某項(xiàng)目寫字樓產(chǎn)品建議方案

某項(xiàng)目寫字樓產(chǎn)品建議方案【嘉悅中心】項(xiàng)目寫字樓&loft產(chǎn)品建議【嘉悅中心】項(xiàng)目目錄PART-1：各產(chǎn)品綜合定位PART-2：2#寫字樓產(chǎn)品建議PART-3：3#4#loft產(chǎn)品建議

目錄PART-1：各產(chǎn)品綜合定位

PART-1：各產(chǎn)品綜合定位本案優(yōu)劣勢(shì)分析1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)總結(jié)：（1）本案地段前沿性很強(qiáng)，隨著新客站、地鐵的開(kāi)通運(yùn)營(yíng)，未來(lái)的發(fā)展空間較大；（2）本案在建筑設(shè)計(jì)上較為新穎，外觀昭示效果良好，具備打造地標(biāo)的先決條件。2、項(xiàng)目劣勢(shì)總結(jié)：（1）本案的地理位置雖屬城市中心區(qū)域，但不屬于核心區(qū)域，商業(yè)、商務(wù)氛圍不強(qiáng)；（2）本案的產(chǎn)品屬于市場(chǎng)跟隨型，并且體量有限，營(yíng)銷空間會(huì)有一定限制；（3）本案的目標(biāo)客戶群有限，商務(wù)產(chǎn)品的主要客戶可能會(huì)呈現(xiàn)較強(qiáng)的區(qū)域性、集約性的特點(diǎn)。本案優(yōu)劣勢(shì)分析1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)總結(jié)：2、項(xiàng)目劣勢(shì)總結(jié)：市場(chǎng)定位：中端的項(xiàng)目，中高端的表現(xiàn)，綜合素質(zhì)領(lǐng)先的MINI城市綜合體本案特性小結(jié)根據(jù)市場(chǎng)研究，本案的定位既不屬于勒泰、NASA那樣在中山路商業(yè)中心的綜合體項(xiàng)目，又不完全等同于像匯龍國(guó)際、樂(lè)橙商務(wù)那樣在城市中心版圖邊緣的獨(dú)立商務(wù)類項(xiàng)目，特別的地段，加之特定的產(chǎn)品，決定了本案的特性，我們將本案定位總結(jié)如下：產(chǎn)品定位：精裝公寓LOFT+辦公精品+MALL商業(yè)主題商業(yè)、商住、商務(wù)產(chǎn)品集合市場(chǎng)定位：中端的項(xiàng)目，中高端的表現(xiàn)，綜合素質(zhì)領(lǐng)先的MINI城通過(guò)產(chǎn)品的重新定位和組合，更加清晰地對(duì)位各種客群，也明確后期營(yíng)銷定位：以寫字樓（2#）為核心，提供主力辦公產(chǎn)品；———客群定位中大企業(yè)辦公以loft（3#4#）為輔助，提供投資及辦公輔助產(chǎn)品；——客群定位投資群體及中小企業(yè)辦公以公寓（1#）為補(bǔ)充，提供商住服務(wù)及投資產(chǎn)品；————客群定位公司職員居住及投資群體以商業(yè)為配套，實(shí)現(xiàn)商業(yè)商務(wù)產(chǎn)品的聯(lián)動(dòng)。調(diào)整后產(chǎn)品說(shuō)明各產(chǎn)品主力戶型分析產(chǎn)品類型主力戶型（㎡）平層公寓40-50寫字樓57、115、500、2000loft36-130通過(guò)產(chǎn)品的重新定位和組合，更加清晰地對(duì)位各種客群，也明確后期代表個(gè)案深度分析個(gè)案特征匯總評(píng)判本案戶型調(diào)整建議PART-2：2#寫字樓產(chǎn)品建議代表個(gè)案深度分析PART-2：2#寫字樓產(chǎn)品建議代表個(gè)案深度分析—在售項(xiàng)目選取萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)海悅國(guó)際NASA壹江國(guó)際匯龍國(guó)際金源商務(wù)本案項(xiàng)目名稱所屬區(qū)域選樣理由NASA橋東區(qū)目前寫字樓市場(chǎng)上的頂尖代表項(xiàng)目海悅國(guó)際橋西區(qū)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)裕華區(qū)與本案同處槐安路，產(chǎn)品有一定參考金源商務(wù)裕華區(qū)匯龍國(guó)際橋西區(qū)本案周邊的同類項(xiàng)目，屬于潛在競(jìng)品壹江國(guó)際橋西區(qū)代表個(gè)案深度分析—在售項(xiàng)目選取萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)海悅國(guó)際NASA壹江國(guó)代表個(gè)案深度分析—NASA一期二期5A寫字樓規(guī)劃及基本情況寫字樓總建面：2.38萬(wàn)㎡單層面積：1400㎡規(guī)劃：7-24層5A精裝寫字樓層高：4.1米裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝，約3000元/㎡標(biāo)準(zhǔn)工程進(jìn)度：現(xiàn)房，正在做內(nèi)裝代表個(gè)案深度分析—NASA一期二期5A寫字樓規(guī)劃及基本情況代表個(gè)案深度分析—NASA產(chǎn)品及戶型研究單層建筑面積在1435㎡戶型面積：173-275㎡之間銷售模式：整層銷售，每層6個(gè)產(chǎn)權(quán)260㎡173㎡205㎡275㎡266㎡255㎡代表個(gè)案深度分析—NASA產(chǎn)品及戶型研究260㎡173㎡20代表個(gè)案深度分析—NASA營(yíng)銷及客群銷售進(jìn)度：目前正銷售12—15層，整體銷售率

在25%左右目前均價(jià)：13800元/㎡成交情況：2011年12月開(kāi)盤以來(lái)，已成交20余單成交面積：5200多㎡成交均價(jià)：11000元/㎡其中，9層和15層已被大客戶整層購(gòu)買；10層和11層為散戶購(gòu)買。代表個(gè)案深度分析—NASA營(yíng)銷及客群代表個(gè)案深度分析—NASA營(yíng)銷及客群——實(shí)際需求購(gòu)買面積分析NASA寫字樓實(shí)際購(gòu)買面積需求（戶數(shù)統(tǒng)計(jì)）面積區(qū)間1439㎡（整層購(gòu)買）1010㎡469㎡255㎡173㎡合計(jì)客戶數(shù)量111227NASA寫字樓實(shí)際購(gòu)買面積需求（面積比重統(tǒng)計(jì)）面積區(qū)間1439㎡（整層購(gòu)買）1010㎡469㎡255㎡173㎡合計(jì)累計(jì)銷售（㎡）143910104695103463774分析：從NASA寫字樓目前成交的客戶情況來(lái)看，173-255㎡的中等需求居多；

但整層購(gòu)買和多半層1000㎡以上的購(gòu)買占據(jù)了已銷售面積的65%代表個(gè)案深度分析—NASA營(yíng)銷及客群——實(shí)際需求購(gòu)買面積分析代表個(gè)案深度分析—NASA營(yíng)銷及客群NASA成交客戶付款方式一次性分期貸款合計(jì)106622NASA成交客戶職業(yè)分析企業(yè)購(gòu)買個(gè)體其他合計(jì)1010222分析：1、中大型個(gè)體商戶和企業(yè)法人為項(xiàng)目主要購(gòu)買群體；2、付款方式選擇方面，一次性客戶占據(jù)半數(shù)，剩余的分期和貸款的選擇平均；3、置業(yè)目的方面，7成以上的客戶選擇自用辦公，明確投資的客戶不足兩成，相比公寓而言，寫字樓的投資性銳減。NASA成交客戶置業(yè)目的分析自用投資兼可合計(jì)164222代表個(gè)案深度分析—NASA營(yíng)銷及客群NASA成交客戶付款方式代表個(gè)案深度分析—海悅國(guó)際規(guī)劃及基本情況寫字樓總建面：7.2萬(wàn)㎡單層面積：2300㎡規(guī)劃：1-8層寫字樓配套，9-38層5A級(jí)精裝寫字樓總高：166.67，橋西第一高，石家莊第三高樓層高：3.6米裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝工程進(jìn)度：即將封頂代表個(gè)案深度分析—海悅國(guó)際規(guī)劃及基本情況代表個(gè)案深度分析—海悅國(guó)際產(chǎn)品及戶型研究戶型面積：87-217㎡

視野較為開(kāi)闊的四個(gè)角戶型均在210㎡以上

需要關(guān)注的是89.5㎡是對(duì)179㎡的分割銷售179㎡89.5㎡210㎡217㎡210㎡214㎡代表個(gè)案深度分析—海悅國(guó)際產(chǎn)品及戶型研究179㎡89.5㎡2代表個(gè)案深度分析—海悅國(guó)際營(yíng)銷及客群銷售進(jìn)度：只剩余13層以及16-23層的零散部分，

整體銷售率在約50%目前均價(jià)：12800元/㎡銷售模式：每層12個(gè)產(chǎn)權(quán)，自由組合銷售成交情況：由于開(kāi)發(fā)商執(zhí)行“返租十年反本”的

