畢業(yè)論文-公證在房產(chǎn)交易的作用

本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）（20屆）公證在房產(chǎn)交易的作用（三號(hào)黑體）分院（三號(hào)黑體）專業(yè)（三號(hào)黑體）指導(dǎo)教師（職稱）（三號(hào)黑體）論文字?jǐn)?shù)（三號(hào)黑體，阿拉伯?dāng)?shù)字）論文完成時(shí)間（三號(hào)黑體，阿拉伯?dāng)?shù)字，年月日）杭州師范大學(xué)錢江學(xué)院教務(wù)部制公證在房產(chǎn)交易的作用XXX專業(yè)XX班XXX指導(dǎo)教師XXX摘要：在當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)體制改革，政府減少干預(yù)市場(chǎng)的大背景下，公證機(jī)構(gòu)能否承擔(dān)起政府和市場(chǎng)問的平臺(tái)這一職能?我國房地產(chǎn)市場(chǎng)并不安全穩(wěn)定，由于不動(dòng)產(chǎn)交易引起的訴訟也呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，在房?jī)r(jià)不斷上漲的趨勢(shì)中，房地產(chǎn)泡沫論更是傳言四起，人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注度一向都很高。當(dāng)前的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記審查名為實(shí)質(zhì)審查，但在現(xiàn)實(shí)操作中，由于登記機(jī)關(guān)工作量之大，再加上房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓原因行為的審查具有極大的困難性，登記機(jī)關(guān)對(duì)轉(zhuǎn)讓行為其實(shí)只是一種形式審查。由于審查不嚴(yán)、虛假材料或者登記錯(cuò)誤引起的房地產(chǎn)訴訟不在少數(shù)，極大地浪費(fèi)了司法資源。政府干預(yù)房地產(chǎn)交易也許并不是最好的選擇，由此，以美國次貸危機(jī)、以及法國不動(dòng)產(chǎn)交易制度為鑒，在當(dāng)前我國《物權(quán)法》面臨修改，不動(dòng)產(chǎn)登記制度改革已提上議事同程的情形下，探討在我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)。展中，公證制度如何與不動(dòng)產(chǎn)登記制度相結(jié)合。關(guān)鍵詞：房產(chǎn)交易；公證制度；啟示；對(duì)策TheroleofnotarizationinrealestatetransactionsTourismManagementclass012XXXInstructor:XXXAbstract：IncurrentChinaeconomicreform,GovernmentreducedinterventionmarketofbigbackgroundXia,notaryinstitutionscanbearupgovernmentandmarketaskedofplatformthisafunctions?Chinarealestatemarketdoesnotsecuritystable,duetorealestatetradingcausedoflitigationalsorenderingrosetrend,inpricesconstantlyroseoftrendinthe,realestatebubbleonthemoreisrumorsfour,peopleonrealestatemarketofconcerndegreeshasalwaysbeenareishigh.Nameofthecurrentreviewofthetransferofregistrationofrealestatefortheexaminationastosubstance,butinpractice,becauseoftheamountoftheregistrationauthority,coupledwiththetransferofrealestatereviewwithgreatdifficultyofreason,registrationauthoritytransferisreallyjustaformalityexamination.Duetostringentreview,falseinformationorregistrationerrorstherearemanyrealestatelitigation,enormouswasteofjudicialresources.Governmentinterventioninarealestatetransactionmaynotbethebestchoice,which,basedontheUSsubprimecrisis,andtheFrenchasamirroroftherealestatetransactionsystem,modifytheofrealrightlawofChinainpresent,realestateregistrationsystemreformhasbeenputonthecaseoftherulesofprocedurethesameway,explorethemarketeconomyinChina.Exhibitioninthenotarizationsystemcombinedwiththerealestateregistrationsystem.Keywords:realestatetransactions;thenotarysystem;revelation;countermeasures目錄一、引言 