房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)全稅種納稅問(wèn)題匯總

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)全稅種納稅問(wèn)題匯總第一頁(yè)，共152頁(yè)。自我簡(jiǎn)介本人：畢軍業(yè)（畢君業(yè)）省地稅局納稅服務(wù)處12366指導(dǎo)老師——畢老師（贗品）中文化大革命學(xué)生（高中文化）56年，76年，86年，2006年調(diào)入省局負(fù)責(zé)12366——我就是為12366而生的本人在自由市場(chǎng)收過(guò)“臨商稅”稅務(wù)檢查稅5年，政策法制科長(zhǎng)11年個(gè)人公益性網(wǎng)站：畢稅官網(wǎng)站（避稅）我們12366有15個(gè)坐席員（美女）5人結(jié)婚生子，孩子們都叫我——畢姥爺?shù)诙?yè)，共152頁(yè)。房地產(chǎn)涉及稅種1、營(yíng)業(yè)稅2、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加3、企業(yè)所得稅4、土地增值稅5、契稅6、房產(chǎn)稅7、城鎮(zhèn)土地使用稅8、印花稅9、個(gè)人所得稅10、耕地占用稅11、車船稅12、煙葉稅13、資源稅第三頁(yè)，共152頁(yè)。營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間1、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的確定

A、預(yù)收款——收到款項(xiàng)（定金、誠(chéng)意金、排號(hào)金）B、按揭銷售——銀行確定付款時(shí)（首付款）(講通榆故事)C、分期付款——合同約定期D、將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人——所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。（贈(zèng)與給政府）2、如何開(kāi)發(fā)票？正確開(kāi)具發(fā)票

A、一般情況下同，簽訂銷售合同(全部付款后)一次性開(kāi)具B、收到預(yù)收款（包括分期付款）可分期開(kāi)具3、預(yù)收款是否繳納·土地增值稅？A、企業(yè)所得稅按31號(hào)規(guī)定——應(yīng)當(dāng)繳納。B、土地增值稅——“三同步”吉地稅發(fā)〔2010〕184號(hào)：各地要建立土地增值稅預(yù)征與營(yíng)業(yè)稅銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目同步申報(bào)、同步征收和同步管理的“三同步”機(jī)制，第四頁(yè)，共152頁(yè)。營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)4、計(jì)稅依據(jù)A、向?qū)Ψ剿魅〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用（1）代收煤氣、水、電、熱、（2）各種辦證費(fèi)用B、“拆一還一”C、無(wú)償贈(zèng)與

D、價(jià)格明顯偏低E、以地?fù)Q房

以上BCDE都需要確定計(jì)稅依據(jù)《細(xì)則》二十條：價(jià)格明顯偏低并無(wú)正當(dāng)理由或、視同發(fā)生應(yīng)稅行為而無(wú)營(yíng)業(yè)額的，按下列順序確定其營(yíng)業(yè)額：（一）按納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定（二）按其他納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；（三）按下列公式核定：營(yíng)業(yè)額=營(yíng)業(yè)成本或者工程成本×（1＋成本利潤(rùn)率）÷（1-營(yíng)業(yè)稅稅率）公式中的成本利潤(rùn)率：吉地稅發(fā)〔2010〕124號(hào)：轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售不動(dòng)產(chǎn)為20%

第五頁(yè)，共152頁(yè)。實(shí)例我是一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在對(duì)外銷售房屋時(shí)代燃?xì)夤鞠驑I(yè)主收取了每戶3000元的煤氣集資款（初裝費(fèi)）再由我公司統(tǒng)一向燃?xì)夤纠U納。這其中我房地產(chǎn)公司未收取任何的手續(xù)費(fèi)，燃?xì)夤局苯酉蛭夜鹃_(kāi)具了發(fā)票。但是在今年我的主管地稅局查賬時(shí)，要對(duì)我代收的這部分集資款按價(jià)外費(fèi)用征收營(yíng)業(yè)稅，請(qǐng)問(wèn)：主管局要我對(duì)這部分代收款項(xiàng)繳納營(yíng)業(yè)稅合理嗎？如果征收是否有相關(guān)文件規(guī)定？答：《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第五條：納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。《細(xì)則》第十三條規(guī)定：條例第五條所稱價(jià)外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)第二章第五條開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門(mén)、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門(mén)、單位開(kāi)具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。第六頁(yè)，共152頁(yè)。

兩個(gè)小問(wèn)題1、房地產(chǎn)開(kāi)企業(yè)將不動(dòng)產(chǎn)贈(zèng)與政府行為是否征收營(yíng)業(yè)稅？《營(yíng)業(yè)稅細(xì)則》第五條納稅人有下列情形之一的，視同發(fā)生應(yīng)稅行為：（一）單位或者個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人；QQ對(duì)話：納稅人：房地產(chǎn)開(kāi)企業(yè)將不動(dòng)產(chǎn)贈(zèng)與政府行為是否征收營(yíng)業(yè)稅？畢稅官

：南方都按無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅了——我省目前沒(méi)有一家征的。白山※※GSW

：※※局就WD贈(zèng)送政府的行為已經(jīng)征收營(yíng)業(yè)稅，并已經(jīng)全部入庫(kù).畢稅官：謝謝你給我提供了信息2、向購(gòu)房戶收取的因延期支付房款而發(fā)生的違約金是否征收營(yíng)業(yè)稅？財(cái)稅[2003]16（三）單位和個(gè)人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，因受讓方違約而從受讓方取得的賠償金收入，應(yīng)并入營(yíng)業(yè)額中征收營(yíng)業(yè)稅。

京地稅營(yíng)〔2002〕40號(hào)：根據(jù)現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅政策規(guī)定，對(duì)北京京港物業(yè)發(fā)展有限公司向購(gòu)房戶收取的因延期支付房款而發(fā)生的違約金，應(yīng)并入營(yíng)業(yè)額隨相關(guān)業(yè)務(wù)適用稅目稅率計(jì)算征收營(yíng)業(yè)稅。第七頁(yè)，共152頁(yè)。納稅人開(kāi)發(fā)回遷安置用房有關(guān)營(yíng)業(yè)稅總局公告2014年第2號(hào)：納稅人以自己名義立項(xiàng)，在該納稅人不承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開(kāi)發(fā)回遷安置房，并向原居民無(wú)償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)的行為，按照《營(yíng)業(yè)稅細(xì)則》第五條之規(guī)定，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅，其計(jì)稅營(yíng)業(yè)額按《細(xì)則》第二十條第一款第（三）項(xiàng)的規(guī)定予以核定，但不包括回遷安置房所處地塊的土地使用權(quán)價(jià)款。本公告自2014年3月1日起施行。附：《細(xì)則》第二十條納稅人有條例第七條所稱價(jià)格明顯偏低并無(wú)正當(dāng)理由或者本細(xì)則第五條所列視同發(fā)生應(yīng)稅行為而無(wú)營(yíng)業(yè)額的，按下列順序確定其營(yíng)業(yè)額：

（一）按納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；

（二）按其他納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；

（三）按下列公式核定：營(yíng)業(yè)額=營(yíng)業(yè)成本或者工程成本×（1＋成本利潤(rùn)率）÷（1-營(yíng)業(yè)稅稅率）國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于呼和浩特市鐵路局向職工銷售住房征免營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)國(guó)稅函[2005]334號(hào)納稅人自建住房銷售給本單位職工，屬于銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)照章征收營(yíng)業(yè)稅。第八頁(yè)，共152頁(yè)。合作建房的判定國(guó)稅函[1995]156號(hào)：合作建房，是指由一方（簡(jiǎn)稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（簡(jiǎn)稱乙方）提供資金，合作建房。

甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅；乙方應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征稅。國(guó)稅函〔2004〕241號(hào)（有效2010公告26）

：“一方提供土地使用權(quán)”的具體含義明確如下：

156號(hào)文件第十七條“合作建房是指由一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金?！币?guī)定中的“一方提供土地使用權(quán)”，包括一方提供有關(guān)土地使用權(quán)益的行為，如：取得規(guī)劃局批準(zhǔn)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、國(guó)土局核發(fā)的《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》、《建設(shè)用地通知書(shū)》、《土地使用證》，以及通過(guò)土地行政主管部門(mén)核發(fā)的其他建設(shè)用地文件中當(dāng)事人享有的土地使用權(quán)益。

