中國(guó)房地產(chǎn)科技研究報(bào)告：科技賦能商業(yè)地產(chǎn)

1、房地產(chǎn)科技成為重塑商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的引擎外部環(huán)境不確定性的增加和終端用戶需求的升級(jí)，使得更多的業(yè)主、開發(fā)商以及投資者開始重新審視物業(yè)價(jià)值的驅(qū)動(dòng)要素。在“地段”這一傳統(tǒng)決定性要素之外，人性化體驗(yàn)、高效運(yùn)營(yíng)、安全健康、數(shù)字化驅(qū)動(dòng)可以通過對(duì)物業(yè)“韌性”的提升，使其市場(chǎng)表現(xiàn)保持長(zhǎng)期穩(wěn)定。房地產(chǎn)科技從這四大維度出發(fā)，提高業(yè)主、開發(fā)商及投資者應(yīng)對(duì)變化和抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，成為賦能商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的的強(qiáng)大引擎。房地產(chǎn)科技賦能高“韌性”物業(yè)的四大要素人性化體驗(yàn)房地產(chǎn)科技高效運(yùn)營(yíng)安全健康數(shù)字化驅(qū)動(dòng)來源：仲量聯(lián)行研究部人性化體驗(yàn)利用房地產(chǎn)科技提升人性化體驗(yàn)，增加用戶“粘性”將成為房地產(chǎn)企業(yè)角逐未來市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)可持續(xù)增長(zhǎng)的新

2、亮點(diǎn)。例如，業(yè)主和物業(yè)管理方可以通過圖像識(shí)別等技術(shù)捕捉用戶的空間行為特征，結(jié)合大數(shù)據(jù)、機(jī)器學(xué)習(xí)等算法深入挖掘用戶需求，從而提供便捷、高效、定制化的增值服務(wù)，踐行“以人為本”的理念。高效運(yùn)營(yíng)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式正逐步走向精細(xì)化?；谖锫?lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能等新興技術(shù)，物業(yè)管理和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方可以依托“數(shù)據(jù)中臺(tái)”來控制風(fēng)險(xiǎn)、降低能耗，進(jìn)而提升團(tuán)隊(duì)工作效率和靈活性，在節(jié)約成本的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)節(jié)能環(huán)保。安全健康房地產(chǎn)行業(yè)正朝著注重健康和低碳的方向發(fā)展，綠色建筑已成為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)向標(biāo)。此外，在新冠疫情防控過程中，借助紅外線測(cè)溫系統(tǒng)、清潔機(jī)器人、無接觸式門禁等房地產(chǎn)科技手段，樓宇的安全健康水平得以在短時(shí)

3、間內(nèi)迅速提升，助力復(fù)工復(fù)產(chǎn)。在后疫情時(shí)代，伴隨終端用戶不斷提升的安全健康需求，以及政府部門對(duì)疫情 “常態(tài)化”防控的細(xì)化規(guī)定，相關(guān)硬件和物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)將逐步從“加分項(xiàng)”轉(zhuǎn)為“必要項(xiàng)”。數(shù)字化驅(qū)動(dòng)從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，數(shù)字化程度的高低將是未來房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的分水嶺。打造“數(shù)字化驅(qū)動(dòng)”物業(yè)是一個(gè)系統(tǒng)性的長(zhǎng)期工程。房地產(chǎn)企業(yè)除了在部署硬件設(shè)備和軟件系統(tǒng)之外，還需著重提升員工技能、數(shù)據(jù)整合和工作流程等 “軟實(shí)力”。新冠疫情使得房地產(chǎn)科技在大量商業(yè)地產(chǎn)場(chǎng)景中的應(yīng)用顯著提速，并展現(xiàn)出其強(qiáng)大的賦能作用。事實(shí)上，在疫情爆發(fā)之前，一系列新興科技在提升物業(yè)“韌性”方面已初顯成效，受到了越來越多房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注。仲量聯(lián)行調(diào)研結(jié)

4、果顯示，房地產(chǎn)企業(yè)在科技方面的投入正逐年增加，科技支出預(yù)算增幅在10%-30%內(nèi)的企業(yè)數(shù)量較兩年前有了明顯的增多（見圖表1）。圖表1：房地產(chǎn)企業(yè)科技支出預(yù)算增幅70%60%50%40%30%20%10%0%小于10%10%-20%21%-30%30%以上2018年2020年注：數(shù)據(jù)基于仲量聯(lián)行2020年針對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)科技企業(yè)與用戶的調(diào)研結(jié)果來源：仲量聯(lián)行研究部中國(guó)房地產(chǎn)科技的發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)仲量聯(lián)行一直致力于搭建連接房地產(chǎn)和科技行業(yè)的平臺(tái)。在深入調(diào)研 近150家房地產(chǎn)科技企業(yè)、近80家房地產(chǎn)企業(yè)和專業(yè)機(jī)構(gòu)的基礎(chǔ)上， 我們梳理出12種在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)注度較高的科技，并根據(jù)技術(shù)特性 將其分為基礎(chǔ)型

