景城湖畔花園物業(yè)管理方案

景城湖畔花園管理方案編制：日期：審核：日期：批準(zhǔn)：日期：景城湖畔花園物業(yè)管理方案景城湖畔，雋御置業(yè)在蘇州的鼎立之作，坐落于園區(qū)湖東鄰里中心以東約1000米，東側(cè)是南靠園區(qū)第三中學(xué)，西鄰晉合金湖灣，樞紐地段，總建筑面積達(dá)31萬(wàn)平米。

景城湖畔，整個(gè)小區(qū)分ABCDE五個(gè)區(qū)域,其中高層住宅AB三個(gè)區(qū)域以及商業(yè)E區(qū)已交房,總戶(hù)數(shù)已經(jīng)達(dá)到1500多戶(hù),綜合入住率達(dá)到98%,C區(qū)正在建設(shè)中.。

景城湖畔目前除了主要的地產(chǎn)遺留問(wèn)題較多,維修及時(shí)率低之外,物業(yè)內(nèi)部也存在較多的問(wèn)題,主要是集中在。未來(lái)城一期將于2007年10月底交付，根據(jù)交付時(shí)間，以及小區(qū)實(shí)際情況，計(jì)劃工作如下。管理設(shè)想管理模式前期工作物業(yè)入伙后的工作人力資源管理社區(qū)文化建設(shè)與管理服務(wù)管理目標(biāo)與承諾管理設(shè)想物業(yè)管理服務(wù)的整體設(shè)想景城湖畔物業(yè)服務(wù)中心擬按照區(qū)域管家組式服務(wù)的模式建立服務(wù)菜單，創(chuàng)造出一套先進(jìn)、嚴(yán)謹(jǐn)、實(shí)用的管理模式，形成景城湖畔自身獨(dú)特的管理服務(wù)優(yōu)勢(shì)，逐漸將其導(dǎo)向成蘇州物業(yè)管理服務(wù)精品工程。結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況，逐步引入?yún)⒄誌SO9000質(zhì)量體系、ISO14001環(huán)境體系認(rèn)證的管理，全套管理方法和標(biāo)準(zhǔn)融入到景城湖畔的實(shí)際管理中，保證環(huán)境的高度整潔與和諧，通過(guò)回歸自然的氛圍培養(yǎng)物業(yè)使用人的自律意識(shí)，從而養(yǎng)成愛(ài)護(hù)環(huán)境、關(guān)心生態(tài)的良好習(xí)慣。調(diào)和商業(yè)、與住宅公寓不同物業(yè)形態(tài)間的共處氛圍，使本小區(qū)成為蘇州和諧小區(qū)的典范。本物業(yè)管理服務(wù)中心將根據(jù)物業(yè)使用人的實(shí)際需求提供“超前性、創(chuàng)造性、個(gè)性化”服務(wù)，加大服務(wù)深度及廣度，在服務(wù)中心營(yíng)造的特定氛圍之下，使在景城湖畔工作生活的人們處處感受到舒適、便利，創(chuàng)造快捷、尊貴的生活環(huán)境。實(shí)行“一站式服務(wù)”、“首接責(zé)任制”，邀請(qǐng)眾多有實(shí)力的服務(wù)供應(yīng)商加盟物業(yè)服務(wù)，將對(duì)物業(yè)的管理融于全面的星級(jí)服務(wù)之中，使物業(yè)使用人感受星級(jí)酒店般尊貴、熱情、周到的服務(wù)。創(chuàng)建溫馨的氛圍管理，通過(guò)社區(qū)環(huán)境的建設(shè)、社區(qū)文化的開(kāi)展等手段，變強(qiáng)制性管理為溫馨的提示和引導(dǎo)，從而潛移默化的達(dá)到治理的目的。管理機(jī)制和管理模式服務(wù)中心機(jī)構(gòu)設(shè)置：湖畔天城物業(yè)服務(wù)中心湖畔天城物業(yè)服務(wù)中心項(xiàng)目經(jīng)理：1名客戶(hù)服務(wù)部主管：1名客服：6名保安服務(wù)部主管：1名領(lǐng)班：3名保安：45名工程服務(wù)部主管：1名維修：8名保潔綠化外包接待咨詢(xún)、投訴處理社區(qū)文化、經(jīng)費(fèi)結(jié)算檔案管理、人事后勤便民服務(wù)、特約服務(wù)信息管理、質(zhì)量控制巡邏值勤秩序維護(hù)車(chē)輛管理消防管理防盜監(jiān)控房屋維修設(shè)備維護(hù)日常維修設(shè)備操作環(huán)境管理綠化監(jiān)管消殺服務(wù)經(jīng)理助理：1名管理運(yùn)作控制模式：雙層日常運(yùn)做模式：形成分區(qū)管家組與各職能部門(mén)緊密結(jié)合的運(yùn)做模式：客服部客服部區(qū)域管家組區(qū)域消防區(qū)域清潔區(qū)域綠化區(qū)域公建保安部保潔部維修部區(qū)域安全區(qū)域維修區(qū)域裝修服務(wù)中心辦公室全區(qū)域全區(qū)域全區(qū)域各區(qū)域客戶(hù)投訴有償服務(wù)全區(qū)域檢查監(jiān)督機(jī)制：為確保服務(wù)質(zhì)量，建立嚴(yán)密而科學(xué)的檢查監(jiān)督體系，主要分內(nèi)部，外部?jī)蓷l線(xiàn)，內(nèi)部檢查建立多極檢查機(jī)制：檢檢查監(jiān)督體系內(nèi)部檢查外部檢查職能部門(mén)日檢，周檢客服管家日檢服務(wù)中心月檢公司明查公司暗防業(yè)主投訴業(yè)主滿(mǎn)意率調(diào)查政府考評(píng)設(shè)備管理機(jī)制：工程部員工應(yīng)熟悉所有公建設(shè)備的位置、名稱(chēng)、使用方式、簡(jiǎn)易故障處理，并按ISO9000要求建立設(shè)備標(biāo)志卡片和設(shè)備檔案前期管理前期管理接管驗(yàn)收臺(tái)帳質(zhì)量缺陷整改標(biāo)識(shí)建卡使用管理定級(jí)維保安全管理工作機(jī)制：為保證景城湖畔安全管理工作的正常運(yùn)做，組建景城湖畔安全領(lǐng)導(dǎo)小組，以服務(wù)中心項(xiàng)目經(jīng)理為組長(zhǎng)、保安部主管為副組長(zhǎng)，服務(wù)中心全體員工為組員。所有人員參與夜晚不定期抽查的工作，加強(qiáng)景城湖畔晚間安全。組建安全領(lǐng)導(dǎo)小組組建安全領(lǐng)導(dǎo)小組防盜防火白天不定時(shí)巡查夜晚不定期抽查24小時(shí)值班組建義務(wù)消防隊(duì)定時(shí)消防演習(xí)人防技防防盜報(bào)警電子門(mén)鎖攝像監(jiān)控消防報(bào)警電子巡更報(bào)警控制程序門(mén)崗分區(qū)巡邏總巡邏總監(jiān)控各崗位工作規(guī)程保安部工作手冊(cè)管理模式管理方式運(yùn)作方式：物業(yè)公司在物業(yè)范圍內(nèi)設(shè)立專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)，物業(yè)的日常管理如保安、保潔、養(yǎng)護(hù)、維修等管理服務(wù)并全權(quán)負(fù)責(zé)，保證服務(wù)質(zhì)量。創(chuàng)造品牌優(yōu)勢(shì)：建立優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)體系，以貼心熱忱的服務(wù)在業(yè)主中樹(shù)立良好的口碑，創(chuàng)建雋御地產(chǎn)順馳物業(yè)的品牌優(yōu)勢(shì)，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商后期物業(yè)銷(xiāo)售增加“賣(mài)點(diǎn)”。物業(yè)管理與經(jīng)營(yíng)互為依托：物業(yè)管理的質(zhì)量對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)工作的開(kāi)展影響頗大。服務(wù)的好壞不但影響到管理及有關(guān)費(fèi)用的收繳，還涉及到開(kāi)發(fā)商后期房產(chǎn)銷(xiāo)售的業(yè)績(jī)。管理公司應(yīng)意識(shí)到物業(yè)高尚氛圍的營(yíng)造同時(shí)也是經(jīng)營(yíng)環(huán)境、投資環(huán)境的創(chuàng)建與維護(hù)，只有這樣物業(yè)管理行業(yè)的微利才能維持，物業(yè)管理企業(yè)才能生存與繁榮。管理定位：充分利用并完善景城湖畔的軟、硬件條件各種配套系統(tǒng)，有效調(diào)劑物業(yè)資源分配，配置精干的高素質(zhì)管理人才。為本物業(yè)營(yíng)造高尚的工作、生活環(huán)境。管理機(jī)制自我約束機(jī)制：將順馳物業(yè)的管理精神與服務(wù)質(zhì)量精神貫徹整個(gè)管理過(guò)程，在景城湖畔的員工之中形成“自覺(jué)自律的意識(shí)”。ISO9000質(zhì)量控制機(jī)制ISO9000質(zhì)量保證模式：所有管理運(yùn)作和服務(wù)規(guī)范遵循國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化組織的ISO9002管理模式建立、實(shí)施ISO9000的質(zhì)量管理體系?！罢f(shuō)到、做到、持續(xù)有效”是實(shí)施ISO9000的一條基本原則。說(shuō)到、做到，容易理解、也容易實(shí)施，而如何做到體系持續(xù)有效運(yùn)行卻是難以把握的。按ISO9000質(zhì)量管理體系建立規(guī)范文件，使物業(yè)管理工作正常開(kāi)展，有效運(yùn)行。物業(yè)管理服務(wù)的目標(biāo)以ISO9000質(zhì)量管理體系為核心，確保物管服務(wù)的高質(zhì)量、高水準(zhǔn)、高效率。外界評(píng)定當(dāng)規(guī)范制定完畢后，將開(kāi)展的是外界評(píng)定工作（包括物業(yè)使用人和社會(huì)）。評(píng)定工作是為了對(duì)關(guān)鍵活動(dòng)的測(cè)量及其效果進(jìn)行驗(yàn)證。通過(guò)檢查來(lái)避免出現(xiàn)不合格服務(wù)的傾向，以消除物業(yè)使用人的不滿(mǎn)意。然而服務(wù)質(zhì)量的優(yōu)劣最終還是取決于物業(yè)使用人的感受和他們的評(píng)價(jià)，在這里要注意以下幾點(diǎn)：對(duì)在服務(wù)中和服務(wù)后的物業(yè)使用人評(píng)價(jià)給予同樣重視；采取多種形式和方法，引導(dǎo)物業(yè)使用人對(duì)服務(wù)質(zhì)量做出評(píng)價(jià)；對(duì)物業(yè)使用人的評(píng)價(jià)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和全面的分析，排除主觀因素的干擾，得出結(jié)論；若物業(yè)使用人有不滿(mǎn)意傾向，立即采取糾正措施進(jìn)行補(bǔ)救，并使物業(yè)使用人能夠覺(jué)察到。