買(mǎi)房、裝修、物業(yè)、租房辦法培訓(xùn)

PAGE/r/n307/r/n//r/nNUMPAGES/r/n307/r/n《/r/n購(gòu)房手冊(cè)》/r/n

/r/nTOC\o"1-3"\h\u/r/n31746/r/n1、前期準(zhǔn)備/r/n /r/n/r/n3/r/n14621/r/n1.1/r/n購(gòu)房須知前期準(zhǔn)備/r/n——/r/n明確購(gòu)房目的/r/n /r/n/r/n3/r/n12311/r/n1.2/r/n購(gòu)房須知前期準(zhǔn)備/r/n——/r/n制訂購(gòu)房預(yù)算/r/n /r/n/r/n4/r/n23355/r/n1.3/r/n購(gòu)房須知前期準(zhǔn)備/r/n——/r/n掌握買(mǎi)房基本常識(shí)/r/n /r/n/r/n6/r/n6344/r/n1.4/r/n買(mǎi)房須知前期準(zhǔn)備/r/n——/r/n明確房屋的概念和產(chǎn)權(quán)性質(zhì)/r/n /r/n/r/n13/r/n5540/r/n2.網(wǎng)上選房/r/n /r/n/r/n19/r/n26424/r/n2.1/r/n買(mǎi)方須知網(wǎng)上選房/r/n——/r/n如何通過(guò)網(wǎng)絡(luò)看房/r/n /r/n/r/n19/r/n8177/r/n2.2買(mǎi)方須知網(wǎng)上選房/r/n——/r/n選房注意要素上/r/n /r/n/r/n20/r/n7062/r/n2.3/r/n買(mǎi)方須知網(wǎng)上選房/r/n——/r/n選房注意要素下/r/n /r/n/r/n24/r/n27819/r/n3.實(shí)地看房/r/n /r/n/r/n27/r/n19727/r/n3.1購(gòu)房須知實(shí)地選房/r/n——/r/n戶(hù)型選擇/r/n /r/n/r/n27/r/n4585/r/n3.2買(mǎi)方須知實(shí)地看房/r/n——/r/n現(xiàn)場(chǎng)看房應(yīng)注意考察哪些方面/r/n /r/n/r/n28/r/n11898/r/n3.3購(gòu)房須知實(shí)地看房/r/n——/r/n檢查/r/n“/r/n五證兩書(shū)/r/n”/r/n /r/n/r/n31/r/n32729/r/n4.樓盤(pán)比較/r/n /r/n/r/n31/r/n7478/r/n4.1購(gòu)房須知樓盤(pán)比較/r/n——/r/n比較社區(qū)環(huán)境交通/r/n /r/n/r/n32/r/n15522/r/n4.2購(gòu)房須知樓盤(pán)比較/r/n——/r/n比較開(kāi)發(fā)商實(shí)力/r/n /r/n/r/n32/r/n13322/r/n4.3購(gòu)房須知樓盤(pán)比較/r/n——/r/n自住型與投資型/r/n /r/n/r/n33/r/n22588/r/n4.4購(gòu)房須知樓盤(pán)比較/r/n——/r/n比較戶(hù)型的門(mén)道/r/n /r/n/r/n35/r/n27154/r/n5.認(rèn)/r/n

/r/n購(gòu)/r/n /r/n/r/n36/r/n8250/r/n5.1購(gòu)房須知認(rèn)購(gòu)/r/n——/r/n什么是認(rèn)購(gòu)/r/n /r/n/r/n36/r/n17912/r/n5.2購(gòu)房須知認(rèn)購(gòu)/r/n——/r/n區(qū)別定金和訂金/r/n /r/n/r/n37/r/n6798/r/n5.3購(gòu)房須知認(rèn)購(gòu)/r/n——/r/n認(rèn)購(gòu)合同范本/r/n /r/n/r/n37/r/n12296/r/n6.合/r/n

/r/n同/r/n /r/n/r/n39/r/n18390/r/n6.1購(gòu)房須知合同/r/n——/r/n合同基本內(nèi)容詳釋/r/n /r/n/r/n40/r/n487/r/n6.2購(gòu)房須知合同/r/n——/r/n簽訂合同注意事項(xiàng)/r/n /r/n/r/n41/r/n28855/r/n6.3購(gòu)房須知合同/r/n——/r/n補(bǔ)充協(xié)議/r/n /r/n/r/n45/r/n10478/r/n6.4購(gòu)房須知合同/r/n——/r/n商品房買(mǎi)賣(mài)合同范本/r/n /r/n/r/n46/r/n8004/r/n7.貸/r/n

/r/n款/r/n /r/n/r/n55/r/n6269/r/n7.1購(gòu)房須知貸款/r/n——/r/n商業(yè)貸款/r/n /r/n/r/n55/r/n11410/r/n7.2購(gòu)房須知貸款/r/n——/r/n組合貸款/r/n /r/n/r/n57/r/n29632/r/n7.3購(gòu)房須知貸款/r/n——/r/n公積金貸款/r/n

/r/n /r/n/r/n61/r/n19423/r/n7.3.1貸款條件/r/n /r/n/r/n61/r/n21178/r/n7.3.2貸款范圍/r/n /r/n/r/n62/r/n2036/r/n7.3.4貸款利率/r/n /r/n/r/n62/r/n25749/r/n7.3.5貸款期限/r/n /r/n/r/n63/r/n3251/r/n7.3.6貸款額度/r/n /r/n/r/n63/r/n392/r/n7.3.7貸款償還/r/n /r/n/r/n64/r/n9707/r/n7.3.8辦理公積金貸款提前還貸的材料/r/n /r/n/r/n65/r/n4305/r/n大連市個(gè)人住房公積金貸款管理辦法實(shí)施細(xì)則/r/n /r/n/r/n86/r/n26082/r/n轉(zhuǎn)個(gè)人住房公積金貸款操作規(guī)程/r/n /r/n/r/n100/r/n2963/r/n8.收房/r/n /r/n/r/n105/r/n14659/r/n8.1購(gòu)房須知收房/r/n——/r/n收房前準(zhǔn)備工作/r/n /r/n/r/n105/r/n27547/r/n8.2購(gòu)房須知收房/r/n——/r/n先驗(yàn)房后收房/r/n /r/n/r/n106/r/n6983/r/n8.3購(gòu)房須知收房/r/n——/r/n如何驗(yàn)房/r/n /r/n/r/n107/r/n3418/r/n8.4購(gòu)房須知收房/r/n——/r/n收房常見(jiàn)問(wèn)題/r/n /r/n/r/n111/r/n29775/r/n8.4.1查驗(yàn)樓盤(pán)實(shí)測(cè)報(bào)告/r/n /r/n/r/n111/r/n1682/r/n8.4.2面積誤差的計(jì)算方法/r/n /r/n/r/n112/r/n15960/r/n8.4.3驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題怎么解決/r/n /r/n/r/n112/r/n16263/r/n8.4.4了解商品房保修期限和保修范圍/r/n /r/n/r/n112/r/n9702/r/n9./r/n入住裝修/r/n /r/n/r/n113/r/n19131/r/n9.1購(gòu)房須知裝修/r/n——/r/n裝修施工流程/r/n /r/n/r/n113/r/n21329/r/n9.2購(gòu)房須知裝修/r/n——/r/n選擇裝修公司/r/n

/r/n /r/n/r/n120/r/n6011/r/n9.3購(gòu)房須知裝修/r/n——/r/n家裝注意的細(xì)節(jié)/r/n /r/n/r/n123/r/n10155/r/n9.4購(gòu)房須知裝修/r/n——/r/n消除裝修污染/r/n /r/n/r/n128/r/n15806/r/n10./r/n房/r/n

/r/n產(chǎn)/r/n

/r/n證/r/n /r/n/r/n133/r/n20879/r/n10.1購(gòu)房須知房產(chǎn)證/r/n——/r/n房產(chǎn)登記的重要性/r/n /r/n/r/n133/r/n22062/r/n10.2購(gòu)房須知房產(chǎn)證/r/n——/r/n辦房產(chǎn)證所需材料/r/n /r/n/r/n134/r/n401/r/n10.3購(gòu)房須知房產(chǎn)證/r/n——/r/n房產(chǎn)證辦理流程/r/n /r/n/r/n135/r/n10067/r/n10.4購(gòu)房須知房產(chǎn)證/r/n——/r/n產(chǎn)權(quán)辦理涉及費(fèi)用/r/n /r/n/r/n139/r/n825/r/n11.物/r/n

/r/n業(yè)/r/n /r/n/r/n140/r/n31030/r/n11.1購(gòu)房須知物業(yè)/r/n——/r/n物業(yè)管理費(fèi)用/r/n /r/n/r/n140/r/n26271/r/n11.2購(gòu)房須知物業(yè)/r/n——/r/n住宅小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容/r/n /r/n/r/n141/r/n10999/r/n11.3購(gòu)房須知物業(yè)/r/n——/r/n業(yè)主委員會(huì)/r/n /r/n/r/n142/r/n2086/r/n11.4購(gòu)房須知物業(yè)/r/n——/r/n大連市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)基本要求/r/n

