大江南商貿(mào)城招商策劃報告(doc 29)

1、大江南商貿(mào)城招商策劃報告目 錄第一部分 營銷背景一、城市市環(huán)境二、區(qū)域域環(huán)境三、蘇州州小商品品市場發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀狀第二部分分 項項目定位位及規(guī)劃劃一、項目目分析二、項目目定位三、規(guī)劃劃設計建建議第三部分分 市市場商業(yè)業(yè)區(qū)劃及及營運模模式一、商品品業(yè)種與與商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)二、市場場商業(yè)區(qū)區(qū)劃三、營運運模式第一部分分 營營銷背景景提煉宗旨：針針對項目目的選址址所面臨臨的市場場和營銷銷環(huán)境進進行提煉煉分析，以便提提出精準準的營銷銷策略和和切合實實際的計計劃，為為整個項項目的成成功運作作奠定基基礎。本本項目存存在以下下重要的的營銷背背景：一、城市市環(huán)境以上海為為中心的的長三角角地區(qū)正正發(fā)展成成長為世世界第六六大

2、城市市群，國國內(nèi)外企企業(yè)云集集、人民民生活富富裕，商商務消費費和旅游游度假消消費市場場潛力巨巨大，蘇蘇州作為為長三角角副商務務中心城城市將率率先受益益！1、地理理位置蘇州位于于長江三三角洲中中部，在在北緯330度447分至至32度度零2分分，東經(jīng)經(jīng)1199度555分至1121度度20分分之間，東臨上上海，南南連浙江江省嘉興興、湖州州兩市，西傍太太湖，與與無錫相相接，北北依長江江。全市市總面積積84888.442平方方公里，其中市市區(qū)建成成區(qū)面積積為1777.117平方方公里(古城區(qū)區(qū)14.2平方方公里)。蘇州州市實行行市管縣縣體制，下轄張張家港、常熟、太倉、昆山、吳江55個縣級級市，吳吳中、相

3、相城、平平江、滄滄浪、金金閶5個個區(qū)以及及蘇州工工業(yè)園區(qū)區(qū)和蘇州州高新區(qū)區(qū)。20000年1月月10日日國務院院批復了了蘇州州市城市市總體規(guī)規(guī)劃(119966年至220100年)，總體體規(guī)劃的的城市規(guī)規(guī)劃區(qū)范范圍達220144.7平平方公里里。在城城市規(guī)劃劃區(qū)內(nèi)，實行城城鄉(xiāng)統(tǒng)一一規(guī)劃管管理，保保持“分分散組團團式”的的布局，在保護護古城的的前提下下，綜合合協(xié)調(diào)各各區(qū)及周周邊城鎮(zhèn)鎮(zhèn)的功能能。蘇州州的城市市性質(zhì)為為：國家家歷史文文化名城城和重要要風景旅旅游城市市，是長長江三角角洲重要要的中心心城市之之一。蘇州市城城市總體體規(guī)劃(19996年至至20110年)2、城市市特色蘇州古城城始建至至今已有有2

4、5000多年年，目前前仍坐落落在春秋秋時代的的原址上上，基本本保持著著“水陸并并行、河河街相鄰鄰”的雙棋棋盤格局局、“三縱三三橫一環(huán)環(huán)”的河道道水系和和“小橋流流水、粉粉墻黛瓦瓦、史跡跡名園”的獨特特風貌。全市現(xiàn)現(xiàn)有市級級以上文文物保護護單位4492處處，其中中國家級級12處處、省級級89處處。悠久久的歷史史孕育了了獨特魅魅力的吳吳文化：千百年年來，蘇蘇州人文文薈萃，繪畫、書法、篆刻流流派紛呈呈，各顯顯千秋；戲曲、醫(yī)學、建筑自自成流派派，獨樹樹一幟；工藝品品聞名中中外，蘇蘇繡與湘湘、蜀、粵繡等等同譽為為“四大名名繡”,桃花花塢木刻刻與天津津楊柳青青木刻并并稱“南桃北北楊”。蘇州古典典園林星星羅

5、棋布布、藝術(shù)術(shù)精湛?，F(xiàn)有保保存完好好的古典典園林660余處處，其中中拙政園園、留園園、網(wǎng)師師園、環(huán)環(huán)秀山莊莊、滄浪浪亭、獅獅子林、藝圃、耦園、退思園園等9座座園林已已被列入入世界文文化遺產(chǎn)產(chǎn)名錄。近幾年年來，蘇蘇州充分分發(fā)揮旅旅游資源源豐富的的優(yōu)勢，著力構(gòu)構(gòu)建新老老結(jié)合的的大旅游游格局，旅游業(yè)業(yè)快速發(fā)發(fā)展，正正在成為為新的支支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)。3、社會會概況(1)人人口蘇州市及及市區(qū)人人口從119988年至220055年有所所增長，最近33年增幅幅略大(見下表表)，“十五”期間增增長平緩緩，進入入新世紀紀的頭幾幾年增幅幅略大。20005年末末，全市市戶籍總總?cè)丝?606.2萬人人，比上上年增加加7.3

