聯(lián)合資信-深圳市寫字樓運營情況分析及對寫字樓類證券化項目的影響-9正式版

深圳市寫字樓運營情況分析及對寫字樓類證券化項目的影響結(jié)構(gòu)融資四部 付亞琴肖月引言深圳市作為中國特色社會主義先行示范區(qū)，同時作為粵港澳大灣區(qū)發(fā)展的核心引擎之一，近年來寫字樓租賃市場表現(xiàn)優(yōu)異。深圳市整體仍處于產(chǎn)業(yè)升級和數(shù)字化轉(zhuǎn)型中，因此TMT（科技、新媒體、電信）、金融行業(yè)發(fā)展迅速，為深圳市寫字樓租賃市場提供了強勁的驅(qū)動力。此外，除成熟區(qū)域，深圳市規(guī)劃并建設(shè)的新興區(qū)域也不斷發(fā)展，引領(lǐng)深圳市寫字樓市場走向新的格局。本文將結(jié)合宏觀及區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境、政策、城市規(guī)劃等方面對深圳市寫字樓租賃市場運營狀況進行分析，并結(jié)合以上分析結(jié)果對未來寫字樓租賃市場發(fā)展進行展望，進而為資產(chǎn)證券化項目中深圳市寫字樓類標(biāo)的資產(chǎn)價值衡量提供參考。深圳市寫字樓租賃市場歷史運營情況2007－2020年深圳市GDP同比增長率高于中國GDP同比增長率，深圳市發(fā)展領(lǐng)先全國，但整體趨勢為增長放緩，與國內(nèi)保持一致。受益于經(jīng)濟的持續(xù)增長，2007－2018年深圳市優(yōu)質(zhì)寫字樓租金水平基本保持上揚的發(fā)展趨勢，年均增長6.09%，2018年三季度至峰值212.60元/平方米?月。僅受美國次貸危機引發(fā)的全球金融危機影響，2008－2009年深圳市優(yōu)質(zhì)寫字樓租金出現(xiàn)一定回落。進2019年，中美貿(mào)易摩擦加劇，中國和深圳市GDP同比增長率進一步下滑，企業(yè)租賃態(tài)度趨于保守，租金開始下滑。2019年底突發(fā)新冠肺炎疫情并持續(xù)，2020年深圳市GDP同比增長率跌至3.10%，面對疫情可能帶來的持續(xù)性影響，業(yè)主對經(jīng)濟環(huán)境信心不足，深圳市優(yōu)質(zhì)寫字樓市場普遍采取延長免租期、租金下調(diào)等靈活策略刺激需求，租金水平持續(xù)下降，2021年12月降至187.70元/平方米?月。2022年上半年，《“十四五”市場監(jiān)管科技發(fā)展規(guī)劃》出臺，目標(biāo)到2025年基本建立較為完善的市場監(jiān)管科技創(chuàng)新體系，科技行業(yè)進入深度調(diào)整期，租賃需求有所放緩，2022年6月底租金略降至186.50元/平方米?月?？傮w看，深圳市優(yōu)質(zhì)寫字樓租金水平主要受經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境、金融危機、新冠肺炎疫情等突發(fā)事件及行業(yè)政策等因素綜合影響。圖1 2007－2022年6月深圳市和中國GDP同比增長率18%15%12%9%6%3%0%2007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022Q2中國:GDP同比增長 深圳:GDP同比增長資料來源：Wnid數(shù)據(jù)，聯(lián)合資信整理

22007－2022年6月深圳市優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率和租金（單位：元/平方米?月）25025%20020%15015%10010%505%00%2007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022深圳:優(yōu)質(zhì)寫字樓租金 深圳:優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率資料來源：Wnid數(shù)據(jù)，聯(lián)合資信整理2008年深圳市優(yōu)質(zhì)寫字樓新增供應(yīng)量僅23.85萬平方米，較2007年大幅降低58.65%，雖然受金融危機影響租賃需求減少，但由于供應(yīng)量較低，2008年12月空置率同比下降6.40個百分點至9.50%。