/r/n /r/n/r/n143/r/n16933/r/n12.退/r/n

/r/n房/r/n /r/n/r/n145/r/n28401/r/n12.1購(gòu)房須知退房/r/n——/r/n退房步驟/r/n /r/n/r/n145/r/n10723/r/n12.2購(gòu)房須知退房/r/n——/r/n退房違約金/r/n /r/n/r/n146/r/n32763/r/n12.3購(gòu)房須知退房/r/n——/r/n退房五條件/r/n /r/n/r/n146/r/n18456/r/n13./r/n二/r/n

/r/n手/r/n

/r/n房/r/n /r/n/r/n148/r/n13056/r/n13.1購(gòu)房須知二手房/r/n——/r/n二手房買(mǎi)賣(mài)流程/r/n /r/n/r/n148/r/n318/r/n13.2購(gòu)房須知二手房/r/n——/r/n二手房交易辦稅流程、材料/r/n

/r/n /r/n/r/n149/r/n8084/r/n13.3購(gòu)房須知二手房/r/n——/r/n二手房交易須注意/r/n /r/n/r/n153/r/n18317/r/n13.4/r/n購(gòu)房須知二手房/r/n——/r/n二手房轉(zhuǎn)讓合同樣本/r/n /r/n/r/n154/r/n11299/r/n14./r/n租/r/n

/r/n房/r/n /r/n/r/n157/r/n30866/r/n14.1購(gòu)房須知租房/r/n——/r/n房屋出租方式/r/n

/r/n /r/n/r/n157/r/n13734/r/n14.2購(gòu)房須知租房/r/n——/r/n房屋租賃的注意事項(xiàng)/r/n /r/n/r/n158/r/n9333/r/n14.3購(gòu)房須知租房/r/n——/r/n房屋托管合同范本/r/n /r/n/r/n159/r/n32341/r/n14.4購(gòu)房須知租房/r/n——/r/n房屋租賃合同范本/r/n /r/n/r/n161/r/n1、前期準(zhǔn)備/r/n1.1/r/n/r/n購(gòu)房須知前期準(zhǔn)備——明確購(gòu)房目的/r/n購(gòu)房需要大筆資金的投入，對(duì)于工薪階層來(lái)說(shuō)，代表的可能是一輩子的積蓄，所以，購(gòu)買(mǎi)者要決定買(mǎi)房前一定要清醒的意識(shí)到自己到底需要的是什么，確定自己購(gòu)房的目的是什么？需要一個(gè)什么樣的房子？有多少首付款？只有明確了每一項(xiàng)細(xì)節(jié)，真正做到未雨綢繆，才能在交易中規(guī)避不必要的風(fēng)險(xiǎn)，買(mǎi)到稱(chēng)心如意的房子。/r/n

/r/n/r/n

/r/n因此，理性和有規(guī)劃的消費(fèi)是購(gòu)房的前提。購(gòu)房者要根據(jù)自己的收入、支出等實(shí)際情況來(lái)確定適合自己的樓盤(pán)。從自己的實(shí)際情況出發(fā)，好好規(guī)劃一下，以能滿(mǎn)足自己的實(shí)際居住需求為準(zhǔn)，避免出現(xiàn)不必要的額外負(fù)擔(dān)，培養(yǎng)有梯度的消費(fèi)觀很重要。/r/n

/r/n/r/n

/r/n以下就過(guò)渡性居住、改善性居住、一次性到位居住和投資購(gòu)房四類(lèi)購(gòu)房行為的特征做逐一闡述。/r/n

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/r/n一是以過(guò)渡性居住為目的/r/n

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/r/n業(yè)內(nèi)通常認(rèn)為：一居室面積在60平方米以?xún)?nèi)，二居室面積在70~80平方米之間，三居室面積在90平方米以?xún)?nèi)，符合以上面積的房屋才稱(chēng)得上是小戶(hù)型。/r/n

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/r/n對(duì)于首次置業(yè)的年輕群體應(yīng)本著/r/n“/r/n買(mǎi)得起，還要住得起/r/n”/r/n的購(gòu)房原則，將購(gòu)房的目的定位在過(guò)渡性買(mǎi)房，未來(lái)隨著經(jīng)濟(jì)狀況的改善，分階段多次完成置業(yè)。/r/n

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/r/n既然是過(guò)渡性住房，千萬(wàn)別盲目追求市中心黃金地段或期望一步到位的大戶(hù)型，/r/n“/r/n小戶(hù)型/r/n”/r/n這類(lèi)低總價(jià)房子帶來(lái)的是/r/n“/r/n低首付、低月供/r/n”/r/n，同時(shí)也能降低將來(lái)家庭結(jié)構(gòu)、人口變化給住房帶來(lái)的影響。在/r/n“/r/n小戶(hù)型、低總價(jià)/r/n”/r/n的選擇中，購(gòu)房者應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注具有保值或升值潛力的樓盤(pán)，便于再次置業(yè)的時(shí)候出租或出售，減少置業(yè)壓力。/r/n

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/r/n二是以改善性居住為目的/r/n

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/r/n以改善性置業(yè)為目的的購(gòu)房者大多在35周歲以上，家庭收入較高，具備較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)能力，一般不會(huì)計(jì)較價(jià)格，居住面積、戶(hù)型結(jié)構(gòu)、社區(qū)環(huán)境是他們優(yōu)先考慮的因素。/r/n

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/r/n改善性居住的目的是通過(guò)置業(yè)升級(jí)，改善居住條件，提升生活品位。大多數(shù)人在前次置業(yè)的過(guò)程中，受經(jīng)濟(jì)實(shí)力和購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)的限制，在房子入住一段時(shí)間后，總會(huì)有這樣或者那樣的不滿(mǎn)意。因此，單純的滿(mǎn)足居住已經(jīng)不是他們?cè)俅钨?gòu)房的目的，他們追求的是由生存需求轉(zhuǎn)向舒適需求。/r/n

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/r/n三以一次性到位居住為目的/r/n

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/r/n既然考慮一步到位，在選房的時(shí)候考慮的因素就會(huì)很多，大戶(hù)型將是這類(lèi)購(gòu)房群體的首選。其次，既然不是/r/n“/r/n過(guò)渡的房子/r/n”/r/n，那么對(duì)房屋的品質(zhì)就會(huì)提出很高的要求，包括小區(qū)整體規(guī)劃、戶(hù)型設(shè)計(jì)等都屬于考察的范疇。同時(shí)，選房時(shí)還會(huì)照顧老人和小孩的需求，周邊有醫(yī)院、學(xué)校、超市等完善配套設(shè)施的樓盤(pán)會(huì)吸引購(gòu)房者。相對(duì)而言，價(jià)格這個(gè)因素的權(quán)重對(duì)一次性置業(yè)者來(lái)說(shuō)反而會(huì)有所降低。/r/n

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/r/n其次，考慮到一次性到位需要大筆資金投入，購(gòu)房者事前應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)備相當(dāng)數(shù)額的首付款，以備在日后交易中出現(xiàn)資金后續(xù)不足，無(wú)法完成交易及延緩交易時(shí)間的后顧之憂(yōu)。/r/n

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/r/n四是以投資置業(yè)為目的/r/n

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/r/n購(gòu)房目的無(wú)非是自住或投資，自住者期望花最少的錢(qián)買(mǎi)到最合適的房子，而投資者的最佳期望是用少量的自有資金買(mǎi)到高投資回報(bào)的房子。/r/n

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/r/n以投資為目的的購(gòu)房者，常常只選高檔房，只挑大戶(hù)型，只看城市中心，這種非理性的購(gòu)房行為在房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的時(shí)候很容易成功，一旦市場(chǎng)下行，投資失敗的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)大增。/r/n

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/r/n投資房產(chǎn)要理性對(duì)待，區(qū)位特質(zhì)及區(qū)域未來(lái)發(fā)展規(guī)劃要優(yōu)先考慮。好的區(qū)域位置是樓盤(pán)保值增值的關(guān)鍵因素，也能夠彌補(bǔ)戶(hù)型、面積等方面的不足。這里所說(shuō)的好的區(qū)域位置并不一定是常人所認(rèn)為的市中心，未來(lái)發(fā)展規(guī)劃決定了樓盤(pán)的增值空間，房屋價(jià)格將呈現(xiàn)/r/n“/r/n低開(kāi)高走/r/n”/r/n現(xiàn)象，給投資者帶來(lái)收益最大化。/r/n明確了購(gòu)房的目標(biāo)，有針對(duì)性的做好前期購(gòu)房籌劃準(zhǔn)備，才能夠事半功倍，為購(gòu)房成功打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。/r/n1.2/r/n/r/n購(gòu)房須知前期準(zhǔn)備——制訂購(gòu)房預(yù)算/r/n購(gòu)房前，在明確了購(gòu)房目標(biāo)后，還需要制訂一個(gè)詳細(xì)的購(gòu)房預(yù)算，從而正確估算自己的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)能力。/r/n

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/r/n對(duì)于購(gòu)房的預(yù)算、選擇卻是需要理性的。因?yàn)闊o(wú)論是初次購(gòu)房，還是升級(jí)換代的改善性居住，購(gòu)房都是很多家庭的最大支出和投資。因此，購(gòu)房人在決定購(gòu)房后，需要制訂一個(gè)詳細(xì)的購(gòu)房預(yù)算。要充分考慮自身及家庭平均月收入（包括利息收入及各種貨幣補(bǔ)貼）、現(xiàn)有存款額、可獲得的貸款額度等各種資金來(lái)源及其他相關(guān)因素，從而正確估算自己的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)能力。/r/n