根據(jù)注意的事項(xiàng)，可開(kāi)展以下一些活動(dòng)得到物業(yè)使用人的評(píng)價(jià)：定期地按比例發(fā)放物業(yè)使用人征詢(xún)意見(jiàn)表（涵蓋所有的服務(wù)項(xiàng)目）；以設(shè)置物業(yè)使用人信箱、公布投訴電話(huà)等方法來(lái)獲得物業(yè)使用人的評(píng)價(jià)信息；參加創(chuàng)建工作以獲得社會(huì)好評(píng)。目標(biāo)責(zé)任制：具體的管理項(xiàng)目之管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，與員工的升遷、去留密切掛鉤；同時(shí)，具體項(xiàng)目由服務(wù)中心經(jīng)理為核心全面負(fù)責(zé)，將提高管理的效力。激勵(lì)機(jī)制：近幾年,物業(yè)管理行業(yè)人才流失現(xiàn)象嚴(yán)重。實(shí)踐證明，企業(yè)要想保持長(zhǎng)久的活力，就要有良好的激勵(lì)機(jī)制和文化機(jī)制，鼓勵(lì)員工奮發(fā)向上、努力工作；通過(guò)企業(yè)文化活動(dòng)的形式，培養(yǎng)集體主義精神，增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)意識(shí)和群體的凝聚力。將管理建立在“人性”的基礎(chǔ)上，對(duì)知識(shí)、對(duì)人格、對(duì)價(jià)值給予高度尊重，也將贏得人才與人心?？己颂蕴瓩C(jī)制：管理處每年對(duì)員工進(jìn)行全方位考核，對(duì)主管以上人員實(shí)行述職考核，不合格者調(diào)離崗位或淘汰。工作點(diǎn)負(fù)責(zé)制：每名員工其工作職責(zé)（即工作點(diǎn)）、工作流程、操作規(guī)范及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)均依照質(zhì)量體系文件逐一進(jìn)行書(shū)面界定，并有直接業(yè)務(wù)上級(jí)進(jìn)行職責(zé)范圍內(nèi)的全面監(jiān)控。使每件工作都有具體人員可落實(shí)，從而避免工作漏項(xiàng)或無(wú)人管，而保證事件處理的效率和責(zé)任分判。巡視檢查機(jī)制：由管理處對(duì)各員工進(jìn)行定期或不定期檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正。對(duì)重大質(zhì)量問(wèn)題或多次重復(fù)出現(xiàn)的問(wèn)題，由管理層檢討并制定糾正和預(yù)防措施。物業(yè)日常工作工作期間：日常管理工作主要是包括客戶(hù)服務(wù)、安全服務(wù)、維修服務(wù)、環(huán)境服務(wù)、有償服務(wù)等在內(nèi)的小區(qū)日常服務(wù)管理工作。由景城湖畔交付使用后起計(jì)，分為裝修搬遷和正常管理兩個(gè)時(shí)期。管理服務(wù)范圍：房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門(mén)廳、設(shè)備機(jī)房等。房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、照明、天線(xiàn)、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備等。公用綠地、花木、建筑小品的園林綠化養(yǎng)護(hù)與管理。本物業(yè)規(guī)劃紅線(xiàn)內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車(chē)房、停車(chē)場(chǎng)等。本物業(yè)規(guī)劃紅線(xiàn)內(nèi)的附屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化體育娛樂(lè)場(chǎng)所、本物業(yè)配套會(huì)所等。專(zhuān)業(yè)裝修工程質(zhì)量監(jiān)理與裝修管理。公共環(huán)境的酒店式清潔服務(wù)，包括公共場(chǎng)地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清運(yùn)等。交通、車(chē)輛行駛及停泊秩序與安全的專(zhuān)業(yè)管理。對(duì)物業(yè)實(shí)行封閉式安全管理，全天24小時(shí)三班輪值，確保物業(yè)安全。結(jié)合地域特色和本物業(yè)的特點(diǎn)組織開(kāi)展豐富多彩的社區(qū)文化、娛樂(lè)活動(dòng)以協(xié)調(diào)社區(qū)內(nèi)人際關(guān)系、溝通情愫。配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等保安工作（但不含人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)保管責(zé)任）。管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙與竣工驗(yàn)收資料。接受用（租）戶(hù)就房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的專(zhuān)業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)提出的委托并合理收費(fèi)。裝修搬遷期：指業(yè)主辦妥入伙手續(xù)后，為其物業(yè)進(jìn)行二次裝修，直至搬遷入住的工作時(shí)期。物管工作難點(diǎn)：面對(duì)大量不同的裝修單位和素質(zhì)較低的裝修工人，如何利用有效的管理手段和一定的管理力度去控制他們，保護(hù)公共設(shè)施設(shè)備，不侵害業(yè)主公共利益，同時(shí)又監(jiān)督裝修質(zhì)量，避免遺留安全隱患等。業(yè)主入住有先有后，怎樣兼顧先入住業(yè)主的正常生活和后入住業(yè)主的順利裝修，如何將兩者有效的隔離開(kāi)來(lái)，從而避免被有效投訴，也是一個(gè)棘手的問(wèn)題。要有效解決以上問(wèn)題，主要控制以下幾個(gè)環(huán)節(jié)：裝修手續(xù)的辦理：辦理裝修手續(xù)是裝修第一關(guān)，對(duì)施工圖紙必須嚴(yán)格審核。核實(shí)業(yè)主裝修設(shè)計(jì)圖紙，涉及墻體變更的必須提供蘇州市房屋安全鑒定管理處的許可證明，裝修設(shè)計(jì)圖紙不能過(guò)關(guān)的，堅(jiān)決不予以辦理手續(xù)；裝修公司的資質(zhì)復(fù)印件、營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人身份證復(fù)印件、照片、聯(lián)系電話(huà)；收取裝修保證金、建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)；簽定裝修管理協(xié)議，裝修須知，空調(diào)安裝位置示意圖，防火責(zé)任書(shū)。建議水電管線(xiàn)走向，水電孔洞開(kāi)啟位置；裝修過(guò)程的監(jiān)控：嚴(yán)控臨時(shí)出入證的辦理；無(wú)證裝修人員，證件過(guò)期人員禁止進(jìn)入小區(qū)；打孔、砸墻等破壞性工具未經(jīng)批準(zhǔn)禁止帶入小區(qū)；劃分明確的責(zé)任區(qū)域，推行分區(qū)管家、保安日查制度，主管、經(jīng)理不定期檢查的方式，加強(qiáng)對(duì)火災(zāi)隱患、墻面改動(dòng)、線(xiàn)管排設(shè)、涉及外表面的裝修的巡查力度，做好工作記錄，檢查到位，責(zé)任到人；裝修完畢的工作：建立嚴(yán)格的裝修現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收制度，有違規(guī)裝修項(xiàng)目的不予以驗(yàn)收；裝修公司退場(chǎng)管理；裝修施工各種資料歸檔。其他事項(xiàng)：發(fā)現(xiàn)有違規(guī)裝修的一律開(kāi)具整改通知書(shū)，限期整改，必要時(shí)可以與政府有關(guān)職權(quán)單位合作；平時(shí)加強(qiáng)裝修安全方面的宣傳；與業(yè)主溝通時(shí)注意方式方法；正常管理期：指物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)大部分小業(yè)主的二次裝修工作已基本完成，小區(qū)環(huán)境的維護(hù)、機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)等日常物管工作均已規(guī)律開(kāi)展的工作時(shí)期。主要工作內(nèi)容：對(duì)設(shè)備外觀出現(xiàn)的缺陷進(jìn)行整改，對(duì)維修保養(yǎng)工作的程序等級(jí)進(jìn)行劃分，對(duì)運(yùn)行中的設(shè)備進(jìn)行節(jié)能改造以利于提高設(shè)備管理質(zhì)量。通過(guò)日常工作中的實(shí)際運(yùn)作進(jìn)一步完善管理機(jī)構(gòu)組建、人員培訓(xùn)及管理等行政方面事務(wù)。建立健全嚴(yán)格的封閉化安全管理制度，包括小區(qū)出入登記制度、保安巡查制度、緊急情況處理制度等。建立健全清潔、園藝綠化操作考評(píng)管理制度。建立健全財(cái)務(wù)管理制度、財(cái)務(wù)人員崗位責(zé)任制。建立健全樓宇機(jī)電設(shè)備及電梯的維修保養(yǎng)管理制度，如電梯保養(yǎng)制度等。按照ISO9000質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)建立物業(yè)管理規(guī)范及相應(yīng)文件并將其切實(shí)貫徹到日常管理工作之中。