棕櫚園項目前期策劃報告課件

1、水東項目 前期策劃報告2019.051水東項目 前期策劃報告2019.051報 告 目 錄社會經(jīng)濟背景1項目區(qū)位與開發(fā)條件分析2市場環(huán)境分析3SWOT分析4項目初步發(fā)展方向建議52報 告 目 錄社會經(jīng)濟背景1項目區(qū)位與開發(fā)條件分析2市場環(huán)境Part 1 社會經(jīng)濟背景3Part 1 社會經(jīng)濟背景3茂名經(jīng)濟概況4茂名經(jīng)濟概況4GDP總量茂名2019年國民生產(chǎn)總值為807億元,增長率為15.1%,作為廣東西翼“油城”，其經(jīng)濟基礎(chǔ)較珠三角差，但在廣東其它城市中處于前列，且有良好的發(fā)展?jié)摿Α?GDP總量茂名2019年國民生產(chǎn)總值為807億元,增長率為1產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)第一產(chǎn)業(yè)增加值192.51億元，增長6.7；

2、第二產(chǎn)業(yè)增加值316.71億元，增長17.3；第三產(chǎn)業(yè)增加值298.09億元，增長18.4%，三大產(chǎn)業(yè)比例構(gòu)成為23%：39%：36%，農(nóng)業(yè)所占比例較高，但二、三產(chǎn)業(yè)有較好發(fā)展勢頭。第三產(chǎn)業(yè)中旅游及餐飲業(yè)比較發(fā)達，全年旅游業(yè)總收入48.48億元，增長21.0%。其中旅游外匯收入676.39萬美元，增長21.2%。星級賓館開房率66.7%。 6產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)第一產(chǎn)業(yè)增加值192.51億元，增長6.7；第二產(chǎn)人均可支配收入2019年茂名市人均可支配收入為9252元，比上年增長11.9%,與珠三角相比差距接近一倍，與其它城市相比則較為接近。7人均可支配收入2019年茂名市人均可支配收入為9252元，比電白

3、水東社會經(jīng)濟概況8電白水東社會經(jīng)濟概況8GDP迅速發(fā)展，民營經(jīng)濟強大 近年電白經(jīng)濟迅速發(fā)展，增長速度快，2019年全縣生產(chǎn)總值121.57億元，增長12.3。2019年本地生產(chǎn)總值在全省68個縣市中排行第12位，人均生產(chǎn)總值排行第20位。民營經(jīng)濟發(fā)達,2019年占經(jīng)濟總量的89%。年份2019年2019年2019年國民經(jīng)濟總量92.67億元104.35億元121.57億元增長速度10.2%11.512.39GDP迅速發(fā)展，民營經(jīng)濟強大 近年電白經(jīng)濟迅速發(fā)展，增長速度產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)2019年水東城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)圖2019年水東城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)圖三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較平均,農(nóng)業(yè)仍占較高比例,但第三產(chǎn)業(yè)與第二產(chǎn)業(yè)同步發(fā)

4、展,反映當(dāng)?shù)叵M比較發(fā)達,主要是”外地賺錢,本地消費”現(xiàn)象明顯,同時,旅游業(yè)也比較發(fā)達.10產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)2019年水東城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)圖2019年水東城市產(chǎn)業(yè)結(jié)人口分析 2019年年底,電白縣總?cè)丝跒?23萬人,非農(nóng)業(yè)人口為34萬，其中水東鎮(zhèn)已占37%。2019年年底，水東鎮(zhèn)總?cè)丝跒?28870人，基本上為非農(nóng)業(yè)人口。水東鎮(zhèn)將并入茂名市區(qū),2019年茂名市區(qū)人口將達120萬人,較當(dāng)前約增加50萬人,新增人口將分流于水東鎮(zhèn),因此當(dāng)房地產(chǎn)市場具備廣闊發(fā)展空間。電白縣政府中心廣場11人口分析 人民生活水平電白縣2019年職工平均貨幣工資為10708元，與珠三角其它發(fā)達城鎮(zhèn)及當(dāng)?shù)貐^(qū)、市相比差距不大，因此當(dāng)?shù)厝?/p>

5、民具備一定的消費能力。資料來源：統(tǒng)計年鑒電白儲蓄存款余額69.4億元，主要集中于水東，當(dāng)?shù)鼐邆漭^強的投資能力。電白、水東較多外出經(jīng)商人士，在外賺錢，本地消費，因此當(dāng)?shù)叵M能力強。12人民生活水平電白縣2019年職工平均貨幣工資為10708元，商業(yè)、飲食業(yè)概況2019年電白全縣社會消費品零售總額34.5億元，增長14.3%，主要集中于水東鎮(zhèn)，其中餐飲及住宿所占比例均比較大。與番禺部分城鎮(zhèn)相比，當(dāng)?shù)厣虡I(yè)消費比較發(fā)達。地區(qū)電白茂港區(qū)信宜市高州市大崗黃閣市橋大石零售業(yè)(億元)34.517.444.9046.78.276.0644.1229.2增長率14.3%12.1%13%13.2%24.8%22.4