公證在房產(chǎn)交易的作用XXX專業(yè)XX班XXX指導(dǎo)教師XXX一、引言商品房買賣是我國普通民眾人生中的重大投資決策，牽涉大額個(gè)人財(cái)產(chǎn)支出，因此商品房交易市場(chǎng)運(yùn)行直接影響著社會(huì)秩序。近年來，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；钴S，商品房銷售火爆，房?jī)r(jià)急速攀升，房地產(chǎn)建設(shè)速度相應(yīng)加快，而房產(chǎn)質(zhì)量、房地產(chǎn)權(quán)利等方面的問題在此過程中頻頻爆發(fā)。在供求失衡引起的購房壓力下，商品房買賣中的質(zhì)疑、爭(zhēng)議與矛盾不斷積壓，成為影響社會(huì)穩(wěn)定的巨大潛在危機(jī)。鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng)問題頻發(fā)，其監(jiān)管得到了政府的重視，但我國行政“多頭辦公”的現(xiàn)狀使得監(jiān)管措施難以取得預(yù)期的效果。而購房者以自然人身份，在經(jīng)驗(yàn)豐富的開發(fā)商或準(zhǔn)備充分的惡意售房者面前難以自力保護(hù)，只能依靠事后的司法救濟(jì)解決紛爭(zhēng)。有鑒于此，關(guān)乎民眾切身的、重大的經(jīng)濟(jì)利益的房地產(chǎn)買賣和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓是否可以通過公正的第三方來完成，以減少購房者權(quán)利受到侵害情形的發(fā)生，就成為規(guī)范我國房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的重要課題。二、房地產(chǎn)交易及公證制度的內(nèi)涵（一）房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易是房地產(chǎn)交易主體之間以房地產(chǎn)這種特殊商品作為交易對(duì)象所從事的市場(chǎng)交易活動(dòng)。房地產(chǎn)交易是一種極其專業(yè)性的交易。房地產(chǎn)交易的形式、種類很多，每一種交易都需要具備不同的條件，遵守不同的程序及辦理相關(guān)手續(xù)。特別是在我國由于處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌的特殊時(shí)期，許多房地產(chǎn)權(quán)利并不規(guī)范，有些可以自由流轉(zhuǎn)，有些限制流轉(zhuǎn)，有些禁止流轉(zhuǎn)。因此，房地產(chǎn)交易需要律師在其中發(fā)揮重要作用。按交易形式的不同，可分為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)租賃。按交易客體中土地權(quán)利的不同，可分為國有土地使用權(quán)及其地上房產(chǎn)的交易與集體土地使用權(quán)及其地上房產(chǎn)的交易。對(duì)后者現(xiàn)行法大多禁止或限制其交易，因此，在我國，一般而言，房地產(chǎn)交易僅指前者。前者還可進(jìn)一步按土地使用權(quán)的出讓或劃撥性質(zhì)的不同進(jìn)行分類。按交易客體所受限制的程度不同，可分為受限交易（如劃撥土地使用權(quán)及其地上房產(chǎn)的交易，帶有福利性的住房及其占用土地使用權(quán)的交易等）和非受限交易（如商品房交易等）。按交易客體存在狀況的不同，可分為單純的土地使用權(quán)交易、房地產(chǎn)期權(quán)交易和房地產(chǎn)現(xiàn)權(quán)交易。（二）房地產(chǎn)交易公證房產(chǎn)公證是指公證機(jī)關(guān)根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，依法證明與房產(chǎn)有關(guān)的法律行為、有法律意義的事實(shí)和文書的真實(shí)性、合法性的活動(dòng)。房產(chǎn)公證雖然不是房產(chǎn)交易的必須環(huán)節(jié)，但經(jīng)過公證處的審查，當(dāng)事人可以避免很多風(fēng)險(xiǎn)，且經(jīng)公證的購房合同或是協(xié)議可以直接向法院申請(qǐng)執(zhí)行。