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/r/n一、可支配資金和預(yù)備資金的把握/r/n

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/r/n買(mǎi)房前請(qǐng)主要保留兩部分的資金，其一是家庭的日常開(kāi)支，其次是用于醫(yī)療保險(xiǎn)及預(yù)防意外災(zāi)害的預(yù)備資金。/r/n

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/r/n通過(guò)仔細(xì)核查，審慎地計(jì)算出個(gè)人或家庭的凈資產(chǎn)，這才是可隨時(shí)支配的自由款項(xiàng)。認(rèn)真計(jì)算可以保證購(gòu)房者能夠預(yù)算準(zhǔn)確。由于商品房的價(jià)格高達(dá)每平米數(shù)千甚至數(shù)萬(wàn)元，而房屋面積的大小又直接關(guān)系到房屋的售價(jià)，因此，每一平米都要精打細(xì)算。從房屋戶(hù)型來(lái)說(shuō)，應(yīng)根據(jù)家庭人口的數(shù)量、房屋使用的功能以及資金實(shí)力進(jìn)行選擇。/r/n

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/r/n選擇適合自己的樓盤(pán)。面積小、首付少、總價(jià)底的樓盤(pán)適合過(guò)渡性居住需求的年輕人。建議可購(gòu)買(mǎi)市中心的二手小房子或是新開(kāi)盤(pán)的小戶(hù)型。二手小房子的優(yōu)勢(shì)是交通便利、配套方面成熟、價(jià)格相對(duì)優(yōu)惠；此外，由于年輕人的工作流動(dòng)性還相當(dāng)大，所以考慮一個(gè)交通合適的地方，即使工作變換而搬遷，出行還能依舊方便。新開(kāi)盤(pán)的小戶(hù)型的優(yōu)勢(shì)是戶(hù)型更合理、居住舒適性較高、未來(lái)投資回報(bào)率相對(duì)較高。/r/n

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/r/n二、對(duì)比不同的銀行還款方式。/r/n

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/r/n很多人并非能一次性付清房款，需要按揭貸款。購(gòu)房貸款一般就兩種貸款方式：公積金貸款、商業(yè)按揭貸款、組合貸款（公積金貸款+商業(yè)貸款）貸款購(gòu)房要考慮銀行利率的高低、可借貸金額、首期付款金額，對(duì)比不同付款方式每月付款額度、總利息等，選擇最適合自己的還款方式。/r/n據(jù)調(diào)研，2010年，大連市住房商業(yè)貸款利率5年以上貸款基準(zhǔn)利率由6.12%降至5.94%，公積金貸款利率（貸款5年以下）為3.33%，（貸款5年以上）利率為3.87%。購(gòu)房貸款最長(zhǎng)年限為30年，貸款年齡要求：女的55歲以下,男的60歲以下。房貸首選公積金貸款(首付30%)，其次是商業(yè)按揭貸款（首付20%）。/r/n目前大連住房公積金的貸款額度和貸款利率：市內(nèi)四區(qū)單人最高貸款額度為25萬(wàn)元、雙人最高貸款額度為45萬(wàn)元；開(kāi)發(fā)區(qū)單人最高貸款額度為22萬(wàn)元，雙人最高貸款額度為38萬(wàn)元；金州、旅順口區(qū)單人最高貸款額度為20萬(wàn)元，雙人最高貸款額度為30萬(wàn)元；瓦房店、普蘭店、莊河、長(zhǎng)?？h單人最高貸款額度為15萬(wàn)元，雙人最高貸款額度為25萬(wàn)元。貸款利率：貸款期限1至5年的，年利率為3.33％；貸款期限6至30年的，年利率為3.87%。/r/n

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/r/n同時(shí)，為了實(shí)現(xiàn)購(gòu)房這個(gè)目標(biāo)，合理的分配收入。每月固定的留出一部分資金出來(lái)，制定出一個(gè)定期定額的計(jì)劃。因?yàn)槿绻_(kāi)通了定期定額的強(qiáng)制儲(chǔ)蓄計(jì)劃，那么每個(gè)月必須得固定提出一筆資金，從而意味著可用資金必定減少，那么消費(fèi)一定可以更加理性。點(diǎn)點(diǎn)滴滴的積累就是一筆財(cái)富。/r/n

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/r/n三、裝修及維修費(fèi)用預(yù)算/r/n

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/r/n購(gòu)房時(shí)，消費(fèi)者應(yīng)把裝修費(fèi)用與首期款一起考慮。購(gòu)置適當(dāng)?shù)募揖摺㈦娖?、裝飾也是新居預(yù)算所必須考慮的。此外，應(yīng)提前考慮必須的生活設(shè)施費(fèi)用，包括開(kāi)通管道煤氣、有線(xiàn)電視、寬帶網(wǎng)等。/r/n

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/r/n四、購(gòu)房稅費(fèi)要計(jì)算清楚/r/n

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/r/n稅費(fèi)的繳納在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)占有一定的比重，其中比較重要的稅項(xiàng)有契稅、房地產(chǎn)交易費(fèi)等。普通住宅的契稅金額是總房?jī)r(jià)的1%或1.5%，非普通住宅則為4%。若是二手房，要交易手續(xù)費(fèi)，一般是2.5%-3%，多數(shù)情況下是買(mǎi)家付，也可與賣(mài)方商量著辦。若買(mǎi)一套100萬(wàn)元的住宅，則至少有1.5萬(wàn)元的稅費(fèi)。因此，建議購(gòu)房者在計(jì)算時(shí)，最好同時(shí)計(jì)算相關(guān)的稅費(fèi)支出。/r/n

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/r/n五、物業(yè)費(fèi)用不能忽視/r/n

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/r/n物業(yè)管理費(fèi)是指物業(yè)管理公司因提供管理及服務(wù)向業(yè)主或使用人收取的費(fèi)用，通常按照不同檔次根據(jù)住房的建筑面積以每平方米收取。/r/n

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/r/n商品房一旦售出之后，購(gòu)房人就要開(kāi)始負(fù)擔(dān)物業(yè)費(fèi)。而且與其他費(fèi)用不同，購(gòu)買(mǎi)商品房入住后需要繳納的物業(yè)管理費(fèi)是一直伴隨房子終身的，所以需要購(gòu)房人在購(gòu)買(mǎi)前了解清楚不同樓盤(pán)物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，做到心中有數(shù)。/r/n

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/r/n六、考慮出行時(shí)間和成本/r/n

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/r/n提醒要買(mǎi)房的網(wǎng)友，把握5公里生活圈，是衡量購(gòu)房效益和購(gòu)房質(zhì)量的一個(gè)有效參數(shù)，支出的成本越小，表明所購(gòu)房屋的性?xún)r(jià)比越高。這樣一來(lái)，買(mǎi)房后額外付出的錢(qián)也會(huì)越來(lái)越少；購(gòu)房前還應(yīng)考慮出行的時(shí)間成本。因?yàn)槲覀儾浑y發(fā)現(xiàn)，穿越城市的時(shí)間成本和交通成本正變得越來(lái)越昂貴。如果把這些時(shí)間花在工作上或其他方面，則能創(chuàng)造更多的效益，如果再將時(shí)限放大到50年，時(shí)間成本的價(jià)值就顯得驚人了。/r/n

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/r/n把握現(xiàn)有的首付款有針對(duì)性的制訂購(gòu)房預(yù)算，選擇適合自己的還款方式，并且綜合性的考量過(guò)程中的每個(gè)細(xì)節(jié)是購(gòu)房成功的關(guān)鍵，購(gòu)房切忌急燥，急于求成。只有適合自己的房子才稱(chēng)得上是好房子。/r/n1.3/r/n/r/n購(gòu)房須知前期準(zhǔn)備——掌握買(mǎi)房基本常識(shí)/r/n學(xué)習(xí)一些地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)是購(gòu)房的必需前提。房屋因?yàn)樯婕暗慕痤~巨大，購(gòu)買(mǎi)它是一個(gè)比較專(zhuān)業(yè)的行為。而在一些發(fā)達(dá)國(guó)家，有著成熟和專(zhuān)業(yè)的房屋經(jīng)紀(jì)人可以為個(gè)人購(gòu)房者提供專(zhuān)業(yè)的咨詢(xún)和服務(wù)，法律法規(guī)和操作程序也比較規(guī)范，個(gè)人買(mǎi)房已經(jīng)有了一套比較成熟的模式，過(guò)程也比較輕松。但是，目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)有這種專(zhuān)業(yè)的針對(duì)個(gè)人購(gòu)房者的房屋經(jīng)紀(jì)人。因此，買(mǎi)房前學(xué)習(xí)一些房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)，甚至讓自己成為半個(gè)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士也是必需的。/r/n

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/r/n以下，就向網(wǎng)友詳細(xì)介紹一些在房屋交易過(guò)程中經(jīng)常遇到的概念、常識(shí)：/r/n