6、37萬人人，其中中市區(qū)總總?cè)丝?224.5萬人人，比上上年增加加3.778萬人人。全市市還有外外來人口口近4000萬人人。伴隨隨著蘇州州經(jīng)濟的的快速發(fā)發(fā)展，以以及我國國戶籍制制度的改改革，蘇蘇州將吸吸引更多多的海內(nèi)內(nèi)外人才才?？梢砸灶A測，蘇州人人口在今今后一段段時期內(nèi)內(nèi)仍將保保持增長長的態(tài)勢勢。蘇州市歷歷年人口口統(tǒng)計表表單位：萬萬人地 區(qū)區(qū)19988年19999年20000年20011年20022年20033年20044年20055年全市總?cè)巳丝?75.4576.2578.2580.5583.9591.0598.9606.2市區(qū)人口口204.7205.9207.2209.5212.4216.9

7、220.8224.5(2)人人民生活活20055年，市市區(qū)城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民人人均可支支配收入入162276元元，全市市農(nóng)民人人均純收收入83300元元，分別別比上年年增長112.66%和100.6%。年末末城鄉(xiāng)居居民本外外幣儲蓄蓄存款余余額21120.92億億元，人人均儲蓄蓄存款33.5萬萬元，比比上年增增長222%。年年末家用用汽車擁擁有量330.111萬輛輛，比上上年增長長35%，其中中家用客客車擁有有量277.599萬輛，增長440.11%。城城鎮(zhèn)居民民人均住住房建筑筑面積330.55平方米米，比上上年增加加1.33平方米米。4、經(jīng)濟濟概況改革開放放以來，蘇州堅堅持以經(jīng)經(jīng)濟建設設為中心心，大力

8、力實施科科教興市市、經(jīng)濟濟國際化化、可持持續(xù)發(fā)展展和城市市化戰(zhàn)略略，積極極推進體體制和科科技創(chuàng)新新，國民民經(jīng)濟保保持了持持續(xù)快速速健康發(fā)發(fā)展。220055年全市市地區(qū)生生產(chǎn)總值值突破440000億元，達40026.52億億元，按按可比價價格計算算比上年年增長115.33%。三三次產(chǎn)業(yè)業(yè)的比重重為2.0：66.8：31.2。人人均生產(chǎn)產(chǎn)總值(按戶籍籍人口計計算)6668226元，按現(xiàn)行行匯率折折算超過過80000美元元。全市市地方財財政一般般預算收收入突破破3000億元，完成3316.78億億元，比比上年增增長266.4%。對外貿(mào)易易在高平平臺上快快速增長長，進出出口總額額超過114000億美元

9、元，比上上年增長長35.7%，其中出出口總額額超過7700億億美元，增長337.99%。全全市新增增注冊外外資1553.44億美元元，增長長4.33%，按按原口徑徑統(tǒng)計實實際利用用外資660.005億美美元，增增長199.4%。外資資項目規(guī)規(guī)模繼續(xù)續(xù)擴大，新批超超千萬美美元以上上的項目目占項目目總數(shù)的的33.7%，注冊外外資金額額占全市市注冊外外資的663.55%，其其中9個個新批項項目超億億美元。世界5500強強跨國公公司中已已有1007家落落戶蘇州州。2001120005年年蘇州市市國民經(jīng)經(jīng)濟主要要指標見見下表。2001120005年年蘇州市市國民經(jīng)經(jīng)濟主要要指標表表指 標標單位20011

10、年20022年20033年20044年20055年生產(chǎn)總值值億元17600.28820800.00028022.00034500.00040266.522 其中中：市區(qū)區(qū)億元 6188.566 7277.53310100.50013200.00016300.499人均生產(chǎn)產(chǎn)總值百元 3033.844 3566.166 4766.933 5799.922 6688.266地方財政政一般預預算收入入億元 1088.811 1233.744 1700.500 2199.600 3166.788其中：市市區(qū)億元 499.433 566.255 755.633 955.988 1355.866進出口總總

11、額億美元 2366.622 3633.900 6566.63310322.01114055.899 其中中：市區(qū)區(qū)億美元 1199.833 1766.299 3422.944 5300.599 7500.100出口總額額億美元 1233.077 1822.211 3266.344 5077.744 7277.755 其中中：市區(qū)區(qū)億美元 611.911 888.355 1711.788 2611.711 3933.499合同利用用外資億美元 722.300 1000.677 1244.966 1477.033 1533.4實際利用用外資億美元 300.222 488.144 688.055 5

12、00.333 600.055旅游外匯匯收入億美元22.34422.78822.91144.86666.399接待境外外旅游者者萬人次 777.822 899.100 811.577 1300.166 1566.022固定資產(chǎn)產(chǎn)投資億元 5644.855 8100.00014088.93315544.80018700.144市區(qū)城市市居民人人均可支支配收入入元105115.000106117.000123661.000144551.000162776.000農(nóng)民人均均純收入入元57900.00061344.00067500.00075033.00083933.000本項目如如何利用用臨近上上海的

13、區(qū)區(qū)位優(yōu)勢勢和蘇州州獨特的的外來人人口消費費能力，來吸引引周邊城城市商務務團體和和旅游度度假居民民以及周周邊大量量居住人人群前來來消費，將成為為本項目目商業(yè)成成功的關(guān)關(guān)鍵。二、區(qū)域域環(huán)境金閶區(qū)在在城市發(fā)發(fā)展中的的地位和和機遇-風景景旅游和和西部商商貿(mào)中心心區(qū)1、金閶閶區(qū)概況況金閶區(qū)位位于蘇州州市古城城區(qū)西北北部。東東起外護護城河東東岸和十十字洋河河東岸，與平江江區(qū)相鄰鄰；西至至楓橋西西運河界界，與蘇蘇州高新新技術(shù)開開發(fā)區(qū)隔隔河相望望；南以以小日暉暉橋河、三香路路、桐涇涇河東岸岸和里雙雙河南岸岸與滄浪浪區(qū)為界界；北至至三角嘴嘴河水面面中央，與相城城區(qū)接壤壤。經(jīng)20003年金金閶區(qū)撤撤鎮(zhèn)建街街和街