房產(chǎn)公證內(nèi)容十分廣泛，主要包括：房產(chǎn)買賣合同公證、房產(chǎn)租賃合同、房產(chǎn)抵押合同公證、商品房預(yù)售合同公證、房產(chǎn)繼承公證、房產(chǎn)贈(zèng)與公證、房產(chǎn)侵害協(xié)議公證、房屋拆遷（補(bǔ)償、安置）協(xié)議公證、確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)公證、涉及房屋的保全證據(jù)、以及涉外及涉港澳臺(tái)的房產(chǎn)事務(wù)公證等。房產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，根據(jù)《公證暫行條例》和《公證程序規(guī)則（試行）》規(guī)定，房產(chǎn)公證一般應(yīng)當(dāng)由房產(chǎn)所在地的公證處管轄；涉外及涉港澳臺(tái)的房產(chǎn)公證由司法部批準(zhǔn)的辦理涉外公證業(yè)務(wù)的公證處管轄；涉港澳臺(tái)房產(chǎn)認(rèn)由各省、自治區(qū)、直轄區(qū)司法廳（局）指定的公證處管轄?！蛾P(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知》是司法部門與建設(shè)部于1991年8月31日聯(lián)合下發(fā)的辦理房產(chǎn)公證的重要法律文件?！锻ㄖ芬?guī)定：1、繼承、贈(zèng)與房產(chǎn)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)先辦理繼承、贈(zèng)與公證，然后持公證書和有關(guān)契證到房地產(chǎn)管理部門辦理房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；2、遺囑人為處分房產(chǎn)而設(shè)立的遺囑，應(yīng)當(dāng)辦理公證。3、涉外及涉港澳臺(tái)的房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移行為，必須辦理公證，然后由房地產(chǎn)管理部門辦理房產(chǎn)登記等行政手續(xù)；4、各地房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)與司法公證機(jī)關(guān)可以根據(jù)本地情況，制定本地其他房產(chǎn)事項(xiàng)必須公證的規(guī)定；5、有關(guān)辦理公證和房產(chǎn)登記的程序事宜。除《關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知》外，國家、地方在一系列法律、法規(guī)、規(guī)章中規(guī)定，如國務(wù)院《關(guān)于外國人私有房屋管理的若干規(guī)定》規(guī)定，辦理涉及房屋所權(quán)登記或轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)的證件必須辦理公證。國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，房屋拆遷的，補(bǔ)償、安置協(xié)議必須辦公證。代管房屋、有產(chǎn)權(quán)糾紛的房屋、在規(guī)定的期限內(nèi)抵押人與抵押權(quán)人達(dá)不成新的抵押協(xié)議的房屋的拆遷，應(yīng)當(dāng)由公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。城建部《城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法》規(guī)定，委托他人代辦房屋所有權(quán)登記的，委托書須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證。各專業(yè)銀行規(guī)定，涉及房屋抵押的抵押貸款合同或抵押擔(dān)保文件要經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證。許多地方法規(guī)中也規(guī)定，私有房屋的繼承、贈(zèng)與、析產(chǎn)、買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃、商品房和住房制度改革中的職工住房的預(yù)售、買賣、抵押、轉(zhuǎn)讓、繼承、贈(zèng)與、互換等，應(yīng)當(dāng)辦理公證。三、我國房產(chǎn)交易中公證制度的現(xiàn)狀及問題近年來，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，房產(chǎn)按揭貸款、房產(chǎn)繼承、房產(chǎn)買賣、房產(chǎn)遺囑公證大幅增長，市場(chǎng)需求十分旺盛。然而，伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，以及近兩年國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度逐步加大，如何進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)其健康發(fā)展，保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益是相關(guān)部門面臨的一個(gè)重要課題，房地產(chǎn)公證便是其中一項(xiàng)重要內(nèi)容。