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/r/n一、五證兩書(shū)：/r/n

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/r/n五證：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)市場(chǎng)上銷(xiāo)售商品房,必須具備。其中必須具備的/r/n“/r/n五證/r/n”/r/n是指:《國(guó)有土地使用證》,是證明土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金,獲得了在一定年限內(nèi)某塊國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證;《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,是建設(shè)單位在向土地管理部門(mén)申請(qǐng)征用、劃撥土地前,經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證;《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》,是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證;《建設(shè)工程施工許可證》;《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》。/r/n

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/r/n兩書(shū)：兩書(shū)是《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。有關(guān)專(zhuān)家特別提醒：只有合法進(jìn)入市場(chǎng)的住宅房，才具有國(guó)家承認(rèn)的產(chǎn)權(quán)。在簽訂購(gòu)房合同之前一定要查驗(yàn)房地產(chǎn)商是否具有合法的售房手續(xù)，各種售房文件、證件（/r/n“/r/n五證/r/n”/r/n和/r/n“/r/n兩書(shū)/r/n”/r/n）是否完備。/r/n

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/r/n二、區(qū)別定金和訂金/r/n

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/r/n在商品房交易中，所說(shuō)的訂金與定金在法律上是有明顯區(qū)別的。定金是一個(gè)規(guī)范的法律概念，是合同當(dāng)事人為確保合同的履行而自愿約定的一種擔(dān)保形式。商品房交易中，買(mǎi)家履行合同后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回；若買(mǎi)家不履行合同，無(wú)權(quán)要求返還定金，發(fā)展商不履行合同的，應(yīng)雙倍返還定金。我國(guó)《擔(dān)保法》還規(guī)定：定金應(yīng)以書(shū)面形式約定，不得超過(guò)主合同標(biāo)準(zhǔn)額的20%。當(dāng)事人一旦以書(shū)面形式對(duì)定金作了約定并實(shí)際支付了定金，即產(chǎn)生相應(yīng)的法律后果。/r/n

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/r/n三、兩種貸款方式/r/n

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/r/n商業(yè)貸款：商業(yè)房貸是指在購(gòu)買(mǎi)普通商品住房時(shí)，您可以您所購(gòu)住房抵押，或以您自己或者第三人所有的其他財(cái)產(chǎn)作為抵押物(質(zhì)物)，或者由第三人為貸款提供連帶保證責(zé)任，向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房貸款。/r/n

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/r/n公積金貸款：住房公積金貸款是指由大連住房公積金管理中心及所屬管理部，運(yùn)用住房公積金，委托銀行向購(gòu)買(mǎi)、建造、翻建、大修自住住房的住房公積金繳存人和繳存單位的離退休職工發(fā)放的貸款，并由借款人或第三人提供符合大連住房公積金管理中心要求的擔(dān)保。/r/n

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/r/n轉(zhuǎn)按揭：/r/n“/r/n轉(zhuǎn)按揭/r/n”/r/n就是個(gè)人住房轉(zhuǎn)按貸款，個(gè)人住房轉(zhuǎn)按貸款是指已在銀行辦理個(gè)人住房貸款的借款人，向原貸款銀行要求延長(zhǎng)貸款期限或?qū)⒌盅航o銀行的個(gè)人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請(qǐng)辦理個(gè)人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。/r/n

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/r/n四、根據(jù)房屋使用率、面積分類(lèi)/r/n

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/r/n容積率：容積率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。/r/n

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/r/n綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。/r/n

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/r/n建筑密度：即建筑覆蓋率，指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。/r/n

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/r/n建筑面積：商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買(mǎi)受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。/r/n

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/r/n房屋使用率：房屋使用率是指房屋的使用面積與建筑面積的比例，是衡量物業(yè)使用效率的重要標(biāo)準(zhǔn)，目前物業(yè)市場(chǎng)上出售的房屋大多以建筑面積表示，但對(duì)客戶(hù)來(lái)說(shuō)最具有實(shí)際使用意義的是使用面積。二者在數(shù)值上差距越大使用率越低。但是，使用率并不是越高越好。國(guó)家現(xiàn)行的政策對(duì)住房使用率有一個(gè)指導(dǎo)性規(guī)定，即要求高層建筑使用率不低于70%，多層建筑使用率不得低于75%。專(zhuān)業(yè)人士認(rèn)為70%至80%的使用率都是比較合理的，購(gòu)房者不應(yīng)盲目追求使用率，當(dāng)超過(guò)合理的限度時(shí)，一定要注意辨別是以犧牲居住品質(zhì)為代價(jià)換來(lái)的，還是在設(shè)計(jì)上有所突破。/r/n

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/r/n銷(xiāo)售面積：商品房的銷(xiāo)售面積即為購(gòu)房者所購(gòu)買(mǎi)的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積(以下簡(jiǎn)稱(chēng)套內(nèi)建筑面積)與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。商品房銷(xiāo)售面積＝套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。/r/n

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/r/n分?jǐn)偯娣e：商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括：1、各產(chǎn)權(quán)戶(hù)的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及為整幢建筑服務(wù)的共有房屋和管理房屋。2、套(單元)與公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括：1、從屬于人防工程的地下室、半地下室。2、供出租或出售的固定車(chē)位或?qū)Ｓ密?chē)庫(kù)。3、幢外的用做公共休憩的設(shè)施或架空層。/r/n

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/r/n提醒購(gòu)房者的是，容積率與建筑密度之間不是一個(gè)簡(jiǎn)單的線(xiàn)性比例關(guān)系，低容積率不一定就代表著低密度；容積率與舒適度之間并不是購(gòu)房者慣常想象的那樣，/r/n“/r/n容積率越低，舒適度越高/r/n”/r/n并不科學(xué)；容積率低，則土地開(kāi)發(fā)成本高，房?jī)r(jià)也就會(huì)偏高；建筑密度低，則能留給小區(qū)園林規(guī)劃的面積大，居住環(huán)境會(huì)更好。/r/n

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/r/n同時(shí)，使用率僅能作為選房的一個(gè)參考。同一小區(qū)不同類(lèi)型的產(chǎn)品使用率不同。一般高層塔樓在72%～75%之間，板樓在78%～80%之間；同一樓棟不同戶(hù)型，因墻體面積、陽(yáng)臺(tái)面積、公攤面積等不同，使用率也會(huì)有所不同；同一戶(hù)型不同樓棟，因建筑過(guò)程中的誤差引起樓棟的面積差異，使用率也不盡相同。要辨別使用率的真假，購(gòu)房者一定要自己做驗(yàn)算，尤其是對(duì)自稱(chēng)高使用率的樓盤(pán)更需謹(jǐn)慎。/r/n

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/r/n四、按房屋建筑結(jié)構(gòu)劃分/r/n

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/r/n磚混住宅：框架結(jié)構(gòu)由梁柱構(gòu)成，構(gòu)件截面較小，因此框架結(jié)構(gòu)的承載力和剛度都較低，它的受力特點(diǎn)類(lèi)似于豎向懸臂剪切梁，樓層越高，水平位移越慢，高層框架在縱橫兩個(gè)方向都承受很大的水平力，這時(shí)，現(xiàn)澆樓面也作為梁共同工作的，裝配整體式樓面的作用則不考慮，框架結(jié)構(gòu)的墻體是填充墻，起圍護(hù)和分隔作用，框架結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)是能為建筑提供靈活的使用空間，但抗震性能差。/r/n

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/r/n框架結(jié)構(gòu)住宅：框架結(jié)構(gòu)住宅是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶爛等輕質(zhì)板材隔墻分戶(hù)裝配成而的住宅。適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，工程質(zhì)量較好?？蚣芙Y(jié)構(gòu)由梁柱構(gòu)成，構(gòu)件截面較小，因此框架結(jié)構(gòu)的承載力和剛度都較低，它的受力特點(diǎn)類(lèi)似于豎向懸臂剪切梁，樓層越高，水平位移越慢，高層框架在縱橫兩個(gè)方向都承受很大的水平力，這時(shí)，現(xiàn)澆樓面也作為梁共同工作的，裝配整體式樓面的作用則不考慮，框架結(jié)構(gòu)的墻體是填充墻，起圍護(hù)和分隔作用，框架結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)是能為建筑提供靈活的使用空間，但抗震性能差。/r/n

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/r/n五、按房屋的建筑形式分類(lèi)/r/n

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/r/n公寓式住宅：相對(duì)于獨(dú)院獨(dú)戶(hù)的西式別墅住宅而言。一般建在大城市，大多數(shù)是高層，標(biāo)準(zhǔn)較高，每一層內(nèi)有若干單戶(hù)獨(dú)用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽(yáng)臺(tái)等等，供一些常常往來(lái)的中外客商及其家眷中短期租用。/r/n

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/r/n花園式住宅：花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，也稱(chēng)花園別墅。帶有花園草坪和車(chē)庫(kù)的獨(dú)院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，一般為高收入者購(gòu)買(mǎi)。/r/n

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/r/n雙拼：兩幢別墅在一起，即隔壁。其特點(diǎn)是：獨(dú)門(mén)獨(dú)院，三面采光，有庭院也有閣樓。/r/n

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/r/n疊拼：由兩組類(lèi)似復(fù)式的結(jié)構(gòu)上下疊加而成，高度為四層或四層半，上面兩戶(hù)，下面兩戶(hù)，每套戶(hù)型疊上有露臺(tái)或疊下有花園。/r/n

