我國(guó)百?gòu)?qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)查報(bào)告

1、我國(guó)百?gòu)?qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)查報(bào)告中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告9月到3月，由國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué) 房地產(chǎn)研究所、搜房研究院三家國(guó)內(nèi)專(zhuān)注于企業(yè)和房地產(chǎn)研究機(jī) 構(gòu)組成的中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組，對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的綜 合實(shí)力進(jìn)行了公正、客觀、全面的研究。這是繼1994年由國(guó)家建 設(shè)部、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局舉辦的首屆中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合效益百?gòu)?qiáng) 后的首次對(duì)全國(guó)范圍內(nèi)針對(duì)房地產(chǎn)上市和非上市公司的綜合性 研究。其目的是客觀地反映當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的整體狀況 和發(fā)展動(dòng)態(tài)，科學(xué)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的綜合實(shí)力。在借鑒國(guó)內(nèi)外的研究理論和操作實(shí)務(wù)基礎(chǔ)上，中國(guó)房地產(chǎn) TOP10研究組以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)-的銷(xiāo)售額

2、均值為評(píng)價(jià)入選 門(mén)檻指標(biāo)，從反映房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)規(guī)模與經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，市場(chǎng)占有和 潛在開(kāi)發(fā)能力、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)物量和價(jià)值量等三個(gè)方面，以銷(xiāo)售 額、銷(xiāo)售面積、施工面積、竣工面積、投資額等為基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)， 設(shè)計(jì)相應(yīng)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，運(yùn)用因子分析法和相關(guān)數(shù)學(xué)模型，定量 計(jì)算 中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的綜合實(shí)力指數(shù)，從而評(píng)選出綜合 實(shí)力百?gòu)?qiáng)企業(yè)。中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)研究報(bào)告是中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組繼今 年9月推出中國(guó)城市開(kāi)發(fā)投資潛力10強(qiáng)研究報(bào)告后的又一 最新研究成果。中國(guó)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究不但促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企 業(yè)明確發(fā)展方向和趕超目標(biāo)，而且為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向客戶(hù)和投資 者提供了展現(xiàn)綜合實(shí)力和投資價(jià)值的平臺(tái)。研究過(guò)

3、程中得到了房地產(chǎn)業(yè)界的大力支持，特別致謝北京天鴻 集團(tuán)、首創(chuàng)置業(yè)、北京城建股份公司、萬(wàn)通集團(tuán)、北辰置地、上 海陸家嘴集團(tuán)、上海復(fù)地集團(tuán)、南京21世紀(jì)投資集團(tuán)有限公司、 廣州恒大實(shí)業(yè)集團(tuán)、合生創(chuàng)展集團(tuán)、廣州富力集團(tuán)、萬(wàn)科集團(tuán)、 金地集團(tuán)、卓越置業(yè)（集團(tuán)）有限公司、中信華南（集團(tuán)）、深圳航 空城（東部）實(shí)業(yè)有限公司、現(xiàn)代城市房地產(chǎn)（武漢）有限公司、四 川藍(lán)光實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司、重慶南方集團(tuán)有限公司和其它百?gòu)?qiáng)企 業(yè)在TOP10研究組基礎(chǔ)資料收集過(guò)程中的鼎力幫助。同時(shí)，也要特 別鳴謝各地政府部門(mén)對(duì)TOP10研究組系列研究工作的長(zhǎng)期支持。中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究主報(bào)告中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組以-銷(xiāo)售額的均

4、值（3.5億元） 為入選企業(yè)的門(mén)檻值，從反映房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)規(guī)模與經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)， 市場(chǎng)占有和潛在開(kāi)發(fā)能力、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)物量和價(jià)值量等三個(gè) 方面,對(duì)全國(guó)200家入選的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（集團(tuán)）的銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售 面積、開(kāi)復(fù)工面積、竣工面積和投資額等5個(gè)基礎(chǔ)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，運(yùn) 用因子分析方法和相關(guān)數(shù)學(xué)模型，定量計(jì)算出入選房地產(chǎn)企業(yè)綜合 實(shí)力指數(shù)，得到房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)。一、房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)整體現(xiàn)狀地區(qū)分布房地產(chǎn)100強(qiáng)在地域分布上呈現(xiàn)極大的不均衡 性，主要分布在華北、華東和華南地區(qū)，占有100強(qiáng)總數(shù)的88%,其 中華北地區(qū)以北京中心，占有100強(qiáng)企業(yè)的32席;華東地區(qū)以上海 龍頭，占有31%;華南地區(qū)則以深圳