政策，70%為投資。成交均價(jià)：11000-13000元/㎡代表個(gè)案深度分析—海悅國(guó)際營(yíng)銷及客群代表個(gè)案深度分析—萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（高端商務(wù)寫字樓）規(guī)劃及基本情況寫字樓總建面：7萬(wàn)㎡規(guī)劃：“南北雙塔”，（北塔：10-25F，南塔：1-25F）超5A級(jí)別高端商務(wù)寫字樓單層面積：2100㎡層高：3.7米裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯工程進(jìn)度：剛出地面南塔北塔代表個(gè)案深度分析—萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（高端商務(wù)寫字樓）規(guī)劃及基本情況南產(chǎn)品及戶型研究戶型面積：標(biāo)準(zhǔn)層2100㎡，一層12套

130-490㎡，可自由分割組合，300-400㎡為主力產(chǎn)品；

公攤率僅25%，得房率高，

實(shí)用空間大是萬(wàn)達(dá)產(chǎn)品的一大亮點(diǎn)代表個(gè)案深度分析—萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（高端商務(wù)寫字樓）300㎡300—400㎡130㎡130㎡產(chǎn)品及戶型研究代表個(gè)案深度分析—萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（高端商務(wù)寫字樓）3營(yíng)銷及客群銷售進(jìn)度：6月22日開(kāi)盤當(dāng)天售罄成交均價(jià)：9000-12000元/㎡銷售模式：大客戶于開(kāi)盤前6月21日簽訂；

散售組合客戶開(kāi)盤當(dāng)日搖號(hào)選定成交情況：其中31層被大客戶整層鎖定，散售部分

僅9層，銷售100多張卡，看盤當(dāng)日搖

號(hào)至30號(hào)后售罄，多為投資客戶代表個(gè)案深度分析—萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（高端商務(wù)寫字樓）營(yíng)銷及客群代表個(gè)案深度分析—萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（高端商務(wù)寫字樓）代表個(gè)案深度分析—萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（高端商務(wù)寫字樓）營(yíng)銷及客群面積區(qū)間2100㎡（整層出售）300—400㎡130—300㎡總計(jì)銷售面積（㎡）6510011340756084000分析：從萬(wàn)達(dá)寫字樓目前成交的客戶情況來(lái)看，整層的銷售比重占據(jù)近八成，散售部分較大的面積組合相對(duì)受歡迎。本案的營(yíng)銷效果也需要考到慮到萬(wàn)達(dá)的品牌影響力和集團(tuán)營(yíng)銷運(yùn)作等因素。代表個(gè)案深度分析—萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（高端商務(wù)寫字樓）營(yíng)銷及客群面積區(qū)代表個(gè)案深度分析—金源商務(wù)規(guī)劃及基本情況寫字樓總建面：約5.5萬(wàn)㎡單層面積：2500㎡規(guī)劃：兩棟21層連接式高層，5-21層為寫字樓層高：3.5米裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝工程進(jìn)度：內(nèi)裝完畢，正在辦理交房代表個(gè)案深度分析—金源商務(wù)規(guī)劃及基本情況代表個(gè)案深度分析—金源商務(wù)產(chǎn)品及戶型研究戶型面積：40-131㎡之間銷售模式：整層自由組合，每層30個(gè)產(chǎn)權(quán)代表個(gè)案深度分析—金源商務(wù)產(chǎn)品及戶型研究戶型面積：40-1代表個(gè)案深度分析—金源商務(wù)營(yíng)銷及客群成交情況：2011年4月開(kāi)盤，目前僅有11層、14

層的4套尾房目前均價(jià)：8600元/㎡（尾房促銷價(jià)）成交特點(diǎn)：130㎡左右的較大戶型暢銷，40多㎡的

小戶型多為組合銷售；

客戶實(shí)際需求面積基本在130—200㎡成交均價(jià)：9000元/㎡客戶情況：自用占據(jù)絕大部分，投資客僅為少數(shù)。代表個(gè)案深度分析—金源商務(wù)營(yíng)銷及客群代表個(gè)案深度分析—壹江國(guó)際規(guī)劃及基本情況寫字樓總建面：5萬(wàn)㎡單層面積：1441㎡規(guī)劃：地下2層，地上26層，1至4層為商業(yè)，5

層以上為辦公區(qū)域，裙樓6層為附屬酒店

層高：3.6米目前均價(jià)：7000元/㎡戶型面積：49-135㎡之間裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯工程進(jìn)度：基礎(chǔ)階段代表個(gè)案深度分析—壹江國(guó)際規(guī)劃及基本情況代表個(gè)案深度分析—壹江國(guó)際產(chǎn)品及戶型研究標(biāo)準(zhǔn)層為蝶形設(shè)計(jì)，中低樓層戶型擬定分割為17個(gè)產(chǎn)權(quán)來(lái)銷售，中高樓層擬定整層組合；單個(gè)產(chǎn)品面積在49-135㎡不等，其中臨近中華大街以及南向的部分為較大的戶型設(shè)計(jì)，大廈的中間部分集中了50-85㎡不等的中小面積戶型。135㎡135㎡93㎡49㎡67㎡代表個(gè)案深度分析—壹江國(guó)際產(chǎn)品及戶型研究135㎡135㎡93代表個(gè)案深度分析—壹江國(guó)際營(yíng)銷及客群銷售進(jìn)度：目前僅對(duì)外銷售7層和8層，整體銷售進(jìn)

度不足10%；銷售模式：整層+單層17個(gè)產(chǎn)權(quán)的組合散售成交情況：2012年6月底剛?cè)胧袖N售，現(xiàn)在7層、8

層的成交率在50%以上。此外，16層和22層已被大客戶內(nèi)部認(rèn)購(gòu)成交均價(jià)：7000元/㎡整層出售代表個(gè)案深度分析—壹江國(guó)際營(yíng)銷及客群整層出售代表個(gè)案深度分析—匯龍國(guó)際規(guī)劃及基本情況寫字樓總建面：約2.5萬(wàn)㎡單層面積：約2000㎡規(guī)劃：地下2層，地上26層。

1-4層商業(yè)；5-20精裝寫字樓（涵蓋若干

層快捷酒店）；21-26精裝公寓。層高：3.5米目前均價(jià)：6200元/㎡寫字樓代表個(gè)案深度分析—匯龍國(guó)際規(guī)劃及基本情況寫字樓代表個(gè)案深度分析—匯龍國(guó)際產(chǎn)品及戶型研究戶型面積：54-139㎡之間主力產(chǎn)品為54.84㎡的占據(jù)標(biāo)準(zhǔn)層總面的一半；代表個(gè)案深度分析—匯龍國(guó)際產(chǎn)品及戶型研究代表個(gè)案深度分析—匯龍國(guó)際營(yíng)銷及客群銷售進(jìn)度：目前僅對(duì)外銷售9層和10層銷售模式：整層+單層23個(gè)產(chǎn)權(quán)的組合散售成交情況：5-X層被某快捷酒店預(yù)訂，另有兩層被

大客戶內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。成交均價(jià)：6200元/㎡客群特征：投資與自用客戶各占一半代表個(gè)案深度分析—匯龍國(guó)際營(yíng)銷及客群代表個(gè)案深度分析—在租項(xiàng)目選取財(cái)庫(kù)國(guó)際國(guó)富大廈本案項(xiàng)目名稱所屬區(qū)域選樣理由國(guó)富大廈橋東區(qū)槐安路沿線成熟的寫字樓項(xiàng)目，產(chǎn)品、營(yíng)銷及客群定位方面對(duì)本案具備一定參考價(jià)值財(cái)庫(kù)國(guó)際裕華區(qū)代表個(gè)案深度分析—在租項(xiàng)目選取財(cái)庫(kù)國(guó)際國(guó)富大廈本案項(xiàng)目名稱所代表個(gè)案深度分析—國(guó)富大廈項(xiàng)目基本信息地址：槐安路與建設(shè)大街交口西南角規(guī)劃：1層為商業(yè)，2—17層為寫字樓銷售周期：2008年7月—2009年11月銷售價(jià)格：5500—7000元/㎡入住日期：2009年年底目前租金：平均2.2元/㎡/天代表個(gè)案深度分析—國(guó)富大廈項(xiàng)目基本信息代表個(gè)案深度分析—國(guó)富大廈239㎡145㎡92㎡72㎡49㎡65㎡108㎡92㎡123㎡90㎡90㎡90㎡111㎡產(chǎn)品戶型&客戶需求研究標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積：1700㎡戶型面積：55—633㎡主力分割面積：100㎡左右—130㎡注：國(guó)富大廈為隸屬于國(guó)富投資集團(tuán)訂單式開(kāi)發(fā)，產(chǎn)權(quán)面積在銷售時(shí)按照客戶需求自由組合，本案為特例研究代表個(gè)案深度分析—國(guó)富大廈239㎡145㎡92㎡72㎡49㎡國(guó)富大廈現(xiàn)有公司實(shí)用面積統(tǒng)計(jì)面積區(qū)間100—200㎡200—350㎡350—600㎡1700㎡（整層）總計(jì)銷售面積（㎡）3060714010200850028900客戶需求研究實(shí)際使用主力需求（總面積占比）：100-200㎡的單個(gè)格局占11%200-350㎡的組合格局占25%350-600㎡的占35%整層的占29%購(gòu)買特征：80%自用,20%投資入駐公司行業(yè)：投資擔(dān)保、保險(xiǎn)、期貨、