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/r/nLoft：原意是/r/n“/r/n在屋頂之下，存放東西的閣樓或高大空間的建筑/r/n”/r/n，其最直觀的特點(diǎn)就是5.5米左右甚至更高的挑高，以及在戶(hù)型上除了衛(wèi)生間和廚房之外沒(méi)有任何預(yù)設(shè)的安排。給人的感覺(jué)是，Loft就是一個(gè)大房子，在這個(gè)空蕩蕩的空間里，購(gòu)房者可以根據(jù)自己的喜好，隨意地隔斷出各種功能不同、風(fēng)格各異的子空間。/r/n

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/r/n錯(cuò)層住宅：多層面梯級(jí)躍升式住宅，指一套房子不處于同一平面，即房?jī)?nèi)的廳、臥、衛(wèi)、櫥、陽(yáng)臺(tái)處于幾個(gè)高度不同的平面上，有/r/n“/r/n壓縮了的復(fù)式/r/n”/r/n之稱(chēng)。/r/n

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/r/n復(fù)式住宅：復(fù)式住宅是受躍層式住宅的設(shè)計(jì)構(gòu)思啟發(fā)，在建造上仍每戶(hù)占有上下兩層，實(shí)際是在層高較高的一層樓中增建一個(gè)1.2米的夾層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅（李氏設(shè)計(jì)為3.3米，而一般躍層式為5.6米），復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，戶(hù)內(nèi)設(shè)多處墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層地板。一層的廚房高2米，上層貯藏讓高1.2米，上層直接作為臥室床面，人可坐起但無(wú)法直立。/r/n

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/r/n躍層住宅：這類(lèi)住宅占有上下兩層樓南，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房、及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過(guò)公共樓梯而采用戶(hù)內(nèi)獨(dú)用小樓梯聯(lián)接。躍層式住宅的優(yōu)點(diǎn)是每戶(hù)都有較大的采光面，通風(fēng)較好，戶(hù)內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。這類(lèi)住宅的內(nèi)部空間因?yàn)槭墙梃b了歐美小二樓獨(dú)院住宅的設(shè)計(jì)手法，頗受海外僑胞和港澳臺(tái)胞的歡迎，在南方城市建設(shè)、買(mǎi)賣(mài)較多，近年來(lái)在北方城市的一些高級(jí)住宅設(shè)計(jì)中，也開(kāi)始得到推廣。/r/n

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/r/n六、根據(jù)樓層高度分類(lèi)/r/n

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/r/n房屋層數(shù)：房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪/r/n±/r/n0以上計(jì)算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20m以上（不含2.20m）的，計(jì)算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)。/r/n

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/r/n高層住宅：7層及檐高20米以上的住宅,我們稱(chēng)之為高層住宅.高層住宅是城市化、工業(yè)現(xiàn)代化的產(chǎn)物，按它的外部體形可分為塔式、板式和墻式；按它的內(nèi)部空間組合可分為單元式和走廊式。高層住宅一般設(shè)有電梯作為垂直交通工具，為此國(guó)家還明確規(guī)定：12層及12層以上的高層住宅，每單元設(shè)置電梯不少于兩部。/r/n

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/r/n低層住宅：指一層至三層的住宅。/r/n

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/r/n中高層住宅：指七層至九層的住宅。/r/n

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/r/n多層住宅：指四層到六層由兩個(gè)或兩個(gè)以上戶(hù)型上下疊加而成的住宅。多層住宅可以不設(shè)置電梯，樓梯往往作為多層住宅的主要上下樓通道。/r/n

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/r/n提醒購(gòu)房者的是，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的疊拼別墅（也有叫疊加式別墅的）一般四至六層，由每單元二至三層的別墅戶(hù)型上下疊加而成，實(shí)際上就是采用別墅戶(hù)型的多層住宅，其中極少數(shù)有電梯的特殊一點(diǎn)。/r/n

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/r/n多層住宅一般一梯兩戶(hù)，每戶(hù)都能實(shí)現(xiàn)南北自然通風(fēng)，基本能實(shí)現(xiàn)每間居室的采光要求，一梯三戶(hù)或一梯三戶(hù)以上則必須犧牲一戶(hù)或多戶(hù)的南北自然通風(fēng)，不值得提倡，現(xiàn)在也不多見(jiàn)了。多層住宅一般采用單元式，共用面積很小，這有利于提高面積利用率，但是同時(shí)也限制了鄰里的交往。多層住宅的住戶(hù)（除了一部分首層住戶(hù)）由于沒(méi)有自家花園，對(duì)土地的親近感淡薄了很多。/r/n

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/r/n在現(xiàn)階段我國(guó)的都市里，多層住宅多屬于中高檔住宅，購(gòu)買(mǎi)者一般是為了追求較高的生活品質(zhì)，合理的戶(hù)型設(shè)計(jì)和優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境是關(guān)注的焦點(diǎn)。/r/n

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/r/n七、什么是房屋的進(jìn)深、開(kāi)間、層高、凈高/r/n

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/r/n進(jìn)深：住宅的長(zhǎng)度和進(jìn)深，在建筑學(xué)中是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線(xiàn)到后墻的定位軸線(xiàn)之間的實(shí)際長(zhǎng)度。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》（GBI100-87）規(guī)定，住宅的進(jìn)深采用下列常用參數(shù)：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米./r/n

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/r/n開(kāi)間：在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線(xiàn)到另一面墻的定位軸線(xiàn)之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱(chēng)開(kāi)間。住宅的開(kāi)間在住宅設(shè)計(jì)上有嚴(yán)格的規(guī)定。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ100-87）規(guī)定：住宅建筑的開(kāi)間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。/r/n

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/r/n層高:住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。在1987年發(fā)布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑層高采用的參數(shù)為：2.6米、2.7米、2.8米。/r/n

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/r/n凈高：住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來(lái)表示：凈高=層高-樓板厚度,即層高和樓板厚度的差叫/r/n“/r/n凈高/r/n”/r/n。/r/n

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/r/n提醒購(gòu)房者，凈高是購(gòu)房者買(mǎi)房應(yīng)該關(guān)心的一個(gè)問(wèn)題，它是實(shí)際能夠得到的使用空間高度。/r/n

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/r/n八、什么是塔樓、地下室、擱樓、假層/r/n

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/r/n塔樓和板樓：從建筑類(lèi)型和樓層上進(jìn)行比較，選擇塔樓還是板樓，住高層還是底層。所謂板樓就是指/r/n“/r/n東西長(zhǎng)、南北短/r/n”/r/n的樓型，一般板樓同層住戶(hù)在2到4戶(hù)，而塔樓則是指外觀像塔的樓型，平面的長(zhǎng)度和寬度大致相同，一般塔樓的同層住戶(hù)在6戶(hù)以上；塔樓建筑密度較高，房?jī)r(jià)較低；空間結(jié)構(gòu)靈活，易于改造；結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好；居高望遠(yuǎn)，視野開(kāi)闊。尤其是對(duì)于富有DIY精神的年輕人而言，采用大框架結(jié)構(gòu)的塔樓，可以通過(guò)改裝戶(hù)內(nèi)分隔墻改變戶(hù)內(nèi)格局，居住更為靈活，而且相對(duì)低廉的房?jī)r(jià)，也比較符合現(xiàn)有的收入。/r/n

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/r/n地下室：地下室是指房間地平面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1/2者為地下室。半地下室是指房間地面低于室外設(shè)計(jì)地面的平均高度大于該房間平均凈高1/3，且小于等于1/2者。/r/n

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/r/n假層：是指建房時(shí)建造的，一般比較低矮的樓層。其前后沿的高度大于1.7m，面積不足底層的二分之一的部分。附層（夾層）是房屋內(nèi)部空間的局部層次。/r/n

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/r/n擱樓（暗樓）:一般是房屋建成后，因各種需要，利用房間內(nèi)部空間上部搭建的樓層。/r/n

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/r/n九、按稅收種類(lèi)劃分/r/n

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/r/n契稅：契稅是土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)向其承受者征收的一種稅收，現(xiàn)行的《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》于1997年10月1日起施行。在中國(guó)境內(nèi)取得土地、房屋權(quán)屬的企業(yè)和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)依法繳納契稅。上述取得土地、房屋權(quán)屬包括下列方式：國(guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)òǔ鍪?、?zèng)與和交換），房屋買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與和交換。以下列方式轉(zhuǎn)移土地房屋權(quán)屬的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買(mǎi)賣(mài)或者房屋贈(zèng)與征收契稅：以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股，以土地、房屋權(quán)屬抵償債務(wù)，以獲獎(jiǎng)的方式承受土地、房屋權(quán)屬，以預(yù)購(gòu)方式或者預(yù)付集資建房款的方式承受土地、房屋權(quán)屬。契稅實(shí)行3%-5%的幅度比例稅率。/r/n

