某花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(DOC 91)

1、公司企業(yè)老板法人總經(jīng)理董事長，客戶資料名單數(shù)據(jù)名錄，清華北大EMBA總裁培訓(xùn)研修班 名錄屋 HYPERLINK 全國高端客戶資源共享、免費(fèi)下載的平臺PAGE 更多客戶資源，敬請關(guān)注本人空間名錄屋 HYPERLINK 全國高端客戶資源共享、免費(fèi)下載的平臺目 錄一、項(xiàng)目目概況二、項(xiàng)目目投資環(huán)環(huán)境分析析 （一）我我國目前前房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展形勢分分析 （二）重重慶市房房地產(chǎn)總總體投資資環(huán)境分分析 （三）地地塊所在在區(qū)域環(huán)環(huán)境分析析 1高新新區(qū) 2九龍龍坡區(qū)三、地塊塊條件分分析及其其經(jīng)營取取向 （一）地地塊現(xiàn)狀狀條件分分析 1地地塊面積積、形狀狀、地形形、地質(zhì)質(zhì)、水文文條件 2交交通動(dòng)線線 3周周邊環(huán)境

2、境及景觀觀資源 4地地塊公共共配套設(shè)設(shè)施 5動(dòng)動(dòng)遷安置置狀況 6土土地級別別、出讓讓金及基基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)情況 7政府府管制（規(guī)劃、出讓、交通等等管制問問題） （二）地地塊SWWOT分分析 1優(yōu)勢勢 2弱勢勢 3機(jī)遇遇 4挑戰(zhàn)戰(zhàn) （三）地地塊經(jīng)營營的適宜宜性分析析 1最適適宜項(xiàng)目目、可適適宜項(xiàng)目目、不適適宜項(xiàng)目目分析 2適宜宜項(xiàng)目的的輻射距距離及輻輻射片區(qū)區(qū)分析四、市場場研究及及目標(biāo)市市場研判判 （一）重重慶市房房地產(chǎn)市市場的發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀狀 1總體體態(tài)勢 2各區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場比比較 3各類類物業(yè)市市場比較較 （二）項(xiàng)項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)市場研研究 1項(xiàng)目目目標(biāo)市市場定位位 2項(xiàng)目目目標(biāo)客客群分析析 目標(biāo)客客戶范

3、圍圍 目標(biāo)客客戶調(diào)研研及其需需求特征征分析 目標(biāo)客客戶承購購能力評評估 3項(xiàng)目目同業(yè)競競爭分析析 競爭對對手識別別 競爭產(chǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)點(diǎn)及SWW分析 競爭對對手營銷銷策略及及其市場場份額分分析五、項(xiàng)目目規(guī)劃構(gòu)構(gòu)想 （一）項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃劃構(gòu)想的的依據(jù)及及指導(dǎo)思思想 1規(guī)劃劃依據(jù) ngglu55.coom 2指導(dǎo)導(dǎo)思想和和原則 3主要要技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo) （二）項(xiàng)項(xiàng)目總體體規(guī)劃布布局 1用地地規(guī)劃 2景觀觀規(guī)劃 3公共共配套設(shè)設(shè)施規(guī)劃劃 （三）建建筑產(chǎn)品品規(guī)劃 1建筑筑物形象象規(guī)劃（外觀造造型、色色彩、公公共門廳廳等） 2建筑筑物功能能規(guī)劃 3建筑筑物樓高高規(guī)劃 4建筑筑物面積積及戶型型規(guī)劃 5建筑筑物結(jié)構(gòu)

4、構(gòu)規(guī)劃 6建筑筑物智能能化規(guī)劃劃六、項(xiàng)目目技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益評估 （一）項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益評評估的基基礎(chǔ)條件件 （二）項(xiàng)項(xiàng)目預(yù)期期銷售收收入估算算 1項(xiàng)目目預(yù)期售售價(jià)估測測 2項(xiàng)目目預(yù)期銷銷售進(jìn)度度估測 3項(xiàng)目目預(yù)期銷銷售收入入測算 （三）項(xiàng)項(xiàng)目投資資成本及及費(fèi)用估估算 （四）項(xiàng)項(xiàng)目財(cái)務(wù)務(wù)經(jīng)濟(jì)效效果預(yù)估估 1投資資總利潤潤 2投資資收益率率 3投資資回收期期 4財(cái)務(wù)務(wù)內(nèi)部收收益率 （五）項(xiàng)項(xiàng)目不確確定性分分析及抗抗風(fēng)險(xiǎn)對對策 1影響響該項(xiàng)目目運(yùn)營的的不確定定性因子子 2盈虧虧平衡分分析及敏敏感性分分析 3歸避避風(fēng)險(xiǎn)的的對策七、項(xiàng)目目組織實(shí)實(shí)施 （一）項(xiàng)項(xiàng)目組織織管理機(jī)機(jī)構(gòu) （二）項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)作作方案

5、（三）項(xiàng)項(xiàng)目融資資方案 1資金金需求及及回收計(jì)計(jì)劃 2融資資方案選選擇 （四）項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)管理方方案 1工程程承包方方式選擇擇 2工程程建設(shè)監(jiān)監(jiān)控 （五）項(xiàng)項(xiàng)目營銷銷方執(zhí)行行案 1樓盤盤命名 2價(jià)格格分析與與定價(jià)策策略 3上市市時(shí)機(jī)選選擇 4銷售售渠道選選擇 5廣告告媒體選選擇與投投放計(jì)劃劃 6銷售售執(zhí)行與與推廣 深深圳市建建筑設(shè)計(jì)計(jì)研究總總院重慶慶分院 220022年6月6日“大宅門門百威花花園”房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目初步可行行性研究究報(bào)告一、項(xiàng)目目概況 “大宅門門.百威花花園”項(xiàng)目位位于原重重慶針織織總廠所所在地，由海外外集團(tuán)與與百威物物業(yè)發(fā)展展有限公公司擬將將聯(lián)合開開發(fā)的中中檔大型型住宅小小

6、區(qū)。地地塊面積積935546平平方米，預(yù)計(jì)規(guī)規(guī)劃建筑筑面積22030萬萬平方米米。目前前，該項(xiàng)項(xiàng)目正在在前期論論證階段段。二、項(xiàng)目目投資背背景 （一）我我國目前前房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展形勢分分析 1我我國房地地產(chǎn)業(yè)已已進(jìn)入迅迅速發(fā)展展時(shí)期，發(fā)展后后勁十分分充足 世界各各國的統(tǒng)統(tǒng)計(jì)資料料表明，當(dāng)人均均GDPP進(jìn)入330010000美元的的經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展階段段，正是是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)迅速速發(fā)展，進(jìn)而帶帶動(dòng)整個(gè)個(gè)國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)整，成為國國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的時(shí)時(shí)期。119977年我國國人均GGDP為為57000元人人民幣，折合約約6900美元，這說明明我國的的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)正處處于這個(gè)個(gè)迅速發(fā)發(fā)展時(shí)期期。20000

7、年年全國房房地產(chǎn)開開發(fā)完成成投資449011.73億億元，與與上年同同比增長長19.5%，占固定定資產(chǎn)投投資200.2%。其中中，商品品住宅開開發(fā)完成成投資333188.74億億元，與與上年同同比增長長25.8%。從消費(fèi)費(fèi)主體上上看，220000年，個(gè)個(gè)人購買買商品住住宅1.32億億平方米米，占商商品住宅宅銷售面面積的887.51%比999年提高高7.99個(gè)百分分點(diǎn)。220011年1-6月份份個(gè)人買買房比例例高達(dá)990%以上。 由于我我國是一一個(gè)發(fā)展展中國家家，目前前還只是是處于工工業(yè)化中中期階段段，無論論是經(jīng)濟(jì)濟(jì)的國際際化進(jìn)程程，還是是城鎮(zhèn)化化水平，都還處處在一個(gè)個(gè)較低水水準(zhǔn)狀態(tài)態(tài)。因此此，