5、、 集成型、 場(chǎng)景型和成長(zhǎng)型四類。 這四種類型的科技在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)涉及到的應(yīng)用場(chǎng)景眾多，但應(yīng)用的深度和廣度各不相同 （見圖表2）。中國(guó)房地產(chǎn)科技四大類型基礎(chǔ)型大數(shù)據(jù)、云服務(wù)、人工智能（深度學(xué)習(xí)）基礎(chǔ)型科技應(yīng)用場(chǎng)景廣泛，解決方案相對(duì)成熟。近年來，國(guó)家出臺(tái)的一系列政策為此類房地產(chǎn)科技的普及和發(fā)展提供了有利的支持?；A(chǔ)型科技解決方案注重高效運(yùn)營(yíng)和數(shù)字化驅(qū)動(dòng)，涉及商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的多個(gè)環(huán)節(jié)。集成型物聯(lián)網(wǎng)（IoT)、建筑信息模型（BIM）集成型科技是實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈和全生命周期互聯(lián)化、自動(dòng)化和智能化的“壓艙石”，若與其它技術(shù)結(jié)合應(yīng)用，可加速釋放其乘數(shù)效應(yīng)。目前，集成型科技在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用仍有較大上

6、升空間。此類解決方案的部署對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)決策層的前瞻性思維和執(zhí)行團(tuán)隊(duì)的數(shù)字化水平均有較高要求。場(chǎng)景型虛擬現(xiàn)實(shí)（VR） /增強(qiáng)現(xiàn)實(shí)（AR）、室內(nèi)導(dǎo)航、機(jī)器人場(chǎng)景型科技在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的應(yīng)用存在一定的局限性，目前僅出現(xiàn)在特定領(lǐng)域（如營(yíng)銷策劃）或特定空間（如無障礙空間）。該類產(chǎn)品或解決方案往往被用于提升物業(yè)項(xiàng)目的“科技感”，從而達(dá)到為房地產(chǎn)企業(yè)增添“創(chuàng)新屬性”的目的。成長(zhǎng)型5G、區(qū)塊鏈、無人機(jī)、無人駕駛成長(zhǎng)型科技在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用仍處于初步階段，其細(xì)分領(lǐng)域市場(chǎng)目前仍是一片“藍(lán)?！薄?duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在嘗試應(yīng)用此類科技時(shí)，應(yīng)圍繞提升物業(yè)“韌性”的四大要素，進(jìn)行驗(yàn)證性測(cè)試以挖掘相契合的應(yīng)用場(chǎng)景。構(gòu)建開放

7、生態(tài)，重塑行業(yè)價(jià)值7圖表2：中國(guó)房地產(chǎn)科技類型及應(yīng)用場(chǎng)景成熟度現(xiàn)狀基礎(chǔ)型集成型場(chǎng)景型項(xiàng)目規(guī)劃空間規(guī)劃設(shè)計(jì)施工租賃銷售資產(chǎn)評(píng)估營(yíng)銷策劃人員管控能源管理環(huán)境管理園區(qū)物流安防消防設(shè)備維修云計(jì)算大數(shù)據(jù)人工智能物聯(lián)網(wǎng)BIMVR/AR室內(nèi)導(dǎo)航機(jī)器人成長(zhǎng)型5G無人機(jī)區(qū)塊鏈無人駕駛未涉及/處于試驗(yàn)階段完整成熟解決方案零散未成熟解決方案技術(shù)應(yīng)用成熟度來源：仲量聯(lián)行研究部0%10%2020年20%30%40%50%60%70%80%2022年新增注：數(shù)據(jù)基于仲量聯(lián)行2020年針對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)科技企業(yè)與用戶的調(diào)研結(jié)果來源：仲量聯(lián)行研究部中國(guó)房地產(chǎn)科技需求變化趨勢(shì)中國(guó)有望成為率先開啟5G時(shí)代的國(guó)家之一，這意味著物聯(lián)網(wǎng)和