2009－2014年深圳市優(yōu)質(zhì)寫字樓市場延續(xù)了低供應(yīng)狀態(tài)，在需求低迷的情況下基本實現(xiàn)供需平衡，空置率水平穩(wěn)定在[5.30%,10.10%]。2015年以來深圳市優(yōu)質(zhì)寫字樓新增供應(yīng)量不斷攀升，空置率水平波動加劇，2019年優(yōu)質(zhì)寫字樓新增供應(yīng)量達到歷史新高204.20萬平方米，凈吸納量80.80萬平方米，市場呈現(xiàn)供過于求的失衡狀態(tài)，空置率大幅攀升，2019年12月空置率同比上升8.63個百分點，增至20.00%。2020年，占比前兩大的科技和金融行業(yè)受新冠肺炎疫情影響相對較小，使得租賃市場整體需求保持一定韌性，但新增供應(yīng)仍帶來空置率的小幅增長。2021年新冠肺炎疫情逐漸穩(wěn)定，深圳市GDP增速恢復(fù)至疫情前水平，國家出臺各項政策促進科技和金融行業(yè)發(fā)展，出境受阻促進了電商行業(yè)的發(fā)展，同時租金下滑也為企業(yè)提供了換租、擴租的窗口期，新冠肺炎疫情期間停滯和延后的需求得到集中釋放，優(yōu)質(zhì)寫字樓吸納量增至157.90萬平方米，反超新增供應(yīng)量46.50萬平方米，2021年12月空置率同比下降5.90個百分點。2022年上半年，新冠肺炎疫情反復(fù)以及科技行業(yè)政策監(jiān)管趨嚴抑制了科技行業(yè)需求，科技行業(yè)需求同比下降15.10個百分點，空置率略有回升?？傮w看，深圳市優(yōu)質(zhì)寫字樓市場空置率主要受市場供需、經(jīng)濟環(huán)境和行業(yè)政策等因素的復(fù)合影響。圖3 2007－2022年上半年深圳市優(yōu)質(zhì)寫字樓新增供應(yīng)量和凈吸納量（單位：萬平方米）21018015012090603002007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 20212022Q2深圳:優(yōu)質(zhì)寫字樓新增供應(yīng)量深圳:優(yōu)質(zhì)寫字樓凈吸納量注：部分年份未公開凈吸納量數(shù)據(jù)資料來源：Wnid數(shù)據(jù)，世邦魏理仕（CBRE）數(shù)據(jù)，聯(lián)合資信整理深圳市寫字樓的高空置率背后映射著空間資源的“結(jié)構(gòu)性錯配”。一方面，商業(yè)用房和寫字樓的空置率高企；另一方面，居住用地占建設(shè)用地面積過低，住宅供應(yīng)嚴重不足。在寫字樓空置率高企的同時，由于住宅用地供應(yīng)相對不足等問題，深圳長期面對著住宅緊張、房價高企的困擾。但2019年以來，受“去杠桿”、房地產(chǎn)高位回落、互聯(lián)網(wǎng)紅利下沉以及貿(mào)易戰(zhàn)的沖擊等多重因素影響，深圳市寫字樓市場需求受到一定遏制；此外前期金融業(yè)、TMT行業(yè)的快速發(fā)展也招致了寫字樓的過快供應(yīng)。寫字樓市場在供給過剩與需求驟減的雙重擠壓下，深圳市出現(xiàn)部分區(qū)域商業(yè)和辦公樓租金下調(diào)至同片區(qū)住房租金，甚至出現(xiàn)“租金倒掛”現(xiàn)象。深圳市房地產(chǎn)市場寫字樓的與住宅的平均租金差距不斷縮小，2021年出現(xiàn)平均租金低于住宅的現(xiàn)象。總體看，近年深圳市商業(yè)地產(chǎn)供給增長過快，與住宅資源結(jié)構(gòu)性錯配，導(dǎo)致供需失衡，空置率升高。圖4 2008－2022年8月深圳市辦公、住宅及商鋪平均租金情況（單位：元/平方米?月）1086420平均租金:辦公:深圳平均租金:住宅:深圳平均租金:商鋪:深圳資料來源：Wnid數(shù)據(jù)，聯(lián)合資信整理2007－2009年，受全球金融危機影響，北京市及上海市優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率均呈上升趨勢，但深圳市因新增供應(yīng)量較少，空置率不升反降。2010年以來，深圳市優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率和其他一線城市（北京、上海和廣州）波動趨勢基本一致。