房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算課件

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算

2制度依據(jù)：《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》一、資產(chǎn)類物資采購采購保管費庫存設(shè)備庫存材料開發(fā)產(chǎn)品分期收款開發(fā)產(chǎn)品出租開發(fā)產(chǎn)品周轉(zhuǎn)房四、成本類開發(fā)成本開發(fā)間接費用

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊會計核算科目：2制度依據(jù)：《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》一、資產(chǎn)類四、成本類房3內(nèi)容提綱第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算一、開發(fā)產(chǎn)品成本核算的特殊性二、開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象的確定三、成本核算的內(nèi)容四、房屋開發(fā)成本的核算第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)收入的會計核算一、營業(yè)收入確認的條件二、主營業(yè)務收入的核算3內(nèi)容提綱第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算4第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算一、開發(fā)產(chǎn)品成本核算的特殊性（一）成本構(gòu)成復雜，核算難度大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)活動，其生產(chǎn)成本主要指開發(fā)產(chǎn)品的成本，包括：取得土地使用權(quán)支付的金額、土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等。4第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算一、開發(fā)產(chǎn)品成本核算的特殊5（二）核算時間跨度長房地產(chǎn)項目開發(fā)的周期較長，導致房地產(chǎn)成本費用核算的時間跨度長。（三）滾動開發(fā)核算難度大房地產(chǎn)開發(fā)活動中，房地產(chǎn)企業(yè)存在多個項目同時開發(fā)、一個項目分多期開發(fā)等現(xiàn)象，而且不同項目、不同期開發(fā)項目成本發(fā)生差異大，給企業(yè)按項目、按樓盤等進行成本核算增加了難度。5（二）核算時間跨度長6二、開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象的確定開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象是指在開發(fā)產(chǎn)品成本的計算中，為了歸集和分配開發(fā)費用而確定的費用承擔者。可按以下幾種方法確定開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象：（一）以整個開發(fā)項目為成本核算對象對于開發(fā)規(guī)模小、開發(fā)周期短、一次性全部開發(fā)的房地產(chǎn)項目，可以整個開發(fā)項目為成本核算對象，特點是成本核算對象的唯一性，不存在成本費用的分配，成本核算周期同項目開發(fā)周期一致。如某房地產(chǎn)公司在市中心有100畝土地，擬一次性開發(fā)商住樓6棟，該房地產(chǎn)公司可將6棟商住樓合并為一個成本核算對象。6二、開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象的確定7（二）以開發(fā)期數(shù)為成本核算對象對于開發(fā)規(guī)模較大、開發(fā)周期較長、分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，可以按開發(fā)期數(shù)為成本核算對象，特點是成本核算對象的多樣性，成本費用需要歸集和分配。（三）以開發(fā)產(chǎn)品形態(tài)為成本核算對象對于開發(fā)產(chǎn)品形態(tài)多樣的房地產(chǎn)項目，可以各種開發(fā)產(chǎn)品形態(tài)為成本核算對象，特點是成本核算對象的多樣性，成本費用需要歸集和分配。7（二）以開發(fā)期數(shù)為成本核算對象8成本核算對象的確定原則：1．一般的開發(fā)項目，以每一獨立編制的概算或施工圖預算所列單項工程為成本核算對象。2．同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項目，開竣工時間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個成本核算對象。3．對于個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以按開發(fā)項目的一定區(qū)域和部位，劃分成本核算對象。成本核算對象應在開發(fā)項目開工前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。8成本核算對象的確定原則：9三、成本核算的內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的主要內(nèi)容是開發(fā)產(chǎn)品成本。（一）開發(fā)產(chǎn)品的成本項目1．取得土地使用權(quán)所支付的金額包括支付的土地出讓金、支付地價款金額、交納的有關(guān)稅費。問題：土地使用稅能計入嗎？9三、成本核算的內(nèi)容2．土地征用及拆遷安置補償費土地征用費。國家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設(shè)施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。拆遷安置補償費。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業(yè)單位或個人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項目或其他建設(shè)項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經(jīng)濟損失，新用地單位應按規(guī)定給予補償。它包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。102．土地征用及拆遷安置補償費10113．前期工程費指企業(yè)在前期準備階段發(fā)生的各項費用，包括總體規(guī)劃設(shè)計費、可行性研究費、政府代收代繳的各項費用、勘察設(shè)計費、各項臨時工程(臨時水、臨時電、臨時路等)費用、三通一平費用等。4．基礎(chǔ)設(shè)施費指建造各項基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的費用（又稱紅線內(nèi)工程費）。基礎(chǔ)設(shè)施主要是指與開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的道路、供熱設(shè)施、供水設(shè)施、供電設(shè)施、供氣設(shè)施、通訊設(shè)施、照明設(shè)施、以及綠化（包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi)）等，這些設(shè)施發(fā)生的設(shè)備及安裝費都在基礎(chǔ)設(shè)施費項目內(nèi)歸集。113．前期工程費125．建筑安裝工程費它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費用。主要包括建筑工程費、設(shè)備及安裝工程費(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費等。6．公共配套設(shè)施費指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費用，如鍋爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。凡能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如商店、理發(fā)店等都不能計人該成本項目內(nèi)。125．建筑安裝工程費137．開發(fā)間接費用指企業(yè)所屬的開發(fā)部門或工程指揮部門為組織和管理開發(fā)項目而發(fā)生的各項費用支出，包括工資、福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。說明：開發(fā)項目完工前的借款費用也列此科目。企業(yè)的各行政部門為管理公司而發(fā)生的各項費用不在此列，應在“管理費用”中核算。開發(fā)部門的業(yè)務招待費也不應列此科目。137．開發(fā)間接費用14（二）開發(fā)成本核算的賬戶主要賬戶是“開發(fā)成本”和“開發(fā)間接費用”。1．“開發(fā)成本”賬戶賬戶的借方反映產(chǎn)品開發(fā)過程中發(fā)生的開發(fā)直接費用和月末分配計入開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)間接費用，貨方反映結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的已完工開發(fā)產(chǎn)品實際成本，期末借方余額反映在建開發(fā)項目的實際成本。按開發(fā)項目的種類設(shè)置明細，如“土地開發(fā)”、“房屋開發(fā)”、“配套設(shè)施開發(fā)”和“代建工程開發(fā)”等，并在明細賬下按成本計算對象設(shè)置賬頁，按成本項目設(shè)置專欄，進行明細核算。專欄包括：土地征用及拆遷安置補償費、建筑安裝工程費、開發(fā)間接費用等。14（二）開發(fā)成本核算的賬戶152．“開發(fā)間接費用”賬戶該賬戶屬于成本類賬戶，核算企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用。該賬戶的借方歸集月內(nèi)發(fā)生的各項開發(fā)間接費用，貸方反映月末按一定分配標準分配結(jié)轉(zhuǎn)有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本的費用總額，結(jié)轉(zhuǎn)后無余額。該賬戶的明細賬應按企業(yè)內(nèi)部不同單位的名稱設(shè)置。152．“開發(fā)間接費用”賬戶