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/r/n印花稅：以經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中簽立的各種合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)、營(yíng)業(yè)帳簿、權(quán)利許可證照等應(yīng)稅憑證文件為對(duì)象所征的稅。印花稅由納稅人按規(guī)定應(yīng)稅的比例和定額自行購(gòu)買(mǎi)并粘貼印花稅票，即完成納稅義務(wù)。證券交易印花稅，是印花稅的一部分，根據(jù)書(shū)立證券交易合同的金額對(duì)賣(mài)方計(jì)征，稅率為1/r/n‰/r/n。經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，財(cái)政部決定從2008年9月19日起，對(duì)證券交易印花稅政策進(jìn)行調(diào)整，由現(xiàn)行雙邊征收改為單邊征收，即只對(duì)賣(mài)出方（或繼承、贈(zèng)與A股、B股股權(quán)的出讓方）征收證券（股票）交易印花稅，對(duì)買(mǎi)入方（受讓方）不再征稅。稅率仍保持1/r/n‰/r/n。/r/n

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/r/n房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅?，F(xiàn)行的房產(chǎn)稅是第二步利改稅以后開(kāi)征的，1986年9月15日，國(guó)務(wù)院正式發(fā)布了《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，從當(dāng)年10月1日開(kāi)始實(shí)施。/r/n

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/r/n其中，契稅的計(jì)稅依據(jù)，歸結(jié)起來(lái)有4種：/r/n

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/r/n一、是按成交價(jià)格計(jì)算。成交價(jià)格經(jīng)雙方敲定，形成合同，稅務(wù)機(jī)關(guān)以此為據(jù)，直接計(jì)稅。這種定價(jià)方式，主要適用于國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)。/r/n

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/r/n二、是根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算。土地、房屋價(jià)格，絕不是一成不變的，比如，北京成為2008年奧運(yùn)會(huì)主辦城市后，奧運(yùn)村地價(jià)立即飆升。該地段土地使用權(quán)贈(zèng)送、房屋贈(zèng)送時(shí)，定價(jià)依據(jù)只能是市場(chǎng)價(jià)格，而不是土地或房屋原值。/r/n

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/r/n三、是依據(jù)土地、房屋交換差價(jià)定稅。隨著二手房市場(chǎng)興起，房屋交換走入百姓生活。倘若A房?jī)r(jià)格30萬(wàn)元，B房?jī)r(jià)格40萬(wàn)元，A、B兩房交換，契稅的計(jì)算，自然是兩房差額，即10萬(wàn)元，同理，土地使用權(quán)交換，也要依據(jù)差額。等額交換時(shí)，差額為零，意味著，交換雙方均免繳契稅。/r/n

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/r/n四、是按照土地收益定價(jià)。這種情形不常遇到。假設(shè)2000年，國(guó)家以劃撥方式，把甲單位土地使用權(quán)給了乙單位，3年后，經(jīng)許可，乙單位把該土地轉(zhuǎn)讓?zhuān)敲?，乙就要補(bǔ)交契稅，納稅依據(jù)就是土地收益，即乙單位出讓土地使用的所得。/r/n

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/r/n對(duì)于房地產(chǎn)這個(gè)對(duì)售購(gòu)雙方來(lái)說(shuō)信息不對(duì)稱(chēng)的市場(chǎng)，消費(fèi)者主動(dòng)縮小信息差距，總會(huì)減少盲目購(gòu)買(mǎi)或者上當(dāng)購(gòu)買(mǎi)的機(jī)會(huì)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)正在發(fā)展和逐步成熟的新興產(chǎn)業(yè)，所以購(gòu)房者在準(zhǔn)備購(gòu)房之前更需要對(duì)樓市的概念和常識(shí)要有所了解，讓自己成為半個(gè)房產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士。/r/n1.4/r/n/r/n買(mǎi)房須知前期準(zhǔn)備——明確房屋的概念和產(chǎn)權(quán)性質(zhì)/r/n對(duì)于首次置業(yè)的購(gòu)房者，面對(duì)一些市場(chǎng)上常見(jiàn)的房屋概念有時(shí)還不夠明晰了解，我最終會(huì)買(mǎi)到一個(gè)什么性質(zhì)的房子，房子的產(chǎn)權(quán)歸屬有沒(méi)有問(wèn)題，這些是每個(gè)購(gòu)房者應(yīng)該關(guān)心，也必須關(guān)心的問(wèn)題。/r/n

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/r/n為避免在交易過(guò)程中造成不必要的糾紛和損失，提醒購(gòu)房者在選擇房屋時(shí)一定要先弄清楚所選購(gòu)的房屋屬于什么類(lèi)別？它的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)有沒(méi)有問(wèn)題？本章將就目前市場(chǎng)上常見(jiàn)的一些房屋的概念和性質(zhì)分別進(jìn)行闡述：/r/n

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/r/n一、2010年國(guó)家重點(diǎn)支持的五類(lèi)住房：/r/n

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/r/n為進(jìn)一步解決我市中低收入家庭的住房困難問(wèn)題，2010年，大連將大力拓展個(gè)人住房政策性貸款業(yè)務(wù)發(fā)展，重點(diǎn)支持中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和限價(jià)商品住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房等五類(lèi)國(guó)家重點(diǎn)支持的住房。/r/n

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/r/n商品房（增量房）：/r/n

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/r/n商品房亦稱(chēng)增量房，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資新建造的商品房。/r/n

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/r/n須經(jīng)過(guò)政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司開(kāi)發(fā)，建成后用于市場(chǎng)出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物，而自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。商品房是指開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)的供銷(xiāo)售的房屋，能辦產(chǎn)權(quán)證和國(guó)土證，可以自定價(jià)格出售的產(chǎn)權(quán)房。/r/n

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/r/n商品房按銷(xiāo)售對(duì)象可分為內(nèi)銷(xiāo)商品房和外銷(xiāo)商品房。/r/n

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/r/n內(nèi)銷(xiāo)商品房是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)實(shí)行土地使用權(quán)出讓形式，經(jīng)過(guò)政府計(jì)劃主管部門(mén)審批，建成后用于在境內(nèi)范圍（目前不包括香港、澳門(mén)特別行政區(qū)和臺(tái)灣）出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。/r/n

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/r/n外銷(xiāo)商品房是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門(mén)的規(guī)定，通過(guò)實(shí)行土地批租形式，報(bào)政府計(jì)劃主管部門(mén)列入正式項(xiàng)目計(jì)劃，建成后用于向境內(nèi)、外出租的住宅，商業(yè)用房及其他建筑物。/r/n

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/r/n經(jīng)濟(jì)適用房：/r/n

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/r/n經(jīng)濟(jì)適用住房是指已經(jīng)列入國(guó)家計(jì)劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價(jià)向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。它是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅。具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性，是指住房的價(jià)格相對(duì)同期市場(chǎng)價(jià)格來(lái)說(shuō)是適中的，適合中等及低收入家庭的負(fù)擔(dān)能力。適用性，是指在房屋的建筑標(biāo)準(zhǔn)上不能削減和降低，要達(dá)到一定的使用效果。和其他許多國(guó)家一樣，經(jīng)濟(jì)適用房是國(guó)家為低收入人群解決住房問(wèn)題所做出的政策性安排，另一種出租為主的住宅政策稱(chēng)為廉租房。/r/n

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/r/n2009年，大連市內(nèi)四區(qū)廉租住房保障總戶(hù)數(shù)達(dá)到3629戶(hù)。其中，實(shí)施廉租貨幣補(bǔ)貼3539戶(hù)，共發(fā)放補(bǔ)貼資金2443萬(wàn)元；實(shí)施廉租房安置90戶(hù)。此外，市政府還加大了實(shí)物配租工作力度，籌集資金2800余萬(wàn)元，在經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)收購(gòu)了156套房源作為廉租住房，以逐步擴(kuò)大實(shí)物配租保障規(guī)模。/r/n

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/r/n2010年將主要采取貨幣補(bǔ)貼的方式，安排經(jīng)濟(jì)適用房1.2萬(wàn)套，爭(zhēng)取全年基本解決目前已申報(bào)家庭的住房困難問(wèn)題。/r/n

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/r/n按照《大連市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第十三條規(guī)定，符合下列條件的家庭，可以申購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房：/r/n

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/r/n（一）家庭成員至少有一人具有市內(nèi)四區(qū)城鎮(zhèn)常住戶(hù)口五年以上；（二）家庭人均年收入低于上一年度居民人均可支配收入水平；（三）家庭人均住房建筑面積為十七平方米（含本數(shù)）以下（包括申購(gòu)之日起前五年交易或者拆遷的住房建筑面積）。未婚、喪偶無(wú)子女或離異后不直接撫養(yǎng)子女等單獨(dú)生活的人員申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房，除應(yīng)符合前款條件外，還應(yīng)年滿(mǎn)三十周歲。家庭人均住房建筑面積，按照同一地址戶(hù)口簿記載的具有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)或者扶養(yǎng)關(guān)系的所有家庭成員分?jǐn)偧彝コ蓡T全部住房建筑面積確定。/r/n

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/r/n其中，第十五條規(guī)定，家庭年收入按夫婦雙方和未婚子女上一年度的收入之和計(jì)算。/r/n

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/r/n家庭收入是指下列所得：（一）工資、獎(jiǎng)金、津貼、補(bǔ)貼；（二）住房公積金；（三）生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、承包、承租所得；（四）勞務(wù)報(bào)酬；（五）股息紅利；（六）其他所得。/r/n

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/r/n廉租房：/r/n

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/r/n廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房。廉租房的分配形式以租金補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金減免為輔。/r/n