圖5 2007－2022年6月深圳市、北京市、上海市及廣州市優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率情況25%20%15%10%5%0%上海:優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率北京:優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率深圳:優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率廣州:優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率資料來源：Wnid數(shù)據(jù)，聯(lián)合資信整理圖6 2007－2022年6月深圳市、北京市、上海市及廣州市優(yōu)質(zhì)寫字樓租金情況（單位：元/平方米?月）500450400350300250200150100500-11-6-1-8-3-10-5-12-7-2-9-4-11-6-1-8-320132013201320122012201120112010201020102009200920082008200820072007深圳:優(yōu)質(zhì)寫字樓租金上海:優(yōu)質(zhì)寫字樓租金

-3-10-5-12-7-2-9-4-11-6-1-8-3-10-5-12-7-2-9-420222021202120202020202020192019201820182018201720172016201620152015201520142014北京:優(yōu)質(zhì)寫字樓租金廣州:優(yōu)質(zhì)寫字樓租金資料來源：Wnid數(shù)據(jù)，聯(lián)合資信整理根據(jù)中國信息通信研究院發(fā)布的《中國數(shù)字經(jīng)濟發(fā)展報告（2022年）》，2021年中國數(shù)字經(jīng)濟規(guī)模達到45.5萬億元，同比名義增長16.2%，高于同期GDP名義增速3.4個百分點，占GDP比重達到39.8%，數(shù)字經(jīng)濟已成為拉動中國GDP增長的重要驅(qū)動，中國數(shù)字經(jīng)濟發(fā)展的城市空間牽引模式形成以北京、上海、深圳等一線城市為軸心的級聯(lián)牽引格局。近年來，深圳市以產(chǎn)業(yè)數(shù)字化為主線，出臺多項金融創(chuàng)新政策和鼓勵扶持政策，借助粵港澳大灣區(qū)的綜合交通優(yōu)勢，打造數(shù)字經(jīng)濟創(chuàng)新發(fā)展試驗區(qū)。金融業(yè)及租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)在福田中心區(qū)和前海等地、TMT產(chǎn)業(yè)在科技園和后海等地產(chǎn)生聚集效應(yīng)，同時頭部企業(yè)的入駐起到了顯著的引領(lǐng)效應(yīng)。2007－2020年，深圳市信息傳輸、計算機服務(wù)和軟件業(yè)GDP年均復(fù)合增長率為20.36%，租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)GDP年均復(fù)合增長率為14.43%，金融業(yè)GDP年均復(fù)合增長率為12.77%。TMT行業(yè)和金融業(yè)的迅速發(fā)展為深圳市優(yōu)質(zhì)寫字樓租賃市場提供了持續(xù)的需求，對租金起到一定支撐作用。圖7 2007－2020年深圳市金融業(yè)、TMT行業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)GDP情況（單位：億元）45004000350030002500200015001000500020072008200920102011201220132014201520162017201820192020深圳:GDP:第三產(chǎn)業(yè):金融業(yè)深圳:GDP:第三產(chǎn)業(yè):信息傳輸、計算機服務(wù)和軟件業(yè)深圳:GDP:第三產(chǎn)業(yè):租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)資料來源：Wnid數(shù)據(jù)，聯(lián)合資信整理深圳市處在產(chǎn)業(yè)升級和數(shù)字化轉(zhuǎn)型當(dāng)中，所以TMT及新經(jīng)濟企業(yè)，尤其是龍頭企業(yè)消化了多數(shù)寫字樓，此外專業(yè)服務(wù)業(yè)也得益于整個經(jīng)濟繼續(xù)活躍，成為主力需求之一。