(三)開發(fā)費用開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的管理費用、銷售費用和財務費用。1．管理費用本科目核算企業(yè)行政管理部門(總部)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用。包括工資、福利費、工會經(jīng)費、職工教育費、勞動保險費、待業(yè)保險費、房產(chǎn)稅、車船使用稅、印花稅、土地使用稅、技術(shù)開發(fā)費、無形資產(chǎn)攤銷、遞延資產(chǎn)攤銷、業(yè)務招待費、壞賬損失以及其他管理費等。16(三)開發(fā)費用16

2．銷售費用

它指開發(fā)建設(shè)項目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設(shè)銷售機構(gòu)或委托銷售代理的各項費用。包括產(chǎn)品銷售過程中發(fā)生的廣告宣傳費、展覽費，以及為銷售本企業(yè)的產(chǎn)品而專設(shè)的銷售機構(gòu)的職工工資、福利費、業(yè)務費等經(jīng)常費用。172．銷售費用173．財務費用企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中，為進行資金籌集等理財活動而發(fā)生的財務費用，包括利息支出(減利息收入)、匯兌損失(減匯兌收益)以及相關(guān)助手續(xù)費等。為購建開發(fā)產(chǎn)品而籌集資金所發(fā)生的費用，在開發(fā)產(chǎn)品尚未完工交付使用前發(fā)生的，應計入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品內(nèi)，不包括在本科目的核算范圍內(nèi)。183．財務費用1819四、房屋開發(fā)成本的核算房屋開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)營業(yè)務之一。其開發(fā)經(jīng)營的房屋按性質(zhì)和用途分為四種：1.為銷售開發(fā)的商品房；2.為出租而開發(fā)的經(jīng)營房（出租房）；3.為安置被拆遷居民周轉(zhuǎn)使用而開發(fā)的周轉(zhuǎn)房；4.受其他單位委托代為開發(fā)建設(shè)的代建房。這些房屋的開發(fā)成本在核算方法上大致相同，但仍需要“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶下分別設(shè)置四種房屋的明細賬，并按工程名稱設(shè)賬頁進行核算。19四、房屋開發(fā)成本的核算20成本費用的歸集與分配方法：國稅發(fā)〔2009〕31號：第二十九條

