中國(guó)冷鏈物流市場(chǎng)的現(xiàn)狀與展望

1、中國(guó)冷鏈物流市場(chǎng)的現(xiàn)狀與展望中國(guó)的消費(fèi)規(guī)模不斷擴(kuò)大、消費(fèi)結(jié)構(gòu)趨于升級(jí)，對(duì)于冷 鏈流通商品的需求也在持續(xù)增加。自2009年仲量聯(lián)行發(fā) 布第一份冷鏈物流報(bào)告以來(lái)，十年間，中國(guó)的冷鏈物流 行業(yè)已經(jīng)有了明顯的發(fā)展，但仍低于世界平均水平。此次仲量聯(lián)行從房地產(chǎn)行業(yè)的視角，通過(guò)對(duì)于冷鏈?zhǔn)袌?chǎng) 的分析及對(duì)行業(yè)相關(guān)人士的訪問(wèn)調(diào)研，總結(jié)了中國(guó)冷鏈 行業(yè)面臨的四大機(jī)遇，這些機(jī)遇預(yù)計(jì)將為中國(guó)冷鏈設(shè)施 的租金增長(zhǎng)和資本增值帶來(lái)巨大的潛力。 同時(shí)也對(duì)本行 業(yè)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)做出了展望。中國(guó)冷鏈行業(yè)的四大機(jī)遇冷鏈物流簡(jiǎn)介46冷鏈資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)關(guān)于中國(guó)冷鏈行業(yè)的建議27業(yè)內(nèi)人士專訪：冷鏈行業(yè)的未來(lái)31344簡(jiǎn)介冷鏈物流冷鏈物流及其

2、市場(chǎng)細(xì)分作為物流行業(yè)的重要組成部分，冷鏈物流為易腐產(chǎn)品的流通奠定了基礎(chǔ)，例如，生 鮮果蔬、肉類(lèi)、乳制品、水產(chǎn)養(yǎng)殖產(chǎn)品和 藥品等。冷鏈物流屬于綜合性的行業(yè)，其中，冷鏈 運(yùn)輸、冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)和其他服務(wù)分別占比約 40%、30% 和 30%。30%40%30%冷鏈物流市場(chǎng)細(xì)分冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)冷鏈運(yùn)輸其他服務(wù)（庫(kù)內(nèi)操作、打 包和貼標(biāo)等）來(lái)源：艾意凱咨詢中國(guó)冷鏈物流行業(yè)的巨大機(jī)遇通過(guò)對(duì)于市場(chǎng)的觀察和業(yè)內(nèi)相關(guān)人士的采訪，仲量聯(lián)行總結(jié)了中國(guó)冷鏈物流行業(yè)的四大機(jī)遇，這些機(jī)遇預(yù)計(jì)將為 冷鏈物流設(shè)施的租金增長(zhǎng)和資本增值帶來(lái)巨大的潛力。冷鏈設(shè)施供應(yīng)不足，地理分布不均衡，呈現(xiàn)巨大的增長(zhǎng)空間目前市場(chǎng)較為分散，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不理想， 新技術(shù)

3、將創(chuàng)造新的機(jī)遇冷鏈物流設(shè)施有著廣泛的需求來(lái)源，且需求持續(xù)增長(zhǎng)明確的政策支持將加速行業(yè)的發(fā)展冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施供應(yīng)不足且分布 極不均衡，顯現(xiàn)出巨大的增長(zhǎng) 空間機(jī)遇 1：0.620.440.340.340.200.200.300.400.500.600.70英國(guó)美國(guó)加拿大印度韓國(guó)中國(guó)人均立方米六個(gè)國(guó)家的人均冷庫(kù)容量對(duì)比（2016 年）全球平均值：人均 0.20 立方米冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施供應(yīng)不足盡管增長(zhǎng)強(qiáng)勁，但與其他國(guó)家相比，中國(guó)的冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施供應(yīng)量明顯不足。2016 年，中國(guó)現(xiàn) 有的冷庫(kù)容量為人均 0.14 立方米，而全球?yàn)槿司?0.20 立方米。來(lái)源：全球冷鏈聯(lián)盟0.010.110.