根據(jù)世邦魏理仕（CBRE）公開數(shù)據(jù)，近五年深圳市優(yōu)質(zhì)寫字樓租賃需求前幾大行業(yè)均為TMT、金融業(yè)和專業(yè)服務(wù)，持續(xù)創(chuàng)造了深圳市優(yōu)質(zhì)寫字樓60%以上的租賃需求。近年來深圳市TMT行業(yè)發(fā)展迅速，租賃需求占比從2017年8.30%增至2021年47.80%，與金融業(yè)共同成為深圳市優(yōu)質(zhì)寫字樓租賃市場的兩大支柱行業(yè)。2022年上半年受科技行業(yè)政策監(jiān)管影響，TMT行業(yè)需求大幅下降，傳統(tǒng)金融企業(yè)（銀行和基金為首）擴張促使金融業(yè)需求上升?？傮w來看，TMT行業(yè)和金融行業(yè)實現(xiàn)了高速發(fā)展，結(jié)合行業(yè)聚集效應(yīng)、頭部企業(yè)引領(lǐng)效應(yīng)，提供了大規(guī)模、較穩(wěn)定的租賃需求，成為深圳市優(yōu)質(zhì)寫字樓市場租賃需求的主要支撐，但仍需關(guān)注科技行業(yè)政策監(jiān)管對TMT行業(yè)的影響。圖8 2017－2022年6月深圳市優(yōu)質(zhì)寫字樓租賃需求行業(yè)占比80%70%7%8%7%5.90%9.60%60%9.50%23%18%19.10%50%31%25.60%40%30%42.10%42%49%47.80%20%27%31.60%10%8.30%0%2017年2018年2019年2020年2021年2022年1-6月TMT金融業(yè)專業(yè)服務(wù)資料來源：世邦魏理仕（CBRE）公開數(shù)據(jù)寫字樓租賃市場未來運營情況展望外部環(huán)境穩(wěn)定運行的經(jīng)濟環(huán)境可為寫字樓租賃市場的良好發(fā)展夯實基礎(chǔ)?！笆奈濉币?guī)劃提出要保值增效，實現(xiàn)經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展，將國內(nèi)GDP年均增速保持在合理區(qū)間。中國社會科學(xué)院認為不斷降低的總和生育率和人口老齡化趨勢都將對供給側(cè)因素產(chǎn)生直接的負向影響，最終會導(dǎo)致潛在經(jīng)濟增速放緩，預(yù)測“十四五”期間我國潛在GDP增速將持續(xù)下行（由2021年的5.87%降至2035年的4.21%）。2021年，深圳市常住人口1768.16萬人，同比增長0.27%，兩年平均增長1.67%，深圳市近年來常住人口增速有所減緩。但根據(jù)2021年5月發(fā)布的第七次普查人口結(jié)果，截至2020年11月1日深圳常住人口達1756.01萬人，與第六次普查相比十年間增長68.46%。其中，15－59歲常住人口規(guī)模占比79.53%，高于全國16.18個百分點，深圳市對勞動力人口具備較強的虹吸能力，這是深圳城市充滿活力的重要體現(xiàn)。資本投入與技術(shù)創(chuàng)新方面，按照《深圳市科技創(chuàng)新“十四五”規(guī)劃》目標(biāo)，到2025年，深圳全社會研發(fā)投入占地區(qū)生產(chǎn)總值比重為5.5%～6%，全社會基礎(chǔ)研究經(jīng)費投入占研發(fā)經(jīng)費比重為5.5%～6%，每萬人口高價值發(fā)明專利擁有量108件，技術(shù)合同成交額1500億元，深圳國家高新區(qū)生產(chǎn)總值達1.1萬億元，國家級高新技術(shù)企業(yè)數(shù)量超過2.2萬家，公民具備科學(xué)素質(zhì)比例達25%。深圳作為國家經(jīng)濟特區(qū)、中國特色社會主義先行示范區(qū)，同時作為粵港澳大灣區(qū)發(fā)展的核心引擎之一，其綜合經(jīng)濟實力已然位于全國前列，并綜合考慮其對勞動力人口的虹吸能力、資本投入和技術(shù)創(chuàng)新情況，可以預(yù)計未來深圳經(jīng)濟發(fā)展韌性將持續(xù)顯現(xiàn)。