我們都在呼吁把法定公證制度作為不動(dòng)產(chǎn)登記的前置程序，由公證機(jī)構(gòu)代替登記機(jī)關(guān)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查。在《物權(quán)法》草案征求意見階段，公證行業(yè)和部分專家學(xué)者為不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行法定公證進(jìn)行了呼吁，許多文章都從公證制度的作用或者公證機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查的好處等方面對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行法定公證制度的意義，引起了立法機(jī)關(guān)和社會(huì)各界的關(guān)注，但最終被立法機(jī)關(guān)以增加交易成本和不便民等理由否定。我們應(yīng)該看到，除了目前我國的公證行業(yè)存在的問題影響著立法者的決心和選擇外，公證機(jī)構(gòu)在不動(dòng)產(chǎn)交易中的“粗線條”審查方式和“坐堂辦公”的工作方式體現(xiàn)不了公證制度的應(yīng)有價(jià)值，成為公證機(jī)構(gòu)“就地收錢”“增加交易成本”最好的口實(shí)。房產(chǎn)交易過程本質(zhì)上是合同的達(dá)成和履行過程，是房產(chǎn)物業(yè)的權(quán)屬轉(zhuǎn)移過程，而整個(gè)過程要涉及到法律、稅收、建筑、環(huán)保及銀行等諸多方面。法國不動(dòng)產(chǎn)交易整個(gè)過程以公證人主導(dǎo)，由公證人完成對(duì)交易雙方的主體資格審查、交易房產(chǎn)的權(quán)屬情況調(diào)查、房產(chǎn)權(quán)屬交割以及物業(yè)本身各方面情況的查驗(yàn)，其證明和服務(wù)的是整個(gè)交易過程。而我國的不動(dòng)產(chǎn)交易以當(dāng)事人自我為主導(dǎo)，自己要完成上述事宜，公證機(jī)構(gòu)的介入只是限于起草合同、查驗(yàn)房屋權(quán)屬等內(nèi)容，是整個(gè)交易過程中的一個(gè)點(diǎn)。我國目前這種膚淺、粗獷的公證方式確實(shí)無法體現(xiàn)出實(shí)行法定公證的意義，也無法讓當(dāng)事人心甘情愿地進(jìn)行公證消費(fèi)，主要表現(xiàn)在：（一）審查范圍太窄，審查深度膚淺，無法體現(xiàn)出公證員的專業(yè)水平在辦理房地產(chǎn)買賣合同公證時(shí)，大多數(shù)公證機(jī)構(gòu)的審查范圍僅注重或者僅限于審查房屋的權(quán)屬問題，比如有哪些產(chǎn)權(quán)人、共有人是否一致同意、房產(chǎn)是否已抵押以及當(dāng)事人雙方簽名屬實(shí)等這幾項(xiàng)事務(wù)。我國有較為完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，要查明房屋的權(quán)屬是否存在瑕疵等并不困難，這些事務(wù)不僅不動(dòng)產(chǎn)登記部門自己能做到，就是有一般法律常識(shí)的人也能做到，這樣的公證有何現(xiàn)實(shí)意義可言。其實(shí)對(duì)于購房者而言，除了房屋權(quán)屬問題關(guān)系自己切身利益外，房屋的周邊環(huán)境和房屋本身的質(zhì)量問題更應(yīng)值得關(guān)注。從目前的情況來看，有關(guān)房屋的建筑質(zhì)量、空氣質(zhì)量以及通風(fēng)、采光、環(huán)保等問題的糾紛在房產(chǎn)糾紛中的比重越來越大，而有關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)的糾紛因不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善正在逐步減少。如果公證機(jī)構(gòu)還在僅僅局限于審查房產(chǎn)的權(quán)屬問題，這種連具有一般法律常識(shí)的當(dāng)事人自己都能審查清楚的事情，當(dāng)事人何必又再去花一筆不菲的公證費(fèi)請(qǐng)公證機(jī)構(gòu)審查。如果公證機(jī)構(gòu)能將房屋的建筑質(zhì)量、空氣質(zhì)量以及通風(fēng)、采光、環(huán)保等問題也納入自己的審查范圍內(nèi)，不僅體現(xiàn)了公證機(jī)構(gòu)高水平的專業(yè)水準(zhǔn)，而且又能從根本上預(yù)防房屋權(quán)屬和質(zhì)量糾紛產(chǎn)生，更好地保證了交易安全，這種服務(wù)收費(fèi)才能讓當(dāng)事人心服口服。（二）重證明輕調(diào)查的“坐堂”辦公，無法體現(xiàn)公證機(jī)構(gòu)的水平和專業(yè)成果《公證法》賦予公證機(jī)構(gòu)的核實(shí)權(quán)而不是調(diào)查權(quán)，將把提供充分證據(jù)的意義轉(zhuǎn)移給了公證申請(qǐng)人，這本無口厚非。