第十一章物業(yè)管理的20個(gè)常見問題課件

1、大家關(guān)心的20個(gè)問題大家關(guān)心的20個(gè)問題1、新業(yè)主是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)老業(yè)主拖欠的物業(yè)管理費(fèi)？2、業(yè)主房產(chǎn)抵押、查封后，其物業(yè)管理權(quán)利是否受到限制？3、被查封、抵押、拍賣房產(chǎn)的管理費(fèi)由誰來承擔(dān)？4、保安員查驗(yàn)來訪人員的身份證件是否合法？5、物業(yè)管理公司制定的放行條制度是否合法？6、如何認(rèn)識(shí)委托停水、停電行為的法律效力？7、業(yè)主封閉陽臺(tái)是否違法？8、如何處理相鄰漏水糾紛？9、小區(qū)停車場、車位的產(chǎn)權(quán)及收益歸誰所有？10、如何認(rèn)定小區(qū)道路、綠地的產(chǎn)權(quán)歸屬？11、如何認(rèn)定屋頂平臺(tái)的產(chǎn)權(quán)及收益歸屬？12、如何認(rèn)定建筑物架空層的產(chǎn)權(quán)及收益歸屬？13、建筑物外墻面及電梯廣告權(quán)益歸誰所有？14、如何認(rèn)定住宅小區(qū)會(huì)所的

2、產(chǎn)權(quán)歸屬及利用？15、業(yè)主的財(cái)物被盜，物業(yè)公司是否承擔(dān)賠償責(zé)任？16、保安履行職務(wù)造成人身傷害，如何認(rèn)定刑事及民事法律責(zé)任？17、拾得遺失物如何處理？18、如何處理相鄰流水、排水關(guān)系？19、如何處理住宅區(qū)噪聲、污染的相鄰關(guān)系？20、如何規(guī)范維修資金的籌集、使用與管理？1、新業(yè)主是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)老業(yè)主拖欠的物業(yè)管理費(fèi)？不應(yīng)當(dāng)。老業(yè)主與管理公司簽訂的合同，根據(jù)合同法的原則，合同當(dāng)事人一方違約，另一方只能向違約方主張權(quán)利，對(duì)第三人無法律約束力有人根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)轉(zhuǎn)移,新業(yè)主應(yīng)繼受相應(yīng)權(quán)利與義務(wù)為由,認(rèn)為新業(yè)主要承擔(dān)2、業(yè)主房產(chǎn)抵押、查封后，其物業(yè)管理權(quán)利是否受到限制？不受限制。城市房屋權(quán)屬登記管理辦

3、法規(guī)定，房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。物權(quán)法規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。在房屋權(quán)屬證書沒有變更前，原業(yè)主仍是房屋的所有人。3、被查封、抵押、拍賣房產(chǎn)的管理費(fèi)由誰來承擔(dān)？被查封、抵押、拍賣房產(chǎn)的管理費(fèi)，以房屋權(quán)屬證書變更的時(shí)間劃分由誰來承擔(dān)。4、保安員查驗(yàn)來訪人員的身份證件是否合法？不合法。中華人民共和國居民身份證法第十四條 有下列情形之一的，公民應(yīng)當(dāng)出示居民身份證證明身份： （一）常住戶口登記項(xiàng)目變更； （二）兵役登記； （三）婚姻登記、收養(yǎng)登記； （四

4、）申請辦理出境手續(xù)； （五）法律、行政法規(guī)規(guī)定需要用居民身份證證明身份的其他情形。 依照本法規(guī)定未取得居民身份證的公民，從事前款規(guī)定的有關(guān)活動(dòng)，可以使用符合國家規(guī)定的其他證明方式證明身份。 第十五條 人民警察依法執(zhí)行職務(wù)，遇有下列情形之一的，經(jīng)出示執(zhí)法證件，可以查驗(yàn)居民身份證： （一）對(duì)有違法犯罪嫌疑的人員，需要查明身份的； （二）依法實(shí)施現(xiàn)場管制時(shí)，需要查明有關(guān)人員身份的； （三）發(fā)生嚴(yán)重危害社會(huì)治安突發(fā)事件時(shí)，需要查明現(xiàn)場有關(guān)人員身份的； （四）法律規(guī)定需要查明身份的其他情形。 有前款所列情形之一，拒絕人民警察查驗(yàn)居民身份證的，依照有關(guān)法律規(guī)定，分別不同情形，采取措施予以處理。 任何組織或