此外，政府方面積極的規(guī)劃政策對于深圳寫字樓市場亦具有一定的調(diào)控指導(dǎo)作用。2019年以來，深圳市針對區(qū)域發(fā)展、土地規(guī)劃等推出臺多項政策，詳見表1。表1 2019年以來深圳市主要規(guī)劃政策政策文件發(fā)布機構(gòu)發(fā)布時間主要內(nèi)容以香港、澳門、廣州、深圳四大中心城市作為區(qū)域發(fā)展的核心引擎，繼續(xù)發(fā)揮比較優(yōu)勢做優(yōu)做強，增強對《粵港澳大灣區(qū)發(fā)周邊區(qū)域發(fā)展的輻射帶動作用。以深圳、東莞為核心國務(wù)院2019年2月在珠江東岸打造具有全球影響力和競爭力的電子信息展規(guī)劃綱要》等世界級先進制造業(yè)產(chǎn)業(yè)集群；支持深圳建設(shè)保險創(chuàng)新發(fā)展試驗區(qū)；在深圳前海建立港澳創(chuàng)業(yè)就業(yè)試驗區(qū)；《關(guān)于既有商業(yè)和既有商業(yè)和辦公用房可申請改建為租賃住房，但改建辦公用房改建為租深圳市住房和建項目不改變原土地用途、土地使用年限和容積率。改賃住房有關(guān)事項的2020年1月設(shè)局建項目整體確權(quán)、整體轉(zhuǎn)讓，不得分拆確權(quán)、分拆轉(zhuǎn)通知（征求意見讓、分拆抵押、分割出售稿）》到2025年，深圳將建成現(xiàn)代化國際化創(chuàng)新型城市，成為粵港澳大灣區(qū)國際科技創(chuàng)新中心的重要引擎，加快《深圳市科技創(chuàng)新深圳市科技創(chuàng)新建設(shè)具有全球影響力的科技和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新高地。建設(shè)4個發(fā)展“十四五”規(guī)2020年8月平臺，包括光明科學(xué)城、河套深港科技創(chuàng)新合作區(qū)、前委員會劃》海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)、西麗湖國際科教城。建設(shè)深圳高新區(qū)深圳灣、坪山園區(qū)、寶安園區(qū)、坂雪崗-觀瀾、九龍山-福民等11個創(chuàng)新集群區(qū)?！渡钲诮ㄔO(shè)中國特色社會主義先行示中共中央辦公廳將國務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為范區(qū)綜合改革試點2020年10月國務(wù)院建設(shè)用地審批事項委托深圳市政府批準(zhǔn)。實施方案（2020－2025年）》《深圳市國民經(jīng)濟現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系核心競爭力大幅提升，新經(jīng)濟發(fā)展國際和社會發(fā)展第十四深圳市發(fā)展和改領(lǐng)先，在構(gòu)建高質(zhì)量發(fā)展的體制機制上走在全國前列，個五年規(guī)劃和二〇2021年6月經(jīng)濟總量超過4萬億元，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值超過革委員會三五年遠景目標(biāo)綱1.5萬億元；全社會研發(fā)投入占地區(qū)生產(chǎn)總值比重達要》5%；新增建設(shè)用地優(yōu)先保障粵港澳大灣區(qū)和深圳先行示范《深圳市國土空間深圳市規(guī)劃和自區(qū)建設(shè)重點項目。以福田、羅湖、南山和前海深港現(xiàn)代總體規(guī)劃（2020－2021年6月服務(wù)業(yè)合作區(qū)為基礎(chǔ)，將寶安區(qū)的坂田、布吉、吉華和然資源局2035年）》南灣街道等區(qū)域納入都市核心區(qū)范圍，促進都市核心區(qū)擴容提質(zhì)。《關(guān)于進一步加大2035年全市常住人口人均住房面積達到40平以上，年居住用地供應(yīng)的若深圳市規(guī)劃和自2021年7月度居住用地供應(yīng)量不低于總量30%。提高居住用地比干措施（征求意見然資源局例，允許商業(yè)改為居住用途等內(nèi)容。稿）》前海合作區(qū)總面積由14.92平方公里擴展至120.56平方公里。