6、3% -21.8%13商業(yè)、飲食業(yè)概況2019年電白全縣社會消費品零售總額34.5挖掘冼夫人文化，做強濱海旅游業(yè) 水東灣海濱浴場冼太夫人碑錦蓋山中萬景千電白為中國巾幗英雄第一人冼夫人的故里，俚族風(fēng)情文化、文物古跡文化、愛國文化底蘊豐厚。電白旅游資源豐富,縣政府?dāng)M以冼太夫人文化為龍頭，配合龍頭山、水東海堤、放雞島等景點建設(shè)，打造別具特色的濱海旅游格局。 放雞島、中國第一灘等旅游項目已正式開放。14挖掘冼夫人文化，做強濱海旅游業(yè) 水東民營經(jīng)濟發(fā)達，且在外經(jīng)商人士多，因此有較強消費力的富裕階層也比較多，他們對產(chǎn)品的質(zhì)素要求也比較高。茂名、水東以飲食、零售為主的第三產(chǎn)業(yè)相對比較發(fā)達，消費意欲較強，特別

7、是隨著旅游業(yè)的發(fā)展，規(guī)劃人口增加，經(jīng)濟提升，消費需求將會增加并升級。旅游業(yè)的發(fā)展可帶動住宅、旅業(yè)、商業(yè)等房地產(chǎn)需求；作為當(dāng)?shù)貥?biāo)志性大型房地產(chǎn)項目，也可與冼夫人文化品牌、濱海旅游業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。 啟 示15水東民營經(jīng)濟發(fā)達，且在外經(jīng)商人士多，因此有較強消費力的富裕階Part 2 項目區(qū)位與開發(fā)條件分析16Part 2 項目區(qū)位與開發(fā)條件分析16項目開發(fā)價值增值性：打造重化基地，撤鎮(zhèn)建區(qū)，建海濱旅游城市，茂名、水東城市地位提升，項目增值潛力大。便捷性：路網(wǎng)發(fā)達，內(nèi)外交通聯(lián)系便捷。集聚性：鄰近城區(qū)中心，市政、生活配套集聚，附近有較多自建別墅。規(guī)模性：項目占地約200畝，后續(xù)尚有幾百畝可開發(fā)用地，規(guī)模效應(yīng)

8、明顯標(biāo)志性：項目為當(dāng)?shù)卮笠?guī)模、上檔次、綜合性優(yōu)質(zhì)形象項目稀缺性：唯一性17項目開發(fā)價值增值性：打造重化基地，撤鎮(zhèn)建區(qū)，建海濱旅游城市，項目開發(fā)不利條件項目周邊視野雖然比較開揚，但缺乏硬性景觀資源的支撐；項目外圍多為低檔次的廠房和自建別墅建筑，環(huán)境一般項目西邊、南邊為交通主干道，噪聲、灰塵影響較大；項目需配套農(nóng)貿(mào)市場，會影響項目形象及檔次；項目地勢不平，增加平整成平。18項目開發(fā)不利條件項目周邊視野雖然比較開揚，但缺乏硬性景觀資源水東是粵西的重要交通樞紐，茂名規(guī)劃中的市中心，城市增值潛力大，而本項目位處商業(yè)中心旁，內(nèi)外交通便捷，位置優(yōu)越，且項目規(guī)模大，適宜建當(dāng)?shù)貥?biāo)志性建筑。啟 示19水東是粵西的

9、重要交通樞紐，茂名規(guī)劃中的市中心，城市增值潛力大Part 3 市場環(huán)境分析20Part 3 市場環(huán)境分析20住宅市場分析21住宅市場分析21茂名住宅市場概況茂名市商品房變化情況（1-9月）成交均價竣工面積銷售面積2019年1239元/21.55萬27.89萬2019年949元/19.16萬21.67萬增幅30.6%12.5%28.7%注：上表含茂港區(qū)和經(jīng)濟適用房2019年1-9月茂名市商品房竣工面積21.55萬平方米，銷售面積27.89萬平方米，作為70萬人的城市，人均開發(fā)量只有0.3平方米，主要是早期單位建房多及消費觀念、經(jīng)濟等因素的影響，使商品房開發(fā)較為滯后。當(dāng)?shù)貥鞘行枨蟠笥诠?yīng)；2019

10、年有優(yōu)質(zhì)大型樓盤出現(xiàn)拉動需求、樓價增長，2019年首季因無大樓盤推出，成交下降。反應(yīng)當(dāng)?shù)貥鞘袠O不成熟，而需求則可由優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品引導(dǎo)。銷售均價銷售套數(shù)銷售面積2019年1139元/688套8.8萬2019年1214元/891套12.47萬2019年992元/812套11.16萬茂名市新建住宅成交情況(1-3月)供求情況22茂名住宅市場概況茂名市商品房變化情況（1-9月）成交均價竣工茂名住宅市場概況產(chǎn)品情況除名雅花園外，在售樓盤規(guī)模普遍較小，多為單體樓和園林簡單的小區(qū)樓，規(guī)劃設(shè)計呆板、無創(chuàng)新，外立面落后。戶型設(shè)計以多層的大面積三房、四房為主，極少二房或一房，單位面積集中在130190平方米。特別是名雅

11、花園所有戶型面積在135平方米以上，電梯洋房面積均在200平方米左右。反映市場仍停留在初級階段，市場啟動初期中上階層有較大的潛在需求。主要在售項目產(chǎn)品設(shè)計列表項目名稱樓盤規(guī)模主力戶型面積范圍園林及配套產(chǎn)品設(shè)計名雅花園占地110畝三、四房135200園林、會所15層電梯1梯2戶8層1梯2戶華景花園6棟18條梯四房145158簡單綠化8層1梯2戶桂景苑多層1棟4梯三、四房110156無8層1梯2戶嘉富花園占地1.6萬三、四房110150簡單綠化8、9層1梯2戶23茂名住宅市場概況產(chǎn)品情況主要在售項目產(chǎn)品設(shè)計列表項目名稱樓盤茂名住宅市場概況產(chǎn)品情況產(chǎn)品戶型設(shè)計水平低，實用性差，空間浪費大。華景花園4

