萬科成本萬科集團(tuán)全套項(xiàng)目限額管理標(biāo)準(zhǔn)(非常全.非常)

1、 3/3萬科成本萬科集團(tuán)全套項(xiàng)目限額管理標(biāo)準(zhǔn)(非常全.非常) 萬科成本】萬科集團(tuán)全套項(xiàng)目限額管理標(biāo)準(zhǔn)（非常全.非常 實(shí)用） 限額標(biāo)準(zhǔn)制定的目的 1、本指引旨在強(qiáng)化公司項(xiàng)目前期及設(shè)計(jì)階段的成本控制；2、推進(jìn)設(shè)計(jì)階段成本管理作業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化；3、掌握可靠成本信息，保證影響成本的主要要素在設(shè)計(jì)階段控制在合理圍，挖掘成本控制的重點(diǎn)，以符合公司成本管理精細(xì)化的要求。限額標(biāo)準(zhǔn)制定的圍適用于公司所屬獨(dú)資或合資并由我司操盤項(xiàng)目，經(jīng)策委會審議確定的特殊項(xiàng)目，其限額指標(biāo)可作個案處理，不受本指引限制，以成本委員會審核的限額指標(biāo)為準(zhǔn)。本標(biāo)準(zhǔn)中的名詞定義 1、設(shè)計(jì)限額：是為了保證項(xiàng)目成果的經(jīng)濟(jì)性而制定的，是設(shè)計(jì)階段

2、相關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行控制的目標(biāo)值，項(xiàng)目限額包括成本限額設(shè)計(jì)和主要指標(biāo)的限量設(shè)計(jì)。2、建筑面積：是指GB/T503532005建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)計(jì)算的建筑面積，全國統(tǒng)一計(jì)算規(guī)則。3、裝修面積：指裝修圍的地面面積，其中陽臺、露臺和帶裝修的庭院按一半面積計(jì)算。 4、贈送面積：是指不計(jì)算容積率建筑面積或計(jì)算一半建筑面積的區(qū)域，通過外圍建筑門窗的改造能變成房間或提高有效使用面積的陽臺或露臺。贈送面積需在策委會紀(jì)要中明確，限額指標(biāo)可以分開考核。 5、項(xiàng)目檔次定位A“豪宅”指該項(xiàng)目平均售價(jià)定位為該區(qū)域中檔住宅均價(jià)200%及以上的 項(xiàng)目，且一線城市銷售單方建安成本占售價(jià)比重不超過20%，二線及其他城市銷售

3、單方建安成本占售價(jià)比重不超過25%；B “準(zhǔn)豪宅” 指該項(xiàng)目平均售價(jià)定位為該區(qū)域中檔住宅均價(jià)140%200%（含140%）的項(xiàng)目，且一線城市銷售單方建安成本占售價(jià)比重不超過30%，二線及其他城市銷售單方建安成本占售價(jià)比重不超過35%；C“中檔住宅” 指該項(xiàng)目平均售價(jià)定位為該區(qū)域中檔住宅均價(jià)80%140%（含80%）的項(xiàng)目，且銷售單方建安成本占售價(jià)比重不超過50%；D“普通住宅” 指該項(xiàng)目平均售價(jià)定位為該區(qū)域中檔住宅均價(jià)80%以下的項(xiàng)目或銷售單方建安成本占售價(jià)比重超過50%。E若售價(jià)達(dá)到上述要求，但是成本比重超標(biāo)的，應(yīng)降低一檔套用本限額指標(biāo)。項(xiàng)目檔次定位應(yīng)在土地獲取時(shí)在項(xiàng)目可行性研究階段明確。6

4、、項(xiàng)目區(qū)域分類：A一線城市包括：、中心區(qū)；B二線城市包括：、番禺、及其他省會城市的中心區(qū)及一線城市的非中心區(qū)項(xiàng)目；C其他城市包括：、及二線城市的非中心區(qū)項(xiàng)目。7、限額指標(biāo)均為上限。限額標(biāo)準(zhǔn)主導(dǎo)及參與部門策劃設(shè)計(jì)中心、成本管理部、項(xiàng)目公司（部）、精裝修景觀項(xiàng)目部、營銷中心（商業(yè)地產(chǎn)中心）、地產(chǎn)財(cái)務(wù)部、發(fā)展部各部門在限額管理中分別承擔(dān)得職責(zé)策劃.設(shè)計(jì)中心.成本管理部.精裝修.景觀.項(xiàng)目部1、成本管理部參與制定及 修訂項(xiàng)目的限額成本管理指標(biāo)，監(jiān)督并統(tǒng)計(jì)限額成本的執(zhí)行情況；2、策劃設(shè)計(jì)中心組織制定及修訂限額設(shè)計(jì)指標(biāo)，并協(xié)助第二階段成本目標(biāo)下達(dá)限額設(shè)計(jì)指標(biāo)；針對具體項(xiàng)目的限額指標(biāo)進(jìn)行復(fù)核，監(jiān)督限額設(shè)計(jì)的