4、140.000.020.080.060.040.16200820142016中國(guó)人均冷庫(kù)容量立方米中國(guó)冷鏈物流市場(chǎng)經(jīng)歷了顯著增長(zhǎng)在過(guò)去 10 年中，易腐食品的冷鏈流通率從15% 上漲到了 30% 以上，而生鮮產(chǎn)品的貨損 率從 30% 降低到了 20%。同期人均冷藏容量增長(zhǎng)了 14 倍。然而，中國(guó)的冷鏈物流市場(chǎng)依舊發(fā)展不成 熟，設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)也低于全球平均水平。來(lái)源：國(guó)際冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)協(xié)會(huì)22%19%30%8%6%冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的分類(lèi)倉(cāng)儲(chǔ)型冷庫(kù)配套型冷庫(kù)生產(chǎn)加工型冷庫(kù)配送型冷庫(kù)產(chǎn)地型冷庫(kù)社區(qū)型冷庫(kù)地理分布不均衡東北 6.95%華北 12.28%西北 5.70%西南 9.38%華中 15

5、.45%華東 37.2%華南 10.19%從地理位置來(lái)看，冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施在中國(guó)的分布極不均衡。從倉(cāng)儲(chǔ)應(yīng)用類(lèi)別來(lái)看，亦是如此。儲(chǔ)藏魚(yú)和肉類(lèi)的冷庫(kù)（儲(chǔ)藏溫區(qū)在負(fù)25 到負(fù)18 攝氏度之間）數(shù)量較多，但對(duì)于用于儲(chǔ)藏生鮮果蔬的冷庫(kù)（儲(chǔ)藏溫區(qū)5 到 15 攝氏度）的數(shù)量來(lái)說(shuō)，卻遠(yuǎn)不及市場(chǎng)需求。中國(guó)冷庫(kù)容量分布百分比來(lái)源：中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)冷鏈物流專業(yè)委員會(huì)來(lái)源：中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)冷鏈物流專業(yè)委員會(huì)；鏈庫(kù)網(wǎng)升級(jí)需求將創(chuàng)造新的增長(zhǎng)潛力具有精確溫度控制和靈敏監(jiān)測(cè)系統(tǒng)的現(xiàn)代冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的市場(chǎng)份額很小，估計(jì)不到5%。圖片來(lái)源：太古冷鏈物流冷鏈用戶的升級(jí)需求十分迫切，尤其是在穩(wěn) 定且可調(diào)節(jié)的溫度控制、產(chǎn)品可追溯性

6、以及 分揀和配送速度及效率方面。很多冷鏈設(shè)施供應(yīng)商正在積極改造現(xiàn)有項(xiàng) 目，建立新的設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)以滿足新的市場(chǎng)需 求，冷鏈設(shè)施市場(chǎng)將迎來(lái)升級(jí)轉(zhuǎn)變。未來(lái)幾年冷鏈?zhǔn)袌?chǎng)預(yù)計(jì)將大幅增加13.6來(lái)源：全球冷鏈聯(lián)盟；智研市場(chǎng)調(diào)查；中信建投證券；艾瑞市場(chǎng)咨詢；艾意凱咨詢22.629.445.958.610.1100203040506070201120132015201720192020美元（十億）中國(guó)的冷鏈?zhǔn)袌?chǎng)規(guī)模正以超過(guò) 20% 的復(fù)合年增長(zhǎng)率持續(xù)增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)將在 2020 年達(dá)到 586 億美 元的市場(chǎng)規(guī)模，占全球冷鏈?zhǔn)袌?chǎng)的近四分一。中國(guó)冷鏈物流市場(chǎng)的規(guī)模預(yù)測(cè)冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施具有廣泛的需求 來(lái)源，且需求持續(xù)增長(zhǎng)機(jī)遇

7、 2：14需求來(lái)自哪里？0%5%10%15%20%25%30%35%零售連鎖特許經(jīng)營(yíng)餐廳 食品貿(mào)易商 食品生產(chǎn)商生鮮電商第三方物流2018 年上半年各行業(yè)對(duì)冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的需求面積統(tǒng)計(jì)2018 年上半年全國(guó)冷庫(kù)租賃量突破 150 萬(wàn) 平方米，同比增長(zhǎng) 14.9%。冷鏈第三方物流的需求量最大，其次是特 許經(jīng)營(yíng)餐廳，零售連鎖店和生鮮電商。來(lái)源：中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)冷鏈物流專業(yè)委員會(huì)；鏈庫(kù)網(wǎng)案例研究：醫(yī)藥行業(yè)100203040506020122013201420152016人民幣（十億）中國(guó)醫(yī)藥冷鏈行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模我國(guó)的醫(yī)藥冷鏈?zhǔn)袌?chǎng)遠(yuǎn)未成熟，根據(jù)國(guó)家藥監(jiān)局公布的數(shù)據(jù)表明，中國(guó)藥品冷鏈的覆蓋能力僅為10%左

