2022年四川省房地產(chǎn)估價師理論與方法后續(xù)開發(fā)的必要支出模擬試題

1、四川省2016年房地產(chǎn)估價師理論與方法：后續(xù)開發(fā)的必要支出模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意） 1、在完全競爭市場上，勞動的供給主要取決于。 A：勞動的成本 B：勞動的邊際收益 C：勞動的邊際收益產(chǎn)量 D：勞動的邊際生產(chǎn)力 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 2、稅收法律、法規(guī)、規(guī)章是稅收制度的_。 A總體 B個體 C主體 D客體3、下列關(guān)于鋼筋混凝土柱、梁、板的構(gòu)造的說法不正確的是_。 A柱是獨立支撐結(jié)構(gòu)的豎向構(gòu)件，它在房屋中頂住梁和板這兩種構(gòu)件傳來的荷載 B梁是跨空間的橫向構(gòu)件，它在房

2、屋中承擔(dān)板傳來的荷載，再傳到支承它的柱上 C板是直接承擔(dān)其平面荷載的平面構(gòu)件，它支承在梁上或直接支承在柱上，把所受的荷載再傳到梁或柱 D柱、梁、板只可預(yù)制，不可現(xiàn)制 4、最常見的會計期間是。 A：三個月 B：六個月 C：一年 D：二年 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)5、按照公司法的規(guī)定，可以發(fā)行股票的公司是_。 A無限責(zé)任公司 B股份有限公司 C有限責(zé)任公司 D兩合公司 6、是指在技術(shù)水平既定的條件下，投入的資源都能得到充分利用時所生產(chǎn)的各種商品最大可能的數(shù)量組合。 A：生產(chǎn)可能性曲線 B：邊際轉(zhuǎn)換率 C：等收益線 D：等成本線 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 7、下列不屬于直接代為登記的房屋包括_。 A房地產(chǎn)行

3、政主管部門直管的公房 B依法由房地產(chǎn)行政主管部門代管的房屋 C有人主張權(quán)利的房屋 D無人主張權(quán)利的房屋 8、某塊臨街深度為50ft、臨街寬度為30ft的矩形土地甲，總價為40萬元。其相鄰的矩形土地乙，臨街深度為150ft，臨街寬度為15ft，則運(yùn)用四三二一法則計算土地乙的總地價為_萬元。 A23.4 B28.6 C33.4 D46.8 9、用收益法評估某宗房地產(chǎn)的價格時，除有租約限制的以外，應(yīng)選取類似房地產(chǎn)的凈收益作為估價依據(jù)。 A：客觀 B：實際 C：最高 D：最低 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 10、在估價報告中應(yīng)包含一份由的估價師簽名、蓋章的聲明。 A：本估價機(jī)構(gòu)所有 B：所有參加該估價

4、項目 C：對該估價項目負(fù)第一責(zé)任 D：任本估價機(jī)構(gòu)法定代表人 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格11、深圳萬科房地產(chǎn)開發(fā)公司通過上市，解決了房地產(chǎn)開發(fā)所需的資本金投入問題，購買該公司的股票屬于。 A：房地產(chǎn)開發(fā)投資 B：房地產(chǎn)置業(yè)投資 C：房地產(chǎn)間接投資 D：投資于房地產(chǎn)投資信托基金 E：借款合同 12、在MRMC的均衡產(chǎn)量上，企業(yè)_。 A必然得到最大利潤 B不可能虧損 C必然得到最小的虧損 D若獲利潤，則利潤最大；若虧損，則虧損最小 13、城市房屋拆遷估價方法一般應(yīng)當(dāng)采用。 A：路線價法 B：成本法 C：假設(shè)開發(fā)法 D：市場比較法 E：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章14、已知向量a、b、c都是單位向量

5、，且滿足a+b+c=0則ab+bc+ca=（）。 AA BB CC DD 15、在假設(shè)開發(fā)法的傳統(tǒng)方法中，一般不計利息的項目為。 A：待開發(fā)房地產(chǎn)價值 B：管理費(fèi)用 C：銷售稅費(fèi) D：購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 16、某投資市場的平均收益率為12%，銀行貸款利率為5.17%，國債收益率為3.5%，房地產(chǎn)投資的風(fēng)險相關(guān)系統(tǒng)數(shù)為0.5。那么，當(dāng)前房地產(chǎn)投資的折現(xiàn)率為（）。 A3.5% B5.17% C7.75% D8.59% 17、某套住宅建筑面積為100m2，套內(nèi)建筑面積為92m2，使用面積為80m2，每平方米使用面積的價格為3000元，則該住宅每平方米建筑面積的

