房地產(chǎn)常用法律知識

1、房地產(chǎn)常用法律知識 講師 劉智林助理 劉 凱引子三角房產(chǎn)產(chǎn)之爭三角房產(chǎn)產(chǎn)之爭請觀看視視頻問題題您認為這這套房子子應(yīng)該屬屬于誰？是屬于于張家還還是屬于于王家？為什么么？劉寶發(fā)把把房子抵抵押給胡胡連喜,經(jīng)過劉寶寶發(fā)同意意后，胡胡連喜把把房子抵抵押給王王恩銘，法律程程序上存存在什么么瑕疵？劉寶發(fā)是是一房兩兩賣嗎？問題題您覺得處處理這個個三角房房產(chǎn)的爭爭執(zhí)應(yīng)該該是依據(jù)據(jù)哪一基基本法律律來解決決？民法？合合同法？物物權(quán)法？還是是城市市房地產(chǎn)產(chǎn)管理法法？解析物權(quán)法物權(quán)變動動的公示示原則物權(quán)法第六條不不動產(chǎn)產(chǎn)物權(quán)的的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當依依照法律律規(guī)定登記。動產(chǎn)物物權(quán)的設(shè)設(shè)立和轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)應(yīng)當依照照法

2、律規(guī)規(guī)定交付。物權(quán)法物權(quán)變動動的公示示原則物權(quán)為支支配權(quán)，具有優(yōu)優(yōu)先性、排他性性、追及及性和物物權(quán)請求求權(quán)的效效力。因此，一一個物權(quán)權(quán)的變動動不能從從外部查查知，必必然有害害交易安安全。故故而民法法對于物物權(quán)的變變動設(shè)有有公示原則則和公信信原則。物權(quán)法物權(quán)變動動的公示示原則A、物權(quán)的公公示，是指物權(quán)權(quán)的享有有和變動動可取信信于社會會公眾的的外部表表現(xiàn)形式式。公示示原則，是指當當事人以以公開方方式使公公眾知曉曉物權(quán)享享有和變變動的事事實，即即物權(quán)的的享有與與變動必必須與一一定的標標志結(jié)合合起來，使第三三人能夠夠從外部部加以識識別，使使物權(quán)法法律關(guān)系系透明，不至于于危害交交易安全全。如：在房屋屋上

3、設(shè)定定抵押權(quán)權(quán)，如果果不以一一定的方方式表現(xiàn)現(xiàn)出該抵抵押權(quán)的的存在，那么不不知該抵抵押權(quán)存存在的購購買該房房屋的第第三人就就可能蒙蒙受損害害。所以以法律規(guī)規(guī)定抵押押必須辦辦理登記記。物權(quán)法物權(quán)變動動的公示示原則B、公示的的方法我我國國物權(quán)法法以登登記作作為不動動產(chǎn)物權(quán)權(quán)享有和和變動的的公示方方法、以占占有作為為物權(quán)享享有的公公示辦法法、以交交付作為為動產(chǎn)物物權(quán)變動動的公示示方法。登記：我國的的不動產(chǎn)產(chǎn)物權(quán)的的享有或或者變動動，除法法律另有有規(guī)定外外（如基基于繼承承等方式式取得動動產(chǎn)或者者不動產(chǎn)產(chǎn)的所有有權(quán)既不不存在交交付或者者登記的的問題），采取取登記要件件主義。交付：交付通通常是指指現(xiàn)實交交

4、付，及及標的物物占有的的現(xiàn)實轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，如如出賣人人將標的的物交付付給買受受人，就就是將對對物的占占有轉(zhuǎn)移移給買受受人。但但法律為為了顧及及交易的的便利，有時也也以無需需現(xiàn)實轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移占有有的觀念念交付和和擬制交交付代替替現(xiàn)實的的交付。觀念交交付包括括簡易交交付、指指示交付付和占有有改定。理論篇哪些法律律是房地地產(chǎn)業(yè)常常用的法法律？哪些法律律是房地地產(chǎn)業(yè)常常用的法法律？城市房地地產(chǎn)管理理法國土資源源法、城鄉(xiāng)規(guī)劃劃法物權(quán)法、最高人民民法院關(guān)關(guān)于審理理建筑物物區(qū)分所所有權(quán)糾糾紛案件件具體應(yīng)應(yīng)用法律律若干問問題的解解釋、最高人民民法院關(guān)關(guān)于審理理物業(yè)服服務(wù)糾紛紛案件具具體應(yīng)用用法律若若干問題題的解釋釋民法通

5、則則及其民通意見見哪些法律律是房地地產(chǎn)業(yè)常常用的法法律？合同法及其最高高人民法法院關(guān)于于適用中華人民民共和國國合同法法若干問題題解釋一一、解釋釋二侵權(quán)責任任法最高人民民法院關(guān)關(guān)于審理理商品房房買賣合合同糾紛紛案件適適用法律律若干問問題的解解釋商品房銷銷售管理理辦法、城市商品品房預(yù)售售管理辦辦法等。房地產(chǎn)法法概述A、房地產(chǎn)產(chǎn)法是調(diào)調(diào)整人們們在房地地產(chǎn)權(quán)屬屬、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)、房地地產(chǎn)交易易經(jīng)營、房地產(chǎn)產(chǎn)管理服服務(wù)、房房地產(chǎn)金金融、涉涉外房地地產(chǎn)等方方面所發(fā)發(fā)生的全全力與義義務(wù)關(guān)系系的法律律規(guī)范的的總稱;B、房地產(chǎn)產(chǎn)法德調(diào)調(diào)整對象象：土地地利用管管理關(guān)系系土土地財產(chǎn)產(chǎn)關(guān)系土土地利用用規(guī)劃關(guān)關(guān)系城城市