14、道道管理區(qū)區(qū)域調(diào)整整之后，金閶區(qū)區(qū)總面積積37平平方公里里，轄石路路、彩香香、留園園、虎丘丘、白洋洋灣5個個街道，總?cè)丝诳?3.4萬人人。金閶區(qū)自自古就是是經(jīng)濟繁繁榮、人人文薈萃萃之地。閶門、石路一一帶是明明清江南南貿(mào)易中中心和重重要商品品集散地地；虎丘丘、山塘塘、留園園、西園園、寒山山寺等著著名景點點蜚聲中中外，文文化底蘊蘊深厚。新世紀紀以來，金閶區(qū)區(qū)以商貿(mào)貿(mào)、物流流、旅游游三大板板塊為重重點，以以石路步步行街改改造、山山塘歷史史街區(qū)保保護性修修復、金金閶新城城建設三三大重點點工程為為依托，大力發(fā)發(fā)展三產(chǎn)產(chǎn)服務業(yè)業(yè)，全面面發(fā)展各各項社會會事業(yè)，“三個個文明”建設齊齊步推進進。20004年年全

15、區(qū)實實現(xiàn)地區(qū)區(qū)生產(chǎn)總總值近440億元元。2、石路路商圈石路商圈圈位于金金閶區(qū)東東部，占占地122.7萬平方方米。石石路東至至閶胥路路、南至至金門路路、西至至廣濟路路、北至至上塘街街，交通通十分便便捷。近近年來石石路進行行了大規(guī)規(guī)模的改改造，石石路已成成為繼觀觀前街后后第二條條商業(yè)步步行街。改造后后的石路路步行街街集購物物、旅游游、觀光光、文化化、娛樂樂、商住住于一體體。石路路商圈主主要以零零售業(yè)為為主，附附以一定定數(shù)量的的餐飲業(yè)業(yè)，娛樂樂業(yè)，金金融業(yè)等等。石路路國際商商城，亞亞細亞商商城，越越洋流行行百貨，時代廣廣場，中中心廣場場、金門門商城改改造、南南浩街、名店街街的整治，以及石石路步行行街

16、二期期工程的的西擴北北進，從從而使石石路與山山塘街，石路與與南北兵兵營融為為一體。3、區(qū)域域商業(yè)發(fā)發(fā)展分析析：金閶區(qū)是是市政府府所在地地，很長長一段時時間一直直扮演著著蘇州事事實上政政治中心心、西部部區(qū)域商商業(yè)中心心的角色色。但受受限于金金閶的城城市發(fā)展展水平，區(qū)內(nèi)整整體商業(yè)業(yè)檔次不不高，同同質(zhì)化現(xiàn)現(xiàn)象嚴重重，其巨巨大潛力力尚未得得到充分分發(fā)揮。就金閶閶區(qū)而言，商業(yè)面面積體量量偏小，且過于于集中于于石路中心心區(qū)一帶帶，呈不不均勻分分布。隨著蘇州州城市功功能的擴擴大，金金閶與市市區(qū)的關(guān)關(guān)系逐漸漸密切。面積擴擴大的市市中心城區(qū)將由古古城區(qū)三三大區(qū)和和新區(qū)聯(lián)聯(lián)合形成成蘇州新新的政治治、經(jīng)濟濟、文化化

17、中心，而金閶閶區(qū)將成成為蘇州州市中心心城區(qū)的的地理中中心和商商業(yè)中心。由于金閶閶的地域域位置和和新中心心區(qū)的高高起點規(guī)規(guī)劃，金金閶區(qū)商商業(yè)發(fā)展展前景被被普遍看看好。而而從目前前政府的的商業(yè)規(guī)規(guī)劃來看看，金閶閶區(qū)的商商業(yè)目標標定位在在蘇州整整個西部部的商務務中心。隨著步步行街二二期工程程的改造造成功，石路周周邊的資資源也將將得到整整合，上上塘街延延伸楓橋橋路及金金門路整整治為石石路西擴擴掃除了了障礙，可以預預計，借借助石路路西擴，未來新新中心區(qū)區(qū)的商業(yè)業(yè)中心將將以桐涇涇路為坐標原原點，在在周邊擁擁有大量量住宅群群、旅游游目的地地，發(fā)展展以購物、旅游為為主配合合餐飲、文化、服務等等成為一體體化多功

18、能能、高檔檔次、現(xiàn)現(xiàn)代化的的大都市市商業(yè)群群體。整個區(qū)域域的城市市化建設設步伐的的加快，直接導導致越來來越多的的工業(yè)企企業(yè)拆遷遷和大量量新建住住宅的開開發(fā)和居居住人口口的增加加，未來來無疑為為本項目目帶來較旺旺的商業(yè)業(yè)人氣和和消費動動力。本本項目通通過怎樣樣的商業(yè)業(yè)規(guī)劃，借力石石路商圈圈西擴而而有望成成為周邊邊人群日日常消費費和周邊邊大量旅旅游項目目商務接接待的基基地。三、蘇州州小商品品市場發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀狀蘇州小商商品市場場的起步步可以追追溯到上上世紀990年代代中期，在當時時受市場場沖擊的的蘇州肉肉聯(lián)廠辦辦起了蘇蘇州第一一個小商商品市場場。幾經(jīng)經(jīng)周折和和風雨，錢萬里里橋市場場成為蘇蘇州第一一個以

