某道路工程建設項目可行性研究報告書

1、XX路項目建議書編制單位：鄭州XX置業(yè)有限公司編制時間： 四、區(qū)域商業(yè)環(huán)境及區(qū)域性商業(yè)中心研究結(jié)論1、區(qū)域商業(yè)環(huán)境描述（1） XX路西接東西大街后到達鄭州城市核心商業(yè)區(qū)二七廣場，XX東路為物流類商業(yè)集中區(qū)，東西大街的成功改 造也形成了較好的商業(yè)氛圍，商業(yè)延續(xù)性非常有利；（2）本項目周邊雖然臨近城市中心商圈，但社區(qū)商業(yè)量能明顯不足，且層次不高，多以臨街鋪位和小型社區(qū)配套 設施的形式存在。該區(qū)域內(nèi)缺乏商業(yè)配套設施，區(qū)域商業(yè)大賣場和休閑、娛樂餐飲商業(yè)街空白，而周邊已開 發(fā)商品房規(guī)模逐步加大，大量的新增居住人口急需商業(yè)生活配套服務，為本案提供了填補商業(yè)市場空白的機 會和開發(fā)前景。（3） 目前區(qū)域內(nèi)臨街

2、商鋪租金集中在 50-65元/平方米/月，東側(cè)建材專業(yè)市場租金水平在 40-130元/平方米/月, 租金水平較高。2、區(qū)域商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)分析（1）XX 路 段 商 業(yè) 業(yè) 態(tài) 分 布 （老107-紫 荊 山 路）業(yè)態(tài)比例業(yè)態(tài)比例銀行3.17%干洗4.76%藥房4.76%咖啡0.00%美容美發(fā)6.35%浴場0.00%小型超市11.11%茶社0.00%西點1.59%鞋店1.59%餐飲7.94%煙酒3.17%通訊6.35%網(wǎng)吧0.00%影像6.35%電動車店0.00%KTV0.00%建材家居41.27%服裝1.59%廣告打印9.52%東明路段商業(yè)業(yè)態(tài)分布(隴海路-金水路)業(yè)態(tài)比例業(yè)態(tài)比例銀行6.25%

3、干洗0.00%藥房8.75%咖啡0.00%美容美發(fā)8.75%浴場1.25%小型超市8.75%茶社2.50%西點6.25%鞋店3.75%餐飲8.75%煙酒15.00%通訊3.75%網(wǎng)吧2.50%影像5.00%電動車店13.75%KTV2.50%建材家居0.00%服裝2.50%廣告打印2.50%(3)總結(jié)XX路生活配套商業(yè)僅占50%而受到建材市場的引導，建材類商業(yè)和廣告打印占到50%東明路生活配套占85%生活配套結(jié)構(gòu)優(yōu)于XX路；傳統(tǒng)生活區(qū)商業(yè)配套中的最為活躍的餐飲、娛樂、購物 等業(yè)態(tài)的比重非常小甚至缺失，不能滿足區(qū)域內(nèi) 日常生活的需求，也為區(qū)域內(nèi)生活型商業(yè)的開發(fā)帶來機會3、鄭州區(qū)域商業(yè)中心規(guī)劃鄭州

4、市目前的商業(yè)規(guī)劃可以總結(jié)為四條主線，分別為：三大商業(yè)中心：二七商圈、碧沙崗商圈、鄭東新區(qū)商圈；三大物流園區(qū)：圃田現(xiàn)代物流園區(qū)、編組站物流園區(qū)、航空港物流園區(qū)；41個區(qū)域性商業(yè)中心；15個商品交易園區(qū)其中本項目所在位置為政府規(guī)劃的41個區(qū)域性商業(yè)中心選址之一。按照規(guī)劃中的定義，區(qū)域性商業(yè)中心是指商業(yè)中度聚集，商業(yè)服務功能比較完善，一般位于居民聚居區(qū)、商務聚集地和公共交通集 散地。零售商業(yè)網(wǎng)點設置以一個大型綜合超市、一個大中型百貨店和若干個專業(yè)店、專賣店及有一定規(guī)模的餐飲、 服務網(wǎng)點為宜；以服務于本區(qū)域居民消費為主，兼有一定的集聚輻射功能。服務范圍3至5平方公里，服務人口 10萬至15萬。4、區(qū)域