12、房149M2名雅花園4房168M2設(shè)計不合理空間浪費大次臥室過大空間浪費大設(shè)計不合理24茂名住宅市場概況產(chǎn)品情況華景花園4房149M2名雅花園4房1茂名住宅市場概況價格情況2019年1-9月茂名市住宅成交均價為1239元/平方米，較去年上升31%，06年第一季度則有輕微下降，主要是受個別產(chǎn)品影響所致。市區(qū)商品房售價在14002600元/之間；根據(jù)當(dāng)?shù)厝司杖肱c肇慶及清遠等地接近,但樓價嚴重偏低,主要是市場尚未啟動,產(chǎn)品質(zhì)素不高,后期樓價應(yīng)有較大提升空間。由于戶型偏大，某些產(chǎn)品總價高達45-60萬元，反映當(dāng)?shù)赜绣X人士具備較強消費能力。 茂名市主要在售樓盤項目名稱名雅花園桂景苑富麗豪庭華景花園嘉富

13、花園住宅類型高層多層多層高層多層多層多層項目區(qū)位東區(qū)中區(qū)靠近西區(qū)均價（元/）2600220017002300170016001450總價（萬元）456025401428314423332128142425茂名住宅市場概況價格情況 茂名市主要在售樓盤項目名稱名雅花園茂名住宅市場概況銷售情況質(zhì)素高小區(qū)盤銷售業(yè)績最佳，名雅花園公開發(fā)售當(dāng)天客戶排隊認購，五個月售出600多套住宅，銷售率達八成。而其它單體樓或質(zhì)素較差小區(qū)盤銷售速度則較為緩慢，反映影響銷售最重要的因素是樓盤質(zhì)素。 主要在售項目銷售情況表項目名稱名雅花園桂景苑富麗豪庭華景花園嘉富花園項目位置東區(qū)中區(qū)靠近西區(qū)總供應(yīng)量858套36套380套27

14、2套310套開盤時間2019.62019.102019.82019.12019.1銷售速度26茂名住宅市場概況銷售情況 主要在售項目銷售情況表項目名稱名水東住宅市場概況供求情況水東住宅市場發(fā)展仍較稚嫩，供求量少，今年在售商品樓盤約5、6個，全部均為05年甚至04年的剩余貨量，總供應(yīng)量7萬左右，已消化八成多，在售貨量極少。近年水東住宅供應(yīng)一覽表（單位：）2019年2019年2019年2019年樓盤供應(yīng)量樓盤供應(yīng)量樓盤供應(yīng)量樓盤供應(yīng)量西湖花園30000開元居一期40000開元居二期53000開元居二期（尾貨）30000匯景苑40000麗濤二期10000麗濤三期20000麗濤一期20000綠景苑10

15、000綠景苑10000綠景苑15000匯源大廈11000匯源大廈（尾貨）4000經(jīng)貿(mào)大廈8400經(jīng)貿(mào)大廈（尾貨）3000新湖苑5600合計：300001050009240072600銷售率估計100%90%40%85%27水東住宅市場概況供求情況近年水東住宅供應(yīng)一覽表（單位：）2水東住宅市場概況供求情況2019年2019年水東商品房開始出現(xiàn)，銷售也極為理想，基本能全部消化，主要是長期積聚一批既無能力自建住宅，又無福利分房的人士需購置居住物業(yè)。2019年后住宅供應(yīng)繼續(xù)發(fā)展，但需求卻驟然下降，消化率只有40%左右，直至目前仍主要是消化04、05年剩余尾貨。究其原因是前期消化了一批無房人士的購房需求

16、后，后期供應(yīng)繼續(xù)發(fā)展，但產(chǎn)品質(zhì)素低、規(guī)模小，難以吸引有一定經(jīng)濟能力及二次置業(yè)者購房。啟示：低檔次產(chǎn)品已飽和，而消費力較強的中、上階層卻無合適的產(chǎn)品滿足他們消費需求。28水東住宅市場概況供求情況啟示：低檔次產(chǎn)品已飽和，而消費力較強水東住宅市場概況產(chǎn)品情況市場在售住宅有商品房及經(jīng)濟房，商品房近市中心，多為單體樓，且商住結(jié)合，臨馬路，環(huán)境較差；經(jīng)濟房均有小區(qū)，但不在市中心，均為多層住宅。無論商品房還是經(jīng)濟房，整體質(zhì)素普遍偏低，設(shè)計落后，無園林或簡單園林，物業(yè)管理為初階的衛(wèi)生、門衛(wèi)服務(wù)。在售樓盤產(chǎn)品情況項目名稱樓盤規(guī)模建筑設(shè)計園林及配套物業(yè)管理麗濤花園總建約4萬平方米多層，商住樓，設(shè)計普通架空花園門崗

17、、清潔綠景苑總建約5萬平方米多層，經(jīng)濟房，設(shè)計較差無門崗、清潔匯源大廈一幢單體商住13層單體，商住樓，設(shè)計較差無清潔新湖苑二幢連體，九層單體，商住樓，設(shè)計較差無清潔開元居總建10萬方，三期大型小區(qū)，經(jīng)濟房，設(shè)計差簡單小區(qū)園林門崗、保安29水東住宅市場概況產(chǎn)品情況在售樓盤產(chǎn)品情況項目名稱樓盤規(guī)模建筑水東住宅市場概況產(chǎn)品情況住宅市場在售戶型普遍為大面積單位，主要是110150的三房和160190的四房，占總體市場超過90%。住宅戶型設(shè)計水平較低、死板，空間浪費較大。在售戶型面積分布情況面積70m2-90m290m2-120m2120m2-150m2150m2以上匯源大廈60%40%麗濤花園三期85