商貿(mào)、科技、圖書、服裝等代表個(gè)案深度分析—國(guó)富大廈國(guó)富大廈現(xiàn)有公司實(shí)用面積統(tǒng)計(jì)面積區(qū)間100—200㎡200—代表個(gè)案深度分析—財(cái)庫(kù)國(guó)際項(xiàng)目基本信息地址：槐安路與翟營(yíng)大街交口東北角規(guī)劃：1—3層為商業(yè)，4—26層為寫字樓銷售周期：2009—2010年底銷售價(jià)格：5500—8000元/㎡入住日期：2011年年初目前租金：2—2.5元/㎡/天代表個(gè)案深度分析—財(cái)庫(kù)國(guó)際項(xiàng)目基本信息代表個(gè)案深度分析—財(cái)庫(kù)國(guó)際產(chǎn)品戶型&客戶需求研究標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積：1200㎡戶型面積：32—307㎡滯銷戶型：300㎡以上的實(shí)際使用主力需求：120—200㎡的組合格局購(gòu)買特征：40%投資轉(zhuǎn)租，60%自用入駐公司行業(yè)：財(cái)務(wù)、擔(dān)保、傳媒、房地產(chǎn)

制作等代表個(gè)案深度分析—財(cái)庫(kù)國(guó)際產(chǎn)品戶型&客戶需求研究代表個(gè)案深度分析個(gè)案特征匯總評(píng)判本案戶型調(diào)整建議PART-2：2#寫字樓產(chǎn)品建議代表個(gè)案深度分析PART-2：2#寫字樓產(chǎn)品建議個(gè)案打分評(píng)判操作說(shuō)明：1、選取前述個(gè)案項(xiàng)目，并結(jié)合本案聯(lián)合比較，從項(xiàng)目的地段、交通、規(guī)劃、產(chǎn)品及戶

型、自身配套、公共配套、裝修標(biāo)準(zhǔn)、開(kāi)發(fā)商品牌、客群檔次十個(gè)方面進(jìn)行打分評(píng)判；2、根據(jù)項(xiàng)目專案組的三個(gè)人員的打分評(píng)判，取其平均值為最終評(píng)判；3、通過(guò)直觀表現(xiàn)形式，明確本案在市場(chǎng)中的定位，并對(duì)產(chǎn)品特征提供參照標(biāo)準(zhǔn)。個(gè)案打分評(píng)判操作說(shuō)明：個(gè)案打分評(píng)判—個(gè)體

NASA海悅國(guó)際萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)金源商務(wù)匯龍國(guó)際壹江國(guó)際本案地段5443233交通3443223規(guī)劃4453223產(chǎn)品及戶型4443334自身配套4443233公共配套5432223裝修標(biāo)準(zhǔn)4423122開(kāi)發(fā)商品牌4453333營(yíng)銷水平4352223客群檔次4453333小計(jì)41394128222530

NASA海悅國(guó)際萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)金源商務(wù)匯龍國(guó)際壹江國(guó)際本案地段5443233交通2354313規(guī)劃4453224產(chǎn)品及戶型4453334自身配套4452223公共配套5433223裝修標(biāo)準(zhǔn)4433111開(kāi)發(fā)商品牌4453223營(yíng)銷水平4352114客群檔次4453334小計(jì)40384529212032

NASA海悅國(guó)際萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)金源商務(wù)匯龍國(guó)際壹江國(guó)際本案地段5553334交通2555333規(guī)劃4551214產(chǎn)品及戶型4553335自身配套5553334公共配套5542335裝修標(biāo)準(zhǔn)4533112開(kāi)發(fā)商品牌3452222營(yíng)銷水平5352122客群檔次4553124小計(jì)41474727222335乙甲丙評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)：（1-5分）5分很好4分較好3分一般2分較差1分差個(gè)案打分評(píng)判—個(gè)體NASA海悅國(guó)際萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)金源商務(wù)匯龍國(guó)際個(gè)案打分評(píng)判—綜合

NASA海悅國(guó)際萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)金源商務(wù)匯龍國(guó)際壹江國(guó)際本案甲41394128222530乙40384529212032丙41474727222335平均值41414428222332綜合評(píng)定★★★★★★★★★★★★★★☆★★★★★★★評(píng)判：A類寫字樓：NASA、海悅國(guó)際、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)——地段優(yōu)越，產(chǎn)品主導(dǎo)，配套豐富，

需求旺盛的大型綜合體高端商務(wù)寫字樓；B類寫字樓：本案、金源商務(wù)——地段較好，產(chǎn)品主流，配套較好，需求較大的中高端商務(wù)寫字樓；C類寫字樓：壹江國(guó)際、匯龍國(guó)際——地段一般，產(chǎn)品跟隨，配套單一，需求一般的中端寫字樓。個(gè)案打分評(píng)判—綜合NASA海悅國(guó)際萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)金源商務(wù)匯龍國(guó)際個(gè)案特征匯總分析分析：1、寫字樓市場(chǎng)主力需求面積在130—600㎡，產(chǎn)品分割多為柱距分割；2、40-80㎡的中小戶型是目前主流分割的戶型格局，但實(shí)際成交多為組合銷售；3、石家莊寫字樓市場(chǎng)營(yíng)銷模式與住宅銷售并無(wú)明顯差異，以大客戶以及散售組合兩條

線結(jié)合為主，營(yíng)銷效果尚可；4、客群也呈現(xiàn)兩種：需求大面積乃至整層的大客戶（大中型公司辦公）以及

需求中等面積組合購(gòu)買的自用兼顧投資性客戶。個(gè)案特征匯總分析分析：通過(guò)評(píng)判本案寫字樓產(chǎn)品的綜合競(jìng)爭(zhēng)力介于中上等水平，

槐安路路沿線的項(xiàng)目（萬(wàn)達(dá)、金源商務(wù)等）對(duì)本案具有一定參考性。核心問(wèn)題：產(chǎn)品分割組合，營(yíng)銷組織，客群定位個(gè)案特征匯總分析通過(guò)評(píng)判本案寫字樓產(chǎn)品的綜合競(jìng)爭(zhēng)力介于中上等水代表個(gè)案深度分析個(gè)案特征匯總評(píng)判本案戶型調(diào)整建議PART-2：2#寫字樓產(chǎn)品建議代表個(gè)案深度分析PART-2：2#寫字樓產(chǎn)品建議2#寫字樓產(chǎn)品建議目前產(chǎn)品分析：寫字樓的5—18F按照柱點(diǎn)分割為10間辦公室，其中以82.90—83.14㎡為主力，組合標(biāo)準(zhǔn)層?xùn)|西兩側(cè)360㎡格局；19—24F對(duì)沒(méi)有進(jìn)行產(chǎn)品分割。19—24F標(biāo)準(zhǔn)層5—12F標(biāo)準(zhǔn)層13—18F標(biāo)準(zhǔn)層500㎡115㎡2#寫字樓產(chǎn)品建議目前產(chǎn)品分析：19—24F標(biāo)準(zhǔn)層5—12F調(diào)整建議一：低樓層跨度分割，自由組合可以考慮將5-12層中間一個(gè)跨度進(jìn)行一分為二的最小單位預(yù)留劃分，形成58㎡以及58㎡倍數(shù)（如173㎡）的組合，這樣分割從而豐富寫字樓產(chǎn)品選擇面積段，在產(chǎn)權(quán)組合銷售方面，選擇空間會(huì)更大。2#寫字樓產(chǎn)品調(diào)整建議調(diào)整建議一：2#寫字樓產(chǎn)品調(diào)整建議調(diào)整建議二：低樓層縱向產(chǎn)品分類低樓層兩端頭大面積戶型針對(duì)辦公大客戶，中間分隔小戶型對(duì)大客戶進(jìn)行面積補(bǔ)充，及針對(duì)辦公、投資小客戶。2#寫字樓產(chǎn)品調(diào)整建議整層半層大客散戶大客散戶調(diào)整建議二：2#寫字樓產(chǎn)品調(diào)整建議整層半層大客散整層半層散戶2#寫字樓產(chǎn)品調(diào)整建議主要針對(duì)大型公司，重視形象感主要針對(duì)中型公司，關(guān)注功能性主要針對(duì)小型公司，注重實(shí)用性調(diào)整建議二：在產(chǎn)品調(diào)整的基礎(chǔ)上，嚴(yán)把銷售控制，中低樓層散戶可自由選擇組合銷售；中高樓層盡量組合半層銷售，高樓層留給大客戶。整層半層散戶2#寫字樓產(chǎn)品調(diào)整建議主要針對(duì)大型公代表個(gè)案深度分析個(gè)案特征匯總評(píng)判本案戶型調(diào)整建議PART-3：3#4#loft產(chǎn)品建議代表個(gè)案深度分析PART-3：3#4#loft產(chǎn)品建議代表個(gè)案深度分析—項(xiàng)目選取項(xiàng)目名稱所屬區(qū)域類別區(qū)分勒泰中心橋東區(qū)偏辦公海悅天地橋西區(qū)魔方青年墅新華區(qū)偏居住東城國(guó)際開(kāi)發(fā)區(qū)NASA橋東區(qū)商住結(jié)合金正君庭橋東區(qū)海悅天地本案勒泰中心魔方青年墅東城國(guó)際NASA金正君庭代表個(gè)案深度分析—項(xiàng)目選取項(xiàng)目名稱所屬區(qū)域類別區(qū)分勒泰中心橋代表個(gè)案深度分析—勒泰中心規(guī)劃及基本情況總建面：4萬(wàn)㎡總高：7-29層層高：5.6米單層面積：1700㎡戶型面積：80-160㎡銷售模式：辦卡蓄客，集中開(kāi)盤&根據(jù)去化量和

