某商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式

1、 SHAPE * MERGEFORMAT 萬達(dá)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營模式式1、萬達(dá)達(dá)商業(yè)地地產(chǎn)簡介介：大連萬萬達(dá)集團(tuán)團(tuán)成立于于19888年，19992年改制制為股份份有限公公司。經(jīng)經(jīng)過十幾幾年的發(fā)發(fā)展，萬萬達(dá)集團(tuán)團(tuán)已形成成以住宅宅房地產(chǎn)產(chǎn)、商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)兩大支支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)的大型型企業(yè)集集團(tuán)。公公司總資資產(chǎn)1000億元，年銷售售額約 1000億元。大連萬萬達(dá)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)開開發(fā)起于于19999年，在在全國首首創(chuàng)了商商業(yè)和地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)相結(jié)合合的“訂單地地產(chǎn)”的全新新模式。大連萬萬達(dá)集團(tuán)團(tuán)商業(yè)管管理有限限公司先與不同同業(yè)態(tài)的的世界5000強(qiáng)商業(yè)業(yè)連鎖企企業(yè)簽訂訂協(xié)議，再由萬萬達(dá)商業(yè)業(yè)公司購購地開發(fā)發(fā)，竣工工后由

2、商商業(yè)企業(yè)業(yè)負(fù)責(zé)經(jīng)經(jīng)營。萬達(dá)的的商業(yè)模模式的特特色是強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合合、強(qiáng)中中納強(qiáng)。他們引引進(jìn)七大大國際知知名品牌牌主力店店：沃爾爾瑪、歐歐倍德、百盛購購物廣場場、燦坤坤3數(shù)碼碼廣場、紅星美凱龍龍國際家家居廣場場、新加加坡大食食代美食食廣場以以及時代代華納。與時代代華納的的談判相相當(dāng)艱難難，聘請請美國最最優(yōu)秀律律師，僅僅協(xié)議書書就有一一千多頁頁。萬達(dá)選選擇戰(zhàn)略略合作伙伙伴有三三個標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：具有有強(qiáng)大的的吸引力力和凝聚聚力的世世界500強(qiáng)企業(yè)業(yè)；社會會知名度度高，親親和力強(qiáng)強(qiáng)的亞洲洲超一流流企業(yè)；國內(nèi)相相關(guān)行業(yè)業(yè)的前三三名。王王健林稱，此舉舉意在增增強(qiáng)萬達(dá)達(dá)商業(yè)廣廣場的影影響力和和抗風(fēng)險險的能力力。萬達(dá)

3、商商業(yè)公司司在全國國各大城城市投資資建設(shè)的的“萬達(dá)商商業(yè)廣場場”均位于于城市黃黃金地段段，擁有有一流的的購物休休閑環(huán)境境。截至至目前，萬達(dá)已已開工建建設(shè)了北北京、上上海、大大連、長長春、長長沙、青青島、濟(jì)濟(jì)南、南南京、南南昌、天天津、沈沈陽、南南寧、武武漢、西西安、哈哈爾濱等等城市的的商業(yè)項項目，總總投資逾逾百億元元，總建建筑面積積達(dá)1600萬平方方米。計計劃到20004年，萬萬達(dá)商業(yè)業(yè)公司將將在全國國建設(shè)30個以上上的商業(yè)業(yè)廣場。萬達(dá)集集團(tuán)現(xiàn)有有從事住住宅房地地產(chǎn)和商商業(yè)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的專業(yè)業(yè)人員約約6000人，平平均年齡齡36歲，全全部具有有大學(xué)本本科以上學(xué)學(xué)歷，碩碩士、博博士占員員工總數(shù)

4、數(shù)的50%以上，管理層層全部具具有碩士士以上學(xué)學(xué)歷。2、何謂謂“訂單地地產(chǎn)”：“訂單地地產(chǎn)”是萬達(dá)達(dá)商業(yè)公公司在進(jìn)進(jìn)行商業(yè)業(yè)地產(chǎn)運運作過程程中采用用的一種種先進(jìn)的的經(jīng)營模模式，也也是萬達(dá)達(dá)引以為為豪的一一項創(chuàng)新新。萬達(dá)與與十多家家世界500強(qiáng)企業(yè)業(yè)和跨國國企業(yè)建建立了廣廣泛而深深入的戰(zhàn)戰(zhàn)略合作作關(guān)系。萬達(dá)投投資建設(shè)設(shè)經(jīng)營的的每一個個連鎖商商業(yè)廣場場在項目目確定前前，都與與合作伙伙伴共同同進(jìn)行市市場調(diào)研研，以不不同的身身份，從從地產(chǎn)和和商業(yè)經(jīng)經(jīng)營兩個個不同角角度來進(jìn)進(jìn)行科學(xué)學(xué)、嚴(yán)密密的分析析和論證證，在得得出一致致結(jié)論后后，由萬萬達(dá)進(jìn)行行地產(chǎn)開開發(fā)，并并與合作作伙伴簽簽訂框架架性協(xié)議議。正因為為