8、右，藥品的質(zhì)量問(wèn)題中 有近20%與冷鏈物流相關(guān)。隨著中國(guó)醫(yī)藥冷鏈行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，標(biāo)準(zhǔn)逐步規(guī)范化，國(guó)際及國(guó)內(nèi)大型醫(yī)藥生產(chǎn)企業(yè)對(duì)高標(biāo) 準(zhǔn)的冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施有很強(qiáng)的需求。來(lái)源： Pharmaceutical Commerce高附加值性質(zhì)：與其他冷鏈流通品相比，醫(yī)藥品通常為高附加值商品，具有較高的流通率和更高的利潤(rùn)率。發(fā)展機(jī)會(huì)和動(dòng)力：自2015年以來(lái)，醫(yī)藥領(lǐng)域及生物疫苗領(lǐng) 域發(fā)生的多次大事故讓冷鏈物流成為國(guó)家規(guī)范的重要對(duì) 象，藥品冷鏈標(biāo)準(zhǔn)在逐步加強(qiáng)。巨大的未來(lái)增長(zhǎng)潛力：中國(guó)目前是第二大藥品消費(fèi)市場(chǎng)，自 2012 年以來(lái)每年增長(zhǎng) 10%。什么樣的冷鏈設(shè)施是用戶的首選？冷鏈設(shè)施來(lái)源：仲量聯(lián)行適用于冷庫(kù)業(yè)

9、主和租戶的“雙贏”策略租戶愿意與具有相同設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)的公司共享冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施空間，甚至共享最小庫(kù)存單位 (SKU)，以實(shí)現(xiàn)最優(yōu)經(jīng)濟(jì)效益。仲量聯(lián)行預(yù)測(cè)“共享”模式主選原因贊成意見(jiàn)反對(duì)意見(jiàn)量身定制 (BTS)能夠以相對(duì)較低的租金獲得寬敞的空間租戶和業(yè)主規(guī)避了資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)不是一個(gè)可行的業(yè)務(wù)擴(kuò)展策略，不利于業(yè)務(wù)擴(kuò)張標(biāo)準(zhǔn)冷庫(kù)，結(jié)合了常溫、冷藏和冷凍存儲(chǔ)空間更小、更靈活的空間可以租賃給不同類(lèi)型的租戶，適應(yīng)變化的需求難以滿足不同租戶的特定要求集中度低且行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不規(guī)范，新 技術(shù)將創(chuàng)造新的機(jī)遇機(jī)遇 3：5.34%4.98%89.68%排名前十的企業(yè)排名10100 的企業(yè)其他中國(guó)冷鏈物流市場(chǎng)集中度低中國(guó)的冷鏈?zhǔn)袌?chǎng)非常分散，

10、集中度低， 企業(yè)規(guī)模小。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前排名前一百 的冷鏈物流市場(chǎng)參與者的市場(chǎng)份額不足 10%，缺乏行業(yè)主導(dǎo)企業(yè)。中國(guó)冷鏈物流 參與企業(yè)的市 場(chǎng)份額統(tǒng)計(jì)排名前10 名的企 業(yè)所占冷鏈?zhǔn)袌?chǎng) 份額不到 5%來(lái)源：中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)冷鏈物流專業(yè)委員會(huì)2%2%2%59%35%2016年全國(guó)新建冷庫(kù)制冷劑統(tǒng)計(jì)二氧化碳 + 氨 二氧化碳氨/氟利昂氟利昂氨行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不規(guī)范整個(gè)冷鏈過(guò)程中的操作不當(dāng)和流通產(chǎn)品的 可追溯性差造成了冷鏈流通品的高浪費(fèi)和 高損壞率，高達(dá) 20% 至 30%。同時(shí)，中國(guó)冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的制冷劑使用情 況也尚不規(guī)范。安全、環(huán)保和可持續(xù)的制 冷劑，如二氧化碳、二氧化碳與氨化合 物，由于初始設(shè)備投入

