成都市堵江堰某住宅房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究

1、*鄉(xiāng)房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究、項目背景1、項目名稱：暫未定2、可行性研究報告編制依據(jù)：(1)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范(2)成都市城市拆遷管理條例(3)城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定3、項目概況：地塊位置：此次拍賣土地為相臨兩塊宗地 A、B。兩地共200000.1M2A地東起*電站，南靠桃花三組農(nóng)田，西面緊臨*山。土地面積為 32358.4M 2B地東起都江堰一*山公路，南至灌溉渠，西至環(huán)山公路，北至桃花村三組土地。土地面積為 167641.7M2。建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)：土地面積：300 畝(200000.1M2)容積率：區(qū)域平均容積率為0.5開發(fā)周期：45年登記用地性質(zhì)：住宅土地價格：起拍價格為 15

2、.4萬/畝建筑面積(預(yù)計)：總建筑面積：100000.05M2使用年限：至2050年3月20日，還有45.61年所有權(quán)證明：都國用(2000)字第0105、0107號(3)周圍環(huán)境與設(shè)施(3)自然環(huán)境A地地勢 有坡度，較為狹長且靠山綠化 周圍有樹木、農(nóng)田、山體綠化保存較完整周圍無工廠、煙囪、水流無污染B地 地勢 平坦，較為開闊，有農(nóng)舍綠化有小片樹林、農(nóng)田公路對面有一間青山制藥廠，對該地?zé)o污染人文環(huán)境該對象所處地域的*鎮(zhèn)位于*山風(fēng)景名勝區(qū)邊緣，臨藥王孫思邈紀(jì) 念館，環(huán)境優(yōu)美，空氣質(zhì)量好，我固定污染，是中國的“長壽之鄉(xiāng)” ，是 都江堰重點旅游開發(fā)實現(xiàn)優(yōu)秀旅游城市的重鎮(zhèn)，有三星級賓館“青青園”和“*

3、陽光”、“*山水”等高檔別墅開發(fā)項目。該鎮(zhèn)是全國農(nóng)業(yè)旅游示 范區(qū)。且已規(guī)劃建設(shè)一所三甲醫(yī)院。經(jīng)濟(jì)環(huán)境宗地外“六通”（通上水、下水、電、訊、氣、路），宗地內(nèi)已達(dá)到建 設(shè)開工條件。周圍無商業(yè)中心，健身中心。宗地距鎮(zhèn)上的郵局、電信營 業(yè)網(wǎng)點200M左右。周圍有數(shù)家渡假村及農(nóng)家樂進(jìn)行娛樂休閑活動。道 路情況良好，為四車道柏油公路，通公交車。*山水:周圍樓盤情況：*山水:別墅+公寓，基本售完并已入住。均價3000元/ M2*陽光:別墅+公寓別墅+公寓*陽光:別墅+公寓130160 M價格在26002940元/M24、項目SWOT分析優(yōu)勢及機(jī)會該項目地處*鎮(zhèn)中心地區(qū)，應(yīng)為鎮(zhèn)發(fā)展的主打區(qū)域，周邊的環(huán)境也有了

4、很大的改善。該地在*山腳下，風(fēng)景優(yōu)美，空氣清新，適宜居住。公共配套設(shè)施也逐漸完善，與城市差距正逐步縮小。周邊項目“ *山水”、“*陽光”、“*白鷺洲”等項目的成功開發(fā)為該區(qū)域 的房價定位提供了市場認(rèn)可性。周邊項目的成功開發(fā)為我們提供了很好的借鑒，使更多的人關(guān)注該區(qū)域的旅游房產(chǎn)。劣勢及威脅拆遷成本控制及風(fēng)險控制是該項目成功與否的關(guān)鍵。市政設(shè)施有待近一步完善，否則日常生活將不是十分方便。已有幾家企業(yè)將與我公司競爭拍賣，可能將土地價格抬高，將不利于成本 風(fēng)險控制，盈利空間會縮小。消費者會將既有的房產(chǎn)項目與我們的項目進(jìn)行比較，眼光將會更加的苛刻。且已建項目環(huán)境工程已成型，將更能吸引消費者目光，項目間的