18、%15%綠景苑16%42%25%17%開元居二期3%27%46%24%新湖苑50%50%總計5%24%50%21%30水東住宅市場概況產(chǎn)品情況在售戶型面積分布情況面積70m2-9水東住宅市場概況價格情況2019年西湖苑樓價最高，主要是當(dāng)?shù)亻_發(fā)的第一個樓盤，稀缺性，其后供應(yīng)增加樓價下降，近一、二年樓價有輕微的回升趨勢。水東樓盤歷年樓價發(fā)展趨勢（單位：元/）樓盤2019年2019年2019年2019年西湖苑1400元麗濤花園1250元1300元1350元匯景苑1380元匯源大廈1400元1450元開元居900元1190元1250元綠景苑1000元1000元1200元新湖苑1200元整體均價1400

19、元1150元1200元1300元31水東住宅市場概況價格情況水東樓盤歷年樓價發(fā)展趨勢（單位：元/水東住宅市場概況價格情況水東目前樓價水平偏低，一方面是因為地價成本低廉，另一方面是由于供需市場未完全啟動，產(chǎn)品質(zhì)素差，消費意欲低。市場欠缺標(biāo)志性項目，項目質(zhì)素缺乏吸引力。在售樓盤總價在十幾至二十萬元之間，只適合低下置業(yè)階層。目前水東樓價水平與其人口總數(shù)及人均收入相比，樓價偏低，樓價具備較大提升空間。2019年水東在售樓盤價格情況表項目名稱麗濤三期綠景苑匯源大廈新湖苑開元居均價(元/)13501200145012001250總價范圍1621萬1220萬2030萬1115萬1218萬32水東住宅市場概況

20、價格情況2019年水東在售樓盤價格情況表項目水東住宅市場概況銷售情況樓市整體銷售情況不十分理想，主要是樓市并未完全啟動，產(chǎn)品質(zhì)素差難以吸引市民消費意欲。由于市場尚處于起步階段，各開發(fā)商的營銷水平較低，也沒有聘請專業(yè)的銷售代理公司，銷售人員專業(yè)素質(zhì)不高。產(chǎn)品缺乏包裝，廣告設(shè)計簡單，檔次較低，沒有吸引力。銷售均采用一次全推的方式進行，單位銷售散亂，銷售速度慢。定價也沒有有效的分離客戶，各單位間價格拉差小，同一樓層同一價格，朝向差、樓層高的單位滯銷。33水東住宅市場概況銷售情況33水東別墅市場概況供求情況水東作為縣級鎮(zhèn)，用地限制條件少，前幾年大批自建房興起，數(shù)量達幾千間之多。近年來，受土地使用限制，

21、已沒有別墅用地批出，市場上只有零星二手別墅用地出讓。價格情況早期一手別墅用地出讓價在1000元/左右，目前個別二手別墅用地轉(zhuǎn)讓價預(yù)計已接近2000元/。地價加建筑成本，一套自建房總價最低在50萬元以上，反映當(dāng)?shù)貍€人具備較強的經(jīng)濟能力。34水東別墅市場概況供求情況34水東別墅市場概況產(chǎn)品情況水東自建別墅多為單體，占地通常在100左右，自建面積大，層數(shù)大多為4-5層，建筑面積在400 左右。自建別墅普遍素質(zhì)較高，用料上成，但設(shè)計意識落后，花園面積很小（甚至沒有），別墅間空間窄小，建筑密度大。水東湖邊路自建別墅35水東別墅市場概況產(chǎn)品情況水東湖邊路自建別墅35小結(jié)及啟示當(dāng)?shù)貥莾r極低，與城市收入水平很

22、不相稱，主要是樓市尚未啟動，產(chǎn)品質(zhì)素低，未能有效激發(fā)有消費能力的潛在需求，針對中、上階層的產(chǎn)品開發(fā)后將會誘導(dǎo)大批需求客戶，樓價也將大幅提升。當(dāng)?shù)厝讼埠米越▌e墅，別墅地價也較高，反映當(dāng)?shù)赜绣X人士消費力強。目前，自建別墅地已絕無僅有，而早期自建房質(zhì)素、環(huán)境極低，針對未能購買自建地，或改善居住環(huán)境的二次置業(yè)人士，開發(fā)別墅物業(yè)市場發(fā)展空間極大。36小結(jié)及啟示當(dāng)?shù)貥莾r極低，與城市收入水平很不相稱，主要是樓市尚商業(yè)市場分析37商業(yè)市場分析37供求情況茂名市2019年1-9月份商鋪供應(yīng)量是去年同期的2倍多，且成交價格顯著上升。目前茂名市區(qū)商鋪供應(yīng)主要以臨街鋪為主,大部分樓盤的商鋪在推出后短期內(nèi)售磬，反映當(dāng)?shù)?/p>