5、和廣州中心，占有25%;而中西部 地區(qū)只占有100強(qiáng)的9%，其中只有重慶、成都、西安、武漢、昆 明和烏魯木齊等6個(gè)城市的房地產(chǎn)企業(yè)入選。這說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展水平和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的區(qū)域差異極大影響了 100強(qiáng)企業(yè)的區(qū)域分布。TOP10研究組采用不同城市吸引的房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)數(shù)量來(lái)反映百?gòu)?qiáng)企業(yè)的投資熱點(diǎn)區(qū)域（見(jiàn)圖一），研究顯示中國(guó)的三大經(jīng)濟(jì)圈 依然是當(dāng)前房地產(chǎn)投資的主要區(qū)域；但從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)潛力看，重 慶、天津、武漢、長(zhǎng)春以及長(zhǎng)三角的南京、蘇州、寧波等二線城 市吸引了較多跨區(qū)域開(kāi)發(fā)的百?gòu)?qiáng)企業(yè)，這一空間分布預(yù)示了未來(lái)房 地產(chǎn)行業(yè)的投資取向。經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)TOP10研究組對(duì)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售面積、 開(kāi)復(fù)工面積

6、、竣工面積和投資額等基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)研究表明，房地產(chǎn) 百?gòu)?qiáng)企業(yè)兩端極化比較明顯，開(kāi)發(fā)規(guī)模和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)差異較大。從百 強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)來(lái)看，銷(xiāo)售額超過(guò)20億元的有17家，在10-20億元之間的有19家，在10億元以下的百?gòu)?qiáng)企業(yè)有65家;從百?gòu)?qiáng)企 業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)?？矗?gòu)?qiáng)企業(yè)的開(kāi)復(fù)工面積超過(guò)200萬(wàn)平方米的只有3 家，開(kāi)復(fù)工面積集中在20萬(wàn)-50萬(wàn)平方米，占百?gòu)?qiáng)總數(shù)的40%。（見(jiàn) 圖二）圖二:房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)分布圖產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中，以住宅為主營(yíng)產(chǎn)品的企業(yè)共 94家，以寫(xiě)字樓為主共3家，以商業(yè)地產(chǎn)為主3家,這說(shuō)明100強(qiáng) 企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品以住宅為主。百?gòu)?qiáng)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的均價(jià)為6171元/ 平方米,是全

7、國(guó)房地產(chǎn)平均價(jià)格水平的2.69倍。前10強(qiáng)企業(yè)的產(chǎn) 品均價(jià)是5829元/平方米,前11-20強(qiáng)和前21-30強(qiáng)的均價(jià)分別是 5449元/平方米和9194元/平方米，可見(jiàn)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 的平均檔次較高，中間化趨勢(shì)明顯，同時(shí)，稱(chēng)雄房地產(chǎn)市場(chǎng)的仍是一 些以開(kāi)發(fā)滿(mǎn)足廣大消費(fèi)者需求的中低檔產(chǎn)品為主的企業(yè)。從百?gòu)?qiáng) 企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的價(jià)格分布看（見(jiàn)圖三），呈現(xiàn)兩頭少，中間多的分 布特性，根據(jù)這一分布趨勢(shì)可預(yù)測(cè)，未來(lái)價(jià)位在4000-6000元/平方 米的產(chǎn)品將是市場(chǎng)的主導(dǎo)。產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu) 從房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的所有制結(jié)構(gòu)來(lái)看，國(guó)有經(jīng)濟(jì) 成分正逐漸被非國(guó)有經(jīng)濟(jì)成分（包括民營(yíng)企業(yè)和三資企業(yè)）所取 代。在新一屆百?gòu)?qiáng)企業(yè)中

8、，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)占40席；民營(yíng)企業(yè)和三 資企業(yè)分別占42%和18%。從房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的上市情況來(lái)看，26% 的企業(yè)是上市公司或控股上市公司，其中有6家企業(yè)在香港證券交 易所上市。業(yè)務(wù)特征房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)最大特征是產(chǎn)品生產(chǎn) 的專(zhuān)業(yè)化和經(jīng)營(yíng)收入的多元化。在百?gòu)?qiáng)企業(yè)中，純房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù) 的企業(yè)占45家，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主的企業(yè)占55家。除房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)活動(dòng)外，百?gòu)?qiáng)企業(yè)涉足物業(yè)經(jīng)營(yíng)、建筑施工、裝修建材、商業(yè)貿(mào) 易和房地產(chǎn)中介等關(guān)聯(lián)行業(yè)；從百?gòu)?qiáng)企業(yè)多元化經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)可看出， 物業(yè)經(jīng)營(yíng)、關(guān)聯(lián)施工、建材裝飾分別吸引了 40%、15%和24%的百 強(qiáng)企業(yè)（見(jiàn)圖四），這說(shuō)明百?gòu)?qiáng)企業(yè)基于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為核心、延伸 價(jià)