定期對(duì)管理細(xì)節(jié)進(jìn)行考評(píng)，并就各專(zhuān)業(yè)所涉及的內(nèi)容、范圍進(jìn)行全面檢查，指出問(wèn)題，分析原因并提出整改意見(jiàn)，跟蹤糾正落實(shí)情況：各項(xiàng)管理規(guī)章制度、崗位、部門(mén)職責(zé)及其執(zhí)行情況；按ISO9000標(biāo)準(zhǔn)對(duì)各專(zhuān)業(yè)設(shè)備管理體系運(yùn)行狀態(tài)、維修、保養(yǎng)情況進(jìn)行檢查、診斷，發(fā)現(xiàn)不符合，及時(shí)提出整改缺陷和糾正處理措施報(bào)告給管理商，協(xié)助建立控制程序及方法，確保系統(tǒng)長(zhǎng)期正常運(yùn)行；根據(jù)服務(wù)中心運(yùn)作過(guò)程的實(shí)際情況，對(duì)涉及各專(zhuān)業(yè)管理的文件進(jìn)行修正補(bǔ)充，對(duì)系統(tǒng)出現(xiàn)的問(wèn)題提出建議和解決方案；對(duì)會(huì)所設(shè)備設(shè)施的完善與否提出整改建議：現(xiàn)場(chǎng)考察已裝修配置完畢的會(huì)所，根據(jù)會(huì)所的裝修格局和功能設(shè)置，若發(fā)現(xiàn)器材配置不夠完善，達(dá)不到營(yíng)業(yè)要求，及時(shí)向發(fā)展商提出建議，以便達(dá)到預(yù)期效果。在物業(yè)評(píng)優(yōu)時(shí)，制定物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)計(jì)劃與實(shí)施方案，針對(duì)物業(yè)管理各專(zhuān)業(yè)制定工作計(jì)劃：各專(zhuān)業(yè)設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)的工作計(jì)劃；物業(yè)管理規(guī)章制度執(zhí)行情況的工作計(jì)劃；物業(yè)管理檔案資料、創(chuàng)優(yōu)資料的工作計(jì)劃；在清潔工作中對(duì)頑固污漬處理提供工作計(jì)劃；提供園藝綠化方面的工作計(jì)劃。貫徹物業(yè)管理服務(wù)意識(shí)及行為規(guī)范培訓(xùn)，保障管理水平在本物業(yè)內(nèi)計(jì)劃、開(kāi)展有效的、豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)。依法成立本物業(yè)業(yè)主委員會(huì)。定期開(kāi)展本物業(yè)客戶(hù)服務(wù)需求調(diào)查及客戶(hù)滿(mǎn)意度調(diào)查，建立客戶(hù)信息收集、處理、反饋體系及業(yè)主投訴受理和處理體系。根據(jù)本物業(yè)實(shí)際情況，將物業(yè)管理與服務(wù)實(shí)施方案在實(shí)施過(guò)程中不斷修正和完善。根據(jù)本物業(yè)管理實(shí)際情況及時(shí)修訂客戶(hù)服務(wù)流程，設(shè)立物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)，并結(jié)合業(yè)主的種類(lèi)需求提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。人力資源管理人員配置原則服務(wù)第一的原則。管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置和各類(lèi)員工的配備，均以提高景城湖畔物業(yè)管理的整體水平為前提。在充分滿(mǎn)足把景城湖畔管理成為眾人仰慕的美好家園這一目標(biāo)要求的基礎(chǔ)上，定機(jī)構(gòu)立廢，擇人員取舍，從組織上和人力上確保能夠高標(biāo)準(zhǔn)、高檔次、高品位地為業(yè)主及物業(yè)使用人提供全天侯、全方位的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。改革創(chuàng)新的原則。根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本法則，把握物業(yè)管理的發(fā)展方向，針對(duì)景城湖畔乃“大型綜合性社區(qū)”的特點(diǎn)，有創(chuàng)意、超前性地設(shè)計(jì)其物業(yè)管理的組織架構(gòu)、人員配備程序和管理機(jī)制，使之成為目前乃至今后一個(gè)時(shí)期內(nèi)蘇州的物業(yè)管理的典范小區(qū)。精干高效的原則。著眼于組織科學(xué)化和手段現(xiàn)代化，通過(guò)減少內(nèi)部磨擦系數(shù)，提高員工基本素質(zhì)，增加管理科技含量，來(lái)嚴(yán)格控制管理機(jī)構(gòu)和員工隊(duì)伍的膨脹，既保證服務(wù)的高質(zhì)量，又實(shí)現(xiàn)運(yùn)行的低成本，使景城湖畔物業(yè)管理具有可持續(xù)發(fā)展的長(zhǎng)久后勁。分期配備到位。根據(jù)景城湖畔人員需求的實(shí)際情況，根據(jù)工程進(jìn)度情況按比例，相應(yīng)配備物業(yè)管理人員。機(jī)構(gòu)及人員配置：公司下設(shè)景城湖畔業(yè)服務(wù)中心，配備項(xiàng)目經(jīng)理一名，負(fù)責(zé)具體的日常服務(wù)工作的實(shí)施，項(xiàng)目經(jīng)理下設(shè)：客服部、工程部、保安部、保潔綠化部四個(gè)部門(mén)。經(jīng)理助理崗位職責(zé)客服部編制及崗位職責(zé)（共9名）客服部編制：主管1名、客服6名主管（1名）崗位職責(zé)：客戶(hù)服務(wù)負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行物業(yè)服務(wù)中心的各項(xiàng)工作指示及方針，做好上情下達(dá)，下情上報(bào)工作；定期制訂服務(wù)意見(jiàn)咨詢(xún)表，組織搜集業(yè)主／用戶(hù)的意見(jiàn)，不斷完善管理工作，提高服務(wù)水平，并將有關(guān)調(diào)查報(bào)告呈交項(xiàng)目經(jīng)理審閱；組織協(xié)調(diào)部門(mén)為客戶(hù)提供各類(lèi)有償及無(wú)償服務(wù)；加強(qiáng)各部門(mén)之間的聯(lián)絡(luò)及協(xié)調(diào)關(guān)系，團(tuán)結(jié)工作；負(fù)責(zé)召集員工會(huì)議，協(xié)調(diào)、指導(dǎo)各項(xiàng)設(shè)施的運(yùn)作，及時(shí)解決管理中出現(xiàn)的問(wèn)題；負(fù)責(zé)對(duì)客人的投訴提出合理化的處理意見(jiàn)，與客人保持良好的關(guān)系，樹(shù)立公司的形象。會(huì)所服務(wù)負(fù)責(zé)制訂會(huì)所的經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)，提交各時(shí)期的工作計(jì)劃、營(yíng)業(yè)方案；負(fù)責(zé)建立、完善會(huì)所的各項(xiàng)規(guī)章制度，實(shí)施崗位責(zé)任制管理；負(fù)責(zé)會(huì)所各項(xiàng)運(yùn)作的成本支出控制，及時(shí)報(bào)綜合部申購(gòu)經(jīng)營(yíng)所需物資，并建立臺(tái)帳，做好固定資產(chǎn)管理工作；負(fù)責(zé)會(huì)所各類(lèi)營(yíng)業(yè)單據(jù)的復(fù)核，協(xié)助公司做好財(cái)務(wù)審核、監(jiān)督；負(fù)責(zé)協(xié)助公司組織、實(shí)施社區(qū)文娛活動(dòng)，發(fā)揮會(huì)所的文化功能；負(fù)責(zé)會(huì)所管理的執(zhí)行，增強(qiáng)同公司其它部門(mén)的工作協(xié)調(diào)?？头行脑诳头鞴艿念I(lǐng)導(dǎo)下負(fù)責(zé)各管屬區(qū)域內(nèi)的客戶(hù)服務(wù)工作。向客戶(hù)解釋說(shuō)明物業(yè)服務(wù)中心的有關(guān)管理的工作細(xì)則、管理?xiàng)l例、住戶(hù)手冊(cè)等。受理客戶(hù)之電話(huà)、書(shū)面及口頭之投訴事項(xiàng)，并對(duì)該事項(xiàng)記錄、分類(lèi)，并向其它部門(mén)發(fā)出客戶(hù)投訴之工作記錄單。受理客戶(hù)之報(bào)修服務(wù)，及時(shí)跟進(jìn)及檢查工程維修服務(wù)質(zhì)量并提出改善建議。配合客服主管為客戶(hù)提供各類(lèi)有償及無(wú)償服務(wù)。配合綜合部對(duì)客戶(hù)的物業(yè)管理費(fèi)收繳工作。辦理客戶(hù)的裝修手續(xù)，并對(duì)有關(guān)的裝修單位作記錄、歸類(lèi)、錄入檔案和日常監(jiān)管。辦理客戶(hù)入住手續(xù)，并作登記。配合客服主管提高會(huì)所管理及組織實(shí)施社區(qū)文娛等活動(dòng)。執(zhí)行上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和公司交辦的其他工作。單元管家單元管家崗位是物業(yè)服務(wù)中心的形象窗口，每名員工須保持良好的形象及精神面貌。注意來(lái)訪人員的動(dòng)態(tài)，衣冠不整及形跡可疑者須禮貌地查問(wèn)，除業(yè)主本人邀請(qǐng)或物業(yè)服務(wù)中心因工作需要安排外，其他一切無(wú)關(guān)人員均應(yīng)被謝絕進(jìn)入樓層。做好來(lái)訪接待登記工作，監(jiān)督清潔作業(yè)的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，維護(hù)大堂的整潔及秩序。保護(hù)大堂內(nèi)的一切公共設(shè)施，防止客人隨意敲擊或不慎損壞物品。嚴(yán)格控制違禁品和裝修施工人員、工具及材料進(jìn)入大堂及從一樓乘坐電梯。對(duì)搬遷的業(yè)主，按照有關(guān)規(guī)定核準(zhǔn)出門(mén)單等有關(guān)證明文件后放行。對(duì)所有進(jìn)入大堂的人員均應(yīng)主動(dòng)問(wèn)好，有重要客人來(lái)訪，應(yīng)做好乘梯服務(wù)工作。負(fù)責(zé)發(fā)放并收集業(yè)主資料，建立業(yè)主信息庫(kù)。協(xié)助客服助理做好其他相關(guān)配套服務(wù)。熱情做好每天上午8：00—9：00恭送業(yè)主出門(mén)，18：00—19：00迎候業(yè)主下班歸來(lái)的服務(wù)工作，以營(yíng)造一種溫馨祥和的氣氛。接待和處理業(yè)主的報(bào)修、投訴，并及時(shí)反饋相關(guān)部門(mén)處理，做好相關(guān)記錄。