5、性商業(yè)中心研究結(jié)論 根據(jù)對區(qū)域性商業(yè)中心的研究，有如下結(jié)論：（1） 30萬輻射人口能支撐 10-11 萬平方米區(qū)域性商業(yè)中心； （2）主要滿足區(qū)域內(nèi)人們的生活需求；（3）物業(yè)形態(tài)以大賣場 +商業(yè)街的形式；經(jīng)營業(yè)態(tài)集購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的多業(yè)態(tài)組合；五、項目產(chǎn)品方向判斷1、項目SWO分析對項目的優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅的全面評估稱為 SWO分析（strengths weaknesses opportunitiesand treatsanalysis ）。它是對房地產(chǎn)項目內(nèi)外部條件各方面內(nèi)容進行綜合和概括，進而分析項目存在的優(yōu)勢 /機會，劣勢/威 脅。（ 1 ）優(yōu)勢分析（ STRENGT）H

6、S處在城市核心區(qū)域，人氣旺盛，配套完善； 三面臨干道，交通便利，商業(yè)潛力大；地塊規(guī)則，易于規(guī)劃；區(qū)域認知度高；地價適中；宇通品牌帶來的支撐；2）劣勢分析（ WEAKNESS）ES臨 XX 路三棟多層住宅拆遷成本高；有部分土地租賃期未滿，帶來一定的拆遷成本和拆遷時間不確定；3）外部機會分析（ OPPORTUNITI）ESXX路的商業(yè)沿襲和連續(xù)性帶來商業(yè)物業(yè)發(fā)展的空間和環(huán)境支撐；區(qū)域生活類商業(yè)配套不足帶來商業(yè)開發(fā)機會；區(qū)域環(huán)境和配套支撐高層、小高層住宅的開發(fā)；4）外部威脅分析（ THREAT）S區(qū)域內(nèi)住宅供應比較旺盛，產(chǎn)品同質(zhì)化帶來激烈競爭，同時金水東路項目和未來大道打通帶來的土地供應也將加劇區(qū)域

7、內(nèi)住宅市場的競爭；區(qū)域性商業(yè)中心空白被提前填補；2、項目產(chǎn)品方向判斷在以上對區(qū)域環(huán)境、區(qū)域住宅市場、區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析的基礎上，結(jié)合項目SWO分析的結(jié)果，對本項目的產(chǎn)品初步判斷兩個方向：方案一：高層住宅+臨街商業(yè)方案二：區(qū)域性商業(yè)中心 +高層公寓3、經(jīng)濟技術指標方案一：高層住宅+臨街商業(yè)經(jīng)濟技術指標項目單位數(shù)量備注地上總建筑面積平方米174000高層住宅面積平方米164400商業(yè)面積平方米9600人防及配套用房平方米5800地下車庫平方米25000550個車庫戶數(shù)戶1300戶均126.5平方米容積率3.0方案二：區(qū)域性商業(yè)中心+高層公寓經(jīng)濟技術指標項目單位數(shù)量備注地上總建筑面積平方米137000

8、大賣場面積平方米17000商業(yè)街面積平方米46000公寓建筑面積平方米74000人防及配套用房平方米45000地下車庫平方米19900480個車庫，可售360個容積率2.44、銷售價格判斷（ 1）方案一：高層住宅 +臨街商業(yè)根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果，結(jié)合在售個案銷售價格，計劃本項目 2007 年開始預售，預計項目高層住宅銷售均價 3500 元/ ，商業(yè)銷售均價9000元/平方米，車庫銷售價格8萬元/個。（2）方案二：區(qū)域性商業(yè)中心 +高層公寓根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果，結(jié)合在售個案銷售價格及區(qū)域租金水平，計劃本項目 2007 年初開始預售，預計高層住宅 銷售均價3500元/ ，車庫銷售價格8萬元/個。項目周邊市