8、人工智能的發(fā)展將駛?cè)搿凹铀賻А保夹g(shù)應(yīng)用的邊際成本也將迅速降低。仲量聯(lián)行調(diào)研結(jié)果同樣顯示，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于物聯(lián)網(wǎng)、5G和人工智能的需求將在未來兩年內(nèi)顯著上升（見圖表3）。相比之下，由于大數(shù)據(jù)和云計(jì)算等科技的市場(chǎng)普及度已相對(duì)較高，房地產(chǎn)企業(yè)的新增需求相對(duì)有限。而對(duì)于BIM、VR/AR、機(jī)器人等新興技術(shù)的應(yīng)用，大部分房地產(chǎn)企業(yè)尚處于觀望階段。但在后疫情時(shí)代，隨著遠(yuǎn)程協(xié)同辦公、無接觸式服務(wù)成為“新常態(tài)”，基于上述科技的解決方案可能會(huì)迎來新的增長(zhǎng)點(diǎn)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，隨著中國(guó)數(shù)字化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的推進(jìn)，數(shù)據(jù)安全法律法規(guī)的完善，企業(yè)信息安全管理水平的提升，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)新興科技的總體需求有望進(jìn)一步擴(kuò)大。圖表3：

9、中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)科技的需求變化大數(shù)據(jù)云計(jì)算人工智能/深度學(xué)習(xí)物聯(lián)網(wǎng)VR/AR5G BIM機(jī)器人室內(nèi)導(dǎo)航無人機(jī) 區(qū)塊鏈 無人駕駛中國(guó)房地產(chǎn)科技企業(yè)分類中國(guó)房地產(chǎn)科技發(fā)展的浪潮是由設(shè)備制造、軟件開發(fā)、互聯(lián)網(wǎng)及初創(chuàng)企業(yè)共同推動(dòng)的。由于這些科技企業(yè)在技術(shù)專長(zhǎng)、業(yè)務(wù)領(lǐng)域、客戶資源和企業(yè)規(guī)模方面各有千秋，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在明確自身需求的前提下認(rèn)真遴選合作伙伴?；ヂ?lián)網(wǎng)企業(yè)在與商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)合作方面，設(shè)備制造廠商及系統(tǒng)集成商的經(jīng)驗(yàn)較為豐富。面對(duì)即將到來的5G時(shí)代，不少企業(yè)正在加碼物聯(lián)網(wǎng)和人工智能等科技的投入，并積極構(gòu)建智能設(shè)備生態(tài)系統(tǒng)。設(shè)備制造企業(yè)軟件開發(fā)企業(yè)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)管理架構(gòu)復(fù)雜、業(yè)務(wù)流程冗長(zhǎng)等“痛點(diǎn)”，

10、軟件開發(fā)企業(yè)提供了各種解決方案助力高效協(xié)同辦公。在人工智能、大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等科技的加持下，輕量化軟件應(yīng)用和軟件即服務(wù)（SaaS）正成為行業(yè)新趨勢(shì)。在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，互聯(lián)網(wǎng)巨頭正通過投資不同類型的物業(yè)資產(chǎn)以探索前沿科技在房地產(chǎn)行業(yè)的賦能作用。此外，這類企業(yè)積極承接由地方政府發(fā)起的新基建、智慧城市等項(xiàng)目，在搭建數(shù)字化管理平臺(tái)方面具有豐富的經(jīng)驗(yàn)。初創(chuàng)企業(yè)初創(chuàng)企業(yè)在技術(shù)迭代、場(chǎng)景應(yīng)用和吸引人才方面 有著與其規(guī)模不相稱的 “能量”。通過孵化器或加速器等項(xiàng)目，房地產(chǎn)企業(yè)不但能夠與初創(chuàng)企業(yè) 共同對(duì)科技進(jìn)行驗(yàn)證性測(cè)試，更能將其作為戰(zhàn)略投資的潛在對(duì)象，通過資本運(yùn)作和資源共享，實(shí)現(xiàn)互利互惠。房地產(chǎn)科技在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)

11、市場(chǎng)的應(yīng)用在商業(yè)地產(chǎn)這一領(lǐng)域，各類物業(yè)市場(chǎng)由于發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)各異，對(duì)房地產(chǎn)科技的需求和應(yīng)用程度不盡相同?；趯?duì)當(dāng)前中國(guó)辦公樓、零售和物流地產(chǎn)市場(chǎng)的分析和預(yù)測(cè)，我們總結(jié)了在各類物業(yè)市場(chǎng)中應(yīng)用較為廣泛且符合未來需求的房地產(chǎn)科技解決方案。辦公樓近年來，中國(guó)辦公樓市場(chǎng)的發(fā)展持續(xù)升溫，新增供應(yīng)保持著高速增長(zhǎng)。與此同時(shí)，較為成熟的市場(chǎng)正經(jīng)歷著向新興商務(wù)區(qū)加速轉(zhuǎn)移的過程。在內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)加劇與外部環(huán)境不確定性的相互作用下，辦公樓市場(chǎng)租金開始面臨下行壓力，且未來兩年的供應(yīng)量依舊較大（見圖表4）。圖表4 ：中國(guó)主要城市甲級(jí)辦公樓累計(jì)供應(yīng)量（萬平方米）25442020-2022年7147截至2019年注：數(shù)據(jù)包括仲量聯(lián)

