辰宮廣場租賃方案(初稿)課件

1、辰宮廣場租賃方案任喜 目錄商業(yè)定位租戶的選取租金的確定出租方案租賃方案定位說明 商業(yè)經(jīng)營管理通常是將經(jīng)營行為作為主要管理內(nèi)容，強(qiáng)調(diào)對經(jīng)營環(huán)節(jié)的控制。其核心定位為：運營管理。配套資源要求較高。 而將宸宮廣場定位為物業(yè)資產(chǎn)管理較為合適，不用繼續(xù)對商業(yè)經(jīng)營進(jìn)行大的投入，利潤來源是直接收取租金。 因此，辰宮廣場核心定位建議是：商業(yè)服務(wù)、物業(yè)資產(chǎn)管理(按區(qū)域劃分商業(yè)類型，場地出租）。 目標(biāo)區(qū)域定位經(jīng)營功能定位area locationfunctional localization商業(yè)定位 business position（經(jīng)營項目建議）經(jīng)營功能定位：樓層數(shù)地下一層地上一層地上二層地上三層地上四層地上五

2、層地上六層樓層定位餐飲及停車場首飾、化妝品、手機(jī)服飾電器.包括家用電器，電腦。高端餐飲休閑項目娛樂項目影響選取的綜合因素綜合因素租戶的財務(wù)狀況和能力租戶的聲譽(yù)租戶組合與位置分配商場規(guī)模的大小租戶所需要的物業(yè)服務(wù)主要承租戶與一般承租戶的配合根據(jù)因素確定租戶選擇租戶的聲譽(yù) 一個新建立的企業(yè)可能缺乏有關(guān)聲譽(yù)的記錄，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以評估其經(jīng)營思想和策略，一個企業(yè)如果有一種清晰的業(yè)務(wù)發(fā)展計劃，確定了合理的商品種類和適應(yīng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況的價格水平，會優(yōu)于那些沒有進(jìn)行市場策劃的企業(yè)。租戶的財務(wù)狀況和能力 那些被證明財務(wù)狀況好、極有聲譽(yù)的大公司是重點選擇對象。租戶組合與位置分配 主要應(yīng)依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的

3、特點及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍而定。 當(dāng)購物中心內(nèi)有兩個或兩個以上的承租戶時，應(yīng)注意他們各自提供的商品與服務(wù)種類是否搭配合理，且與次要承租戶提供的商品與服務(wù)是否為補(bǔ)充。租戶所需要的物業(yè)服務(wù) 商業(yè)場所骨從事經(jīng)營活動的承租戶，非常關(guān)心是否有足夠的使用面積來開展其經(jīng)營活動、其所承租部分在整個物業(yè)內(nèi)的位置是否容易識別、整個經(jīng)營地點的客流量有多大等。主要承租戶與一般承租戶的配合 安排好租戶在商場中的比例關(guān)系，既能穩(wěn)定項目正常經(jīng)營活動的正常開展，同時又能不斷地更新項目，使項目具有一定的活力。商場規(guī)模的大小 本項目總建筑面積為7-8萬平方米屬中型商場，其經(jīng)營的商品和零售企業(yè)形式應(yīng)該盡量齊全，各種其他商業(yè)機(jī)構(gòu)也應(yīng)該

4、具備，同時應(yīng)盡量爭取省市級和區(qū)級大商店的分店作為基本租戶。租賃報價本項目整體租賃報價區(qū)間在預(yù)租期（出租率未達(dá)到30%時）為人民幣100-150元/建筑平方米/月（含物業(yè)管理費）；整體報價區(qū)間在較成熟期（出租率達(dá)到30%-60時）和成熟期相對預(yù)租期分別上浮30元/建筑平方米/月、50元/建筑平方米/月，分別達(dá)到人民幣130-180元/建筑平方米/月、150-200元/建筑平方米/月、（含物業(yè)管理費）；根據(jù)項目實際情況、市場整體狀況及目標(biāo)客戶群的租金支付能力，結(jié)合各階段市場實際情況進(jìn)行項目租賃價格預(yù)測和階段性調(diào)整。租賃時期租金報價區(qū)間預(yù)租期100-150較成熟期130-180 成熟期150-200