9、場租金普遍在 50元/ m2/月-120元/ m2/月之間，按照8-12年靜態(tài)回收期推算，銷售價應在6000元 / m15000元/ m之間，結(jié)合本項目的規(guī)劃特點和地塊價值研判，預計項目臨街兩商業(yè)售價在8500元/ m,商業(yè)一層均價在10500元/ m,二層均價在5000元/ m,三層均價在 3600元/ m,整體三層均價在 6300元/ m。 預計大賣場租金 35元/平方米/月, 1 01 0年之后按每三年上調(diào) 8。5、投資估算（1）方案一投資估算及收益根據(jù)以上項目指標和價格判斷,完成方案一項目投資估算和收益表, （見附表 1）,附表 1 的結(jié)論如下：高層住宅+臨街商業(yè)投資收益表項目單位數(shù)量

10、總投資萬元65641總銷售收入萬元73621凈利潤萬元7980投資收益率12.20%（2）方案二投資估算及收益根據(jù)以上項目指標和價格判斷，完成方案二可售商業(yè)和公寓的投資估算和收益表，（見附表2），附表2的結(jié)論如下：區(qū)域性商業(yè)中心+公寓投資收益預判（可售商業(yè) +公寓）項目單位數(shù)量總投資萬元47438總銷售收入萬元60447凈利潤萬元13009投資收益率27.40%根據(jù)以上項目指標和價格判斷，完成方案二大賣場投資估算及經(jīng)營收益現(xiàn)金流量表，（見附表3）,附表3的結(jié)論如下:項目單位數(shù)量備注總投資萬元55721010年前年租金萬元714稅前，1010年后每3年上漲8%2020年變現(xiàn)售價萬元8990折合2

11、006年現(xiàn)值為3383萬元區(qū)域性商業(yè)中心+公寓投資收益預判（大賣場）6、方案比較（1）兩方案收益比較（1） 方案一：高層住宅+臨街商業(yè)收益：凈利潤7980萬元；投資收益率12.2%。（2） 方案二：商業(yè)中心+公寓收益：凈利潤13009萬元+17000平方米的大賣場（年租金收益 714萬元，10年收回可見：成本，2020年變現(xiàn)價值8990萬兀，大賣場投資成本5572萬兀）；可售商業(yè)及公寓投資收益率27.4%。商業(yè)中心+公寓收益 高層住宅+臨街商業(yè)收益2、兩種方案的特點及要求（1）方案一：高層住宅+臨街商業(yè)要求及特點v總投資大（高于商業(yè)中心方案1.8億）；v利潤適中（低于商業(yè)中心方案收益）；v項目

12、操作周期長；v屬于市場主流開發(fā)方向，對公司操作水平要求相對不高；（2）方案二：商業(yè)中心+公寓的特點及要求V總投資相對?。籚利潤較高，項目銷售周期較短；v存在5500萬左右的經(jīng)營性優(yōu)良資產(chǎn)，短期變現(xiàn)比較困難；v屬于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)范疇，對公司操作水平要求非常高，尤其是前期策劃、商業(yè)規(guī)劃設計、后期招商及經(jīng)營 管理等方面對商業(yè)專業(yè)化運作和商業(yè)資源整合提出很高要求；六、結(jié)論及建議1、結(jié)論通過分析可見，本項目住宅方向投資利潤率為12.2 %，商業(yè)方向投資利潤率為27.4 %，均不低于同類產(chǎn)品開發(fā)的平均收益水平，這主要得益于該地塊的商業(yè)價值，可見兩個產(chǎn)品方向的財務分析結(jié)果是比較樂觀的。對于地塊而言，住宅方向和

13、商業(yè)方向均具可行性，根據(jù)對兩個開發(fā)方向的經(jīng)濟測算結(jié)果，商業(yè)中心+公寓的開發(fā)方向帶來的利潤及利潤率均比高層住宅+臨街商業(yè)方向大，且投資成本相對小。因此，建議本地塊的開發(fā)方向為：區(qū)域性商業(yè)中心+高層公寓方向。2、建議由于適合建設區(qū)域性商業(yè)中心的城市區(qū)域空白正在被加速填補，且由于商業(yè)地產(chǎn)項目受到商業(yè)容量的限制，存在占領先機的問題，建議本項目應加快進度，迅速占領本區(qū)域商業(yè)空白，奠定區(qū)域性商業(yè)中心地位；由于現(xiàn)存拆遷問題尤其是燃氣具市場的租期還有數(shù)年， 最終不論選擇何種開發(fā)方向， 建議拆遷工作早日進行；建議針對區(qū)域性商業(yè)中心的前期研究和論證工作提前開展。附表一：方案一（高層住宅+臨街商業(yè)）投資估算表序號內(nèi)