23、商鋪投資熱情比較濃厚。成交面積成交金額成交均價2019年1.41萬6037萬元4282元/2019年0.6萬1952萬元3253元/增幅135%209%32%茂名市商鋪成交量變化情況（1-9月）茂名商業(yè)市場概況38供求情況成交面積成交金額成交均價2019年1.41萬603產(chǎn)品情況商鋪設(shè)計水平較低，門面窄、進深長，不便于使用。商鋪普遍不含夾層，部分商鋪為兩層。商鋪面積大，較多60-150平方米，部分甚至整層出售。樓盤門面（米）進深（米）面積（平方米）華?；▓@4-12米15-16米60-200匯景新城10多米100左右華景花園3-11米10多米30-150錦繡花園3-5米13米50-60合力北苑3

24、.1-5.7米9-15米28-64南雅居4/6/810米40/60/80在售樓盤商鋪情況茂名商業(yè)市場概況39產(chǎn)品情況樓盤門面（米）進深（米）面積（平方米）華?；▓@4-1價格情況商鋪售價較高,臨街鋪售價基本在1萬元左右,部分商鋪總價高達一、二百萬,反映當(dāng)?shù)鼐邆湟欢ㄍ顿Y能力。不同區(qū)位，商鋪售價相差較大，商業(yè)中心區(qū)售價在1萬元/左右，其余地段則在5000-7000元/之間。位置好的商鋪價高且熱賣，反映客戶關(guān)注地段投資價值。樓盤位置均價（元/）總價（萬元）銷售情況華?；▓@新福二路及橫街10000-1480090-200剛開盤，尚有較多匯景新城新福四路680060-100剩余少量華景花園官山三路9800

25、-1080030-160售完錦繡花園雙山一路630030-40剩余少量合力北苑文明中路、迎賓三路1150032-74售完南雅居茂南區(qū)站南路495020/30/40剩余少量在售樓盤商鋪情況茂名商業(yè)市場概況40價格情況樓盤位置均價（元/）總價（萬元）銷售情況華?；▓@新 項目位置商業(yè)中心區(qū)：人民路南段、新湖路和匯景南北路，店鋪林立，人流集中，商鋪租售兩旺、價格最高。東區(qū)：是新區(qū)，靠近縣府行政機構(gòu)，街道寬敞、美觀，以海濱大道為主，商業(yè)較為繁華，商鋪租售價格較高，僅次于商業(yè)中心區(qū)。西區(qū)：新湖路以西，商鋪主要為新湖二路兩邊自建房首層，也有個別商品房商鋪租售，商業(yè)氛圍一般，距商業(yè)中心區(qū)較近。南區(qū)：新湖路和人

26、民路以南，街道狹窄，陳舊的早期自建房或臨時建筑，環(huán)境較差，海參批發(fā)街及農(nóng)貿(mào)市場生意較為興旺。北區(qū)：主要為人民路北段及坡仔廠前路，基本為自建房首層鋪，環(huán)境一般，人流較少，商業(yè)氛圍弱，商鋪空置較多，租售價格較低。商業(yè)布局水東商業(yè)市場分析41 經(jīng)營類別水東雖然人流較少,但商業(yè)經(jīng)營比較繁榮,主要經(jīng)營業(yè)態(tài)為旅業(yè)、服裝、餐飲和發(fā)廊、五金，數(shù)量較多，反映當(dāng)?shù)匦枨蟠?，但檔次均比較低。南區(qū)為水產(chǎn)市場及干貨集中銷售區(qū)域，道路狹窄，環(huán)境較差，不便于水產(chǎn)大規(guī)模集散經(jīng)營。水東商業(yè)市場分析區(qū)域商鋪路段經(jīng)營類別西區(qū)新湖二路（項目附近）發(fā)廊、餐飲、五金、百貨中心區(qū)人民路酒店及賓館、服裝、家電、五金、百貨、電信、餐飲、醫(yī)藥、郵

27、政新湖路招待所及賓館、發(fā)廊、餐飲、娛樂業(yè)匯景南、北路服裝、鞋類、餐飲、醫(yī)藥南區(qū)步頭路海參批發(fā)、農(nóng)貿(mào)市場北區(qū)廠前路、向陽大道及附近酒店、發(fā)廊等，經(jīng)營分散，商業(yè)氣氛差主要路段情況42經(jīng)營類別水東商業(yè)市場分析區(qū)域商鋪路段經(jīng)營類別西區(qū)新湖二路（項標(biāo)準(zhǔn)雙人房豪華雙人標(biāo)準(zhǔn)雙人房豪華雙人房新皇朝大酒店80100友誠賓館8090瑞湖大酒店168188大全賓館138168金龍船大酒店168188華苑賓館80120迎賓館90128-288水東旅館30-5080富都賓館80110酒店、旅館情況水東酒店、旅業(yè)比較多，但經(jīng)營水平、檔次較低，基本上無配套，中低檔次旅館較茂名同檔次房價高，反映當(dāng)?shù)鼐频旰吐灭^需求較大。隨著電

28、白旅游業(yè)的加速發(fā)展，水東的酒店及旅業(yè)潛在需求不斷增長，而當(dāng)?shù)氐蜋n次的旅館難以滿足消費需求，星級酒店具備良好市場空間。水東商業(yè)市場分析43標(biāo)準(zhǔn)雙人房豪華雙人標(biāo)準(zhǔn)雙人房豪華雙人房新皇朝大酒店80100水產(chǎn)、干貨批發(fā)南區(qū)分布有海參批發(fā)街和農(nóng)貿(mào)市場，是為水產(chǎn)及干貨的集中銷售區(qū)，并集中較多水產(chǎn)經(jīng)營公司。但街道狹窄，陳舊的早期自建房或臨時建筑，環(huán)境較差，不便于水產(chǎn)大規(guī)模集散經(jīng)營。 海參批發(fā)街商鋪多為幾層的自建房，租金高達上百元，無轉(zhuǎn)讓商鋪，其規(guī)模及檔次的發(fā)展均受到限制，需要新的市場取而代之才能使當(dāng)?shù)馗韶浥l(fā)加速發(fā)展。 水東商業(yè)市場分析44水產(chǎn)、干貨批發(fā)水東商業(yè)市場分析44供求特點住宅底層都設(shè)置商鋪，臨街商