企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應按制造成本法進行計量與核算。其中，應計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：20成本費用的歸集與分配方法：國稅發(fā)〔2009〕31號：21（一）占地面積法。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配。1.一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分配。2.分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例進行分配。21（一）占地面積法。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用22（二）建筑面積法。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配。1.一次性開發(fā)的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進行分配。2.分期開發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的比例進行分配。（三）直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進行分配。（四）預算造價法。指按期內(nèi)某一成本對象預算造價占期內(nèi)全部成本對象預算造價的比例進行分配。22（二）建筑面積法。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用23第三十條企業(yè)下列成本應按以下方法進行分配：（一）土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結(jié)合其他方法進行分配的,應商稅務機關(guān)同意。土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的,屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況,其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務機關(guān)同意后可先按土地整體預算成本進行分配,待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。（二）單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本,應按建筑面積法進行分配。(三)借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配。（四）其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。23第三十條企業(yè)下列成本應按以下方法進行分配：24（一）房屋開發(fā)成本費用的歸集1．土地征用及拆遷補償費凡能分清負擔對象的，可直接計入房屋開發(fā)成本；凡不能分清負擔對象，或開發(fā)綜合性建設(shè)場地既為建造商品房之用，又對外銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，先計入“開發(fā)成本——土地開發(fā)”，待土地開發(fā)完成投放使用時，再按占用土地面積比例分配轉(zhuǎn)“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”。24（一）房屋開發(fā)成本費用的歸集25例：甲房地產(chǎn)開發(fā)公司于2009年5月在碧水園開發(fā)一塊土地，占地面積40000㎡。開發(fā)完成后準備將其中的30000㎡對外轉(zhuǎn)讓，其余的10000㎡企業(yè)自行開發(fā)商品房。假設(shè)土地開發(fā)過程中只發(fā)生了如下業(yè)務：①支付土地出讓金25000000元，作會計分錄如下：借：開發(fā)成本—土地—碧水園(土地征用及拆遷費)25000000

貸：銀行存款25000000②支付拆遷補償費5500000元，作會計分錄如下：借：開發(fā)成本—土地—碧水園(土地征用及拆遷費)5500000

貸：銀行存款550000025例：甲房地產(chǎn)開發(fā)公司于2009年5月在碧水園開發(fā)一塊土地26③支付勘察設(shè)計費210000元，作會計分錄如下：借：開發(fā)成本——土地——碧水園(前期工程費)210000

貸：銀行存款210000④支付土石方費用5500000元，作會計分錄如下：借：開發(fā)成本——土地——碧水園(前期工程費)5500000

貸：銀行存款5500000⑤由某施工企業(yè)承包的地下管道安裝工程已竣工，應支付價款1500000元：借：開發(fā)成本——土地——碧水園(基礎(chǔ)設(shè)施費)1500000

貸：應付賬款——X施工企業(yè)150000026③支付勘察設(shè)計費210000元，作會計分錄如下：27⑥9月末，碧水園土地開發(fā)工程完工。假設(shè)“開發(fā)成本——土地開發(fā)——碧水園”賬戶歸集的開發(fā)總成本為37710000元，則單位土地開發(fā)成本為942.75元／㎡。其中自用的10000㎡土地尚未投入使用，其余30000㎡已全部轉(zhuǎn)讓，月終結(jié)轉(zhuǎn)本塊土地的開發(fā)成本。作會計分錄如下：借：開發(fā)產(chǎn)品——土地(碧水園)9427500

主營業(yè)務成本——土地轉(zhuǎn)讓成本28282500

貸：開發(fā)成本——土地——碧水園3771000027⑥9月末，碧水園土地開發(fā)工程完工。28續(xù)前例：若自用的10000㎡土地在開發(fā)完成后立即投入房屋開發(fā)工程的建設(shè)中。則企業(yè)可采用下面方法結(jié)轉(zhuǎn)土地開發(fā)成本：借：開發(fā)成本—房屋—碧水園(土地征用及拆遷費)7625000