需求逐層加推5A寫字樓loft寫字樓2號(hào)公寓萬(wàn)豪酒店&1號(hào)公寓代表個(gè)案深度分析—勒泰中心規(guī)劃及基本情況5A寫字樓loft寫代表個(gè)案深度分析—勒泰中心產(chǎn)品及戶型研究單元標(biāo)準(zhǔn)層分割為19戶，每戶獨(dú)立產(chǎn)權(quán)；以82.9㎡和160.09㎡為主，其中82.9㎡為主力戶型，占據(jù)近70%的比重。7層為避難層，有部分50㎡左右小戶型，但數(shù)量較小，約10套左右。82.9㎡160.09㎡代表個(gè)案深度分析—勒泰中心產(chǎn)品及戶型研究82.9㎡160.0代表個(gè)案深度分析—勒泰中心代表個(gè)案深度分析—勒泰中心代表個(gè)案深度分析—勒泰中心營(yíng)銷及客群銷售進(jìn)度：Loft寫字樓整體約40%，近半年時(shí)間沒(méi)

有開(kāi)放新樓層成交情況：2012年1月以來(lái)僅成交10余單，

全部為按照分割單套，或者少數(shù)兩三套

組合購(gòu)買；南向部分銷售較好成交均價(jià)：16500元/㎡客群特征：個(gè)體老板為主流；自用或是作為奢侈品收藏購(gòu)買；

付款方式約80%為一次性代表個(gè)案深度分析—勒泰中心營(yíng)銷及客群代表個(gè)案深度分析—海悅天地（威尼斯城行政公館）規(guī)劃及基本情況總建筑面積：約2.4萬(wàn)㎡層高：5.5米戶型面積：30-80㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯工程進(jìn)度：封頂代表個(gè)案深度分析—海悅天地（威尼斯城行政公館）規(guī)劃及基本情況代表個(gè)案深度分析—海悅天地（威尼斯城行政公館）產(chǎn)品及戶型研究單層建筑面積1500㎡，面積較為平均，產(chǎn)權(quán)獨(dú)立戶型面積：30-80㎡代表個(gè)案深度分析—海悅天地（威尼斯城行政公館）產(chǎn)品及戶型研究代表個(gè)案深度分析—海悅天地（威尼斯城行政公館）產(chǎn)品及戶型研究代表個(gè)案深度分析—海悅天地（威尼斯城行政公館）產(chǎn)品及戶型研究營(yíng)銷及客群銷售進(jìn)度：售罄成交均價(jià)：8500-9500元/㎡客群特征：自用客戶40%，投資客戶60%代表個(gè)案深度分析—海悅天地（威尼斯城行政公館）營(yíng)銷及客群代表個(gè)案深度分析—海悅天地（威尼斯城行政公館）代表個(gè)案深度分析—魔方青年墅規(guī)劃及基本情況建筑面積:20000平方米規(guī)劃：地上17層的躍層公寓總戶數(shù)：252戶層高：5.2米裝修標(biāo)準(zhǔn)：部分精裝，部分毛坯工程進(jìn)度：已封頂，年底交房代表個(gè)案深度分析—魔方青年墅規(guī)劃及基本情況代表個(gè)案深度分析—魔方青年墅產(chǎn)品及戶型研究一居：40㎡-78㎡二居：80㎡-127㎡——主力戶型三居：118㎡-140㎡代表個(gè)案深度分析—魔方青年墅產(chǎn)品及戶型研究代表個(gè)案深度分析—魔方青年墅代表個(gè)案深度分析—魔方青年墅代表個(gè)案深度分析—魔方青年墅代表個(gè)案深度分析—魔方青年墅代表個(gè)案深度分析—魔方青年墅營(yíng)銷及客群銷售進(jìn)度：約75%，成交均價(jià)：7500元/㎡（全款優(yōu)惠95折）客群特征：投資客戶約占近60%；

自住客戶多為80后年輕人，職業(yè)為公

司職員、個(gè)體小業(yè)主居多代表個(gè)案深度分析—魔方青年墅營(yíng)銷及客群代表個(gè)案深度分析—東城國(guó)際規(guī)劃及基本情況總建面：約25000㎡單層面積：約800㎡層高：3#5.7米，4#5.4米戶型面積：40-113㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯工程進(jìn)度：即將交房代表個(gè)案深度分析—東城國(guó)際規(guī)劃及基本情況代表個(gè)案深度分析—東城國(guó)際50㎡50㎡40--------------------50㎡106㎡112㎡55㎡55㎡82㎡78.4㎡69㎡69㎡40--------------------50㎡85㎡97㎡65㎡65㎡70㎡70㎡3#4#產(chǎn)品及戶型研究戶型面積：40—113㎡一層12戶，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)分割。代表個(gè)案深度分析—東城國(guó)際50㎡50㎡40---------代表個(gè)案深度分析—東城國(guó)際產(chǎn)品及戶型研究代表個(gè)案深度分析—東城國(guó)際產(chǎn)品及戶型研究代表個(gè)案深度分析—東城國(guó)際產(chǎn)品及戶型研究代表個(gè)案深度分析—東城國(guó)際產(chǎn)品及戶型研究代表個(gè)案深度分析—東城國(guó)際營(yíng)銷及客群銷售進(jìn)度：90%，剩余少量尾房成交均價(jià)：4#5500元/㎡，3#6000元/㎡目前均價(jià)：6700元/㎡（全款減100）客群特征：投資和自用各占一半，自用客戶偏重于

商住和短暫居住代表個(gè)案深度分析—東城國(guó)際營(yíng)銷及客群代表個(gè)案深度分析—NASA規(guī)劃及基本情況總建面：2.3萬(wàn)㎡單層建筑面積：1700㎡層高：5.4米戶型面積：57-168㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)：3000元/㎡工程進(jìn)度：即將交房代表個(gè)案深度分析—NASA規(guī)劃及基本情況產(chǎn)品及戶型研究戶型面積區(qū)間在57-168㎡不等，其中115為其主力產(chǎn)品，適宜自用辦公、暫住和投資；通過(guò)戶型圖和銷售中心現(xiàn)場(chǎng)了解得知，loft產(chǎn)品為商住結(jié)合，loft的辦公（商務(wù)）和暫住使用比重為8:2，整體上商務(wù)性較強(qiáng)。代表個(gè)案深度分析—NASA產(chǎn)品及戶型研究代表個(gè)案深度分析—NASA營(yíng)銷及客群銷售進(jìn)度：剩余10套左右成交均價(jià)：14000-16000元/㎡客群特征：投資特征明顯，占據(jù)近80%代表個(gè)案深度分析—NASA營(yíng)銷及客群代表個(gè)案深度分析—NASA代表個(gè)案深度分析—金正君庭(君韜公館)規(guī)劃及基本情況君韜公館是1棟雙子樓，是以LOFT復(fù)式設(shè)計(jì)為主的國(guó)際化酒店式精裝公寓（A座21層，B座17層）君韜公館也是金正君庭項(xiàng)目中唯一的40年工業(yè)產(chǎn)權(quán)用地性質(zhì)的。裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝工程進(jìn)度：即將封頂君韜公館代表個(gè)案深度分析—金正君庭(君韜公館)規(guī)劃及基本情況君韜公館產(chǎn)品及戶型研究單層建筑面積：南北雙樓各1000㎡戶型面積：34—71㎡主力戶型面積：34、49㎡代表個(gè)案深度分析—金正君庭(君韜公館)產(chǎn)品及戶型研究代表個(gè)案深度分析—金正君庭(君韜公館)營(yíng)銷及客群銷售進(jìn)度：loft約529套，2011年5月開(kāi)盤，10月

成90%，

目前剩余20套左右成交均價(jià)：11000元/㎡客群特征：80%投資，10%居住，10%辦公代表個(gè)案深度分析—金正君庭(君韜公館)營(yíng)銷及客群代表個(gè)案深度分析—金正君庭(君韜公館)代表個(gè)案深度分析個(gè)案特征匯總評(píng)判本案戶型調(diào)整建議PART-3：3#4#loft產(chǎn)品建議代表個(gè)案深度分析PART-3：3#4#loft產(chǎn)品建議

勒泰中心海悅天地NASA金正君庭魔方青年墅東城國(guó)際本案地段5454113交通3433333規(guī)劃5443223產(chǎn)品及戶型3343333自身配套5453223公共配套5453223裝修標(biāo)準(zhǔn)5443113開(kāi)發(fā)商品牌4444333營(yíng)銷水平3344223客群檔次5443333小計(jì)43384233222230

勒泰中心海悅天地NASA金正君庭魔方青年墅東城國(guó)際本案地段5453223交通2323443規(guī)劃5443324產(chǎn)品及戶型4344334自身配套5442213公共配套5453113裝修標(biāo)準(zhǔn)4344323開(kāi)發(fā)商品牌4444223營(yíng)銷水平4454334客群檔次5443224小計(jì)43374133252234