19、批批發(fā)為主主的市場場。此后后德合、中新、南門等等幾處市市場開始始慢慢的的在蘇州州孵化。目前這這些市場場的經(jīng)營營狀況基基本可以以，平民民大眾消消費成為為市場主主流。除除中翔之之外，大大部分市市場都以以招商為為主，對對優(yōu)秀主主力商戶戶給以大大幅度售售價/租租金優(yōu)惠惠，給商商戶讓利利，目的的是為市市場注入入人氣。此外，市市內(nèi)兩個個主要的的小商品品市場（錢萬里里橋與德德合市場場）將于于今明二二年內(nèi)遭遭遇拆除除，需要要尋找可可替代的的營業(yè)場場所。第二部分分 項項目定位位一、項目目分析1、項目目簡介基地面積積30畝畝，建筑筑面積不不低于4400000m2，155（233）年使使用權(quán)；建筑形態(tài)態(tài)建議：-1F

20、F4F，-1FF地下商城城，4FF頂上車車庫；工程狀況況：從現(xiàn)現(xiàn)在開始始，2個個月資料料準備（規(guī)劃設設計、許許可證）、4個月月土建，2個月月裝修；項目與業(yè)業(yè)種定位位：食品品、日用用百貨、新潮百百貨、女女性主題題（服裝裝、鞋帽帽）、兒兒童主題題、家居居工藝品品、餐飲飲休閑和和步行街街綜合配配套，多位一體體的綜合合性升級級版的小小商品以以一站式式購物滿滿足為目目的的市市場。市場業(yè)態(tài)態(tài)定位：以獨立立商鋪為為主，以以主力店店、專賣賣店、連連鎖為副副的多業(yè)業(yè)態(tài)并存存，各業(yè)業(yè)態(tài)良性性互動的的商業(yè)分分布態(tài)勢勢。2、項目目周邊環(huán)環(huán)境項目東、南面緊緊靠蘇州州北兵營營和居民民社區(qū)，不遠為為石路中中心商圈圈；項目西

21、面面為蘇州州市南北北主要交交通要道道桐涇涇路，西西北不遠遠處為西西園。項目南面面1000米有到到蘇州第第二大商商圈石路路的商業(yè)業(yè)街金門路路；項目北面面1500米為通通往蘇州州石路二二期工程程上塘街街的楓橋橋路、留留園路，東北不不遠處為為中國四四大名園園之一留留園；周邊商業(yè)業(yè)配套情情況：西園停車車場：約約5000個停車車位；公交線路路：游5路旅游線線路(歐尚-中新新城-錢萬里里橋北-解放新新村-歐歐尚)34路郊區(qū)區(qū)線路(上上塘街-觀景新新村-白白洋灣-朱家莊莊-東橋橋鎮(zhèn))40路環(huán)線線(體育育中心-三元-北環(huán)-東環(huán)-相相門-彩彩香-體體育中心心)161路路郊區(qū)線線路(廣濟濟橋西(石路)- HYPE

22、RLINK /so.php?k=p&q=留園路 留園路路-虎丘- HYPERLINK /so.php?k=p&q=跨塘 跨塘高浜浜)311路路郊區(qū)線線路 (上塘街街-西園園-新莊-白白洋灣-朱家莊莊-滸關(guān)關(guān))317路路市區(qū)線線路 (火車站站-彩香- HYPERLINK /so.php?k=p&q=新城花園酒店 獅山路路- HYPERLINK /so.php?k=p&q=金楓路 金楓路路- HYPERLINK /so.php?k=p&q=華潤燃氣公司 燃氣公公司)949路路市區(qū)線線路(蘇錦錦新村- HYPERLINK /so.php?k=p&q=虎丘 虎丘-石路- HYPERLINK /so.p

23、hp?k=p&q=南門 南門-好又多多南門店店) 441路路郊區(qū)線線路(石路路- HYPERLINK /so.php?k=p&q=白洋灣 白洋灣灣-朱家家莊滸關(guān)關(guān)-通安-東渚-鎮(zhèn)湖)還有更多多銀行：工工商銀行行，位于于留園路路，距本本項目約約2500米；蘇州商商業(yè)銀行行、中國國建設銀行行、中國國銀行項項目周邊邊10000米內(nèi)內(nèi)分布；郵局、電電訊局：位于留留園路，距本項項目約3300米米。餐飲娛樂樂：小小小得月樓樓、西園園素齋館館、阿潘潘骨頭湯湯、浴室室酒店：對對面有如如家快捷捷、西兵兵營大酒酒店、天一賓賓館等酒酒店，不不遠處有有園外樓樓大酒店店3、項目目優(yōu)勢分分析地段優(yōu)勢勢。位于于蘇州未未來主

24、城城區(qū)（古古城區(qū)和和新區(qū)合合并為新新中心城城區(qū)）的的黃金分分割線，金門路路和桐涇涇路口，地理上上屬于金金閶區(qū)正正中心，周邊以以居民區(qū)區(qū)為主。規(guī)模優(yōu)勢勢。市場場內(nèi)按專專業(yè)市場場模式劃劃分鋪位位，擁有有大量精精致小商商鋪，單單層商業(yè)業(yè)建筑面面積約1100000 MM2以上，規(guī)模較較大，在在周邊首首屈一指指，容易易形成商商業(yè)規(guī)模模效應。規(guī)劃優(yōu)勢勢。雖然然本市場場在基地地先天方方面存在在一定不不足，但但我們打打造“商業(yè)步步行街”和“休閑廣廣場”的規(guī)劃劃理念（見規(guī)劃劃設計建建議方案案）在蘇蘇州市還還是十分分創(chuàng)新的的，對小小商品零零售商業(yè)業(yè)的進場場經(jīng)營具具有相當當?shù)奈?。交通?yōu)勢勢。項目目臨近蘇蘇州市