5、者個(gè)人不得扣押居民身份證。但是，公安機(jī)關(guān)依照中華人民共和國刑事訴訟法執(zhí)行監(jiān)視居住強(qiáng)制措施的情形除外。 5、物業(yè)管理公司制定的放行條制度是否合法？不合法。但物業(yè)管理公司根據(jù)物業(yè)管理合同中有關(guān)放行條的內(nèi)容而制定的放行條制度合法。6、如何認(rèn)識(shí)委托停水、停電行為的法律效力？要看誰委托、委托誰和此行為的對(duì)象是誰?！巴Ｋ?、電”、物業(yè)管理服務(wù)合同中明確約定，對(duì)業(yè)主欠費(fèi)的可以采取停水、電、氣等措施的，應(yīng)當(dāng)從其約定。、合同沒有明確約定的，應(yīng)區(qū)分業(yè)主所欠費(fèi)用的項(xiàng)目具體分析：業(yè)主僅拖欠公共性質(zhì)服務(wù)，而未拖欠代辦性質(zhì)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)管理公司采取停水、電、氣等措施的，應(yīng)視為侵權(quán)；因業(yè)主拖欠代辦性質(zhì)服務(wù)費(fèi)用，導(dǎo)致相關(guān)部門

6、采取停水、電、氣等措施的，物業(yè)管理公司不承擔(dān)責(zé)任?！拔小?物業(yè)公司可以接受，也可以不接受公用事業(yè)單位委托，不能因此停水電業(yè)主【典型案例】物業(yè)公司停水停電斷暖氣位于北京市朝陽區(qū)定福莊北里的美然動(dòng)力街區(qū)風(fēng)波迭起：05年12月20日，北京市二中院終審判決，長期非法滯留該小區(qū)的美晟物業(yè)于7日內(nèi)撤出。但是，判決書還沒拿回來，物業(yè)就貼出了停止服務(wù)的通知，隨即，保安、保潔均撤出小區(qū)。12月21日早上，美然動(dòng)力街區(qū)的暖氣、熱水突然被停，小區(qū)內(nèi)1800余戶居民陷入無水無暖的境地，整個(gè)小區(qū)幾乎癱瘓。一直到晚上8點(diǎn)半，在業(yè)主的強(qiáng)烈抗議和媒體的廣泛關(guān)注下，供水供暖才先后恢復(fù)。7、業(yè)主封閉陽臺(tái)是否違法？不違法。但物業(yè)

7、管理?xiàng)l例第十二條規(guī)定：業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。所以，如果業(yè)主公約中規(guī)定本小區(qū)不準(zhǔn)封閉陽臺(tái)，對(duì)全體業(yè)主是具有約束力的。如少數(shù)業(yè)主封閉陽臺(tái)，及構(gòu)成違約。物權(quán)法第九十六條 共有人按照約定管理共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)；沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權(quán)利和義務(wù)。 屋面：外觀影響8、如何處理相鄰漏水糾紛？以損害責(zé)任的原則處理。物業(yè)公司的施工、管理責(zé)任業(yè)主裝修不當(dāng)自然因素責(zé)任不明，所有涉及業(yè)主9、小區(qū)停車場、車位的產(chǎn)權(quán)及收益歸誰所有？以房屋權(quán)屬證書認(rèn)定產(chǎn)權(quán)所有人，沒有房屋權(quán)屬證書的，歸全體業(yè)主所有，收益歸權(quán)利所有人。物權(quán)法第七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、

8、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。 占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。 10、如何認(rèn)定小區(qū)道路、綠地的產(chǎn)權(quán)歸屬？歸全體業(yè)主所有。物權(quán)法第七十三條 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。 11、如何認(rèn)定屋頂平臺(tái)的產(chǎn)權(quán)及收益歸屬？物權(quán)法第七十一條 業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物