國(guó)稅函〔2005〕1003號(hào)（有效2010公告26）：

鑒于該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人均為甲方，未發(fā)生《營(yíng)業(yè)稅條例》規(guī)定的轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)的行為。因此，甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供所需資金，以甲方名義合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的行為，不屬于合作建房，不適用（國(guó)稅發(fā)〔1995〕156號(hào)）有關(guān)合作建房征收營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定。第九頁(yè)，共152頁(yè)。合作建房的判定國(guó)稅函[1996]第718號(hào)（有效2010公告26）：個(gè)人以各購(gòu)房戶代表的身份與提供土地使用權(quán)的單位或個(gè)人（以下簡(jiǎn)稱“地主”）簽訂聯(lián)合建房協(xié)議，由個(gè)人出資并負(fù)責(zé)雇請(qǐng)施工隊(duì)建房，房屋建成后，再由個(gè)人將分得的房屋銷售給各購(gòu)房戶，這實(shí)際上是個(gè)人先通過(guò)合作建房的方式取得房屋，再將房屋銷售給各購(gòu)房戶。因此對(duì)個(gè)人應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征營(yíng)業(yè)稅，其營(yíng)業(yè)額為個(gè)人向各購(gòu)房戶收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。另一方面，個(gè)人與地主的關(guān)系，屬于一方提供地土使用權(quán)，另一方提供資金合作建房的行為，對(duì)其雙方應(yīng)按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答（之一）〉的通知》（國(guó)稅函發(fā)[1995]156號(hào)）第十七條的有關(guān)規(guī)定征收營(yíng)業(yè)稅。A、對(duì)甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅；對(duì)乙方應(yīng)按“銷售不動(dòng)”稅目征稅。B、甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對(duì)其按“服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)”征營(yíng)業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為，對(duì)其按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征營(yíng)業(yè)稅。第十頁(yè)，共152頁(yè)?！按ā狈课菪袨?/p>

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于“代建”房屋行為應(yīng)如何征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)國(guó)稅函[1998]554號(hào)（有效2010公告26）：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（簡(jiǎn)稱甲方）取得土地使用權(quán)并辦理施工手續(xù)后根據(jù)其他單位（簡(jiǎn)稱乙方）的要求進(jìn)行施工，并按施工進(jìn)度向乙方預(yù)收房款，工程完工后，甲方替乙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等手續(xù)。甲方的上述行為屬于銷售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅；如甲方自備施工力量修建該房屋，還應(yīng)對(duì)甲方的自建行為，按“建筑業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。（遼地稅流〔2000〕291號(hào)）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)受托承辦國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)等單位的房屋建設(shè)，應(yīng)由委托建房單位提供自有土地使用權(quán)證書(shū)或由其以自己名義辦理土地征用手續(xù)，并取得有關(guān)部門(mén)的建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)手續(xù)和基建計(jì)劃；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不墊付資金，建筑施工企業(yè)將建筑業(yè)發(fā)票開(kāi)具給委托建房單位（由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將該發(fā)票轉(zhuǎn)交給委托建房單位）；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與委托建房單位實(shí)行全額結(jié)算，并另外向委托建房單位收取代建手續(xù)費(fèi)。按“服務(wù)業(yè)—代理業(yè)”稅目計(jì)征營(yíng)業(yè)稅；否則，不論委托建房單位與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何簽訂協(xié)議，也不論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)賬務(wù)如何處理，應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與委托建房單位的全額結(jié)算收入按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征營(yíng)業(yè)稅。第十一頁(yè)，共152頁(yè)。“回購(gòu)、回租”相關(guān)規(guī)定A、“購(gòu)房回租”（國(guó)稅函[1999]144號(hào)）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司采用“購(gòu)房回購(gòu)”等形式，進(jìn)行促銷經(jīng)營(yíng)活動(dòng)（即與購(gòu)房者簽訂“商品房買(mǎi)賣合同書(shū)”，將商品房賣給購(gòu)房者；同時(shí)，根據(jù)合同約定的期限，在一定時(shí)期后，又將該商品房購(gòu)回），根據(jù)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和購(gòu)房者均應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅。國(guó)稅函[2008]875:企業(yè)所得稅確認(rèn)收入（三）采用售后回購(gòu)方式銷售商品的，銷售的商品按售價(jià)確認(rèn)收入，回購(gòu)的商品作為購(gòu)進(jìn)商品處理。有證據(jù)表明不符合銷售收入確認(rèn)條件的，如以銷售商品方式進(jìn)行融資，收到的款項(xiàng)應(yīng)確認(rèn)為負(fù)債，回購(gòu)價(jià)格大于原售價(jià)的，差額應(yīng)在回購(gòu)期間確認(rèn)為利息費(fèi)用。如：團(tuán)購(gòu)房，承諾：三年后如不能建房按團(tuán)購(gòu)價(jià)加1000元/㎡回收——可按上述文件判定——并征個(gè)人所得稅第十二頁(yè)，共152頁(yè)。包銷、精裝修后銷售B、“包銷商承銷”（國(guó)稅函[1996]684號(hào)）在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷，包銷商是代理房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷售，所取得的手續(xù)費(fèi)收入或者價(jià)差應(yīng)按“服務(wù)業(yè)——代理業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進(jìn)行收購(gòu)，其實(shí)質(zhì)是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅；包銷商將房產(chǎn)再次銷售，對(duì)包銷商也應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅。C、銷售不動(dòng)產(chǎn)兼裝修行為

(國(guó)稅函[1998]53號(hào))納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項(xiàng)行為，分別簽訂兩份契約（或合同），向?qū)Ψ绞杖煞輧r(jià)款。鑒于其裝修合同中明確規(guī)定，裝修合同為房地產(chǎn)買(mǎi)賣契約的一個(gè)組成部分，與買(mǎi)賣契約共同成為認(rèn)購(gòu)房產(chǎn)的全部合同。因此，根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》“……全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用”的規(guī)定，對(duì)納稅人向?qū)Ψ绞杖〉难b修及安裝設(shè)備的費(fèi)用，應(yīng)一并列人房屋售價(jià)，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。怎樣解決：裝修后銷售問(wèn)題第十三頁(yè)，共152頁(yè)。租賃、抵債的處理國(guó)稅函[1997]564號(hào)（給陜西省地方稅務(wù)局答復(fù)）一、你省寧強(qiáng)縣城關(guān)綜合服務(wù)公司，將所屬房地產(chǎn)典當(dāng)給寧強(qiáng)縣生產(chǎn)資料公司使用，典當(dāng)期限長(zhǎng)達(dá)３０年。根據(jù)《典當(dāng)行管理暫行辦法》規(guī)定，典當(dāng)期限最長(zhǎng)為３個(gè)月，在典當(dāng)期內(nèi)，典當(dāng)行不得出租或使用典當(dāng)物品。因此，服務(wù)公司將房地產(chǎn)典當(dāng)給生資公司的行為，不屬于典當(dāng)行為。而根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋》對(duì)“租賃業(yè)”的解釋，符合“在約定的時(shí)間內(nèi)將場(chǎng)地、房屋、物品、設(shè)備或設(shè)施等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)”，因此對(duì)服務(wù)公司應(yīng)按“服務(wù)業(yè)”稅目中的“租賃”項(xiàng)目征稅，營(yíng)業(yè)額為向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款。二、對(duì)生資公司向服務(wù)公司有償提供資金的行為，符合《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋》中規(guī)定的“將資金貸予他人使用的業(yè)務(wù)”，因此生資公司向服務(wù)公司提供資金收取的利息應(yīng)按“金融保險(xiǎn)業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。國(guó)稅函【1998】第771號(hào)（給大連市地方稅務(wù)局答復(fù)）單位或個(gè)人以房屋抵頂有關(guān)債務(wù)，不論是經(jīng)雙方(或多方)協(xié)商決定的，還是由法院裁定的，其房屋所有權(quán)已發(fā)生轉(zhuǎn)移，且原房主也取得了經(jīng)濟(jì)利益(減少了債務(wù))，因此，對(duì)單位或個(gè)人以房屋或其他不動(dòng)產(chǎn)抵頂有關(guān)債務(wù)的行為，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。第十四頁(yè)，共152頁(yè)。買(mǎi)賣房屋—差額納稅規(guī)定財(cái)稅〔2003〕16號(hào)：?jiǎn)挝缓蛡€(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。吉財(cái)法〔2003〕255號(hào)：第三條：補(bǔ)充規(guī)定：（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，其他單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓自行投資建造的不動(dòng)產(chǎn)或者國(guó)土管理部門(mén)劃撥（包括有償、無(wú)償方式）的土地，按收取的全部?jī)r(jià)款征收營(yíng)業(yè)稅。（二）購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)再銷售或轉(zhuǎn)讓，必須提供購(gòu)置（受讓）時(shí)取得的正規(guī)發(fā)票，經(jīng)縣（市、區(qū)）稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，其購(gòu)置或受讓原價(jià)方可從計(jì)稅營(yíng)業(yè)額中減除。吉地稅發(fā)〔2011〕37號(hào)：對(duì)財(cái)稅〔2003〕16號(hào)明確如下：一、納稅人銷售其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)……的余額為營(yíng)業(yè)額征收營(yíng)業(yè)稅。購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)是指購(gòu)入已經(jīng)取得產(chǎn)權(quán)證明（包括初始產(chǎn)權(quán)證明）的不動(dòng)產(chǎn)。二、納稅人轉(zhuǎn)讓其受讓的土地使用權(quán)……的余額為營(yíng)業(yè)額征收營(yíng)業(yè)稅?！侵讣{稅人取得土地使用權(quán)后，尚未建造建筑物、構(gòu)筑物即進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的行為。對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物、構(gòu)筑物建造或施工階段的在建項(xiàng)目，無(wú)論轉(zhuǎn)讓時(shí)建筑物、構(gòu)筑物是否完工，均應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目，以收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為營(yíng)業(yè)額征收營(yíng)業(yè)稅。第十五頁(yè)，共152頁(yè)。土地使用者將土地歸還給土地所有者國(guó)稅函〔2008〕277號(hào)：納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時(shí)，只要出具縣級(jí)（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無(wú)論支付征地補(bǔ)償費(fèi)的資金來(lái)源是否為政府財(cái)政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為……不征收營(yíng)業(yè)稅。\國(guó)稅函[2009]520號(hào)近接部分地區(qū)反映土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時(shí)，政府收回土地使用權(quán)的正式文件如何掌握……經(jīng)研究，現(xiàn)明確如下：國(guó)稅函〔2008〕277號(hào)中關(guān)于縣級(jí)以上（含）地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，包括縣級(jí)以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用權(quán)文件，以及土地管理部門(mén)報(bào)經(jīng)縣級(jí)以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門(mén)出具的收回土地使用權(quán)文件。省地方稅務(wù)局關(guān)于收回國(guó)有土地使用權(quán)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)吉地稅函〔2009〕79號(hào)縣級(jí)（含）以上政府收回國(guó)有土地使用權(quán)，凡同時(shí)具備以下要件的——不征營(yíng)業(yè)稅一、縣級(jí)（含）以上人民政府收回國(guó)有土地使用權(quán)的正式文件；二、國(guó)土資源管理部門(mén)收回國(guó)有土地使用權(quán)注銷土地登記的公告；三、國(guó)有土地使用權(quán)收回補(bǔ)償合同。如果房地產(chǎn)開(kāi)企業(yè)支付補(bǔ)償——（主管稅務(wù)認(rèn)定）（補(bǔ)償協(xié)議）（支付憑證）第十六頁(yè)，共152頁(yè)。