25、交交通主干干道：桐桐涇路、金門路路、留園園路等，來去3312國國道、內(nèi)內(nèi)環(huán)高架架非常便便捷。未未來干將將路與桐桐涇路口口設地鐵鐵一號線線站點，交通通通達性好好，商業(yè)業(yè)輻射金金閶區(qū)、平江區(qū)區(qū)、滄浪浪區(qū)、新新區(qū)。4、項目目劣勢分分析項目跟石石路比較較接近，競爭性性項目較較多，將將受到成成熟商圈圈的挑戰(zhàn)戰(zhàn)，從金金門路往往東商業(yè)業(yè)氛圍逐逐漸減弱弱，商業(yè)業(yè)價值逐逐步降低低，商業(yè)業(yè)配套較較弱。市場展示示面不足足。市場場開口小小，進深深長，僅僅有一個個70米米寬主入入口與桐桐涇路連連通；市市場西側(cè)側(cè)沿桐涇涇路方向向被河道道和綠樹樹阻擋，僅有兩兩座5米米拱橋與與基地相相通，市市場入口口處也缺缺乏開揚揚的廣場場

26、，市場場展示面面不足，且交通通通達性性不佳，市場東東面、北北側(cè)均為為與兵營營相鄰的的通道，無法規(guī)規(guī)劃商業(yè)業(yè)街，難難以營造造人氣。項目為租租賃用地地，沒有有產(chǎn)權(quán)，開發(fā)商商花費巨巨資承擔擔建設費費用，而而獲得投投資回報報必須采采用不出出售產(chǎn)權(quán)權(quán)的非常常規(guī)的手手法承租權(quán)權(quán)（或續(xù)續(xù)期優(yōu)先先租賃權(quán)權(quán)）銷售售來實現(xiàn)現(xiàn)，且土土地有效效使用年年限較短短，項目目銷售和和招商上上有較大大的難度度；同時時每平方方米銷售售單價較較低，項項目的投投資回報報壓力較較大。除非走三三方簽約約之路，不能辦辦理按揭揭貸款，只能采采取分期期付款的的方法；倉儲物流流用地缺缺乏，配配套不齊齊備；項目基地地環(huán)境和和商業(yè)氛氛圍對項項目的銷

27、銷售與招招商未形形成明顯顯支撐，要依賴賴項目本本身孤軍軍奮戰(zhàn)來來創(chuàng)造項項目周邊邊的商業(yè)業(yè)氛圍與與價值。5、項目目機會點點分析時機好。石路經(jīng)經(jīng)過改造造后也升升級為都都市時尚尚休閑類類中高消消費為主主。目前前蘇州市市內(nèi)小商商品專業(yè)業(yè)市場有有錢萬里里橋、中中新城、南環(huán)路路、德合合商城等等，大都都面臨拆拆遷或經(jīng)經(jīng)營層次次太低，而且基基本上都都是分散散經(jīng)營，不能真真正成行行成市。而城市市西部桐桐涇路商商圈目前前尚未有有一個大大型的、經(jīng)營品品種齊全全的商業(yè)業(yè)物業(yè)，周邊存存在大量量社區(qū)消消費人口口，本項項目的“中檔消消費，價價格不貴貴，合理理設置生生活配套套消費”使項目目與石路路商圈合合理錯位位，而“升級版

28、版小商品品市場、精品型型的小商商品市場場”的定位位，規(guī)避避了項目目風險，也填補補了區(qū)域域市場空空白。政府支持持。遠景景規(guī)劃，借助石石路西擴擴，本項項目可以以爭取成成為蘇州州市重點點招商引引資項目目，爭取取得到市市區(qū)委、市區(qū)政政府的高高度重視視，大力力支持，并積極極運用一一定的行行政手段段將：食食品（大大超市沒沒有的保保健品、滋補品品、平價價藥房、休閑食食品、茶茶葉、煙煙酒、土土特產(chǎn)）、小百貨貨（小家電電、器皿皿、飯店及及酒店用用品）、潮流百百貨（鐘鐘表、眼眼鏡、手手表、手手機、照照相機）、服裝紡織織（男女女服飾、鞋、箱箱包）、時尚女女性（品品牌折扣扣化妝品品、日化化用品、護理品品）、時時尚家居

29、居（裝飾品品、工藝藝品、宗教禮禮佛用品品）、兒童童用品（孕婦、童裝、玩具）、休閑類類旅游餐飲飲配套等等9大業(yè)業(yè)態(tài)進行行“劃行歸歸市”劃入本本市場統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)營營。旅游市場場和周邊邊社區(qū)消消費市場場。旅游游名勝環(huán)秀秀山莊、寒山寺寺、西園園、留園園、虎丘丘等環(huán)視視左右，超過5500萬萬機會旅旅游消費費，并輻射周邊邊50多多萬常住住人口，三元、彩香等等大社區(qū)區(qū)，完全全貼合項項目定位位的消費費力。6、項目目威脅點點分析業(yè)態(tài)定位位過于分分散，不不能形成成集約效效應產(chǎn)品基地地有很多多硬傷，如層數(shù)數(shù)、道路路、人流流、車庫庫等問題題，對于于招商業(yè)業(yè)態(tài)定位位有很多多限制；競爭威脅脅。區(qū)域域板塊金金閶新城城及相城城區(qū)