勒泰中心海悅天地NASA金正君庭魔方青年墅東城國(guó)際本案地段5554224交通2524353規(guī)劃5543133產(chǎn)品及戶型5553223自身配套5553123公共配套5555235裝修標(biāo)準(zhǔn)5553113開(kāi)發(fā)商品牌4444122營(yíng)銷水平5353232客群檔次5553213小計(jì)46474535172431個(gè)案打分評(píng)判—個(gè)體甲乙丙評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)：（1-5分）5分很好4分較好3分一般2分較差1分差勒泰中心海悅天地NASA金正君庭魔方青年墅東城國(guó)際本案地段個(gè)案打分評(píng)判—綜合

勒泰中心海悅天地NASA金正君庭魔方青年墅東城國(guó)際本案甲43384233222230乙43374133252234丙46474535172431平均值44414334212332綜合評(píng)定★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★評(píng)判：偏辦公型loft：勒泰中心、海悅天地——地段優(yōu)越，商務(wù)產(chǎn)品特征，大型綜合體的loft；商住結(jié)合型loft：NASA、金正君庭、本案——地段較好，商住產(chǎn)品特征，復(fù)合型產(chǎn)品疊加的loft；偏居住型loft：魔方青年墅、東城國(guó)際——地段一般，居住產(chǎn)品特征，暫住、投資型loft個(gè)案打分評(píng)判—綜合勒泰中心海悅天地NASA金正君庭魔方青年分析：1、偏辦公型loft的產(chǎn)品面積在80—160㎡，偏居住型loft的產(chǎn)品面積區(qū)間在40—140㎡，商住結(jié)合型的loft產(chǎn)品面積在40—170㎡，各類型產(chǎn)品的面積區(qū)間有交集，市場(chǎng)需求尚處于不系統(tǒng)的階段；2、通過(guò)評(píng)判本案的loft產(chǎn)品綜合競(jìng)爭(zhēng)力介于中等水平，相比較大體量，品質(zhì)突出的綜合體項(xiàng)目要遜色；3、石家莊市場(chǎng)的loft產(chǎn)品投資性占據(jù)主流，自用的目的為多為商住和暫??；4、純粹的商務(wù)辦公型loft產(chǎn)品嚴(yán)重缺失。個(gè)案特征匯總分析分析：個(gè)案特征匯總分析個(gè)案特征匯總分析通過(guò)屬性界定，偏商務(wù)和商住結(jié)合的loft產(chǎn)品項(xiàng)目（NASA）對(duì)本案更有參考性；金正君庭與本案最為近似，但考慮到其為綜合用地性質(zhì)（住宅+商業(yè)），從產(chǎn)品定位和營(yíng)銷差異化原則出發(fā)，本案更應(yīng)側(cè)重強(qiáng)化投資及辦公使用功能。核心問(wèn)題：產(chǎn)品面積界定，營(yíng)銷組織，客群定位個(gè)案特征匯總分析通過(guò)屬性界定，偏商務(wù)和商住結(jié)合的loft產(chǎn)品代表個(gè)案深度分析個(gè)案特征匯總評(píng)判本案戶型調(diào)整建議PART-3：3#4#loft產(chǎn)品建議代表個(gè)案深度分析PART-3：3#4#loft產(chǎn)品建議3#4#loft產(chǎn)品調(diào)整建議調(diào)整建議：跨度分割、自由組合以單位跨度為基礎(chǔ)單元進(jìn)行分割（一個(gè)跨度兩戶），兩端及四角位置為大戶型進(jìn)行產(chǎn)品分類；其中采光充足和景觀較好的南向邊戶型通過(guò)銷售控制預(yù)留組合面積較大的戶型。60.94542.868.753.353.954.640.838.355.354.936.837.668.740.441.841.2+52.368.8+53.353.854.354.855.355.8+78.13#4#loft產(chǎn)品調(diào)整建議調(diào)整建議：60.94542.86ThanksThanks某項(xiàng)目寫字樓產(chǎn)品建議方案【嘉悅中心】項(xiàng)目寫字樓&loft產(chǎn)品建議【嘉悅中心】項(xiàng)目目錄PART-1：各產(chǎn)品綜合定位PART-2：2#寫字樓產(chǎn)品建議PART-3：3#4#loft產(chǎn)品建議

目錄PART-1：各產(chǎn)品綜合定位

PART-1：各產(chǎn)品綜合定位本案優(yōu)劣勢(shì)分析1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)總結(jié)：（1）本案地段前沿性很強(qiáng)，隨著新客站、地鐵的開(kāi)通運(yùn)營(yíng)，未來(lái)的發(fā)展空間較大；（2）本案在建筑設(shè)計(jì)上較為新穎，外觀昭示效果良好，具備打造地標(biāo)的先決條件。2、項(xiàng)目劣勢(shì)總結(jié)：（1）本案的地理位置雖屬城市中心區(qū)域，但不屬于核心區(qū)域，商業(yè)、商務(wù)氛圍不強(qiáng)；（2）本案的產(chǎn)品屬于市場(chǎng)跟隨型，并且體量有限，營(yíng)銷空間會(huì)有一定限制；（3）本案的目標(biāo)客戶群有限，商務(wù)產(chǎn)品的主要客戶可能會(huì)呈現(xiàn)較強(qiáng)的區(qū)域性、集約性的特點(diǎn)。本案優(yōu)劣勢(shì)分析1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)總結(jié)：2、項(xiàng)目劣勢(shì)總結(jié)：市場(chǎng)定位：中端的項(xiàng)目，中高端的表現(xiàn)，綜合素質(zhì)領(lǐng)先的MINI城市綜合體本案特性小結(jié)根據(jù)市場(chǎng)研究，本案的定位既不屬于勒泰、NASA那樣在中山路商業(yè)中心的綜合體項(xiàng)目，又不完全等同于像匯龍國(guó)際、樂(lè)橙商務(wù)那樣在城市中心版圖邊緣的獨(dú)立商務(wù)類項(xiàng)目，特別的地段，加之特定的產(chǎn)品，決定了本案的特性，我們將本案定位總結(jié)如下：產(chǎn)品定位：精裝公寓LOFT+辦公精品+MALL商業(yè)主題商業(yè)、商住、商務(wù)產(chǎn)品集合市場(chǎng)定位：中端的項(xiàng)目，中高端的表現(xiàn)，綜合素質(zhì)領(lǐng)先的MINI城通過(guò)產(chǎn)品的重新定位和組合，更加清晰地對(duì)位各種客群，也明確后期營(yíng)銷定位：以寫字樓（2#）為核心，提供主力辦公產(chǎn)品；———客群定位中大企業(yè)辦公以loft（3#4#）為輔助，提供投資及辦公輔助產(chǎn)品；——客群定位投資群體及中小企業(yè)辦公以公寓（1#）為補(bǔ)充，提供商住服務(wù)及投資產(chǎn)品；————客群定位公司職員居住及投資群體以商業(yè)為配套，實(shí)現(xiàn)商業(yè)商務(wù)產(chǎn)品的聯(lián)動(dòng)。調(diào)整后產(chǎn)品說(shuō)明各產(chǎn)品主力戶型分析產(chǎn)品類型主力戶型（㎡）平層公寓40-50寫字樓57、115、500、2000loft36-130通過(guò)產(chǎn)品的重新定位和組合，更加清晰地對(duì)位各種客群，也明確后期代表個(gè)案深度分析個(gè)案特征匯總評(píng)判本案戶型調(diào)整建議PART-2：2#寫字樓產(chǎn)品建議代表個(gè)案深度分析PART-2：2#寫字樓產(chǎn)品建議代表個(gè)案深度分析—在售項(xiàng)目選取萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)海悅國(guó)際NASA壹江國(guó)際匯龍國(guó)際金源商務(wù)本案項(xiàng)目名稱所屬區(qū)域選樣理由NASA橋東區(qū)目前寫字樓市場(chǎng)上的頂尖代表項(xiàng)目海悅國(guó)際橋西區(qū)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)裕華區(qū)與本案同處槐安路，產(chǎn)品有一定參考金源商務(wù)裕華區(qū)匯龍國(guó)際橋西區(qū)本案周邊的同類項(xiàng)目，屬于潛在競(jìng)品壹江國(guó)際橋西區(qū)代表個(gè)案深度分析—在售項(xiàng)目選取萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)海悅國(guó)際NASA壹江國(guó)代表個(gè)案深度分析—NASA一期二期5A寫字樓規(guī)劃及基本情況寫字樓總建面：2.38萬(wàn)㎡單層面積：1400㎡規(guī)劃：7-24層5A精裝寫字樓層高：4.1米裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝，約3000元/㎡標(biāo)準(zhǔn)工程進(jìn)度：現(xiàn)房，正在做內(nèi)裝代表個(gè)案深度分析—NASA一期二期5A寫字樓規(guī)劃及基本情況代表個(gè)案深度分析—NASA產(chǎn)品及戶型研究單層建筑面積在1435㎡戶型面積：173-275㎡之間銷售模式：整層銷售，每層6個(gè)產(chǎn)權(quán)260㎡173㎡205㎡275㎡266㎡255㎡代表個(gè)案深度分析—NASA產(chǎn)品及戶型研究260㎡173㎡20代表個(gè)案深度分析—NASA營(yíng)銷及客群銷售進(jìn)度：目前正銷售12—15層，整體銷售率