11、成本和維護(hù)成本較 高，尚未被廣泛接受（使用率低于4%）。來(lái)源:中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)冷鏈物流專業(yè)委員會(huì)新技術(shù)將為冷鏈物流市場(chǎng)帶來(lái)新的機(jī)遇與傳統(tǒng)的冷藏倉(cāng)庫(kù)相比，由于自動(dòng)化立體倉(cāng)儲(chǔ)系統(tǒng)（ASRS）在節(jié)能、節(jié)省勞動(dòng)力成本和占地面積較小方面具有強(qiáng)大優(yōu)勢(shì)，預(yù)計(jì)將會(huì)被更廣泛地采用。最新的冷鏈技術(shù)，如自動(dòng)化立體倉(cāng)儲(chǔ)系統(tǒng) (ASRS)、自動(dòng)導(dǎo)引車(chē)系統(tǒng) (AGV) 以及集和了 倉(cāng)儲(chǔ)管理系統(tǒng)(WMS)、運(yùn)輸管理系統(tǒng) (TMS)，訂單管理系統(tǒng) (OMS) 和計(jì)費(fèi)管理系 統(tǒng)(BMS) 的智慧物流綜合管理系統(tǒng)雖然尚未 完全普及，因其在節(jié)省運(yùn)營(yíng)成本和提高效率 方面的優(yōu)點(diǎn)，從而逐漸被中國(guó)冷鏈?zhǔn)袌?chǎng)接 受。圖片來(lái)源：新技術(shù)將為冷

12、鏈物流市場(chǎng)帶來(lái)新的機(jī)遇仲量聯(lián)行認(rèn)為，中國(guó)的冷鏈?zhǔn)袌?chǎng)有很大的 整合和技術(shù)改進(jìn)空間。新技術(shù)，尤其是以下技術(shù)，預(yù)計(jì)對(duì)冷鏈發(fā)展尤為重要：通過(guò) WMS 系統(tǒng)和智能溫度監(jiān)控傳感器優(yōu)化的經(jīng)濟(jì)型冷藏倉(cāng)庫(kù)。裝備 ASRS系統(tǒng)的全自動(dòng)冷庫(kù)將更好地定 位于產(chǎn)品規(guī)模和溫度要求標(biāo)準(zhǔn)化的最終 用戶。生鮮食品電子商務(wù)巨頭可能率先采用物 聯(lián)網(wǎng)和區(qū)塊鏈技術(shù)來(lái)提供差異化的客戶 服務(wù)。圖片來(lái)源: www.warehousenews.co.uk明確的政策支持將加速該行業(yè) 的發(fā)展機(jī)遇 4：國(guó)家層面政策支持冷鏈?zhǔn)袌?chǎng)發(fā)展食品安全法出臺(tái)從國(guó)家層面來(lái)看，已制定并實(shí)施了一系列明確的政策來(lái)支持冷鏈?zhǔn)袌?chǎng)發(fā)展。發(fā)布農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流發(fā)展規(guī)劃改變冷庫(kù)電費(fèi)以

13、匹 配工業(yè)項(xiàng)目而非商 業(yè)項(xiàng)目對(duì)十個(gè)省的冷鏈設(shè)施 建設(shè)提供資金支持冷鏈物流是“十三五” 規(guī)劃 (2016-2020) 的 重點(diǎn)之一來(lái)源：由仲量聯(lián)行收集并分類(lèi)國(guó)務(wù)院出臺(tái)關(guān)于加快發(fā)展 冷鏈物流保障食品安全促進(jìn) 消費(fèi)升級(jí)的意見(jiàn)，立足于 推動(dòng)冷鏈物流發(fā)展，保障生 鮮農(nóng)產(chǎn)品和食品消費(fèi)安全， 帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展。應(yīng)加強(qiáng)支持冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施建設(shè)的政策近年陸續(xù)出臺(tái)的政策顯示，冷鏈物流已是國(guó)務(wù)院，各部委和各級(jí)政府都極為關(guān)注的一個(gè)行業(yè)。 針對(duì)整個(gè)冷鏈行業(yè)的 政策將愈發(fā)明朗并有針對(duì)性，逐漸形成完善的政策環(huán)境。目前的冷鏈政策還停留在相對(duì)宏觀的層面，對(duì)冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)行 業(yè)的影響有限，冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施仍然需要明確的法規(guī)、操作標(biāo)準(zhǔn)以及