但許多公證員往往忽視了公證申請(qǐng)人舉證范圍和公證機(jī)構(gòu)主動(dòng)核實(shí)范圍的關(guān)系，認(rèn)為申請(qǐng)人提供什么公證機(jī)構(gòu)就核實(shí)什么，將許多本應(yīng)該由公證機(jī)構(gòu)去核實(shí)等問題推給申請(qǐng)人，讓申請(qǐng)人自己各部門開各種證明，公證機(jī)構(gòu)僅限于核實(shí)證明的真?zhèn)味鼍吖C書。比如，在審查房屋權(quán)屬時(shí)就有兩種審查方式：一種是公證員親自到不動(dòng)產(chǎn)登記部門去查詢不動(dòng)產(chǎn)登記薄；另外一種就是公證員讓申請(qǐng)人自己去不動(dòng)產(chǎn)登記部門查詢、開證明，公證員僅僅核實(shí)該證明的真?zhèn)?。再如，在審查所交易房屋的出租情況時(shí)，也有兩種審查方式，一種是公證員到房屋現(xiàn)場(chǎng)去實(shí)地查看，找到該房屋的承租人，告知房屋買賣的情況并讓承租人簽署放棄優(yōu)先購買權(quán)聲明；另一種就是讓房屋轉(zhuǎn)讓方自己去跟承租人協(xié)商，讓承租人自己到公證處來簽署放棄優(yōu)先購買權(quán)聲明，有的甚至是讓房屋轉(zhuǎn)讓方直接提供承租人的放棄優(yōu)先購買權(quán)聲明。如果我們抱著被動(dòng)核實(shí)的觀點(diǎn)，坐在辦公室中辦理公證而不去實(shí)地查看實(shí)地感受，讓轉(zhuǎn)讓方提供證據(jù)或證明的話，我們自己都不知道轉(zhuǎn)讓方該怎么樣提供或者提供哪些證明（證據(jù)）才能符合公證的要求。（三）配套服務(wù)缺失，無法充分顯示公證制度的特殊魅力隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，公證員的社會(huì)地位發(fā)生了很大的變化，公證員不在僅僅局限于中間證人的角色，公證人可以接受公證申請(qǐng)人的委托代為辦理一些與公證事項(xiàng)有關(guān)的事務(wù)，比如代為辦理產(chǎn)權(quán)過戶、稅收交納等。在不動(dòng)產(chǎn)交易中，公證機(jī)構(gòu)是雙方最信任的中間人，比其他任何機(jī)構(gòu)更具有中立性和權(quán)威性，公證機(jī)構(gòu)完全可以利用這一優(yōu)勢(shì)為當(dāng)事人提供延伸服務(wù)。目前，我國公證機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)交易中僅僅起到審查雙方主體資格和標(biāo)的物權(quán)屬情況、起草合同、證明簽字屬實(shí)等內(nèi)容而已，缺乏相應(yīng)的配套服務(wù)。在許多時(shí)候，如果僅僅是對(duì)房地產(chǎn)買賣合同進(jìn)行公證，即使違約條款制定得再詳細(xì)再完備也無法解決雙方的相互信任問題。此時(shí)，公證機(jī)構(gòu)可以充分利用提存和委托兩種手段，讓購買方先把購房款提存到公證機(jī)構(gòu)，公證機(jī)構(gòu)再根據(jù)轉(zhuǎn)讓方的授權(quán)去辦理房屋的產(chǎn)權(quán)變更登記，最后再把已經(jīng)過戶好的產(chǎn)權(quán)證和購房款分別交付給購買方和轉(zhuǎn)讓方。這種配套服務(wù)不僅有效地消除了雙方的不信任心理，更主要地是保障了交易的順利進(jìn)行。四、其他國家在房產(chǎn)交易中公證制度的先進(jìn)模式（一）外國房地產(chǎn)法定公證的概況1.大陸法系房地產(chǎn)法定公證的概況大陸法系的國家，法定公證制度歷史悠久，有著百年的歷史，其制度較為完善，影響深入人心。許多國家對(duì)有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的法律都在程序上把公證作為前置程序，都有嚴(yán)格的法律規(guī)定。如法國、德國等發(fā)達(dá)的大陸法系國家都以民法典或單行法規(guī)的形式對(duì)房地產(chǎn)的取得與拋棄、不動(dòng)產(chǎn)的使用、轉(zhuǎn)讓、強(qiáng)制買賣、贈(zèng)與、抵押等都規(guī)定了相應(yīng)的法定公證制度。例如法國，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，公證具有很高的地位，甚至是獨(dú)占，從契約簽訂、稅收繳納、法律咨詢?cè)u(píng)估、代辦產(chǎn)權(quán)登記過戶、信息提供等全部環(huán)節(jié)都只能由公證人辦理，如果不發(fā)生訴訟，其他職業(yè)（包括律師）根本無法介入其中。在德國，規(guī)定簽訂房屋買賣合同必須公證，如該合同不經(jīng)公證屬于無效合同。瑞士規(guī)定了夫妻財(cái)產(chǎn)約定（包括房產(chǎn)）必須公證。2.英美法系房地產(chǎn)法定公證的概況英美法系國家公證制度的功能側(cè)重于形式證明，即證明當(dāng)事人在公證人面前簽署文件的行為屬實(shí)；由于法律明文規(guī)定了較低的公證收費(fèi)，故公證人不可能以此為謀生的職業(yè)，因而也不可能成為專職公證人，通常都是兼職擔(dān)任公證人。