執(zhí)行上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和公司交辦的其他工作。保安部人員編制及崗位職責(zé)（共計(jì)32人）保安部編制：主管1名、領(lǐng)班3名、保安員28名序號(hào)工作崗位工作職責(zé)備注北門(mén)崗A形象展示，控制外來(lái)車(chē)輛、人員、物品的進(jìn)入；每一小時(shí)對(duì)換支援巡邏崗北門(mén)崗B登記外來(lái)車(chē)輛、人員、物品的進(jìn)出，監(jiān)管出口道；北門(mén)崗C形象展示，控制外來(lái)車(chē)輛、人員物品的放行南門(mén)崗A形象展示，控制外來(lái)車(chē)輛、人員物品的進(jìn)入每一小時(shí)對(duì)換南門(mén)崗B形象展示，控制外來(lái)車(chē)輛、人員物品的放行南門(mén)崗C登記外來(lái)車(chē)輛、人員、物品的進(jìn)出；監(jiān)控室A負(fù)責(zé)記錄跟蹤處理監(jiān)控?cái)z像特殊現(xiàn)象、各類(lèi)報(bào)警監(jiān)控室B負(fù)責(zé)記錄跟蹤處理監(jiān)控?cái)z像特殊現(xiàn)象、各類(lèi)報(bào)警A區(qū)巡邏A外圍定時(shí)巡邏、不定時(shí)樓內(nèi)巡視、裝修巡視等A區(qū)巡邏BA區(qū)以及會(huì)所巡邏，高峰期支援北門(mén)B區(qū)巡邏A外圍定時(shí)巡邏、不定時(shí)樓內(nèi)巡視、裝修巡視等B區(qū)巡邏B外圍定時(shí)巡邏、不定時(shí)樓內(nèi)巡視、裝修巡視等D區(qū)巡邏A外圍定時(shí)巡邏、不定時(shí)樓內(nèi)巡視、裝修巡視等D區(qū)巡邏B外圍定時(shí)巡邏、不定時(shí)樓內(nèi)巡視、裝修巡視等E區(qū)巡邏商業(yè)街巡邏人員支持地產(chǎn)售樓處人員班長(zhǎng)組織協(xié)調(diào)巡視各崗位各盡其責(zé)，處理特殊事件保安主管（1名）崗位職責(zé)：嚴(yán)格遵守各項(xiàng)規(guī)章制度，沉著、機(jī)智、公正地處理各項(xiàng)事務(wù)，樹(shù)立保安人員的良好形象。負(fù)責(zé)擬制安全護(hù)衛(wèi)工作計(jì)劃，并組織具體實(shí)施，對(duì)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的重大火災(zāi)事故和治安、刑事案件負(fù)責(zé)。負(fù)責(zé)主持召開(kāi)保安班長(zhǎng)會(huì)議，及時(shí)傳達(dá)貫徹上級(jí)指示。對(duì)保安各崗位執(zhí)勤人員的工作進(jìn)行巡查、督導(dǎo)，并負(fù)責(zé)處理保安員執(zhí)勤中遇到的疑難問(wèn)題。全面負(fù)責(zé)各班次各個(gè)崗位的保安業(yè)務(wù)工作，檢查考核各班保安人員的崗位出勤情況、儀容儀表、器材保養(yǎng)、清潔衛(wèi)生以及任職能力、工作態(tài)度情況，每月提出各班員工工作的考評(píng)意見(jiàn)。熟悉和掌握各部門(mén)的基本情況，了解物業(yè)管理情況，明確各班次各崗位的工作重點(diǎn)和流程，并檢查各崗位工作的落實(shí)和完成情況。以外圍和地下車(chē)庫(kù)為巡邏重點(diǎn)，兼顧各個(gè)部門(mén)的治安動(dòng)向，做到勤觀察、勤分析，善于發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。如發(fā)生突發(fā)性事件和惡性案件，應(yīng)設(shè)法采取應(yīng)急措施，制止事態(tài)的擴(kuò)大，并注意保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)向上級(jí)報(bào)告，等待處理。協(xié)助主要出入口做好車(chē)輛管理工作；與客戶(hù)發(fā)生分岐時(shí)，既要做到堅(jiān)持原則，以理服人，還要做到打不還手、罵不還口。積極維護(hù)物業(yè)及業(yè)主的利益，嚴(yán)格遵守并執(zhí)行物業(yè)服務(wù)中心的各規(guī)章制度，做到模范貫徹、堅(jiān)原則、不徇私情，發(fā)現(xiàn)違紀(jì)行為，應(yīng)堅(jiān)決制止，性質(zhì)嚴(yán)重的事情要專(zhuān)題報(bào)告，嚴(yán)肅處理。帶領(lǐng)整個(gè)保安隊(duì)伍樹(shù)立良好的道德風(fēng)氣和價(jià)值觀，講正氣，杜絕歪風(fēng)和徇私枉法現(xiàn)象的發(fā)生。定期組織消防演習(xí)，日常工作中如發(fā)現(xiàn)火警或接到消防報(bào)警，應(yīng)迅速趕赴現(xiàn)場(chǎng)并參加撲救。發(fā)現(xiàn)故障報(bào)警，應(yīng)迅速消除誤鈴，使之還原，如確有火警，應(yīng)立即報(bào)告，并按應(yīng)急預(yù)案實(shí)施。保持員工之間的團(tuán)結(jié)互助和合作，關(guān)心員工的思想、生活和業(yè)務(wù)水平，負(fù)責(zé)做好各崗位人員用餐等暫時(shí)離崗位的協(xié)調(diào)工作。查驗(yàn)本班員工的崗位記錄，做好詳細(xì)的工作記錄，需要交辦或應(yīng)引起注意的問(wèn)題，應(yīng)做好書(shū)面和口頭兩方面的移交，重大問(wèn)題及時(shí)上報(bào)。發(fā)揮工作主動(dòng)性，積極組織與參加培訓(xùn)，完成上級(jí)交辦的其他任務(wù)。保安領(lǐng)班（3名）崗位職責(zé)在保安主管的帶領(lǐng)下，嚴(yán)格執(zhí)行《中華人民共和國(guó)消防法》和負(fù)責(zé)小區(qū)設(shè)備/設(shè)施的操作和檢查工作。做好正常的巡邏工作，重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)外圍、會(huì)所、地下車(chē)庫(kù)進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時(shí)/上報(bào)處理并做好記錄。獨(dú)立（夜間）或配合處理小區(qū)違章及對(duì)施工方之監(jiān)管事宜。熟練掌握保安監(jiān)控、消防報(bào)警等設(shè)備的技術(shù)性能及操作方法，熟悉各消防設(shè)備的分布情況。正確使用和保管本崗位所使用的設(shè)備和其他物品，當(dāng)班者應(yīng)對(duì)使用的設(shè)備和物品負(fù)有全部責(zé)任，交接班時(shí)應(yīng)對(duì)物品的種類(lèi)、數(shù)量及完好程度進(jìn)行檢查登記。接到主管消防系統(tǒng)報(bào)警或周界報(bào)警指令，應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)同時(shí)用對(duì)講機(jī)通知就近的保安趕赴就近處理，同時(shí)做好詳細(xì)記錄。與保安員固定崗、巡邏崗經(jīng)常保持聯(lián)系，隨時(shí)通報(bào)有關(guān)情況，處理各類(lèi)事件，并及時(shí)報(bào)告保安主管或各相關(guān)部門(mén)。檢查各崗位內(nèi)外的清潔衛(wèi)生，要求各保安員保證工作環(huán)境的清潔衛(wèi)生。對(duì)需要移交下一班次處理的工作，應(yīng)做好書(shū)面記錄及口頭移交，監(jiān)督每班次值勤人員盡力完成交辦的工作；接班人員未到崗，本班值勤人員不得擅自離崗。留意對(duì)講機(jī)的呼叫情況，與各崗位保持密切聯(lián)系，防止各種治安、消防事故發(fā)生，如有情況，及時(shí)組織保安人員進(jìn)行堵截。檢查各裝修單位消防及治安情況，對(duì)施工單位的違章行為進(jìn)行勸止、糾正、制止，檢查或要求各崗位保安員檢查施工人員臨時(shí)出入證，防止各類(lèi)破壞及盜竊行為的發(fā)生。發(fā)揮工作主動(dòng)性，積極組織與參加培訓(xùn)，搞好員工之間團(tuán)結(jié)合作，完成上級(jí)交辦的其他任務(wù)。對(duì)保安玩忽職守、違章操作遭致業(yè)主/物業(yè)使用人投訴或造成重大損失負(fù)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，認(rèn)真填寫(xiě)交接班記錄，做到交接清楚，責(zé)任明確門(mén)崗崗位職責(zé)本崗是小區(qū)的重要形象窗口，保安員必須保持良好的精神狀態(tài)，注意儀容儀表及禮節(jié)禮貌。維護(hù)好道口進(jìn)出車(chē)輛的交通秩序，做好人車(chē)分流工作，引導(dǎo)所有非機(jī)動(dòng)車(chē)進(jìn)出大門(mén)時(shí)主動(dòng)推行及于非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)正確停放、機(jī)動(dòng)車(chē)按序停放，保障車(chē)輛及行人安全，使北道口暢通無(wú)阻；做好臨時(shí)停放車(chē)輛的管理和收費(fèi)工作；防止推銷(xiāo)等可疑人員隨意進(jìn)入小區(qū)，做好小區(qū)的安全保衛(wèi)工作。嚴(yán)格控制管轄范圍內(nèi)的維修施工行為，檢查有關(guān)證件并督促施工單位做好現(xiàn)場(chǎng)維護(hù)，禁止未經(jīng)允許堆放施工材料和雜物。注意所管轄的范圍內(nèi)治安、消防情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)上報(bào)。注意進(jìn)出人員的動(dòng)態(tài)，發(fā)現(xiàn)可疑人員或者其他可疑情況應(yīng)先禮貌詢(xún)問(wèn)，了解情況并及時(shí)通知有關(guān)部門(mén)。注意對(duì)講機(jī)的使用，時(shí)刻保持與隊(duì)長(zhǎng)及其他崗位的聯(lián)系。保證所管轄范圍內(nèi)的正常秩序，保證來(lái)客的安全，制止一切不正當(dāng)行為的發(fā)生。時(shí)刻注意管轄范圍的清潔衛(wèi)生狀況，檢查、督促保潔員做好保潔工作。完成上級(jí)交待的其他任務(wù)嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，認(rèn)真填寫(xiě)交接班記錄，做到交接清楚，責(zé)任明確車(chē)庫(kù)固定崗崗位職責(zé)區(qū)域巡邏崗崗位職責(zé)監(jiān)視責(zé)任區(qū)域內(nèi)的人員、活動(dòng)情況，維護(hù)管區(qū)內(nèi)秩序，防止事故發(fā)生檢查并看管好管區(qū)內(nèi)停放的車(chē)輛和各種公用（消防）設(shè)施，防止丟失或損壞。