14、實(shí)施細(xì)則助推行業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。從土地供給政策層面，冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施面臨的挑戰(zhàn)和機(jī)遇分別是：挑戰(zhàn)：由于工業(yè)用地的土地供應(yīng)量減少，在中國(guó)各大城市，用于倉(cāng)儲(chǔ)用途的土地（包括冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)用地）相當(dāng)緊張。機(jī)遇：與物流倉(cāng)儲(chǔ)高標(biāo)庫(kù)相比，冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施通常投資力度更高并且可以產(chǎn)生更多的稅收，因此，更有利于確保土 地的供應(yīng)。全國(guó)冷庫(kù)市場(chǎng)租金表現(xiàn)長(zhǎng)春沈陽(yáng)杭州南京上海廣州南寧昆明貴陽(yáng)重慶成都廈門(mén)烏魯木齊武漢長(zhǎng)沙西安鄭州濟(jì)南哈爾濱合肥南昌北京天津 石家莊太原?？谖鲗幪m州銀川呼和浩特仲量聯(lián)行預(yù)測(cè)：由于供應(yīng)短缺和需求增長(zhǎng)，一線城市（北京、上海、廣州和深圳）的平均租金將在接下來(lái)的幾年保持高位。部分農(nóng)產(chǎn)品原產(chǎn)地（如昆明、?？诤蜑豸?木齊

15、）的高租金表明農(nóng)產(chǎn)品預(yù)冷庫(kù)和產(chǎn)地 型冷庫(kù)可能具有巨大的市場(chǎng)潛力。來(lái)源：L （2018年11月）3.5-6.02.5-4.01.8-3.0單位：元/板/天租金增長(zhǎng)的巨大潛力資本價(jià)值相應(yīng)增長(zhǎng)租金和資本增值的巨大潛力市場(chǎng)參與者增多愿意為更高標(biāo)準(zhǔn) 的設(shè)施支付更高 費(fèi)用供應(yīng)有限但需求旺盛業(yè)內(nèi)人士專訪中國(guó)冷鏈行業(yè)的未來(lái)用戶方：對(duì)冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的要求將逐步提高市場(chǎng)在逐漸成熟，標(biāo)準(zhǔn)也在不斷 提高。中國(guó)的冷鏈?zhǔn)袌?chǎng)正從穩(wěn)定 發(fā)展階段轉(zhuǎn)向快速發(fā)展階段。為了從用戶的角度獲得見(jiàn)解，仲量聯(lián)行對(duì)冷 鏈?zhǔn)称沸袠I(yè)用戶的管理人員進(jìn)行了采訪。來(lái)源：摘自仲量聯(lián)行采訪未來(lái)冷鏈設(shè)施的展望當(dāng)前使用模式及要求設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)較低且不規(guī)范BTS 解決方

16、案現(xiàn)有物業(yè)難滿足使用要求，因此傾向于采用BTS的解決方案BTS 細(xì)節(jié)可能通過(guò)第三方（第三方物流/冷藏運(yùn)營(yíng)商）來(lái)定制租賃合適的物業(yè)需求傾向使用綜合了干庫(kù)、冷藏和冷凍庫(kù)相結(jié)合的項(xiàng)目冷鏈技術(shù)溫度監(jiān)控警報(bào)，充分利用物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)全自動(dòng)倉(cāng)儲(chǔ)用電成本低且穩(wěn)定， 但建設(shè)和維護(hù)成本高二氧化碳作為制冷劑環(huán)保，但在早期投資較高“共享模式”的可能性運(yùn)營(yíng)商：冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的升級(jí)-從量變到質(zhì)變冷鏈物流第三 方的業(yè)務(wù)需求冷鏈運(yùn)行的 技術(shù)要求冷鏈運(yùn)營(yíng)的 挑戰(zhàn)/機(jī)遇為了從運(yùn)營(yíng)商的角度獲得見(jiàn)解，仲量聯(lián)行采訪了冷鏈供應(yīng)商的高層管理人員，該供應(yīng)商的核心業(yè)務(wù)為冷鏈設(shè)施運(yùn)營(yíng) 和冷鏈運(yùn)輸?？蛻纛?lèi)別：生鮮電商進(jìn)出口貿(mào)易商餐飲連鎖食品加工型企業(yè)5