29、鋪銷售理想，售價11000-18000元/，與茂名市區(qū)相近，當(dāng)?shù)厝司邆漭^強投資能力。內(nèi)街商鋪價格較低，2000-8000元/；但銷售緩慢，反映當(dāng)?shù)厝丝粗赝顿Y價值而非投資成本。項目附近的新湖花園全部是內(nèi)街商鋪，雖然正對市場，但開盤大半年只售出一間商鋪。一方面是定價太高，另一方面是當(dāng)?shù)厝耸客顿Y比較理智，關(guān)注升值潛力。區(qū)域商鋪路段售價（元/）銷售情況西區(qū)新湖花園內(nèi)街（項目附近）6800-8000只售出1間（共12間）中區(qū)匯景商業(yè)街人民路15000-18000售完匯景北路和南路11000基本售完內(nèi)街鋪6300-8600只售出少量匯源大廈人民路15000-18000售完經(jīng)貿(mào)大廈人民路16800售完東區(qū)麗

30、濤花園海濱大道15000售完次街11000-12000售完內(nèi)街鋪7000-8000只售出幾間南區(qū)開元居內(nèi)街鋪2000-3000只售出幾間水東商業(yè)市場分析45供求特點區(qū)域商鋪路段售價（元/）銷售情況西區(qū)新湖花園內(nèi)街（產(chǎn)品特點大部分商鋪門面2-6米，進深8-11米。部分商鋪設(shè)計不合理，如首層不間隔，只有一條樓梯上二層，不便于分割租售。商鋪普遍不含夾層，部分商鋪為兩層。商鋪面積范圍大，較多20-90平方米，部分整層或兩層一起出售。樓盤門面（米）進深（米）面積（平方米）新湖二路-自建房首層鋪2-610-1420-84匯景商業(yè)街-人民路4-1214-1660-200匯景商業(yè)街-匯景南北路2-38-102

31、0-60麗濤花園4-181130-200新湖花園3-81133-86水東商業(yè)市場分析46產(chǎn)品特點樓盤門面（米）進深（米）面積（平方米）新湖二路-自租賃特點中心區(qū)商鋪很少轉(zhuǎn)讓，普遍是半年按金、半年租金，反映當(dāng)?shù)亟?jīng)商者有一定投資信心和資金實力。但位置較偏的地段商鋪空置較多。新湖二路（項目附近）鄰近中心區(qū)和市場，靠近新湖路的商鋪租金較高，靠近本項目的租金較低。南區(qū)步頭街是有名的海參批發(fā)街，據(jù)悉轉(zhuǎn)讓價格較高，且極少轉(zhuǎn)讓。區(qū)域商鋪路段租金（元/）出租情況商業(yè)氛圍西區(qū)新湖二路（項目附近）20-40少量轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售一般中區(qū)人民路中段100-200少量轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售最濃厚新湖路50-150少量面積較大商鋪轉(zhuǎn)讓濃厚匯景南

32、、北路50-100基本無轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售濃厚匯景商業(yè)街內(nèi)鋪30-60基本無轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售濃厚南區(qū)步頭路（海參街）5000-8000（整棟300）自建房，無轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)售濃厚農(nóng)貿(mào)市場內(nèi)10-50舊建筑，少量轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售濃厚北區(qū)人民路北段1550較多轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售冷清廠前路10-20較多轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售冷清水東商業(yè)市場分析47租賃特點區(qū)域商鋪路段租金（元/）出租情況商業(yè)氛圍西區(qū)新湖二主要商鋪投資回報率商鋪位置投資回報率出租率新湖二路（項目附近）3.5%-6%60%人民路8%-13%95%匯景北路和南路5.5%-11%100%內(nèi)街鋪（匯景廣場）5.7%-8.4%100%海濱大道3.8%-5.6%80%投資回報分析水東商鋪投資回報率在4

33、-13%之間，跨度較大，主要是地段差些的商鋪定價太高，忽視市場需求?；貓舐侍偷纳啼伷滗N售狀況均極差，反映當(dāng)?shù)厝送顿Y比較理智。水東商業(yè)市場分析48主要商鋪投資回報率商鋪位置投資回報率出租率新湖二路（項目附近小結(jié)及啟示當(dāng)?shù)厣唐纷≌瑑r格極低情況下商鋪售價卻過萬元，反映對商鋪投資熱情濃厚，也有較高的經(jīng)濟能力，但是比較理智，關(guān)注投資回報，因此，本項目應(yīng)重視商業(yè)的開發(fā)比例，同時也要創(chuàng)造較好的投資升潛空間。 當(dāng)?shù)睾?、水產(chǎn)干貨批發(fā)經(jīng)營場所狹窄，建筑落后，本項目開發(fā)水產(chǎn)批發(fā)憑借其規(guī)模及檔次、交通位置較容易吸引水產(chǎn)批發(fā)街的經(jīng)營客戶及經(jīng)銷公司進駐。當(dāng)?shù)芈灭^數(shù)量較多，但檔次低，隨著城市升級及旅游業(yè)的發(fā)展，逼切需求