14、容合計（萬元）單價（元/ m2）面積（mJ樓面價權(quán)重備注-一一土地費用合計1081162116.5%1土地出讓費用1039612086.632契稅416土地出讓費用X 4%二二二前期費用合計32871895.0%1勘探及設計費合計746地質(zhì)勘探30文物勘探2345.78占地面積總規(guī)設計（含建筑方案設計）3131817.418 元 / m2施工圖設計3071520.4815 元 / m2園林景觀設計7218418 元 / m22職能部門收費合計2441人防建設費040040 元 / m2市政設施配套費3482017.420 元 / m2綠化費17117.41 元 / m2墻改基金139817.4

15、8 元 / m2招標代理及標底編制費950.00331646工程造價3%。定額勞保費11710.03731646工程造價X 3.7 %抗震審查費、避雷630.00231646工程造價X 2%預算編制費540.001731646工程造價X 1.7 %質(zhì)量監(jiān)督費320.00131646工程造價X1%招標管理費320.00131646工程造價X1%農(nóng)民工押金2370.00753164614工程造價X 0.75 %監(jiān)理費2530.00831646工程造價X 0.8 %3三通一平費合計80臨時用水臨時用電臨時用路場地拆遷平整4其他費用合計20圍墻建設三綜合配套建設費用合計47652747.3%1給排水工

16、程3482017.420 元 / m22供配電工程（含變壓器、區(qū)外）6652517.425 元 / m23供氣工程4550.351300263500 元X 1300 戶4供暖工程234913517.4135135元/ m （東區(qū)）5弱電工程3482017.420 元 / m26道路、綠化、照明、環(huán)境、大門60017.4四建筑安裝工程費用合計31646181948.2%1商業(yè)裝修0002高層住宅（18層以上）25710145017.43電梯20700004地下車庫、人防523617003.085商業(yè)建筑010000五直接開發(fā)成本合計50509290376.9%六管理費用758直接開發(fā)成本1.5

17、%七銷售費用3176銷售收入4.5 %八不可預見費用1010直接開發(fā)成本2%九營業(yè)稅+預交所得稅+ 土地增值稅8687銷售收入11.8 %十財務費用150025000*6%十一可接開發(fā)成本合計1513187023.1%十二總投資成本合計（所得稅后）6564137723598十三說明1、本投資成本估算是初步估算，最終建筑面積等指標應以最后在鄭州規(guī)劃局通過的規(guī)劃為 準，屆時將據(jù)實調(diào)整總投資成本；2、農(nóng)民工押金在工程結(jié)束后可退還開發(fā)商；3、供氣工程和供暖工程費用實際為購房者支付， 開發(fā)商墊付；4、土地成本暫按120萬元/畝測算。5、 本測算已考慮到投入資金的時間價值。KX置業(yè)XX路項目經(jīng)濟效益分析表

18、（高層住宅+臨街商業(yè)）序號內(nèi)容合計（萬元）單價（元/ m2）面積（mJ銷售均價備注一一一項目銷售收入合計7058042311多層住宅銷售收入0260002高層住宅銷售收入57540350016.443車庫銷售收入440085504沿街商業(yè)銷售收入864090000.965商業(yè)銷售收入000-二二項目其他收入合計30411農(nóng)民工押金退還2372供氣工程費用回收4553供暖工程費用回收2349三項目總收入合計73621四利潤7980五投資利潤率12.16%KX置業(yè)XX路項目指標說明（高層住宅+臨街商業(yè)）相關說明方案：住宅、沿東明路商業(yè)為0.3萬平米；沿未來路、XX路商業(yè)為0.66萬平米；、住宅項目