5、競爭將會 比較激烈。、市場分析都江堰市概況；都江堰市是國際旅游名城，古老的都江堰水利工程被譽(yù)為“世界水利文化的鼻祖”；有“*天下幽”之稱的*山，是中國道教發(fā)祥地；*山都江堰已成功列入世界遺產(chǎn) 名錄，都江堰市被評為“中國歷史文化名城”、“中國優(yōu)秀旅游城市”，成為世界著名的 旅游勝地。都江堰市是山水園林城市，擁有國家級森林公園、國家級野生動植物自然保護(hù)區(qū)，市域林木覆蓋率達(dá) 70%,被評為“國家級生態(tài)示范區(qū)”；年平均氣溫15.2 C,空 氣質(zhì)量和水質(zhì)常年保持國家一級水平，人均壽命77.1歲，比全國人均壽命高 5.7歲，獲“天然氧吧”、“長壽之鄉(xiāng)”美譽(yù)；都江堰渠首傍城，五條河穿城而過，靈巖山城區(qū)矗立，

6、 山水城林堰相融，人與自然和諧，都江堰市獲“中國人居環(huán)境范例獎”、“迪拜國際改善居住環(huán)境良好范例獎”。區(qū)位優(yōu)越，都江堰市處于“九寨、黃龍一成都、都江堰一樂山、 峨眉”黃金旅游線的樞紐，距成都市區(qū)和雙流國際機(jī)場分別僅有20分鐘、40分鐘車程，境內(nèi)高速公路、國道、省道和鐵路運輸，構(gòu)成了四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，成為成都平原重要的物資集散地和交通樞紐，其經(jīng)濟(jì)輻射半徑立足成都，覆蓋西部九省一市。基礎(chǔ)設(shè)施 完善，境內(nèi)擁有省級重點開發(fā)區(qū)一四川省都江堰科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，以及四川、江蘇兩省政府支持建立的四川江蘇都江堰科技產(chǎn)業(yè)園， 為四川企業(yè)與發(fā)達(dá)地區(qū)企業(yè)搭建了優(yōu)勢 互補(bǔ)、共謀發(fā)展的合作平臺，下設(shè)三個專業(yè)園區(qū)：*橋科技

7、產(chǎn)業(yè)園、*山IT產(chǎn)業(yè)園和金鳳材料工業(yè)園。開發(fā)區(qū)先后投入10多億元，在核心區(qū)已形成了 “三縱三橫”的交通網(wǎng)絡(luò)；區(qū)域內(nèi)水電裝機(jī)達(dá) 100萬千瓦，有變電站 23座，供電能力強(qiáng)，質(zhì)量穩(wěn)定；天然 氣日供氣能力達(dá)30萬立方米，自來水日供水能力20萬噸；垃圾處理廠日處理 200噸,污水處理廠日處理 8萬噸；光纖廣播電視和通訊網(wǎng)絡(luò)覆蓋全境。資源豐富，都江堰市不僅有“六山一水三分田”的特色地貌，而且有從海拔500余米到4500余米的巨大高差,僅有“六山一水三分田”形成了多個垂直氣候帶，產(chǎn)生了生物物種的多樣性，被譽(yù)為“生物基因庫”；都江堰市*鄉(xiāng)，地處國家級風(fēng)景名勝區(qū)，省級旅游度假區(qū)-*山。位于東徑130052，北

8、緯30。52，北距都江堰市區(qū) 15公里。全鄉(xiāng)幅員面積 21.3平方公里，總 人口 1.58萬。春、夏、秋、冬四季分明，夏無酷署，冬無嚴(yán)寒，年平均氣溫16.8 Co獨特的地理位置和氣候條件，使 *鄉(xiāng)山青水秀，氣候溫和，地勢幽雅，景色宜人。境內(nèi) 融山、水、林、壩為一體，水、電、氣、路、訊和有線廣播、電視等設(shè)施齊備，最適旅 游、度假、娛樂和高科技開發(fā)。改革開放以來，*鄉(xiāng)利用*山的地理優(yōu)勢和享受國家級旅游度假區(qū)的優(yōu)惠政策，引進(jìn)、開發(fā)了 *山云海別墅群、新亞別墅群、桃李山莊、青青 園賓館等一批高起點的旅游度假項目；引資修建了萬安電廠、青山制藥廠、*紙箱廠、青蓉塑膠有限公司等工業(yè)企業(yè)；正在開發(fā)的*溫泉，成