9、值鏈和產(chǎn)業(yè)鏈的多元化經(jīng)營(yíng)模式已經(jīng)形成。百建企業(yè)多元化姓苔結(jié)利圖碧姓理苔 建殖健工 建材制皿 蓑怖黑M 建燹整注 商業(yè)策-左股整臨 房產(chǎn)中弁 高新橫術(shù)關(guān)聯(lián)行業(yè)奕型變遷TOP10研究組對(duì)1994年首屆中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 綜合效益百?gòu)?qiáng)的比較研究發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過(guò) 房地產(chǎn)行業(yè)的洗禮，首屆百 強(qiáng)企業(yè)如今只有12家還繼續(xù)保持百?gòu)?qiáng)企業(yè)的稱(chēng)號(hào)，淘汰率高達(dá) 88%，這說(shuō)明房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的穩(wěn)定性差，房地產(chǎn)行業(yè)變化更新快， 在內(nèi)幾乎重新?lián)Q臉。在連續(xù)兩屆百?gòu)?qiáng)的12家企業(yè)中，100%是具 有國(guó)有性質(zhì)成分的企業(yè)，她們大多數(shù)都開(kāi)發(fā)中低端產(chǎn)品，而且經(jīng)營(yíng) 規(guī)模較大，從而保持了長(zhǎng)期穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展；其中一些知名國(guó)有性質(zhì) 的開(kāi)發(fā)集團(tuán)，比如北京

10、天鴻集團(tuán)、北京城建集團(tuán)、中華企業(yè)等，由 于成功對(duì)企業(yè)內(nèi)部的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)和組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行了改組和調(diào)整，特別 是以國(guó)有資本為紐帶、以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)為主營(yíng)、進(jìn)行產(chǎn)業(yè)鏈延 伸和與金融資本結(jié)合，她們當(dāng)前仍是房地產(chǎn)行業(yè)中的主力軍。二、房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力市場(chǎng)占有 房地產(chǎn)企業(yè)之間存在激烈的競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)之間的競(jìng) 爭(zhēng)和相互替代關(guān)系表現(xiàn)為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的爭(zhēng)奪和占有，T0P10研究 組采用商品房銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積反映企業(yè)的市場(chǎng)占有率，研究結(jié)果 顯示:房地產(chǎn)行業(yè)離散度較大，房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)在全國(guó)市場(chǎng)占有率 普遍偏低。作為行業(yè)龍頭企業(yè)的萬(wàn)科集團(tuán)和陸家嘴集團(tuán)在全國(guó)銷(xiāo) 售額和銷(xiāo)售面積的市場(chǎng)占有率還不到1% ;從房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)在當(dāng)?shù)厥?場(chǎng)占

11、有率看，北京房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積占北京市份 額分別是41%和30.8%（見(jiàn)圖五）。因此，從銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積的市 場(chǎng)占有率可看出，房地產(chǎn)行業(yè)盡管全國(guó)的集中度較低，但房地產(chǎn)百 強(qiáng)在當(dāng)?shù)氐囊?guī)?；?jīng)營(yíng)模式凸現(xiàn)，具有比較明顯的市場(chǎng)領(lǐng)先份額。與美國(guó)100強(qiáng)房屋建造商相比，中國(guó)房地產(chǎn)100強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng) 占有率偏低。根據(jù)美國(guó)PB雜志對(duì)全美Giant400研究結(jié)果,美國(guó)最 大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商Pulte Homes Inc.銷(xiāo)售額高達(dá)596億人民幣，是 萬(wàn)科集團(tuán)的13.5倍;美國(guó)前10強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售總額3686.76 億人民幣，是中國(guó)前10強(qiáng)的14倍。就市場(chǎng)占有率而言，全美最大 開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)占有率為4.

12、5%，前10強(qiáng)的市場(chǎng)占有率為27.25%。企業(yè)信用房地產(chǎn)市場(chǎng)的不規(guī)范性導(dǎo)致房地產(chǎn)交易糾紛的增 加，同時(shí)也暴露了房地產(chǎn)行業(yè)誠(chéng)信的缺失，房地產(chǎn)企業(yè)誠(chéng)信建設(shè)已 經(jīng)成為當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)注話題。TOP10研究組認(rèn)為，房地產(chǎn) 行業(yè)的信用問(wèn)題根源于房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻太低和大量低資質(zhì)的 房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)迫切需要資質(zhì)和信用良好的房地產(chǎn)企業(yè)。 房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)由于規(guī)模較大和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)良好，以及注重長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng) 管理和品牌建設(shè),企業(yè)信用遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。在房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企 業(yè)中，一級(jí)資質(zhì)的企業(yè)占總數(shù)的41%,二級(jí)資質(zhì)的企業(yè)占44%;95%的 百?gòu)?qiáng)企業(yè)進(jìn)入了中國(guó)房地產(chǎn)信用檔案的信用披露制度，公布了企 業(yè)業(yè)績(jī)、良好行為和