5、如此，萬達(dá)開開發(fā)的商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項目就就可以最最大限度度的滿足足經(jīng)營商商的經(jīng)營營發(fā)展需需求，又又保證了了開發(fā)商商的銷售售通道順順暢。而而且，在在大規(guī)模模城市新新區(qū)的開開發(fā)建設(shè)設(shè)中，營營建購物物中心可可以說是是形成一一種生產(chǎn)產(chǎn)力，可可以快速速有效的的帶動該該地區(qū)發(fā)發(fā)展成居居住、辦辦公、購購物、休休閑、娛娛樂功能能齊全的的成熟地地區(qū)，造造成相關(guān)關(guān)地域、物業(yè)開開發(fā)的急急劇升值值和高額額盈利。3、萬達(dá)達(dá)商業(yè)地地產(chǎn)的調(diào)調(diào)整：自20002年4月28日長春春萬達(dá)商商業(yè)廣場場開工以以來，至至去年底底，萬達(dá)達(dá)商業(yè)地地產(chǎn)項目目共開工工16個，其其中11個已對對外銷售售，涉及及業(yè)主超超過20000人。萬萬達(dá)第一一批6

6、個項目目（長春春、濟(jì)南、長長沙、南南昌、青青島、南南京）都都是“商業(yè)廣廣場”的形式式，出售售物業(yè)部部分以單單店為主主；第二二批則開開始做購購物中心心（Malll）的形形式，由由主力店店和單店店構(gòu)成。與此前前幾年的的開發(fā)銷銷售模式式相比，萬達(dá)商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的自我我調(diào)整正正悄然進(jìn)進(jìn)行。這這是因為為經(jīng)過一一段時間間的經(jīng)營營，萬達(dá)達(dá)商業(yè)廣廣場售出出的商鋪鋪經(jīng)營狀狀況并不不理想。中海華華通商務(wù)務(wù)機(jī)構(gòu)總總經(jīng)理吳吳煥賢考考察萬達(dá)達(dá)的部分分項目后后認(rèn)為，造成小小商戶壓壓力的原原因在于于，萬達(dá)達(dá)以較低低的價格格將大部部分商鋪鋪租給主主力店，使成本本壓力過過大，于于是萬達(dá)達(dá)將部分分壓力轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)嫁給購購買鋪面面的小商商戶

7、。萬萬達(dá)廣場場有10%左右的的店面不不得不出出售，以以回收部部分資金。由于于商業(yè)項項目前期期需要大大力進(jìn)行行營銷推推廣，剛剛剛起步步的業(yè)績績不足以以支持巨巨額成本本。因此此，在前前期，小小商戶的的經(jīng)營壓壓力很大大，也反反過來影影響了萬萬達(dá)廣場場的整體體形象。最近長長春、濟(jì)濟(jì)南的商商業(yè)廣場場與業(yè)主主的物業(yè)業(yè)糾紛，現(xiàn)在找找到了解解決辦法法。濟(jì)南南萬達(dá)商商業(yè)廣場場的解決決辦法是是，由萬萬達(dá)自行行補(bǔ)貼面面積（約約20000平方米米）的方方式引進(jìn)進(jìn)一家電電器超市市，3年內(nèi)以以固定租租金租下下各業(yè)主主的商鋪鋪統(tǒng)一經(jīng)經(jīng)營。長長春萬達(dá)達(dá)商業(yè)廣廣場也將將采用類類似辦法法。 220033年，萬萬達(dá)有8個商業(yè)業(yè)廣場