30、內(nèi)有有各主要要產(chǎn)業(yè)都都有較大大的專業(yè)業(yè)市場，對本案案形成了了相當大大的競爭爭威脅；沒有較為為有力的的政策保保證和相相關(guān)措施施建立經(jīng)經(jīng)營戶的的信心；項目屬于于兵營建建設用地地，存在在政治上上的投資資風險；城市商業(yè)業(yè)容量。通過市市場調(diào)查查，蘇州州市未來來兩年內(nèi)內(nèi)有龐大大的商鋪鋪供應量量，市場場競爭激激烈程度度勢必達達到“你死我我活”的境地地。周邊無可可借鑒成成功案例例。 對策（如何放放大優(yōu)勢勢抓住機機遇，減減弱劣勢勢規(guī)避威威脅）：向軍方索索取其與與地方政政府簽署署的地塊塊合法用用途法律律文書；積極申請請成為市市旅游局局“旅游購購物推薦薦單位”；積極申請請成為“金閶區(qū)區(qū)政府采采購定點點招標單單位”；

31、積極申請請成為“國家經(jīng)貿(mào)委委全球采采購中心心蘇南分分中心”；積極倡導導成立相相關(guān)行業(yè)業(yè)協(xié)會、行業(yè)聯(lián)聯(lián)盟，掛掛一個頭頭銜，如如中國工工商聯(lián)/城市商商業(yè)聯(lián)合合會小商商品行業(yè)業(yè)蘇州分分會；突出市場場的地理理位置，以“古城區(qū)區(qū)最后的的唯一稀稀缺性的的保留市市場”來提升升市場的的商業(yè)價價值；突出市場場的規(guī)模模環(huán)境，以“一站式式購物公公園”來定位位小商品品市場的的經(jīng)營品品種、經(jīng)經(jīng)營環(huán)境境和經(jīng)營營規(guī)模；突出市場場的交通通優(yōu)勢，以“城市黃黃金分割割通道”來定義義市場的的交通環(huán)環(huán)境；在工商、稅務等等方面盡盡可能多多的爭取取市、區(qū)區(qū)政府更更多的支支持。爭爭取讓市市、區(qū)政政府以公公告形式式書面發(fā)發(fā)布對市市場的支支持

32、；樹立市場場開業(yè)“倒計時時牌”，增強強客戶對對市場的的信心；與全國小小商品的的源頭市市場結(jié)成成戰(zhàn)略合合作伙伴伴或聘請請商業(yè)管管理顧問問單位主動完善善相關(guān)餐餐飲、休休閑、生生活配套套，引入入人氣；合理的業(yè)業(yè)態(tài)定位位和經(jīng)營營分區(qū)；（詳見見后面樓樓層業(yè)態(tài)態(tài)定位和和經(jīng)營分分區(qū)方案案建議）；在產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃和環(huán)環(huán)境藝術(shù)術(shù)設計上上花大心心思構(gòu)思思和完善善，引導導人氣向向縱深發(fā)發(fā)展。（詳見后后面規(guī)劃劃設計方方案建議議）；制訂足以以打擊競競爭對手手，快速速吸引商商戶的招招商優(yōu)惠惠政策和和招商策策略。通過合同同公證途途徑，消消除客戶戶疑慮。給予充足足的廣告告與促銷銷費用擴擴大宣傳傳強化優(yōu)優(yōu)勢，不不給予競競爭對手手反

33、擊機機會，達達到快速速招商的的目的；（詳見見后續(xù)招招商方案案）；制訂能確確保市場場興旺、持續(xù)經(jīng)經(jīng)營的措措施。（詳見后后續(xù)經(jīng)營營方案）；二、項目目定位1、市場場經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)定位位本本市場規(guī)規(guī)模宏大大，商鋪鋪數(shù)量多多，就蘇蘇州市目目前的市市場狀況況，定位位為任何何一個單單一業(yè)態(tài)態(tài)基本上上都不可可能填滿滿市場，或不能能完全實實現(xiàn)項目目的商業(yè)業(yè)價值。為了便便于市場場的快速速啟動和和實現(xiàn)項項目商業(yè)業(yè)價值最最大化，我們建建議本市市場定位位為一個個多業(yè)種種、多業(yè)業(yè)態(tài)并存存的綜合合性市場場。2、消費費者定位位經(jīng)調(diào)查分分析，可可以基本本確定本本項目的的消費主主流群體體應為：主群體體：城市市及鄉(xiāng)村村居民，城市職職業(yè)

34、工作作者、企企業(yè)員工工、自由由打工者者、轄區(qū)區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)從從事農(nóng)業(yè)業(yè)的生活活群體。次群體體：政府府機關(guān)公公務員、各類業(yè)業(yè)主、各各私營企企業(yè)主、城市品品牌折扣扣追逐一一族、學學生、過過往客商商、中高高收入家家庭、灰灰色收入入者。3、功能能定位集購物物、休閑閑、餐飲飲、娛樂樂等多種種綜合功功能于一一體的大大型一站站式休閑閑購物中中心（升級版版小商品品購物公公園）。4、商業(yè)業(yè)規(guī)劃組組成主題小小商品；便利食食品日化化超市；餐飲、小吃吃店；特色專專營店；主題賣賣場；休閑類類旅游餐飲飲配套。5、招商商對象定定位準入門門檻具備一定定經(jīng)營能能力和經(jīng)經(jīng)濟實力力的廠家家、公司司或個人人（有品牌牌代理證證書、生生產(chǎn)廠家家