公證人由社會(huì)信譽(yù)良好的律師兼任；亦可由18歲以上、品德良好、但毫無法律背景的公民擔(dān)任；還可由法律規(guī)定某些官員，如治安法官、領(lǐng)事、軍官和各級(jí)法院的官員執(zhí)行公證人任務(wù)。英美法系國家大多實(shí)行自愿公證原則，法律很少規(guī)定法定公證的內(nèi)容；公證沒有強(qiáng)制執(zhí)行力；由于公證人不對(duì)公證事項(xiàng)具體內(nèi)容的真實(shí)性負(fù)責(zé)，加之法庭審判中當(dāng)事人和證人通常必須當(dāng)庭作證、質(zhì)證，因而公證文書在法庭上不具有法定證據(jù)效力（除法律對(duì)極少數(shù)情況特別規(guī)定外，書面證據(jù)在法庭上沒有證明效力）。公證人主持宣誓儀式，由當(dāng)事人對(duì)公證事項(xiàng)的具體內(nèi)容宣誓保證其真實(shí)性，作虛假宣誓的當(dāng)事人自行承擔(dān)法律責(zé)任?？梢?，在英美法系國家的制度設(shè)計(jì)中，只賦予公證制度證明形式真實(shí)的功能，不期望公證制度對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)與公民社會(huì)生活發(fā)揮適度干預(yù)和預(yù)防糾紛的功能，面對(duì)實(shí)際發(fā)生的糾紛則寄望于事后救濟(jì)，即通過訴訟程序解決。但這些國家和地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)登記同樣有法律部門的介入。3.發(fā)展中國家房地產(chǎn)法定公證的概況與眾多發(fā)達(dá)國家相比，發(fā)展中國家的法制進(jìn)程也在大跨步的前進(jìn)，公證制度也在逐漸完善，房地產(chǎn)公證作為公證活動(dòng)中不可或缺的一項(xiàng)，許多發(fā)展中國家和地區(qū)如保加利亞、羅馬尼亞、墨西哥、蒙古、捷克與斯洛伐克等，為規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，均對(duì)法房地產(chǎn)定公證作了詳細(xì)的硬性規(guī)定。（二）法國的房產(chǎn)交易公證及啟示根據(jù)法國民法典的規(guī)定，“公證是地產(chǎn)登記公示的前置程序?！痹诓粍?dòng)產(chǎn)交易中，行政機(jī)關(guān)進(jìn)行登記之前，公證人首先會(huì)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易的原因行為以及與交易+相關(guān)的各種法律行為、文書進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，使其真實(shí)、合法，制作成公證文書。公證人是法國地產(chǎn)安全機(jī)制的關(guān)鍵保障，不動(dòng)產(chǎn)公證是公證人智慧與力量的集中展現(xiàn)。不動(dòng)產(chǎn)公證業(yè)務(wù)在法國公證人全部公證業(yè)務(wù)的占比超過50％，在有的地區(qū)，甚至超過70％，毫不夸張地說，不動(dòng)產(chǎn)公證業(yè)務(wù)是法國公證人的生命線，相應(yīng)地，法國公證人也非常自豪地表示，公證人是不動(dòng)產(chǎn)交易的保護(hù)神。在法國，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)交易而產(chǎn)生糾紛引起訴訟的案件少之又少，究其原因，不難發(fā)現(xiàn)，與美國房地產(chǎn)動(dòng)蕩的局勢(shì)相比，同為發(fā)達(dá)資本主義國家的法國，房地產(chǎn)買賣穩(wěn)定有序，呈現(xiàn)良性發(fā)展的趨勢(shì)，關(guān)鍵就在于法國公證人制度在房地產(chǎn)交易中發(fā)揮的不可替代的作用。在法國，地產(chǎn)安全機(jī)制依賴于公證人，國家保障公證人施行權(quán)利，從合同的法律安全入手，保障著整個(gè)國家不動(dòng)產(chǎn)交易和稅收安全，形成一個(gè)良性循環(huán)。法國公證人提供的數(shù)據(jù)顯示，全國公證人每年約出具400萬份公證文書，約4000份公證文書會(huì)面臨投訴或起訴，占比為0.1％左右，當(dāng)然，并非所有針對(duì)公證文書的投訴或起訴均導(dǎo)致公證人承擔(dān)法律責(zé)任，因這些投訴或起訴而導(dǎo)致公證人最終承擔(dān)賠付責(zé)任的公證文書比例約為班。由于法國完善的公證執(zhí)業(yè)擔(dān)保機(jī)制承擔(dān)著賠償責(zé)任，其公信力得到最廣泛的認(rèn)可，保證這這一良性機(jī)制的運(yùn)轉(zhuǎn)。法國公證行業(yè)樂于承擔(dān)社會(huì)責(zé)任、敢于承擔(dān)法律責(zé)任，法國公證的這一切也造就了公證行業(yè)具有良好的社會(huì)形象，公證人具有崇高的社會(huì)地位，公證制度在國際居于領(lǐng)先地位。