在25%左右目前均價(jià)：13800元/㎡成交情況：2011年12月開(kāi)盤以來(lái)，已成交20余單成交面積：5200多㎡成交均價(jià)：11000元/㎡其中，9層和15層已被大客戶整層購(gòu)買；10層和11層為散戶購(gòu)買。代表個(gè)案深度分析—NASA營(yíng)銷及客群代表個(gè)案深度分析—NASA營(yíng)銷及客群——實(shí)際需求購(gòu)買面積分析NASA寫字樓實(shí)際購(gòu)買面積需求（戶數(shù)統(tǒng)計(jì)）面積區(qū)間1439㎡（整層購(gòu)買）1010㎡469㎡255㎡173㎡合計(jì)客戶數(shù)量111227NASA寫字樓實(shí)際購(gòu)買面積需求（面積比重統(tǒng)計(jì)）面積區(qū)間1439㎡（整層購(gòu)買）1010㎡469㎡255㎡173㎡合計(jì)累計(jì)銷售（㎡）143910104695103463774分析：從NASA寫字樓目前成交的客戶情況來(lái)看，173-255㎡的中等需求居多；

但整層購(gòu)買和多半層1000㎡以上的購(gòu)買占據(jù)了已銷售面積的65%代表個(gè)案深度分析—NASA營(yíng)銷及客群——實(shí)際需求購(gòu)買面積分析代表個(gè)案深度分析—NASA營(yíng)銷及客群NASA成交客戶付款方式一次性分期貸款合計(jì)106622NASA成交客戶職業(yè)分析企業(yè)購(gòu)買個(gè)體其他合計(jì)1010222分析：1、中大型個(gè)體商戶和企業(yè)法人為項(xiàng)目主要購(gòu)買群體；2、付款方式選擇方面，一次性客戶占據(jù)半數(shù)，剩余的分期和貸款的選擇平均；3、置業(yè)目的方面，7成以上的客戶選擇自用辦公，明確投資的客戶不足兩成，相比公寓而言，寫字樓的投資性銳減。NASA成交客戶置業(yè)目的分析自用投資兼可合計(jì)164222代表個(gè)案深度分析—NASA營(yíng)銷及客群NASA成交客戶付款方式代表個(gè)案深度分析—海悅國(guó)際規(guī)劃及基本情況寫字樓總建面：7.2萬(wàn)㎡單層面積：2300㎡規(guī)劃：1-8層寫字樓配套，9-38層5A級(jí)精裝寫字樓總高：166.67，橋西第一高，石家莊第三高樓層高：3.6米裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝工程進(jìn)度：即將封頂代表個(gè)案深度分析—海悅國(guó)際規(guī)劃及基本情況代表個(gè)案深度分析—海悅國(guó)際產(chǎn)品及戶型研究戶型面積：87-217㎡

視野較為開(kāi)闊的四個(gè)角戶型均在210㎡以上

需要關(guān)注的是89.5㎡是對(duì)179㎡的分割銷售179㎡89.5㎡210㎡217㎡210㎡214㎡代表個(gè)案深度分析—海悅國(guó)際產(chǎn)品及戶型研究179㎡89.5㎡2代表個(gè)案深度分析—海悅國(guó)際營(yíng)銷及客群銷售進(jìn)度：只剩余13層以及16-23層的零散部分，

整體銷售率在約50%目前均價(jià)：12800元/㎡銷售模式：每層12個(gè)產(chǎn)權(quán)，自由組合銷售成交情況：由于開(kāi)發(fā)商執(zhí)行“返租十年反本”的

政策，70%為投資。成交均價(jià)：11000-13000元/㎡代表個(gè)案深度分析—海悅國(guó)際營(yíng)銷及客群代表個(gè)案深度分析—萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（高端商務(wù)寫字樓）規(guī)劃及基本情況寫字樓總建面：7萬(wàn)㎡規(guī)劃：“南北雙塔”，（北塔：10-25F，南塔：1-25F）超5A級(jí)別高端商務(wù)寫字樓單層面積：2100㎡層高：3.7米裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯工程進(jìn)度：剛出地面南塔北塔代表個(gè)案深度分析—萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（高端商務(wù)寫字樓）規(guī)劃及基本情況南產(chǎn)品及戶型研究戶型面積：標(biāo)準(zhǔn)層2100㎡，一層12套

130-490㎡，可自由分割組合，300-400㎡為主力產(chǎn)品；

公攤率僅25%，得房率高，

實(shí)用空間大是萬(wàn)達(dá)產(chǎn)品的一大亮點(diǎn)代表個(gè)案深度分析—萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（高端商務(wù)寫字樓）300㎡300—400㎡130㎡130㎡產(chǎn)品及戶型研究代表個(gè)案深度分析—萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（高端商務(wù)寫字樓）3營(yíng)銷及客群銷售進(jìn)度：6月22日開(kāi)盤當(dāng)天售罄成交均價(jià)：9000-12000元/㎡銷售模式：大客戶于開(kāi)盤前6月21日簽訂；

散售組合客戶開(kāi)盤當(dāng)日搖號(hào)選定成交情況：其中31層被大客戶整層鎖定，散售部分

僅9層，銷售100多張卡，看盤當(dāng)日搖

號(hào)至30號(hào)后售罄，多為投資客戶代表個(gè)案深度分析—萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（高端商務(wù)寫字樓）營(yíng)銷及客群代表個(gè)案深度分析—萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（高端商務(wù)寫字樓）代表個(gè)案深度分析—萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（高端商務(wù)寫字樓）營(yíng)銷及客群面積區(qū)間2100㎡（整層出售）300—400㎡130—300㎡總計(jì)銷售面積（㎡）6510011340756084000分析：從萬(wàn)達(dá)寫字樓目前成交的客戶情況來(lái)看，整層的銷售比重占據(jù)近八成，散售部分較大的面積組合相對(duì)受歡迎。本案的營(yíng)銷效果也需要考到慮到萬(wàn)達(dá)的品牌影響力和集團(tuán)營(yíng)銷運(yùn)作等因素。代表個(gè)案深度分析—萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（高端商務(wù)寫字樓）營(yíng)銷及客群面積區(qū)代表個(gè)案深度分析—金源商務(wù)規(guī)劃及基本情況寫字樓總建面：約5.5萬(wàn)㎡單層面積：2500㎡規(guī)劃：兩棟21層連接式高層，5-21層為寫字樓層高：3.5米裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝工程進(jìn)度：內(nèi)裝完畢，正在辦理交房代表個(gè)案深度分析—金源商務(wù)規(guī)劃及基本情況代表個(gè)案深度分析—金源商務(wù)產(chǎn)品及戶型研究戶型面積：40-131㎡之間銷售模式：整層自由組合，每層30個(gè)產(chǎn)權(quán)代表個(gè)案深度分析—金源商務(wù)產(chǎn)品及戶型研究戶型面積：40-1代表個(gè)案深度分析—金源商務(wù)營(yíng)銷及客群成交情況：2011年4月開(kāi)盤，目前僅有11層、14

層的4套尾房目前均價(jià)：8600元/㎡（尾房促銷價(jià)）成交特點(diǎn)：130㎡左右的較大戶型暢銷，40多㎡的

小戶型多為組合銷售；

客戶實(shí)際需求面積基本在130—200㎡成交均價(jià)：9000元/㎡客戶情況：自用占據(jù)絕大部分，投資客僅為少數(shù)。代表個(gè)案深度分析—金源商務(wù)營(yíng)銷及客群代表個(gè)案深度分析—壹江國(guó)際規(guī)劃及基本情況寫字樓總建面：5萬(wàn)㎡單層面積：1441㎡規(guī)劃：地下2層，地上26層，1至4層為商業(yè)，5

層以上為辦公區(qū)域，裙樓6層為附屬酒店

層高：3.6米目前均價(jià)：7000元/㎡戶型面積：49-135㎡之間裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯工程進(jìn)度：基礎(chǔ)階段代表個(gè)案深度分析—壹江國(guó)際規(guī)劃及基本情況代表個(gè)案深度分析—壹江國(guó)際產(chǎn)品及戶型研究標(biāo)準(zhǔn)層為蝶形設(shè)計(jì)，中低樓層戶型擬定分割為17個(gè)產(chǎn)權(quán)來(lái)銷售，中高樓層擬定整層組合；單個(gè)產(chǎn)品面積在49-135㎡不等，其中臨近中華大街以及南向的部分為較大的戶型設(shè)計(jì)，大廈的中間部分集中了50-85㎡不等的中小面積戶型。135㎡135㎡93㎡49㎡67㎡代表個(gè)案深度分析—壹江國(guó)際產(chǎn)品及戶型研究135㎡135㎡93代表個(gè)案深度分析—壹江國(guó)際營(yíng)銷及客群銷售進(jìn)度：目前僅對(duì)外銷售7層和8層，整體銷售進(jìn)

度不足10%；銷售模式：整層+單層17個(gè)產(chǎn)權(quán)的組合散售成交情況：2012年6月底剛?cè)胧袖N售，現(xiàn)在7層、8

層的成交率在50%以上。此外，16層和22層已被大客戶內(nèi)部認(rèn)購(gòu)成交均價(jià)：7000元/㎡整層出售代表個(gè)案深度分析—壹江國(guó)際營(yíng)銷及客群整層出售代表個(gè)案深度分析—匯龍國(guó)際規(guī)劃及基本情況寫字樓總建面：約2.5萬(wàn)㎡單層面積：約2000㎡規(guī)劃：地下2層，地上26層。