8、隨著著國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)進(jìn)一步增增長和城城市化水水平的持持續(xù)提高高，房地地產(chǎn)業(yè)還還將得到到更為廣廣泛的發(fā)發(fā)展，其其后勁十十分充足足。 2房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)中住宅宅業(yè)已被被政府列列為新的的經(jīng)濟(jì)增增長點(diǎn)而而受到優(yōu)優(yōu)勢發(fā)展展當(dāng)前，隨隨著國民民收入水水平的提提高，住住宅產(chǎn)品品已成為為繼家電電產(chǎn)品之之后的最最大消費(fèi)費(fèi)熱點(diǎn)。隨著住住宅消費(fèi)費(fèi)熱潮的的到來，住宅業(yè)業(yè)對拉動(dòng)動(dòng)國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長長、促進(jìn)進(jìn)內(nèi)需擴(kuò)擴(kuò)張起著著及其十十分重要要的作用用。根據(jù)據(jù)世界銀銀行提供供的數(shù)學(xué)學(xué)模型測測算，我我國住宅宅建設(shè)每每投入1100元元的住住房資金金，可以以創(chuàng)造相相關(guān)產(chǎn)業(yè)業(yè)1700-2220元元的需求求；每銷銷售1000元的的住宅產(chǎn)產(chǎn)品，便

9、便可帶動(dòng)動(dòng)1300-1150元元的其他他產(chǎn)品的的銷售。全國城城鄉(xiāng)住宅宅建設(shè)每每年可消消耗144%的鋼材材、200%的木材材、477%的水泥泥以及440%的玻璃璃。因此此，國家家十分重重視住宅宅業(yè)的發(fā)發(fā)展，已已將其列列為新的的經(jīng)濟(jì)增增長點(diǎn)，并通過過眾多優(yōu)優(yōu)惠政策策及配套套改革進(jìn)進(jìn)行大力力培育與與扶持，使住宅宅業(yè)受到到優(yōu)先發(fā)發(fā)展，增增勢迅猛猛。4從波波動(dòng)周期期看，我我國房地地產(chǎn)業(yè)正正開始走走出低谷谷 我國的的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)從119877年開始始興起，于19993年年上半年年達(dá)到頂頂峰，119933年7月月以來，隨著中中央的宏宏觀調(diào)控控，房地地產(chǎn)業(yè)開開始降溫溫。19998年年，隨著著房改深深化和經(jīng)經(jīng)濟(jì)形

10、勢勢持續(xù)好好轉(zhuǎn)，部部分地區(qū)區(qū)商品房房銷售開開始出現(xiàn)現(xiàn)回升態(tài)態(tài)勢，房房價(jià)比上上年增長長1.33%。進(jìn)入入20000年，全國房房地產(chǎn)市市場形勢勢普遍看看好，當(dāng)當(dāng)年商品品房銷售售額突破破35770億元元，與上上年同比比增長330.11%；個(gè)個(gè)人購買買商品住住宅1.32億億平方米米，成為為市場交交易的主主流；商商品房每每平方米米平均售售價(jià)21105元元，較上上年上漲漲5.998%。今年上上半年，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)現(xiàn)進(jìn)一步步加速增增長態(tài)勢勢。根據(jù)據(jù)社會(huì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展趨勢及及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展規(guī)律判判斷，估估計(jì)下一一個(gè)高峰峰期將是是20002年至至20004年之之間，因因此，目目前是投投資房地地產(chǎn)的最最好時(shí)機(jī)機(jī)。

11、 總體而而言，隨隨著國民民經(jīng)濟(jì)水水平的提提高與住住房制度度改革的的深化，居民住住房消費(fèi)費(fèi)觀念的的根本轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變及購購房積極極性的持持續(xù)高漲漲，以及及國家為為擴(kuò)大內(nèi)內(nèi)需、拉拉動(dòng)國民民經(jīng)濟(jì)持持續(xù)增長長而完善善的個(gè)人人住房消消費(fèi)政策策的實(shí)施施，我國國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)尤其其是住宅宅業(yè)將再再次面臨臨著較好好的發(fā)展展時(shí)機(jī)。 （二）重重慶市房房地產(chǎn)總總體投資資環(huán)境分分析 1國國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)穩(wěn)定發(fā)展展，為重重慶房地地產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展奠奠定了良良好經(jīng)濟(jì)濟(jì)基礎(chǔ) 19997年33月144日，重重慶成為為中國第第四個(gè)直直轄市。經(jīng)過五五年的探探索，一一種獨(dú)特特的直轄轄模式逐逐漸建立立起來，即大城城市帶動(dòng)動(dòng)大農(nóng)村村共同發(fā)發(fā)展的政政治

12、、經(jīng)經(jīng)濟(jì)新格格局基本本形成。直轄和和西部大大開發(fā)為為重慶提提供了廣廣闊的發(fā)發(fā)展空間間，強(qiáng)化化了重慶慶中心城城市的功功能定位位，給重重慶經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展帶帶來了巨巨大的動(dòng)動(dòng)力。 （1）“九五”期間，經(jīng)濟(jì)取取得較快快發(fā)展，總量不不斷提高高，質(zhì)量量和效益益也不斷斷改善。三次產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)中，第第一產(chǎn)業(yè)業(yè)逐漸下下降，第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)保持穩(wěn)穩(wěn)定，第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)比重上上升。所所有制結(jié)結(jié)構(gòu)得到到明顯調(diào)調(diào)整，城城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)構(gòu)進(jìn)一步步改善，城鎮(zhèn)化化水平由由19995年的的18.6%提高到到20000年的的33%。 （2） 20000年年重慶實(shí)實(shí)現(xiàn)國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值15590億億元，按按可比價(jià)價(jià)格計(jì)算算，比上上年增長長8.5%，高于

13、于全國增增幅0.5個(gè)百百分點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)增增長速度度明顯加加快，許許多企業(yè)業(yè)實(shí)現(xiàn)了了扭虧，城鎮(zhèn)居居民人均均可支配配收入662000元，比比上年增增長5%。全年年社會(huì)商商品零售售總額達(dá)達(dá)5811.611億元，比上年年同期增增長7.9%，（3）220011年16月社社會(huì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)持續(xù)增增長 全市220011年16月經(jīng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行行態(tài)勢在在20000年出出現(xiàn)“重要轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)機(jī)”的基礎(chǔ)礎(chǔ)上進(jìn)一一步好轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，經(jīng)濟(jì)濟(jì)總量持持續(xù)增長長，經(jīng)濟(jì)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)質(zhì)量進(jìn)一一步改善善。 經(jīng)濟(jì)增增長逐步步加快，GDPP增幅高高于全國國水平 20001年116月全全市完成成GDPP為7880.41億億元，比比上年同同期增長長9.1%，比全國國7.99

14、%平均均水平高高1.2個(gè)百百分點(diǎn)。各產(chǎn)業(yè)業(yè)增加情情況如下下：產(chǎn)業(yè)類型型增加值（億元）比上年同同期增長長率GDP貢貢獻(xiàn)率第一產(chǎn)業(yè)業(yè)1021624%37%第二產(chǎn)業(yè)業(yè)345961199%5588%第三產(chǎn)業(yè)業(yè)3342690%4055% 城鄉(xiāng)人人均收入入繼續(xù)提提高，居居民儲蓄蓄穩(wěn)步增增長，消消費(fèi)支出出發(fā)生結(jié)結(jié)構(gòu)性變變化 20001年116月城城鎮(zhèn)居民民可支配配收入338444.6元元，比上上年同期期增長77.9%，扣除除物價(jià)因因素實(shí)際際增長66.8%。收入入增長導(dǎo)導(dǎo)致儲蓄蓄及消費(fèi)費(fèi)出現(xiàn)同同步增長長。截止止6月底底，城鄉(xiāng)鄉(xiāng)居民儲儲蓄余額額12116.556億元元，比年年初增加加1300.555億元，比上年