8、開開業(yè)，但但潛隱的的問題也也次第暴暴露。購購物廣場場對周邊邊的建筑筑和交通通都有一一定要求求，但濟(jì)濟(jì)南購物物廣場的后后面是民民宅，少少數(shù)業(yè)主主招商困困難；雖雖然萬達(dá)達(dá)方面銷銷售合同同中沒有有向業(yè)主主提出過過售后包包租、返返租的承承諾，但但長春購購物廣場場的幾位位業(yè)主卻卻宣稱開開發(fā)商有有廣告欺欺詐之嫌嫌。于是是就有了了萬達(dá)主主動尋求求商業(yè)品品牌進(jìn)行行統(tǒng)一經(jīng)經(jīng)營管理理的舉動動。雖然王王健林認(rèn)認(rèn)為，對對于已開開工近20個項目目的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)來來說，有有一兩個個項目出出現(xiàn)問題題并非不不可控制制，但問問題的出出現(xiàn)令萬萬達(dá)高層層不得不不進(jìn)行反反思，結(jié)結(jié)論是：原有商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)銷銷售模式式必須調(diào)調(diào)整，“從2

9、0004年開始始，我們們的購物物中心原原則上只只租不賣賣”。據(jù)透露露，萬達(dá)達(dá)經(jīng)營方方式的調(diào)調(diào)整主要要包括兩兩個方面面：一是是加強(qiáng)整整體營銷銷，對部部分已經(jīng)售出出的商鋪鋪進(jìn)行大大力包裝裝與宣傳傳；二是是進(jìn)行股股份制改改革與重重組，商商業(yè)公司司與戰(zhàn)略略合作伙伙伴的關(guān)關(guān)系將轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)楣晒蓶|關(guān)系系。如果說20000年5月17日，萬達(dá)達(dá)確立商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)和住宅宅地產(chǎn)“兩條腿腿走路”的方向向是重大大戰(zhàn)略的的調(diào)整，那么20003年底萬萬達(dá)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)則則是在進(jìn)進(jìn)行一種種戰(zhàn)術(shù)的的調(diào)整：只租不不售，并并且伴以以業(yè)態(tài)的的重新組組合。在在主力店店和單店店的構(gòu)成成比例方方面，原原來購物物中心（Malll）的主主力店占占面積

10、的的85，單單店只占占15，后后來調(diào)整整為主力力店、單單店各占占50。王王健林認(rèn)認(rèn)為“如果主主力店比比例太重重，那我我們就只只是在為為銀行打打工”20004年萬達(dá)達(dá)的調(diào)整整還表現(xiàn)在放放緩了商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的擴(kuò)張張速度上上。20002、20003兩年萬萬達(dá)提出出商業(yè)地地產(chǎn)開工工項目“保5爭8”，即爭爭取新開開工8個項目目，并如如期實現(xiàn)現(xiàn)。20004年萬達(dá)達(dá)只提出出商業(yè)項項目“保3爭5”的開工工目標(biāo)。4、萬達(dá)達(dá)商業(yè)地地產(chǎn)的目目標(biāo)：早在20000年，王王健林就就曾明確確提出萬萬達(dá)要做做“百年企企業(yè)”的目標(biāo)標(biāo)。而要要做百年年企業(yè)，就必須須有穩(wěn)定定的收入入來源。住宅地地產(chǎn)的現(xiàn)現(xiàn)金流很很不穩(wěn)定定，受政政策和市

11、市場的影影響很大大，所以以萬達(dá)確確立了發(fā)發(fā)展商業(yè)業(yè)地產(chǎn)和和“收租物物業(yè)”的方向向。但中中小企業(yè)業(yè)租住商商業(yè)物業(yè)業(yè)也不可可靠，所所以，萬萬達(dá)就萌萌生了傍傍“大企業(yè)”，尤其其是跨國國企業(yè)的的想法。1990年底，萬達(dá)開開始與沃沃爾瑪談?wù)勁泻献髯魇乱?，談了一一年多，?0001年簽訂訂了長期期戰(zhàn)略合合作協(xié)議議。王健林林在萬達(dá)達(dá)集團(tuán)20003年度總總結(jié)大會會上宣布布了萬達(dá)達(dá)的中期期目標(biāo)：到20110年，商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開工70個購物物中心，建筑面面積達(dá)10000萬平方方米，年年租金收收入達(dá)100億元；住宅地地產(chǎn)年開開工4000萬平方方米以上上，年銷銷售收入入80億元。其中，20004年總銷銷售額目目標(biāo)仍為為