1-4層商業(yè)；5-20精裝寫字樓（涵蓋若干

層快捷酒店）；21-26精裝公寓。層高：3.5米目前均價(jià)：6200元/㎡寫字樓代表個(gè)案深度分析—匯龍國(guó)際規(guī)劃及基本情況寫字樓代表個(gè)案深度分析—匯龍國(guó)際產(chǎn)品及戶型研究戶型面積：54-139㎡之間主力產(chǎn)品為54.84㎡的占據(jù)標(biāo)準(zhǔn)層總面的一半；代表個(gè)案深度分析—匯龍國(guó)際產(chǎn)品及戶型研究代表個(gè)案深度分析—匯龍國(guó)際營(yíng)銷及客群銷售進(jìn)度：目前僅對(duì)外銷售9層和10層銷售模式：整層+單層23個(gè)產(chǎn)權(quán)的組合散售成交情況：5-X層被某快捷酒店預(yù)訂，另有兩層被

大客戶內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。成交均價(jià)：6200元/㎡客群特征：投資與自用客戶各占一半代表個(gè)案深度分析—匯龍國(guó)際營(yíng)銷及客群代表個(gè)案深度分析—在租項(xiàng)目選取財(cái)庫(kù)國(guó)際國(guó)富大廈本案項(xiàng)目名稱所屬區(qū)域選樣理由國(guó)富大廈橋東區(qū)槐安路沿線成熟的寫字樓項(xiàng)目，產(chǎn)品、營(yíng)銷及客群定位方面對(duì)本案具備一定參考價(jià)值財(cái)庫(kù)國(guó)際裕華區(qū)代表個(gè)案深度分析—在租項(xiàng)目選取財(cái)庫(kù)國(guó)際國(guó)富大廈本案項(xiàng)目名稱所代表個(gè)案深度分析—國(guó)富大廈項(xiàng)目基本信息地址：槐安路與建設(shè)大街交口西南角規(guī)劃：1層為商業(yè)，2—17層為寫字樓銷售周期：2008年7月—2009年11月銷售價(jià)格：5500—7000元/㎡入住日期：2009年年底目前租金：平均2.2元/㎡/天代表個(gè)案深度分析—國(guó)富大廈項(xiàng)目基本信息代表個(gè)案深度分析—國(guó)富大廈239㎡145㎡92㎡72㎡49㎡65㎡108㎡92㎡123㎡90㎡90㎡90㎡111㎡產(chǎn)品戶型&客戶需求研究標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積：1700㎡戶型面積：55—633㎡主力分割面積：100㎡左右—130㎡注：國(guó)富大廈為隸屬于國(guó)富投資集團(tuán)訂單式開(kāi)發(fā)，產(chǎn)權(quán)面積在銷售時(shí)按照客戶需求自由組合，本案為特例研究代表個(gè)案深度分析—國(guó)富大廈239㎡145㎡92㎡72㎡49㎡國(guó)富大廈現(xiàn)有公司實(shí)用面積統(tǒng)計(jì)面積區(qū)間100—200㎡200—350㎡350—600㎡1700㎡（整層）總計(jì)銷售面積（㎡）3060714010200850028900客戶需求研究實(shí)際使用主力需求（總面積占比）：100-200㎡的單個(gè)格局占11%200-350㎡的組合格局占25%350-600㎡的占35%整層的占29%購(gòu)買特征：80%自用,20%投資入駐公司行業(yè)：投資擔(dān)保、保險(xiǎn)、期貨、

商貿(mào)、科技、圖書、服裝等代表個(gè)案深度分析—國(guó)富大廈國(guó)富大廈現(xiàn)有公司實(shí)用面積統(tǒng)計(jì)面積區(qū)間100—200㎡200—代表個(gè)案深度分析—財(cái)庫(kù)國(guó)際項(xiàng)目基本信息地址：槐安路與翟營(yíng)大街交口東北角規(guī)劃：1—3層為商業(yè)，4—26層為寫字樓銷售周期：2009—2010年底銷售價(jià)格：5500—8000元/㎡入住日期：2011年年初目前租金：2—2.5元/㎡/天代表個(gè)案深度分析—財(cái)庫(kù)國(guó)際項(xiàng)目基本信息代表個(gè)案深度分析—財(cái)庫(kù)國(guó)際產(chǎn)品戶型&客戶需求研究標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積：1200㎡戶型面積：32—307㎡滯銷戶型：300㎡以上的實(shí)際使用主力需求：120—200㎡的組合格局購(gòu)買特征：40%投資轉(zhuǎn)租，60%自用入駐公司行業(yè)：財(cái)務(wù)、擔(dān)保、傳媒、房地產(chǎn)

制作等代表個(gè)案深度分析—財(cái)庫(kù)國(guó)際產(chǎn)品戶型&客戶需求研究代表個(gè)案深度分析個(gè)案特征匯總評(píng)判本案戶型調(diào)整建議PART-2：2#寫字樓產(chǎn)品建議代表個(gè)案深度分析PART-2：2#寫字樓產(chǎn)品建議個(gè)案打分評(píng)判操作說(shuō)明：1、選取前述個(gè)案項(xiàng)目，并結(jié)合本案聯(lián)合比較，從項(xiàng)目的地段、交通、規(guī)劃、產(chǎn)品及戶

型、自身配套、公共配套、裝修標(biāo)準(zhǔn)、開(kāi)發(fā)商品牌、客群檔次十個(gè)方面進(jìn)行打分評(píng)判；2、根據(jù)項(xiàng)目專案組的三個(gè)人員的打分評(píng)判，取其平均值為最終評(píng)判；3、通過(guò)直觀表現(xiàn)形式，明確本案在市場(chǎng)中的定位，并對(duì)產(chǎn)品特征提供參照標(biāo)準(zhǔn)。個(gè)案打分評(píng)判操作說(shuō)明：個(gè)案打分評(píng)判—個(gè)體

NASA海悅國(guó)際萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)金源商務(wù)匯龍國(guó)際壹江國(guó)際本案地段5443233交通3443223規(guī)劃4453223產(chǎn)品及戶型4443334自身配套4443233公共配套5432223裝修標(biāo)準(zhǔn)4423122開(kāi)發(fā)商品牌4453333營(yíng)銷水平4352223客群檔次4453333小計(jì)41394128222530

NASA海悅國(guó)際萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)金源商務(wù)匯龍國(guó)際壹江國(guó)際本案地段5443233交通2354313規(guī)劃4453224產(chǎn)品及戶型4453334自身配套4452223公共配套5433223裝修標(biāo)準(zhǔn)4433111開(kāi)發(fā)商品牌4453223營(yíng)銷水平4352114客群檔次4453334小計(jì)40384529212032

NASA海悅國(guó)際萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)金源商務(wù)匯龍國(guó)際壹江國(guó)際本案地段5553334交通2555333規(guī)劃4551214產(chǎn)品及戶型4553335自身配套5553334公共配套5542335裝修標(biāo)準(zhǔn)4533112開(kāi)發(fā)商品牌3452222營(yíng)銷水平5352122客群檔次4553124小計(jì)41474727222335乙甲丙評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)：（1-5分）5分很好4分較好3分一般2分較差1分差個(gè)案打分評(píng)判—個(gè)體NASA海悅國(guó)際萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)金源商務(wù)匯龍國(guó)際個(gè)案打分評(píng)判—綜合

NASA海悅國(guó)際萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)金源商務(wù)匯龍國(guó)際壹江國(guó)際本案甲41394128222530乙40384529212032丙41474727222335平均值41414428222332綜合評(píng)定★★★★★★★★★★★★★★☆★★★★★★★評(píng)判：A類寫字樓：NASA、海悅國(guó)際、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)——地段優(yōu)越，產(chǎn)品主導(dǎo)，配套豐富，

需求旺盛的大型綜合體高端商務(wù)寫字樓；B類寫字樓：本案、金源商務(wù)——地段較好，產(chǎn)品主流，配套較好，需求較大的中高端商務(wù)寫字樓；C類寫字樓：壹江國(guó)際、匯龍國(guó)際——地段一般，產(chǎn)品跟隨，配套單一，需求一般的中端寫字樓。個(gè)案打分評(píng)判—綜合NASA海悅國(guó)際萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)金源商務(wù)匯龍國(guó)際個(gè)案特征匯總分析分析：1、寫字樓市場(chǎng)主力需求面積在130—600㎡，產(chǎn)品分割多為柱距分割；2、40-80㎡的中小戶型是目前主流分割的戶型格局，但實(shí)際成交多為組合銷售；3、石家莊寫字樓市場(chǎng)營(yíng)銷模式與住宅銷售并無(wú)明顯差異，以大客戶以及散售組合兩條

線結(jié)合為主，營(yíng)銷效果尚可；4、客群也呈現(xiàn)兩種：需求大面積乃至整層的大客戶（大中型公司辦公）以及

需求中等面積組合購(gòu)買的自用兼顧投資性客戶。個(gè)案特征匯總分析分析：通過(guò)評(píng)判本案寫字樓產(chǎn)品的綜合競(jìng)爭(zhēng)力介于中上等水平，