說(shuō)說(shuō)“甲供材”開(kāi)具發(fā)票的兩種形式：A、甲方購(gòu)買(mǎi)材料——將發(fā)票開(kāi)給自己——甲方入帳。B、甲方購(gòu)買(mǎi)材料——將發(fā)票開(kāi)給乙方——乙方入帳。三種征收方法：A、對(duì)乙方來(lái)說(shuō)如果合同中未體現(xiàn)“甲供材”——稅務(wù)機(jī)關(guān)有可能對(duì)“甲供材”不征營(yíng)業(yè)稅，因?yàn)槎悇?wù)機(jī)關(guān)無(wú)法掌握。如：小區(qū)綠化工程（樹(shù)木、花草——由誰(shuí)提供合同中沒(méi)寫(xiě)）B、如果施工合同中雖然未體現(xiàn)“甲供材”，但你承包的工程屬于需要材料的，無(wú)論如何需要將材料加入工程計(jì)稅營(yíng)業(yè)額如：工程所需門(mén)窗、鋪大理石等……如果乙方帳上沒(méi)有——稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查（甲方）時(shí)，要責(zé)成乙方向甲方索要“甲供材”數(shù)據(jù)，一并納稅。C、施工合同中雖然未體現(xiàn)“甲供材”——稅務(wù)機(jī)關(guān)在檢查甲方時(shí)發(fā)現(xiàn)有“甲供材”，也可能在甲方直接征稅（依據(jù)是：委托代征）第十七頁(yè)，共152頁(yè)?！段写鞴芾磙k法》總局公告2013年第24號(hào)：與代征人簽訂《委托代征協(xié)議書(shū)》明確委托代征相關(guān)事宜。（一）稅務(wù)機(jī)關(guān)和代征人的名稱、聯(lián)系電話,代征人為行政、事業(yè)、企業(yè)單位及其他社會(huì)組織的，應(yīng)包括法定代表人或負(fù)責(zé)人姓名、居民身份證號(hào)碼和地址；代征人為自然人的，應(yīng)包括姓名、居民身份證號(hào)碼和戶口所在地、現(xiàn)居住地址；（二）委托代征范圍和期限；（三）委托代征的稅種及附加、計(jì)稅依據(jù)及稅率；（四）票、款結(jié)報(bào)繳銷期限和額度；（五）稅務(wù)機(jī)關(guān)和代征人雙方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任；（六）代征手續(xù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

（七）違約責(zé)任；（八）其他有關(guān)事項(xiàng)?！铩段写鲄f(xié)議書(shū)》自代征人及稅務(wù)機(jī)關(guān)的法定代表人簽字并加蓋稅務(wù)機(jī)關(guān)公章后生效★對(duì)拒絕代征稅款的，自其拒絕之時(shí)起24小時(shí)內(nèi)報(bào)告稅務(wù)機(jī)關(guān)；★代征人未按規(guī)定期限解繳稅款的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期解繳，并可從稅款滯納之日起按日加收未解繳稅款萬(wàn)分之五的違約金。第十八頁(yè)，共152頁(yè)。說(shuō)說(shuō)“甲供材”一、甲方指定材料供應(yīng)商，指定品牌，指定價(jià)格后，將撥款給乙方購(gòu)買(mǎi)，發(fā)票直接開(kāi)給乙方——乙方開(kāi)全額發(fā)票給甲方。（乙方自然包含——甲供材價(jià)款）二、甲方自行購(gòu)買(mǎi)——發(fā)票開(kāi)給乙方——乙方開(kāi)全額發(fā)票給甲方(這樣做材料供應(yīng)商會(huì)提出：付款與開(kāi)發(fā)票名稱不統(tǒng)一）三、甲方自行購(gòu)買(mǎi)——發(fā)票開(kāi)給自己，但，材料入庫(kù)給乙方——乙方開(kāi)全額發(fā)票給甲方。將發(fā)票復(fù)印件給乙方入帳。（這種做法需要稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可）四、甲方自行購(gòu)買(mǎi)——發(fā)票開(kāi)給自己，材料入庫(kù)，乙方需要時(shí)領(lǐng)用，乙方不需要給開(kāi)全額發(fā)票?！凹坠┎摹钡臓I(yíng)業(yè)稅由甲方代繳直接給稅務(wù)機(jī)關(guān)。（這樣做，需要當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)給甲方發(fā)一個(gè)委托代征書(shū)）五、甲方自行購(gòu)買(mǎi)——發(fā)票開(kāi)給自己，材料自己入庫(kù)或直接給乙方，乙方不需要給開(kāi)全額發(fā)票。甲方將應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅撥給乙方，由乙方將實(shí)際收到的工程收入加上“甲供材”后，自行向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納。（這樣做乙方的收入與交稅的收入不匹配）第十九頁(yè)，共152頁(yè)。甲供材——甲方征稅某地區(qū)對(duì)“甲供材”在甲方核定征收營(yíng)業(yè)稅的做法首先看一下建安企業(yè)的預(yù)算定額A、三大材（鋼筋、水泥、磚砂石）（2000萬(wàn)元）B、人工費(fèi)（800萬(wàn)元）C、輔助材料費(fèi)（300萬(wàn)元）D、管理費(fèi)（200萬(wàn)元）E、特殊環(huán)境施工附加費(fèi)（冬季、雨季、臨時(shí)占道費(fèi)等）（400萬(wàn)元）F、計(jì)劃利潤(rùn)【7%】（196萬(wàn)元）累加后×3.41%（現(xiàn)在是3.47）即：工程總造價(jià)×3.36%=全部稅款2000+800+300+200+400+196=3896（萬(wàn)元）3896×3.47%=135.19(萬(wàn)元)工程總造價(jià)：3896+135.19=4031.194031.19×3.36%=135.44（萬(wàn)元）如果有1000萬(wàn)元材料是“甲供材”，這1000萬(wàn)元少了7%的計(jì)劃利潤(rùn)的3.47%的稅金。所以，有些地區(qū)采取核定征收第二十頁(yè)，共152頁(yè)。銷售自產(chǎn)貨物并同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)總局公告2011年23號(hào)納稅人銷售自產(chǎn)貨物同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)，應(yīng)……分別核算其貨物的銷售額和建筑業(yè)勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額，——貨物的銷售額計(jì)算繳納增值稅，（提供增值稅發(fā)票）——建筑業(yè)勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。（提供營(yíng)業(yè)稅發(fā)票）未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)分別核定其貨物的銷售額和建筑業(yè)勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額。納稅人銷售自產(chǎn)貨物同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)，須向建筑業(yè)勞務(wù)發(fā)生地主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)提供其機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的本納稅人屬于從事貨物生產(chǎn)的單位或個(gè)人的證明。建筑業(yè)勞務(wù)發(fā)生地主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人持有的證明，按本公告有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收營(yíng)業(yè)稅。本公告自2011年5月1日起施行。（國(guó)稅發(fā)〔2002〕117號(hào)）同時(shí)廢止。第二十一頁(yè)，共152頁(yè)。獨(dú)立設(shè)施的處理（計(jì)算土增）小區(qū)建設(shè)過(guò)程中有好多需要單獨(dú)解決的工程項(xiàng)目——配電箱樓宇設(shè)施小區(qū)景觀（雕塑作品）鋼結(jié)構(gòu)門(mén)臉（電子拉門(mén)）小區(qū)路燈房地產(chǎn)企業(yè)門(mén)、窗、電梯可以直接從甲方直接入帳嗎，—要看你企業(yè)是否直接與廠家購(gòu)買(mǎi)的——如果說(shuō)直接從廠家購(gòu)買(mǎi)并直接安裝的——你要取得兩張發(fā)票，一張是增值稅發(fā)票（銷售產(chǎn)品的）一張是安裝的發(fā)票。（不過(guò)有的稅務(wù)機(jī)關(guān)也要求都從施工企業(yè)解決）是否屬于“甲供材”？第二十二頁(yè)，共152頁(yè)。第二十三頁(yè)，共152頁(yè)。專題講解“拆一還一”歷史過(guò)程：吉林省地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知