美國以其完善的法律制度為驕傲，自認(rèn)為是法治發(fā)達(dá)之國，但我們也看到，在美國鼓勵(lì)冒險(xiǎn)與激進(jìn)的制度下社會(huì)矛盾糾紛遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過法國，糾紛的解決需要巨大的司法資源?！氨M管美國社會(huì)有許多成功之處，我們的民事訴訟制度卻是一種可笑的失?。云浒嘿F、惡毒和不合理取笑于世界。美國的訴訟爆炸已經(jīng)浪費(fèi)了大量的財(cái)富，使許多令人尊重的職業(yè)蒙受恥辱，它毀掉有價(jià)值的企業(yè)，并且給破碎的家庭帶來無盡的痛苦?！睉?yīng)該看到，相比較于預(yù)防，事后維權(quán)所耗費(fèi)的資源無法估量，訴訟爆炸是預(yù)防機(jī)制缺失造成的后果。在西歐，1000分不動(dòng)產(chǎn)協(xié)議中，引起訴訟的平均只有一份，而在美國，這個(gè)數(shù)字則是法國的50倍?！泵绹头▏诓粍?dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展模式司法實(shí)踐充分表明，以法國公證人制度為代表的拉丁公證是不動(dòng)產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)防范乃至社會(huì)危機(jī)預(yù)防之道，能夠有效地預(yù)防矛盾、減少糾紛。五、完善我國房產(chǎn)交易公證制度的對(duì)策（一）擴(kuò)充公證機(jī)構(gòu)的調(diào)查權(quán)如今，公證證明工作猶如走鋼絲，惡意申請(qǐng)人頻頻出現(xiàn)，調(diào)查核實(shí)困難重重，癥結(jié)所在即在調(diào)查權(quán)上。有學(xué)者以及公證從業(yè)人員因此主張擴(kuò)大調(diào)查權(quán)范圍，由立法賦予公證機(jī)構(gòu)以一定程度的強(qiáng)制類調(diào)查權(quán)或輔助手段，比如凍結(jié)、查封類調(diào)查手段，或其他能使出具假證的申請(qǐng)人或者證明人感受到其行為后果的輔助手段。但是，這樣的要求難以實(shí)現(xiàn)。具有強(qiáng)制類調(diào)查權(quán)的是司法機(jī)關(guān)與部分行政機(jī)關(guān)，而從理論上說，公證機(jī)構(gòu)的調(diào)查權(quán)與司法調(diào)查權(quán)、行政調(diào)查權(quán)的性質(zhì)是不同的。法律規(guī)定，只有公檢法等機(jī)關(guān)才享有司法調(diào)查權(quán)，其他一些法律有明文規(guī)定且授權(quán)的行政機(jī)關(guān)和人員也可以行使調(diào)查權(quán)。而公證機(jī)構(gòu)的調(diào)查權(quán)既不是行政調(diào)查權(quán)，也不是司法調(diào)查權(quán)，而是對(duì)待證明相關(guān)事項(xiàng)真實(shí)性與合法性的一種調(diào)查取證。另一方面，公證機(jī)構(gòu)的性質(zhì)、組織方式等也決定了其沒有執(zhí)行強(qiáng)制類調(diào)查權(quán)的條件。因此，不能賦予公證機(jī)構(gòu)凍結(jié)、查封等類似司法或行政調(diào)查權(quán)，公證機(jī)構(gòu)的調(diào)查權(quán)仍應(yīng)停留在目前的范圍內(nèi)。至此，調(diào)查權(quán)的缺位實(shí)質(zhì)上指向的是調(diào)查的效果，而非調(diào)查手段范圍本身。問題的焦點(diǎn)在于，公證調(diào)查取證從效果上看類似于律師的調(diào)查取證，沒有也不應(yīng)當(dāng)有法律賦予的強(qiáng)制力，對(duì)被調(diào)查者沒有有效的約束。但要進(jìn)一步為公證證明作用有效發(fā)揮提供客觀支持，就必須改變公證機(jī)構(gòu)調(diào)查行為的強(qiáng)制力度，因此，現(xiàn)階段可以由法律強(qiáng)制享有足夠權(quán)力的相關(guān)機(jī)關(guān)協(xié)同公證機(jī)構(gòu)調(diào)查。權(quán)力機(jī)關(guān)的介入可以確保審查工作的效果，在被調(diào)查對(duì)象是自然人時(shí)，至少可以增加對(duì)其的心理威懾，最大限度地減少推諉、推脫等現(xiàn)象。（二）建立行業(yè)內(nèi)全國統(tǒng)一的誠信信息平臺(tái)世界各國對(duì)我國的誠信評(píng)價(jià)一直不理想，暗箱操作現(xiàn)象嚴(yán)重，違規(guī)、違約行為泛濫，這不僅影響了其他各國對(duì)我國的信任和信心，也使得我國民眾在民商事交往之中缺少基本的安全感。目前，在民商事交往之前確認(rèn)相對(duì)方的信用等級(jí)還比較困難，而這一問題可以依靠公證機(jī)構(gòu)的力量予以解決，這在商品房交易制度中的體現(xiàn)尤為明顯。建立誠信平臺(tái)的作用顯而易見，查詢?nèi)丝梢酝ㄟ^了解公證所確認(rèn)的民商事主體的行為來判斷其信用情況，并對(duì)是否繼續(xù)與之進(jìn)行民商事交往做出決定。