槐安路路沿線的項(xiàng)目（萬(wàn)達(dá)、金源商務(wù)等）對(duì)本案具有一定參考性。核心問(wèn)題：產(chǎn)品分割組合，營(yíng)銷組織，客群定位個(gè)案特征匯總分析通過(guò)評(píng)判本案寫字樓產(chǎn)品的綜合競(jìng)爭(zhēng)力介于中上等水代表個(gè)案深度分析個(gè)案特征匯總評(píng)判本案戶型調(diào)整建議PART-2：2#寫字樓產(chǎn)品建議代表個(gè)案深度分析PART-2：2#寫字樓產(chǎn)品建議2#寫字樓產(chǎn)品建議目前產(chǎn)品分析：寫字樓的5—18F按照柱點(diǎn)分割為10間辦公室，其中以82.90—83.14㎡為主力，組合標(biāo)準(zhǔn)層?xùn)|西兩側(cè)360㎡格局；19—24F對(duì)沒(méi)有進(jìn)行產(chǎn)品分割。19—24F標(biāo)準(zhǔn)層5—12F標(biāo)準(zhǔn)層13—18F標(biāo)準(zhǔn)層500㎡115㎡2#寫字樓產(chǎn)品建議目前產(chǎn)品分析：19—24F標(biāo)準(zhǔn)層5—12F調(diào)整建議一：低樓層跨度分割，自由組合可以考慮將5-12層中間一個(gè)跨度進(jìn)行一分為二的最小單位預(yù)留劃分，形成58㎡以及58㎡倍數(shù)（如173㎡）的組合，這樣分割從而豐富寫字樓產(chǎn)品選擇面積段，在產(chǎn)權(quán)組合銷售方面，選擇空間會(huì)更大。2#寫字樓產(chǎn)品調(diào)整建議調(diào)整建議一：2#寫字樓產(chǎn)品調(diào)整建議調(diào)整建議二：低樓層縱向產(chǎn)品分類低樓層兩端頭大面積戶型針對(duì)辦公大客戶，中間分隔小戶型對(duì)大客戶進(jìn)行面積補(bǔ)充，及針對(duì)辦公、投資小客戶。2#寫字樓產(chǎn)品調(diào)整建議整層半層大客散戶大客散戶調(diào)整建議二：2#寫字樓產(chǎn)品調(diào)整建議整層半層大客散整層半層散戶2#寫字樓產(chǎn)品調(diào)整建議主要針對(duì)大型公司，重視形象感主要針對(duì)中型公司，關(guān)注功能性主要針對(duì)小型公司，注重實(shí)用性調(diào)整建議二：在產(chǎn)品調(diào)整的基礎(chǔ)上，嚴(yán)把銷售控制，中低樓層散戶可自由選擇組合銷售；中高樓層盡量組合半層銷售，高樓層留給大客戶。整層半層散戶2#寫字樓產(chǎn)品調(diào)整建議主要針對(duì)大型公代表個(gè)案深度分析個(gè)案特征匯總評(píng)判本案戶型調(diào)整建議PART-3：3#4#loft產(chǎn)品建議代表個(gè)案深度分析PART-3：3#4#loft產(chǎn)品建議代表個(gè)案深度分析—項(xiàng)目選取項(xiàng)目名稱所屬區(qū)域類別區(qū)分勒泰中心橋東區(qū)偏辦公海悅天地橋西區(qū)魔方青年墅新華區(qū)偏居住東城國(guó)際開(kāi)發(fā)區(qū)NASA橋東區(qū)商住結(jié)合金正君庭橋東區(qū)海悅天地本案勒泰中心魔方青年墅東城國(guó)際NASA金正君庭代表個(gè)案深度分析—項(xiàng)目選取項(xiàng)目名稱所屬區(qū)域類別區(qū)分勒泰中心橋代表個(gè)案深度分析—勒泰中心規(guī)劃及基本情況總建面：4萬(wàn)㎡總高：7-29層層高：5.6米單層面積：1700㎡戶型面積：80-160㎡銷售模式：辦卡蓄客，集中開(kāi)盤&根據(jù)去化量和

需求逐層加推5A寫字樓loft寫字樓2號(hào)公寓萬(wàn)豪酒店&1號(hào)公寓代表個(gè)案深度分析—勒泰中心規(guī)劃及基本情況5A寫字樓loft寫代表個(gè)案深度分析—勒泰中心產(chǎn)品及戶型研究單元標(biāo)準(zhǔn)層分割為19戶，每戶獨(dú)立產(chǎn)權(quán)；以82.9㎡和160.09㎡為主，其中82.9㎡為主力戶型，占據(jù)近70%的比重。7層為避難層，有部分50㎡左右小戶型，但數(shù)量較小，約10套左右。82.9㎡160.09㎡代表個(gè)案深度分析—勒泰中心產(chǎn)品及戶型研究82.9㎡160.0代表個(gè)案深度分析—勒泰中心代表個(gè)案深度分析—勒泰中心代表個(gè)案深度分析—勒泰中心營(yíng)銷及客群銷售進(jìn)度：Loft寫字樓整體約40%，近半年時(shí)間沒(méi)

有開(kāi)放新樓層成交情況：2012年1月以來(lái)僅成交10余單，

全部為按照分割單套，或者少數(shù)兩三套

組合購(gòu)買；南向部分銷售較好成交均價(jià)：16500元/㎡客群特征：個(gè)體老板為主流；自用或是作為奢侈品收藏購(gòu)買；

付款方式約80%為一次性代表個(gè)案深度分析—勒泰中心營(yíng)銷及客群代表個(gè)案深度分析—海悅天地（威尼斯城行政公館）規(guī)劃及基本情況總建筑面積：約2.4萬(wàn)㎡層高：5.5米戶型面積：30-80㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯工程進(jìn)度：封頂代表個(gè)案深度分析—海悅天地（威尼斯城行政公館）規(guī)劃及基本情況代表個(gè)案深度分析—海悅天地（威尼斯城行政公館）產(chǎn)品及戶型研究單層建筑面積1500㎡，面積較為平均，產(chǎn)權(quán)獨(dú)立戶型面積：30-80㎡代表個(gè)案深度分析—海悅天地（威尼斯城行政公館）產(chǎn)品及戶型研究代表個(gè)案深度分析—海悅天地（威尼斯城行政公館）產(chǎn)品及戶型研究代表個(gè)案深度分析—海悅天地（威尼斯城行政公館）產(chǎn)品及戶型研究營(yíng)銷及客群銷售進(jìn)度：售罄成交均價(jià)：8500-9500元/㎡客群特征：自用客戶40%，投資客戶60%代表個(gè)案深度分析—海悅天地（威尼斯城行政公館）營(yíng)銷及客群代表個(gè)案深度分析—海悅天地（威尼斯城行政公館）代表個(gè)案深度分析—魔方青年墅規(guī)劃及基本情況建筑面積:20000平方米規(guī)劃：地上17層的躍層公寓總戶數(shù)：252戶層高：5.2米裝修標(biāo)準(zhǔn)：部分精裝，部分毛坯工程進(jìn)度：已封頂，年底交房代表個(gè)案深度分析—魔方青年墅規(guī)劃及基本情況代表個(gè)案深度分析—魔方青年墅產(chǎn)品及戶型研究一居：40㎡-78㎡二居：80㎡-127㎡——主力戶型三居：118㎡-140㎡代表個(gè)案深度分析—魔方青年墅產(chǎn)品及戶型研究代表個(gè)案深度分析—魔方青年墅代表個(gè)案深度分析—魔方青年墅代表個(gè)案深度分析—魔方青年墅代表個(gè)案深度分析—魔方青年墅代表個(gè)案深度分析—魔方青年墅營(yíng)銷及客群銷售進(jìn)度：約75%，成交均價(jià)：7500元/㎡（全款優(yōu)惠95折）客群特征：投資客戶約占近60%；

自住客戶多為80后年輕人，職業(yè)為公

司職員、個(gè)體小業(yè)主居多代表個(gè)案深度分析—魔方青年墅營(yíng)銷及客群代表個(gè)案深度分析—東城國(guó)際規(guī)劃及基本情況總建面：約25000㎡單層面積：約800㎡層高：3#5.7米，4#5.4米戶型面積：40-113㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯工程進(jìn)度：即將交房代表個(gè)案深度分析—東城國(guó)際規(guī)劃及基本情況代表個(gè)案深度分析—東城國(guó)際50㎡50㎡40--------------------50㎡106㎡112㎡55㎡55㎡82㎡78.4㎡69㎡69㎡40--------------------50㎡85㎡97㎡65㎡65㎡70㎡70㎡3#4#產(chǎn)品及戶型研究戶型面積：40—113㎡一層12戶，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)分割。代表個(gè)案深度分析—東城國(guó)際50㎡50㎡40---------代表個(gè)案深度分析—東城國(guó)際產(chǎn)品及戶型研究代表個(gè)案深度分析—東城國(guó)際產(chǎn)品及戶型研究代表個(gè)案深度分析—東城國(guó)際產(chǎn)品及戶型研究代表個(gè)案深度分析—東城國(guó)際產(chǎn)品及戶型研究代表個(gè)案深度分析—東城國(guó)際營(yíng)銷及客群銷售進(jìn)度：90%，剩余少量尾房成交均價(jià)：4#5500元/㎡，3#6000元/㎡目前均價(jià)：6700元/㎡（全款減100）客群特征：投資和自用各占一半，自用