34、星級酒店。49小結(jié)及啟示當(dāng)?shù)厣唐纷≌瑑r格極低情況下商鋪售價卻過萬元，反映對Part 5 SWOT分析50Part 5 SWOT分析50優(yōu) 勢項目位于高水公路旁，與中心商業(yè)區(qū)僅距數(shù)分鐘步行路程，對外交通聯(lián)絡(luò)便捷，對內(nèi)承接城區(qū)成熟市政、生活配套；項目四周景觀開揚，空氣清新，環(huán)境較好；項目占地約200畝，具有一定的規(guī)模優(yōu)勢，易于營造規(guī)模效應(yīng)、完善項目配套及增加社會影響力，樹立項目標(biāo)志性形象。 項目西臨高水公路，南臨新湖二路，北面及東面均有規(guī)劃路經(jīng)過，路面線較長，增加商業(yè)價值。51優(yōu) 勢項目位于高水公路旁，與中心商業(yè)區(qū)僅距數(shù)分鐘步行路程，劣 勢項目缺乏硬性景觀資源支撐；臨高水公路有噪音及灰塵影響；項目

35、周邊暫無商業(yè)氛圍，需依靠項目自身營造及逐步接受商業(yè)中心區(qū)的輻射；發(fā)展商在當(dāng)?shù)厝狈χ龋瑢Ξ?dāng)?shù)厥袌霾皇煜?，增加市場進入及操作難度。 52劣 勢項目缺乏硬性景觀資源支撐；52機 會茂名、水東經(jīng)濟進入高速發(fā)展期，撤鎮(zhèn)建區(qū)，以及旅游業(yè)的發(fā)展將逐步拉動區(qū)域?qū)ιa(chǎn)、居住、商業(yè)消費等需求的快速增長，為項目發(fā)展提供較為有利的外部條件；當(dāng)?shù)厥袌鲆验_發(fā)樓盤及潛在的開發(fā)項目較少、水平不高，檔次極低，市場進入門檻相對較低，發(fā)展的主動性與彈性較強；當(dāng)?shù)刂?、高端階層具備較強的消費能力，但目前面向該階層的產(chǎn)品為空白，項目開發(fā)中、高端產(chǎn)品迎來極好市場機遇。53機 會茂名、水東經(jīng)濟進入高速發(fā)展期，撤鎮(zhèn)建區(qū)，以及旅游業(yè)的威 脅

36、本地市場容量狹小，而本項目規(guī)模大，短期內(nèi)市場消化能力可能有限；市區(qū)內(nèi)也有較多位置較好的待開發(fā)地塊，對項目存在較大的威脅，特別是位處城市發(fā)展方向新東區(qū)的開發(fā)用地；目前市場尚未成熟，市場環(huán)境可變因素大，項目發(fā)展過程中將面臨較多的探索與風(fēng)險，需要靈活應(yīng)變市場變化；當(dāng)?shù)啬壳皹莾r極低，已給消費者形成樓價低廉的錯覺，不便于項目售價拉升。 54威 脅本地市場容量狹小，而本項目規(guī)模大，短期內(nèi)市場消化能力Part 6 項目初步發(fā)展方向建議55Part 6 項目初步發(fā)展方向建議55 開發(fā)條件因素56 開發(fā)條件因素56項目開發(fā)考慮因素城市因素現(xiàn)時經(jīng)濟較薄弱，但發(fā)展前景良好；旅游資源發(fā)達，具備文化底蘊；撤鎮(zhèn)建區(qū)，城市

37、地位提升，將向都市化發(fā)展，引致住房、商業(yè)、旅業(yè)的大量需求。區(qū)位環(huán)境因素項目內(nèi)外交通路網(wǎng)發(fā)達，聯(lián)系便捷；周邊環(huán)境一般，視覺開揚，但缺乏硬性景觀資源；現(xiàn)時缺乏商業(yè)氛圍、居住氣氛，但距中心商業(yè)區(qū)步行只需數(shù)分鐘。項目因素規(guī)模大，可建綜合、標(biāo)志性建筑沿街路面長。57項目開發(fā)考慮因素城市因素57項目開發(fā)考慮因素消費者因素撤鎮(zhèn)建區(qū)，城市集聚，當(dāng)?shù)厝丝谫|(zhì)與量都將不斷提升，拉動對房地產(chǎn)數(shù)量與質(zhì)素的需求;本地或出外經(jīng)商而回家置業(yè)人士較多，經(jīng)濟基礎(chǔ)好，具備較強消費力；當(dāng)?shù)厝讼M熱情較好。市場因素商品住宅開發(fā)以低質(zhì)產(chǎn)品為主，未能滿足中、上階層消費需求；商業(yè)零售業(yè)、餐旅業(yè)及以海參為主的水產(chǎn)批發(fā)業(yè)有較好市場基礎(chǔ)，但經(jīng)營檔