隨時(shí)支援配合各崗位工作；巡查、登記公共部位設(shè)施、設(shè)備完好情況。與其他崗位保持聯(lián)系，相互配合，對(duì)可疑人員進(jìn)行堵截。對(duì)責(zé)任區(qū)域內(nèi)的可疑人員、物品進(jìn)行盤(pán)問(wèn)、檢查。嚴(yán)格遵守各項(xiàng)規(guī)章制度，服從上級(jí)安排并完成其指派的其他工作任務(wù)。汽車(chē)、摩托車(chē)、助動(dòng)車(chē)及自行車(chē)分類(lèi)、分區(qū)的停放。負(fù)責(zé)對(duì)停放車(chē)輛的情況進(jìn)行登記，引導(dǎo)車(chē)主按車(chē)牌號(hào)及車(chē)位號(hào)一致停放。負(fù)責(zé)檢查車(chē)輛的停放，著重檢查車(chē)況并做好詳細(xì)記錄若發(fā)現(xiàn)漏水（油）或未關(guān)好車(chē)門(mén)（窗）等情況，及時(shí)通知司機(jī)車(chē)主）或報(bào)告管理處值班人員。監(jiān)督檢查車(chē)庫(kù)內(nèi)是否存在與車(chē)輛停放不相符的情況，若有特殊情況，如：越位停放等，須采取相應(yīng)措施并及時(shí)上報(bào)處理。制止責(zé)任區(qū)域內(nèi)發(fā)生的打架、滋擾事件。做好進(jìn)出車(chē)輛的外觀登記工作，仔細(xì)觀察進(jìn)場(chǎng)車(chē)輛，當(dāng)發(fā)現(xiàn)進(jìn)場(chǎng)車(chē)輛有損壞時(shí)，應(yīng)立即向車(chē)主或司機(jī)指出，并做好記錄，防止因責(zé)任不清而發(fā)生糾紛。驅(qū)趕責(zé)任區(qū)域內(nèi)的擺賣(mài)、乞討、散發(fā)廣告等閑雜人員。對(duì)閑雜人員進(jìn)行盤(pán)問(wèn)或驅(qū)趕，對(duì)業(yè)主/物業(yè)使用人違反管理規(guī)定影響他人工作、休息的行為要進(jìn)行勸阻和制止。負(fù)責(zé)火警、匪警的驗(yàn)證和處置?；卮鹪L客的咨詢(xún)，必要時(shí)為其導(dǎo)向。接到住戶(hù)有關(guān)保修等意見(jiàn)，應(yīng)及時(shí)處理，無(wú)法處理的，應(yīng)禮貌引導(dǎo)住戶(hù)到管家或服務(wù)中心。協(xié)助配合本區(qū)域客服管家的工作。嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，認(rèn)真填寫(xiě)交接班記錄，做到交接清楚，責(zé)任明確工程部編制及崗位職責(zé)（5名）工程部編制：主管1名（酒店主管兼任），維修工7名；工程主管職責(zé)：全權(quán)管轄和調(diào)配工程部人員，切實(shí)保障設(shè)備的安全運(yùn)行、維修保養(yǎng)與裝修設(shè)施的完好，以最低費(fèi)用為小區(qū)提供最佳服務(wù)質(zhì)量。盡最大努力使小區(qū)達(dá)到最經(jīng)濟(jì)的設(shè)備壽命周期費(fèi)用和最高的設(shè)備綜合效能。編制及按需要修訂整體工程管理規(guī)章制度。預(yù)算編制年度房屋建筑和設(shè)備的調(diào)查報(bào)告；向管理機(jī)構(gòu)提供物業(yè)設(shè)備的更換計(jì)劃和安排年度工程維修預(yù)算，由管理機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)。保養(yǎng)維修：確保所有設(shè)備正常運(yùn)行；指導(dǎo)有關(guān)部門(mén)正確使用設(shè)備，并確保設(shè)備處于良好維護(hù)狀態(tài)下；行使檢查所有運(yùn)行設(shè)備和所有房屋建筑設(shè)備設(shè)施的職責(zé)；提交維修和所有設(shè)施完善的年度維修保養(yǎng)計(jì)劃；連同相關(guān)部門(mén)共同進(jìn)行年度防火系統(tǒng)的測(cè)試和準(zhǔn)備防火演習(xí)；檢查消防樓梯和緊急出口，確保逃生線(xiàn)路符合消防條例；與供電局、電信局、自來(lái)水公司及有關(guān)物業(yè)設(shè)備供應(yīng)商及維修公司等業(yè)務(wù)單位搞好關(guān)系，在各種設(shè)備維修對(duì)外業(yè)務(wù)聯(lián)系中盡力維護(hù)物業(yè)服務(wù)中心的利益；定期分析所有設(shè)備運(yùn)行記錄。緊急維修：準(zhǔn)備好所有安全設(shè)備和搶救預(yù)案，以防緊急情況；進(jìn)行整個(gè)物業(yè)房屋設(shè)施的檢查和安排必要的修補(bǔ)和維護(hù)。維修工必須牢固樹(shù)立為業(yè)主生活服務(wù)的思想，堅(jiān)守工作崗位，熱情接待報(bào)修工作，人人做到首接報(bào)修負(fù)責(zé)制。嚴(yán)格按照水電安裝維修有關(guān)技術(shù)，安全規(guī)章操作，嚴(yán)禁違章作業(yè)，確保人身設(shè)備安全。安裝、維修做到一次驗(yàn)收合格。做到文明維修，工完料精，維修中切勿留下隱患。碰到難以解決的維修難題及時(shí)通氣，群策群力，保質(zhì)、保時(shí)完成修理任務(wù)。服從工程主管調(diào)配，按時(shí)、按質(zhì)完成工作任務(wù)。上崗時(shí)穿戴好電工勞防用品，做到安全生產(chǎn)，登高、狹小場(chǎng)地等有危險(xiǎn)因素作業(yè)時(shí)，執(zhí)行雙人監(jiān)護(hù)制。認(rèn)真鉆研技術(shù)，合理用料，做到能修則修，節(jié)約資金，不斷吸取新材料，新技術(shù)，提高維修水準(zhǔn)，多提合理化建議。努力按時(shí)、按質(zhì)、按量完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他各項(xiàng)任務(wù)。保潔部保潔主管崗位職責(zé)：負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)清潔衛(wèi)生工作的安排，制作各時(shí)間段的工作計(jì)劃，并監(jiān)督檢查清潔質(zhì)量。嚴(yán)格履行公司及服務(wù)中心制訂的環(huán)境方針/質(zhì)量會(huì)議以及各項(xiàng)規(guī)章制度。現(xiàn)場(chǎng)保潔人員進(jìn)行禮節(jié)、技能方面的培訓(xùn)，高效優(yōu)質(zhì)地做好清潔服務(wù)。做好清潔管理工作的總體安排和部署，并負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)的日常清潔工作安排。協(xié)助保潔員解決工作中遇到的疑難問(wèn)題，不能即時(shí)解決的應(yīng)向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。檢查、監(jiān)督清潔工作的落實(shí)情況，及時(shí)了解和掌握現(xiàn)場(chǎng)清潔的運(yùn)作是否按計(jì)劃進(jìn)行。同時(shí)每日對(duì)各班組的清潔情況進(jìn)行抽檢。對(duì)業(yè)主、住戶(hù)有關(guān)清潔方面的質(zhì)量投訴，按有關(guān)程序進(jìn)行處理。每日舉行前日工作情況總結(jié)，當(dāng)日工作安排（簡(jiǎn)稱(chēng)“早會(huì)”或“例會(huì)”）。教育員工遵守公司的各項(xiàng)規(guī)章制度及員工守則。定期對(duì)本班組的員工進(jìn)行清潔技能培訓(xùn)和考核及質(zhì)量意識(shí)的訓(xùn)導(dǎo)，不斷提高員工的清潔技能水平和質(zhì)量意識(shí)。做好員工的思想工作，調(diào)動(dòng)員工的積極性，使其高效率、高質(zhì)量地完成各項(xiàng)工作任務(wù)。不斷學(xué)習(xí)和摸索證明有效的清潔技能和方法，并在班組中起到傳、幫、帶的作用。完成服務(wù)中心領(lǐng)導(dǎo)交辦其它工作。檔案管理建筑物檔案的管理：物業(yè)檔案：是在工程建設(shè)及管理、服務(wù)過(guò)程中形成的應(yīng)當(dāng)歸檔保存的有關(guān)圖紙、圖表、文字、照片、影像、錄音等文件材料的總稱(chēng)。它是工程的重要資產(chǎn)；是歷史的原始的真實(shí)記錄；是物業(yè)管理服務(wù)的重要依據(jù)。建立物業(yè)檔案，是物業(yè)管理單位實(shí)現(xiàn)物業(yè)規(guī)范化和現(xiàn)代化管理的手段，是提高綜合管理能力的基礎(chǔ)。物業(yè)管理中檔案管理具體管理內(nèi)容涉及建筑物檔案、業(yè)主及住用戶(hù)檔案、管理工作檔案、社區(qū)志史檔案、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)檔案等。建立檔案管理制度：按照社會(huì)檔案行政管理的要求和ISO9000質(zhì)量體系文件標(biāo)準(zhǔn)，建立規(guī)范的檔案管理制度。檔案的管理制度是檔案管理工作的準(zhǔn)則和依據(jù)，物業(yè)檔案管理制度主要有：對(duì)機(jī)構(gòu)部門(mén)管理人員職責(zé)的規(guī)定；對(duì)管理工作程序的規(guī)定；對(duì)檔案相關(guān)責(zé)任部門(mén)的規(guī)定；對(duì)檔案材料的移交、分類(lèi)、著錄、保管利用、鑒定的制度和標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)違反制度的處罰規(guī)定等。