吉地稅流字[1999]130號(hào)

據(jù)了解，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)區(qū)域內(nèi)原住房房屋拆除后，償還的與拆除面積相等的房屋，各地多未征稅。堵塞漏洞，……明確如下：對(duì)償還面積與拆除面積相等的部分應(yīng)征收“銷售不動(dòng)產(chǎn)”營(yíng)業(yè)稅，其營(yíng)業(yè)額由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按《細(xì)則》第十五條的規(guī)定核定。(但實(shí)際并未執(zhí)行)吉林省地方稅務(wù)局、吉林省建設(shè)廳關(guān)于落實(shí)城市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目地方稅收優(yōu)惠政策的通知吉棚改［2005］5號(hào)（節(jié)先）

（四）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與棚戶區(qū)改造償還原拆遷面積房屋部分，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，暫不征收營(yíng)業(yè)稅。按照各市州政府制定的城市棚戶區(qū)回遷最小戶型面積標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行回遷的，可視同償還原拆遷面積房屋。

這時(shí)某地區(qū)提出：“棚戶區(qū)改造償還原拆遷面積房屋部分暫不征收營(yíng)業(yè)稅，是不是其他房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)征？”請(qǐng)示在一次會(huì)上明確從2006年1月1日起恢復(fù)按130號(hào)文件執(zhí)行。應(yīng)該對(duì)償還面積與拆除面積相等的部分（拆一還一）按銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅。到了2007年國(guó)家下發(fā)國(guó)稅函〔2007〕768號(hào)也是征稅。第二十四頁(yè)，共152頁(yè)?！安鹨贿€一”征營(yíng)業(yè)稅依據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人銷售拆遷補(bǔ)償住房征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)國(guó)稅函[2007]768號(hào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)被拆遷戶實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，其實(shí)質(zhì)是以不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益的交換。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將所擁有的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，根據(jù)現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)國(guó)稅函發(fā)〔1995〕549號(hào)：

外商投資企業(yè)，根據(jù)當(dāng)?shù)卣鞘幸?guī)劃和建設(shè)部門(mén)的要求，通過(guò)各種方式對(duì)規(guī)劃區(qū)內(nèi)原住戶的房屋進(jìn)行拆遷并最終安置（或償還）住戶。在具體辦理“安置”或“償還”時(shí)，當(dāng)?shù)卣?guī)定，根據(jù)被拆房屋的所有權(quán)性質(zhì)不同，分別實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。對(duì)外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，就其取得的營(yíng)業(yè)額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，對(duì)最終轉(zhuǎn)讓時(shí)未作價(jià)結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施（如居委會(huì)用房、車棚、托兒所等），凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格中并已征收營(yíng)業(yè)稅的，不再征收營(yíng)業(yè)稅。第二十五頁(yè)，共152頁(yè)。

討論問(wèn)題對(duì)“拆一還一”確定計(jì)稅金額如何確定？納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間如何確定？第二十條納稅人有條例第七條所稱價(jià)格明顯偏低并無(wú)正當(dāng)理由或者本細(xì)則第五條所列視同發(fā)生應(yīng)稅行為而無(wú)營(yíng)業(yè)額的，按下列順序確定其營(yíng)業(yè)額：

（一）按納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；

（二）按其他納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；

（三）按下列公式核定：

營(yíng)業(yè)額=營(yíng)業(yè)成本或者工程成本×（1＋成本利潤(rùn)率）÷（1-營(yíng)業(yè)稅稅率）

公式中的成本利潤(rùn)率，由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局確定（20%）。

？企業(yè)所得稅——

？土地增值稅——

？契稅——

？印花稅

第二十六頁(yè)，共152頁(yè)?！斑w一還一”企業(yè)所得稅國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第七條：企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序?yàn)椋?/p>

（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定；

（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；

（三）按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。第二十七頁(yè)，共152頁(yè)?！斑w一還一”例題長(zhǎng)春市一家房地產(chǎn)企業(yè)折除畢軍業(yè)家100㎡的舊房，給100㎡新房。按31號(hào)文的第一個(gè)順序假如本企業(yè)最近月份同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格6000元/㎡。

★營(yíng)業(yè)稅、契稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間都應(yīng)該是：使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，企業(yè)所得稅為本年度?！镆曂N售收入=100㎡×6000元/㎡=60（萬(wàn)元）★假如開(kāi)發(fā)成本5000元/㎡，計(jì)稅成本=100㎡×5000元/㎡=50（萬(wàn)元）★計(jì)算營(yíng)業(yè)稅（城教教）：60×5.6%=3.36（萬(wàn)元）★計(jì)算企業(yè)所得稅：60－50－3.36=6.64（萬(wàn)元）[這是應(yīng)納稅所得額，需要并入當(dāng)期損益]第二十八頁(yè)，共152頁(yè)?！斑w一還一”土地增值稅國(guó)稅函[2010]220號(hào):第六條關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問(wèn)題（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理（定性了）怎么處理？A、按（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，

(同地同年同類平均價(jià))B、同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。視同銷售收入=100㎡×6000元/㎡=60（萬(wàn)元）帳務(wù)處理上，要將60萬(wàn)元記入“開(kāi)發(fā)成本——拆遷補(bǔ)償費(fèi)用”，這時(shí)計(jì)算土地增值稅時(shí)，對(duì)這60萬(wàn)元可以加計(jì)20%扣除。(實(shí)際？)（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；（2）回遷戶支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（有問(wèn)題）

第二十九頁(yè)，共152頁(yè)?！斑w一還一”土地增值稅（二）開(kāi)發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開(kāi)發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。異地安置？原地？1米？500米？5公理？（離開(kāi)本小區(qū)）（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。合法有效憑據(jù)？協(xié)議，合同，支付憑證，第三方憑證，檔光費(fèi)，振動(dòng)費(fèi)，（同樣適用企業(yè)所得稅）第三十頁(yè)，共152頁(yè)?！斑w一還一”涉及契稅吉地稅發(fā)〔2008〕38號(hào)：第五條關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位對(duì)被拆遷人進(jìn)行拆遷補(bǔ)償安置契稅征收問(wèn)題

A、以貨幣形式支付被拆遷人拆遷補(bǔ)償款和安置補(bǔ)償費(fèi)的，其契稅計(jì)稅依據(jù)為實(shí)際支付的拆遷補(bǔ)償款和安置補(bǔ)償費(fèi)；B、以房屋形態(tài)安置的，根據(jù)被拆遷房屋面積和被拆遷房屋地段每平方米應(yīng)支付的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及安置費(fèi)用核定其契稅計(jì)稅依據(jù)。吉地稅發(fā)〔2009〕117號(hào)：第四條、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以實(shí)物補(bǔ)償方式取得土地使用權(quán)契稅征收問(wèn)題分兩種情況掌握：一是以建成后新房在原地等面積償還原住戶面積的，當(dāng)?shù)赜型坏囟尾疬w補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)的，按應(yīng)支付的拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)征收契稅；沒(méi)有拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)的，按被拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)格核定征收契稅。二是在異地以現(xiàn)房進(jìn)行安置的，按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所交付現(xiàn)房的市場(chǎng)價(jià)格征收契稅。順序：有——拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)（OK），沒(méi)有——被拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)格，異地的——現(xiàn)房的市場(chǎng)價(jià)格第三十一頁(yè)，共152頁(yè)?！斑w一還一”個(gè)人契稅財(cái)稅[2012]82號(hào)三、市、縣級(jí)人民政府根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》有關(guān)規(guī)定征收居民房屋，居民因個(gè)人房屋被征收而選擇貨幣補(bǔ)償用以重新購(gòu)置房屋，并且購(gòu)房成交價(jià)格不超過(guò)貨幣補(bǔ)償?shù)?，?duì)新購(gòu)房屋免征契稅；購(gòu)房成交價(jià)格超過(guò)貨幣補(bǔ)償?shù)?，?duì)差價(jià)部分按規(guī)定征收契稅。居民因個(gè)人房屋被征收而選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并且不繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)的，對(duì)新?lián)Q房屋免征契稅；繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)的，對(duì)差價(jià)部分按規(guī)定征收契稅。

解析:該條說(shuō)的是老畢家房屋被拆遷了，給我50萬(wàn)元補(bǔ)償款，我又花60萬(wàn)元買(mǎi)個(gè)新房，在辦理產(chǎn)權(quán)時(shí)，只對(duì)超過(guò)的10萬(wàn)元交契稅。小李家房屋（50㎡）被拆遷了，他要的是新房（90㎡），由于面積不足，小李又交15萬(wàn)元的擴(kuò)大面積款，在辦理產(chǎn)權(quán)時(shí)，只對(duì)超過(guò)的15萬(wàn)元交契稅。提示：本文件敘述的是“房屋”——A、90㎡以下——小戶型B、144㎡以下——普通住房C、超過(guò)144㎡（或別墅）——非普通住房D、非住房——是指（商用）如：寫(xiě)字樓，門(mén)市房，車庫(kù)，以上統(tǒng)稱——房屋第三十二頁(yè)，共152頁(yè)?！斑w一還一”涉及印花稅《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》（財(cái)稅〔2006〕162號(hào)）第四條規(guī)定，對(duì)商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)征收印花稅。房屋回遷合同需要按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)萬(wàn)分之五貼花