15、年同期多多增300.177億元。16月人人均消費(fèi)費(fèi)支出227799.833元，增增長3.4%，消費(fèi)結(jié)結(jié)構(gòu)發(fā)生生轉(zhuǎn)型，以吃用用為主的的物質(zhì)型型消費(fèi)持持續(xù)下降降，而文文教、娛娛樂、旅旅游、居居住等享享受和發(fā)發(fā)展型消消費(fèi)迅速速增長。 固定資資產(chǎn)投資資保持較較快增長長 隨著西西部大開開發(fā)戰(zhàn)略略的逐步步實(shí)施，全市固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資增增長強(qiáng)勁勁，截止止6月底底，累計(jì)計(jì)完成全全社會(huì)固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資2275.45億億元，比比上年同同期增長長23.2%，已成為為拉動(dòng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長長的核心心動(dòng)力。其中，基本建建設(shè)和房房地產(chǎn)投投資仍是是投資構(gòu)構(gòu)成的主主體，220011年16月全全市基本本建設(shè)完完成投資資1044.38億億

16、元，比比上年同同期增長長20.4%；更新改改造完成成投資337.58億億元，增增長499.1%；房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)完完成投資資63.51，增長336.55%；其其他投資資69.98億億元，增增長7.2%。在固定定資產(chǎn)投投資中，重點(diǎn)項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)展展順利，完成投投資700.566億元，進(jìn)一步步改善了了全市的的基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施。 2城城鎮(zhèn)化迅迅猛增長長，形成成了巨大大的住房房潛在需需求 經(jīng)濟(jì)的的持續(xù)發(fā)發(fā)展帶來來的是城城鎮(zhèn)化的的高速增增長。近近10年年來，尤尤其是設(shè)設(shè)立直轄轄市以來來，重慶慶市人口口城鎮(zhèn)化化率大幅幅度提高高，據(jù)第第五次全全國人口口普查公公布，截截至20000年年11月月1日，全市總總?cè)丝?30900萬

17、人，其中城城鎮(zhèn)居民民10223萬人人，全市市城鎮(zhèn)化化率333%。根根據(jù)預(yù)測測，未來來10年年，按66的人口口平均自自然增長長率和11.5%的城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化增長長率估計(jì)計(jì)，到220100年末，全市總總?cè)丝趯⑦_(dá)到332811萬人，其中城城鎮(zhèn)人口口將為115099萬人，城鎮(zhèn)化化率達(dá)到到46%。 城鎮(zhèn)化化高速增增長給我我市房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展帶來來巨大的的商機(jī)，使住房房建設(shè)與與住房消消費(fèi)具有有廣闊的的發(fā)展空空間。按按國家建建設(shè)部提提出的220100年人均均居住面面積達(dá)到到14平平方米的的住房發(fā)發(fā)展目標(biāo)標(biāo)估算，重慶市市現(xiàn)有110233萬城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人口因因其9.6平方方米的現(xiàn)現(xiàn)狀人均均居住標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)較低低而在未未來100

18、年內(nèi)將將新增445011萬平方方米的住住房需求求，此外外，100年中因因新增4486萬萬城鎮(zhèn)人人口也將將形成668044萬平方方米的住住房需求求。因此此，在未未來100年內(nèi)，重慶市市因城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化增長長所形成成的新增增住宅需需求總量量每年都都在11130萬萬平方米米以上，按主城城區(qū)城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人口占占全市城城鎮(zhèn)總?cè)巳丝诒戎刂毓烙?jì)，主城區(qū)區(qū)新增住住宅需求求總量則則每年約約為5000萬平平方米左左右?？煽梢哉J(rèn)為為，重慶慶住宅建建設(shè)還將將快速發(fā)發(fā)展幾十十年，住住宅建設(shè)設(shè)和住房房消費(fèi)的的時(shí)間跨跨度和市市場容量量都有著著極其廣廣闊的發(fā)發(fā)展前景景。 3政政府行政政管理水水平提高高，房地地產(chǎn)投資資環(huán)境得得到改善善 為

19、促進(jìn)進(jìn)社會(huì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一一步發(fā)展展，重慶慶市政府府大力整整治投資資環(huán)境，不斷提提高行政政管理水水平，強(qiáng)強(qiáng)化服務(wù)務(wù)意識，使房地地產(chǎn)經(jīng)營營的軟環(huán)環(huán)境得到到了較大大改善。 全面清清理行政政規(guī)章、整頓窗窗口行業(yè)業(yè)，推行行“一站式式辦公”，精簡簡行政機(jī)機(jī)構(gòu)，規(guī)規(guī)范辦事事程序，強(qiáng)化服服務(wù)意識識。相繼繼出臺了了關(guān)于于進(jìn)一步步規(guī)范政政務(wù)管理理改善投投資環(huán)境境的決定定等有有關(guān)配套套文件，在一定定程度上上解決了了政務(wù)管管理中“程序多多，手續(xù)續(xù)繁，效效率低，辦事難難”等問題題。 啟動(dòng)了了整治發(fā)發(fā)展環(huán)境境的“十個(gè)一一批”工程，即廢止止一批地地方性政政策和規(guī)規(guī)定，停停止一批批許可、審批項(xiàng)項(xiàng)目，取取消一批批行政事事業(yè)性收收費(fèi)

20、，破破除一批批政府主主管部門門所辦的的中介機(jī)機(jī)構(gòu)，規(guī)規(guī)范一批批報(bào)刊的的征訂，整治一一批重點(diǎn)點(diǎn)窗口行行業(yè)，評評價(jià)一批批市政府府職能部部門，出出臺一批批對外開開發(fā)的優(yōu)優(yōu)惠政策策，表彰彰一批促促進(jìn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展環(huán)環(huán)境的人人和事?！笆畟€(gè)一一批”工程的的實(shí)施，有效地地提高了了政府辦辦事效率率，制止止了亂收收費(fèi)亂攤攤派的不不合法行行為，為為房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營提提供了規(guī)規(guī)范的政政府監(jiān)督督環(huán)境。 4法法律法規(guī)規(guī)逐漸健健全，房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營走上上規(guī)范化化和法制制化 為強(qiáng)化化政府對對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的宏宏觀管理理，現(xiàn)行行相關(guān)法法規(guī)及政政策愈來來愈細(xì)化化與全面面，對房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營的影影響也越越來越強(qiáng)強(qiáng)烈。 20001年66月1日日起

21、實(shí)施施的商商品房銷銷售管理理辦法，在商商品房銷銷售監(jiān)管管上更加加嚴(yán)格，對商品品房銷售售條件、銷售方方式、廣廣告宣傳傳、計(jì)價(jià)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、面積誤誤差以及及售后保保修等問問題作出出了比較較嚴(yán)格的的具體規(guī)規(guī)定，使使開發(fā)商商的售房房行為更更加規(guī)范范化。 重慶慶市商品品房預(yù)售售登記管管理暫行行規(guī)定的出臺臺，進(jìn)一一步加強(qiáng)強(qiáng)了商品品房預(yù)售售的管理理，較大大幅度地地提高了了預(yù)售門門檻，明明確了“已交付付全部土土地出讓讓金”和“10萬萬平方米米以上的的開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目，應(yīng)應(yīng)完成小小區(qū)道路路、環(huán)境境工程，房屋主主體上升升至地上上兩層以以上（地地下層除除外）；10萬萬平方米米以內(nèi)的的開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目，多多層房屋屋應(yīng)主體體結(jié)構(gòu)封封頂，

22、高高層建筑筑主體工工程應(yīng)完完成規(guī)劃劃建筑面面積的三三分之一一以上”的預(yù)售售條件要要求，嚴(yán)嚴(yán)禁諸如如“內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購”、“定購”等變相相預(yù)售行行為。預(yù)預(yù)售門檻檻的提高高，使開開發(fā)商的的資金壓壓力變大大，對經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力力較差的的開發(fā)商商來說，過去那那種依賴賴預(yù)售樓樓款回籠籠資金進(jìn)進(jìn)行滾動(dòng)動(dòng)開發(fā)的的運(yùn)作模模式變得得比較困困難。 為規(guī)范范住房金金融業(yè)務(wù)務(wù)、防范范住房貸貸款風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，20001年年6月226日，中國人人民銀行行發(fā)布了了關(guān)于于規(guī)范住住房金融融業(yè)務(wù)的的通知，加強(qiáng)強(qiáng)了對住住房開發(fā)發(fā)貸款及及個(gè)人住住房抵押押貸款的的限制，要求“開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目在申申請住房房開發(fā)貸貸款時(shí)，企業(yè)自自有資金金應(yīng)不低低于項(xiàng)目目總投資資