9、功后將為*鄉(xiāng)的龍頭產(chǎn)業(yè)；待開發(fā)的*藥山公園、香積寺旅游度假城、 新石器時代晚期央前城址-芒城遺址、小城鎮(zhèn)新區(qū)、通往后山的五里大道， 連接前山的環(huán)山旅游大道等項目更是引人注目。目前已有海內(nèi)外50多家單位和個人在此開發(fā)房地產(chǎn)和旅游、娛樂項目。購買力市場分析都江堰市2004年上半年全市消費品市場簡析在2003年全年完成基礎(chǔ)設(shè)施投資41214萬元，較同期增長18.1%的基礎(chǔ)上（其中：交通、電力、通訊業(yè)完成投資18548萬元，以水、電、氣供應(yīng)為主的城市公共基礎(chǔ)設(shè)施完成投資3789萬元，教育投資完成 14992萬元）。今年1-6月，都江堰市商業(yè)企業(yè)在市 場經(jīng)濟(jì)的激烈競爭中不斷開拓創(chuàng)新，采取各種銷售方式，使

10、消費品市場繼續(xù)保持較快的發(fā)展勢頭，全市社會消費品零售總額得到較快增長。上半年全市實現(xiàn)社會消費品零售總額171460萬元，比去年同期增長 13.0%。一、消費品市場運行情況分銷售地區(qū)看：市以上零售額為92172萬元，比去年同期增長 8.5%;市以下的零售額為79288萬元，比去年同期增長18.8%。分行業(yè)看：批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)實現(xiàn)零售額 83879萬元，比去年同期增長 14.2%,餐飲 業(yè)和其他行業(yè)分別實現(xiàn)零售額 34091萬元和53490萬元，分別比去年同期增長 7%和 15.2%。分經(jīng)濟(jì)類型看：國有經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)零售額15217萬元，比去年同期增長 2%;集體經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)零售額17540萬元，比去年同期增

11、長 4.8%;外商及港澳臺投資經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)零售額177萬元，比去年同期增長 11.3%;私營及個體經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)零售額76010萬元，比去年同期增長7.0%;股份制及其他經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)零售額62516萬元，比去年同期增長 27.9%。二、消費品市場運行特點（一）股份制及其它經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持高位運行。上半年，我市股份制及其它經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)零售額62516萬元，比去年同期增長 27.9%,增幅比國有經(jīng)濟(jì)、私營個體經(jīng)濟(jì)、外商及 港澳臺投資經(jīng)濟(jì)分別高 25.9、20.9、16.6個百分點。（二）旅游收入穩(wěn)步增長春節(jié)期間全市共接待游客 22.41萬人次比去年同期增長 6.92%,其中，古堰景區(qū)、龍池景區(qū)、*山景區(qū)三大景區(qū)接待游客

12、12.81萬人次，同比增長14.3%;實現(xiàn)旅游綜合收入5505.04萬元，同比增長 10.8%其中，實現(xiàn)門票收入 341.21萬元，同比增長11.75%。今年“五一”黃金周期間，都江堰市共接待游客48.51萬人次，比2002年增長6.57%（因2003年非典影響無同期數(shù) 力實現(xiàn)旅游綜合收入 10138.59萬元，比2002年增長3.41%;實現(xiàn)門 票收入808.1萬元，比2002年增長11.11%,創(chuàng)歷年來黃金周的最好水平。其中都江堰景區(qū)5月4日的門票收入達(dá)91萬元，創(chuàng)都江堰景區(qū)申報遺產(chǎn)地以來日接待游客最高記錄。固定資產(chǎn)投資構(gòu)成分類表項目投資總額（億元）增長速 度（%）#基建投 資（ 億元）增

13、長速度（）#更新 改造投 資（億 元）增長速度（）#房地 產(chǎn)開發(fā) 投 資（ 億元）增長速度（）1 2月222121117796.91990146.96455-14.11 3月6087919.73581540.3344145.11559265.51 4月8530626.24885729525297.51954555.11 5月12382211.17289118.98171180.7242004.61 6月17428514.1914733271922.42003年，都江堰市固定資產(chǎn)投資在“非典”疫情、電力短缺等不利影響下，繼續(xù)加大 固定資產(chǎn)投資力度，全市投資高位運行，保持了強(qiáng)勁的增長勢頭。全年全社

14、會固定資產(chǎn)投資 完成36.18億元，比上年增長 22.2%,其中：基本建設(shè)完成投資22.87億元，房地產(chǎn)完成投資6.44億元，更新改造完成投資 4.06億元，分別較同期增長 55.3%、12%、64%。投資對經(jīng) 濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá) 71.1%,拉動全市經(jīng)濟(jì)增長 9.5個百分點，增幅分別較同期提高 1.8和0.3 個百分點。2003年都江堰市商品房銷售價格繼續(xù)攀升，商品房銷售均價為1628元/平方米，商品住宅銷售均價為1518元/平方米，分別較同期增長了42.4%和46.8%。商品房價格上漲的原因是多方面的，其中重要因素之一就是最佳人居環(huán)境品牌效應(yīng)凸顯引起土地購置費%升，2003年土地購置費162