公證誠信平臺(tái)的建立在商品房?jī)r(jià)交易領(lǐng)域意義重大。通過對(duì)商品房買賣合同的相關(guān)審查，公證機(jī)構(gòu)可以得出有關(guān)該項(xiàng)目開發(fā)商、建筑施工方、材料供應(yīng)商該次商行為的一系列數(shù)據(jù)，以及自然人售房者、購房者是否履行合同義務(wù)的情況，這些信息都是在民商事活動(dòng)中辨別該主體行為動(dòng)機(jī)、能力的重要依據(jù)。這一誠信平臺(tái)將作為我國主要的誠信記錄匯總，成為推動(dòng)我國誠信建設(shè)進(jìn)程的重要力量。（三）公證中非法律專業(yè)事項(xiàng)審查問題的解決方案所謂公證中非法律專業(yè)事項(xiàng)的審查，是指在公證事項(xiàng)所涉及的，除法律專業(yè)之外其他相關(guān)專業(yè)事項(xiàng)的審查。在商品房買賣合同公證中，房屋建筑質(zhì)量、環(huán)境污染等證明都屬于此類。要使得公證制度能夠?yàn)樯唐贩拷灰仔袨樘峁┤娑行У谋O(jiān)督和保護(hù)，公證就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)標(biāo)的商品房全部相關(guān)數(shù)據(jù)信息的采集、確認(rèn)工作，盡到告知義務(wù)，使其所提供的法律服務(wù)成為商品房交易的“X光機(jī)”，可以透視出房產(chǎn)建設(shè)質(zhì)量、環(huán)境、規(guī)劃等各相關(guān)方面存在的不足，甚至是陷阱，這樣的公證制度才能夠更好地實(shí)現(xiàn)其事前預(yù)防功能。要完成這種全方位的審查、查證工作，就需要構(gòu)建一種制度以填補(bǔ)非法律專業(yè)性審查的空缺。對(duì)于公證員而言，公證機(jī)構(gòu)應(yīng)增加對(duì)公證員的培訓(xùn)項(xiàng)目，公證員應(yīng)當(dāng)完善自身的知識(shí)結(jié)構(gòu)，進(jìn)行與公證事項(xiàng)相關(guān)的其他專業(yè)領(lǐng)域知識(shí)的學(xué)習(xí)，負(fù)責(zé)該類事項(xiàng)的公證員至少應(yīng)當(dāng)對(duì)此進(jìn)行宏觀性的了解。對(duì)于公證隊(duì)伍而言，可以從完善公證員隊(duì)伍建設(shè)入手，修改人才引進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)，吸納復(fù)合型人才承擔(dān)專項(xiàng)公證工作；或者根據(jù)公證機(jī)構(gòu)的現(xiàn)實(shí)需要，設(shè)置公證事項(xiàng)所涉其他專業(yè)的專業(yè)性崗位，招聘專業(yè)人才進(jìn)行專業(yè)審查、審核；或者明確房地產(chǎn)專業(yè)公證工作的程序規(guī)則和審查標(biāo)準(zhǔn)，從制度層面確立其他專業(yè)機(jī)構(gòu)審查證明作為公證證明必要的輔助性審查內(nèi)容。六、結(jié)語在各國普遍確立了登記機(jī)關(guān)“窗口審查”模式并且毫無變動(dòng)跡象的背景下，我國物權(quán)法采用登記機(jī)關(guān)實(shí)質(zhì)審查模式，確非明智之舉。公證機(jī)關(guān)介入物權(quán)登記，并非要取代或者削弱物權(quán)登記機(jī)關(guān)職權(quán)，也不意味著公證機(jī)關(guān)權(quán)力的加強(qiáng)，而是將公證機(jī)關(guān)的職能與物權(quán)登記機(jī)關(guān)的職能相互配合，使之相輔相成，相得益彰，更好的實(shí)現(xiàn)物權(quán)登記制度的預(yù)期效果和社會(huì)功能。法定公證與物權(quán)登記制度的密切關(guān)系，可以用“公證跟隨登記"的原則概括。當(dāng)前，我國新的公證立法已經(jīng)出臺(tái)，物權(quán)立法也已經(jīng)出臺(tái)。二部法律雖沒有具體規(guī)定法定公證的具體事項(xiàng)，但在日常生活中公證已遍布經(jīng)濟(jì)社會(huì)的各個(gè)角落，房地產(chǎn)公證更是深入人心，為房地產(chǎn)登記部門解決了很多的問題和糾紛，現(xiàn)在老百姓對(duì)公證收費(fèi)問題還不是很理解，認(rèn)為收費(fèi)偏高，但對(duì)房地產(chǎn)公證（如繼承、贈(zèng)與等）大多持贊成態(tài)度，收費(fèi)問題可以舉行聽證會(huì)等形式有物價(jià)部門及司法行政部門聯(lián)合解決。但我國的房地產(chǎn)法定公證制度應(yīng)該盡快確立和解決，盡快出臺(tái)有關(guān)的行政法規(guī)，具體規(guī)定房地產(chǎn)法定公證的具體范圍，讓房地產(chǎn)公證有法可依，更有效的為社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)保駕護(hù)航。參考文獻(xiàn)[1]馬敬華.淺談房產(chǎn)委托公證的風(fēng)險(xiǎn)防范[J].全國商情，2016，（19）：61-62.