確定檔案的內(nèi)容建筑物原始檔案：建筑物原始檔案是指物業(yè)管理單位在接管物業(yè)管理時(shí)，從發(fā)展商手中接收的在工程建設(shè)施工過(guò)程中形成的工程檔案，主要指竣工驗(yàn)收資料、房屋單體竣工圖，具體內(nèi)容請(qǐng)見(jiàn)下表：序號(hào)資料名稱(chēng)移交單位移交人接收單位接收人資料編號(hào)一產(chǎn)權(quán)資料1項(xiàng)目批準(zhǔn)文件2用地批準(zhǔn)文件3建筑執(zhí)照二技術(shù)資料1竣工圖--總平面圖2建筑圖--建筑圖3結(jié)構(gòu)圖--結(jié)構(gòu)圖4附屬工程及隱蔽管的全套圖紙5地質(zhì)勘察報(bào)告6工程預(yù)決算分項(xiàng)單7圖紙會(huì)審記錄8工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）9隱蔽工程驗(yàn)收記錄10沉降觀察記錄及沉降觀察點(diǎn)布置圖三竣工驗(yàn)收證明書(shū)1蘇州市基建工程竣工驗(yàn)收書(shū)2蘇州市建筑消防驗(yàn)收合格證3電話(huà)工程竣工驗(yàn)收證書(shū)4鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū)5新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書(shū)6水、電、衛(wèi)生器具等設(shè)備及衛(wèi)生潔具的檢驗(yàn)合格證書(shū)7砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告8供水、供暖管道的試壓報(bào)告9如需物業(yè)公司臨時(shí)代管的設(shè)備，發(fā)展商還需提供：水泵、配電柜變壓器、住戶(hù)對(duì)講系統(tǒng)、有線(xiàn)電視系統(tǒng)等設(shè)備的訂購(gòu)合同、驗(yàn)收證書(shū)、產(chǎn)品證書(shū)、產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)、竣工圖紙等四房屋使用資料1房屋產(chǎn)權(quán)資料各用戶(hù)業(yè)主名單、地址、電話(huà)清單建筑面積計(jì)算書(shū)五供電、供水系統(tǒng)如需物業(yè)公司臨時(shí)代管的，竣工驗(yàn)收后加辦以下協(xié)議及證書(shū)（蘇州市各部門(mén)頒發(fā)的常規(guī)證書(shū)）1供用電協(xié)議書(shū)2用電許可證3委托銀行代收電費(fèi)合同書(shū)4變壓器報(bào)停申請(qǐng)表5用水申請(qǐng)審批表6月供水計(jì)劃報(bào)告單建筑物維護(hù)、改造檔案：建筑物維護(hù)、改造檔案是物業(yè)管理單位在物業(yè)管理工作中對(duì)所管物業(yè)建筑本體（或稱(chēng)物業(yè)公共設(shè)施及公共部分）進(jìn)行維護(hù)、改造的有關(guān)資料：維護(hù)改造申請(qǐng)表及批準(zhǔn)文件維護(hù)改造工程施工許可證維護(hù)改造方案維護(hù)改造工程合同維護(hù)改造工程預(yù)算書(shū)及批準(zhǔn)文件維護(hù)改造工程驗(yàn)收證明書(shū)維護(hù)改造工程結(jié)算(核算)表各設(shè)備及工程使用維護(hù)說(shuō)明書(shū)各設(shè)備及工程使用許可證(政府規(guī)定需要申辦的應(yīng)全部具有)維護(hù)改造工程施工設(shè)計(jì)圖及竣工圖用戶(hù)裝修、改造工程檔案：用戶(hù)裝修改造檔案是指住戶(hù)對(duì)自己擁有產(chǎn)權(quán)或經(jīng)業(yè)主授權(quán)的房屋進(jìn)行裝修、改造工程所產(chǎn)生的文件和圖紙材料，一般內(nèi)容如下。裝修、改造申請(qǐng)表及審查意見(jiàn)裝修設(shè)計(jì)圖裝修、改造過(guò)程中的管理、監(jiān)理資料完工后的驗(yàn)收意見(jiàn)檔案的產(chǎn)生收集、接收和移交：檔案的收集、接收、整理和移交是檔案管理工作的基礎(chǔ)。物業(yè)管理檔案員應(yīng)從項(xiàng)目接管開(kāi)始便收集應(yīng)歸檔的各類(lèi)文件資料并進(jìn)行驗(yàn)收、整理、組織移交等工作，確保檔案材料完整、真實(shí)、規(guī)范和及時(shí)歸檔。檔案的收集、接收工作應(yīng)嚴(yán)格按照歸檔內(nèi)容的規(guī)定進(jìn)行，對(duì)于缺項(xiàng)少件要有明確的記錄，并提出追繳和補(bǔ)制的要求。對(duì)所收集、接收的檔案要嚴(yán)格核實(shí)材料的真實(shí)性，原始性；對(duì)于檔案中規(guī)定為復(fù)印件的材料接受時(shí)應(yīng)嚴(yán)格與原始材料核對(duì)，核實(shí)后的材料應(yīng)有明確的注明。根據(jù)檔案材料來(lái)源渠道眾多的情況，按以下的職責(zé)分工負(fù)責(zé)收集、接收：工程技術(shù)主管負(fù)責(zé)收集、接收竣工驗(yàn)收資料、房屋的單體竣工圖等項(xiàng)目建筑物的原始資料；安保主管負(fù)責(zé)收集用戶(hù)資料、裝修管理資料、投訴及回訪記錄等；辦公文員負(fù)責(zé)收集文書(shū)檔案資料及社區(qū)志史活動(dòng)檔案；其他檔案資料和維修、巡視、運(yùn)行及服務(wù)活動(dòng)記錄分別由各職能單位負(fù)責(zé)收集。收集來(lái)的上述檔案資料應(yīng)及時(shí)送交檔案室（根據(jù)不同情況制定各種資料送交的時(shí)間，但每周應(yīng)確定一天為各部門(mén)與檔案室移交檔案的時(shí)間）。對(duì)于收集、接收上來(lái)的檔案，檔案室應(yīng)進(jìn)行驗(yàn)定、簽收并進(jìn)行整理、分類(lèi)、編目及著錄。其用紙（或載體）、用墨、記錄書(shū)寫(xiě)的字體和符號(hào)均應(yīng)符合國(guó)家及深圳市檔案行政管理部門(mén)制定的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主與住用戶(hù)檔案的管理檔案的建立建立檔案管理制度：按照社會(huì)檔案行政管理的要求和ISO9000質(zhì)量體系文件標(biāo)準(zhǔn)，建立規(guī)范的檔案管理制度。檔案的管理制度是檔案管理工作的準(zhǔn)則和依據(jù)，主要有：對(duì)檔案管理機(jī)構(gòu)和責(zé)任部門(mén)的規(guī)定，對(duì)機(jī)構(gòu)部門(mén)管理人員職責(zé)的規(guī)定；對(duì)管理工作程序的規(guī)定；對(duì)檔案相關(guān)責(zé)任部門(mén)的規(guī)定；對(duì)檔案材料的移交、分類(lèi)、著錄、保管利用、鑒定的制度和標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)違反制度的處罰規(guī)定等。業(yè)主及住用戶(hù)檔案的內(nèi)容：業(yè)主及住用戶(hù)檔案是指物業(yè)管理單位為了正常的管理工作需要，收集掌握的有關(guān)各業(yè)主及住用戶(hù)的文件材料和信息，主要包括：業(yè)主登記表業(yè)主身份證、暫住證（復(fù)印件）業(yè)主家庭成員登記表置業(yè)合同及公證書(shū)（復(fù)印件）房屋使用、管理、維修公約業(yè)主物業(yè)產(chǎn)權(quán)證明書(shū)（復(fù)印件）租賃合同及公證書(shū)（復(fù)印件）租住人員登記表業(yè)主物業(yè)面積查丈書(shū)（復(fù)印件）其他需要業(yè)主及住用戶(hù)提供的材料檔案的電腦化管理信息采集：類(lèi)型信息輸入基本信息業(yè)主登記事項(xiàng)（姓名、年齡、職業(yè)、同戶(hù)人、身份證號(hào)、通訊號(hào)、聯(lián)系地址等）業(yè)主各種證件圖形掃描業(yè)主變更登記產(chǎn)權(quán)信息產(chǎn)權(quán)登記事項(xiàng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)圖形掃描產(chǎn)權(quán)變更事項(xiàng)合約信息合約內(nèi)容摘要產(chǎn)權(quán)證書(shū)圖形掃描合約執(zhí)行情況記錄信息錄入輸入修改刪除查詢(xún)檢索按類(lèi)型瀏覽業(yè)主及住用戶(hù)檔案可輸入查詢(xún)條件，查詢(xún)檢索業(yè)主及住用戶(hù)信息管理規(guī)章制度公眾制度：房屋使用、管理、維修公約業(yè)主管理委員會(huì)章程物業(yè)管理服務(wù)指南精神文明建設(shè)公約創(chuàng)建安全文明小區(qū)居民公約暫住人口管理規(guī)定房屋裝修管理規(guī)定商場(chǎng)、店鋪管理規(guī)定治安管理規(guī)定交通管理規(guī)定防火管理規(guī)定停車(chē)庫(kù)(場(chǎng))管理規(guī)定自行車(chē)、摩托車(chē)管理規(guī)定電梯安全管理規(guī)定小區(qū)路燈管理辦法配電房管理制度水泵房管理制度臨時(shí)用電管理規(guī)定園林綠化管理制度小區(qū)公眾管理的其他規(guī)定崗位職責(zé)：服務(wù)中心各個(gè)崗位的職責(zé)管理運(yùn)行制度：?jiǎn)T工守則員工獎(jiǎng)懲制度員工服務(wù)文明禮貌用語(yǔ)綜合制度：物業(yè)接管驗(yàn)收移交工程資料清單公用機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收公用建筑、小型設(shè)施驗(yàn)收單公用機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收單室外給排水驗(yàn)收單綠化驗(yàn)收單單元建筑接管驗(yàn)收記錄表單元室內(nèi)電氣設(shè)施接管驗(yàn)收記錄住戶(hù)登記制度住戶(hù)家庭成員登記表入住指引與業(yè)主及物業(yè)使用人溝通辦法處理業(yè)主及物業(yè)使用人投訴指引管理工作征詢(xún)意見(jiàn)表裝修申請(qǐng)登記表裝修巡查表代業(yè)主租賃房屋的規(guī)定代辦房屋出租登記表租住人員登記表其他制度財(cái)務(wù)制度：財(cái)務(wù)工作制度、有償服務(wù)收費(fèi)制度、其他制度檔案管理：檔案管理制度、檔案室保密制度、檔案文件借閱制度等有關(guān)保安安全方面的管理規(guī)定：治安管理規(guī)定、交通管理規(guī)定、護(hù)衛(wèi)員交接班制度、緊急集合方案、執(zhí)勤中遇到犯罪分子打劫的處理、執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)可疑分子的處置、對(duì)講機(jī)使用管理規(guī)定等若干項(xiàng)規(guī)定環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化方面的規(guī)定：保潔部工作制度、樓宇清潔工作細(xì)則及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、小區(qū)公共通道、綠化帶、垃圾池清潔工作細(xì)則及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、園林綠化部工作制度、園林綠化部管理制度、園林綠化檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)等若干項(xiàng)制度設(shè)備維修管理：房屋維修回訪制度、房屋維修標(biāo)準(zhǔn)、公共建筑設(shè)施的保養(yǎng)、電氣維修規(guī)定、設(shè)備管理規(guī)定等若干規(guī)定消防管理：防火管理制度、防火安全檢查制度、消防控制中心管理制度、關(guān)于制訂滅火應(yīng)急方案預(yù)案和進(jìn)行演練的規(guī)定、滅火應(yīng)急規(guī)程等。