23、的300%，且且必須具具備四證證”，要求求“借款人人在申請請住房貸貸款購買買商品房房時(shí)，必必須以所所購房屋屋或其他他資產(chǎn)作作抵押，且貸款款金額最最高不超超過抵押押物實(shí)際際價(jià)值的的80%，如果果所購房房屋為預(yù)預(yù)售期房房，則必必須是多多層主體體結(jié)構(gòu)封封頂、高高層住宅宅完成總總投資的的三分之之二”。這種種規(guī)定使使開發(fā)商商無論是是申請開開發(fā)貸款款，還是是辦理按按揭貸款款，都存存在著更更加嚴(yán)格格的限制制，對開開發(fā)商的的經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力要求求較高。 目前非成套套公有住住房出售售管理辦辦法和和關(guān)于于調(diào)整重重慶市城城鎮(zhèn)公有有住房租租金的決決定已已正式實(shí)實(shí)施，使使非成套套公有住住房出售售的限制制取消，公有出出租住房房

24、的租金金標(biāo)準(zhǔn)大大幅度地地上調(diào)，這必將將有效促促進(jìn)個(gè)人人購房比比例上升升，促使使存量房房與商品品房市場場的進(jìn)一一步繁榮榮。 商品品住宅性性能認(rèn)定定辦法開始實(shí)實(shí)施，該該辦法從從住宅產(chǎn)產(chǎn)品的適適用性能能、安全全性能、耐久性性能、環(huán)環(huán)境性能能、經(jīng)濟(jì)濟(jì)性能以以及新技技術(shù)的應(yīng)應(yīng)用等方方面確認(rèn)認(rèn)商品住住宅的性性能等級級，為住住宅產(chǎn)品品創(chuàng)優(yōu)及及優(yōu)質(zhì)優(yōu)優(yōu)價(jià)的認(rèn)認(rèn)定提供供科學(xué)依依據(jù)。它它的施行行將促進(jìn)進(jìn)商品住住宅整體體質(zhì)量的的提高。 5市市政基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施不不斷改善善，房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)建設(shè)具具有良好好的硬件件環(huán)境 “九五五”期間，重慶主主城區(qū)交交通設(shè)施施大為改改觀，建建成濱江江路、黃黃花園大大橋、長長江二橋橋、高家家花

25、園大大橋、鵝鵝公巖長長江大橋橋以及嘉嘉陵江復(fù)復(fù)線橋，將渝中中半島與與江南江江北緊密密地連成成一個(gè)整整體，大大大緩解解了各區(qū)區(qū)之間的的交通瓶瓶頸限制制。目前前正在建建設(shè)之中中的城市市輕軌、朝天門門港口、九龍破破港口二二期工程程、江北北機(jī)場停停機(jī)坪二二期工程程，將使使全市形形成快捷捷方便的的水陸空空立體交交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)。 全市供供水管網(wǎng)網(wǎng)發(fā)達(dá)，總長445000多公里里，建有有50多多個(gè)自來來水廠，日供水水能力達(dá)達(dá)到3000多萬萬噸，自自來水供供水普及及率達(dá)到到99.6%，并建成成了一座座年處理理能力達(dá)達(dá)50萬萬噸的污污水處理理廠。目目前正計(jì)計(jì)劃投資資數(shù)十億億建設(shè)分分質(zhì)供水水系統(tǒng)。郵電通通信方面面，重慶

26、慶已成為為西南地地區(qū)郵電電通訊業(yè)業(yè)務(wù)輔助助指揮中中心和全全國六大大郵電通通訊交換換中心之之一，全全市長途途交換機(jī)機(jī)容量達(dá)達(dá)4萬多多路端，電話裝裝機(jī)容量量4000多萬戶戶，固定定電話用用戶3000萬左左右，移移動(dòng)電話話用戶1100多多萬戶，電話普普及率約約為722%。已已形成包包括光纖纖、微波波、載波波與衛(wèi)星星相結(jié)合合的現(xiàn)代代化通信信網(wǎng)絡(luò)。 （三） 地塊所所在區(qū)域域環(huán)境分分析本次研究究的地塊塊位居原原重慶針針織總廠廠所在地地，介于于陳家坪坪至石坪坪橋之間間，地處處九龍坡坡區(qū)與高高新技術(shù)術(shù)區(qū)的交交接地帶帶。兩區(qū)區(qū)社會(huì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)狀況況均對該該地塊的的經(jīng)營有有著重要要的影響響。1高新新區(qū) 重慶高高新技術(shù)術(shù)

27、開發(fā)區(qū)區(qū)位于石石橋鋪陳陳家坪片片區(qū)，地地理位置置優(yōu)越，是重慶慶市的副副中心之之一。它它于19991年年3月經(jīng)經(jīng)國務(wù)院院批準(zhǔn)成成立的國國家級高高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)開開發(fā)區(qū)，同年月月被國家家科委、國家體體改委批批準(zhǔn)為全全國5個(gè)個(gè)綜合改改革試驗(yàn)驗(yàn)區(qū)之一一。其行行政區(qū)域域?yàn)?33平方公公里，包包括占地地10平平方公里里的二郎郎科技新新城和占占地2平平方公里里的石橋橋鋪高科科技開發(fā)發(fā)園。交交通便利利，通過過眾多城城市主干干道與渝渝中區(qū)、沙坪壩壩區(qū)、bj.bjaam1114.ccom九龍坡坡區(qū)緊密密相連。 該區(qū)是是重慶傳傳統(tǒng)工業(yè)業(yè)與高新新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的結(jié)結(jié)合區(qū)，其產(chǎn)業(yè)業(yè)形態(tài)既既包括以以重慶啤啤酒廠、重慶熱熱水瓶總

28、總廠、重重慶針織織總廠、重慶玻玻璃塑料料配件廠廠、重慶慶無線電電九廠、重慶水水管鑄造造廠、重重慶三峽峽油漆廠廠等為代代表的傳傳統(tǒng)輕工工業(yè)，又又包括以以諾基亞亞、康佳佳、TCCL、聯(lián)聯(lián)想、方方正、彩彩電中心心等大型型新興技技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)。該區(qū)區(qū)既建有有重慶市市最早的的大型渝渝洲交易易城，也也建有重重慶市最最大的電電腦市場場。 該區(qū)受受產(chǎn)業(yè)布布局影響響，人口口構(gòu)成主主要包括括兩大類類型，一一是傳統(tǒng)統(tǒng)產(chǎn)業(yè)人人口，二二是高新新產(chǎn)業(yè)人人口。前前者多以以長期常常駐人口口為主，其經(jīng)濟(jì)濟(jì)收入相相對低下下，且內(nèi)內(nèi)部差異異較大，一般產(chǎn)產(chǎn)業(yè)工人人收入最最低，企企業(yè)管理理層收入入較高。后者多多以外來來流動(dòng)人人口為主主，其

29、經(jīng)經(jīng)濟(jì)收入入水平較較高。就就傳統(tǒng)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)管理理層和高高新產(chǎn)業(yè)業(yè)人群而而言，均均具有不不同程度度的購買買力。 該區(qū)交交通方便便，設(shè)有有陳家坪坪長途汽汽車站，是成渝渝高速公公路的起起點(diǎn)站，區(qū)內(nèi)道道路通達(dá)達(dá)，線路路縱橫，公交快快捷。該該區(qū)設(shè)施施配套齊齊全，建建有公園園（渝高高公園）、廣場場（躍華華廣場）、商場場（晨光光、躍華華、山城城平價(jià)）、酒店店（晨光光、西亞亞、和平平、勁力力）、市市場（南南亞家具具、躍華華機(jī)電、賽博數(shù)數(shù)碼、渝渝洲交易易、巴山山汽配）、醫(yī)院院（3224醫(yī)院院）、學(xué)學(xué)校及金金融網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)等。其其社區(qū)成成熟，商商服繁華華。 該區(qū)正正在啟動(dòng)動(dòng)“二郎科科技城”的開發(fā)發(fā)，它的的實(shí)施為為該區(qū)高高新

