房企契稅風險防控的十三個要點及注意事項

1、房企契稅風險防控的十三個要點及注意事項一、拆遷補償費是否并入成交價格繳納契稅房開企業(yè)支付拆遷補償?shù)男问桨ㄘ泿刨Y金、實物、無形資產(chǎn)以及其他經(jīng)濟利益。依據(jù)財稅 2004 134 號文件規(guī)定，房開企業(yè)受讓國有土地使用權所支付的拆遷補償費不管是何種形式均應并入成交價格計征契稅。拆遷補償費契稅處理需要注意以下問題：（一）以非貨幣資金的形式支付的拆遷補償費應并入成交價格納稅，如拆遷還房支出。（二）拆遷補償費的金額應正確確認。以貨幣資金支付的拆遷補償費以實際支付金額確認。以非貨幣資金形式支付拆遷補償費的，相關合同協(xié)議約定的金額公允的，按其約定的金額確認。相關合同協(xié)議沒有約定金額或約定的金額明顯偏低且無正當

2、理由的，對房開企業(yè)以該宗土地上開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品外的實物、無形資產(chǎn)等支付拆遷補償費的，由稅務機關參照該實物、無形資產(chǎn)等的公允價值核定其金額；對房開企業(yè)以該宗土地上開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品支付拆遷補償費的，由稅務機關參照該開發(fā)產(chǎn)品的實際建造成本核定其金額。（三）國有土地使用證辦理完畢后發(fā)生的拆遷補償費也應申報繳納契稅。二、市政建設配套費是否并入成交價格繳納契稅目前房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務中，市政建設配套費通常有兩種支付方式。一種是房開企業(yè)按照政府確定的市政建設配套費征收標準，以貨幣資金的形式繳納。另一種是房開企業(yè)按照與政府簽訂的國有土地使用權出讓合同約定，直接出資建設市政配套設施。依據(jù)財稅 2004 134 號文件規(guī)定

3、，房開企業(yè)受讓國有土地契稅計稅價格為其取得該土地使用權而支付的全部經(jīng)濟利益，包括其為取得土地使用權而繳納的市政建設配套費和發(fā)生的建設市政配套設施支出。市政建設配套費契稅處理需要注意以下問題：（一）直接出資建設市政配套設施的支出通常在辦理了國有土地使用權證之后、房開項目開發(fā)過程中發(fā)生。房開企業(yè)應在該項支出實際發(fā)生后向稅務機關申報繳納契稅。（二）房開企業(yè)直接出資建設市政配套設施的，應以其實際發(fā)生的市政配套設施建設支出作為契稅計稅依據(jù)。三、土地前期開發(fā)成本是否從契稅成交價格中扣除房開企業(yè)通過 “招、拍、掛 ”取得的國有土地，通常已經(jīng)進行過一級開發(fā)，即已由生地變?yōu)槭斓兀ㄒ淹瓿扇ㄒ黄健⑽逋ㄒ黄?、七通?/p>

4、平等前期開發(fā)的土地）。土地出讓價款中通常包含前期開發(fā)成本。依據(jù)國稅函2009603 號文件規(guī)定，對通過“招、拍、掛 ” 程序承受國有土地使用權的，應按照土地成交總價款計征契稅，其中的土地前期開發(fā)成本不得扣除。四、轉(zhuǎn)讓劃拔的土地補交的土地出讓金是否繳納契稅房開企業(yè)將原劃拔取得的國有土地使用權再轉(zhuǎn)讓的，需補交土地出讓金或土地收益。依據(jù)財稅 2000 14 號文件規(guī)定，以劃撥方式取得的國有土地使用權，經(jīng)批準再轉(zhuǎn)讓，需由取得劃撥土地使用權者補繳土地出讓費用或土地收益，并繳納契稅。需要注意的是，房開企業(yè)將原劃拔取得的國有土地使用權再轉(zhuǎn)讓的，應繳納契稅，該項國有土地使用權的承受者也應按規(guī)定繳納契稅。五、未

5、建成房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是否繳納契稅房開企業(yè)可能因各種原因轉(zhuǎn)讓未建成房地產(chǎn)。依據(jù)財稅2007 162 號文件規(guī)定，土地使用者將土地使用權及所附建筑物、構(gòu)筑物等( 包括在建的房屋、其他建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物 ) 轉(zhuǎn)讓給他人的，應按照轉(zhuǎn)讓的總價款計征契稅。六、代建保障性住房所承受的土地是否繳納契稅依據(jù)財稅 2012 82 號文件規(guī)定，房開企業(yè)承受土地使用權用于房地產(chǎn)開發(fā)，并在該土地上代政府建設保障性住房的，契稅計稅價格為取得全部土地使用權的成交價格。即房開企業(yè)受讓代建保障性住房用地也應繳納契稅。七、改變國有土地性質(zhì)契稅處理是否正確房地產(chǎn)開發(fā)過程中，房開企業(yè)受讓國有土地使用權后，因開發(fā)的需要變更國有土地用