13、不良行為記錄、以及受到國(guó)家或省的獎(jiǎng)勵(lì)或 榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)等。房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)還應(yīng)該進(jìn)一步加強(qiáng)企業(yè)信用建設(shè)，樹(shù) 立領(lǐng)先企業(yè)的榜樣，以擴(kuò)大市場(chǎng)份額和提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。品牌建設(shè) 在房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸走向成熟和規(guī)范的過(guò)程中，房 地產(chǎn)產(chǎn)品高度的可替代性使得品牌資源成為房地產(chǎn)企業(yè)最重要的 無(wú)形資產(chǎn)。從消費(fèi)行為的角度，對(duì)品牌的追求已成為消費(fèi)者理性選 擇商品房的重要因素。因此，TOP10研究組認(rèn)為，品牌建設(shè)對(duì)增強(qiáng) 房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力具有非常重要的作用。在百?gòu)?qiáng)企業(yè)中，已經(jīng)形成 一定品牌效應(yīng)的企業(yè)在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行大盤(pán)操作和品牌復(fù)制，比如 萬(wàn)科、合生珠江、陽(yáng)光100等，已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)一步瓜分全國(guó)的市場(chǎng)份 額。在未來(lái)幾年內(nèi)，將會(huì)有更多的

14、大盤(pán)和品牌企業(yè)成為市場(chǎng)最活躍 的主力軍，品牌產(chǎn)品對(duì)市場(chǎng)的強(qiáng)占和爭(zhēng)奪將是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果和趨 勢(shì)。三、房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)為準(zhǔn)確估計(jì)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn),TOP10研 究組根據(jù)相關(guān)理論和模型，測(cè)算了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢 獻(xiàn)。研究結(jié)果表明，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)較大，-間，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)投資對(duì)GDP增長(zhǎng)的平均貢獻(xiàn)是17.26%;從房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)對(duì)經(jīng) 濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用看，在全國(guó)GDP的增長(zhǎng)速度中，有0.28%是由房 地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)投資直接貢獻(xiàn)的;在全國(guó)各大城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì) 當(dāng)?shù)谿DP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)中，北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

15、投資對(duì)北京GDP增長(zhǎng)的貢 獻(xiàn)較大，-間,平均貢獻(xiàn)率高達(dá)53.5%;在百?gòu)?qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中, 以北京天鴻集團(tuán)為例，-間天鴻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)北京GDP增 長(zhǎng)的平均貢獻(xiàn)高達(dá)1.66%。這說(shuō)明房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的投資能夠高 效率地拉動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)年份2000200120022003全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投黃億元）4001S245773610106全國(guó)GDP 億元）S94689731410470011S6M全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投黃對(duì)GDF增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)12. 05KL7.頃19. 943519. 91S北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投黃億元）5227S39S91202北京G-DP億元）2479284532123

16、612北早房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)北序GDF埴長(zhǎng)的貢獻(xiàn)33. 0TO71.43%55. 023553. 3TS天褪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資億兀）22243740天沔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)北京GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)0. 53S3.730.傾四、房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組經(jīng)過(guò)對(duì)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的系列研究 認(rèn)為,規(guī)模化、專(zhuān)業(yè)化、跨區(qū)域化、資本市場(chǎng)化將是房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企 業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。規(guī)?；康禺a(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模普遍較小，年開(kāi)復(fù)工面積 在100萬(wàn)平方米以上的僅占7%，百?gòu)?qiáng)企業(yè)年度竣工面積的均值不 到30萬(wàn)平方米,百?gòu)?qiáng)企業(yè)中只有萬(wàn)科集團(tuán)和合生創(chuàng)展的竣工面積 在100萬(wàn)平方米以上;就地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)的開(kāi)發(fā)后勁而言，北京的幾家

