業(yè)主拒交物業(yè)管理費被告上法庭

1、業(yè)主拒交物業(yè)管理費被告上法庭發(fā)布日期： 2011-08-03作者： 張?zhí)煜杪蓭煒I(yè)主拒繳物管費被物業(yè)告上法庭2010-05-26 09:17:07?？谝恍^(qū)近百住戶入住4 年沒有拿到房產(chǎn)證業(yè)主拒繳物管費被物業(yè)告上法庭本報訊 住在?？诮鸨P一小區(qū)的孟女士，與該小區(qū)近百業(yè)主一樣，是在 2006 年購房入住該小區(qū)的， 至今已經(jīng)4 個年頭，可由于開發(fā)商的原因，小區(qū)近百戶業(yè)主至今沒有拿到房產(chǎn)證。由于沒有拿到房產(chǎn)證以及不滿開發(fā)商委托的物業(yè)公司的服務，孟女士從 2009 年 1 月起拒絕繳納物業(yè)管理費，不僅如此，孟女士等 80 多位業(yè)主還召開業(yè)主委員會會議，強烈要求現(xiàn)物業(yè)管理公司撤出小區(qū)。不料，小區(qū)物業(yè)公司還沒

2、撤出，孟女士卻被物業(yè)公司以拖欠物管費為由告上法庭，物業(yè)公司請求法院判令孟女士償還拖欠的物管費滯納金等共計5001 元。記者 劉江浩 文 /圖訴訟 物業(yè)狀告一業(yè)主拖欠物管費昨日早上，?？谑旋埲A區(qū)人民法院依法審理了?？诮鹞菸飿I(yè)服務有限公司狀告該小區(qū)房住戶孟女士一案。據(jù)物業(yè)公司訴稱，2008 年 11 月 17 日，小區(qū)開發(fā)商與他們簽訂物業(yè)管理委托服務合同，委托該公司對小區(qū)進行物業(yè)管理與服務，他們公司也依照合同為小區(qū)業(yè)主提供了服務?？蓮?2009 年 1 月起，孟女士以開發(fā)商沒有給她辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，現(xiàn)物業(yè)公司是開發(fā)商委托來管理的為由， 拒絕向物業(yè)公司繳納物業(yè)管理服務費和水電費。物業(yè)公司在多次催收未果

3、的情況下， 只得向法院起訴，請求法院判令孟女士償還2009 年 1 月至 2010 年 3 月期間的物業(yè)管理服務費1248 元，水電費944 元，以及滯納金2809 元，合計數(shù)目為5001 元。辯護 物業(yè)費應該由開發(fā)商承擔對此，孟女士認為，根據(jù)海南省住宅區(qū)物業(yè)管理條例第30 條規(guī)定，綜合驗收或分期驗收不合格的， 業(yè)主委員會有權(quán)拒絕接受物業(yè)管理權(quán)，受訪單位必須繼續(xù)承擔物業(yè)管理費用。而開發(fā)商未辦理此相關(guān)手續(xù)，而開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)管理委托服務合同，也未征求小區(qū)業(yè)主的同意，才使得小區(qū)業(yè)主反對并要求該物業(yè)限期撤離。物業(yè)管理費，所以自己并不存在向物業(yè)公司支付任何費用的義務。業(yè)主小區(qū)不安全要求更換物

4、業(yè)案中被告孟女士告訴記者，幾千元的物業(yè)費并非問題的根本。她向記者展示了一份限期撤離通知書，上面約有80 位業(yè)主的簽名，具體內(nèi)容是：“由于你公司在管理期間聘用了不合格工作人員， 給住戶帶來不安全限你公司于2010 年 4 月 30 日前撤出該小區(qū)， 妥善辦理移交手續(xù)，我們另行聘請物業(yè)公司”據(jù)了解，該小區(qū)建成交付時間為2006 年，最初，由開發(fā)商進行物業(yè)管理，后來開發(fā)商委托現(xiàn)任物業(yè)公司管理后，業(yè)主們逐漸出現(xiàn)反對意見。該小區(qū)業(yè)主代表張女士等多位業(yè)主表示，他們所在小區(qū)存在安全隱患。305 房林先生稱，今年 5 月 14 日下午有陌生人敲門說要和他商量事情， 估計是非正當人員， 他予以呵斥。 406 房