9、的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。 第七十二條 業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。建設(shè)部城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定第六條規(guī)定：“所有人和使用人對(duì)共用的門廳、陽臺(tái)、屋面、樓道、廚房、廁所以及院落、上下設(shè)施等，應(yīng)共同合理使用并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)；除另有約定外，任何一方不得多占、獨(dú)占”。建設(shè)部共有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理暫行辦法第4條第2款規(guī)定：“住宅的共用部位，是指承重結(jié)構(gòu)部位（包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等）、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內(nèi)自行車存車庫等?！?物業(yè)管理?xiàng)l例第五十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。

10、業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。顯然，屋頂平臺(tái)的產(chǎn)權(quán)及收益屬全體業(yè)主所有。12、如何認(rèn)定建筑物架空層的產(chǎn)權(quán)及收益歸屬？如前述 13、建筑物外墻面及電梯廣告權(quán)益歸誰所有？物權(quán)法第七十條 業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。 第七十一條 業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。 第七十二條 業(yè)主對(duì)建筑物

11、專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。14、如何認(rèn)定住宅小區(qū)會(huì)所的產(chǎn)權(quán)歸屬及利用？業(yè)主共有歷史：以房屋權(quán)屬證書認(rèn)定產(chǎn)權(quán)所有人，沒有房屋權(quán)屬證書的歸全體業(yè)主所有。 物權(quán)法：第七十三條 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。 15、業(yè)主的財(cái)物被盜，物業(yè)公司是否承擔(dān)賠償責(zé)任？物業(yè)管理公司是否需要承擔(dān)法律責(zé)任，主要看業(yè)主與物業(yè)公司之間簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同的具體約定。如業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司違反了物業(yè)管理服務(wù)合同約定

12、的義務(wù)，造成財(cái)產(chǎn)被盜，當(dāng)事人有義務(wù)舉證證明物業(yè)管理公司違約的事實(shí)。根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例47條的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作只有協(xié)助的義務(wù)。如果業(yè)主與物業(yè)管理單位之間無特別約定，這種物業(yè)管理服務(wù)并不包括對(duì)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行保管。在業(yè)主與物業(yè)管理公司沒有對(duì)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)的保管義務(wù)作特別約定的前提下，如果該業(yè)主有充足的事實(shí)證據(jù)證明物業(yè)管理公司未盡到物業(yè)管理服務(wù)合同約定的比如門衛(wèi)值勤、大件物品進(jìn)出管理、小區(qū)定期時(shí)巡等安全防范義務(wù)，則物業(yè)管理公司應(yīng)為此承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。反之，物業(yè)管理公司若盡到了上述合同范圍內(nèi)約定的物業(yè)管理義務(wù)，則不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。附隨義務(wù)理論隨著各國民法中誠信原則的確立

13、及其在實(shí)務(wù)中的廣泛適用，判例和學(xué)說上提出了附隨義務(wù)理論，即雖法律無明文規(guī)定和當(dāng)事人無明確約定，但為維護(hù)對(duì)方當(dāng)事人利益，依誠信原則和社會(huì)一般交易觀念，當(dāng)事人于合同外應(yīng)負(fù)擔(dān)的義務(wù)。該理論已被我國合同法所采納。要判斷物業(yè)管理合同是否附隨有保護(hù)義務(wù)，不僅要考量物業(yè)管理的性質(zhì)、內(nèi)容及其在實(shí)踐中的發(fā)展，還要考慮法律的規(guī)定及合同的約定是否已排除該保護(hù)義務(wù)等問題。 理解為物業(yè)管理公司對(duì)住戶的人身安全不負(fù)絕對(duì)的保護(hù)義務(wù)，不宜推論物業(yè)管理公司在任何情形下對(duì)用戶的安全不需要盡合理的注意義務(wù)。上述保護(hù)義務(wù)應(yīng)按誠信原則和一般交易觀念來確定限度，并非絕對(duì)地保障住戶的安全，即由物業(yè)管理公司對(duì)住戶的人身安全負(fù)擔(dān)?；虮ｋU(xiǎn)責(zé)任。