—碧水園(前期工程費)1427500

—碧水園(基礎(chǔ)設(shè)施費)375000

貸：開發(fā)產(chǎn)品—土地—碧水園(土地征用及拆遷費)7625000

—碧水園(前期工程費)1427500

—碧水園(基礎(chǔ)設(shè)施費)37500028續(xù)前例：292．前期工程和基礎(chǔ)設(shè)施費凡能分清負擔對象的，直接計入房屋開發(fā)成本；應由兩個以上房屋開發(fā)項目負擔，且發(fā)生時分不清負擔對象的，應按一定標準分配后，分別計入房屋開發(fā)項目的成本。例：以銀行存款支付商品房開發(fā)的水文地質(zhì)勘察費、規(guī)劃設(shè)計費等50萬元。作如下會計分錄：借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)—碧水園—前期工程費50萬貸：銀行存款50萬292．前期工程和基礎(chǔ)設(shè)施費303．建筑安裝工程費采用出包方式施工的，應根據(jù)承包企業(yè)提交的“工程價款結(jié)算單”所列應付工程款計入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”的相應成本項目中。企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中領(lǐng)用的設(shè)備，附屬于工程實體的，應根據(jù)附屬對象，于設(shè)備發(fā)出交付安裝時，按其實成本計入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”的相應成本項目中。應付工程款和預付備料款、工程款的核算：開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)有關(guān)發(fā)包工程款和預付備料款的核算，應在“應付賬款——應付工程款”和“預付賬款——預付承包單位款”兩個賬戶進行。303．建筑安裝工程費31例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生下述業(yè)務：①某房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準備開發(fā)一項準備出售的房屋建筑工程，按合同規(guī)定，預付給A承包施工企業(yè)房屋建筑工程款40萬元，備料款20萬元。借：預付賬款——A施工企業(yè)600000

貸：銀行存款600000②企業(yè)按合同規(guī)定撥付材料一批給承包單位抵作備料款，材料作價8萬元。借：預付賬款——A施工企業(yè)80000

貸：原材料8000031例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生下述業(yè)務：32③該項房屋建筑工程完工，A承包施工企業(yè)轉(zhuǎn)來“工程價款結(jié)算賬單”，應結(jié)算工程款一共96萬元。借：開發(fā)成本—房屋—XX項目（建筑安裝工程費）960000

貸：應付賬款—A施工企業(yè)960000同時將原來預付的賬款轉(zhuǎn)入應付賬款，以沖減應付的工程賬款：借：應付賬款——A施工企業(yè)680000

貸：預付賬款——A施工企業(yè)680000

32③該項房屋建筑工程完工，A承包施工企業(yè)轉(zhuǎn)來“工程價款結(jié)算33庫存設(shè)備的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)備，是指將來經(jīng)安裝后構(gòu)成房屋或有關(guān)配套設(shè)施實體的有機組成部分，如各種供水、供電、通風、通訊、電梯、中央空調(diào)等設(shè)備。庫存設(shè)備的核算應設(shè)置“庫存設(shè)備”賬戶。例某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購入電梯一臺，買價(含進項稅)800000元，運雜費20000元，價款和運雜費已用銀行存款支付。

33庫存設(shè)備的核算34①根據(jù)購貨發(fā)票、銀行結(jié)算憑證等作如下分錄：借：物資采購——設(shè)備（電梯）820000貸：銀行存款820000②電梯驗收入庫借：庫存設(shè)備—電梯820000貸：物資采購——設(shè)備（電梯）820000③設(shè)備發(fā)出交付安裝時借：開發(fā)成本—房屋—XX項目（建筑安裝工程費）

820000

貸：庫存設(shè)備—電梯820000問題:為何與材料的核算不同?34①根據(jù)購貨發(fā)票、銀行結(jié)算憑證等作如下分錄：35根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實施細則》：第十六條

納稅人提供建筑業(yè)勞務（不含裝飾勞務）的，其營業(yè)額應當包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動力價款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價款。

