北京LOFT產(chǎn)品的主流形態(tài)研究

1、北京LOFT 產(chǎn)品的主流形態(tài)文/北京思源常營(yíng)項(xiàng)目組 當(dāng)今主流的LOFT項(xiàng)目，在產(chǎn)品形態(tài)和設(shè)計(jì)上有哪些特點(diǎn)呢？本文篩選了北京市場(chǎng)在售的公建LOFT項(xiàng)目，通過(guò)取樣分析，總結(jié)出以下一些明顯規(guī)律（注：以下市場(chǎng)數(shù)據(jù)均來(lái)自網(wǎng)絡(luò)及市場(chǎng)調(diào)研，可能存在部分偏差）。 規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì) “商商改住”LLOFTT由于用用地條件件限制，規(guī)規(guī)模普遍遍比較小小，在110萬(wàn)平平米以下下，可售售面積在在355萬(wàn)平米米的占了了一半的的市場(chǎng)份份額，多多為一棟棟或兩棟棟樓體。 由由于非住住宅立項(xiàng)項(xiàng)，在規(guī)規(guī)劃和建建筑指標(biāo)標(biāo)上沒(méi)有有日照、采采光、樓樓間距、綠綠化率的的限制，因因此現(xiàn)有有產(chǎn)品建建筑密度度普遍較較大，呈呈現(xiàn)為以以塔樓為為主，高高

2、層或小小高層建建筑居多多，容積積率偏高高，無(wú)綠綠化等基基本規(guī)律律。居住住密度偏偏高通常常是公建建項(xiàng)目的的普遍特特點(diǎn)。 公公建項(xiàng)目目由于不不受“住住宅禁商商”的限限制，因因此有33/4的的項(xiàng)目均均設(shè)有住住宅底商商，其他他1/44純LOOFT產(chǎn)產(chǎn)品由于于社區(qū)規(guī)規(guī)模較大大，因此此商業(yè)為為獨(dú)立商商業(yè)和地地下商業(yè)業(yè)。另外外有超過(guò)過(guò)30%的項(xiàng)目目加入了了部分平平層產(chǎn)品品來(lái)做足足限高及及增加客客群。 由由于LOOFT本本身為一一種偏前前衛(wèi)產(chǎn)品品，因此此建筑風(fēng)風(fēng)格普遍遍偏向城城市化、現(xiàn)現(xiàn)代化、時(shí)時(shí)尚化，以以現(xiàn)代簡(jiǎn)簡(jiǎn)約風(fēng)格格為主。 產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì) 在在售項(xiàng)目目中以小小戶型產(chǎn)產(chǎn)品居多多，主力力面積區(qū)區(qū)間在33077

3、0平米米之間浮浮動(dòng)，按按雙層計(jì)計(jì)算折合合使用面面積在6601140平平米之間間，相當(dāng)當(dāng)于平層層的緊湊湊型13居；同時(shí)小小面積成成就了低低總價(jià)，可可以滿足足過(guò)渡型型客戶及及投資客客戶對(duì)面面積和價(jià)價(jià)格的需需求，存存在對(duì)平平層產(chǎn)品品進(jìn)行分分流的優(yōu)優(yōu)勢(shì)。但但是受樓樓體結(jié)構(gòu)構(gòu)限制，小小開(kāi)間長(zhǎng)長(zhǎng)進(jìn)深的的戶型較較多，居居住舒適適感方面面較弱。 當(dāng)當(dāng)前在售售項(xiàng)目中中以精裝裝項(xiàng)目居居多。此此類項(xiàng)目目多集中中在城區(qū)區(qū)成熟板板塊，甚甚至是寸寸土寸金金的商圈圈，因此此均以精精裝等“成成品戶型型”出現(xiàn)現(xiàn)，報(bào)價(jià)價(jià)在1000025000元/平米之之間浮動(dòng)動(dòng)，且部部分項(xiàng)目目還贈(zèng)送送全套品品牌家電電，以吸吸引投資資人群和和高品

4、質(zhì)質(zhì)人群。 毛毛坯項(xiàng)目目則出現(xiàn)現(xiàn)在較偏偏僻的區(qū)區(qū)域，以以郊區(qū)和和非中心心城區(qū)居居多，以以“半成成品”戶戶型出售售以拉低低售價(jià)，多多定位在在經(jīng)濟(jì)型型項(xiàng)目。但但由于LLOFTT存在一一定的裝裝修難度度和較高高的裝修修成本，毛毛坯項(xiàng)目目則多選選擇為客客戶進(jìn)行行部分前前期裝修修，通過(guò)過(guò)二次收收房的方方式實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。500%的毛毛坯項(xiàng)目目提供搭搭建層隔隔板，22/3的的項(xiàng)目提提供搭建建下層衛(wèi)衛(wèi)生間及及廚房的的隔墻，上上層則預(yù)預(yù)埋好管管線接口口，在為為客戶節(jié)節(jié)約一定定成本的的基礎(chǔ)上上，最大大限度的的保留LLOFTT的優(yōu)勢(shì)勢(shì)，方便便客戶自自主改造造。 設(shè)設(shè)有挑空空的項(xiàng)目目多為精精裝項(xiàng)目目，由于于多定位位為“舒舒