14、物業(yè)管理公司不可能杜絕一切犯罪行為的發(fā)生，但一些犯罪雖具突發(fā)性仍是可以預(yù)防的，物業(yè)管理公司應(yīng)盡一個(gè)善良管理人的注意和謹(jǐn)慎，依物業(yè)管理的級(jí)別采取合理的措施協(xié)助預(yù)防小區(qū)內(nèi)危害公共秩序的犯罪的發(fā)生。物業(yè)公司對(duì)小區(qū)的公共場所負(fù)有安全保障義務(wù)，即維護(hù)小區(qū)內(nèi)一般公共秩序的義務(wù)，但對(duì)業(yè)主在私人空間內(nèi)的損害往往無需負(fù)責(zé)，也難以負(fù)責(zé)。換言之，物業(yè)公司保護(hù)義務(wù)的范圍主要限于小區(qū)內(nèi)可安放公共安全保障系統(tǒng)和保安人員巡邏可至的區(qū)域，一般不延伸到業(yè)主的房間之內(nèi)。不過，二者又不能完全截然分開，因?yàn)榇跬竭M(jìn)入業(yè)主房內(nèi)實(shí)施不法侵害必須經(jīng)過小區(qū)的公共區(qū)間，故物業(yè)公司保護(hù)義務(wù)的范圍尚需結(jié)合具體情況予以判斷。物業(yè)管理?xiàng)l例第四十一條物業(yè)

15、服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。2019年公安部發(fā)布的關(guān)于保安服務(wù)公司規(guī)范管理的若干規(guī)定已明確指出：保安的職責(zé)是協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)社會(huì)治安以及在非警務(wù)工作中維持公共秩序。因此，物業(yè)管理公司并不具有公安機(jī)關(guān)依職權(quán)打擊違法犯罪的基礎(chǔ)職能，所以也不當(dāng)然保障和完全負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的人身安全。在業(yè)主遭受外來第三人的不法人身侵害時(shí)，如何判斷物業(yè)管理公司是否盡到人身安全的注意義務(wù)呢？主要應(yīng)從三方面進(jìn)行：首先看物業(yè)管理公司是否有符合其資質(zhì)等級(jí)

16、和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的保安人員和保安設(shè)施設(shè)備；其次看物業(yè)管理公司是否有完備、合理的保安規(guī)章制度；再次看物業(yè)保安人員是否切實(shí)利用了有關(guān)安全設(shè)施設(shè)備、是否切實(shí)遵守了保安規(guī)章制度。如果物業(yè)管理公司做到了這三方面的要求，也就表明了物業(yè)管理公司盡到了最大的注意義務(wù)，就算切實(shí)履行了物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，即使業(yè)主的人身遭受了損害(通常刑事犯罪具有突發(fā)性、不可預(yù)測性、隱蔽性等特點(diǎn)，這種情況下物業(yè)管理公司難以徹底防范)也不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。反之，物業(yè)管理公司則應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體的失職情況承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，這種責(zé)任一般僅限于民事經(jīng)濟(jì)賠償范圍內(nèi)，通常也不可能對(duì)人身損害進(jìn)行全額賠償。按照合同法113條規(guī)定的可預(yù)見性標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理

17、公司違反合同約定義務(wù)所承擔(dān)的法律責(zé)任不應(yīng)超出它對(duì)合同風(fēng)險(xiǎn)的理解，即不應(yīng)超出物業(yè)管理公司訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到因違反合同可能造成的損害。而這個(gè)理解在實(shí)際案件中取決于法官依法對(duì)具體案件當(dāng)事人的利益衡量以及自由量裁權(quán)。但一般認(rèn)為，人身損害賠償應(yīng)包括醫(yī)療費(fèi)、喪葬費(fèi)等直接損失，精神損害賠償及可得收入之減少應(yīng)除外，若業(yè)主有過失，則適用過失相抵的規(guī)則。 16、保安履行職務(wù)造成人身傷害，如何認(rèn)定刑事及民事法律責(zé)任？合同法第107條：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！?物業(yè)管理?xiàng)l例第36條第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)