6、價格為_元。 A2400 B2580 C2607 D2760 18、以磚墻、磚柱作為豎向構(gòu)件來承受豎向荷載，鋼筋混凝土樓板、梁、屋架等橫向構(gòu)件擱置在墻、柱上來承受并傳遞上部傳下來的荷載，這種結(jié)構(gòu)是_。 A磚木結(jié)構(gòu) B磚混結(jié)構(gòu) C鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) D框架剪力墻結(jié)構(gòu) 19、_是對原有價格按照時間序列進(jìn)行修勻，即采用逐項遞移的方法分別計算一系列移動的時序價格平均數(shù)，形成一個新的派生平均價格的時間序列，借以消除價格短期波動的影響，顯現(xiàn)出價格變動的基本發(fā)展趨勢。 A數(shù)學(xué)曲線擬合法 B平均增減量法 C平均發(fā)展速度法 D移動平均法 20、某房地產(chǎn)投資項目的表面收益率為16%，計算后得到該項目的實際收益率為12

7、%，銀行的貸款利率為5.44%，則在該項目的計算期內(nèi)，年平均通貨膨脹率是_。 A3.57% B4.00% C6.56% D10.56% 21、某寫字樓年出租凈收益為300萬元，預(yù)計未來3年內(nèi)仍然維持該水平，3年后該寫字樓價格為現(xiàn)在寫字樓價格的12倍，該類房地產(chǎn)的報酬率為10，則該宗寫字樓現(xiàn)在的價格為【2005年考題】 A：4580萬元 B：5580萬元 C：6580萬元 D：7580萬元 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 22、物業(yè)使用人和業(yè)主在權(quán)利上的最大區(qū)別是。 A：物業(yè)使用人有對物業(yè)的最終處置權(quán) B：物業(yè)使用人沒有對物業(yè)的最終處置權(quán) C：業(yè)主沒有對物業(yè)的最終處置權(quán) D：以上三項均不對 E：執(zhí)

8、行層的組織協(xié)調(diào)23、對于一股的房地產(chǎn)投資項目，指標(biāo)值應(yīng)該大于2。 A：利息備付率 B：償債備付率 C：流動比率 D：速動比率 E：借款合同 24、在某商業(yè)街深度30.48m(100ft)、臨街寬度20m的矩形土地，總價為1200萬元。根據(jù)四三二一法則，與其相鄰、臨街深度為45.72m(150ft)、臨街寬度20m的矩形土地的總價為_萬元。 A1504 B1404 C1304 D120425、建筑實物因素中的采光和_對住宅和辦公樓來說，比較重要。 A保溫 B通風(fēng) C日照 D隔熱二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所

9、選的每個選項得 0.5 分） 1、在房地產(chǎn)市場調(diào)查中，收集一手資料的方法有。(2005年試題) A：文獻(xiàn)查閱 B：觀察 C：專題討論 D：問卷調(diào)查 E：實驗 2、下列屬于法定委托拍賣程序的是。 A：委托拍賣函 B：委托人拍賣意向 C：拍賣人接受委托 D：雙方當(dāng)事人洽談 E：簽訂委托拍賣合同3、某投資者以25萬元購買了一個商鋪2年的經(jīng)營權(quán)，第一年凈現(xiàn)金流量可能為：22萬元、18萬元和 14萬元，概率分別為0.2、0.6：和0.2；第二年凈現(xiàn)金流量可能為：28萬元、22萬元和16萬元，概率分別為0.15、0.7和0.15，若折現(xiàn)率為10%。問該購買商鋪投資凈現(xiàn)值的期望值為_萬元。 A25 B35

10、C40 D45 4、根據(jù)工程量清單計價法，建筑安裝工程費(fèi)中的間接費(fèi)包括。(2006年試題) A：措施費(fèi) B：規(guī)費(fèi) C：利潤 D：企業(yè)管理費(fèi) E：稅金5、下列保險中，厲商業(yè)保險的有。(2004年試題) A：保證保險 B：外匯變動保險 C：信用保險 D：健康保險 E：勞動工傷保險 6、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算時，如為委托銷售代理的，則代理費(fèi)應(yīng)列入_。 A管理費(fèi) B銷售費(fèi)用 C其他費(fèi)用 D前期費(fèi)用 7、土地管理法將土地分為_。 A生產(chǎn)用地 B非生產(chǎn)用地 C農(nóng)用地 D建設(shè)用地 E未利用地 8、下列關(guān)于房地產(chǎn)面積測算的一般規(guī)定的表述，正確的是。 A：房地產(chǎn)面積的測算均指水平投影面積的測算 B：各類面積的測