電梯管理：電梯安全管理規(guī)定、電梯應(yīng)急維修值班制度等社區(qū)文化：社區(qū)文化工作制度、文化娛樂(lè)場(chǎng)所管理制度等投訴與回訪記錄的管理：對(duì)任何業(yè)主及住用戶(hù)的投訴我們都以歡迎的態(tài)度熱情接待，認(rèn)真記錄并給予及時(shí)解決。同時(shí)，對(duì)投訴問(wèn)題定期進(jìn)行分析與總結(jié)，從更深層次找出出現(xiàn)問(wèn)題的原因和責(zé)任，采取預(yù)防和糾正措施，推進(jìn)管理服務(wù)的升級(jí)。對(duì)本物業(yè)擬采取的規(guī)范制度：目的：及時(shí)、準(zhǔn)確地處理業(yè)主及住用戶(hù)的服務(wù)投訴，提高服務(wù)質(zhì)量，確保為業(yè)主及住用戶(hù)提供滿(mǎn)意的服務(wù)。適用范圍：管理處下屬各班組為業(yè)主及住用戶(hù)服務(wù)的—切過(guò)程與范圍。職責(zé)：安全、清潔、水電氣維修一般性問(wèn)題投訴，由當(dāng)班的安全、清潔、維修班班長(zhǎng)及主管人員處理，投訴處理人負(fù)責(zé)填寫(xiě)《投訴來(lái)訪記錄》。管理處主任負(fù)責(zé)處理重大投訴，并將處理結(jié)果上報(bào)物業(yè)公司總部。內(nèi)容：投訴的接待：凡投訴接待者應(yīng)認(rèn)真詢(xún)問(wèn)其要求，并在《投訴來(lái)訪記錄》表上認(rèn)真記錄客戶(hù)投訴之時(shí)間、內(nèi)容。投訴接待者，應(yīng)根據(jù)投訴之內(nèi)容，迅速轉(zhuǎn)給相關(guān)專(zhuān)業(yè)班組或主管人員（必要時(shí)應(yīng)逐級(jí)上報(bào)），并提出處理意見(jiàn)與建議。投訴的處理：管理處主任和財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)管理費(fèi)、水電費(fèi)、汽車(chē)車(chē)位租賃費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用之問(wèn)題投訴的解釋與處理，遇重大問(wèn)題報(bào)請(qǐng)公司總部處理。有關(guān)小區(qū)土建、設(shè)備、以及水電氣質(zhì)量及維修中—般性問(wèn)題的投訴，由管理處工程主管與維修班班長(zhǎng)及當(dāng)班人員負(fù)責(zé)處理，其重大問(wèn)題報(bào)請(qǐng)公司總部負(fù)責(zé)處理。管理處安保主管與當(dāng)班的護(hù)衛(wèi)班長(zhǎng)或護(hù)衛(wèi)員，負(fù)責(zé)處理小區(qū)安全、車(chē)場(chǎng)管理等方面之投訴問(wèn)題。管理處服務(wù)中心主管與清潔班班長(zhǎng)及當(dāng)班人員，負(fù)責(zé)小區(qū)清潔、綠化之投訴問(wèn)題的處理。有關(guān)人員在管理與服務(wù)過(guò)程中的文明態(tài)度之投訴問(wèn)題，由管理處主要負(fù)責(zé)人處理。管理處負(fù)責(zé)進(jìn)行業(yè)主及住用戶(hù)投訴的—般性問(wèn)題的處理結(jié)果的跟蹤驗(yàn)證。對(duì)投訴的重大問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)逐級(jí)向上報(bào)告，慎重處理。必要時(shí)，管理處主任、公司總部領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)做好回訪工作，將其處理結(jié)果及其糾正措施的報(bào)告及時(shí)報(bào)給主要負(fù)責(zé)人，由他負(fù)責(zé)問(wèn)題的處理落實(shí)及結(jié)果的跟蹤驗(yàn)證?！锻对V來(lái)訪記錄》及《糾正措施報(bào)告》應(yīng)完整、準(zhǔn)確、可靠。所有投訴均應(yīng)有處理結(jié)果并記錄在案。接待業(yè)主及住用戶(hù)投訴的值班電話(huà)鈴聲不超過(guò)三聲；超過(guò)者視為無(wú)人值班，按違反有關(guān)規(guī)章制度處理。管理處、公司總部不論何人接到投訴電話(huà)，均應(yīng)當(dāng)即轉(zhuǎn)給相關(guān)單位，相關(guān)單位應(yīng)在合格服務(wù)規(guī)定的時(shí)間內(nèi)糾正完畢。社區(qū)文化建設(shè)與管理社區(qū)管理“社區(qū)管理”即是將大項(xiàng)目視為小社會(huì)，其物業(yè)管理的范圍不再僅限于硬件管理的達(dá)標(biāo)、服務(wù)提供的到位。物業(yè)管理公司要從管理“小社會(huì)”的角度出發(fā)，著重從社區(qū)文化的層面進(jìn)行深層次的挖掘。通過(guò)各種有效的方式，將文字化、硬性的制度變成居民自覺(jué)的意識(shí)，化被動(dòng)遵照為主動(dòng)遵守。景城湖畔將充分發(fā)揮小區(qū)的個(gè)性?xún)?yōu)勢(shì)，與社工委密切合作，積極開(kāi)展和諧社區(qū)建設(shè)，共設(shè)想了五項(xiàng)社區(qū)建設(shè)工程：社區(qū)保健工程：與景城湖畔附近的醫(yī)療機(jī)構(gòu)合作，針對(duì)小區(qū)的業(yè)主及物業(yè)使用人建立社區(qū)保健網(wǎng)絡(luò)，提供各種義務(wù)咨詢(xún)服務(wù)和有償服務(wù)，從各方面提高社區(qū)醫(yī)療保健工作的水平。環(huán)境管理工程：對(duì)區(qū)內(nèi)商業(yè)各項(xiàng)影響環(huán)境質(zhì)量的活動(dòng)進(jìn)行研究，采取措施進(jìn)行管理，結(jié)合特定的環(huán)境建設(shè)：如餐飲類(lèi)泔水處理，垃圾分類(lèi)處理、噪音屏障等等，實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)環(huán)境管理目標(biāo)。社區(qū)智能化工程：目前小區(qū)智能化是標(biāo)志著小區(qū)的檔次，督促開(kāi)發(fā)商對(duì)智能化進(jìn)行整改，提升小區(qū)及物業(yè)管理的形象。社區(qū)服務(wù)工程：通過(guò)采取各項(xiàng)有償服務(wù)，無(wú)償服務(wù)項(xiàng)目，最大限度為業(yè)主及物業(yè)使用人提供的各項(xiàng)服務(wù)。藝術(shù)環(huán)境工程：采用各種途徑渲染小區(qū)的文化藝術(shù)氣息，如以庭院音樂(lè)的形式，按早、中、晚和不同的天氣、不同的時(shí)間播放世界名曲或流行音樂(lè)，造就音樂(lè)藝術(shù)環(huán)境。社區(qū)文化建設(shè)社區(qū)文化與物業(yè)管理社區(qū)文化是包括物業(yè)使用人和管理人員塑造的反映社會(huì)文明、體現(xiàn)現(xiàn)代生活、辦公方式及其活動(dòng)方式的綜合。社區(qū)文化具有凝聚功能、導(dǎo)向功能、約束功能、激勵(lì)功能和輻射功能。社區(qū)文化是人們基本生活、辦公不可缺少的組成部分，是社會(huì)安定團(tuán)結(jié)的需要，是創(chuàng)造物業(yè)良好人文環(huán)境和提高物業(yè)使用人生活質(zhì)量的重要手段，也是實(shí)施物業(yè)管理的潤(rùn)滑劑。社區(qū)文化建設(shè)是物業(yè)管理的使命，同時(shí)也為達(dá)到物業(yè)管理最高境界——“氛圍管理和無(wú)為而治”創(chuàng)造了條件。社區(qū)文化的總體目標(biāo)我們對(duì)景城湖畔社區(qū)文化建設(shè)的目標(biāo)定位是：在社區(qū)文化建設(shè)中充分貫徹“氛圍管理和無(wú)為而治”的先進(jìn)物業(yè)管理理念，努力營(yíng)造一種文明、靜雅、輕松的生活環(huán)境和人文環(huán)境，商業(yè)與住宅公寓的和諧社區(qū)環(huán)境，創(chuàng)造與當(dāng)?shù)匚幕嗳诤系挠H和型社區(qū)文化典范。社區(qū)環(huán)境文化建設(shè)環(huán)境文化由自然環(huán)境和人文環(huán)境構(gòu)成，是樓宇建筑最直觀的外在表現(xiàn)，其美觀、整潔直接影響業(yè)主的生活質(zhì)量。目標(biāo)：建筑外觀整潔，環(huán)境質(zhì)量良好，資源合理利用，公共設(shè)施齊備，生活舒適安全，形成環(huán)保意識(shí)。重視環(huán)境文化建設(shè)，導(dǎo)入ISO14000環(huán)境管理體系概念，專(zhuān)職專(zhuān)責(zé)，規(guī)范制度，專(zhuān)業(yè)操作，督導(dǎo)及時(shí)，并由業(yè)主監(jiān)督，齊抓共管。主要措施：雨水、污水分流；垃圾分類(lèi)裝袋和資源回收；垂直綠化和立體綠化相結(jié)合的生態(tài)營(yíng)造；噪音控制和空氣污染控制等。重視宣傳：宣傳環(huán)保，提倡環(huán)保。定期組織業(yè)主開(kāi)展環(huán)?；顒?dòng)，普及環(huán)保知識(shí)，倡導(dǎo)形成環(huán)保意識(shí)，激發(fā)業(yè)主共同關(guān)心環(huán)境的熱情。對(duì)景城湖畔的標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、辦公系統(tǒng)、制服系統(tǒng)、公共設(shè)施系統(tǒng)等重新進(jìn)行整體統(tǒng)一設(shè)計(jì)，導(dǎo)入統(tǒng)一的CIS，結(jié)合景城湖畔的環(huán)境綠化和背景音樂(lè)，延展至視覺(jué)、聽(tīng)覺(jué)的各個(gè)層面，形成本物業(yè)鮮明、個(gè)性化的識(shí)別體系。