5、胡女士稱，她家在小區(qū)內(nèi)丟過兩次自行車， 還有其他業(yè)主也被盜過。 此外，業(yè)主們反映小區(qū)避雷針、防護欄損壞，或涉嫌被人偷盜；而且有閑散人員入住小區(qū)配電房，等等。物業(yè)公司如直接撤離小區(qū)沒人管理昨日下午，記者就此事采訪了金屋物業(yè)公司法人代表謝志強。針對業(yè)主提出的問題，他表示根據(jù)相關(guān)規(guī)定， 在小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會之前， 小區(qū)應該由開發(fā)商進行代管， 或者是通過開發(fā)商直接委托物業(yè)公司進行管理?！叭绻呛戏ǖ臉I(yè)委會對我們物業(yè)服務不認可，可以溝通協(xié)調(diào)要求改正，有權(quán)利對物業(yè)公司招投標，如果改聘了新的物業(yè)公司，原有物業(yè)公司必須退出”，謝志強表示，他們現(xiàn)在不撤離的原因，是因為該小區(qū)的業(yè)主委員會沒有通過房管局備案，不

6、具備合法資質(zhì)。針對業(yè)主提出的相關(guān)疑問，該負責人稱，治安問題是環(huán)境原因而且他們抓到過小偷，避雷針等設備損壞后他們已完成修復， 業(yè)主稱的閑散人員是他們的保安， 現(xiàn)在已經(jīng)從配電房撤出。他還表示， 如果現(xiàn)在他們直接撤離， 小區(qū)沒人管理， 他們也有責任， 所以現(xiàn)在不能走。龍華區(qū)房管局該業(yè)委會目前無法備案如果按照雙方公開的說法，那么矛盾的焦點便集中在小區(qū)業(yè)委會方面。小區(qū)通過業(yè)主大會成立業(yè)委會，為何通不過備案呢？龍華區(qū)房管局分管副局長龍灼忠告訴記者，小區(qū)的入住率在 80%以上，這一點并不存在問題。關(guān)鍵在于， 該小區(qū)的分戶房產(chǎn)證一直沒有辦下來，小區(qū)的面積目前也無法統(tǒng)一，使得業(yè)主身份等無法確認，在無法確認身份的

7、情況下， “業(yè)主”選出的“業(yè)委會”也沒有明確法律條文予以支持。 龍局長表示，龍華區(qū)房管局成立時間不長，一直想為業(yè)主多做實事，但面對這種情況他們也心有余而力不足。該負責人告訴記者，目前新的物業(yè)管理條例正在進一步修改中，而業(yè)主們遭遇的尷尬已引起相關(guān)部門的重視，并正在進一步解決中。此事究竟如何解決，本報將繼續(xù)關(guān)注。律師點評業(yè)委會是否合法需進一步證明海南昌宇律師事務所張?zhí)煜杪蓭煟ǎ┍硎?，根?jù)我國物業(yè)管理條例的相關(guān)規(guī)定， 業(yè)主委員會受業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會委托，具有召集和主持業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會， 報告物業(yè)管理的實施情況；草擬業(yè)主公約、 業(yè)主委員會辦事規(guī)則及其修訂草案并報業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會通