6、房房屋管理理關(guān)系房房屋財產(chǎn)產(chǎn)關(guān)系涉涉外房地地產(chǎn)管理理關(guān)系和和協(xié)作關(guān)關(guān)系城市房地地產(chǎn)管理理法城市房房地產(chǎn)管管理法C、房地產(chǎn)產(chǎn)法的特特征1）、調(diào)整整不動產(chǎn)產(chǎn)領(lǐng)域，其所調(diào)調(diào)整的社社會關(guān)系系比較穩(wěn)穩(wěn)固。2）、所調(diào)調(diào)整的社社會關(guān)系系嚴密置置于國家家的控制制之下。3）、房地地產(chǎn)法律律關(guān)系的的確定一一般都要要采用書書面形式式。4）、房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)的設(shè)立立、變更更、轉(zhuǎn)讓讓、和消消滅以登登記作為為要件。城市房房地產(chǎn)管管理法D、房地產(chǎn)產(chǎn)法律規(guī)規(guī)范：也也就是房房地產(chǎn)法法律淵源源1）、憲法法規(guī)范2）、房地地產(chǎn)法律律規(guī)范3）、房地地產(chǎn)行政政法律規(guī)規(guī)范4）、地方方性房地地產(chǎn)法律律規(guī)范5）、房地地產(chǎn)行政政規(guī)章6）、地方方性

7、房地地產(chǎn)規(guī)章章7）、其他他規(guī)范性性文件8）、最高高人民法法院的司司法解釋釋等指導(dǎo)導(dǎo)性文件件城市房房地產(chǎn)管管理法E、房地產(chǎn)產(chǎn)法律體體系房房地地產(chǎn)法律律的淵源源體系是是由由房地產(chǎn)產(chǎn)有關(guān)法法律、法法規(guī)、規(guī)規(guī)章等共共同組成成的有機機統(tǒng)一的的整體。除了包包括構(gòu)成成房地產(chǎn)產(chǎn)規(guī)范性性文件的的法律、法規(guī)、規(guī)章及及其他規(guī)規(guī)范性文文件之外外，還包包括各種種規(guī)范性性文件的的層級效效力及其其適用順順序。1）、房地地產(chǎn)權(quán)屬屬法律制制度2）、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)用地法法律制度度3）、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)法律制制度4）、房地地產(chǎn)交易易法律制制度5）、房地地產(chǎn)稅費費法律制制度6）、物業(yè)業(yè)管理法法律制度度7）、住房房保障法法律制度度城市房

8、地地產(chǎn)管理理法的特點A、城市房地地產(chǎn)管理理法的特點1）、維護護了我國國國有房房地產(chǎn)權(quán)權(quán)的原則則 第一一，國家家壟斷土土地出讓讓市場，即一級級市場。第二，對國有有土地實實行有償償有限期期使用制制度土地地使用權(quán)權(quán)規(guī)定了了最高年年限。居居70年，工50年，教科科文衛(wèi)體體50年，商旅旅娛40年，綜合合其他50年。第三三，對國國有土地地使用范范圍和用用途實行行限制，地上開開發(fā)，無無權(quán)開發(fā)發(fā)地下資資源，改改變用途途就調(diào)整整出讓金金。第四四，出讓讓和轉(zhuǎn)讓讓都得登登記，辦辦證。第第五，國國家在特特殊情況況下，根根據(jù)公共共利益之之需要，可以在在對土地地使用者者做相應(yīng)應(yīng)補償后后提前收收回土地地使用權(quán)權(quán)。城市房地地

9、產(chǎn)管理理法的特點2）、建立立了系統(tǒng)統(tǒng)的房地地產(chǎn)管理理制度五項房地地產(chǎn)管理理制度：國有土土地有償償有限期期使用制制度、房房地產(chǎn)價價格評估估制度、房地產(chǎn)產(chǎn)成交價價格申報報制度、房地產(chǎn)產(chǎn)評估人人員資格格認證制制度、土土地使用用權(quán)和房房屋所有有權(quán)登記記發(fā)證制制度五種登記記備案制制度：房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)及房地地產(chǎn)中介介服務(wù)的的機構(gòu)的的設(shè)立登登記（房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)尚需向向有關(guān)部部門備案案）、商商品房預(yù)預(yù)售合同同的登記記備案制制度、房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、抵抵押或變變更時房房地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬登記記制度、房屋租租賃合同同的登記記備案制制度、土土地所有有權(quán)、房房屋所有有權(quán)的取取得登記記制度。五種證書書：土地地使用權(quán)權(quán)證

10、書、房屋所所有權(quán)證證書、房房地合一一的房地地產(chǎn)權(quán)證證書、房房地產(chǎn)評評估師資資格證書書、商品品房預(yù)售售許可證證書。城市房地地產(chǎn)管理理法的特點3）、確立立了房地地產(chǎn)市場場調(diào)節(jié)機機制第第一，在房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)登登記設(shè)立立方面，該審核核制為登登記制，第二，在價格格管理以以市場價價格為主主，政府府將基準準地價、標定地地價和各各類房屋屋的重置置價格定定期確定定并公開開。第三三，土地地使用權(quán)權(quán)的取得得方式上上，保留留出讓和和劃撥雙雙軌制。出讓規(guī)規(guī)定了拍拍賣、招招標和協(xié)協(xié)議。但但是對那那些明顯顯具有經(jīng)經(jīng)營目的的、回報報率高、投資回回收期較較短的商商業(yè)、旅旅游娛樂樂和豪華華住宅用用地，則則規(guī)定只只要有條條件，

11、必必須采取取拍賣和和招標方方式。城市房地地產(chǎn)管理理法的特點4）、對房房地產(chǎn)炒炒賣投機機行為進進行了限限制房地產(chǎn)炒炒賣投機機行為是是指房地地產(chǎn)購買買人取得得土地使使用權(quán)或或房屋所所有權(quán)，并不是是為了自自己消費費，而是是期望通通過轉(zhuǎn)手手倒賣獲獲取暴利利的行為為。我國國城市房地地產(chǎn)管理理法借鑒國外外以及港港澳臺地地區(qū)的限限制房地地產(chǎn)炒賣賣投機行行為的經(jīng)經(jīng)驗，結(jié)結(jié)合我國國的具體體情況，制定了了抑制房房地產(chǎn)炒炒賣的六六項具體體措施城市房地地產(chǎn)管理理法的特點第一，規(guī)規(guī)定土地地使用權(quán)權(quán)出讓必必須由市市縣人民民政府有有計劃、有步驟驟地進行行，必須須符合土土地利用用的總體體規(guī)劃、城市規(guī)規(guī)劃和年年度建設(shè)設(shè)用地規(guī)規(guī)