17、. 醫(yī)藥行業(yè)優(yōu)選冷庫(kù)溫度區(qū)間優(yōu)選冷庫(kù)溫度區(qū)間-2525（可并行調(diào)節(jié)）最旺盛的需求：04，-18大部分的冷庫(kù)是租賃高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)后改造為冷庫(kù)的通常為鋼制結(jié)構(gòu)應(yīng)用射頻識(shí)別 (Applied RFID)、 運(yùn)輸管理系統(tǒng) (TMS)、訂單管理 系統(tǒng) (OMS)、倉(cāng)庫(kù)管理系統(tǒng) (WMS)將采用全自動(dòng)冷庫(kù)氨作為制冷介質(zhì)共享模式的運(yùn)用最后一公里：不僅是選址問(wèn)題， 還要面臨技術(shù)挑戰(zhàn)。與餓了嗎和 達(dá)達(dá)等第三方承運(yùn)人合作可以一 定程度上解決“斷鏈”的問(wèn)題。溫度控制：儲(chǔ)存時(shí)溫度尚可控， 但運(yùn)輸存在溫控困難。與專業(yè)冷 鏈第三方物流的合作可能會(huì)有所 幫助。來(lái)源：摘自仲量聯(lián)行采訪中國(guó)冷鏈?zhǔn)袌?chǎng)正處于蓬勃發(fā)展的時(shí)期，但尚未發(fā)展成熟

18、。在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，特別是在華東地區(qū)，冷庫(kù)行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)是從量變到質(zhì)變的一個(gè)升級(jí)，而其他大部分區(qū)域冷庫(kù)的量還嚴(yán)重不足。用方需求客戶類(lèi)別：貿(mào)易流通類(lèi)生產(chǎn)制造類(lèi)（食品和飲料公司）餐飲渠道類(lèi)（快餐連鎖）商超、電商要求越庫(kù)操作開(kāi)發(fā)商：從建設(shè)定制化到標(biāo)準(zhǔn)化的冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施為了從冷庫(kù)業(yè)主方的角度獲得見(jiàn)解，仲量聯(lián)行對(duì)知名冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)商的管理層進(jìn)行了采訪，該公司開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng) 高標(biāo)準(zhǔn)的冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施。增長(zhǎng)領(lǐng)域各溫度區(qū)間的冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施需求都很旺盛，但冷 凍庫(kù)的需求量最為強(qiáng)勁。未來(lái)發(fā)展計(jì)劃最后一公里：可能與住宅、商業(yè)項(xiàng)目結(jié)合將考慮建設(shè)全自動(dòng)的高架冷庫(kù)，占到冷鏈物流園區(qū)的一定比例，但不會(huì)是主流仲量聯(lián)行：貴公司未來(lái)的冷鏈發(fā)展

19、戰(zhàn)略目標(biāo)是什么？是建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化的冷庫(kù)為主，還是定制型冷庫(kù)為主？未來(lái)的冷鏈發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)是以建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化冷庫(kù)（公共庫(kù)）為主，定制型冷庫(kù)為輔，因只做定制型的冷庫(kù)規(guī)模擴(kuò)張速度較慢。來(lái)源：摘自仲量聯(lián)行采訪仲量聯(lián)行冷鏈設(shè)施評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)在評(píng)估冷鏈設(shè)施項(xiàng)目是否具有較強(qiáng)的投資價(jià)值或是否符合最 終用戶要求時(shí)，仲量聯(lián)行提出了七大因素包括位置、規(guī)模和 布局、運(yùn)營(yíng)成本、技術(shù)應(yīng)用、制冷系統(tǒng)、可調(diào)整性和設(shè)施結(jié) 構(gòu)。位置規(guī)模和布局運(yùn)營(yíng)成本技術(shù)應(yīng)用制冷系統(tǒng)可調(diào)整性設(shè)施結(jié)構(gòu)冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)位置是一大重要的因素，因?yàn)檫\(yùn)輸成本占物流總成本的比例最高大于存儲(chǔ)和管理成本的總和。規(guī)模和布局對(duì)于交通組織和貨物流線是必不可少的，這是影響冷鏈物流設(shè)施是否適合某些用戶的因素。冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施通常具有耗能較大，運(yùn)行成本高的特征，因此冷鏈設(shè)施的實(shí)際運(yùn)營(yíng)成本也應(yīng)是被重點(diǎn)考慮 的評(píng)估因素。技術(shù)應(yīng)用和設(shè)施的運(yùn)行效率、穩(wěn)定性以及維護(hù)成本具有較大的關(guān)聯(lián)性。制冷系統(tǒng)的采用和