12、行房地產(chǎn)資訊服務(wù)常規(guī)覆蓋的中國(guó)21個(gè)主要甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)。來源：仲量聯(lián)行研究部物業(yè)管理向空間服務(wù)轉(zhuǎn)型，切實(shí)提升人性化體驗(yàn)后疫情時(shí)代，鑒于運(yùn)營(yíng)管理的成本不斷上升，企業(yè)租戶對(duì)辦公模式的需求日趨多元，通過物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能等科技手段打造的解決方案，可以節(jié)約物業(yè)管理成本、提升運(yùn)營(yíng)效率、打造產(chǎn)品服務(wù)差異化，因此頗受辦公樓業(yè)主的關(guān)注。智能物管智能物管是包括樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)和通信網(wǎng)絡(luò)設(shè)施在內(nèi)的一系列管理監(jiān)控辦公樓物業(yè)的解決方案。完善的中央控制平臺(tái)還可以集成訪客管理、智慧停車、服務(wù)式機(jī)器人等不同的增值服務(wù)。使用智能物管解決方案的辦公樓，可以實(shí)時(shí)遠(yuǎn)程監(jiān)控、收集和分析樓宇的各項(xiàng)數(shù)據(jù)，從而提高運(yùn)行效率，降低管理風(fēng)

13、險(xiǎn)，并節(jié)省相關(guān)人力成本。此外，通過對(duì)空調(diào)等大型耗電設(shè)備進(jìn)行節(jié)能控制，還能實(shí)現(xiàn)減排和環(huán)保的目的。數(shù)字化平臺(tái)資產(chǎn)管理數(shù)字化平臺(tái)是為辦公樓賦能的一系列科技解決方案，其中包括招商營(yíng)銷、租期管理、工作協(xié)同、市場(chǎng)分析、估值預(yù)測(cè)等功能。高效使用數(shù)字化平臺(tái)，可以提升辦公樓業(yè)主在運(yùn)營(yíng)決策時(shí)的精準(zhǔn)性和靈活性。此外，區(qū)塊鏈技術(shù)也正在被用于探索簡(jiǎn)化交易流程、降低投資門檻并實(shí)現(xiàn)信息溯源的可能。智慧辦公智慧辦公可以根據(jù)不同企業(yè)租戶的辦公模式，提供包括空間設(shè)計(jì)、軟裝選型、施工監(jiān)控、工位及會(huì)議管理等科技解決方案。為打造高品質(zhì)的定制化服務(wù)，智慧辦公解決方案從企業(yè)員工，即終端用戶的需求出發(fā)，凸顯未來辦公空間“以人為本”的特質(zhì)。零

14、售物業(yè)進(jìn)入21世紀(jì)，中國(guó)居民的收入和消費(fèi)水平明顯提升，中國(guó)零售地產(chǎn)市場(chǎng)隨之實(shí)現(xiàn)了跨越式發(fā)展。中國(guó)主要城市購(gòu)物中心每年的新增項(xiàng)目數(shù)量自2010年起持續(xù)攀升（見圖表5）。個(gè)別城市由于短期供應(yīng)量過大、項(xiàng)目區(qū)位和運(yùn)營(yíng)能力不匹配等原因，面臨空置率持續(xù)走高的困境。圖表5：中國(guó)主要城市新增購(gòu)物中心項(xiàng)目數(shù)量（個(gè)）13101405 147610001088 116675185555564331438147116001400120010008006004002000加強(qiáng)數(shù)字化驅(qū)動(dòng)能力，達(dá)成個(gè)性化消費(fèi)體驗(yàn)電商模式的興起突破了空間和時(shí)間的限制，使得消費(fèi)者對(duì)于實(shí)體商業(yè)的需求也發(fā)生了根本性變化。未來零售地產(chǎn)商的角色不再僅