19、容積率為3、建筑面積為16.44萬平米；人防0.58萬平米；、共有1300戶、地下車庫為2.5萬平米（共550個可銷售）、地上總建筑面積17.4萬平米;容積率3；附表二：方案二（區(qū)域性商業(yè)中心+公寓）可售商業(yè)及公寓投資估算表序號內(nèi)容合計（萬元）單價（元/ m2）面積（mJ樓面價權(quán)重備注土地費用合計927677319.6%1土地出讓費用892012074.332契稅357土地出讓費用X 4%-二二前期費用合計22731894.8%1勘探及設計費合計546地質(zhì)勘探26文物勘探2044.96占地面積總規(guī)設計（含建筑方案設計）216181218 元 / m2施工圖設計2231613.9516 元 /

20、m2園林景觀設計61183.418 元 / m22職能部門收費合計1639人防建設費040040 元 / m2市政設施配套費240201220 元/ m2綠化費121121 元 / m2墻改基金968128 元 / m2招標代理及標底編制費630.00321100工程造價3%。定額勞保費7810.03721100工程造價X 3.7 %抗震審查費、避雷420.00221100工程造價X 2%預算編制費360.001721100工程造價X 1.7 %質(zhì)量監(jiān)督費210.00121100工程造價X 1%招標管理費210.00121100工程造價X 1%農(nóng)民工押金1580.00752110013工程造價

21、X 0.75 %監(jiān)理費1690.00821100工程造價X 0.8 %3三通一平費合計70臨時用水臨時用電臨時用路場地拆遷平整4其他費用合計17圍墻建設三綜合配套建設費用合計27392285.8%1給排水工程240201220 元/ m22供配電工程（含變壓器、區(qū)外）530251225 元/ m3供氣工程2100.35600183500 元 X 600 戶4供暖工程9991357.483135元/ m （東區(qū)）5弱電工程240201220 元/ m26道路、綠化、照明、環(huán)境、大 門費用合計52012四建筑安裝工程費用合計21100175844.5%1商業(yè)裝修480002高層住宅10555155

22、06.5含電梯3小高層住宅312012002.2含電梯4地下車庫、人防331517001.955商業(yè)建筑363011003.3含電梯五直接開發(fā)成本合計35388294974.6%六管理費用531直接開發(fā)成本1.5 %七銷售費用2659銷售收入4.5 %八不可預見費用708直接開發(fā)成本2%九營業(yè)稅+ 預交所得稅+土地增 值稅7133銷售收入11.8 %十財務費用102017000*6 %十一可接開發(fā)成本合計12050100425.4%十二總投資成本合計（所得稅后）4743839533839十三說明1、本投資成本估算是初步估算，最終建筑面積等指標應以最后在鄭州規(guī)劃局通過的規(guī)劃 為準，屆時將據(jù)實調(diào)整

23、總投資成本；2、農(nóng)民工押金在工程結(jié)束后可退還開發(fā)商；3、供氣工程和供暖工程費用實際為購房者支付， 開發(fā)商墊付；4、土地成本暫按120萬元/畝測算。5、本測算已考慮到投入資金的時間價值。KX置業(yè)XX路項目經(jīng)濟效益分析表（區(qū)域性商業(yè)中心 +公寓）序號內(nèi)容合計（萬元）單價（元/ m2）面積（mJ銷售均價備注項目銷售收入合計5908050371多層住宅銷售收入0002高層住宅銷售收入2590035007.43車庫銷售收入288083604沿街商業(yè)銷售收入510085000.65商業(yè)銷售收入252006300410500/5000/3600項目其他收入合計13671農(nóng)民工押金退還1582供氣工程費用回收