35、的營業(yè)業(yè)執(zhí)照、重點市市場、攤攤位證者者優(yōu)先）；有強烈的的經(jīng)營意意識和成成功欲望望；認同本項項目的經(jīng)經(jīng)營模式式；組織觀念念強，服服從領導導，能自自覺接受受市場提供供的統(tǒng)一一培訓和和輔導；愿配合市市場統(tǒng)一一規(guī)劃、統(tǒng)一管管理和各各項營銷銷活動；講求信譽譽，可長長期合作作；能夠按規(guī)規(guī)定及時時交納各各種費用用；嚴格按照照市場各項項要求及及流程操操作；辦理合法法的經(jīng)營營證件及及相關(guān)手手續(xù)。主力店店招商（投資）： 根據(jù)據(jù)蘇州市市的經(jīng)濟濟發(fā)展水水平和我我們以往往市場招招商經(jīng)驗驗，本市市場的主主力店招招商將與與外地的的特色市市場、原產(chǎn)地地市場定定向招商商；或與與行業(yè)協(xié)協(xié)會、商商會等對對接為主主；或與其其他主力力

36、商家如如上海百百聯(lián)、上上海寶大大祥兒童童服飾用用品、海瀾之之家等國國內(nèi)二線品牌牌合作等等；散戶招招商（投投資）：散戶招招商對象象將以蘇蘇州市重重點專業(yè)業(yè)市場為為主，長長三角專專業(yè)市場場為重點點和蘇州州市周邊邊富裕鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)為輔輔；投資資經(jīng)營類類客戶主主要分為為三種：經(jīng)營型型投資客客戶、經(jīng)經(jīng)營型租租賃客戶戶、純粹粹投資客客戶。6、經(jīng)營營理念定定位打造地區(qū)區(qū)首個“一站式式”購物休休閑中心心。(小小批發(fā)大大零售)7、市場場經(jīng)營檔檔次定位位就實現(xiàn)商商鋪價值值，一般般是高、中檔的的商品易易于承受受較高的的租金、近而提提升了商商鋪的價價值，理理想狀態(tài)態(tài)下我們們都愿意意將市場場內(nèi)經(jīng)營營的商品品定位為為中、高高檔

37、商品品。但通過市市場調(diào)查查，我們們發(fā)現(xiàn)目目前觀前前、南門門商圈以以中高檔檔消費為為主，而而我們項項目周邊邊人口主主要為老老社區(qū)居居民，市市民收入入偏低，區(qū)域商商業(yè)水平平比較落落后，市市場上經(jīng)經(jīng)營的商商品以中中低檔商商品為主主，即使使在商業(yè)業(yè)最為繁繁華的石石路、金金門路的的街鋪和和商場，也是以以中檔商商品為主主，高檔檔商品很很少有市市場，經(jīng)經(jīng)營高檔檔商品的的商戶數(shù)數(shù)量也十十分有限限。因此，對對于本市市場商品品檔次定定位我們們認為：以中檔檔商品為為主（約約占555%），但仍需需吸引高高檔商品品入場經(jīng)經(jīng)營（約約占100%），以帶動動中檔商商品的招招商。若若經(jīng)營中中低檔商商品（約約占255%）的的商戶

38、能能夠承受受租金，亦不能能排斥對對經(jīng)營中中低檔商商品商戶戶的招商商。其他他經(jīng)營品品類或主主題招商商項目（約占110%）。另一方方面在采采購商品品時務必必提醒商商戶以新新潮百貨貨服裝為為主流。8、市場場形象定定位綜綜合前面面分析我我們將大大江南商商貿(mào)城市市場形象象定位為為：蘇州黃金金商圈首首個升級級版小商商品購物物公園（蘇州黃黃金商圈圈首家大大型一站站式休閑閑購物中中心）蘇州特色色商業(yè)制制高點石路西擴擴商業(yè)地地王桐涇路(旅游黃黃金線與與商貿(mào)中中心)龍龍頭商鋪鋪石破天驚驚，限量量發(fā)售的的市區(qū)(古城區(qū)區(qū))稀缺缺商鋪投資商鋪鋪就買升升值快的的市區(qū)商商鋪三、規(guī)劃劃設計建建議1、項目目的建筑筑與環(huán)境境的建

39、議議（1）樓樓層安排排：負一一層至三三層為商商業(yè)，樓樓頂為停停車場，廣場南南側(cè)入口口直行坡坡道上33樓，由由北側(cè)直直行坡道道從3層層到地面面廣場，從廣場場直接設設計自動動扶梯上上下。（2）外外立面：采用封封閉型設設計，除除裝飾性性色塊外外，每層層均勻分分割較大大的廣告告位，讓讓每層的的主力品品牌展示示。（3）頂頂層西立立面需在在設計結(jié)結(jié)構(gòu)時就就考慮案案名（字字號）的的安裝，以免裝裝修時另另外再設設計字號號安裝方方案。（4）西西立面頂頂層設計計一個精精神堡壘壘。（5）市市場層高高5.33米左右右，上半半部分裝裝修為閣閣樓，閣閣樓在22.200米高左左右。（6）通通道與樓樓梯：主主通道兩兩條，在注