印花稅=60×0.5‰=3000（元）告訴大家：印花稅是正例舉，沒(méi)有金額的合同是按5元貼花拆遷補(bǔ)償合同不繳印花稅滬地稅地[1998]4號(hào)：三、關(guān)與拆遷安置協(xié)議書(shū)中采取拆一還一補(bǔ)償方式以及超置購(gòu)買(mǎi)房屋面積部分的貼花問(wèn)題對(duì)拆遷安置協(xié)議書(shū)中采取拆一還一補(bǔ)償方式的房產(chǎn)部分是屬于原舊房拆除后的全部補(bǔ)償部分的暫不貼花。第三十三頁(yè)，共152頁(yè)。“拆遷補(bǔ)償”費(fèi)的處理拆遷補(bǔ)償涉及：1、涉及企業(yè)所得稅扣除2、涉及土地增值稅扣除3、涉及契稅——計(jì)稅依據(jù)4、是否涉及個(gè)人所得稅？正常情況下：政府組織拆遷，如：通化專門(mén)有拆遷辦，但是，政府也會(huì)讓房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行拆遷※、先拆后賣※、先買(mǎi)后拆無(wú)論怎樣都涉及“白條子”——真實(shí)性（靠譜）靠譜原則——A、政府規(guī)定的“補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)”B、同地段其他企業(yè)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)C、同類房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)（不能差的太多）D、拆遷補(bǔ)償協(xié)議與支付款項(xiàng)（有真實(shí)憑據(jù)，并一致）E、特殊“釘子戶”要有特殊處理原始憑據(jù)第三十四頁(yè)，共152頁(yè)。個(gè)人拆遷補(bǔ)償—個(gè)稅?今天本來(lái)休息，可有人給我打電話：某市某稽查局對(duì)某房地產(chǎn)企業(yè)檢查時(shí)，對(duì)企業(yè)支付給被拆遷個(gè)人超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)償要征個(gè)稅。問(wèn)我有依據(jù)嗎？我說(shuō)：有免稅依據(jù)呀，45號(hào)文件，他說(shuō)對(duì)，就是依據(jù)這個(gè)文件。天哪，看看這個(gè)文件：《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2005]45號(hào)）：經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，現(xiàn)將城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策通知如下：一、對(duì)被拆遷人按照國(guó)家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅。哇，稽查人員把文件的重點(diǎn)放在“城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)”上了，試想：這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)不是所有老百姓能接受的，如果都能接受還會(huì)有“釘子戶”嗎？超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)償真的要征個(gè)稅嗎？我感覺(jué)全國(guó)對(duì)這個(gè)現(xiàn)象也沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)過(guò)對(duì)誰(shuí)征稅了。換個(gè)角度分析：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在支付時(shí)是代扣義務(wù)人，如果沒(méi)扣依據(jù)《征管法》處0.5—3倍罰款。責(zé)成扣繳義務(wù)人追繳稅款。（房地產(chǎn)財(cái)務(wù)人員會(huì)感到十分冤枉）不過(guò)，在這里我要提示房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)人員：如果你企業(yè)要發(fā)生了超過(guò)“城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)”給個(gè)人的補(bǔ)償時(shí)，你要向被拆遷人說(shuō)：對(duì)這部分要扣稅。如果被拆遷人不讓扣，你要按國(guó)稅發(fā)[2003]47號(hào)規(guī)定：“對(duì)納稅人拒絕扣繳稅款的，扣繳義務(wù)人應(yīng)暫停支付相當(dāng)于納稅人應(yīng)納稅款的款項(xiàng)，并在一日之內(nèi)報(bào)告主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。”2014年3月29日星期六第三十五頁(yè)，共152頁(yè)。促銷商品房——個(gè)稅買(mǎi)房——贈(zèng)“花園”買(mǎi)房——贈(zèng)“閣樓”買(mǎi)房——贈(zèng)車買(mǎi)房——贈(zèng)車庫(kù)買(mǎi)房——贈(zèng)物業(yè)費(fèi)買(mǎi)房——贈(zèng)（地下車位）10年使用權(quán)以上行為——都不涉及個(gè)稅買(mǎi)房人介紹他人買(mǎi)房——給予（免物業(yè)費(fèi)等）好處——應(yīng)判定為：服務(wù)勞務(wù)但，抽獎(jiǎng)——一切資品——都涉及個(gè)稅（20%）抽獎(jiǎng)中汽車的稅務(wù)處理：1、企業(yè)所得稅——銷售費(fèi)用——汽車發(fā)票問(wèn)題2、給2年使用權(quán)——怎樣判定數(shù)額。第三十六頁(yè)，共152頁(yè)。禮品、贈(zèng)品征免界定財(cái)稅[2011]50號(hào)關(guān)于企業(yè)促銷展業(yè)贈(zèng)送禮品有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題

對(duì)企業(yè)和單位（包括企業(yè)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)和個(gè)體工商戶等）在營(yíng)銷活動(dòng)中以折扣折讓、贈(zèng)品、抽獎(jiǎng)等方式，向個(gè)人贈(zèng)送現(xiàn)金、消費(fèi)券、物品、服務(wù)等有關(guān)個(gè)人所得稅通知如下：一、企業(yè)在銷售商品（產(chǎn)品）和提供服務(wù)過(guò)程中向個(gè)人贈(zèng)送禮品，屬于下列情形之一的，不征收個(gè)人所得稅：1.企業(yè)通過(guò)價(jià)格折扣、折讓方式向個(gè)人銷售商品（產(chǎn)品）和提供服務(wù)；2.企業(yè)在向個(gè)人銷售商品（產(chǎn)品）和提供服務(wù)的同時(shí)給予贈(zèng)品，如通信企業(yè)對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)手機(jī)贈(zèng)話費(fèi)、入網(wǎng)費(fèi)，或者購(gòu)話費(fèi)贈(zèng)手機(jī)等；3.企業(yè)對(duì)累積消費(fèi)達(dá)到一定額度的個(gè)人按消費(fèi)積分反饋禮品。

如：買(mǎi)10箱贈(zèng)1箱再來(lái)一瓶銷售商品房，贈(zèng)—物業(yè)費(fèi)兩年；或者贈(zèng)地上（下）車位使用權(quán)積分返點(diǎn)—商業(yè)企業(yè)的會(huì)員卡都是這樣。（特別注意的是：累積消費(fèi)達(dá)到一定額度，給予額外抽獎(jiǎng)機(jī)會(huì)的—征稅）第三十七頁(yè)，共152頁(yè)。禮品、贈(zèng)品征免界定二、企業(yè)向個(gè)人贈(zèng)送禮品，屬于下列情形之一的，取得該項(xiàng)所得的個(gè)人應(yīng)依法繳納個(gè)人所得稅，稅款由贈(zèng)送禮品的企業(yè)代扣代繳：1.企業(yè)在業(yè)務(wù)宣傳、廣告等活動(dòng)中，在年會(huì)、座談會(huì)、慶典以及其他活動(dòng)中；向本單位以外的個(gè)人贈(zèng)送禮品，按“其他所得”依20%稅率征稅。2.企業(yè)對(duì)累積消費(fèi)達(dá)到一定額度的顧客，給予額外抽獎(jiǎng)機(jī)會(huì)，個(gè)人的獲獎(jiǎng)所得，按照“偶然所得”依20%稅率征稅。

上述贈(zèng)送的禮品計(jì)稅金額的確定：A、自產(chǎn)產(chǎn)品（服務(wù)）的——按市場(chǎng)銷售價(jià)格確定個(gè)人的應(yīng)稅所得；B、外購(gòu)商品（服務(wù)）的——按實(shí)際購(gòu)置價(jià)格確定個(gè)人的應(yīng)稅所得。

老板送禮：

第三十八頁(yè)，共152頁(yè)。房地產(chǎn)—城鎮(zhèn)土地使用稅第三十九頁(yè)，共152頁(yè)。城鎮(zhèn)土地使用稅財(cái)稅[2006]186號(hào)：關(guān)于有償取得土地使用權(quán)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間問(wèn)題以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。財(cái)稅[2008]152號(hào)：關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)截止時(shí)間的問(wèn)題納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。、

A、實(shí)物發(fā)生變化————打更老頭B、權(quán)利發(fā)生變化——應(yīng)該主要從“合同簽訂”判斷C、狀態(tài)發(fā)生變化——如：拆除（結(jié)構(gòu)變化）和實(shí)物發(fā)生變化。如：原來(lái)的土地是上有條上河，現(xiàn)在填平了。第四十頁(yè)，共152頁(yè)。問(wèn)題討論1、問(wèn)：繳納與終止——都次月納稅答：權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。也就是從下月減少。2、問(wèn)：土地由政府劃撥后，在沒(méi)到土地管理部門(mén)辦理手續(xù)前，是否征收土地使用稅？