12、劃。第第二、對對土地使使用權(quán)出出讓價格格進行管管理，規(guī)規(guī)定了房房地產(chǎn)價價格評估估制度，確定基基準地價價。第三三，加強強以劃撥撥方式取取得土地地使用權(quán)權(quán)交易行行為的管管理?；蚧蚪煌恋氐爻鲎尳鸾鸹蛘咄镣恋厥找嬉嫔侠U國國家，第第四，對對已經(jīng)受受讓的土土地必須須按合同同期限抓抓緊開發(fā)發(fā)利用。期滿一一年未動動工開發(fā)發(fā)，征收收相當于于土地出出讓金20%以下的土土地閑置置費；滿滿2年未動工工開發(fā)的的，可以以無償收收回土地地使用權(quán)權(quán)。第五五，規(guī)定定對房地地產(chǎn)的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓必須須達到一一定的的的投資額額或符合合一定的的條件，否則轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓行為為無效。出讓方方式獲得得土地的的，按約約已經(jīng)支支付全部部的土地地使用權(quán)權(quán)出讓金金

13、并取得得土地使使用權(quán)證證書，還還需按合合同約定定完成投投資，屬屬于房屋屋建設(shè)工工程，完完成開發(fā)發(fā)投資總總額的25%以上；屬屬于成片片開發(fā)土土地的，需形成成工業(yè)用用地和其其他建設(shè)設(shè)用地的的條件。城市房地地產(chǎn)管理理法的特點對商品房房預(yù)售條條件也做做了嚴格格規(guī)定：第一、已已經(jīng)交付付全部土土地出讓讓金，取取得土地地使用權(quán)權(quán)證書；第二、持持有建設(shè)設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可可證；第三、按按提供預(yù)預(yù)售的商商品房計計算，投投入開發(fā)發(fā)建設(shè)的的資金達達到工程程建設(shè)總總投資的的25%以上，并并已確定定施工進進度和竣竣工交付付日期；第四、向向房管部部門辦理理預(yù)售登登記，取取得商商品房預(yù)預(yù)售許可可證明。城市房地地產(chǎn)管理理法的特點

14、5）、保護護房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的的公平競競爭第一，不不分所有有制形式式進行劃劃分，一一視同仁仁，公平平對待。第二，對對外商投投資房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)，規(guī)定了了與國內(nèi)內(nèi)企業(yè)具具有同等等的法律律地位。城市房地地產(chǎn)管理理法立法過程程中有爭爭議的問問題B、房地產(chǎn)產(chǎn)立法過過程中若若干有爭爭議的問問題1）、關(guān)于于房地產(chǎn)產(chǎn)的管理理體制問問題現(xiàn)現(xiàn)行行是房地地分管共共識是房房地產(chǎn)統(tǒng)統(tǒng)管開開放放城市由由一個房房地產(chǎn)管管理部門門統(tǒng)管2）、關(guān)于于集體所所有的土土地能否否出讓的的問題1988年4月七屆全全國人大大第一次次會議通通過的憲憲法修正正案規(guī)定定，土地的使使用權(quán)可可以依照照法律規(guī)規(guī)定轉(zhuǎn)讓讓1988年12月七屆全全國人大大

15、常委會會第五次次會議通通過的關(guān)關(guān)于修改改土地管管理法德德規(guī)定，明確規(guī)定定集體所所有的土土地的使使用權(quán)可可以依法法轉(zhuǎn)讓。集體所所有土地地的所有有權(quán)，包包含對土土地的使使用權(quán)、收益權(quán)權(quán)、處分分權(quán)，理理應(yīng)由所所有權(quán)人人出讓。另一種認認為：本本法應(yīng)當當確定集集體所有有的土地地不能用用于房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)，因為為我國十十四屆三三中全會會精神是是我國地地少人多多我們必必須十分分珍惜合合理使用用土地資資源，法律采納納后一意意見城市房地地產(chǎn)管理理法第九條規(guī)規(guī)定：城城市規(guī)劃劃區(qū)內(nèi)的的集體所所有的土土地，經(jīng)經(jīng)依法征征用為國國有土地地后，該該國有土土地的使使用權(quán)方方可有權(quán)權(quán)出讓。法律之之間存在在矛盾。城市房地地產(chǎn)管理理

16、法立法過程程中有爭爭議的問問題3、關(guān)于土土地使用用權(quán)的出出讓方式式問題拍拍賣招招標標協(xié)協(xié)議立法時有有人建議議取消協(xié)協(xié)議方式式，因為為容易導(dǎo)導(dǎo)致腐敗敗。但是是立法還還是采用用了三種種方式并并存。城市房地地產(chǎn)管理理法第十三條條土地地使用權(quán)權(quán)出讓，可以采采取拍賣賣、招標標或者雙雙方協(xié)議議的方式式。商商業(yè)、旅旅游、娛娛樂和豪豪華住宅宅用地，有條件件的，必必須采取取拍賣、招標方方式；沒沒有條件件，不能能采取拍拍賣、招招標方式式的，可可以采取取雙方協(xié)協(xié)議的方方式。采采取雙雙方協(xié)議議方式出出讓土地地使用權(quán)權(quán)的出讓讓金不得得低于按按國家規(guī)規(guī)定所確確定的最最低價。4）、關(guān)于于私有房房屋用地地是否規(guī)規(guī)定視為為劃撥