17、大 型開(kāi)發(fā)集團(tuán)的施工轉(zhuǎn)結(jié)均在100萬(wàn)平方米以上,這說(shuō)明一方面，企 業(yè)集團(tuán)要上臺(tái)階,必須依靠規(guī)?；a(chǎn)達(dá)到做大做強(qiáng)；另一方面，規(guī) ?；a(chǎn)需要房地產(chǎn)的可持續(xù)性滾動(dòng)開(kāi)發(fā)作為有力保障專(zhuān)業(yè)化與多元化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專(zhuān)業(yè)性非常強(qiáng)，從購(gòu)買(mǎi)土地、 開(kāi)發(fā)建設(shè)到市場(chǎng)銷(xiāo)售和售后服務(wù)，涉及面廣，操作過(guò)程復(fù)雜;房地產(chǎn) 又具有投資大,風(fēng)險(xiǎn)高的特性，任何一種非專(zhuān)業(yè)性行為，都可能產(chǎn)生 無(wú)法彌補(bǔ)的后果。在房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中，純粹做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè) 有45家，以房地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)共有55家；以純住宅物業(yè)為 產(chǎn)品的企業(yè)占40%以上，專(zhuān)注1-2類(lèi)物業(yè)開(kāi)發(fā)投資的百?gòu)?qiáng)企業(yè)占 80%以上。這說(shuō)明企業(yè)要規(guī)模化生產(chǎn)，要占據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)中的領(lǐng)先 地

18、位，必須堅(jiān)持專(zhuān)業(yè)化發(fā)展道路。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)又具有經(jīng)營(yíng)形 式和收入來(lái)源的多元化特點(diǎn)，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)為核心，在產(chǎn)業(yè)的 上下游進(jìn)行價(jià)值鏈的延伸和拓展是百?gòu)?qiáng)企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)?？鐓^(qū)域開(kāi)發(fā)隨著行業(yè)的日益規(guī)范、市場(chǎng)需求的持續(xù)旺盛以 及市場(chǎng)對(duì)長(zhǎng)遠(yuǎn)增長(zhǎng)的看好，特別是國(guó)土資源部11號(hào)令在各地相繼 實(shí)施，土地交易公開(kāi)化為房地產(chǎn)跨區(qū)域開(kāi)發(fā)清除了最大的障礙；與 此同時(shí)，各地有關(guān)政府部門(mén)工作的規(guī)范化和公開(kāi)化也降低了異地開(kāi) 發(fā)成本，一批相當(dāng)成熟的區(qū)域開(kāi)發(fā)商開(kāi)始走向全國(guó)市場(chǎng)。在房地產(chǎn) 百?gòu)?qiáng)企業(yè)中，跨區(qū)域開(kāi)發(fā)的企業(yè)占百?gòu)?qiáng)的43%，而且已經(jīng)形成全國(guó) 品牌的百?gòu)?qiáng)企業(yè)包括萬(wàn)科、合生珠江、上海綠地和天津順馳等正 在展開(kāi)新一輪全國(guó)范圍

19、內(nèi)的圈地運(yùn)動(dòng)。房地產(chǎn)行業(yè)將面臨土 地、資金、客戶(hù)資源等方面更激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，但有實(shí)力、有資 信、有品牌的開(kāi)發(fā)商在跨區(qū)域開(kāi)發(fā)過(guò)程中將重整原有的房地產(chǎn)格 局,獲得更大的發(fā)展空間。資本市場(chǎng)化 實(shí)業(yè)資本必須和金融資本結(jié)合，企業(yè)才能獲得 到長(zhǎng)足的發(fā)展。央行121號(hào)文件禁止了商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 商購(gòu)買(mǎi)土地給予貸款，這一限制對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金狀況提出了更高 的要求。房地產(chǎn)上市公司憑借證券市場(chǎng)這一低成本的融資渠道，在 房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中處于領(lǐng)先地位,前10強(qiáng)企業(yè)中有8家房地產(chǎn)集 團(tuán)公司分別在中國(guó)境內(nèi)和香港進(jìn)行證券市場(chǎng)的資本運(yùn)作。近期上 海復(fù)地集團(tuán)二次沖擊香港上市的成功極大鼓舞了包括SOHO中國(guó)、天津順馳，北京當(dāng)代集團(tuán)等百?gòu)?qiáng)企業(yè)走向資本市場(chǎng)。因此，從長(zhǎng)遠(yuǎn) 看，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該極力開(kāi)拓銀行資金外的融資渠道，包括證券市場(chǎng)、 信托產(chǎn)品、企業(yè)債券、投資基金等等，資本市場(chǎng)化是未來(lái)房地產(chǎn)企 業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)名單萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司杭州市南都房產(chǎn)集團(tuán)有限公司上海陸家:嘴（集團(tuán)）有限公司華潤(rùn)置地（北京）股份有限公司北京天鴻集團(tuán)公司深圳市振業(yè)集團(tuán)股份有限公司首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司廣州市恒大實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司西安高科地產(chǎn)合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司