15、73萬元，占全市房地產(chǎn)投資的25.3%, 土地成本的攀升，其結(jié)果導(dǎo)致商品房成本加大，。隨著都江堰市近幾年的發(fā)展，該地的房產(chǎn)市場已經(jīng)啟動，銷售價格上升。 市場已將該區(qū)域作為購買第二居住地的主要選擇。居住類指數(shù)上升15.1%建材價格及液化石油氣價格漲勢明顯，前者受固定頭資產(chǎn)高速增長對建材需求的拉動，后者受原油價格上漲的影響，另外，我市投資環(huán)境建設(shè)，污水處理成本加大，居民生活用水由現(xiàn)行的1.5元|噸調(diào)整為1.7元噸（其中污水處理由0.15元噸調(diào)整為0.35元噸）。今年以來，煤炭受市場需求的影響加之交通部門加強(qiáng)了運輸管理增加了運輸 費用，生活用煤上漲明顯，電價現(xiàn)調(diào)整為0.51元度，拉動水、電、燃料指數(shù)

16、上升19.6個百分點。但今年以來，國家采取了適度從緊的貨幣政策，嚴(yán)格控制貸款的投向和規(guī)模，金融對經(jīng)濟(jì)的支持力度有所減弱（見下表）全部金融機(jī)構(gòu)貸款情況表時期期末全部金融機(jī)構(gòu)貸款余額（億元）比同期增長（）2003 年3533.71 2月34.9428.61 3月35.1124.41 4月34.822.11 5月34.7781 6月35.429.2從上表可見，金融機(jī)構(gòu)貸款投放速度呈逐月回落之勢，截止6月末僅較上年末新增貸款4200萬元。其中短期貸款余額由2003年末的17.11億元下降到16.5億元，增長速度由14.5%回落到0.9%,工業(yè)貸款由18.3%下降到2.2%?？梢婍椖抠J款資金的獲取將成為

17、項目順利進(jìn)行建設(shè)的瓶頸。三、項目財務(wù)分析1、拆遷成本分析土地補(bǔ)助補(bǔ)償費測算：（土地補(bǔ)償費約1.2萬/畝，安置補(bǔ)助費約1.7萬/畝，青苗費約0.1萬/畝）單價為3.0萬/畝，該項目費用為：300畝X 3萬/畝=900萬元涉及搬遷戶50戶（其中：桃花3組16戶，桃花5組8戶，桃花6組21戶，桃 花7組5戶），185人。拆遷住宅基地 38畝。 搬遷費：拆遷總房屋面積16500 M2,其經(jīng)測算平均單價約為 8萬/戶（包括其他 附屬物，如龍門、土倉、沼氣池、水井等）。地面附著物及未涉及搬遷房屋戶的地面附著物賠償（樹、竹、青苗、經(jīng)濟(jì)林木、自留山等）測算約為 262萬/畝=183.4萬安置地相關(guān)費用分項測算

18、如下：安置用地：185 人X 60 M2/人X 1.5+666.67=25 畝土地補(bǔ)助補(bǔ)償費（含青苗、竹、樹木） ：25畝X 3.8萬/畝=95萬基礎(chǔ)設(shè)施投入費用：25畝X 8萬=200萬（含路、電、給排水、光纖、填方、綠化、電話等基礎(chǔ)配套設(shè)施測算）以上測算補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是參照都府發(fā)【2001 】92號文和都府發(fā)【2002】119號文標(biāo)準(zhǔn)計算。土地農(nóng)民社保金測算：按成府發(fā)【2002】19號文標(biāo)準(zhǔn)測算該項費用約為：185X 3萬/人=555萬以上費用總計：2333.4萬，折合為7.8萬/畝。2、建筑成本分析都江堰項目各類開發(fā)成本預(yù)算構(gòu)成表項目名稱工程量 （M 2）單價金額（元）一前期費用170017.62341179.951三通一平15 元/M225502642規(guī)劃設(shè)計費用土建費用的1%6375663建筑設(shè)計土建費用的2%12751324勘察鉆探費1.0199949 元/M