12、1000億元，總資產(chǎn)產(chǎn)達(dá)到150億元。王健林林認(rèn)為，中國購購物中心心有著巨巨大的發(fā)發(fā)展空間間，“美國2億人有1.33萬個Malll，中國13億人，至少還還有2萬個Mall的空間間，打個個對折也也需要建建1萬個Malll”。世界界最大的的Malll投資商商是澳大大利亞的的“西部集集團(tuán)”，其購購物中心心的建筑筑面積11000多萬平平方米，如果萬萬達(dá)在20110年能達(dá)達(dá)到10000萬平方方米，20115年萬達(dá)達(dá)收租物物業(yè)面積積就有可可能超過過“西部集集團(tuán)”。5、萬達(dá)達(dá)商業(yè)地地產(chǎn)的資資金：和其他他正處于于急劇擴(kuò)擴(kuò)張期的的企業(yè)一一樣，萬萬達(dá)的資資金鏈也也是一個個被質(zhì)疑疑的問題題。王健林林稱，20110年

13、前要要開工70個購物物中心。但萬達(dá)達(dá)目前開開工的購購物中心心只有20個，未未來7年平均均每年至至少開工工7個。每每個購物物中心的的建筑面面積以1015萬平方米計算，平均約約需總投投資810億元。也就是是說，僅僅購物中中心開發(fā)發(fā)萬達(dá)每每年就需需投入3050億元。萬達(dá)有有這么多多資金嗎嗎？從20000年決定定邁出全全國化大大規(guī)模擴(kuò)擴(kuò)張步伐伐時，萬萬達(dá)就無無法回避避資金的的問題。很顯然然，萬達(dá)達(dá)開發(fā)建建設(shè)的第第一批購購物廣場場，之所所以多采采用出售售商鋪的的方式，正是出出于實現(xiàn)現(xiàn)快速資資金回收收的需要要。萬達(dá)達(dá)20004年起“停售改改租”，于是是，剛從從連續(xù) 3年的擴(kuò)擴(kuò)張所造造成的資資金壓力力下緩過

14、過一口氣氣來的萬萬達(dá)，又又面臨著著更大的的資金壓壓力，商商鋪不賣賣，資金金是會更更緊張”，正是是在這種種背景下下，萬達(dá)達(dá)放慢了了商業(yè)地地產(chǎn)的擴(kuò)擴(kuò)張速度度。在資資金與速速度的張張力中，萬達(dá)采采取的是是暫時忍忍痛犧牲牲速度的的做法。同時，萬達(dá)加加快了尋尋求其他他資金渠渠道的努努力，譬譬如上市市。“已有4家公司司同意做做我們的的戰(zhàn)略股股東，它它們都是是全球各各自行業(yè)業(yè)的領(lǐng)袖袖”，王健健林表示示，萬達(dá)達(dá)商業(yè)地地產(chǎn)公司司20004年上半半年可以以完成重重組改造造，也許許明年就就可以上上市了。即使不不上市，商業(yè)地地產(chǎn)公司司也可以以增發(fā)3040的股股份給戰(zhàn)戰(zhàn)略股東東，“這也就就是一種種小上市，可以以保證明明

15、后年的的資金問問題”。這樣樣，“萬達(dá)商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的融資資管道至至多二年年就可以以打通了了”。萬達(dá)一一方面要要尋找資資金渠道道，另一一方面還還要防范范資金風(fēng)風(fēng)險。王王健林認(rèn)認(rèn)為：萬萬達(dá)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)發(fā)發(fā)展如此此之快，沒有出出現(xiàn)大的的問題，“秘訣是是實行了了資金封封閉管理理的制度度”。按照照規(guī)定，每個項項目公司司都不得得占用其其他公司司的資金金，跨公公司1萬元以以上的資資金都得得由總裁裁審批。20003年天津津項目剛剛啟動時時資金極極其困難難，雖然然南寧、沈陽、哈爾濱濱等項目目的賬上上都趴著著上億元元的資金金，但天天津項目目一分錢錢也沒能能拆借到到。關(guān)于SHHOPPPINGG MAALL的一些些思考：

16、1、SSHOPPPINNG MMALLL的傳播播、形成成和演變變：SHHOPPPINGG MAALL”是目前前國際上上最流行行的復(fù)合合商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)，直直譯為“步行購購物廣場場”。18和19世紀(jì)，歐洲城城市拱廊廊建筑和和商業(yè)廊廊建筑十十分流行行，它們們由眾多多商店圍圍繞拱廊廊布置，這種商商業(yè)組合合模式被被認(rèn)為是是SHOOPPIING MALLL的原型型。200世紀(jì)上上半葉，SHOOPPIING MALLL在英國和和美國的的發(fā)展取取得了初初步成功功。4050年代，由于大大規(guī)模的的投資開開發(fā)和商商業(yè)組織織管理能能力已經(jīng)經(jīng)具備，大型SHOOPPIING MALLL開始嶄嶄露頭角角。一方方面，SHOOPP