15、限于場(chǎng)地租賃和物業(yè)管理，而應(yīng)向品牌租戶和消費(fèi)者的服務(wù)提供商轉(zhuǎn)型。在“新零售”和新冠疫情的雙重影響下，零售地產(chǎn)企業(yè)紛紛踏上了商業(yè)模式革新和數(shù)字化轉(zhuǎn)型的征程。全渠道營(yíng)銷全渠道營(yíng)銷通過微信小程序、手機(jī)應(yīng)用、網(wǎng)店和網(wǎng)絡(luò)直播等各種互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，擴(kuò)大了消費(fèi)者的輻射范圍、大大提高了消費(fèi)者的參與度，同時(shí)積累了會(huì)員信息和消費(fèi)者畫像等重要的數(shù)字化資產(chǎn)。這為零售地產(chǎn)企業(yè)在未來實(shí)現(xiàn)基于私域流量的深度運(yùn)營(yíng)將奠定良好基礎(chǔ)。數(shù)字化運(yùn)營(yíng)數(shù)字化運(yùn)營(yíng)通過收集、打通、分析會(huì)員數(shù)據(jù)、租戶銷售數(shù)據(jù)以及物業(yè)管理數(shù)據(jù)等，將消費(fèi)者、品牌和零售物業(yè)項(xiàng)目的信息進(jìn)行有效整合和分析。購(gòu)物中心業(yè)主可以利用數(shù)字化運(yùn)營(yíng)解決方案，了解消費(fèi)新趨勢(shì)并及時(shí)進(jìn)行品牌

16、調(diào)整，從而提升項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率，改善購(gòu)物體驗(yàn)。消費(fèi)體驗(yàn)升級(jí)隨著5G時(shí)代的到來，人臉識(shí)別、室內(nèi)導(dǎo)航、機(jī)器人導(dǎo)購(gòu)、無感支付等新興科技解決方案，將進(jìn)一步提升消費(fèi)者的購(gòu)物體驗(yàn)。此外，結(jié)合了VR/AR等科技的沉浸式購(gòu)物體驗(yàn)或?qū)⒊蔀橹袊?guó)零售地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的新趨勢(shì)。2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020* 2021* 2022*注：基于仲量聯(lián)行房地產(chǎn)資訊服務(wù)覆蓋的21個(gè)城市。數(shù)據(jù)僅包含購(gòu)物中心，不含百貨商場(chǎng)項(xiàng)目；僅包含正式開業(yè)項(xiàng)目，不含已建成但未開業(yè)的項(xiàng)目。來源：仲量聯(lián)行研究部物流地產(chǎn)在零售消費(fèi)、電子商務(wù)、第三方物流和高端制造業(yè)的共同推動(dòng)下，中

17、國(guó)物流地8000產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷著飛速發(fā)展。根據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，2010年至2019年，中國(guó)核心70物0流0地產(chǎn)市場(chǎng)的非保稅高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)總體量60翻00了兩番，預(yù)計(jì)未來兩年仍將有近2400萬500075135088976圖表6：中國(guó)主要城市投資級(jí)別物流倉(cāng)儲(chǔ)總量（萬平方米）平方米的物流倉(cāng)儲(chǔ)面積入市（見圖表6）。 40003000200010000201020192022*注：數(shù)據(jù)包含仲量聯(lián)行物流信息服務(wù)常規(guī)覆蓋的中國(guó)24個(gè)主要非保稅市場(chǎng)。來源：仲量聯(lián)行研究部精細(xì)化、智能化運(yùn)營(yíng)，形成高效管理中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)在持續(xù)擴(kuò)張的同時(shí)，也面臨著更加復(fù)雜多變的市場(chǎng)環(huán)境。科技賦能將成為物流企業(yè)降本增效的助推器。此外，為滿

18、足租戶對(duì)于自動(dòng)化、冷鏈物流和其它高科技設(shè)備日益增長(zhǎng)的需求，具有前瞻性思維的物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商預(yù)計(jì)將在物流科技應(yīng)用方面持續(xù)發(fā)力。智能選址智能選址是利用地理信息系統(tǒng)（GIS）從終端市場(chǎng)流通距離、交通便捷程度、配套設(shè)施便利性、人力資源保障、消費(fèi)者群體分布等多個(gè)維度量化區(qū)位指標(biāo)以搭建選址模型。物流開發(fā)商則通過智能選址解決方案實(shí)現(xiàn)數(shù)字驅(qū)動(dòng)投資決策。綠色節(jié)能綠色節(jié)能解決方案主要包括新型環(huán)保建材和智慧能耗管理兩方面。在選擇倉(cāng)庫(kù)建筑材料方面，環(huán)保建材具備可再生、可循環(huán)利用等特質(zhì)，這尤其符合跨國(guó)企業(yè)租戶的可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。在能耗管理方面，智慧能耗管理系統(tǒng)不僅能夠?qū)崟r(shí)監(jiān)控設(shè)備的工作模式，并能及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理故障。自動(dòng)化倉(cāng)