17、方方式的問問題既不能劃劃撥，也也不能出出讓，也也無需補補交土地地出讓金金5）、關(guān)于于出讓方方式取得得的土地地使用權(quán)權(quán)期滿后后該土地地的地上上物如何何處理的的問題：一種意意見是地地上建筑筑物同土土地使用用權(quán)由國國家無償償收回，另一種種意見是是給予一一定的補補償?，F(xiàn)現(xiàn)行法律律沒有具具體規(guī)定定。6）、關(guān)于于預(yù)購商商品房再再轉(zhuǎn)讓的的問題。城市房地地產(chǎn)管理理法第四十六六條商商品房預(yù)預(yù)售的，商品房房預(yù)購人人將購買買的未竣竣工的預(yù)預(yù)售商品品房再行行轉(zhuǎn)讓的的問題，由國務(wù)務(wù)院規(guī)定定。城市房地地產(chǎn)管理理法立法過程程中有爭爭議的問問題7）、關(guān)于于房屋租租賃是否否登記備備案的問問題。城市房地地產(chǎn)管理理法規(guī)定了房房屋租

18、賃賃登記制制度。司司法實踐踐中全國國各地運運作不一一致。8）、關(guān)于于房地產(chǎn)產(chǎn)登記發(fā)發(fā)證問題題合合二為一一由一個個部門頒頒發(fā)證件件，房房隨隨地走維維持不變變 土地地管理部部門審核核 縣級級以上人人民政府府頒發(fā)土土地使用用權(quán)證書書由由房產(chǎn)管管理部門門頒發(fā)房房產(chǎn)證書書。開發(fā)發(fā)城市是是兩證合合一一個個部門管管理房地地。9）、關(guān)于于房地產(chǎn)產(chǎn)法的名名稱問題題城市房地地產(chǎn)管理理法？房房地產(chǎn)產(chǎn)管理法法 ？房房地產(chǎn)產(chǎn)法？房房地產(chǎn)交交易法？房房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營法法？城市房地地產(chǎn)管理理法立法過程程中有爭爭議的問問題物權(quán)法物權(quán)，是是指權(quán)利利人依法法對特定定的物享享有直接接支配和和排他的的權(quán)利，包括所所有權(quán)、用益物物權(quán)

19、和擔擔保物權(quán)權(quán)。物權(quán)法2007年3月16日審議通通過，2007年10月1日出臺。合同法強調(diào)任意意主義，物權(quán)法強調(diào)的是是法定主主義。房地產(chǎn)法法與物權(quán)權(quán)法的區(qū)區(qū)別1）、調(diào)整整對象不不同平平等主主體財產(chǎn)產(chǎn)關(guān)系橫橫向與與縱向關(guān)關(guān)系2）、調(diào)整整方法不不同平平等、等等價、自自愿、有有償任任意意性規(guī)范范強強制性性規(guī)范不不等等價、無無償3）、主體體地位不不同主主體地地位平等等經(jīng)經(jīng)濟濟關(guān)系平平等管管理關(guān)關(guān)系不平平等4）、爭議議解決制制度不同同物物權(quán)屬于于民事爭爭議違違反房房地產(chǎn)法法還有屬屬于行政政爭議房地產(chǎn)法法與物權(quán)權(quán)法的聯(lián)聯(lián)系1)、特別法法與一般般法的關(guān)關(guān)系就就土地調(diào)調(diào)整和房房屋等不不動產(chǎn)適適用房地地產(chǎn)法2）

20、、舊法法與新法法的關(guān)系系物權(quán)法屬屬于屬于于新法城市房地地產(chǎn)管理理法根據(jù)物權(quán)法做出的調(diào)調(diào)整和修修改1）、房地地產(chǎn)登記記管理體體制物權(quán)法第十條不不動產(chǎn)產(chǎn)登記，由不動動產(chǎn)所在在地的登登記機構(gòu)構(gòu)辦理。國家家對不動動產(chǎn)實行行統(tǒng)一登登記制度度。統(tǒng)一一登記的的范圍、登記機機構(gòu)和登登記辦法法，由法法律、行行政法規(guī)規(guī)規(guī)定。物權(quán)法確立了房地產(chǎn)統(tǒng)統(tǒng)一登記記制度。城市房地地產(chǎn)管理理法第六十一一條以以出讓或或者劃撥撥方式取取得土地地使用權(quán)權(quán)，應(yīng)當當向縣級級以上地地方人民民政府土土地管理理部門申申請登記記，經(jīng)縣縣級以上上地方人人民政府府土地管管理部門門核實，由同級級人民政政府頒發(fā)發(fā)土地使使用權(quán)證證書。城市房地地產(chǎn)管理理法

21、根據(jù)物權(quán)法做出的調(diào)調(diào)整和修修改在依法取取得的房房地產(chǎn)開開發(fā)用地地上建成成房屋的的，應(yīng)當當憑土地地使用權(quán)權(quán)證書向向縣級以以上地方方人民政政府房產(chǎn)產(chǎn)管理部部門申請請登記，由縣級級以上地地方人民民政府房房產(chǎn)管理理部門核核實并頒頒發(fā)房屋屋所有權(quán)權(quán)證書。房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓或者變變更時，應(yīng)當向向縣級以以上地方方人民政政府房產(chǎn)產(chǎn)管理部部門申請請房產(chǎn)變變更登記記，并憑憑變更后后的房屋屋所有權(quán)權(quán)證書向向同級人人民政府府土地管管理部門門申請土土地使用用權(quán)變更更登記，經(jīng)同級級人民政政府土地地管理部部門核實實，由同同級人民民政府更更換或者者更改土土地使用用權(quán)證書書。法法律另另有規(guī)定定的，依依照有關(guān)關(guān)法律的的規(guī)定辦辦理。城