30、技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)的的進(jìn)一步步發(fā)展創(chuàng)創(chuàng)造了新新的機(jī)遇遇，必將將帶動(dòng)該該區(qū)新一一輪房地地產(chǎn)投資資熱潮。 該區(qū)政政策寬松松，為吸吸引更多多外來企企業(yè)投資資，在稅稅費(fèi)、貸貸款、土土地出讓讓、拆遷遷安置、以及酬酬金獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)等方面面出臺了了較多優(yōu)優(yōu)惠政策策，使該該區(qū)房地地產(chǎn)投資資具有相相對寬松松的政策策環(huán)境。 2九九龍坡區(qū)區(qū) 九龍坡坡區(qū)地處處西南城城區(qū)，下下轄楊家家坪、石石坪橋等等6個(gè)街街道辦事事處和九九龍、石石橋等112個(gè)鎮(zhèn)鎮(zhèn)，幅員員面積4437平平方公里里。其交交通通達(dá)達(dá)，通過過長江二二橋、鵝鵝公巖大大橋與南南岸區(qū)、渝中區(qū)區(qū)緊密相相連。 該區(qū)是是重慶傳傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)業(yè)分布區(qū)區(qū)，其產(chǎn)產(chǎn)業(yè)形態(tài)態(tài)主要為為以十八八冶、建建

31、設(shè)廠、西南車車輛廠、壟興工工業(yè)集團(tuán)團(tuán)、重慶慶標(biāo)件廠廠、重慶慶起重機(jī)機(jī)廠、重重慶電器器廠等為為代表的的傳統(tǒng)重重工業(yè)，目前經(jīng)經(jīng)營效益益普遍不不高。全全區(qū)20000年年實(shí)現(xiàn)國國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值885.880億元元，比上上年同比比增長，人均國國民生產(chǎn)產(chǎn)總值1121889元，居民人人均收入入80442元。 該區(qū)城城鎮(zhèn)人口口總計(jì)770.667萬人人，受產(chǎn)產(chǎn)業(yè)形態(tài)態(tài)影響，其人口口構(gòu)成主主要為傳傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)業(yè)人口，且多以以長期常常駐人口口為主。同其他他區(qū)比較較，該區(qū)區(qū)人均經(jīng)經(jīng)濟(jì)收入入相對較較低，但但內(nèi)部差差異較大大，企業(yè)業(yè)管理層層收入較較之一般般產(chǎn)業(yè)工工人高，具有一一定的購購買力。 該區(qū)交交通便捷捷，是重重慶重要要的

32、交通通樞紐地地和物質(zhì)質(zhì)集散地地。區(qū)內(nèi)內(nèi)道路縱縱橫通達(dá)達(dá)，已形形成水陸陸空立體體交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)。設(shè)設(shè)施配套套齊全，建有公公園（西西郊公園園）、廣廣場（楊楊家坪中中心廣場場、九龍龍廣場、市政廣廣場）、商場（重百楊楊家坪分分店、立立丹百貨貨、山城城平價(jià)超超市）、酒店（國際金金融酒店店、建設(shè)設(shè)賓館）、市場場（九龍龍商城批批發(fā)市場場）、醫(yī)醫(yī)院（西西郊醫(yī)院院）、學(xué)學(xué)校（重重慶工學(xué)學(xué)院、經(jīng)經(jīng)濟(jì)干部部管理學(xué)學(xué)院、育育才中學(xué)學(xué)、楊家家坪中學(xué)學(xué)等）。其社區(qū)區(qū)成熟，商服繁繁華。 總之，項(xiàng)目所所在地的的區(qū)域投投資環(huán)境境利弊同同存，既既有一定定優(yōu)勢，也有劣劣勢。就就優(yōu)勢而而言，其其人口眾眾多、社社區(qū)成熟熟、設(shè)施施完善、市政

33、配配套、道道路通達(dá)達(dá)、交通通便捷；就劣勢勢而言，區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)相對對低下，人均收收入普遍遍偏低，下崗失失業(yè)者較較多，市市場購買買力受限限。三、地塊塊經(jīng)營條條件分析析及其經(jīng)經(jīng)營取向向 （一）地地塊現(xiàn)狀狀條件分分析 1地地塊面積積、形狀狀、地形形、地質(zhì)質(zhì)、水文文條件 本項(xiàng)目目地塊位位于陳家家坪至石石坪橋的的公路旁旁，距石石坪橋轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)盤約11公里，緊鄰重重慶熱水水瓶廠和和南方花花園E區(qū)區(qū)。位置置相對優(yōu)優(yōu)越。 地塊總總用地面面積9335466平方米米，形狀狀狹長如如蝌蚪，三面溝溝壑環(huán)繞繞成高地地，地勢勢西高東東低，排排水排洪洪方面。 2交交通動(dòng)線線 地塊西西北角現(xiàn)現(xiàn)有一街街區(qū)公路路與陳家家坪至石石坪橋的的主

34、公路路直接相相連，規(guī)規(guī)劃中的的陳庹路路從該地地塊東南南角直通通而過，其距陳陳家坪長長途汽車車站和成成渝高速速公路入入口處不不足1公公里，道道路相對對暢通，交通比比較方便便，公交交便捷，線路眾眾多，4404、2311、4221、3310、2255、3992、2224等等公交線線路從旁旁穿過。 此外，規(guī)劃中中的陳庹庹公路、大件公公路、石石橋鋪立立交橋以以及二郎郎立交橋橋已在動(dòng)動(dòng)工興建建，其建建成后將將進(jìn)一步步改善地地塊附近近的交通通網(wǎng)線，使得該該地交通通更為便便利。 3周周邊環(huán)境境及景觀觀資源 地塊處處于城郊郊結(jié)合地地帶，除除西北邊邊為城市市建成區(qū)區(qū)外，其其余各面面均為待待開發(fā)的的農(nóng)村地地域。建建

35、成區(qū)內(nèi)內(nèi)多以低低矮破舊舊的廠礦礦企業(yè)用用房和城城鎮(zhèn)居民民住房景景觀為主主；農(nóng)村村地帶則則地勢開開闊，空空氣清新新，滿眼眼翠綠，規(guī)劃中中的城市市大型公公共水景景公園近近在咫尺尺。 地塊現(xiàn)現(xiàn)狀景觀觀主要為為單一的的綠化景景觀，地地上綠樹樹成蔭，蒼翠欲欲滴；地地塊東南南較規(guī)劃劃有3000多畝畝的水景景公園，未來景景觀豐富富，環(huán)境境優(yōu)越。 4地地塊公共共配套設(shè)設(shè)施 本項(xiàng)目目地塊原原屬工業(yè)業(yè)用地，經(jīng)過幾幾十年的的市政投投入，其其內(nèi)部市市政設(shè)施施配套齊齊全，水水、電、氣、視視、訊、排污全全部具備備?，F(xiàn)有有變電設(shè)設(shè)施10000千千伏安22臺，日日供水能能力7萬萬噸，供供氣8000立方方米，基基本滿足足項(xiàng)目開

36、開發(fā)所需需。 地塊附附近公共共服務(wù)設(shè)設(shè)施基本本齊備，具有幼幼兒園、中小學(xué)學(xué)、中技技校、藥藥房、農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場場等相關(guān)關(guān)設(shè)施。 5動(dòng)動(dòng)遷安置置狀況 本地塊塊地上建建筑均屬屬于工業(yè)業(yè)生產(chǎn)用用房，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)主體體單一，均為土土地方中中國海外外集團(tuán)重重慶公司司所有，根據(jù)合合作協(xié)議議，土地地方以土土地參與與聯(lián)建，投資方方除應(yīng)按按約定支支付有關(guān)關(guān)安置費(fèi)費(fèi)用外，對地上上建筑物物的拆除除可不予予補(bǔ)償。因而，其動(dòng)遷遷安置難難度不大大。 6土土地級別別、出讓讓金 查重慶慶市20000年年新編土土地級別別冊和土土地出讓讓金新標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，本本地塊土土地級別別為6級級，該級級居住用用地的出出讓金標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)按建建筑面積積計(jì)算為為1100