19、庫(kù)自動(dòng)化倉(cāng)庫(kù)利用機(jī)器人、無人機(jī)、自動(dòng)駕駛貨車等新興科技，有效提升空間利用率和作業(yè)效率。但由于目前采購(gòu)成本高昂，僅有少數(shù)資本雄厚的物流地產(chǎn)企業(yè)選擇在其優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目?jī)?nèi)進(jìn)行部署。未來，開發(fā)商也可借此機(jī)會(huì)擴(kuò)展其作為解決方案提供商的職能，通過與自動(dòng)化技術(shù)運(yùn)營(yíng)商建立合作，為租戶提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。共建中國(guó)房地產(chǎn)科技生態(tài)圈房地產(chǎn)科技生態(tài)圈創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)房地產(chǎn)科技生態(tài)圈，是以終端用戶的需求為核心，以房地產(chǎn)企業(yè)與科技企業(yè)雙向賦能為基礎(chǔ)，聯(lián)合包括業(yè)主、租戶、政府、高校、投資機(jī)構(gòu)、專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)等各方參與者，積極發(fā)揮研發(fā)、金融、政策等聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，共同打造極致產(chǎn)品、完善應(yīng)用場(chǎng)景、提升物業(yè)價(jià)值的平臺(tái)（見圖表7）。圖表7：房地產(chǎn)科技生態(tài)

20、圈租戶消費(fèi)者設(shè)計(jì)公司用戶科研政府機(jī)構(gòu)研發(fā)價(jià)值政策互聯(lián)網(wǎng)物業(yè)企業(yè)管理產(chǎn)品場(chǎng)景供應(yīng)商科技企業(yè)采購(gòu)方開發(fā)商金融單位孵化器承建投資機(jī)構(gòu)來源：仲量聯(lián)行研究部第四次工業(yè)革命浪潮中的贏家，將是那些源源不斷將新想法、新模式、新產(chǎn)品、新服務(wù)注入到生態(tài)圈的組織或個(gè)人。 第四次工業(yè)革命世界經(jīng)濟(jì)論壇主席克勞斯施瓦布房地產(chǎn)科技生態(tài)圈助力房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在以下五個(gè)方面：整合內(nèi)外資源 提升創(chuàng)新效率房地產(chǎn)科技生態(tài)圈內(nèi)的協(xié)同合作，能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)高效地整合人力、資本、技術(shù)等內(nèi)外部資源，實(shí)現(xiàn)高效創(chuàng)新發(fā)展的行業(yè)訴求。完善行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展房地產(chǎn)科技生態(tài)圈的建立有利于構(gòu)建一個(gè)更加開放兼容的技術(shù)應(yīng)用體系，從而促進(jìn)

21、房地產(chǎn)科技產(chǎn)品向標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)?；彤a(chǎn)業(yè)化發(fā)展方向邁進(jìn)。強(qiáng)化造血功能 激發(fā)創(chuàng)新活力房地產(chǎn)科技生態(tài)圈所具有的“造血機(jī)制”可彌補(bǔ)房地產(chǎn)企業(yè)自主創(chuàng)新所存在的“高投入、高風(fēng)險(xiǎn)”的問題，激發(fā)源源不斷的新想法、新模式、新產(chǎn)品和新服務(wù)。培養(yǎng)復(fù)合人才 加速跨界流動(dòng)房地產(chǎn)科技生態(tài)圈有助于培養(yǎng)兼具房地產(chǎn)行業(yè)背景和技術(shù)專長(zhǎng)的復(fù)合型人才，并加快不同類型人才在生態(tài)圈內(nèi)的流動(dòng)。深度高頻溝通 縮短產(chǎn)品周期隨著房地產(chǎn)科技生態(tài)圈內(nèi)各方溝通的頻率和質(zhì)量大幅提升，科技產(chǎn)品從提出概念到產(chǎn)生雛形，再到驗(yàn)證性試驗(yàn)，逐步成熟并最終實(shí)現(xiàn)規(guī)?；瘧?yīng)用的周期有望顯著縮短。構(gòu)建開放生態(tài)，重塑行業(yè)價(jià)值 15房地產(chǎn)科技生態(tài)圈在中國(guó)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的科技創(chuàng)新之