到2025年，高端要素集聚、輻射作用突出的《全面深化前海深中共中央辦公廳現(xiàn)代服務(wù)業(yè)蓬勃發(fā)展，對粵港澳大灣區(qū)發(fā)展的引擎作港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作2021年9月用日益彰顯。到2035年，建立健全與港澳產(chǎn)業(yè)協(xié)同聯(lián)國務(wù)院區(qū)改革開放方案》動、市場互聯(lián)互通、創(chuàng)新驅(qū)動支撐的發(fā)展模式，建成全球資源配置能力強、創(chuàng)新策源能力強、協(xié)同發(fā)展帶動能力強的高質(zhì)量發(fā)展引擎。堅持集中連片、集約節(jié)約，突出高端先進制造，在寶安、《關(guān)于發(fā)展壯大戰(zhàn)光明、龍華、龍崗、坪山、深汕等區(qū)，規(guī)劃建設(shè)總面積略性新興產(chǎn)業(yè)集群深圳市人民政府2022年6月300平方公里左右的20個先進制造業(yè)園區(qū)，形成“啟和培育發(fā)展未來產(chǎn)動區(qū)、拓展區(qū)、儲備區(qū)”空間梯度體系，加大園區(qū)土地業(yè)的意見》連片整備力度，實施區(qū)域生態(tài)環(huán)境評價，建設(shè)一批定制化廠房，為戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供堅實的空間保障?！蛾P(guān)于支持深圳探考慮深圳人口持續(xù)凈流入對住房的需求，加大中央預(yù)索創(chuàng)新財政政策體算內(nèi)投資對深圳保障性住房籌集建設(shè)的補助，加大中系與管理體制的實財政部2022年10月央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程補助資金對深圳公租房、施意見》（財預(yù)保障性租賃住房和老舊小區(qū)改造的支持力度，推動解（2022）139號》決大城市住房突出問題。資料來源：聯(lián)合資信根據(jù)公開資料整理從規(guī)劃政策方面來看，深圳將從大灣區(qū)、深圳都市圈、深汕特別合作區(qū)三個視角入手，立足大灣區(qū)、加快建設(shè)深圳都市圈、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)深汕特別合作區(qū)，同時注重科技研發(fā)，以實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈延伸和附加值提升。深圳市規(guī)劃政策將催生更多的寫字樓供給和租賃需求，同時也將帶來寫字樓與住宅房地產(chǎn)市場供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。結(jié)合經(jīng)濟環(huán)境、歷史運營情況及政策背景，我們認為未來深圳寫字樓運營情況有如下發(fā)展趨勢：供給端根據(jù)深圳市的政策規(guī)劃、城市定位及發(fā)展現(xiàn)狀，預(yù)計未來深圳寫字樓市場將迎來大規(guī)模供應(yīng)，尤其是福田、羅湖、南山和前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)。根據(jù)《深圳市國土空間總體規(guī)劃（2020－2035年）》，深圳將以福田、羅湖、南山和前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作城市定區(qū)為基礎(chǔ)，將寶安區(qū)的坂田、布吉、吉華和南灣街道等區(qū)域納入都市核心區(qū)范圍，促進都市核心區(qū)擴容提質(zhì)。同時，《深圳市科技創(chuàng)新發(fā)展“十四五”規(guī)劃》明確提出，到2025年，深圳將建成現(xiàn)代化國際化創(chuàng)新型城市，成為粵港澳大灣區(qū)國際科技創(chuàng)新中心的重要引擎，加快建設(shè)具有全球影響力的科技和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新高地。根據(jù)戴德梁行公開數(shù)據(jù)，2022－2026年深圳市甲級寫字樓的計劃供應(yīng)量將超過600萬平方米，核心商務(wù)區(qū)占90.2%，集中在南山區(qū)，非核心板塊占比9.8%，商務(wù)發(fā)展格局向西延伸的趨勢顯著。