22、市房地地產(chǎn)管理理法根據(jù)物權(quán)法做出的調(diào)調(diào)整和修修改城市房地地產(chǎn)管理理法第六十三三條經(jīng)經(jīng)省、自自治區(qū)、直轄市市人民政政府確定定，縣級級以上地地方人民民政府由由一個部部門統(tǒng)一一負責房房產(chǎn)管理理和土地地管理工工作的，可以制制作、頒頒發(fā)統(tǒng)一一的房地地產(chǎn)權(quán)證證書，依依照本法法第六十十一條的的規(guī)定，將房屋屋的所有有權(quán)和該該房屋占占用范圍圍內(nèi)的土土地使用用權(quán)的確確認和變變更，分分別載入入房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書書。房地產(chǎn)法法確立的的房地產(chǎn)產(chǎn)登記體體制是房地分管管和房地地統(tǒng)管兩兩種模式式從從房地地產(chǎn)分別別登記到到統(tǒng)一登登記，還還需要慢慢慢等待待。城市房地地產(chǎn)管理理法根據(jù)物權(quán)法做出的調(diào)調(diào)整和修修改2）、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)用地的

23、的土地使使用權(quán)的的稱謂物權(quán)法第一百三三十五條條建設(shè)設(shè)用地使使用權(quán)人人依法對對國家所所有的土土地享有有占有、使用和和收益的的權(quán)利，有權(quán)利利用該土土地建造造建筑物物、構(gòu)筑筑物及其其附屬設(shè)設(shè)施。1995年1月1日城市房地地產(chǎn)管理理法第二條第第三款規(guī)規(guī)定：本本法所稱稱房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)，是指在在依據(jù)本本法取得得國有土土地使用用權(quán)的土土地上進進行基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施、房屋建建設(shè)的行行為。2007年10月1日，物權(quán)權(quán)法頒布布后，建設(shè)用地地使用權(quán)權(quán)的概念將將取代國有土地地使用權(quán)權(quán)的概念。城市房地地產(chǎn)管理理法根據(jù)物權(quán)法做出的調(diào)調(diào)整和修修改3）、征收收與征用用物權(quán)法第四十二二條為為了公共共利益的的需要，依照法法律規(guī)定定的權(quán)限限

24、和程序序可以征征收集體體所有的的土地和和單位、個人的的房屋及及其他不不動產(chǎn)。征收集集體所有有的土地地，應(yīng)當當依法足足額支付付土地補補償費、安置補補助費、地上附附著物和和青苗的的補償費費等費用用，安排排被征地地農(nóng)民的的社會保保障費用用，保障障被征地地農(nóng)民的的生活，維護被被征地農(nóng)農(nóng)民的合合法權(quán)益益。征收收單位、個人的的房屋及及其他不不動產(chǎn)，應(yīng)當依依法給予予拆遷補補償，維維護被征征收人的的合法權(quán)權(quán)益;征收個人人住宅的的，還應(yīng)應(yīng)當保障障被征收收人的居居住條件件。任何何單位和和個人不不得貪污污、挪用用、私分分、截留留、拖欠欠征收補補償費等等費用。這是征收收。城市房地地產(chǎn)管理理法根據(jù)物權(quán)法做出的調(diào)調(diào)整和修

25、修改第四十四四條因因搶險、救災(zāi)等等緊急需需要，依依照法律律規(guī)定的的權(quán)限和和程序可可以征用用單位、個人的的不動產(chǎn)產(chǎn)或者動動產(chǎn)。被被征用的的不動產(chǎn)產(chǎn)或者動動產(chǎn)使用用后，應(yīng)應(yīng)當返還還被征用用人。單單位、個個人的不不動產(chǎn)或或者動產(chǎn)產(chǎn)被征用用或者征征用后毀毀損、滅滅失的，應(yīng)當給給予補償償。這是是征用。城市房地地產(chǎn)管理理法第六條為為了公公共利益益的需要要，國家家可以征征收國有有土地上上單位和和個人的的房屋，并依法法給予拆拆遷補償償，維護護被征收收人的合合法權(quán)益益；征收收個人住住宅的，還應(yīng)當當保障被被征收人人的居住住條件。具體辦辦法由國國務(wù)院規(guī)規(guī)定。第九條城城市規(guī)規(guī)劃區(qū)內(nèi)內(nèi)的集體體所有的的土地，經(jīng)依法法征用

26、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為國有有土地后后，該幅幅國有土土地的使使用權(quán)方方可有償償出讓。城市房屋屋拆遷管管理條例例、房地地產(chǎn)法規(guī)規(guī)定的征征用與拆拆遷制度度實際上上就是物物權(quán)法上上所說的的征收制制度。第六條是是為了適適用物權(quán)權(quán)法后面面在2007年城市房地地產(chǎn)管理理法修改時加加的。城市房地地產(chǎn)管理理法根據(jù)物權(quán)法做出的調(diào)調(diào)整和修修改實踐篇我公司運運作中的的常見法法律問題題關(guān)于政府府向企業(yè)業(yè)攤派和和工程立立項的依依據(jù)問題題H市為提升升城市品品位，改改造城市市環(huán)境，決定實實施亮化化美化工工程，w房地產(chǎn)集集團開發(fā)發(fā)的W國際剛好好位于亮亮化美化化范圍內(nèi)內(nèi)，城市市改造指指揮部要要求W集團承擔擔亮化和和美化工工程費用用，該工工程費用

27、用總造價價預(yù)算42萬元，經(jīng)經(jīng)W集團下屬屬市內(nèi)項項目部與與城市改改造指揮揮部洽談?wù)?，同意意繳納8萬元，其其市內(nèi)項項目部將將工程立立項上報報決策專專業(yè)委員員會審議議。問題：1、如果您您是項目目部負責責人，您您會決定定立項嗎嗎？2、如果您您是決策策委員會會委員，您會表表決同意意嗎？實踐篇3、你認為為W集團應(yīng)該該承擔這這筆費用用嗎？為為什么？有關(guān)商品品房規(guī)劃劃設(shè)計變變更的問問題案例：根根據(jù)W房地產(chǎn)集集團出示示的世外桃源源小區(qū)平平面圖，王先生生購買的的商品房房正前方方是小區(qū)區(qū)景觀花花園，但但是，到到了交房房時，王王先生才才發(fā)現(xiàn)所所購商品品房之前前10多米處是是一幢25層的高層層建筑，而小區(qū)區(qū)景觀花花園也