答：如果實(shí)物狀態(tài)未發(fā)生變化——可以不征。如果房屋實(shí)施動(dòng)遷，或耕地撂荒，或?qū)懗鐾ㄖ骸敖估习傩铡酱顏y建”都應(yīng)該判定為：實(shí)物狀態(tài)發(fā)生變化。3、問(wèn)：企業(yè)與土地管理部門(mén)簽訂合同了，只付一部分款，沒(méi)辦理《土地使用證》這時(shí)是否納稅土地使用稅？

答：先看合同約定交付土地時(shí)間沒(méi)有？有——按合同規(guī)定的時(shí)間確認(rèn)。沒(méi)有——合同簽訂之日。交不交錢(qián)，交多少，辦不辦證都不是判定依據(jù)。4、取得土地使用權(quán)（簽訂合同）后，“釘子戶”不走，這時(shí)是否繳納土地使用稅？

第四十一頁(yè)，共152頁(yè)。房地產(chǎn)銷售商品房后土地使用稅終止時(shí)間1、為什么銷售商品房后土地使用稅終止？答：吉稅地字〔1990〕418號(hào)：個(gè)人所有的居住房屋及院落用地暫免征收土地使用稅。2、確定銷售的時(shí)點(diǎn)是什么？《重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策問(wèn)題的通知》（渝地稅發(fā)[2011]111號(hào)）

二、關(guān)于納稅義務(wù)終止時(shí)間

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)終止時(shí)間，按照財(cái)稅〔2008〕152號(hào)第三條的規(guī)定執(zhí)行，即：將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付給購(gòu)買(mǎi)者并辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的次月。（網(wǎng)簽合同）（青地稅函[2009]128號(hào)文件）規(guī)定：房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)商品房已經(jīng)銷售的，土地使用稅納稅義務(wù)的截止時(shí)間為商品房實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化即商品房交付使用的當(dāng)月末。（交鑰匙）目前，我省有兩種情況，

一是“交鑰匙”時(shí)，二是簽訂“銷售合同”并入網(wǎng)登記備案時(shí)。第四十二頁(yè)，共152頁(yè)。具體計(jì)算方法計(jì)算方法：每平方米建筑面積所承擔(dān)的稅額=總占地面積×單位稅額÷建筑總建筑面積當(dāng)每銷售1㎡時(shí)，減少同等稅額，全部銷售后，應(yīng)稅土地面積為○第四十三頁(yè)，共152頁(yè)。具體計(jì)算例如：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)三月取得土地使用權(quán)，證載8000㎡，單位稅額（18元/㎡），總建筑面積60,000㎡，第二年六月銷售3,000㎡，計(jì)算土地使用稅？解：上年應(yīng)從4月計(jì)算；8000×18=144000(全年應(yīng)納稅額)144000÷12=12000元/月上年從4月到12月為9個(gè)月，應(yīng)納稅款108000元（12000×9）到了第二年六月，應(yīng)按銷售比例減少，每平方米建筑面積所承擔(dān)的稅額=總占地面積×單位稅額÷應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e8000×18÷60000＝2.4（元）這是1㎡建筑面積所承擔(dān)的全年土地使用稅。再÷12＝0.2（月㎡）3000×0.2＝600（當(dāng)月應(yīng)當(dāng)減少的）12000－600＝11400（七月應(yīng)納）或（60000－3000）

57000×2.4÷12＝11400（七月應(yīng)納）第四十四頁(yè)，共152頁(yè)。動(dòng)態(tài)計(jì)算方法以前例計(jì)算：七月份又銷售7000㎡計(jì)算八月應(yīng)納稅額本期應(yīng)稅土地面積=

（上期應(yīng)稅建筑面積－本期實(shí)際銷售面積）×每平方米建筑面積所承擔(dān)的稅額÷12=當(dāng)月應(yīng)申報(bào)納稅額八月應(yīng)納（57000－7000）×2.4÷12=10000八月份又銷售出18000㎡計(jì)算九月（50000－18000）×2.4÷12=6400第三季度（九月申報(bào)期）：11400+10000+6400=27800（元）如果按季計(jì)算：60000－3000－7000－18000=3200032000×2.4÷12×3=19200（元）這是10月以后的數(shù)第四十五頁(yè)，共152頁(yè)。還有一種計(jì)算方法例如：占地是52422平方米，可售是165000㎡，商品房總建筑面積是182000㎡，回遷樓的建筑面積是22000㎡，5000㎡自用，商品房已售面積150000㎡,回遷樓全部安置,每平方米稅額14元。計(jì)算方法是：計(jì)算占地面積與建筑總面積系數(shù)52422÷182000=0.288182000－22000（回遷）－150000（已售）=10000（還剩）10000×0.288=2880㎡（相當(dāng)于應(yīng)承擔(dān)土地使用稅面積）2880×14=40320（所剩面積全年應(yīng)稅）40320÷12×3=10080（元）下個(gè)季度應(yīng)繳納。注意：減少的當(dāng)月不減，從下月減。第四十六頁(yè)，共152頁(yè)。關(guān)于小區(qū)綠化、道路用地吉地稅發(fā)[2006]42號(hào)：五、關(guān)于居民小區(qū)內(nèi)綠化、道路用地土地使用稅征免問(wèn)題

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的居民小區(qū)竣工后，其小區(qū)內(nèi)按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行綠化和修建公共道路的用地，暫免征收土地使用稅。

這個(gè)文件的規(guī)定主要是考慮公共土地面積是否需要納稅。對(duì)于開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，都應(yīng)該納稅。但，什么時(shí)間停止繳納？按述文件規(guī)定“小區(qū)竣工后”暫免，其實(shí)這個(gè)概念也很模糊，怎樣確定小區(qū)竣工，是全部銷售？還是“質(zhì)檢站”驗(yàn)收后？沒(méi)有規(guī)定。繳納耕地占用稅——一年后納稅土地使用稅。第四十七頁(yè)，共152頁(yè)。幾個(gè)實(shí)際問(wèn)題的處理1、無(wú)產(chǎn)權(quán)的（地下人防）建筑面積如何處理？A、這部分面積在計(jì)算土地使用稅時(shí)——不算面積B、在計(jì)算土地使用稅時(shí)——預(yù)留2、公共配套建筑面積如何處理？居委會(huì)、派出所用、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施?！@些建筑面積——在計(jì)算土地使用稅時(shí)——都需要做為可分?jǐn)偯娣e——只能在移交時(shí)——減少。3、自用建筑面積如何處理？——必須作為可分?jǐn)偯娣e預(yù)留4、小區(qū)物業(yè)是否繳納土地使用稅？——交5、回遷房的處理？6、棚改房的處理？第四十八頁(yè)，共152頁(yè)。單獨(dú)建造的地下建筑用地（財(cái)稅[2009]128號(hào)）四、關(guān)于地下建筑用地的城鎮(zhèn)土地使用稅問(wèn)題對(duì)在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨(dú)建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。其中，已取得地下土地使用權(quán)證的，按土地使用權(quán)證確認(rèn)的土地面積計(jì)算應(yīng)征稅款；未取得地下土地使用權(quán)證或地下土地使用權(quán)證上未標(biāo)明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計(jì)算應(yīng)征稅款。對(duì)上述地下建筑用地暫按應(yīng)征稅款的50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅。網(wǎng)上咨詢?nèi)苏f(shuō)：財(cái)稅[2009]128號(hào)，單獨(dú)建造的地下建筑物按地上的50%繳納土地使用稅。如果地上建筑物和地下建筑物相連，是只繳納地上部分土地使用稅？還是地上建筑物交地上的，地下建筑物按照地上的50%繳納土地使用稅？（兩道土地使用稅）同志們，記?。鹤x文件時(shí)一定要先找“主語(yǔ)”這個(gè)文件不是說(shuō)了嗎“單獨(dú)建造的地下建筑物……”這就是主語(yǔ)，單獨(dú)就是上邊沒(méi)有建筑，如果說(shuō)地上建筑物和地下建筑物相連，就不叫單獨(dú)建造的地下建筑物了。請(qǐng)不要把簡(jiǎn)單的問(wèn)題復(fù)雜化去思考，再說(shuō)我國(guó)的稅法原則也有“稅不重復(fù)征收”的原則。第四十九頁(yè)，共152頁(yè)。房產(chǎn)稅國(guó)稅發(fā)〔2003〕89號(hào)文件規(guī)定：“鑒于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)售出前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅?！必?cái)稅[2006]186號(hào)文件第一條規(guī)定：對(duì)居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，由實(shí)際經(jīng)營(yíng)（包括自營(yíng)和出租）的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營(yíng)的，依照房產(chǎn)原值減除10%至30%后的余值計(jì)征，沒(méi)有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準(zhǔn)確劃分開(kāi)的，由房產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值；出租的，依照租金收入計(jì)征。提示：根據(jù)上述文件該會(huì)所需要繳納房產(chǎn)稅，您物業(yè)公司屬于自營(yíng)該會(huì)所，可按房產(chǎn)原值×（1-30%）×1.2%來(lái)計(jì)征房產(chǎn)稅。如物業(yè)將會(huì)所出租給他人用于經(jīng)營(yíng)，應(yīng)由物業(yè)公司按租金收入的12%來(lái)繳納房產(chǎn)稅。第五十頁(yè)，共152頁(yè)。小區(qū)物業(yè)用房是否交土地使用稅《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》第一條：對(duì)居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，由實(shí)際經(jīng)營(yíng)（包括自營(yíng)和出租）的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。（并沒(méi)土地使用稅）（王軍倡導(dǎo)稅務(wù)文件正列舉）原出處：大連12366納稅服務(wù)熱線