17、IING MALLL成功地地給土地地開發(fā)帶帶來了利利潤，刺刺激土地地開發(fā)商商和投資資者大量量投資；另一方方面，城城市發(fā)展展為SHOOPPIING MALLL的開發(fā)提提供了機(jī)機(jī)會，新新舊開發(fā)發(fā)商紛紛紛參與開開發(fā)，SHOOPPIING MALLL蓬勃興興起。這這一時期期無論在在英國還還是美國國，SHOOPPIING MALLL的零售售額增長長率比總總體增長長率高得得多，這這說明SHOOPPIING MALLL已經(jīng)得得到了開開發(fā)商、零售商商和購物物者的共共同接受受。500年代，美國城城市大規(guī)規(guī)模郊區(qū)區(qū)化給郊郊區(qū)的SHOOPPIING MALLL帶來了了機(jī)遇，它不僅僅受到了了開發(fā)商商和零售售商的歡歡迎

18、，也也受到了了擁有私私人汽車車的購物物者的普普遍歡迎迎。因此此，它在在美國各各地的建建設(shè)速度度是以往往任何一一個階段段所望塵塵莫及的的。與此此同時，在歐洲洲國家，城市重重建、更更新和新新城建設(shè)設(shè)都為SHOOPPIING MALLL提供了了發(fā)展和和傳播機(jī)機(jī)會。荷荷蘭鹿特特丹的林林巴恩、英國的的考文垂垂、瑞典典首都斯斯德哥爾爾摩的衛(wèi)衛(wèi)星城維維林比等等地，相相繼有大大型SHOOPPIING MALLL建成，特別是是來自美美國的影影響大大大刺激了了歐洲的的發(fā)展。到60年代為為止，在在北美、西歐和和澳洲等等地的工工業(yè)化國國家，SHOOPPIING MALLL的概念念已經(jīng)得得到廣泛泛接受。70年代，SHO

19、OPPIING MALLL開始在在東歐、亞洲、非洲和和拉丁美美洲等發(fā)發(fā)展中國國家傳播播。需要要指出的的是，70年代中中期的石石油危機(jī)機(jī)使郊區(qū)區(qū)SHOOPPIING MALLL的發(fā)展展受挫，也促成成了人們們對于購購物中心心的思考考和再認(rèn)認(rèn)識。傳傳統(tǒng)的基基于美國國郊區(qū)特特定用地地和環(huán)境境狀況的的郊區(qū)SHOOPPIING MALLL，隨著著發(fā)展轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向城市市市區(qū)而而發(fā)生了了相應(yīng)的的變化，對市區(qū)區(qū)特定的的環(huán)境和和文脈的的關(guān)注，賦予了了SHOOPPIING MALLL新的內(nèi)內(nèi)容和含含義。880年代，由于全全球經(jīng)濟(jì)濟(jì)互相滲滲透，經(jīng)經(jīng)濟(jì)互補(bǔ)補(bǔ)和一體體化，SHOOPPIING MALLL幾乎已已經(jīng)滲透透到各個個

20、國家，遍及全全世界。無論是是發(fā)達(dá)國國家還是是發(fā)展中中國家，SHOOPPIING MALLL已經(jīng)得得到人們們的普遍遍接受，并成為為現(xiàn)代城城市的重重要組成成部分和和多元化化的社會會、經(jīng)濟(jì)濟(jì)和文化化背景中中的城市市景觀?？v觀SHOOPPIING MALLL概念的的發(fā)展和和傳播過過程，1000年前簡簡單的商商業(yè)柱廊廊與今天天形式各各樣、異異彩紛呈呈的購物物中心，無論是是建筑形形式、建建筑功能能和商業(yè)業(yè)模式、消費行行為等都都今非昔昔比。SHOOPPIING MALLL建筑已已經(jīng)不再再是商業(yè)業(yè)拱廊，也不是是早期意意義上的的美國式式的郊區(qū)區(qū)購物中中心，它它的建筑筑形式越越來越反反映日趨趨復(fù)雜的的城市形形象，