6、途的，比如由工業(yè)用地變更為商業(yè)用地、由商業(yè)用地變更為居住用地等，需變更國有土地使用權出讓合同或重新簽訂出讓合同，并補交土地收益金及相關規(guī)費。依據(jù)國稅函2008 662 號文件規(guī)定，對納稅人因改變土地用途而簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同的，應征收契稅。計稅依據(jù)為因改變土地用途應補繳的土地收益金及應補繳政府的其他費用。八、零地價出讓國有土地使用權是否繳納契稅依據(jù)國稅函 2005436 號文件規(guī)定，對承受國有土地使用權所應支付的土地出讓金，要計征契稅。不得因減免土地出讓金，而減免契稅。需要注意的是，部分省份對于房開企業(yè)享受減免的市政建設配套費的契稅征收比照減免土地出讓金

7、執(zhí)行。即對于房開企業(yè)承受國有土地使用權所應支付的市政建設配套費要計征契稅，不因減免市政配套設施費而減免契稅。九、合作建房契稅的處理是否正確合作建房是指一方出地，一方出資金，共同建房，建成后按約定的方式分配房屋。合作建房涉及到房地產(chǎn)權屬轉(zhuǎn)移的是出地方，實質(zhì)上是出地方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權換取了部分自建的住房。雙方分配自建住房環(huán)節(jié)不涉及房地產(chǎn)權屬轉(zhuǎn)移。財稅 2000 14 號文件規(guī)定，甲單位擁有土地，乙單位提供資金，共建住房。乙單位獲得了甲單位的部分土地使用權，屬于土地使用權權屬轉(zhuǎn)移，根據(jù)中華人民共和國契稅暫行條例的規(guī)定，對乙單位應征收契稅，其計稅依據(jù)為乙單位取得土地使用權的成交價格。上述甲乙單位合

8、建并各自分得的房屋，不發(fā)生權屬轉(zhuǎn)移，不征收契稅。十、出售房屋使用權契稅處理是否正確國稅函 1999465 號文件規(guī)定，房屋使用權與房屋所有權是兩種不同性質(zhì)的權屬。根據(jù)現(xiàn)行契稅法規(guī)的規(guī)定，房屋使用權的轉(zhuǎn)移行為不屬于契稅征收范圍，不應征收契稅。十一、回遷安置房建造支出契稅處理是否正確回遷安置房建造支出指房開企業(yè)受讓土地使用權時，按國有土地使用權出讓合同約定在受讓的土地之外配套修建房屋，建成后無償轉(zhuǎn)讓給回遷安置戶，或由政府按約定的價格回購，其發(fā)生的建設支出。上述回遷安置房建造支出屬于房開企業(yè)為承受國有土地使用權所支付的經(jīng)濟利益，依據(jù)財稅 2004 134 號、國稅函 2009 603 號文件規(guī)定，應

9、征收契稅。十二、融資性售后回租房地產(chǎn)契稅的處理是否正確融資性售后回租業(yè)務是指承租方以融資為目的將資產(chǎn)出售給經(jīng)批準從事融資租賃業(yè)務的企業(yè)（以下簡稱金融租賃公司）后，又將該項資產(chǎn)從金融租賃公司租回的行為。融資性售后回租業(yè)務中，承租方出售房地產(chǎn)給金融租賃公司時需將房地產(chǎn)過戶到金融租賃公司名下。依據(jù)財稅 2004 82 號文件規(guī)定，對金融租賃公司開展售后回租業(yè)務，承受承租人房屋、土地權屬的，照章征稅。對售后回租合同期滿，承租人回購原房屋、土地權屬的，免征契稅。即融資性售后回租業(yè)務中，房開企業(yè)將房地產(chǎn)出售給金融租賃公司時，金融租賃公司應繳納契稅；房開企業(yè)回購前述房地產(chǎn)的，免征契稅。十三、房開業(yè)務契稅申報

10、繳納時間確定是否正確（一）一般情形契稅申報繳納時間的確定與房開業(yè)務中涉及的營業(yè)稅等稅種申報期和繳納期一致的規(guī)定不同，契稅的申報時間和繳納時間不同。契稅暫行條例第九條規(guī)定：納稅人應當自納稅義務發(fā)生之日起 10 日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機關辦理納稅申報，并在契稅征收機關核定的期限內(nèi)繳納稅款。部分省份統(tǒng)一規(guī)定了契稅的繳納期限，如四川省地方稅務局關于契稅納稅期限問題的批復（川地稅函 2004 208 號）規(guī)定，四川省繳納契稅的期限統(tǒng)一規(guī)定為：自納稅義務發(fā)生之日（即為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移合同的當天，或納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當天）起到辦理土地、房屋權屬登記手續(xù)之前。（二）特殊情形契稅申報時間的確定。土地、房屋權屬證辦理之后房開企業(yè)發(fā)生的以下支出也應申報繳納契稅。1拆遷還房支出2市政配套設施建設支