5、實(shí)施。3、精裝修景觀項(xiàng)目部參與制定及修訂公共部位裝修、景觀工程、樣板房等限額指標(biāo)，監(jiān)督相關(guān)限額設(shè)計(jì)的實(shí)施。4.營銷中心協(xié)助統(tǒng)計(jì)營銷費(fèi)用相關(guān)數(shù)據(jù)，并參與營銷費(fèi)用限額指標(biāo)的制定及修訂。5.城市公司設(shè)計(jì)部為限額設(shè)計(jì)的最終實(shí)施部門，在策劃設(shè)計(jì)中心授權(quán)圍，落實(shí)下達(dá)的限額設(shè)計(jì)指標(biāo)，在限額圍指導(dǎo)設(shè)計(jì)，負(fù)責(zé)對設(shè)計(jì)單位及設(shè)計(jì)成果的考核。6.城市成本管理部 1、根據(jù)設(shè)計(jì)成果復(fù)核限額設(shè)計(jì)指標(biāo)是否在圍，并及時(shí)反饋到設(shè)計(jì)主責(zé)部門及設(shè)計(jì)管理部門；2、收集統(tǒng)計(jì)所屬圍項(xiàng)目的設(shè)計(jì)指標(biāo)，并按照要求及時(shí)反饋到總部成本管理部。7.發(fā)展部在可行性研究報(bào)告中要求相關(guān)部門明確項(xiàng)目檔次定位（豪宅、準(zhǔn)豪宅、中檔住宅、普通住宅）、售價(jià)、項(xiàng)目區(qū)域

6、分類。限額標(biāo)準(zhǔn)工作程序1 項(xiàng)目限額容及圍包括成本限額和主要指標(biāo)的限量控制，容見附表1。2 制定限額指標(biāo)：通過分析我司項(xiàng)目的指標(biāo)，并與同行的限額設(shè)計(jì)指標(biāo)對比，制定適合于我司的限額成本指標(biāo)。2.1設(shè)計(jì)費(fèi)限額本指標(biāo)為項(xiàng)目達(dá)到交付要求及銷售推廣而發(fā)生的設(shè)計(jì)與設(shè)計(jì)相關(guān)的 費(fèi)用的限額。其中包括的容為含規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、總平環(huán)境設(shè)計(jì)、室設(shè)計(jì)（含公共部位、會所、樣板房裝修）、專 項(xiàng)設(shè)計(jì)（含基坑支護(hù)、人工濕地、特殊水景、人防工程、燃?xì)夤こ?、幕墻、鋁合金、鋼結(jié)構(gòu)、標(biāo)識系統(tǒng)、智能化、室燈光設(shè)計(jì)、燈光及泛光照明、變配電及專線、結(jié)構(gòu)檢測等）、審圖及專業(yè)設(shè)計(jì)顧問等費(fèi)用。精裝交樓及臨時(shí)搭建的售樓處設(shè)計(jì)費(fèi)不在本設(shè)計(jì)費(fèi)限額圍

7、。住宅設(shè)計(jì)費(fèi)限額適用于住宅項(xiàng)目（含局部街鋪、底層商業(yè)、獨(dú)立會所等），寫字樓設(shè)計(jì)費(fèi)適用于一般公建項(xiàng)目（含局部街鋪、社區(qū)商業(yè)、底層商業(yè)等）。備注：（1）參照勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、我司設(shè)計(jì)費(fèi)統(tǒng)計(jì)及對標(biāo)單位設(shè)計(jì)費(fèi)統(tǒng)計(jì)。（2）策劃設(shè)計(jì)中心作為設(shè)計(jì)管理主責(zé)部門，負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)費(fèi)管理的總協(xié)調(diào)，設(shè)計(jì)費(fèi)使用出現(xiàn)分歧的由策劃設(shè)計(jì)中心或其授權(quán)部門解決，設(shè)計(jì)費(fèi)超限額或目標(biāo)的需由該項(xiàng)目設(shè)計(jì)主責(zé)部門按照相關(guān)流程報(bào)批。設(shè)計(jì)費(fèi)有多個主責(zé)部門的，由策劃設(shè)計(jì)中心牽頭，相關(guān)部門聯(lián)合會簽。（3）為了確保項(xiàng)目的設(shè)計(jì)費(fèi)計(jì)費(fèi)基數(shù)的唯一性及嚴(yán)肅性，設(shè)計(jì)費(fèi)取費(fèi)基數(shù)為容積率面積+地面核增面積+地下室面積。其中核增面積及地下室面積之和不超過容積率面積的25