另一方面，前海、深圳灣超級總部基地的大量總部自用物業(yè)將一定程度上緩解去化壓力。隨著新項目的累積入市，寫字樓供應(yīng)商將更關(guān)注租戶體驗，采取多樣化租賃策略如更加靈活的租賃條款、延長免租期等等，同時提升招商運營綜合能力等以吸引新用戶。需求端受益于多樣化的招商模式、靈活的定價策略、市場信心提振及供應(yīng)量有所降溫，2022年第二季度深圳市優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率持續(xù)下降至17.20%，吸納情況良好。2022年上半年，深圳市優(yōu)質(zhì)寫字樓租金水平為186.50元/平方米?月，租金環(huán)比下降0.64%。在全國經(jīng)濟全面復(fù)蘇，疫情有效防控的背景下，同時受新增供應(yīng)不斷釋放的影響，未來租金水平有所下跌但跌幅有望繼續(xù)收窄。此外，2021年以來深圳市寫字樓空置率下行的一個重要原因是深圳新增寫字樓供應(yīng)迎來降溫。為避開寫字樓招租難等問題，一些開發(fā)商放緩了入市步伐。同時，鑒于深圳市穩(wěn)中趨好的經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢，預(yù)計企業(yè)會逐步釋放其辦公需求，且房地產(chǎn)市場進入深度調(diào)整期，空置率水平將短期內(nèi)保持高位但綜合考慮供給和需求長期作用將保持在一定區(qū)間波動。圖9 2020－2022年上半年深圳市優(yōu)質(zhì)寫字樓租金及空置率變化情況 （單位：元/平方米?月、萬平方米）25025%22.50%21.20%20.90%20.10%21.40%20.90%20018.70%20%16.60%17.10%17.20%15015%10010%505%00%2020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q2深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓租金 新增供應(yīng)量 深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率注：部分年份未公開凈吸納量數(shù)據(jù)資料來源：Wind數(shù)據(jù)，聯(lián)合資信整理從細分區(qū)域來看，2022年上半年高新園片區(qū)仍然是辦公租賃需求熱點區(qū)域，吸納量占全市優(yōu)質(zhì)寫字樓的27.10%，高居各片區(qū)之首。以前海等片區(qū)為代表的新興商務(wù)區(qū)，吸納表現(xiàn)也較為突出，主要來源于提供租金優(yōu)惠的歸巢計劃和產(chǎn)業(yè)掛牌補貼等政策助力新興片區(qū)承接大量新增需求，吸納量占全市優(yōu)質(zhì)寫字樓的24.90%。福田CBD商業(yè)集群成熟且呈多元化，金融、服務(wù)等行業(yè)去化主力租賃需求增長較為平穩(wěn)。隨著粵港澳大灣區(qū)的建設(shè)，深圳的區(qū)域吸引力不斷增強，在政府引導(dǎo)下也將不斷吸引準(zhǔn)入產(chǎn)業(yè)相關(guān)的企業(yè)進駐，帶動區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰺岫扰噬?。同時結(jié)合深圳市規(guī)劃建立科技和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新高地的新發(fā)展政策，未來高新園、前海、福田CBD仍將成為優(yōu)質(zhì)寫字樓租賃熱點區(qū)域。圖102022年上半年深圳市優(yōu)質(zhì)寫字樓不同行業(yè)租賃需求圖112022年上半年深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓市不同區(qū)域租賃需求TMT9.40%高新園傳統(tǒng)金融9.30%18.50%前海非傳統(tǒng)金融31.60%27.10%福田CBD6.70%專業(yè)服務(wù)11.50%8.30%華強北房地產(chǎn)建筑14.30%17.80%24.