中海地產(chǎn)-南京鳳凰街項目前期定位報告

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第一章項目與區(qū)域解析第一節(jié)項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標【地塊規(guī)劃技術(shù)指標】用地面積：用地總面積.1平方米，其中市政配套用地面積24301.2平方米,配套小學及加油站用地面積18500平方米,實際出讓面積.9平方米。規(guī)劃用地性質(zhì)：二類居住、商業(yè)混合用地；物業(yè)類型：辦公、商業(yè)、酒店式公寓、住宅；容積率：≤3.35建筑密度：≤35%綠地率：≥30%建筑面積：其中可建住宅面積約40萬平方米，酒店式公寓約5萬平方米，商業(yè)約10萬平方米（集中式商業(yè)約6.5萬平方米、底鋪約3.5萬平方米），辦公樓約2萬平方米?！镜貕K規(guī)劃要點】在規(guī)劃紅線范圍內(nèi)允許布置住宅、商業(yè)設(shè)施（包括商業(yè)服務、商務辦公和酒店式公寓）、教育設(shè)施、加油站和社區(qū)服務以及相關(guān)的配套設(shè)施。在居?。òㄗ≌纳鐓^(qū)服務配套設(shè)施）和商業(yè)設(shè)施用地中，居住建筑規(guī)模與商業(yè)設(shè)施規(guī)模的比例為7：3，商業(yè)設(shè)施中，商業(yè)服務的規(guī)模不得小于7萬平方米，酒店式公寓的規(guī)模不得超過商業(yè)設(shè)施面積的30%。規(guī)劃用地范圍內(nèi)應設(shè)置24班小學用地1.4公頃，加油站用地0.45公頃（應沿清涼門大街，設(shè)置于規(guī)劃用地東北角），社會停車場0.1公頃（可結(jié)合沿河開放空間設(shè)置），公共集中綠地0.6公頃（應于規(guī)劃用地的東北角，沿清涼門大街集中布置）。項目地塊目前現(xiàn)狀示意圖第二節(jié)項目地理位置及四至本地塊位于河西板塊和城中板塊交界區(qū)域。清涼門大街和漢中門大街是河西通向新街口、鼓樓等城市中心區(qū)域的主干道。地塊與傳統(tǒng)劃分的城中板塊僅一河之隔，雖然地處河西，但是在擁有優(yōu)越的自然景觀資源同時仍可共享城中完善成熟的生活配套設(shè)施。同時地塊距離城市核心CBD僅2.5公里的距離，承擔著城中板塊西擴的重要任務。清涼門大街和漢中門大街是河西板塊通向新街口、鼓樓等城市中心區(qū)域的主干道。未來地鐵二號線在漢中門大街設(shè)站點，距本項目約300米。地塊區(qū)位與周邊資源分布圖示土地坐落：東至鳳凰東街，南至鳳凰西街，西至北圩路，北至清涼門大街。地塊北端清涼門大街地塊西端北圩路地塊南端鳳凰西街地塊東端鳳凰街第三節(jié)項目區(qū)域環(huán)境【地塊現(xiàn)狀】項目地塊內(nèi)部目前為毛地，除東側(cè)有高差之外，其余大部分片區(qū)地勢平坦，內(nèi)有工廠（玉環(huán)公司、汽車修理、玻璃器皿廠等）、學校（新華電腦專修學院）、大型餐飲（金碧輝煌）、住宅區(qū)、沿街商鋪、蘇果超市、金鳳凰農(nóng)貿(mào)市場等，業(yè)態(tài)復雜。【周邊環(huán)境及配套】地塊位于鼓樓區(qū)，周邊人文氣息濃郁，生活配套完善，自然景觀優(yōu)美，是南京著力打造的城市“中央居住圈”重要的組成部分之一。