37、元/平平方米。 7政政府管制制（規(guī)劃劃、出讓讓、交通通管制） 該地塊塊現(xiàn)為工工業(yè)用地地，根據(jù)據(jù)高新技技術(shù)發(fā)展展區(qū)的規(guī)規(guī)劃，可可以調(diào)整整為居住住用地，其規(guī)劃劃控制容容積率允允許在33.0以以下變動(dòng)動(dòng)。 該地塊塊現(xiàn)為國國有劃撥撥土地使使用權(quán)，其用于于房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)時(shí)時(shí)將按現(xiàn)現(xiàn)行土地地使用政政策規(guī)定定補(bǔ)辦土土地出讓讓手續(xù)，補(bǔ)交土土地出讓讓金，且且出讓年年限一般般為500年。在在交清全全部土地地出讓金金后方能能聯(lián)建開開發(fā)。若若出讓一一年后未未開發(fā)者者將被收收取土地地閑置費(fèi)費(fèi)，出讓讓兩年后后仍未開開發(fā)者將將被國家家收回土土地使用用權(quán)。 該地塊塊東南角角有城市市快車道道陳庹庹公路橫橫穿而過過，并通通過立交交

38、與陳家家坪至石石坪橋的的主干道道在本地地塊東北北角相接接。根據(jù)據(jù)快車道道的規(guī)定定，將限限制本項(xiàng)項(xiàng)目在地地塊東北北角及東東南角開開設(shè)小區(qū)區(qū)交通出出入口。 （二）地地塊SWWOT分分析 1地地塊優(yōu)勢勢 距區(qū)域域中心相相對較近近，區(qū)位位比較優(yōu)優(yōu)越； 交通比比較方便便，公交交線網(wǎng)相相對密切切； 面積適適中，利利于規(guī)模模經(jīng)營和和集約經(jīng)經(jīng)營； 地質(zhì)穩(wěn)穩(wěn)定，排排洪方便便，無地地質(zhì)災(zāi)害害和洪澇澇災(zāi)害； 地上原原有基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施齊齊備充足足，可減減少基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)投入入； 緊鄰規(guī)規(guī)劃中的的水體公公園和開開闊的城城郊地帶帶，視野野開闊，空氣清清新； 拆遷對對象單一一，動(dòng)遷遷難度較較??； 規(guī)劃彈彈性較大大，具有有一定

39、回回旋余地地。 2劣劣勢 地塊形形狀極不不規(guī)則，不利于于平面布布局規(guī)劃劃； 地塊對對外交通通組織較較差，西西北角外外接街區(qū)區(qū)公路過過分狹長長，交通通路徑太太長；東東北角地地形落差差較差，不利于于對外交交通的平平面組織織；東南南角雖有有城市快快車道橫橫穿而過過，但不不能開設(shè)設(shè)小區(qū)對對外交通通出入口口； 受對外外交通組組織困難難的影響響，小區(qū)區(qū)大門設(shè)設(shè)置缺乏乏合適地地段； 周邊社社區(qū)不太太成熟，商服網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)缺乏乏，人氣氣、商氣氣稍差； 地塊西西邊建成成區(qū)建筑筑物低矮矮破舊，影響本本樓盤觀觀瞻性； 地塊周周界地勢勢落差較較大，堡堡坎環(huán)境境工程量量大； 目前地地塊缺乏乏天然優(yōu)優(yōu)勢資源源。如江江河、湖湖泊

40、、森森林、公公園、市市政廣場場等。 3機(jī)機(jī)遇 附近“二郎科科技城”的啟動(dòng)動(dòng)，已帶帶動(dòng)該地地地產(chǎn)大大幅度增增值，使使該地房房地產(chǎn)投投資具有有一定潛潛力； 陳庹公公路的建建成，正正在改善善該地交交通環(huán)境境，使附附近居住住生活條條件得到到進(jìn)一步步完善，將有效效吸引更更多的人人群前來來置業(yè)。 4挑挑戰(zhàn) 附近現(xiàn)現(xiàn)已建有有南方花花園E區(qū)區(qū)（現(xiàn)房房），同同時(shí)另有有開發(fā)商商已介入入熱水瓶瓶廠的房房地產(chǎn)開開發(fā)，其其競爭壓壓力較大大； 由于地地塊形狀狀不規(guī)則則、距主主干道有有一定距距離、與與周邊地地勢落差差大，因因此，其其平面規(guī)規(guī)劃、小小區(qū)大門門及對外外交通組組織的安安排比較較困難。 （三）地地塊經(jīng)營營的適宜宜性

41、分析析 1最最適宜項(xiàng)項(xiàng)目、可可適宜項(xiàng)項(xiàng)目、不不適宜項(xiàng)項(xiàng)目分析析 結(jié)合本本案地塊塊所處區(qū)區(qū)域環(huán)境境及地塊塊自身?xiàng)l條件，其其經(jīng)營適適宜性可可作如下下判斷： 最適宜宜項(xiàng)目：住宅小小區(qū) 本地塊塊面積適適中，區(qū)區(qū)位合理理，公交交方便，空氣清清新，視視野開闊闊，是居居家修養(yǎng)養(yǎng)之理想想場所，最適宜宜住宅小小區(qū)開發(fā)發(fā)。 可適宜宜項(xiàng)目：工業(yè)廠廠房 本地塊塊原屬工工業(yè)用地地，周邊邊工業(yè)企企業(yè)分布布較多，具有較較好的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集聚聚優(yōu)勢和和水電基基礎(chǔ)設(shè)施施，其地地塊面積積較大，地上現(xiàn)現(xiàn)有工業(yè)業(yè)建筑物物大部分分還可繼繼續(xù)使用用。因而而，該地地塊除了了最適宜宜于住宅宅開發(fā)外外，也可可適宜于于工業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)。 不適宜宜項(xiàng)目

42、：商鋪、酒店、寫字樓樓 本地塊塊附近商商服薄弱弱，社區(qū)區(qū)尚未完完全成熟熟，目前前不適宜宜于商鋪鋪、酒店店、寫字字樓等商商用物業(yè)業(yè)開發(fā)。 綜上所所述，我我們認(rèn)為為本地塊塊目前最最適宜于于住宅小小區(qū)項(xiàng)目目開發(fā)。這是因因?yàn)椋罕缺容^而言言，住宅宅項(xiàng)目一一次性投投資壓力力小、可可以滾動(dòng)動(dòng)開發(fā)、投資回回收周期期短；工工業(yè)項(xiàng)目目則一次次性投資資壓力大大、無法法滾動(dòng)運(yùn)運(yùn)作、投投資回收收期較長長；商用用性項(xiàng)目目則缺乏乏必要的的商貿(mào)經(jīng)經(jīng)營環(huán)境境和市場場基礎(chǔ)。 2本本地塊開開發(fā)為住住宅小區(qū)區(qū)的輻射射距離及及輻射片片區(qū)分析析 受地形形、交通通及市場場競爭的的影響，本地塊塊開發(fā)的的住宅小小區(qū)項(xiàng)目目，其主主要引力力距離按

43、按時(shí)間估估算不超超過半個(gè)個(gè)多小時(shí)時(shí)的公交交運(yùn)行路路程，即即是不超超過100公里左左右，且且項(xiàng)目引引力隨距距離增加加而逐漸漸衰減。 因此，本項(xiàng)目目影響范范圍應(yīng)是是：以本本地塊為為中心，以100公里為為半徑，沿石揚(yáng)揚(yáng)路和在在建的陳陳庹路向向四周擴(kuò)擴(kuò)散所形形成的弧弧形區(qū)域域。具體體講，西西至石橋橋鋪地區(qū)區(qū)，北至至謝家灣灣地區(qū)、東至楊楊家坪地地區(qū)。項(xiàng)項(xiàng)目所能能吸引的的潛在客客戶700%80%集中在在這一輻輻射片區(qū)區(qū)內(nèi)（如如圖），且又主主要集中中在陳家家坪及石石坪橋一一帶。本項(xiàng)目的的引力片片區(qū)，實(shí)實(shí)際上橫橫跨了高高新技術(shù)術(shù)區(qū)和九九龍坡區(qū)區(qū)。兩區(qū)區(qū)的社會(huì)會(huì)、經(jīng)濟(jì)濟(jì)、人口口、政策策等區(qū)域域因子均均會(huì)對該該項(xiàng)