22、路正逐漸從專屬單項(xiàng)的狀態(tài)轉(zhuǎn)向開放協(xié)作。過去，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)主要利用自主研發(fā)或技術(shù)采購(gòu)等方式，投入大量的資源，并通過增強(qiáng)“科技屬性”的方式，來實(shí)現(xiàn)自身業(yè)務(wù)、產(chǎn)品或服務(wù)的差異化。這種模式往往會(huì)受到技術(shù)、人才、資金等方面的局限，所打造的房地產(chǎn)科技實(shí)際應(yīng)用效果通常伴有用戶接受程度低、系統(tǒng)不兼容、無法實(shí)現(xiàn)規(guī)?；雀鞣N問題。在當(dāng)今數(shù)字化轉(zhuǎn)型風(fēng)起云涌的時(shí)代，單一企業(yè)的視角和力量已不能夠完全適應(yīng)外部環(huán)境的迅速變化和新興技術(shù)的升級(jí)迭代，越來越多的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開始采納注重開放、協(xié)作、共享的創(chuàng)新發(fā)展模式。中國(guó)房地產(chǎn)科技生態(tài)圈的特點(diǎn)主要體現(xiàn)在兩方面。首先，中國(guó)的數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展路徑和模式與西方相比差異明顯。其次，在中國(guó)

23、，科技的商業(yè)化很大程度上受益于政府政策和重大項(xiàng)目的推動(dòng)，支撐智慧城市、新基建、可持續(xù)發(fā)展等項(xiàng)目的房地產(chǎn)科技或?qū)⒌玫礁焖俚陌l(fā)展。房地產(chǎn)科技生態(tài)圈因此具有鮮明的本土化特征。在中國(guó)，大型建筑得以通過物聯(lián)網(wǎng)收集海量傳感數(shù)據(jù)，并有望在 5G加持下實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)監(jiān)控、機(jī)器學(xué)習(xí)和預(yù)測(cè)分析等前沿應(yīng)用。數(shù)據(jù)資產(chǎn)未來將成為房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)。毋庸置疑，房地產(chǎn)科技生態(tài)圈將進(jìn)一步助力中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型，唯有秉持開放協(xié)作的精神、加強(qiáng)交流互動(dòng)、共享優(yōu)勢(shì)資源，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)才能真正走上科技創(chuàng)新的驅(qū)動(dòng)發(fā)展之路。中國(guó)房地產(chǎn)科技創(chuàng)新現(xiàn)狀房地產(chǎn)科技創(chuàng)新是房地產(chǎn)企業(yè)與科技企業(yè)之間雙向賦能的過程。這一過程以終端用戶需求為核心，歷

24、經(jīng)科技創(chuàng)新實(shí)踐、合作平臺(tái)搭建、實(shí)現(xiàn)價(jià)值創(chuàng)造，并不斷循環(huán)往復(fù)（見圖表8）。而房地產(chǎn)科技生態(tài)圈讓這本就密不可分的三個(gè)階段得以更加流暢地運(yùn)轉(zhuǎn)。圖表8：房地產(chǎn)企業(yè)與科技企業(yè)雙向賦能的過程拓展客戶渠道探索多樣化技術(shù)創(chuàng) 新企業(yè)創(chuàng)新需求科技人才儲(chǔ)備創(chuàng) 新平 臺(tái)技術(shù)應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn) 業(yè)務(wù)合作模式科技企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)一數(shù)字化戰(zhàn)略科技專項(xiàng)資金平 臺(tái)價(jià) 值擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模提高企業(yè)估值價(jià) 值財(cái)務(wù)收益物業(yè)“韌性”來源：仲量聯(lián)行研究部2019年，仲量聯(lián)行、太古地產(chǎn)及平安城科攜手推出中國(guó)內(nèi)地首個(gè)專注于房地產(chǎn)科技的企業(yè)加速器計(jì)劃“城越(UrbanLab)”。從300家房地產(chǎn)科技初創(chuàng)企業(yè)中脫穎而出的12家企業(yè)在3個(gè)月的加速期內(nèi)與三家主辦方

25、進(jìn)行了深度合作，共同測(cè)試和驗(yàn)證產(chǎn)品方案，產(chǎn)品測(cè)試達(dá)成率高達(dá)75%。在加速項(xiàng)目結(jié)業(yè)后的半年時(shí)間里，已有6家初創(chuàng)企業(yè)與主辦方達(dá)成了業(yè)務(wù)合作。在與近50位中國(guó)房地產(chǎn)科技企業(yè)創(chuàng)始人、負(fù)責(zé)人和近80位中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)決策者進(jìn)行深入訪談后，我們認(rèn)為，目前中國(guó)房地產(chǎn)科技生態(tài)圈已“初具雛形”，這主要表現(xiàn)在以下四個(gè)方面：“開放式創(chuàng)新”項(xiàng)目興起房地產(chǎn)企業(yè)和科技企業(yè)的交流渠道日趨多元（見圖表9）。近年來，各類涉及房地產(chǎn)科技主題的論壇和展會(huì)相繼舉辦，為相關(guān)的科技產(chǎn)品和解決方案提供了絕佳的展示平臺(tái)。同時(shí)，通過孵化器、加速器等開放式創(chuàng)新服務(wù)項(xiàng)目，房地產(chǎn)企業(yè)能夠在實(shí)際業(yè)務(wù)場(chǎng)景中對(duì)初創(chuàng)企業(yè)和科研院校的解決方案進(jìn)行“低成本試錯(cuò)”