21、成成為城市市景觀中中非常醒醒目的主主角。與與初期被被動的市市場觀念念相比，先進(jìn)的的管理方方法積極極的、正正面的促促進(jìn)了消消費活動動，其布布局、規(guī)規(guī)模和商商店類型型與組成成已經(jīng)置置于SHOOPPIING MALLL的有效效控制之之下，使使承租戶戶的利潤潤最大化化。2、SHOOPPIING MALLL在現(xiàn)代代社會生生活中承承擔(dān)的作作用：SHOOPPIING MALLL的出現(xiàn)現(xiàn)是20世紀(jì)零零售商業(yè)業(yè)建筑發(fā)發(fā)展的一一個巨大大進(jìn)步，它給人人類社會會的生活活帶來了了巨大的的變化，在現(xiàn)代代社會生生活中的的地位也也越來越越重要。SHOOPPIING MALLL適應(yīng)了了現(xiàn)代社社會高效效率、快快節(jié)奏的的需要。隨著

22、消消費水平平的提高高，人們們對商品品的需求求與日俱俱增，在在同一屋屋頂下購購買所有有需要的的商品的的愿望也也越來越越強(qiáng)烈，SHOOPPIING MALLL滿足了了人們一一次購足足的要求求。與此此同時，購物方方式也經(jīng)經(jīng)歷了一一場革命命，從古古老的集集市發(fā)展展到現(xiàn)代代的百貨貨商店和和超級市市場，從從面對面面的柜臺臺服務(wù)發(fā)發(fā)展到自自選服務(wù)務(wù)和自助助服務(wù)，這些都都在SHOPPPINNG MMALLL中得到到體現(xiàn)。SHOOPPIING MALLL滿足了了購物與與休閑活活動相結(jié)結(jié)合的要要求。在在現(xiàn)代社社會里，人們的的閑暇時時間增加加，購物物活動已已不僅僅僅是為了了滿足基基本生活活需要，而且還還包括娛娛樂和

23、休休閑成分分，是一一種社會會活動。從購物物者的角角度來看看，購物物既是家家務(wù)，也也是娛樂樂、放松松或刺激激。正因因為如此此，除了了種類多多樣的商商店之外外，SHOOPPIING MALLL還提供供高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的娛樂樂場所，諸如餐餐館、體體育健身身中心、電影院院、藝術(shù)術(shù)展覽等等來滿足足多種消消費需求求。SHHOPPPINGG MAALL滿足了了人們社社會交往往的需要要，它通通過開放放的公共共空間為為社會活活動提供供必要的的交往場場所。在在汽車把把人排擠擠出原本本屬于人人的城市市公共活活動空間間時，SHOOPPIING MALLL試圖再再現(xiàn)了傳傳統(tǒng)的公公共活動動空間，尋找汽汽車時代代來臨之之后就已已經(jīng)

24、失去去的城市市廣場。3、SHOOPPIING MALLL的四大大特征：開放性性的公共共休閑場場所，強(qiáng)強(qiáng)烈吸引引人氣；開放性性的對外外交通設(shè)設(shè)計，可可廣納周周邊人流流；相對閉閉合的內(nèi)內(nèi)部通道道回路，可充分分利用有有效人流流；休閑與與購物良良性互動動，形成成驚人的的商業(yè)效效應(yīng)。44、適應(yīng)中中國國情情的SHOOPPIING MALLL的特點點：適應(yīng)中中國國情情的SHOOPPIING MALLL首要的的是面積積足夠大大的面積積，提供供比現(xiàn)在在所有的的大型百百貨更寬寬敞、更更明亮的的、更舒舒適的經(jīng)經(jīng)營環(huán)境境和消費費氛圍。但SHOOPPIING MALLL又不僅僅僅是個個開闊的的廣場，那是一一片沃土土，所有有現(xiàn)在流流行的商商業(yè)模式式都能在在這里找找到自己己的位置置，不論論是超市市、百貨貨、專賣賣店還是是其他任任何業(yè)態(tài)態(tài)，而且且他們都都在從SHOOPPIING MALLL的身上上吸收著著成長的的營養(yǎng)。從表面面上說，SHOOPPIING MALLL要有開開放性的的公共休休閑廣場場如共享享空間，以長時時間吸引引住消費費者；有有開放性性和閉合合性良好好的交通通回路如如室內(nèi)步步行街，主通道道達(dá)到6米、輔輔通道4米以上上；要兼兼具購物物、休閑閑、娛樂樂三大功功能，如如百貨、超市、休閑場場所全部部具備以以滿足“一站購購齊”消費需需要。從從理念上上說，SHOOPPIING MALLL不僅是是對各種種商業(yè)