公交線路：18W、152W、128W、23W、20W、43W、60W等零售服務：蘇果社區(qū)店、好又多超市、歐尚超市等金融：中國銀行、民生銀行、建設(shè)銀行、工商銀行醫(yī)療衛(wèi)生：江蘇省人民醫(yī)院、南京口腔醫(yī)院門診部、省中醫(yī)院、腦科醫(yī)院教育科研：南京中醫(yī)藥大學、南京醫(yī)科大學、南京審計學院、曉莊師范學院、南京師范大學、河海大學、省教育學院、莫愁新寓小學、鳳凰西街小學自然人文：石頭城、秦淮河、清涼山、莫愁湖等學區(qū)：小學學區(qū)為鳳凰街小學，中學學區(qū)每年搖號決定，2006年本區(qū)域中學學區(qū)為南京四中（省重點中學）第五節(jié)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃【建設(shè)規(guī)劃】項目所在鳳凰片區(qū)是鼓樓區(qū)占地面積最大的改造建設(shè)項目，鼓樓區(qū)政府希望把鳳凰西街、鳳凰街打造成L形商業(yè)一條街，根據(jù)日后區(qū)域發(fā)展水平，有可能繼續(xù)擴大投資規(guī)模，對周邊商業(yè)進行整合。屆時，蔚藍之都、香港名店街、漫城將和鳳凰商貿(mào)片區(qū)一同串連成商業(yè)一條街，成為南京第二條“湖南路”，彌補河西中北部片區(qū)商業(yè)配套缺乏的狀況。按照《河西北部控制性詳細規(guī)劃》要求，鳳凰片區(qū)需要設(shè)置一定規(guī)模的商業(yè)設(shè)施（擴大社區(qū)級），服務周邊人口約8萬人，與龍江、江東門共同成為河西區(qū)域的區(qū)域次商業(yè)中心。規(guī)劃范圍:清涼門大街以南、秦淮河以西、鳳凰西街以北、北圩路以東區(qū)域。改造時間：五年左右?！窘煌ㄒ?guī)劃】地鐵二號線：作為國家重點基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目，地鐵二號線工程是一條連接主城中心和城市副中心的東西骨干線。其中一期工程西起河西繞城公路油坊橋以南的汪家村，東至馬群，全長25．145公里。一期工程沿線設(shè)19座車站，其中地下車站17座，地面站1座，高架站1座。總投資約人民幣105億元的二號線一期工程工期籌劃為42個月，預計將于2009年正式交付使用。地鐵二號線漢中門車站已經(jīng)開始動工修建，車站定址于項目地塊南側(cè)300米處的漢中門大街，目前已開工修建?！揪坝^改造】2005年年底，南京市開始制定秦淮河兩岸整體改造方案。2006年六月，政府批準規(guī)劃方案和具體實施意見。根據(jù)方案，2006年開始從三汊河入江口——武定門兩岸沿河建筑將全部改造，其中原來居住、辦公為主的建筑，底部一至二層將改造成為休閑旅游配套服務的商業(yè)設(shè)施。2006年8月底開始，南京市將投入巨資，對秦淮河一期12．5公里沿線進行改造，首先將對集慶門橋——清涼門橋兩岸所有影響景觀的建筑全部出新、改造，以協(xié)調(diào)景觀，同時計劃將沿線商業(yè)、住宅樓房的底層置換功能，開發(fā)商業(yè)，以期實現(xiàn)“繁華的河”這一目標。第六節(jié)小結(jié)本項目地理位置絕佳，自然景觀優(yōu)勢突出，人文環(huán)境好，項目周邊交通、教育等各類配套完善，使本地塊具備了開發(fā)高檔樓盤的基本素質(zhì)。本項目周邊人文氣息濃郁，高校林立，城市文脈的歸屬為本項目的價值提升增加利好。本項目地塊尚待拆遷體量較大，涉及內(nèi)容較廣，在拆遷周期和補償投入方面可能存在一定風險。本項目地塊周邊有一定商業(yè)基礎(chǔ)，但是商業(yè)形式較為單一。南京城市規(guī)劃方向定位本