問(wèn)題：物業(yè)公司使用由開(kāi)發(fā)單位提供的物業(yè)公司管理用房是否繳納房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅？

答：根據(jù)財(cái)稅[2006]186號(hào)……………根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)<關(guān)于土地使用稅若干具體問(wèn)題的補(bǔ)充規(guī)定>的通知》（國(guó)稅地〔1989〕140號(hào)）文件第一條，關(guān)于對(duì)免稅單位與納稅單位之間無(wú)償使用的土地應(yīng)否征稅問(wèn)題對(duì)免稅單位無(wú)償使用納稅單位的土地(如公安、海關(guān)等單位使用鐵路、民航等單位的土地)，免征土地使用稅；對(duì)納稅單位無(wú)償使用免稅單位的土地，納稅單位應(yīng)照章繳納土地使用稅。

根據(jù)上述內(nèi)容，開(kāi)發(fā)單位提供的物業(yè)公司管理用房，應(yīng)由實(shí)際使用人繳納房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。第五十一頁(yè)，共152頁(yè)。小區(qū)出租地上車位是否需要繳納土地使用稅？★納稅人問(wèn)：畢老師，我是某某小區(qū)物業(yè)公司，我們小區(qū)由于車多，亂停亂放，經(jīng)常發(fā)生糾紛。為了避免這種現(xiàn)象，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，我們將小區(qū)道路旁邊畫(huà)出車位，每月收80元租金，我們繳納了5%的營(yíng)業(yè)稅等，現(xiàn)在稅務(wù)人員來(lái)檢查說(shuō)：還要讓我們交土地使用稅，我們是否應(yīng)交？答：不一定。因?yàn)橐催@個(gè)小區(qū)的土地是不是業(yè)主所有，也就是土地使用權(quán)是否分割？或者說(shuō)土地使用權(quán)是否是業(yè)主擁有？如果說(shuō)屬于業(yè)主，那么你無(wú)權(quán)出租，你收取的每月收80元不應(yīng)該是租金，而是管理費(fèi)，或者是服務(wù)費(fèi)(看車費(fèi))。這樣就不涉及土地使用稅了。第五十二頁(yè)，共152頁(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)得稅處理國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）

二○○九年三月六日真的是巧合：國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)）二○○六年三月六日

第五十三頁(yè)，共152頁(yè)。企業(yè)所得稅（31號(hào)）總括1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)計(jì)算所得稅必須遵循的文件2、規(guī)定了預(yù)收收入——預(yù)繳辦法3、收入的稅務(wù)處理4、成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理5、計(jì)稅成本的核算6、特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理第五十四頁(yè)，共152頁(yè)。一、銷售收入的確認(rèn)收入——全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。※企業(yè)代有關(guān)部門(mén)、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門(mén)、單位開(kāi)具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。A、一次性全額收款——索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日B、分期收款——約定的價(jià)款和付款日——提前的——實(shí)際付款日C、按揭方式——約定的價(jià)款認(rèn)——其首付款——收到日，余款——轉(zhuǎn)賬之日第五十五頁(yè)，共152頁(yè)。一、銷售收入的確認(rèn)D、委托方式銷售

1.采取支付手續(xù)費(fèi)方式——收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日2.采取視同買(mǎi)斷方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的…

3.采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，…4.采取包銷方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的…買(mǎi)頂層送“閣樓”買(mǎi)一層送“地下”★企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。

第五十六頁(yè)，共152頁(yè)。成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分：A、期間費(fèi)用★企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。B、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本（1）已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本★已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)。可售面積單位工程成本和已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本按下列公式計(jì)算確定：可售面積單位工程成本=成本對(duì)象總成本÷成本對(duì)象總可售面積★已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本（2）未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。企業(yè)對(duì)尚未出售的已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對(duì)已售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等實(shí)際發(fā)生的維修費(fèi)用，準(zhǔn)予在當(dāng)期據(jù)實(shí)扣除。第五十七頁(yè)，共152頁(yè)。成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理

（一）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)（或開(kāi)發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買(mǎi)價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。（二）前期工程費(fèi)。指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。（三）建筑安裝工程費(fèi)。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。（四）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。（五）公共配套設(shè)施費(fèi)：指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。（六）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。

第五十八頁(yè)，共152頁(yè)。怎樣掌握？（一）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（土地使用稅不屬于）（二）前期工程費(fèi)。（設(shè)計(jì)費(fèi)發(fā)票2013年?duì)I改增了）（三）建筑安裝工程費(fèi)。（掌握一定比例—每平方米）（四）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。（園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)——應(yīng)當(dāng)單獨(dú)與有資質(zhì)的企業(yè)完成；供水、供電、通訊、照明——可由專業(yè)資質(zhì)人員完成）（五）公共配套設(shè)施費(fèi)：（全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)）（六）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。成本與費(fèi)用的劃分——涉及土地增值稅匯算

第五十九頁(yè)，共152頁(yè)。成本核算不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：

（一）占地面積法。（二）建筑面積法。（三）直接成本法。（四）預(yù)算造價(jià)法。下列成本應(yīng)按以下方法進(jìn)行分配：（一）土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。

土地開(kāi)發(fā)同時(shí)連結(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開(kāi)發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配，待土地整體開(kāi)發(fā)完畢再行調(diào)整。（三）借款費(fèi)用屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。（四）其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。

第六十頁(yè)，共152頁(yè)。成本核算計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則如下：

（一）可否銷售原則。

（二）分類歸集原則。（三）功能區(qū)分原則。（四）定價(jià)差異原則。

（五）成本差異原則。（六）權(quán)益區(qū)分原則。

成本對(duì)象由企業(yè)在開(kāi)工之前合理確定，并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對(duì)象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對(duì)象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。

第六十一頁(yè)，共152頁(yè)。成本核算——預(yù)提的規(guī)定

除以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。

（一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的10％。（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。（三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。第六十二頁(yè)，共152頁(yè)。景觀綠化—是否可預(yù)提問(wèn)：稽查人員對(duì)我企業(yè)檢查，發(fā)現(xiàn)我們將未作的景觀綠化工程作了預(yù)提——說(shuō)：不允許答：如果嚴(yán)格按該文件規(guī)定判定，景觀綠化確實(shí)屬于——基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開(kāi)………園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)）。而該文件也確實(shí)只對(duì)“公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的…”可以按合同規(guī)定據(jù)實(shí)預(yù)提。并且還要有條件。

這種情況下，只能好言商量，能否本著事實(shí)，等全部完成后再進(jìn)行企業(yè)所得稅清算。

關(guān)于自用房屋（商品房作辦公樓）要征營(yíng)業(yè)稅一事，營(yíng)業(yè)稅條例有規(guī)定，（營(yíng)業(yè)稅細(xì)則有規(guī)定：“負(fù)有營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)的單位為發(fā)生應(yīng)稅行為并收取貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益的單位，但不包括單位依法不需要辦理稅務(wù)登記的內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)?！?/p>

）所以——不營(yíng)業(yè)稅。國(guó)稅函〔2008〕828號(hào)（三）改變資產(chǎn)用途（如，自建商品房轉(zhuǎn)為自用或經(jīng)營(yíng)）不征企業(yè)所得稅，也不征契稅第六十三頁(yè)，共152頁(yè)。會(huì)所、文體場(chǎng)館、幼兒園等

1、非營(yíng)利：A、全體業(yè)主，B、無(wú)償贈(zèng)與地方政府，C、公用事業(yè)單位的

——公共配套設(shè)施費(fèi)2、營(yíng)利：產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的——應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理?！都?xì)則》第五條第（一）款單位或者個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人視同發(fā)生應(yīng)稅行為。

第六十四頁(yè)，共152頁(yè)。學(xué)校、醫(yī)院第十八條企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門(mén)、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門(mén)、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

例題：某文化有限公司（企業(yè)）與北京某知名中學(xué)合作，在南部新城與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合作建學(xué)校，地是政府劃撥，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出資2000萬(wàn)元，并承建該校，問(wèn)：開(kāi)發(fā)企業(yè)如何進(jìn)行帳務(wù)處理？第六十五頁(yè)，共152頁(yè)。

利息支出31號(hào)：（一）企業(yè)為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除。（二）企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用，使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。統(tǒng)借統(tǒng)還（財(cái)稅字[2000]7號(hào)）