38、次偏低，尚存在較大的發(fā)展空間；商鋪投資熱情高漲，售價較高。58項目開發(fā)考慮因素消費者因素58發(fā)展主題59發(fā)展主題59主題構(gòu)建發(fā)展主題融 合 因 素提 煉 主 題市 場區(qū) 位客 戶項 目60主題構(gòu)建發(fā)展主題融 合 因 素市 場區(qū) 位客 戶項 目60城區(qū)腹地 大型 生態(tài)項 目61城區(qū)腹地 大型 生態(tài)項 目61撤縣建區(qū) 邁向都市城市中心區(qū) 域62撤縣建區(qū) 邁向都市城市中心區(qū) 域62 市 場呼喚高質(zhì)素豪宅63 市 場呼喚高質(zhì)素豪宅63客 戶 向往優(yōu)尚生活追逐私家領(lǐng)地64客 戶 向往優(yōu)尚生活追逐私家領(lǐng)地64發(fā)展主題城 中生 態(tài)豪 宅發(fā)展主題65發(fā)展主題城 中生 態(tài)豪 宅發(fā)展主題65假 日 棕 櫚 園都市

39、人的 生態(tài)家園 城中生態(tài)港，首席亞熱帶風(fēng)情私家庭院66假 日 棕 櫚 園都市人的 生態(tài)家園 城中生態(tài)港，首席亞熱城中：城市發(fā)展核心區(qū)域生態(tài)：項目規(guī)模大、周邊空氣清新，自然，生態(tài)，健康港： 停泊、歸屬、溫馨、釋放壓力首席：唯一別墅小區(qū)，最好居住環(huán)境私家：私人領(lǐng)地，身份，尊貴庭院：“桃李羅堂前，榆柳萌后院”，中國人向往的院落情結(jié)假日：體現(xiàn)別墅的渡假生活，也融合了項目發(fā)展旅游配套的特征棕櫚園：亞熱帶休閑風(fēng)情，寓意休閑、回歸自然的生活；亞熱帶風(fēng)情小區(qū)環(huán)境易于營造。主題解釋67城中：城市發(fā)展核心區(qū)域主題解釋67棕 櫚 園自然 生態(tài)自我 歸真的生活空間68棕 櫚 園自然 生態(tài)68棕櫚園高貴脫俗的休閑生活6

40、9棕櫚園69都市原生態(tài)的寧靜享受棕櫚園70都市原生態(tài)的寧靜享受棕櫚園70濃烈的東南亞園林風(fēng)情熱情 健康 原始棕櫚園71濃烈的東南亞園林風(fēng)情棕櫚園71 開發(fā)模式建議72 開發(fā)模式建議72發(fā)展模式A區(qū)：別墅、商業(yè)街、會所B區(qū)：五星級度假酒店（含星級會所、文化展覽館）C區(qū)：旅游、休閑商業(yè)街、水產(chǎn)批發(fā)市場C區(qū)B區(qū)A區(qū)別墅滿足中、高階層住宅需求，填補市場空白。當(dāng)?shù)鼐频隀n次偏低，星級酒店有良好市場發(fā)展空間，特別是隨著城市升級，旅游業(yè)的發(fā)展，酒店需求增加。當(dāng)?shù)亟咒亙r值較高，因此沿路均開發(fā)街鋪，同時設(shè)置一定比例的水產(chǎn)批發(fā)商業(yè)。73發(fā)展模式A區(qū)：別墅、商業(yè)街、會所C區(qū)B區(qū)A區(qū)別墅滿足中、高階發(fā)展時序發(fā)展時序：

41、ABC基于以下考慮：別墅先啟動，滿足市場需求，同時快速樹立項目形象人氣旺后再開發(fā)后期商業(yè)，便于價值提升酒店以租為主，在C之前開發(fā)，便于帶動商業(yè)價值。C區(qū)B區(qū)A區(qū)74發(fā)展時序發(fā)展時序： ABCC區(qū)B區(qū)A區(qū)74 物業(yè)類型建議75 物業(yè)類型建議75中、高檔別墅雙聯(lián)、多聯(lián)別墅：首期開發(fā)以面積較寬裕的雙聯(lián)別墅為主，首先滿足最富裕階層需求，且樹立項目高檔次形象。后期開發(fā)增加多聯(lián)別墅，拓寬客戶群。戶型面積設(shè)計：雙聯(lián)別墅多聯(lián)別墅戶型面積200-250150-200單價2500元2500元總價50-62萬37-50萬當(dāng)?shù)厝讼埠脤捲＞幼…h(huán)境，首期滿足最富裕階層的戶型面積設(shè)計應(yīng)稍寬綽些。銷售單價參考當(dāng)?shù)刈越▌e墅地價

42、及建筑成本確定，根據(jù)當(dāng)?shù)馗辉Ｈ耸康南M力，樓價應(yīng)具備較大升值潛力。根據(jù)上述單價及總價相當(dāng)于或低于自建別墅造價，市場風(fēng)險承受能力強，后期根據(jù)市場反應(yīng)可適當(dāng)提升樓價。76中、高檔別墅雙聯(lián)、多聯(lián)別墅：雙聯(lián)別墅多聯(lián)別墅戶型面積200-旅游休閑商業(yè)街由簡單的沿街商業(yè)向旅游風(fēng)情商業(yè)轉(zhuǎn)型 項目南側(cè)新湖路以購物、休閑商業(yè)街為主 商鋪售價初步建議：5000元/M2休閑商業(yè)街77旅游休閑商業(yè)街由簡單的沿街商業(yè)向旅游風(fēng)情商業(yè)轉(zhuǎn)型 項目南側(cè)新由簡單的沿街商業(yè)向旅游風(fēng)情商業(yè)轉(zhuǎn)型特色飲食文化街旅游休閑商業(yè)街 項目西側(cè)高水路以特色飲食為主 商鋪售價初步建議：5000元/M278由簡單的沿街商業(yè)向旅游風(fēng)情商業(yè)轉(zhuǎn)型特色飲食文化街旅游休閑商