5、適型”住住宅，因因此在戶戶型設(shè)計(jì)計(jì)上會(huì)普普遍利用用挑空空空間來(lái)增增加居室室的品質(zhì)質(zhì)感和舒舒適度，挑挑空位置置根據(jù)戶戶型設(shè)置置不同有有所變化化，一般般臨窗處處挑空居居多。毛毛坯項(xiàng)目目由于定定位經(jīng)濟(jì)濟(jì)型住宅宅的居多多，普遍遍不設(shè)挑挑空，以以增加戶戶內(nèi)利用用面積。目目前，市市場(chǎng)上LLOFTT仍以精精裝項(xiàng)目目居多，超超過(guò)半數(shù)數(shù)的項(xiàng)目目都會(huì)設(shè)設(shè)計(jì)挑空空，來(lái)突突現(xiàn)LOOFT的的優(yōu)勢(shì)。 由由統(tǒng)計(jì)結(jié)結(jié)果可以以看出，目目前LOOFT層層高普遍遍在4.895.66米之間間浮動(dòng)，多多數(shù)集中中在5.3米以以上，這這是保證證上下層層分割后后居住舒舒適度的的下限。去去除隔板板（2000mmm）和裝裝修吊頂頂（未定定）的高

6、高度，LLOFTT單層層層高可控控制在22.32.66米之間間，略低低于國(guó)家家標(biāo)準(zhǔn)的的2.77米普通通住宅層層高，對(duì)對(duì)居住舒舒適度有有一定影影響，但但LOFFT特有有的上下下層空間間分割、大大落地窗窗及居室室挑空都都可對(duì)層層高不足足進(jìn)行彌彌補(bǔ)。因因此，多多數(shù)項(xiàng)目目出于做做足建筑筑總限高高的考慮慮，并不不會(huì)做到到5.55米和66.1米米的上限限。 同同時(shí)，多多數(shù)產(chǎn)品品下層的的層高略略高于上上層層高高，以滿滿足下層層作為主主要活動(dòng)動(dòng)空間的的舒適度度，還有有1/33的項(xiàng)目目采用了了均分的的方案。 公公共設(shè)施施 繁繁華地段段的項(xiàng)目目多致力力打造區(qū)區(qū)域地標(biāo)標(biāo)性建筑筑，因此此，玻璃璃幕墻作作為外立立面中的

7、的高新材材料被較較廣泛應(yīng)應(yīng)用。幾幾乎所有有項(xiàng)目外外立面材材料均采采用24種綜綜合使用用，使用用較頻繁繁的為石石材、涂涂料、面面磚及玻玻璃幕墻墻；大堂堂裝修多多采用石石材、吊吊頂、高高級(jí)燈飾飾；電梯梯采用合合資品牌牌電梯居居多。LLOFTT項(xiàng)目的的內(nèi)外裝裝修檔次次普遍較較高，偏偏近酒店店式公寓寓。 因因公建項(xiàng)項(xiàng)目可商商可住，底底層多有有商業(yè)，出出入人流流較雜，因因此幾乎乎所有的的項(xiàng)目在在安防系系統(tǒng)方面面均考慮慮周到，設(shè)設(shè)有入戶戶可視對(duì)對(duì)講系統(tǒng)統(tǒng)（且多多為彩色色），保保安巡更更，電視視及紅外外線244小時(shí)監(jiān)監(jiān)控；部部分項(xiàng)目目還設(shè)有有住戶報(bào)報(bào)警系統(tǒng)統(tǒng)、大堂堂/分層層門禁、水水電表遠(yuǎn)遠(yuǎn)程抄收收、戶內(nèi)內(nèi)防火等等眾多智智能化系系統(tǒng)，這這些高科科技系統(tǒng)統(tǒng)的采用用主要用用來(lái)提升升項(xiàng)目品品質(zhì)感，以以弱化公公建項(xiàng)目目的其他他弊端。 “商商改住”LLOFTT水電收收費(fèi)普遍遍采用商商用標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于民民用標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)；少數(shù)數(shù)項(xiàng)目由由于公建建限制，不不通天然然氣，只只能通過(guò)過(guò)煤氣或或電磁爐爐做飯；因此LLOFTT受立項(xiàng)項(xiàng)限制，生生活成本本普遍偏偏高，是是造成購(gòu)購(gòu)買阻礙礙的原因因之一。 公公建項(xiàng)目目的物業(yè)業(yè)收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)均高高于同區(qū)區(qū)域普通通住宅的的物業(yè)費(fèi)費(fèi)，因此此很多項(xiàng)項(xiàng)目為了了提高品品質(zhì)，推推出了各各式特色色物業(yè)服服務(wù)，如如社區(qū)班班車、2