28、不不知去向向。王先先生于是是和開發(fā)發(fā)商協(xié)商商，要求求開發(fā)商商給予賠賠償，因因為前方方15層的高層層建筑影影響了王王先生住住房的采采光，而而且由于于所謂的的景觀花花園的存存在王先先生所購購商品房房的房價價也比小小區(qū)內(nèi)的的其他房房屋要高高。開發(fā)發(fā)商稱規(guī)規(guī)劃設(shè)計計變更后后沒有及及時通知知王先生生是自己己違約，但規(guī)劃劃設(shè)計變變更是經(jīng)經(jīng)規(guī)劃部部門批準準、設(shè)計計單位同同意的，王先生生如果不不愿意接接受可以以退房，可以退退還給他他們購房房款并按按銀行同同期貸款款利息支支付利息息損失。該小區(qū)區(qū)開發(fā)歷歷經(jīng)兩年年，此時時房價比比兩年前前已上漲漲了許多多，王先先生等購購房者當當然不同同意退房房。具體法律律分析對商品

29、房房規(guī)劃、設(shè)計變變更的流流程及開開發(fā)商的的法律責責任，目目前只有有建設(shè)部部2001年6月1日起施行行的商品房銷銷售管理理辦法作出規(guī)定定，該法法第24條規(guī)定：“房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)應(yīng)應(yīng)當按照照批準的的規(guī)劃、設(shè)計建建設(shè)商品房。商商品房銷銷售后，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)不得得擅自變變更規(guī)劃劃、設(shè)計計。經(jīng)規(guī)規(guī)劃部門門批準的的規(guī)劃變變更、設(shè)設(shè)計單位位同意的的設(shè)計變變更導(dǎo)致致商品房房的結(jié)構(gòu)構(gòu)型式、戶型、空間尺尺寸、朝朝向變化化，以及及出現(xiàn)合合同當事事人約定定的其他他影響商商品房質(zhì)質(zhì)量或者者使用功功能情形形的，房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)應(yīng)當在在變更確確立之日日起日內(nèi)，書面通通知買受受人。買買受人有有權(quán)在通通知到達達之日起

30、起日日內(nèi)做出出是否退退房的書書面答復(fù)復(fù)。買受受人在通通知到達達之日起起日日內(nèi)未作作書面答答復(fù)的，視同接接受規(guī)劃劃、設(shè)計計變更以以及由此此引起的的房價款款的變更更。房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)未未在規(guī)定定時限內(nèi)通知知買受人人的，買買受人有有權(quán)退房房；買受受人退房房的，由由房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)承擔擔違約責責任?！边@一規(guī)定定對開發(fā)發(fā)商于十十分有利利的，由由于開發(fā)發(fā)商掌握握變更規(guī)規(guī)劃、設(shè)設(shè)計的主主動權(quán)，在開發(fā)發(fā)商呈報報變更申申請手續(xù)續(xù)以后，開發(fā)商商即可以以獲得規(guī)規(guī)劃部門門的審批批同意而而對商品品房的部部分規(guī)劃劃、設(shè)計計作相應(yīng)應(yīng)變更。在這一一環(huán)節(jié)，購房者者往往無無法阻止止開發(fā)商商變更規(guī)規(guī)劃、設(shè)設(shè)計的行行為。具體法律

31、律分析如果王先先生和W房地產(chǎn)集集團簽訂訂的購房房合同對對規(guī)劃、設(shè)計變變更等內(nèi)內(nèi)容沒有有作出特特別約定定的話，面對開開發(fā)商單單方面擅擅自變更更購房合合同內(nèi)容容的情況況，王先先生只能能在退房房與不退退房當中中作出選選擇：第第一，王王先生如如不愿意意接受規(guī)規(guī)劃設(shè)計計變更后后的商品品房，只只能解除除合同，要求退退還已付付款并賠賠償利息息損失。第第二，王先生生如果接接受變更更，可同同時向開開發(fā)商主主張賠償償損失。根據(jù)合同法的規(guī)定，當事人人一方不不履行合合同義務(wù)務(wù)或者履履行合同同義務(wù)不不符合約約定的，應(yīng)當承承擔繼續(xù)續(xù)履行、采取補補救措施施或者賠賠償損失失等違約約責任。具體法律律分析本案中，W集團單方方面擅

32、自自變更合合同內(nèi)容容已構(gòu)成成違約，所以王王先生等等人有權(quán)權(quán)要求開開發(fā)商承承擔違約約責任。違約責責任一般般包括要要求支付付違約金金、賠償償損失等等形式，本案如如合同中中沒有約約定具體體的違約約金支付付方式，那么王王先生只只能要求求賠償損損失。賠賠償損失失的范圍圍包括李李先生等等人因購購買前面面是花園園的房屋屋而多支支付的房房價，以以及因房房屋前面面變更成成高層樓樓房影響響房屋采采光所造造成的損損失。因因采光影影響受到到的損失失沒有具具體的計計算標準準，所以以，此部部分損失失賠償即即使能得得到支持持，額度度也可能能會比較較少。優(yōu)先購買買權(quán)的期期限問題題關(guān)于出租租人提前前通知承承租人行行使優(yōu)先先購買

33、權(quán)權(quán)的期限限的問題題。該問問題的發(fā)發(fā)生實質(zhì)質(zhì)上是當當事雙方方就出租租人要出出賣租賃賃房屋時時，應(yīng)當當在出賣賣之前的的多長時時間內(nèi)通通知承租租人屬于于合理期期限。到到底多長長時間是是合理的的呢？優(yōu)先購買買權(quán)的期期限問題題所謂房屋屋承租人人的優(yōu)先先購買權(quán)權(quán)，是指指在房屋屋租賃關(guān)關(guān)系中，承租人人按照法法律規(guī)定定所享有有的、在在出租人人出賣租租賃房屋屋給第三三人時，承租人人得以同同等條件件優(yōu)先于于他人而而購買的的權(quán)利。該優(yōu)先先權(quán)的法法律規(guī)定定有優(yōu)先購買買權(quán)的期期限問題題1.合同法第二百三三十條“出租人人出賣租租賃房屋屋的，應(yīng)應(yīng) 當在在出賣之之前的合合理期限限內(nèi)通知知承租人人，承租租人享有有在同等等條件