26、并予以完善，使產(chǎn)品以更加成熟的狀態(tài)被推向市場(chǎng)。圖表9：房地產(chǎn)企業(yè)了解科技企業(yè)的渠道同行介紹房地產(chǎn)科技論壇或展會(huì)互聯(lián)網(wǎng)媒體平臺(tái)主動(dòng)建立聯(lián)系0%10%20%30%40%50%60%70%80%注：數(shù)據(jù)基于仲量聯(lián)行2020年針對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)科技企業(yè)與用戶的調(diào)研結(jié)果來源：仲量聯(lián)行研究部跨界人才交流培養(yǎng)提速跨界人才的匱乏一直是制約房地產(chǎn)行業(yè)與創(chuàng)新科技融合發(fā)展的瓶頸之一。在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的科技創(chuàng)新過程中，亟需既熟悉商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程又擁有技術(shù)背景的復(fù)合型人才。除外部招聘外，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始通過工作坊和培訓(xùn)等形式對(duì)具備創(chuàng)新精神和能力的員工進(jìn)行“內(nèi)部挖潛”。部分頭部企業(yè)，例如綠地、華潤(rùn)、碧桂園等，則與高校

27、簽訂合作協(xié)議，打通“產(chǎn)、學(xué)、研”體系的創(chuàng)新鏈條，加速培養(yǎng)跨界人才。長(zhǎng)效合作機(jī)制探索有方在與房地產(chǎn)企業(yè)的合作過程中，行政流程繁瑣、需求變更頻繁、跨部門決策不一致、付款周期長(zhǎng)等問題時(shí)常困擾著科技企業(yè)（見圖表10）。這不僅會(huì)導(dǎo)致雙方合作效率的降低，甚至?xí)?yán)重影響房地產(chǎn)科技初創(chuàng)企業(yè)的發(fā)展。對(duì)此，一些行業(yè)龍頭企業(yè)已著手建立一套自上而下，既能滿足內(nèi)部數(shù)字化轉(zhuǎn)型需求，又能與科技企業(yè)保持長(zhǎng)期且可持續(xù)的合作運(yùn)行機(jī)制。在這種機(jī)制下，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)科技項(xiàng)目的執(zhí)行團(tuán)隊(duì)直接向公司最高決策層匯報(bào)，在財(cái)務(wù)方面相對(duì)獨(dú)立，并擁有技術(shù)層面的最高決策權(quán)，這保障了房地產(chǎn)企業(yè)與科技企業(yè)之間的高效對(duì)接和合作。圖表10：房地產(chǎn)科技企業(yè)業(yè)務(wù)拓展

28、時(shí)面臨的問題行政流程繁瑣，決策或付款周期長(zhǎng)客戶需求不明確或變化快跨部門打通存在壁壘實(shí)際應(yīng)用場(chǎng)景過于復(fù)雜 溝通存在專業(yè)知識(shí)的代溝結(jié)果難以用ROI衡量地域/項(xiàng)目差異明顯，推廣難度大來源：仲量聯(lián)行研究部0%10%20%30%40%50%60%70%80%注：數(shù)據(jù)基于仲量聯(lián)行2020年針對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)科技企業(yè)與用戶的調(diào)研結(jié)果來源：仲量聯(lián)行研究部技術(shù)應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)不斷完善行業(yè)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)對(duì)推動(dòng)房地產(chǎn)科技發(fā)展有重大意義。仲量聯(lián)行調(diào)研結(jié)果顯示，超過60%的房地產(chǎn)科技企業(yè)認(rèn)為缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)是其目前面臨的最大挑戰(zhàn)（見圖表11）。對(duì)此，行業(yè)協(xié)會(huì)、科研機(jī)構(gòu)和領(lǐng)軍企業(yè)等各方已經(jīng)開始進(jìn)行相關(guān)研究和討論，在某些領(lǐng)域也已經(jīng)初步完成了相關(guān)技術(shù)應(yīng)用規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的制定。例如，由中國(guó)建筑科學(xué)研究院會(huì)同有關(guān)單位編制的建筑工程信息模型應(yīng)用統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)已于2017年7月1日開始實(shí)施。隨著相關(guān)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)的不斷完善，房地產(chǎn)科技產(chǎn)品的市場(chǎng)規(guī)模預(yù)計(jì)將顯著擴(kuò)大。圖表11：房地產(chǎn)科技企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)缺乏行業(yè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)壁壘高，對(duì)新技