18、合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”-民事、行政、刑事責(zé)任一般物業(yè)管理公司的免責(zé)事由主要有：不可抗力；業(yè)主之故意；物業(yè)本身之性質(zhì)；損害系業(yè)主之同伴、探望者或業(yè)主接納同住之人(內(nèi)部第三人)所為。 保安民事民事違約責(zé)任的構(gòu)成要件 （一）法定或約定義務(wù) （二）違法行為（三）因果關(guān)系（四）損害結(jié)果工作期間的責(zé)任：物業(yè)管理公司銬人10分鐘，賠償3000元7名保安圍毆小偷致死 某年3月中，楊榮等3人在東莞市中堂鎮(zhèn)港五金廠行竊時(shí)，被正在值班的保安發(fā)現(xiàn)。隨即該廠的曾文等7名保安將楊榮截住，并進(jìn)行圍毆，將楊榮打成重傷，送醫(yī)院后不治身亡。事件發(fā)生后，由于曾文等7名保安沒有將

19、小偷扭送公安機(jī)關(guān)依法處理，而是將其活活打死，已觸犯刑律，被東莞市中級(jí)人民法院分別判處46年不等的有期徒刑。據(jù)法官介紹，根據(jù)目前的法律規(guī)定，抓到小偷時(shí)，應(yīng)及時(shí)移交公安機(jī)關(guān)處理，不能對(duì)小偷動(dòng)用私刑，更不能打死了事，否則就觸犯了刑法，將受到法律制裁。 17、拾得遺失物如何處理？物權(quán)法第一百零七條 所有權(quán)人或者其他權(quán)利人有權(quán)追回遺失物。該遺失物通過轉(zhuǎn)讓被他人占有的，權(quán)利人有權(quán)向無處分權(quán)人請求損害賠償，或者自知道或者應(yīng)當(dāng)知道受讓人之日起二年內(nèi)向受讓人請求返還原物，但受讓人通過拍賣或者向具有經(jīng)營資格的經(jīng)營者購得該遺失物的，權(quán)利人請求返還原物時(shí)應(yīng)當(dāng)支付受讓人所付的費(fèi)用。權(quán)利人向受讓人支付所付費(fèi)用后，有權(quán)向無

20、處分權(quán)人追償。 第一百零八條 善意受讓人取得動(dòng)產(chǎn)后，該動(dòng)產(chǎn)上的原有權(quán)利消滅，但善意受讓人在受讓時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道該權(quán)利的除外。 第一百零九條 拾得遺失物，應(yīng)當(dāng)返還權(quán)利人。拾得人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知權(quán)利人領(lǐng)取，或者送交公安等有關(guān)部門。第一百一十條 有關(guān)部門收到遺失物，知道權(quán)利人的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知其領(lǐng)?。徊恢赖?，應(yīng)當(dāng)及時(shí)發(fā)布招領(lǐng)公告。第一百一十一條 拾得人在遺失物送交有關(guān)部門前，有關(guān)部門在遺失物被領(lǐng)取前，應(yīng)當(dāng)妥善保管遺失物。因故意或者重大過失致使遺失物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。 第一百一十二條 權(quán)利人領(lǐng)取遺失物時(shí)，應(yīng)當(dāng)向拾得人或者有關(guān)部門支付保管遺失物等支出的必要費(fèi)用。 權(quán)利人懸賞尋找遺失物的，領(lǐng)取

21、遺失物時(shí)應(yīng)當(dāng)按照承諾履行義務(wù)。 拾得人侵占遺失物的，無權(quán)請求保管遺失物等支出的費(fèi)用，也無權(quán)請求權(quán)利人按照承諾履行義務(wù)。 18、如何處理相鄰流水、排水關(guān)系？第九十條 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人不得違反國家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)。 第九十二條 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)盡量避免對(duì)相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成損害；造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。19、如何處理住宅區(qū)噪聲、污染的相鄰關(guān)系？業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以

22、及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。 20、如何規(guī)范維修資金的籌集、使用與管理？第七十六條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定： （一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； （二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約； （三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員； （四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人； （五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金； （六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； （七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。 決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 第七十九條 建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資