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/r/n我國(guó)的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。以廉租房政策推廣較好的上海為例，按照《大連市城鎮(zhèn)廉租住房保障辦法》第十五條規(guī)定，符合下列條件的家庭，可以申請(qǐng)廉租住房保障：/r/n

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/r/n（一）具有本市城鎮(zhèn)戶(hù)口；/r/n

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/r/n（二）享受城市居民最低生活保障待遇或者低收入專(zhuān)項(xiàng)救助待遇；/r/n

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/r/n（三）家庭人均住房面積（包括申請(qǐng)之日起前五年交易或者拆遷的住房面積）低于政府公布的低收入家庭住房困難標(biāo)準(zhǔn)。/r/n

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/r/n家庭人均住房面積，按照同一地址戶(hù)口簿所記載具有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)或者扶養(yǎng)關(guān)系的所有家庭成員分?jǐn)偧彝コ蓡T的住房使用面積確定。/r/n

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/r/n限價(jià)商品房：簡(jiǎn)單理解限房?jī)r(jià)、限地價(jià)的/r/n“/r/n兩限/r/n”/r/n商品房。保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)。要優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%；土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，采取競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定開(kāi)發(fā)建設(shè)單位。/r/n

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/r/n眼下正在積極推進(jìn)的/r/n“/r/n限價(jià)商品房/r/n”/r/n。按照新規(guī)劃思路，這類(lèi)產(chǎn)品主要針對(duì)兩部分人群：一是具備一定房產(chǎn)消費(fèi)能力的人群，二是定向購(gòu)買(mǎi)的拆遷戶(hù)。/r/n“/r/n限價(jià)商品房擁有和商品房同等的產(chǎn)權(quán)，而拆遷房屋通常也具有正常產(chǎn)權(quán)，因此拆遷戶(hù)購(gòu)買(mǎi)限價(jià)商品房是以產(chǎn)權(quán)置換產(chǎn)權(quán)，這樣比較合理。/r/n”/r/n

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/r/n公共租賃房：公共租賃房是解決新就業(yè)職工等夾心層群體住房困難的一個(gè)產(chǎn)品。公共租賃住房不是歸個(gè)人所有，而是由政府或公共機(jī)構(gòu)所有，用低于市場(chǎng)價(jià)或者承租者承受起的價(jià)格，向新就業(yè)職工出租，包括一些新的大學(xué)畢業(yè)生，還有一些從外地遷移到城市工作的群體。/r/n

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/r/n二、因產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不明晰經(jīng)常發(fā)生糾紛的五類(lèi)住房：/r/n

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/r/n使用權(quán)房（公房）：/r/n

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/r/n使用權(quán)房按產(chǎn)權(quán)歸屬可以分為兩種：?jiǎn)挝划a(chǎn)權(quán)的使用權(quán)房和房管所產(chǎn)權(quán)的使用權(quán)房。前者大都是原產(chǎn)權(quán)單位按照過(guò)去的政策，以福利分房的形式分給職工居住使用。因此對(duì)于單位產(chǎn)權(quán)的使用權(quán)房，買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)詢(xún)問(wèn)原產(chǎn)權(quán)單位的意見(jiàn)。對(duì)于使用權(quán)房房主來(lái)說(shuō)，使用權(quán)房為單位或房管所所有，與使用權(quán)房主是長(zhǎng)期租賃關(guān)系，在遇到房屋拆遷時(shí)，使用權(quán)的房屋在變成產(chǎn)權(quán)房后，能獲得補(bǔ)償款。/r/n

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/r/n根據(jù)《大連市城市房屋拆遷管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，住宅房屋拆遷時(shí)，貨幣補(bǔ)償金的２０％支付給被拆遷人，８０％和增加的建筑面積補(bǔ)貼支付給房屋承租人，除承租人外其他人無(wú)權(quán)主張拆遷補(bǔ)償，房屋的承租人以租賃證記載為準(zhǔn)與戶(hù)籍登記無(wú)關(guān)。/r/n

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/r/n如果想要購(gòu)買(mǎi)使用權(quán)房，可以將購(gòu)買(mǎi)的使用權(quán)房變成產(chǎn)權(quán)房。產(chǎn)權(quán)單位一般在年初和年中兩次布告通知?？梢阅脝挝还g介紹信到房管所或產(chǎn)權(quán)單位的房管科參加房改。目前使用權(quán)房因政策限制尚未完全開(kāi)放，能夠上市進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)交易的非常少，除非是獲得產(chǎn)權(quán)單位同意后，通過(guò)繳納一定費(fèi)用，把使用權(quán)變成產(chǎn)權(quán)，才能進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)。/r/n

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/r/n軍產(chǎn)房：/r/n

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/r/n軍產(chǎn)房即土地及房屋的權(quán)屬歸軍隊(duì)所有，因購(gòu)買(mǎi)軍產(chǎn)房相對(duì)價(jià)格較低、無(wú)需繳納稅務(wù)部門(mén)征收的稅費(fèi)、無(wú)土地使用年限等原因，交易情形比較普遍，購(gòu)買(mǎi)軍產(chǎn)房實(shí)際上享有的僅是一種使用權(quán)，交易中應(yīng)注意與軍隊(duì)房屋管理部門(mén)核實(shí)能否辦理軍產(chǎn)證的變更登記，但須提醒購(gòu)房者軍產(chǎn)房無(wú)法辦理落戶(hù)，如遇拆遷、征收、征用，尚無(wú)明確法律予以規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)軍產(chǎn)房如與軍隊(duì)房屋管理部門(mén)發(fā)生糾紛，人民法院不予受理。/r/n

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/r/n依據(jù)中華人民共和國(guó)建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司、中國(guó)人民解放軍總后勤部基建營(yíng)房部印發(fā)的《城鎮(zhèn)駐軍營(yíng)房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和房屋現(xiàn)狀變更登記實(shí)施細(xì)則》第八條的規(guī)定：軍隊(duì)房屋產(chǎn)權(quán)屬軍委、總部，所有權(quán)性質(zhì)屬軍產(chǎn)，/r/n“/r/n產(chǎn)權(quán)單位/r/n”/r/n填總后勤部。/r/n

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/r/n小產(chǎn)權(quán)房（地產(chǎn)房）：/r/n

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/r/n/r/n“/r/n小產(chǎn)權(quán)房/r/n”/r/n，也稱(chēng)/r/n“/r/n鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房/r/n”/r/n，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。/r/n“/r/n小產(chǎn)權(quán)/r/n”/r/n其實(shí)就是/r/n“/r/n鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)/r/n”/r/n、/r/n“/r/n集體產(chǎn)權(quán)/r/n”/r/n，它并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)，是一些村集體組織或者開(kāi)發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的/r/n“/r/n商品房/r/n”/r/n，是近年來(lái)因城市拆遷改造、城區(qū)擴(kuò)延逐步形成的。地點(diǎn)一般都在城鄉(xiāng)結(jié)合部、近郊一帶。/r/n

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/r/n從我國(guó)目前的法律規(guī)定來(lái)看，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋轉(zhuǎn)化為產(chǎn)權(quán)房缺乏法律依據(jù)。從我國(guó)對(duì)土地的管理理念與土地管理的價(jià)值取向來(lái)分析，短期內(nèi)我國(guó)不會(huì)放開(kāi)集體土地的流轉(zhuǎn)。因此，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋向產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)化需要一段較長(zhǎng)的時(shí)間。同時(shí)，即便今后鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋可以轉(zhuǎn)化為產(chǎn)權(quán)房，從現(xiàn)有的土地制度來(lái)看，購(gòu)房人還需要繳納土地出讓金。如此一來(lái)，購(gòu)買(mǎi)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的費(fèi)用也就與購(gòu)買(mǎi)商品房相差無(wú)幾。/r/n

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/r/n隨著城市的拓展、商品房?jī)r(jià)位攀升，小產(chǎn)權(quán)房以其價(jià)位優(yōu)勢(shì)吸引了很多城市居民購(gòu)買(mǎi)，目前熱議的小產(chǎn)權(quán)房屋因補(bǔ)足相關(guān)土地、規(guī)劃等手續(xù)取得了城市房屋產(chǎn)權(quán)，實(shí)現(xiàn)所謂/r/n“/r/n轉(zhuǎn)正/r/n”/r/n的案例僅是個(gè)別現(xiàn)象，由于利益所趨，大部分開(kāi)發(fā)商不會(huì)為已銷(xiāo)售的小產(chǎn)權(quán)房/r/n“/r/n轉(zhuǎn)正/r/n”/r/n辦理手續(xù)，因此小產(chǎn)權(quán)房實(shí)現(xiàn)/r/n“/r/n轉(zhuǎn)正/r/n”/r/n的可能性可謂渺茫。/r/n

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/r/n超建房：/r/n

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/r/n超建是超規(guī)劃而建設(shè)的房子，因不在商品房預(yù)售許可范圍之內(nèi)，不允許開(kāi)發(fā)商對(duì)外銷(xiāo)售。超建房屋屬于違章建筑，在法律上，購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)使用權(quán)房屋所簽訂的合同，屬于無(wú)效合同。/r/n