11、算，必須獨立測算五次，其較差應(yīng)在規(guī)定的限差以內(nèi)，取中數(shù)作為最后結(jié)果 C：邊長以米為單位，取至0O01m；面積以平方米為單位，取至01 D：量距應(yīng)使用經(jīng)鑒定合格的卷尺或其他能達(dá)到相應(yīng)精度的儀器或工具 E：樓層高度是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離 9、房屋的開工一般應(yīng)以日期為準(zhǔn)。 A：施工隊進(jìn)場 B：地基處理 C：房屋正式開始破土刨槽 D：打永久樁 E：取得施工許可證 10、下列關(guān)于比準(zhǔn)價格、積算價格和收益價格關(guān)系的表述中，正確的是_。 A在房地產(chǎn)市場比較成熟且處于正常狀態(tài)時，積算價格低于收益價格 B在房地產(chǎn)市場存在泡沫時，收益價格大大高于積算價格 C在房地產(chǎn)市場不景氣時，積算價格(未扣

12、除經(jīng)濟(jì)折舊)大大高于比準(zhǔn)價格或收益價格 D比準(zhǔn)價格傾向于成交價格，積算價格傾向于最低買價，收益價格傾向于最高賣價11、確定用于敏感性分析的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)，通常采用的指標(biāo)為。 A：投資回收期 B：內(nèi)部收益率 C：財務(wù)凈現(xiàn)值 D：開發(fā)商利潤 E：借款合同 12、某建筑物，經(jīng)實地勘察預(yù)計尚可使用30年，無殘值。該類建筑物的耐用年限50年，則該建筑物的成新率為_%。 A40 B60 C50 D67 13、下列保險中，屬于政策保險的有。 A：社會養(yǎng)老保險 B：農(nóng)業(yè)保險 C：巨災(zāi)保險 D：失業(yè)保險 E：出口信用保險14、下列房地產(chǎn)中，難以采用市場法估價的有。 A：房地產(chǎn)開發(fā)用地 B：學(xué)校 C：在建工程 D：

13、別墅 E：特殊廠房 15、直接資本化法的優(yōu)點是_。 A指明了房地產(chǎn)的價值是其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和 B通常只需要測算未來第一年的收益 C每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀且容易被理解 D資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場所顯示的收益與價值的關(guān)系 E計算過程較為簡單 16、關(guān)于收益性物業(yè)的現(xiàn)金流，下列說法不正確的是。 A：潛在毛租金收入=物業(yè)內(nèi)全部可出租面積為最大可能租金水平 B：從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，就能得到某一報告期實際的租金收入 C：有效毛收入=潛在毛租金收入-其他收入 D：凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費(fèi)用 E：借款合同 17、假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后房地產(chǎn)出租或營業(yè)、

14、自用的情況下，開發(fā)經(jīng)營期為（）。 A開發(fā)期+經(jīng)營期 B開發(fā)期+運(yùn)營期 C開發(fā)期+經(jīng)營期-前期-建造期 D開發(fā)期+運(yùn)營期-前期-建造期 E前期+建造期+經(jīng)營期 18、債務(wù)人向債權(quán)人開出，承諾在一定期限內(nèi)五條件支付款項的債務(wù)證書指的是。 A：商業(yè)期票 B：商業(yè)匯票 C：商業(yè)信托 D：支票 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 19、享受免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策的鐵道部所屬的鐵路運(yùn)輸企業(yè)是指_。 A鐵路局及國有鐵路運(yùn)輸控股公司 B鐵路辦事處 C中鐵集裝箱運(yùn)輸有限責(zé)任公司 D中鐵特貨運(yùn)輸有限責(zé)任公司和中鐵快運(yùn)股份有限公司 E青藏鐵路公司 20、下面A市房屋拆遷管理部門所介紹的其監(jiān)督管理職責(zé)的說法正確的是。

15、A：作為拆遷人，接受拆遷委托 B：房屋拆遷許可證的審批 C：拆遷委托合同的備案管理 D：受理強(qiáng)制拆遷的申請 E：拆遷補(bǔ)償安置資金使用的監(jiān)督 21、如果同一地區(qū)的某一類型物業(yè)的售價持續(xù)大幅度下降，那么該類型物業(yè)的出租需求就會。 A：大幅增加 B：小幅增加 C：不變 D：減少 E：借款合同 22、關(guān)于房地產(chǎn)估價報告簽名、蓋章的說法，正確的有。 A：注冊房地產(chǎn)估價師可以蓋個人印章不簽名 B：注冊房地產(chǎn)估價師可以只簽名不蓋個人印章 C：至少有兩名注冊房地產(chǎn)估價師簽名 D：法定代表人或執(zhí)行合伙人必須簽名 E：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章23、關(guān)于下列數(shù)據(jù)的表述中，正確的是_。 A1 B2 C3 D4 E5 F6 G7 H8 I9 J10 K98 L101 M101 N100 O101 P99 Q102