34、下下優(yōu)先購購買的權(quán)權(quán)利?！?.國務(wù)院城市私有有房屋管管理條例例第十一條條規(guī)定賣賣；“房房屋所有有人出賣賣出租房房屋，須須提前三個月通知承租租人，在在同等條條件下，承租人人有優(yōu)先先購買權(quán)權(quán)。優(yōu)先購買買權(quán)的期期限問題題3.最高人民民法院1988年的關(guān)于于貫徹執(zhí)執(zhí)行民法通則則若干問問題意見見（試行）第118條規(guī)定：出租人人出賣出出租房屋屋，應(yīng)提提前三個月通知承租租人。承承租人在在同等條條件下，享有優(yōu)優(yōu)先購買買權(quán)，出出租人未未按規(guī)定定出賣房房屋的，承租人人可以請請求人民民法院宣宣告該房房屋買賣賣無效。4.最高人民民法院于于2009年7月30日公布了了最高人民民法院關(guān)關(guān)于審理理城鎮(zhèn)房房屋租賃賃合同糾糾紛

35、案件件具體應(yīng)應(yīng)用法律律若干問問題的解解釋第24條第（三三）款明明確規(guī)定定:承租人行行使優(yōu)先先權(quán)的15日為除斥斥期間，承租人人應(yīng)當在在15日內(nèi)及時主張張優(yōu)先購購買權(quán)，否則喪喪失該權(quán)權(quán)利。可見新司司法解釋釋規(guī)定的的合理期期間為15日。從以上可可以看出出法律之之間的規(guī)規(guī)定并不不統(tǒng)一，出現(xiàn)不不同的理理解并不不奇怪，但問題題是2和3的規(guī)定已已經(jīng)在2008年先后廢廢止喪失失其法律律效力，今后對對于出租租人出賣賣租賃房房屋提前前通知承承租人的的期限，應(yīng)當適適用15日。關(guān)于售后后返租問問題采取售后后反租的的方式和和業(yè)主簽簽訂購房房合同合合法嗎?應(yīng)該說售售后反租租這種方方式已廣廣泛地被被開發(fā)商商應(yīng)用，它為開開發(fā)

36、商進進行融資資帶來了了方便。售后反租租就是商品房銷銷售管理理辦法中指的“售后包包租”，即，開開發(fā)商在在一定期期限內(nèi)承承租或者者代為出出租買受受人所購購商品房房的方式式銷售商商品房的的行為。這種銷售售行為的的實質(zhì)是是，以承承諾售后后高回報報、低風風險的方方式促銷銷商品房房，加快快資金回回籠速度度。關(guān)于售后后返租問問題建設(shè)部商品房銷銷售管理理辦法第十一條條規(guī)定：“房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)不不得采取取返本銷銷售或者者變相返返本銷售售的方式式銷售商商品房。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)不得得采取售售后包租租或者變變相售后后包租的的方式銷銷售未竣竣工商品品房?！睆倪@一條條中可以以明確，期房是是不能夠夠返租的的。那能能不能

37、商商品房沒沒有竣工工時簽一一個附期期限的返返租合同同呢，約約定房子子竣工以以后合同同才生效效?我認為不不能，因因為你的的銷售行行為發(fā)生生在沒有有竣工時時。但是辦法法沒有說說現(xiàn)房不不能返租租，那就就是允許許返租。催告權(quán)和和解除權(quán)權(quán)的行使使問題在我們?nèi)杖粘Ｌ幚砝矸慨a(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)中，經(jīng)常遇遇到這樣樣的一些些問題，客戶購購買我們們的房子子，會出出現(xiàn)不按按時付款款的情形形，當我我們的房房屋出現(xiàn)現(xiàn)延期交交付時，客戶反反而要求求我們賠賠償遲延延交付的的損失，應(yīng)對這這些客戶戶時，我我們的工工作人員員往往束束手無策策，現(xiàn)在在我就客客戶不按按期付款款情形的的處理方方法談?wù)務(wù)効捶?，希望在在以后的的處理投投訴中我我們的同同

38、仁能夠夠及時采采取有效效措施，應(yīng)對糾糾紛從容容自如，胸有成成竹。催告權(quán)和和解除權(quán)權(quán)的行使使問題根據(jù)合同法第九十五五條的規(guī)規(guī)定，當當事人應(yīng)應(yīng)當在法法律規(guī)定定或者當當事人約約定解除除權(quán)行使使期限內(nèi)內(nèi)行使解解除權(quán)，期限屆屆滿當事事人不行行使的，該權(quán)利利消滅。值得特別別注意的的是，最高人民民法院關(guān)關(guān)于審理理商品房房買賣合合同糾紛紛案件適適用法律律若干問問題的解解釋第十五條條對開發(fā)發(fā)商遲延延交付房房屋或買買房人遲遲延支付付房款的的情形下下解除合合同的期期限作出出了特別別規(guī)定：“出賣賣人遲延延交付房房屋或者者買受人人遲延支支付購房房款，經(jīng)經(jīng)催告后后在三個個月的合合理期限限內(nèi)仍未未履行，當事人人一方請請求解