24、2103供暖工程費用回收999項目總收入合計60447四利潤13009五投資利潤率27.42%KX置業(yè)XX路項目指標說明（區(qū)域性商業(yè)中心 +公寓）相關說明方案：商業(yè)+公寓、商業(yè)總建筑面積4.6萬平米專業(yè)商街為4萬平米；住宅底街為0.6萬平米；、住宅總建筑面積7.4萬平米小高層為1.5萬平米高層為5.9萬平米地下車庫面積為1.5萬平米（可銷售360個車位）;地下人防面積0.45萬平米、總用地面積約74.33畝，地上總建筑面積12萬平米；容積率2.42 ；附表三：方案二大賣場投資估算及經(jīng)營收益現(xiàn)金流量表（一）大賣場投資估算表序號內(nèi)容合計（萬元）單價（元/ m2）面積（mJ樓面價權(quán)重備注-一一土地費

25、用合計153590327.3%1土地出讓費用147612012.32契稅59土地出讓費用X 4%-二二前期費用合計3472046.2%1勘探及設計費合計92地質(zhì)勘探4文物勘探340.82占地面積建筑方案設計34201.720 元/ m2施工圖設計39182.1918 元 / m2園林景觀設計11180.618 元 / m22職能部門收費合計242人防建設費040040 元 / m2市政設施配套費34201.720 元/ m2綠化費211.71 元 / m2墻改基金1481.78 元 / m2招標代理及標底編制費90.0033153工程造價3%。定額勞保費1170.0373153工程造價X 3.

26、7 %抗震審查費、避雷60.0023153工程造價X 2%預算編制費50.00173153工程造價X 1.7 %質(zhì)量監(jiān)督費30.0013153工程造價X1%招標管理費30.0013153工程造價X1%農(nóng)民工押金240.0075315314工程造價X 0.75 %監(jiān)理費250.0083153工程造價X 0.8 %3三通一平費合計10臨時用水臨時用電臨時用路場地拆遷平整4其他費用合計3圍墻建設三綜合配套建設費用合計2551504.5%1給排水工程34201.720 元/ m22供配電工程（含變壓器、區(qū)外）107251.725 元/ m23供氣工程00.35003500 元 X 400 戶4供暖工程

27、013500135元/ m （東區(qū)）5弱電工程34201.720 元/ m26道路、綠化、照明、環(huán)境、大門費801.7四建筑安裝工程費用合計3153185556.0%1商業(yè)裝修220002高層住宅（18層以上）0145003扶梯8400004地下車庫、人防83317000.495商業(yè)建筑170010001.7五直接開發(fā)成本合計528931110.0%六管理費用79直接開發(fā)成本1.5 %七銷售費用0銷售收入4.5 %八不可預見費用106直接開發(fā)成本2%九營業(yè)稅+土地增值稅0銷售收入6.5 %十財務費用1562600*6%十一間接開發(fā)成本合計34100.0%十二總投資成本合計563000十三說明1

28、、本投資成本估算是初步估算，最終建筑面積等指標應以最后在鄭州規(guī)劃局通過的規(guī)劃為 準，屆時將據(jù)實調(diào)整總投資成本；2、農(nóng)民工押金在工程結(jié)束后可退還開發(fā)商；3、土地成本 暫按120萬元/畝測算。XX置業(yè)XX路項目指標說明（大賣場商業(yè)）相關說明方案：1、大賣場經(jīng)營商業(yè)、大賣場商業(yè)總建筑面積為1.7萬平米、地下車庫0.49萬平米（120輛車位）、總用地面積約12.3畝，地上總建筑面積1.7萬平米;容積率2.07 ;XX置業(yè)XX路項目經(jīng)濟效益分析（大賣場商業(yè)）大賣場租金初步估算為35元/平米/月，1010年之前每年稅前租金714萬元，以后按每三年上調(diào)8%租金計算。靜態(tài)投資回收期為10年（截 至到2016年），動態(tài)投資回收期為14年（截止到2020年），折現(xiàn)系數(shù)按基準收益率6%計算，2020年資產(chǎn)按5288元/平米變現(xiàn)8990萬元， 折現(xiàn)到2006年9月的凈現(xiàn)值為3383萬元。（二）大賣場經(jīng)營收益現(xiàn)金流量表2006 年2007 年2008 年2009 年2010 年2011 年2012 年2013 年2014 年2015 年2016 年2017 年2018 年2019 年2020 年合計012345678910111213141現(xiàn)金流入1-1學校、會所等物業(yè)收入00000001-2大賣場商業(yè)租