8、過，監(jiān)督業(yè)主公約的實施；執(zhí)行業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會的決定； 通過公開招標等方式選聘相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，代表業(yè)主訂立、 變更和解除物業(yè)管理服務合同；監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務活動；監(jiān)督共用部位、 共用設備和公共設施的使用和維護； 審定物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理服務合同約定所提出的物業(yè)管理服務計劃等職責。張?zhí)煜杪蓭熤赋觯彿咳巳胱⌒^(qū)后，應盡快成立業(yè)主大會，選舉出業(yè)主委員會，以保障自身的合法權(quán)益。如果由于開發(fā)商的原因，未能按時給購房人辦理房產(chǎn)證，購房人入住小區(qū)后亦應及時成立業(yè)主大會，選舉出業(yè)主委員會。雖然此種情形下選舉出來的業(yè)主委員會事實上可能無法備案，但是，依據(jù)最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分

9、所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋 第一條第二款 “基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分， 但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人， 可以認定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主?！?張?zhí)煜璞硎荆绻摌I(yè)主委員會希望行使相關(guān)的權(quán)利， 需要通過相關(guān)法律途徑搜集證據(jù)來證明其業(yè)主大會上業(yè)主身份的有效性， 繼而進一步證明其業(yè)委會法律效力以維護業(yè)主合法權(quán)益。律師建議看清證照再買房避免煩心事針對此事，市民應該吸取哪些教訓呢？海南昌宇律師事務所張?zhí)煜杪蓭煴硎?，購房人在簽訂商品房買賣合同前，應對開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、規(guī)劃部門頒發(fā)的建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證、建設部門頒發(fā)的建

10、設工程開工證、國土管理部門頒發(fā)的國有土地使用證、房產(chǎn)管理部門的房屋銷售許可證等進行仔細、認真的審查，以確實開發(fā)商的主體資格不存在任何法律上的瑕疵問題， 從而確保開發(fā)項目及買賣行為的合法性， 進而按期取得房產(chǎn)所有權(quán)證。 另外，購房人在審查相關(guān)證照時應注意下列事項：堅持看原件； 辨別真?zhèn)危豢辞逵涊d情況，這樣才可以最大程度上防范法律風險， 以避免給自己造成不必要的損失。出師表兩漢：諸葛亮先帝創(chuàng)業(yè)未半而中道崩殂， 今天下三分， 益州疲弊， 此誠危急存亡之秋也。然侍衛(wèi)之臣不懈于內(nèi)，忠志之士忘身于外者，蓋追先帝之殊遇，欲報之于陛下也。誠宜開張圣聽，以光先帝遺德，恢弘志士之氣，不宜妄自菲薄，引喻失義，以塞忠

11、諫之路也。宮中府中，俱為一體；陟罰臧否，不宜異同。若有作奸犯科及為忠善者，宜付有司論其刑賞，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使內(nèi)外異法也。侍中、侍郎郭攸之、費祎、董允等，此皆良實，志慮忠純，是以先帝簡拔以遺陛下：愚以為宮中之事，事無大小，悉以咨之，然后施行，必能裨補闕漏，有所廣益。將軍向?qū)櫍孕惺缇?，曉暢軍事，試用于昔日，先帝稱之曰“能 ”，是以眾議舉寵為督：愚以為營中之事，悉以咨之，必能使行陣和睦，優(yōu)劣得所。親賢臣， 遠小人， 此先漢所以興隆也； 親小人， 遠賢臣， 此后漢所以傾頹也。 先帝在時，每與臣論此事， 未嘗不嘆息痛恨于桓、 靈也。 侍中、尚書、 長史、 參軍，此悉貞良死節(jié)之臣，愿陛下親之、信之，則漢室之隆，可計日而待也。臣本布衣，躬耕于南陽，茍全性命于亂世，不求聞達于諸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顧臣于草廬之中，咨臣以當世之事，由是感激，遂許先帝以驅(qū)馳。后值傾覆，受任于敗軍之際，奉命于危難之間，爾來二十有一年矣。先帝知臣謹慎，故臨崩寄臣以大事也。受命以來，夙夜憂嘆，恐托付不效，以傷先帝之明；故五月渡瀘，深入不毛。