39、除除合同的的，應(yīng)予予支持，但當事事人另有有約定的的除外。法律沒沒有規(guī)定定或者當當事人沒沒有約定定，經(jīng)對對方當事事人催告告后，解解除權(quán)行行使的合合理期限限為三個個月。對方當事事人沒有有催告的的，解除除權(quán)應(yīng)當當在解除除權(quán)發(fā)生生之日起起一年內(nèi)內(nèi)行使；逾期不不行使的的，解除除權(quán)消滅滅”。催告權(quán)和和解除權(quán)權(quán)的行使使問題在上述遲遲延履行行的情形形下，經(jīng)經(jīng)催告后后違約當當事人在在三個月月的合理理期限內(nèi)內(nèi)仍不履履行，另另一方當當事人才才享有合合同解除除權(quán)。而而且，當當事人享享有解除除權(quán)后在在一定期期限內(nèi)不不行使，則會喪喪失解除除合同的的權(quán)利：如果法法律沒有有規(guī)定或或者當事事人沒有有約定，經(jīng)對方方當事人人催告后

40、后，解除除權(quán)行使使的合理理期限為為三個月月。對方方當事人人沒有催催告的，解除權(quán)權(quán)應(yīng)當在在解除權(quán)權(quán)發(fā)生之之日起一一年內(nèi)行行使；逾逾期不行行使的，解除權(quán)權(quán)消滅。因此，提醒我我們的同同仁，對對于商品品房買賣賣合同的的當事人人來說，要保留留好催告告對方的的通知手手續(xù)，在在三個月月內(nèi)對方方仍不履履行的，另一方方便可以以解除合合同了。同時違違約一方方當事人人有權(quán)催催告享有有解除權(quán)權(quán)的一方方在合理理期限內(nèi)內(nèi)行使解解除權(quán)，享有解解除權(quán)的的一方收收到催告告后應(yīng)盡盡早通知知是否解解除合同同，否則則超過規(guī)規(guī)定期限限就會喪喪失解除除權(quán)。催告權(quán)和和解除權(quán)權(quán)的行使使問題我公司格格式購房房合同中中第五條條乙方逾逾期付款款的

41、責任任中規(guī)定定：逾期期超過90日（含90日），甲甲方有權(quán)權(quán)單方解解除合同同。甲方方解除合合同的，應(yīng)以書書面形式式通知乙乙方并在在10日內(nèi)從乙乙方已付付房款中中扣除總總房款的的10%的違約金金，剩余余款項退退還乙方方。甲方方不解除除合同的的，乙方方應(yīng)按月月利率10%向甲方支支付逾期期利息。我公司按按揭貸款款補充協(xié)協(xié)議（附附件四）第四條條規(guī)定，貸款到到甲方帳帳戶后，乙方按按下列規(guī)規(guī)定履行行義務(wù)：乙方必必須按銀銀行借款款合同的的約定，按時到到銀行還還款，如如連續(xù)三三期逾期期不還（以銀行行的逾期期付款依依據(jù)為準準），甲甲方視同同乙方發(fā)發(fā)生違約約行為，自愿放放棄上述述房產(chǎn)，乙方自自愿承擔擔上述房房產(chǎn)總購

42、購房額20%的違約金金。催告權(quán)和和解除權(quán)權(quán)的行使使問題上述兩個個格式合合同都在在解除權(quán)權(quán)方面做做出了約約定，而而在日常常工作上上我們的的工作人人員往往往忽略了了這個保保護公司司權(quán)益的的約定，忘記使使用這個個保護公公司利益益的條款款，忘記記了在行行使解除除權(quán)時去去履行應(yīng)應(yīng)該執(zhí)行行的告知知義務(wù)。沒有及及時告知知，解除除權(quán)就會會被免除除，公司司的權(quán)益益就得不不到保護護。關(guān)于如何何處理違違約賠償償問題違約的分分類：1、違約行行為：預(yù)預(yù)期違約約和實際際違約。逾期違違約分為為明示的的逾期違違約和默默示的逾逾期違約約。實際際違約分分為不履履行、遲遲延履行行、瑕疵疵履行、部分履履行。2、違約行行為：單單方違約

43、約和雙方方違約。3、違約行行為：根根本違約約和非根根本違約約關(guān)于如何何處理違違約賠償償問題違約責任任的形式式：1、繼續(xù)履履行2、采取補補救措施施3、賠償損損失4、違約金金5、定金責責任關(guān)于如何何處理違違約賠償償問題賠償損失失又稱違違約損害害賠償：分為約約定損害害賠償和和法定損損害賠償償。法定定損害賠賠償又分分為補償償性損害害賠償和和懲罰性性賠償。違約責任任和侵權(quán)權(quán)責任的的競合：違約責責任和侵侵權(quán)責任任競合時時，受損損害方只只能選擇擇其一，或者提提起違約約之訴，或者提提起侵權(quán)權(quán)之訴，起訴時時作出選選擇后，在一審審開庭以以前又變變更訴訟訟請求，人民法法院應(yīng)當當允許。加害給給付是產(chǎn)產(chǎn)生違約約責任和和

44、侵權(quán)責責任競合合的最常常見原因因。關(guān)于如何何處理違違約賠償償問題違約金和和定金、賠償損損失、繼繼續(xù)履行行的關(guān)系系：1、違約金金和定金金：A、定金和和違約金金針對同同一違約約行為，當事人人只能選選擇適用用，不能能并用。B、如果定定金和違違約金分分別不同同的違約約行為規(guī)規(guī)定，如如發(fā)生不不同違約約行為時時，可以以同時并并用。關(guān)于如何何處理違違約賠償償問題2、違約金金與賠償償損失：違約金金和實際際損失大大致相當當。A、違約金金與法定定損害賠賠償金。如果當當事人已已經(jīng)約定定了違約約金，則則不再計計算法定定損害賠賠償金；但違約約金與實實際損失失不相當當時，當當事人可可以請求求人民法法院或者者仲裁機機構(gòu)予以以調(diào)整。B、違約金金與約定定損害賠賠償金。如果當當事人既既約定了了違約金金，又約約定了損損害賠償償額的計計算方法法，則應(yīng)應(yīng)由非違違約方選選擇，不不應(yīng)當也也無需并并用，因因為目的的都是為為了彌補補非違約約方的損損失。關(guān)于如何何處理違違約賠償償問題3、違約金金和繼續(xù)續(xù)履行：違約金金如果限限于遲延延履行，則違