保證環(huán)境的高度整潔、和諧，通過(guò)優(yōu)美的環(huán)境產(chǎn)生氛圍效應(yīng)，潛移默化業(yè)主愛(ài)護(hù)環(huán)境、保持公共衛(wèi)生的良好意識(shí)，增強(qiáng)景城湖畔的歸屬感，充分體現(xiàn)回歸自然，鄰里相親的人文理想，形成新未來(lái)花園獨(dú)特的文化氛圍。環(huán)境管理標(biāo)準(zhǔn)：環(huán)境整潔：無(wú)亂張貼，無(wú)鼠害、無(wú)蚊、蠅滋生地，無(wú)亂搭建，無(wú)黃土裸露。給排水質(zhì)量：排水管理實(shí)行雨污分流，每年對(duì)供水水箱進(jìn)行二次專(zhuān)業(yè)清洗。環(huán)境的安靜：控制區(qū)內(nèi)喧嘩、施工噪音、交通噪音，噪聲值達(dá)到城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)。環(huán)境綠化：小區(qū)形成立體綠化，鼓勵(lì)業(yè)主家庭綠化和屋頂綠化，小區(qū)環(huán)境綠化覆蓋率達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)以上。垃圾處理：垃圾投放袋裝化，具有充足、標(biāo)準(zhǔn)的垃圾投放箱和投放點(diǎn)，垃圾日清兩次。裝修工程管理：嚴(yán)格對(duì)裝修工程的管理，對(duì)裝修時(shí)間、噪聲要求進(jìn)行嚴(yán)格控制。汽車(chē)環(huán)保管理：嚴(yán)禁停車(chē)場(chǎng)內(nèi)鳴喇叭、試車(chē)。設(shè)汽車(chē)美容中心及廢氣凈化設(shè)施。住宅樓與娛樂(lè)、商業(yè)區(qū)的分離：社區(qū)文化活動(dòng)應(yīng)在規(guī)定區(qū)域進(jìn)行。節(jié)約能源：對(duì)電梯、中央空調(diào)、供配電系統(tǒng)等進(jìn)行經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)劃，廣泛采用節(jié)能裝置。社區(qū)行為文化建設(shè)景城湖畔營(yíng)造出一片環(huán)境共享的空間，便于人們相互交往，形成鄰里親善關(guān)系。服務(wù)中心將充分利用這一優(yōu)勢(shì)開(kāi)展豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)，組織公寓、商業(yè)業(yè)主與員工共同參與，創(chuàng)造景城湖畔的溫馨家庭氣氛。每逢重大節(jié)日，如中秋、國(guó)慶、圣誕、春節(jié)、元宵節(jié)等舉辦大型業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)。如卡拉OK大賽，有獎(jiǎng)游園晚會(huì)（小區(qū)內(nèi)），歌舞晚會(huì)等。有計(jì)劃開(kāi)展文化娛樂(lè)活動(dòng)，每年舉辦2至3次大型活動(dòng)。舉辦各類(lèi)體育比賽，如籃球、網(wǎng)球、桌球、棋牌等。組織興趣相投的業(yè)主開(kāi)展各類(lèi)文化交流活動(dòng)，如互聯(lián)網(wǎng)沙龍、音樂(lè)之聲、園藝交流、書(shū)法、品茗等。利用寒、暑假和“六·一”兒童節(jié)，面向小朋友組織生動(dòng)活潑、健康向上的娛樂(lè)活動(dòng)及少兒琴棋書(shū)畫(huà)大賽。為老年人舉辦健康養(yǎng)身的知識(shí)講座，設(shè)立老年人棋牌室、茶室，組織老年歌舞隊(duì)，為老年人創(chuàng)造活動(dòng)的空間。發(fā)揮有精力、有責(zé)任心、關(guān)心公益活動(dòng)的老年人進(jìn)行小區(qū)安全、環(huán)保等的義務(wù)監(jiān)督。建立業(yè)主圖書(shū)館、會(huì)所。方便業(yè)主借閱書(shū)籍、休閑、娛樂(lè)、健身。社區(qū)精神文化建設(shè)精神文化是文化建設(shè)的核心，它全面體現(xiàn)社區(qū)成員的世界觀、價(jià)值觀、道德觀等。回歸自然同時(shí)熱愛(ài)生活，自我實(shí)現(xiàn)而又能關(guān)心他人，長(zhǎng)幼有序而又平等溝通。利用各種紀(jì)念日、節(jié)假日、宣揚(yáng)“愛(ài)國(guó)、愛(ài)家、愛(ài)花園”的思想，傳播健康向上的文化精神。開(kāi)展各種形式的主題講座、主題演講，樹(shù)立新未來(lái)花園的文化觀。如掃除“黃、賭、毒”、“學(xué)雷鋒，做好事”、“五講、四美、三熱愛(ài)”、“創(chuàng)造美好家園”、“我是一個(gè)好孩子”、“健康生活每一天”、“世界環(huán)境日演講等”。舉辦各種展覽，如傳統(tǒng)文化展、科技博覽展、人物事跡展、美化家居展、旅游天地展、建設(shè)成就展等。辦好墻報(bào)、宣傳欄、讀報(bào)欄，宣傳政策，傳播環(huán)保、征兵、計(jì)劃生育、兒童防疫等信息。景城湖畔物業(yè)服務(wù)中心設(shè)專(zhuān)職社區(qū)文化活動(dòng)管理職能，負(fù)責(zé)大型社區(qū)文化活動(dòng)的舉辦；景城湖畔小區(qū)內(nèi)，專(zhuān)職服務(wù)人員負(fù)責(zé)組織日常社區(qū)文化活動(dòng)，如編輯制作小區(qū)畫(huà)報(bào)、宣傳欄，接待來(lái)訪等。社區(qū)文化活動(dòng)社區(qū)文化制度建設(shè)目的：搞好社區(qū)文化建設(shè)，消除酒店、商業(yè)、寫(xiě)字樓、公寓不同物業(yè)形態(tài)之間的隔閡，形成一種濃郁而有高雅、積極而又健康、活潑而又有序的和諧的社區(qū)文化氛圍。豐富小區(qū)不同物業(yè)形態(tài)之間的住戶(hù)的日常文化生活，增添生活情趣，加強(qiáng)相互之間的溝通交流，體現(xiàn)本小區(qū)充滿(mǎn)生機(jī)、蓬勃向上的生活氣息。要求：每年詳盡而科學(xué)地做好年度社區(qū)文化規(guī)劃。組織要求：策劃嚴(yán)密，進(jìn)展有序，落實(shí)到位，效果突出，反響熱烈。內(nèi)涵要求：內(nèi)容多變，形式多樣，主題鮮明，格調(diào)高雅。性質(zhì)要求：娛樂(lè)社區(qū)業(yè)主，形成社區(qū)特色，提升社區(qū)檔次。方式：日常持續(xù)性社區(qū)文化生活。季節(jié)性大型社區(qū)文化生活。場(chǎng)地安排：以自有場(chǎng)地為主。如社區(qū)廣場(chǎng)、會(huì)所等。以租借場(chǎng)地為輔。如租借雷迪森酒店的大型場(chǎng)地。社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃日常社區(qū)文體活動(dòng)：社區(qū)文藝巡演：可聯(lián)系各類(lèi)藝術(shù)團(tuán)隊(duì)為業(yè)主舉行一場(chǎng)文藝演出。景城湖畔業(yè)主周末聯(lián)誼舞會(huì)：每周末利用社區(qū)廣場(chǎng)或會(huì)所舉行交誼舞會(huì)。有條件可由聘請(qǐng)各類(lèi)專(zhuān)業(yè)人士現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)培訓(xùn)，根據(jù)不同年齡段來(lái)組織老年秧歌舞隊(duì)、中青年國(guó)標(biāo)興趣班等，并在逢年過(guò)節(jié)時(shí)為小區(qū)居民表演助興。景城湖畔業(yè)主文化沙龍：考慮到許多業(yè)主日常工作緊張，大腦負(fù)荷較重，需要不時(shí)地給予放松和調(diào)劑。故可不定期舉辦各類(lèi)主題沙龍。藝術(shù)類(lèi)的如爵士音樂(lè)鑒賞夜、奧斯卡電影懷舊夜、西洋美術(shù)流派品評(píng)夜等；學(xué)術(shù)類(lèi)；邀請(qǐng)企業(yè)界、學(xué)術(shù)界、政界等著名人士做演講，如高科技精英人物演講等。以邊講邊交流的形式進(jìn)行，既增添了生活情趣又增加了專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)。文體愛(ài)好者俱樂(lè)部（以中老年人為主）：結(jié)合居民的個(gè)人喜好，以帶培訓(xùn)的性質(zhì)開(kāi)辦各類(lèi)文體興趣班（俱樂(lè)部），如乒乓球俱樂(lè)部、桌球俱樂(lè)部、書(shū)畫(huà)俱樂(lè)部、棋牌俱樂(lè)部、器樂(lè)俱樂(lè)部等。俱樂(lè)部每星期（或兩星期）聚會(huì)一次，會(huì)友們互相切磋，并定期請(qǐng)名師指點(diǎn)，使有特長(zhǎng)者得于發(fā)揮其長(zhǎng)處，愛(ài)好者得到學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)?；ハ嗲写瑁鲞M(jìn)技藝、增強(qiáng)體質(zhì)，以更充沛的體力和精力投入到工作中去。少兒培訓(xùn)班：利用會(huì)所的場(chǎng)地，為小區(qū)兒童組織各類(lèi)培訓(xùn)班，如舞蹈、書(shū)畫(huà)、器樂(lè)等。在組織這類(lèi)活動(dòng)時(shí)要保證師資力量，讓家長(zhǎng)們放心。季節(jié)性主題活動(dòng)：結(jié)合一年四季不同的節(jié)氣和節(jié)假日，舉辦各類(lèi)主題性質(zhì)的文體文化活動(dòng)，讓業(yè)主長(zhǎng)年都能感受到本小區(qū)濃郁的文化氣息，形成一種特定的社區(qū)文化氛圍?！按褐琛睆V場(chǎng)音樂(lè)會(huì)（3月份）：每年開(kāi)春之初，邀請(qǐng)較有知名度的藝術(shù)團(tuán)體或個(gè)人，在社區(qū)中心廣場(chǎng)舉辦一次格調(diào)高雅、風(fēng)格獨(dú)特的專(zhuān)場(chǎng)音樂(lè)會(huì)：交響樂(lè)、民樂(lè)、爵士樂(lè)、鋼琴（或其他器樂(lè)）獨(dú)奏等，既陶冶情操，又給小區(qū)增添藝術(shù)的氛圍，預(yù)示著一年生活的美好。春濃時(shí)節(jié)踏春去（4月份）：四月春濃花開(kāi)時(shí)，組織住戶(hù)（以老年人為主）去郊外踏春，結(jié)合爬山、露營(yíng)、燒烤、釣魚(yú)等活動(dòng)形式，享受大自然的一草一物，感受春天的蓬勃生機(jī)，激起