40、重重硬質(zhì)元元素設計計的同時時，更應應引入樹樹木、花花卉、草草坪和水水景等自自然元素素。a、東西西方向主主通道寬寬5米，中中軸線設設計地下下水景上上面鋪蓋蓋玻璃地地磚，其其1/33處設兩兩條平行行上行自自動扶梯梯，2/3處設設兩條下下行自動動扶梯。b、南北北方向主主通道寬寬3.22米c、兩主主通道交交叉處為為中庭設設計、設設水池、假山、綠化、坐椅。d、另在在適當?shù)氐胤皆O兩兩個觀光光電梯，兩個貨貨梯。（7）商商鋪使用用面積： 獨立立商鋪設設兩種套套型 A型型使用面面積122平米B型使用用面積118平米米 主力力店鋪設設兩種套套型 C型型使用面面積600平米D型使用用面積880平米米（8）縱縱深主題

41、題設計：為縱向向引導人人氣，市市場底部部（東側(cè)側(cè)）設假假山瀑布布，中間間設演出出或促銷銷舞臺，周邊設設茶座、咖啡、樂園、攝影點點。（9）裝裝修風格格：全場場以江南南為主題題，采用用中國傳傳統(tǒng)的風風格。（10）外部環(huán)環(huán)境： 三座座橋中央央均設計計拱型門門樓 沿河河岸設燈燈箱廣告告2000米距距離內(nèi)跨跨河設拱拱型鋼環(huán)環(huán)、掛紅紅燈籠2、 項項目周邊邊規(guī)劃 西園園路 花花卉街（待考慮慮） 留園園路 餐餐飲街 楓橋橋路西 宗教教用品街街楓橋橋路東休閑娛娛樂街 桐涇涇路 賓賓館酒店店街金金門路 商業(yè)業(yè)街 項目目西側(cè)兵兵營出租租門面房房，北側(cè)側(cè)8間門門面為旅旅游特色色餐飲 ，南側(cè)側(cè)為銀行行與便利利店第三部分

42、分 市市場經(jīng)營營分區(qū)及及營運模模式一、市場場經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)選擇擇 根據(jù)蘇蘇州市目目前商業(yè)業(yè)狀況、各商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)的的總量、商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)的分分布情況況，我們們將：食食品（大大超市沒沒有的保保健品、滋補品品、平價價藥房、休閑食食品、茶茶葉、煙煙酒、土土特產(chǎn)）、小百貨貨（小家電電、器皿皿、飯店及及酒店用用品）、潮流百百貨（鐘鐘表、眼眼鏡、手手表、手手機、照照相機）、服裝紡織織（男女女服飾、鞋、箱箱包）、時尚女女性（品品牌折扣扣化妝品品、日化化用品、護理品品、飾品）、時尚家家居（裝飾品品、工藝藝品、宗教禮禮佛用品品）、兒童童用品（孕婦、童裝、玩具）、休閑類類旅游餐飲飲配套等等9大業(yè)業(yè)態(tài)等列列為大江江南商貿(mào)貿(mào)城經(jīng)

43、營營范圍。（文體體用品、節(jié)慶用用品、床床上用品品、旅游游紀念用用品超市市）二、市場場經(jīng)營分分區(qū)該市場經(jīng)經(jīng)營分區(qū)區(qū)規(guī)劃還還需進一一步征求求商戶意意見，進進行適當當調(diào)整。方案A升級級版本小小商品市市場1、負一一層功能劃劃分：（可否否考慮負負一層與與一層的的功能調(diào)調(diào)換）小百貨、針織品品、服飾飾、飾品品、文具具、雨具具、日用用五金、床上用用品、廚廚房用品品、裝飾飾畫、干干花、器器皿、家家居品、喜慶用用品、音音像制品品、一次次性消耗耗品。2、一層層功能劃劃分：茶葉、煙煙酒、休休閑食品品、土特特產(chǎn)/保保健品、滋補品品、平價價藥房/化妝品品、珠寶寶、照相相器材、眼睛、手機、工藝品品、藝術(shù)術(shù)品、宗宗教用品品、

44、小家家電3、二層層功能劃劃分：女裝、內(nèi)內(nèi)衣、潮潮流女裝裝、童裝裝、孕嬰嬰用品、玩具、親子天天地、肯肯得基或或麥當勞勞快餐4、三層層功能劃劃分：男裝、運運動裝、鞋、箱箱包、美美甲美容容瘦身、網(wǎng)吧、游藝、咖啡館館5、四層層：假日酒店店、KTTV、迪迪廳、主主題酒吧吧、足浴浴或美食食廣場、商務中中心6、配套套：銀行、移移動營業(yè)業(yè)廳、聯(lián)聯(lián)通營業(yè)業(yè)廳、工商稅稅務、質(zhì)質(zhì)量監(jiān)督督、消協(xié)協(xié)、公安安、醫(yī)務務方案B大型型一站式式休閑購購物中心心1、負一一層功能能劃分前場特色色專營店店（首選麥麥當勞（德克士士、永和和）、屈屈臣氏等等品牌店店進駐，否則進進行黃金金珠寶、化妝品品等品類類的招商商）后場大型餐餐飲美食食廣場2、一層層功能劃劃分：（都市流流行館）（主經(jīng)經(jīng)營男女女品牌服服飾）時尚女女裝區(qū) 如：時尚裝裝淑女裝裝青春裝裝休閑裝裝等；紳士男男裝區(qū) 如：正裝、休閑、褲區(qū)、夾克、襯衫、內(nèi)衣等等；運動休休閑區(qū) 如