8、%，若超過25%，設(shè)計(jì)費(fèi)計(jì)算面積按照容積率面積的1.25計(jì)算。（4）精裝修設(shè)計(jì)費(fèi)含在精裝修總限額成本，由精裝修主責(zé)部門負(fù)責(zé)管理，精裝總設(shè)計(jì)費(fèi)不宜超過精裝總成本的4%。（5）星級酒店、地標(biāo)建筑建議另行報(bào)批。（6）綠色咨詢費(fèi)不超過30萬元/項(xiàng)目，建議控制在20萬元/項(xiàng)目以。營銷費(fèi)用限額：本指標(biāo)為項(xiàng)目為了銷售而發(fā)生的各類費(fèi)用，包括營銷管理費(fèi)、 營銷推廣費(fèi)、賣場營造費(fèi)、中介銷售代理費(fèi)、物業(yè)管理及客戶服務(wù)等相關(guān)費(fèi)用。營銷費(fèi)用計(jì)算以銷售收入為基數(shù)。備注：（1）項(xiàng)目由營銷中心負(fù)責(zé)營銷費(fèi)總協(xié)調(diào)，進(jìn)入的新區(qū)域（城市）由營銷中心配合，項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)總協(xié)調(diào)，已經(jīng)進(jìn)入的區(qū)域由城市公司負(fù)責(zé)其圍的營銷費(fèi)用總協(xié)調(diào)。（2）計(jì)費(fèi)

9、基礎(chǔ)為銷售項(xiàng)目第二階段成本目標(biāo)及盈利分析測算中的銷售收入，不受實(shí)際銷售收入增加影響。持有物業(yè)及保障性住房不計(jì)算營銷費(fèi)用，物業(yè)管理及客戶服務(wù)等相關(guān)費(fèi)用單計(jì)。（3）物業(yè)管理前期介入費(fèi)列入總營銷費(fèi)用控制，本容與當(dāng)前成本目標(biāo)體系中的“銷售費(fèi)用”容一致。鋼筋、混凝土限量設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)：由于鋼筋及混凝土指標(biāo)是相互關(guān)聯(lián)的，因此將兩個指標(biāo)作為一個整體考慮，以下各項(xiàng)指標(biāo)均以“建筑面積”為基數(shù)，即采用GB/T503532005建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)計(jì)算的建筑面積。（1）整體地下室指標(biāo)：根據(jù)其特征，在指標(biāo)下達(dá)時(shí)分為三項(xiàng)指標(biāo)：擴(kuò)下室、人防地下室及塔樓地下室，裙樓地下室可以參考擴(kuò)下室，因?yàn)槠渖喜拷ㄖζ溆绊戄^小。備注：（1）

10、策劃設(shè)計(jì)中心為設(shè)計(jì)管理部門，負(fù)責(zé)對鋼筋及混凝土限額指標(biāo)的總協(xié)調(diào)，并為項(xiàng)目公司（項(xiàng)目部）提供專業(yè)指導(dǎo)，并在成本目標(biāo)下達(dá)時(shí)提供專業(yè)意見。（2）地下部分限額的圍：A）無地下室結(jié)構(gòu)：樁基礎(chǔ)以上，含基礎(chǔ)連系梁等，混凝土不含基礎(chǔ)墊層量。B）地下室部分：樁基承臺及以上，地下室天然基礎(chǔ)或筏板基礎(chǔ)及以上，地下室頂板及 以下。限額指標(biāo)不含承臺及地下室或筏板底板墊層混凝土、不含地下室水池（現(xiàn)澆鋼筋砼水池等）鋼筋及混凝土。（3）該限額指標(biāo)制定前提為：基礎(chǔ)類型為樁基礎(chǔ)，地下室底板為基礎(chǔ)承臺、底梁及底板的結(jié)構(gòu)形式，地下水位同埋深，頂板覆土以1.5米以為宜。若確定為筏板基礎(chǔ)或其他情形的，根據(jù)實(shí)際情況可在第二階段成本目標(biāo)下達(dá)限額指標(biāo)時(shí)做適當(dāng) 調(diào)整。（4）消防車道區(qū)域的調(diào)整方法：按照地下室頂板上消防車道區(qū)域的面積，鋼筋增加10kg/平米,砼增加0.1立方/平米。（5）塔樓部分地下室，地上結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換對其指標(biāo)影響較大，不轉(zhuǎn)換按照80米、80米以上分類鋼筋按130kg/平米和140kg/平米，全轉(zhuǎn)換按照80米、80米以上分類鋼筋按160kg/平米和170kg/平米控制。（6）人防地下室在塔樓投影下的，鋼筋指標(biāo)上限為180kg/平米。（7）地下室經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)應(yīng)同時(shí)評估地下室停車位停車效率與主材用量。地下室面積含設(shè)備房面積，但扣除贈送業(yè)主的面積+規(guī)劃要求的自行車位或可抵扣汽車位的摩托車位面積。A）人防地下室及塔