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/r/n抵債房：/r/n

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/r/n/r/n“/r/n抵債房/r/n”/r/n，主要是指?jìng)鶆?wù)人無(wú)法以貨幣償還債務(wù)時(shí)，將自己所有的房屋作價(jià)支付給債權(quán)人，由債權(quán)人上市出售的房屋，并不包括開(kāi)發(fā)商抵押給銀行的抵債房。工程抵債房就是指用房子低支付給工程建筑公司，以?xún)斶€開(kāi)發(fā)商所欠的費(fèi)用。抵債房除了由于工程抵債房外還有包括開(kāi)發(fā)商拖欠廣告商、代理商、材料供應(yīng)商等多種債務(wù)人債務(wù)而抵給債權(quán)人作為債務(wù)償還的房子。/r/n

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/r/n購(gòu)買(mǎi)抵債房是有很大風(fēng)險(xiǎn)的。由于開(kāi)發(fā)商和抵債商的關(guān)系破裂，購(gòu)房人不能取得房子或產(chǎn)權(quán)的案例有很多；也有的時(shí)候，不誠(chéng)信的開(kāi)發(fā)商過(guò)后會(huì)以各種名義讓購(gòu)房人補(bǔ)交差價(jià)的部分；也有存在一房多賣(mài)的現(xiàn)象。/r/n

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/r/n三、在交易過(guò)程中常見(jiàn)的其他幾類(lèi)住房/r/n

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/r/n解困房：/r/n

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/r/n在實(shí)施安居工程之前或未實(shí)施安居工程的城鎮(zhèn)，政府為解決本地城鎮(zhèn)居民中特別困難戶(hù)、困難戶(hù)和擁擠戶(hù)住房問(wèn)題而專(zhuān)門(mén)修建的住房。它只授給經(jīng)審查符合條件的住房困難戶(hù)或無(wú)房戶(hù)。/r/n

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/r/n限價(jià)房：限價(jià)房是一種限價(jià)格限套型（面積）的商品房，主要解決中低收入家庭的住房困難，是目前限制高房?jī)r(jià)的一種臨時(shí)性舉措，并不是經(jīng)濟(jì)適用房。限價(jià)商品房按照/r/n“/r/n以房?jī)r(jià)定地價(jià)/r/n”/r/n的思路，采用政府組織監(jiān)管、市場(chǎng)化運(yùn)作的模式。與一般商品房不同的是，限價(jià)房在土地掛牌出讓時(shí)就已被限定房屋價(jià)格、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和銷(xiāo)售對(duì)象，政府對(duì)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本和合理利潤(rùn)進(jìn)行測(cè)算后，設(shè)定土地出讓的價(jià)格范圍，從源頭上對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控。/r/n

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/r/n安居房：/r/n

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/r/n安居房指實(shí)施國(guó)家"安居（或康居）工程"而建設(shè)的住房（屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一類(lèi)）。是黨和國(guó)家安排貸款和地方自知自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收家庭，特別是對(duì)4平方米以下特困戶(hù)提供的銷(xiāo)售價(jià)格低于成本、由政府補(bǔ)貼的非盈利性住房。/r/n

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/r/n安居房包括按規(guī)定出售或出租給國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、企業(yè)單位職工的準(zhǔn)成本房、全成本房、全成本微利房和社會(huì)微利房。/r/n

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/r/n央產(chǎn)房：/r/n

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/r/n全稱(chēng)為/r/n“/r/n中央在京單位已購(gòu)公有住房/r/n”/r/n，本次允許上市的/r/n“/r/n中央在京單位已購(gòu)公有住房/r/n”/r/n是指職工按房改成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的央產(chǎn)房。職工根據(jù)國(guó)家政策，按照房改成本價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的由中央在京單位建設(shè)的安居工程住房和集資合建住房，也視為已購(gòu)公房。/r/n

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/r/n所指/r/n“/r/n中央在京單位/r/n”/r/n主要包括：黨中央各部門(mén)、全國(guó)人大機(jī)關(guān)、全國(guó)政協(xié)機(jī)關(guān)、最高人民法院、最高人民檢察院、國(guó)務(wù)院各部委、各直屬機(jī)構(gòu)、各人民團(tuán)體及其所屬單位。/r/n

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/r/n回遷房：/r/n

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/r/n回遷房就是發(fā)展商征收土地時(shí)，賠給回遷民的房子；商品房就是由發(fā)展商自己出售的房子。/r/n

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/r/n如果回遷房，跟商品房都辦理房產(chǎn)證了，那交易都一樣。如果沒(méi)出房產(chǎn)證的，回遷民手持的是合同，就有一定的風(fēng)險(xiǎn)。但回遷房一般來(lái)說(shuō)都比商品房要便宜，敢于承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，那就買(mǎi)回遷房比較劃算。/r/n

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/r/n購(gòu)買(mǎi)回遷房與購(gòu)買(mǎi)商品房的手續(xù)是一樣的./r/n

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/r/n安置房：/r/n

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/r/n安置房，是政府進(jìn)行城市道路建設(shè)和其他公共設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，對(duì)被拆遷住戶(hù)進(jìn)行安置所建的房屋。安置的對(duì)象是城市居民被拆遷戶(hù),也包括征拆遷房屋的農(nóng)戶(hù)。隨著城市建設(shè)發(fā)展步伐的進(jìn)一步加快，政府盡可能新建更多的安置房，不斷滿(mǎn)足拆遷戶(hù)的需求已迫在眉睫。/r/n

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/r/n所謂拆遷安置房是指因城市規(guī)劃、土地開(kāi)發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因?yàn)槠浒仓脤?duì)象是特定的動(dòng)遷安置戶(hù)，該類(lèi)房屋的買(mǎi)賣(mài)除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受到當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)的地方政策的約束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。/r/n

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/r/n自建房:/r/n

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/r/n自建房是中國(guó)城鄉(xiāng)二元制的一個(gè)產(chǎn)物，農(nóng)民有特殊的宅基地能夠建設(shè)自己居住的房屋用以棲身安家，隨著國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的逐步提升和農(nóng)民生活水平的提高，自建房建設(shè)水平越來(lái)越高，類(lèi)型越來(lái)越豐富，尤其江浙一帶種類(lèi)多樣。/r/n

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/r/n這里，對(duì)性質(zhì)和概念不同的幾類(lèi)房屋僅做一概述，在下面的章節(jié)里，我們會(huì)繼續(xù)為網(wǎng)友做出各類(lèi)購(gòu)房提醒。置業(yè)買(mǎi)房是人一生中的大事，謹(jǐn)慎行事，多多考量。/r/n2.網(wǎng)上選房/r/n2.1/r/n/r/n買(mǎi)方須知網(wǎng)上選房——如何通過(guò)網(wǎng)絡(luò)看房/r/n面對(duì)偌大的地產(chǎn)市場(chǎng)、海量的樓盤(pán)信息，怎樣能用最短的時(shí)間尋找自己理想的樓盤(pán)？通過(guò)網(wǎng)絡(luò)看房子，不失為最便捷的方法。網(wǎng)絡(luò)看房，通常可以利用以下類(lèi)型的網(wǎng)站。/r/n

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/r/n1、政府類(lèi)網(wǎng)站、電子政務(wù)平臺(tái)，通過(guò)此類(lèi)網(wǎng)站，有購(gòu)房需求的市民可以了解房產(chǎn)市場(chǎng)政策、法律法規(guī)、土地管理、開(kāi)發(fā)商信息、產(chǎn)品和交易信息等，掌握與購(gòu)房的政策、理論知識(shí)。/r/n

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/r/n2、地方門(mén)戶(hù)網(wǎng)站，這類(lèi)網(wǎng)站會(huì)提供大量本地房源信息，信息準(zhǔn)確、真實(shí)度相對(duì)較高。/r/n

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/r/n2、專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)信息網(wǎng)，特點(diǎn)是房源較多，信息量大，通過(guò)這類(lèi)網(wǎng)站可以方便查詢(xún)新樓盤(pán)、二手房、寫(xiě)字間等一系列信息，功能強(qiáng)大而實(shí)用，但此類(lèi)網(wǎng)站商業(yè)性較強(qiáng)。/r/n

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/r/n3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的企業(yè)網(wǎng)站。開(kāi)發(fā)商一般通過(guò)本企業(yè)網(wǎng)站進(jìn)行企業(yè)品牌宣傳、樓盤(pán)推廣、售后服務(wù)、物業(yè)管理等內(nèi)容的介紹。市民可以搜索到開(kāi)發(fā)商在建、在售、已售等樓盤(pán)信息。/r/n

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/r/n4、房地產(chǎn)中介公司網(wǎng)站，現(xiàn)在很多介公司都建有自己的企業(yè)網(wǎng)站，在網(wǎng)上提供房源查詢(xún)功能，部分網(wǎng)站還能提供部分在線(xiàn)交易功能，局限性是只提供自己公司的房源。/r/n

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/r/n網(wǎng)上看房注意事項(xiàng)/r/n

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/r/n1、把握信息的真實(shí)性、準(zhǔn)確性。/r/n

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/r/n2、注意所瀏覽信息的即時(shí)性。/r/n

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/r/n3、要選擇口碑好的中介公司和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司所發(fā)布的信息。/r/n

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/r/n4、網(wǎng)上看房最終一定要結(jié)合實(shí)地考察。/r/n2.2/r/n/r/n買(mǎi)方須知網(wǎng)上選房——選房注意要素上/r/n大連是一座現(xiàn)代時(shí)