一、對(duì)企業(yè)主管部門(mén)或企業(yè)集團(tuán)中的核心企業(yè)等單位向金融機(jī)構(gòu)借款后，將所借資金分撥給下屬單位（包括獨(dú)立核算單位和非獨(dú)立核算單位），并按支付給金融機(jī)構(gòu)的借款利率水平向下屬單位收取用于歸還金融機(jī)構(gòu)的利息不征收營(yíng)業(yè)稅。二、統(tǒng)借方將資金分撥給下屬單位，不得按高于支付給金融機(jī)構(gòu)的借款利率水平向下屬單位收取利息，否則，將視為具有從事貸款業(yè)務(wù)的性質(zhì)，應(yīng)對(duì)其向下屬單位收取的利息全額征收營(yíng)業(yè)稅。國(guó)稅發(fā)[2002]13號(hào)規(guī)定：企業(yè)集團(tuán)或集團(tuán)內(nèi)的核心企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱企業(yè)集團(tuán)）委托企業(yè)集團(tuán)所屬財(cái)務(wù)公司代理統(tǒng)借統(tǒng)還貸款業(yè)務(wù)，從財(cái)務(wù)公司取得的用于歸還金融機(jī)構(gòu)的利息不征收營(yíng)業(yè)稅；財(cái)務(wù)公司承擔(dān)此項(xiàng)統(tǒng)借統(tǒng)還委托貸款業(yè)務(wù)，從貸款企業(yè)收取貸款利息不代扣代繳營(yíng)業(yè)稅。第六十六頁(yè)，共152頁(yè)。關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的借款財(cái)稅[2008]121號(hào)：在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，企業(yè)實(shí)際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出，不超過(guò)以下規(guī)定比例和稅法及其實(shí)施條例有關(guān)規(guī)定計(jì)算的部分，準(zhǔn)予扣除，超過(guò)的部分不得在發(fā)生當(dāng)期和以后年度扣除。企業(yè)實(shí)際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出，其接受關(guān)聯(lián)方債權(quán)性投資與其權(quán)益性投資比例為：

（一）金融企業(yè)，為5：1；

（二）其他企業(yè)，為2：1。

例如：這個(gè)企業(yè)（非金融企業(yè)）有注冊(cè)資金2000萬(wàn)元，其中有關(guān)聯(lián)方的權(quán)益性投資1000萬(wàn)元。如果向關(guān)聯(lián)方借款（債權(quán)性投資）3000萬(wàn)元，要支付利息。應(yīng)該扣除多少？A、3000萬(wàn)元發(fā)生的利息都可以扣除？B、只2000萬(wàn)元發(fā)生的利息都可以扣除？另外：必須按：“不超過(guò)按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計(jì)算”？第六十七頁(yè)，共152頁(yè)。關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的借款財(cái)稅[2008]121號(hào)二、企業(yè)如果能夠按照稅法及其實(shí)施條例的有關(guān)規(guī)定提供相關(guān)資料，并證明相關(guān)交易活動(dòng)符合獨(dú)立交易原則的；或者該企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)不高于境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的，其實(shí)際支付給境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的利息支出，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)準(zhǔn)予扣除。

第六十八頁(yè)，共152頁(yè)。企業(yè)向個(gè)人借款利息國(guó)稅函[2009]777號(hào)：A、企業(yè)向——內(nèi)部職工或其他人員借款的利息支出，其借款情況同時(shí)符合以下條件的，準(zhǔn)予扣除。（一）企業(yè)與個(gè)人之間的借貸是真實(shí)、合法、有效的，并且不具有非法集資目的或其他違反法律、法規(guī)的行為；（二）企業(yè)與個(gè)人之間簽訂了借款合同。1、別忘了—代扣（20%）的個(gè)人所得稅。（營(yíng)業(yè)稅—不用管—沒(méi)代扣義務(wù)）2、借款合同—不貼印花稅。（查閱——吉稅地字〔1990〕第204號(hào)文件）3、金融企業(yè)同期同類貸款利率？各行利率不一致，一般為：本企業(yè)開(kāi)戶行。

B、企業(yè)向股東或其他與企業(yè)有關(guān)聯(lián)關(guān)系的自然人借款的利息支出，應(yīng)根據(jù)《稅法》第46條及財(cái)稅[2008]121號(hào)）規(guī)定的條件，計(jì)算企業(yè)所得稅扣除額如：企業(yè)向投資人20萬(wàn)元的借款50萬(wàn)元，發(fā)生利息—可以扣除少？比例：2：1，也就是40萬(wàn)元的同類同期貸款利率部分可扣。第六十九頁(yè)，共152頁(yè)。同期同類貸款利率如何掌握《條例》規(guī)定：非金融企業(yè)向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過(guò)按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計(jì)算的數(shù)額的部分準(zhǔn)予扣除。總局公告2011年第34號(hào)：關(guān)于金融企業(yè)同期同類貸款利率確定根據(jù)《實(shí)施條例》第三十八條規(guī)定，非金融企業(yè)向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過(guò)按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計(jì)算的數(shù)額的部分，準(zhǔn)予稅前扣除。鑒于目前我國(guó)對(duì)金融企業(yè)利率要求的具體情況，企業(yè)在按照合同要求首次支付利息并進(jìn)行稅前扣除時(shí)，應(yīng)提供“金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說(shuō)明”，以證明其利息支出的合理性。注：意味著——承認(rèn)扣除“浮動(dòng)利率”總局解讀：“金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說(shuō)明”中，應(yīng)包括在簽訂該借款合同當(dāng)時(shí)，本省任何一家金融企業(yè)提供同期同類貸款利率情況。該金融企業(yè)應(yīng)為經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)成立的可以從事貸款業(yè)務(wù)的企業(yè)，包括銀行、財(cái)務(wù)公司、信托公司等金融機(jī)構(gòu)。“同期同類貸款利率”是指在貸款期限、貸款金額、貸款擔(dān)保以及企業(yè)信譽(yù)等條件基本相同下，金融企業(yè)提供貸款的利率。既可以是金融企業(yè)公布的同期同類平均利率，也可以是金融企業(yè)對(duì)某些企業(yè)提供的實(shí)際貸款利率。第七十頁(yè)，共152頁(yè)。融資費(fèi)用總局公告2012年第15號(hào)企業(yè)通過(guò)發(fā)行債券、取得貸款、吸收保戶儲(chǔ)金等方式融資而發(fā)生的合理的費(fèi)用支出，符合資本化條件的，應(yīng)計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本；不符合資本化條件的，應(yīng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用，準(zhǔn)予在企業(yè)所得稅前據(jù)實(shí)扣除。總局解讀：關(guān)于企業(yè)融資費(fèi)用稅前扣除問(wèn)題

企業(yè)通過(guò)發(fā)行債券、取得貸款、吸收保戶儲(chǔ)金等方式融資而發(fā)生的費(fèi)用支出如何進(jìn)行稅前扣除，現(xiàn)行稅法沒(méi)有具體規(guī)定。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第17號(hào)-借款費(fèi)用》規(guī)定的原則，以及《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第三十七條的相關(guān)規(guī)定，《公告》明確：企業(yè)通過(guò)發(fā)行債券、取得貸款、吸收保戶儲(chǔ)金等方式融資而發(fā)生的合理的費(fèi)用支出，

A、符合資本化條件的，應(yīng)計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本；

B、不符合資本化條件的，應(yīng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用（包括手續(xù)費(fèi)及傭金支出），準(zhǔn)予在企業(yè)所得稅前據(jù)實(shí)扣除。

第七十一頁(yè)，共152頁(yè)。

※開(kāi)辦費(fèi)處理開(kāi)辦截止日期:A、商業(yè)和服務(wù)業(yè)：取得第一筆收入B、工業(yè)和建筑業(yè)：開(kāi)始?xì)w集生產(chǎn)成本（投料）C、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：開(kāi)始施工[打樁]（不含前期工程，如地質(zhì)勘探、平整土地、拆除舊有建筑物、施工用臨時(shí)道路等）D、餐飲業(yè)：開(kāi)始營(yíng)業(yè)（包括試營(yíng)業(yè)）《稅法實(shí)施條例》稱其他應(yīng)當(dāng)作為長(zhǎng)期待攤費(fèi)用的支出，自支出發(fā)生月份的次月起，分期攤銷，攤銷年限不得低于3年。國(guó)稅函〔2009〕98號(hào)：新稅法中開(kāi)（籌）辦費(fèi)未明確列作長(zhǎng)期待攤費(fèi)用，企業(yè)可以在開(kāi)始經(jīng)營(yíng)之日的當(dāng)年一次性扣除，也可以按照新稅法有關(guān)長(zhǎng)期待攤費(fèi)用（3年）處理規(guī)定處理，但一經(jīng)選定，不得改變。國(guó)稅函（2010）79號(hào)：企業(yè)自開(kāi)始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的年度，為開(kāi)始計(jì)算企業(yè)損益的年度。企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之前進(jìn)行籌辦活動(dòng)期間發(fā)生籌辦費(fèi)用支出，不得計(jì)算為當(dāng)期的虧損，應(yīng)按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務(wù)事項(xiàng)銜接問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2009]98號(hào)）第九條規(guī)定執(zhí)行。第七十二頁(yè)，共152頁(yè)。09年31號(hào)文件規(guī)定“不得”A、不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理（對(duì)稅務(wù)要求）。B、成本利潤(rùn)率——不得低于15%（省所在地市），（地市10%）（其他5%）C、按揭方式銷售，凡約定企業(yè)為購(gòu)買(mǎi)方的按揭貸款提供擔(dān)保的——保證金（擔(dān)保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可扣除。D、企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過(guò)12個(gè)月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。E、企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選