44、目的的經(jīng)營產(chǎn)產(chǎn)生重要要影響。就總體體而言，項(xiàng)目引引力片區(qū)區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)濟(jì)水平不不太發(fā)達(dá)達(dá)，產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)以以傳統(tǒng)工工業(yè)為主主、高新新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為輔輔，人均均收入普普遍偏低低，但差差異性較較大：高高新技術(shù)術(shù)從業(yè)人人員和傳傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)業(yè)的中高高級管理理人員收收入較高高，但人人口數(shù)量量較少，不到片片區(qū)總?cè)巳丝诘?30%；一般產(chǎn)產(chǎn)業(yè)工人人和部分分打工階階層收入入較低，但人口口總數(shù)較較大，約約占片區(qū)區(qū)總?cè)丝诳诘?00%以上上。 石石大坪 小 路 路 長 石 江石橋鋪 大 路袁家崗 石 石 高 新新 區(qū) 新 揚(yáng)揚(yáng) 袁袁 路 路 謝 陳 路 茄茄 揚(yáng)謝家灣陳家坪 成成 家 渝 石石 路 坪坪石坪橋 揚(yáng)揚(yáng) 正正 路路 石正

45、正街 街 楊家坪 陳陳 石 九 龍 坡 揚(yáng) 庹庹 渡 揚(yáng)揚(yáng) 九 路 路路 渡渡 路 路大渡口 圖 本項(xiàng)項(xiàng)目的引引力片區(qū)區(qū) 地地塊所在在地 項(xiàng)項(xiàng)目主要要引力片片區(qū) 項(xiàng)項(xiàng)目核心心引力片片區(qū) 四、市場場基礎(chǔ)分分析及目目標(biāo)市場場研判 （一）重重慶市主主城區(qū)房房地產(chǎn)市市場發(fā)展展形勢分分析 1總總體態(tài)勢勢 （1）“九五”期間重重慶市房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資情況 “九五”期間受受直轄效效應(yīng)和房房改深化化的影響響，重慶慶市主城城區(qū)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資穩(wěn)穩(wěn)步增長長，市場場成交量量逐年上上升（見見下表）。 重重慶市主主城區(qū)各各年房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資增增長情況況投資額（億元）施工面積積（萬平米米）竣工面積積（萬平米米）銷售

46、面積積（萬平米米）空置面積積（萬平米米）1996655.66214244.4351.7141.1124.61997767.55016522.3459.9260.8200.21998897.33020588.5600.0416.8255.319999112.5121033.7619.5430.0353.020000139.6328333.4849.4580.0421.3 重重慶市主主城區(qū)各各年商品品住宅開開發(fā)投資資增長情情況投資額（億元）施工面積積（萬平米米）竣工面積積（萬平米米）銷售面積積（萬平米米）空置面積積（萬平米米）1996626.00855.6275.6120.194.11199772

47、8.22904.2358.3215.3154.81998844.1112233.6422.6359.7142.01999952.3312855.4438.5364.6183.82000072.8818900.2622.1490.8223.1 從以以上各年年房地產(chǎn)產(chǎn)及商品品住宅的的開發(fā)投投資增長長情況不不難看出出，近年年來重慶慶市房地地產(chǎn)市場場處于一一個(gè)蓬勃勃發(fā)展時(shí)時(shí)期，其其中，119988年和220000年是房房地產(chǎn)迅迅猛增長長年，尤尤其是進(jìn)進(jìn)入20000年年以來，重慶主主城區(qū)房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)無論是是投資額額與施工工面積，還是竣竣工面積積及銷售售面積，均出現(xiàn)現(xiàn)超過330%的的同比增增幅；主主城區(qū)商

48、商品住宅宅的投資資額、施施工面積積、竣工工面積以以及銷售售面積也也呈現(xiàn)高高于300%的同同比增幅幅。因此此，從市市場發(fā)展展周期角角度看，目前重重慶市房房地產(chǎn)市市場正處處在一個(gè)個(gè)迅速上上漲時(shí)期期或者說說是第二二輪熱潮潮期。 （2）220011上半年年房地產(chǎn)產(chǎn)市場形形勢 受社會(huì)會(huì)經(jīng)濟(jì)持持續(xù)發(fā)展展的影響響，20001年年上半年年重慶市市主城區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)增增長強(qiáng)勁勁，市場場形勢整整體良好好： 開發(fā)投投資規(guī)模模繼續(xù)擴(kuò)擴(kuò)大，成成為全市市固定資資產(chǎn)投資資快速增增長的主主動(dòng)力 20001年上上半年，全市房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資總量663.551億元元，同比比增長335.55%，施施工規(guī)模模22775.661萬

49、平平方米，同比增增長311.9%。房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)已成為為全市固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資快快速增長長的重要要支撐。 住宅投投資持續(xù)續(xù)上升，住宅建建設(shè)成為為市場主主體 20001年上上半年完完成住宅宅建設(shè)投投資388.188億元，同比增增長433.4%，占全全市房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資的的60%。在住住宅建設(shè)設(shè)中商品品住宅投投資約占占64.2%，其施工工面積約約為15552.21萬萬平方米米。 房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)由由渝中區(qū)區(qū)向周邊邊地區(qū)擴(kuò)擴(kuò)散，南南岸區(qū)、九龍坡坡區(qū)、沙沙區(qū)近年年來成為為開發(fā)熱熱土 渝中區(qū)區(qū)、江北北區(qū)多年年來一直直是重慶慶市房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的重心心，但近近年來開開發(fā)格局局發(fā)生了了較為明明顯的變變化。2200

50、00年，開開發(fā)投資資量位居居前6位位的依次次為渝中中區(qū)（228.664億元元）、九九龍坡區(qū)區(qū)（155.222億元）、南岸岸區(qū)（114.003億元元）、沙沙區(qū)（113.771億元元）、渝渝北區(qū)（13.41億億元）、江北區(qū)區(qū)（133.233億元）。除渝渝中區(qū)外外，各區(qū)區(qū)差異不不大，開開發(fā)重心心逐漸由由渝中區(qū)區(qū)向周邊邊地區(qū)擴(kuò)擴(kuò)展。 商品房房銷售量量增價(jià)升升，期房房銷售占占了絕大大部分，住宅空空置開始始下降 20001年上上半年商商品房成成交面積積3422.355萬平方方米，同同比增長長10%，成交交金額777.881億元元，同比比增長115%。其中期期房成交交2344.677萬平方方米，成成交金額額

51、58.14億億元，占占商品房房銷售近近7成；現(xiàn)房成成交1007.668萬平平方米，成交金金額199.677億元。自年初初以來，全市商商品房空空置總量量一直呈呈現(xiàn)下降降趨勢，截止220011年6月月底，全全市商品品房空置置總量為為3966.799萬平方方米，比比上年末末下降66%，其其中空置置一年以以上為1168.64萬萬平方米米，住宅宅空置1181.91萬萬平方米米，比上上年末下下降188.5%，但寫寫字樓、營業(yè)用用房、其其他房屋屋則有不不同程度度上升，分別上上升了44.5%、1.4%、50.5%。 新盤上上市速度度放緩，區(qū)域分分布不平平衡20011年上半半年，受受預(yù)售條條件從嚴(yán)嚴(yán)的影響響，新

52、盤盤上市數(shù)數(shù)量比去去年同期期減少，且區(qū)域域分布極極不平衡衡（見下下表）區(qū)域渝中區(qū)江北區(qū)沙坪壩區(qū)區(qū)渝北區(qū)南岸區(qū)九龍坡區(qū)區(qū)合計(jì)新盤個(gè)數(shù)數(shù)（個(gè)）77543228 在新推推樓盤中中，小區(qū)區(qū)占577.1%（166個(gè)），單體占占42.9%（12個(gè)個(gè)），且且絕大多多數(shù)為高高層項(xiàng)目目，框架架結(jié)構(gòu)。 2主主城各區(qū)區(qū)及目標(biāo)標(biāo)區(qū)域房房地產(chǎn)市市場分析析本項(xiàng)目引引力片區(qū)區(qū)橫跨高高新區(qū)與與九龍坡坡區(qū)，兩兩區(qū)市場場態(tài)勢對對項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)營的成成敗有著著極其重重要的影影響。 （1）高高新區(qū)房房地產(chǎn)市市場形勢勢分析 土地供供應(yīng)數(shù)量量 20001上半半年，高高新區(qū)房房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目土地供供應(yīng)情況況如下表表：受讓單位位地塊位置置年限用