5、租賃進(jìn)程期間時間截點計劃租賃面積比例面積預(yù)租期接收前至接收后3個月30%21000平方米租賃較成熟期接收后3個月至6個月60%42000平方米租賃成熟期接收后6個月至9個月90%63000平方米尾房租賃期接收后9個月至12個月100%70000平方米媒體組合推廣預(yù)算費用媒體類型費用（萬元）公關(guān)推廣20紙媒媒體推廣投放30網(wǎng)絡(luò)媒體推廣投放15平面設(shè)計20戶外廣告制作、投放及現(xiàn)場包裝20合計105商場的管理 統(tǒng)一管理 商鋪必須由代表業(yè)主權(quán)利的、受業(yè)主、開發(fā)商委托的管理公司統(tǒng)一管理，沒有統(tǒng)一管理的商鋪是難以經(jīng)受激烈的零售業(yè)市場競爭。 分散經(jīng)營 是商鋪對消費者和經(jīng)營者間的交易提供場所，商鋪的管理者不能

6、直接進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營，只是在消費者和經(jīng)營者之間搭建橋梁。管理模式的五個統(tǒng)一統(tǒng)一物業(yè)管理統(tǒng)一營銷管理統(tǒng)一經(jīng)營主題統(tǒng)一招商管理統(tǒng)一服務(wù)管理即前期通過銷售環(huán)節(jié)捆綁合同或協(xié)議，后期通過政府稅費調(diào)控等形式，基本實現(xiàn)項目統(tǒng)一招商管理，包括統(tǒng)一業(yè)態(tài)控制，統(tǒng)一品牌審核，以及統(tǒng)一租約等管理內(nèi)容。 即統(tǒng)一項目的業(yè)態(tài)規(guī)劃和商品布局。 即為商戶提供專業(yè)的服務(wù)咨詢；統(tǒng)一設(shè)立總服務(wù)臺，提供客戶服務(wù)提升項目服務(wù)水平；代行部分工商行政職能，對商戶經(jīng)營行為、商品和服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行必要監(jiān)督，保持良好經(jīng)營秩序，并以此提升項目認(rèn)知度。即統(tǒng)一策劃全年的系列營銷策劃活動，營造氣氛吸引客流，舉辦大量的有文化內(nèi)涵并特聚人氣的活動，使商場成為傳播文化

7、資訊的平臺 即統(tǒng)一進(jìn)行項目建筑內(nèi)外空間、環(huán)境管理及設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)，營造舒適的購物休閑環(huán)境出租方式的管理 一種先規(guī)定一個固定的月租金（根據(jù)面積），然后根據(jù)市場情況和貨幣升、貶值決定幾年后再增加合理的幅度。 一種是按面積定出最低租金，然后根據(jù)承租戶銷售總額按一定的百分比收取租金。租金計算可采用兩種形式：出租的促進(jìn)策略 進(jìn)行特色經(jīng)營,擴(kuò)大商場的吸引力 提高商業(yè)場所的產(chǎn)品檔次,擴(kuò)大消費. 加強(qiáng)廣告宣傳,提高商廈的知名度 節(jié)慶日經(jīng)常舉行活動,促進(jìn)客流量 根據(jù)租賃時間長短,一次性交納租金的多少來進(jìn)性優(yōu)惠政策 顧客帶顧客來進(jìn)行租賃,可減免一定的物業(yè)費等招商原則1、二個重點 重點引進(jìn)在市內(nèi)有影響力、有實力的商業(yè)機(jī)構(gòu)加盟合作。 對名家、名企、名品重點招商2、四個優(yōu)先廠家優(yōu)先：廠家直接合作優(yōu)先答約；名優(yōu)品牌優(yōu)先：國內(nèi)外著名品牌優(yōu)先引進(jìn)；獨家經(jīng)營優(yōu)先：品牌在本區(qū)域獨家經(jīng)營的優(yōu)先引進(jìn)；特色項目優(yōu)先：擁有特色經(jīng)營項目的商業(yè)機(jī)構(gòu)優(yōu)先引進(jìn)。實行“二個重點四個優(yōu)先”的基本原則注：租賃面積到500平米以上優(yōu)先引進(jìn) 廣告策劃廣告策劃是商鋪經(jīng)營服務(wù)管理的一項重要任務(wù)，就是