53、地性質(zhì)總面積（平方米米）重慶新產(chǎn)產(chǎn)物業(yè)發(fā)發(fā)展有限限公司石橋鋪長長石居住住小區(qū)11-2號號50綜合207336.55重慶東田田置業(yè)發(fā)發(fā)展有限限公司石橋鋪白白馬凼50綜合51255重慶移動(dòng)動(dòng)通信公公司石橋鋪高高科開發(fā)發(fā)園366號50工業(yè)57033重慶高科科集團(tuán)公公司石橋鋪高高科開發(fā)發(fā)園366號50工業(yè)55100.3重慶南方方集團(tuán)有有限公司司石橋鋪長長石村50綜合710447重慶中江江物業(yè)有有限公司司二郎路口口科技新新城大型型市場區(qū)區(qū)12號號50市場117000重慶寶鋼鋼鋼材配配送公司司二郎路口口科技新新城工業(yè)業(yè)小區(qū)AA3-66-150工業(yè)280000合計(jì)1974414 從以上上土地供供給情況況看，

54、與與本案地地塊相距距較近的的土地出出讓共有有4宗，面積共共計(jì)100.055萬平米米，將在在一定程程度上對對本項(xiàng)目目的經(jīng)營營產(chǎn)生競競爭影響響。 商品房房預(yù)售數(shù)數(shù)量 20001上半半年，高高新區(qū)在在售樓盤盤11個(gè)個(gè)，預(yù)售售總面積積48.2萬平平米，即即將開盤盤項(xiàng)目兩兩個(gè)，預(yù)預(yù)售面積積約為88萬平米米，較其其他區(qū)而而言，其其市場競競爭壓力力相對較較小。 房屋成成交數(shù)量量 20001年22季度，高新區(qū)區(qū)商品房房成交5586套套，成交交面積7778006.336平方方米，成成交金額額176675.78萬萬元。其其中預(yù)售售成交3352套套，成交交面積4486559.449平方方米，成成交金額額115512

55、.38萬萬元，現(xiàn)現(xiàn)房成交交2344 套，成交面面積2991466.877平方米米，成交交金額661633.4萬萬元。與與推盤總總面積比比較而言言，銷售售面積所所占比重重偏低，市場存存在一定定的消化化壓力。 房價(jià)水水平及其其變化 20001年22季度高高新區(qū)住住宅平均均銷售價(jià)價(jià)格為117888元/平平方米，比1季季度上升升34元元/平方方米，從從其房價(jià)價(jià)走勢看看，該區(qū)區(qū)價(jià)格有有回暖的的跡象。但與整整個(gè)重慶慶主城區(qū)區(qū)房價(jià)相相比，高高新區(qū)房房價(jià)還有有一定上上升空間間?？梢砸哉J(rèn)為，隨著區(qū)區(qū)域環(huán)境境的改善善和區(qū)域域經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展，該區(qū)房房價(jià)具有有一定的的增長潛潛力。目目前，該該區(qū)房價(jià)價(jià)水平為為： 最高價(jià)價(jià)

56、均值：19334元/平方米米 均價(jià)均均值：117888元/平平方米 比上季季度上升升34元元/平方方米 最低價(jià)價(jià)均值：15775元/平方米米 最高價(jià)價(jià)個(gè)盤：南方花花園C區(qū)區(qū)龍景苑苑 23380元元/平方方米 最低價(jià)價(jià)個(gè)盤：南方花花園D區(qū)區(qū)龍景苑苑 11180元元/平方方米 樓盤品品質(zhì)情況況 該區(qū)較較成熟和和有品牌牌優(yōu)勢的的住宅小小區(qū)不多多，除了了南方花花園、華華宇花園園以及金金果園以以外，尚尚無其他他有實(shí)力力的樓盤盤，不象象北部新新城，競競爭樓盤盤眾多，已是房房地產(chǎn)開開發(fā)熱潮潮區(qū)。就就現(xiàn)有樓樓盤（包包括各知知名樓盤盤）而言言，無論論是平面面規(guī)劃與與景觀營營造，還還是戶型型設(shè)計(jì)，或是智智能化裝裝

57、備，都都存在明明顯不足足，樓盤盤整體品品質(zhì)不高高，大盤盤缺乏。因此在在該區(qū)投投資開發(fā)發(fā)較高品品質(zhì)的大大型住區(qū)區(qū)，其競競爭不會(huì)會(huì)特別激激烈，市市場風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)相對較較低。 （2）九龍坡坡區(qū)房地地產(chǎn)市場場形勢分分析 土地供供應(yīng)數(shù)量量 20001上上半年，九龍坡坡區(qū)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目土土地供應(yīng)應(yīng)情況如如下表：受讓單位位地塊位置置年限用地性質(zhì)總面積（平方米米）重慶隆鑫鑫集團(tuán)有有限公司司九龍園區(qū)區(qū)50工業(yè)2132280重慶三利利百貨有有限公司司桃花溪街街50商業(yè)23055重慶五星星房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公公司黃角坪正正街299號50綜合42900重慶金辰辰機(jī)械廠廠九龍十一一社50工業(yè)58155重慶巨江江工程機(jī)機(jī)械公司司

58、石坪橋青青龍村77號50工業(yè)70699合計(jì)2327759 從以以上土地地供給情情況看，與本案案地塊相相距較近近的土地地出讓只只有1宗宗，面積積70669平米米，不對對本項(xiàng)目目形成競競爭性影影響。 商品房房預(yù)售數(shù)數(shù)量 20001上半半年，九九龍坡區(qū)區(qū)在售樓樓盤188個(gè)，預(yù)預(yù)售總面面積722.8萬萬平米，較其他他區(qū)而言言，其市市場競爭爭壓力相相對較大大。 房屋成成交數(shù)量量 20001年22季度，九龍坡坡區(qū)商品品房成交交24000套，成交面面積30015226.669平方方米，成成交金額額556616.24萬萬元。其其中預(yù)售售成交115399套，成成交面積積20880633.155平方米米，成交交金

59、額4419660.77萬元；現(xiàn)房成成交8661套，成交面面積9334633.544平方米米，成交交金額1136555.554萬元元。與推推盤總面面積比較較，售出出面積所所占比重重偏低，市場存存在較大大的消化化壓力。 房價(jià)水水平及其其變化 20001年22季度九九龍坡區(qū)區(qū)不同片片區(qū)，其其住宅平平均售價(jià)價(jià)略有差差異： 楊家坪坪地區(qū)：最高價(jià)價(jià)均值：20887元/平方米米 均價(jià)均均值：118788元/平平方米 比上季季度上升升58元元/平方方米 最低價(jià)價(jià)均值：16883元/平方米米 最高價(jià)價(jià)個(gè)盤：珠江花花園33300元元/平方方米 最低價(jià)價(jià)個(gè)盤：天鵝山山莊15500元元/平方方米 西郊路路沿線：最高價(jià)

60、價(jià)均值：22006元/平方米米 均價(jià)均均值：119022元/平平方米 比上季季度下降降50元元/平方方米 最低價(jià)價(jià)均值：16446元/平方米米 最高價(jià)價(jià)個(gè)盤：廣廈經(jīng)經(jīng)典38800元元/平方方米 最低價(jià)價(jià)個(gè)盤：金匯園園14330元/平方米米 謝家灣灣地區(qū)：最高價(jià)價(jià)均值：17330元/平方米米 均價(jià)均均值：116200元/平平方米 比上季季度上升升53元元/平方方米 最低價(jià)價(jià)均值：15224元/平方米米 最高價(jià)價(jià)個(gè)盤：建設(shè)廣廣場23380元元/平方方米 最低價(jià)價(jià)個(gè)盤：賢園小小區(qū)13350元元/平方方米 樓盤品品質(zhì)情況況 該區(qū)除除了少數(shù)數(shù)樓盤品品質(zhì)較高高之外（如珠江江花園、廣廈經(jīng)經(jīng)典等），其他他樓盤