35根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實施細則》：364．計入房屋開發(fā)成本的公共配套設(shè)施費，應根據(jù)配套設(shè)施建設(shè)的不同情況，采用不同的核算方法。（1）若公共設(shè)施是與商品房開發(fā)同步開發(fā)的，其開發(fā)費用直接計入商品房開發(fā)成本；分不清受益對象或應由兩個以上開發(fā)項目共同負擔的，可先通過“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)”賬戶歸集，待配套設(shè)施完成后，可按各開發(fā)項目的預算成本比例分配，其中應由房屋開發(fā)成本負擔的部分，結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶。364．計入房屋開發(fā)成本的公共配套設(shè)施費，應根據(jù)配套設(shè)施建設(shè)37（2）若公共設(shè)施后于商品房開發(fā)企業(yè)應預提開發(fā)項目應負擔的公共設(shè)施費：借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”，貸記“預提費用”實際發(fā)生公共配套設(shè)施費時：借記“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)”，貸記“庫存材料”、“應付賬款”等配套設(shè)施竣工分配實際設(shè)施費時，沖轉(zhuǎn)并結(jié)清“預提費用”。37（2）若公共設(shè)施后于商品房開發(fā)38例：某開發(fā)企業(yè)某商品房開發(fā)工程的配套設(shè)施后于商品房開發(fā)工程進行，會計處理過程如下：（1）1至10月按月預提配套設(shè)施費1000萬元：借：開發(fā)成本—房屋—XX項目（公共配套設(shè)施費）1000

貸：預提費用—配套設(shè)施費1000（2）10月建設(shè)配套設(shè)施時，發(fā)生費用800萬元：借：開發(fā)成本—配套設(shè)施開發(fā)800

貸：銀行存款80038例：某開發(fā)企業(yè)某商品房開發(fā)工程的配套設(shè)施后于商品房開發(fā)工39（3）配套設(shè)施竣工時：借：預提費用—配套設(shè)施費800

貸：開發(fā)成本—配套設(shè)施開發(fā)800（4）同時結(jié)清預提費用：借：預提費用—配套設(shè)施費200

貸：開發(fā)成本—房屋—XX項目（公共配套設(shè)施費）20039（3）配套設(shè)施竣工時：405．開發(fā)間接費用開發(fā)間接費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項費用。這些費用雖也屬于直接為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的費用，但它不能確定其為某項開發(fā)產(chǎn)品所應負擔，因而無法將它直接記入各項開發(fā)產(chǎn)品成本。為了簡化核算手續(xù)，將它先記入“開發(fā)間接費用”科目，然后按照適當分配標準，分配記入各項開發(fā)產(chǎn)品成本。405．開發(fā)間接費用41開發(fā)間接費用應分設(shè)如下明細項目進行核算：（1）工資：是指開發(fā)企業(yè)開發(fā)部門或工程指揮部門行政、技術(shù)、經(jīng)濟、服務等人員的工資、獎金和津貼。（2）福利費：是指上項人員的實際發(fā)生的職工福利費。（3）折舊費：是指開發(fā)企業(yè)開發(fā)部門或工程指揮部門使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等提取的折舊費。41開發(fā)間接費用應分設(shè)如下明細項目進行核算：42（4）修理費：是指開發(fā)企業(yè)開發(fā)部門或工程指揮部門使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等發(fā)生的修理費。（5）辦公費：是指開發(fā)企業(yè)開發(fā)部門或工程指揮部門辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書報、會議、差旅交通、燒水和集體取暖用煤等費用。（6）水電費：是指開發(fā)企業(yè)開發(fā)部門或工程指揮部門耗用的水電費。42（4）修理費：是指開發(fā)企業(yè)開發(fā)部門或工程指揮部門使用屬于43（7）勞動保護費：是指用于開發(fā)企業(yè)開發(fā)部門或工程指揮部門職工的勞動保護用品的購置、攤銷和修理費，防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購置費或補助費，以及工地上職工洗澡、飲水的燃料等。（8）利息支出：是指開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)借入資金所發(fā)生而不能直接計入某項開發(fā)成本的利息支出及相關(guān)的手續(xù)費，但應沖減使用前暫存銀行而發(fā)生的利息收入。開發(fā)產(chǎn)品完工以后的借款利息，應作為財務費用，計入當期損益。（9）其他費用：是指上列各項費用以外的其他開發(fā)間接費用支出。43（7）勞動保護費：是指用于開發(fā)企業(yè)開發(fā)部門或工程指揮部門44發(fā)生間接費用時：借：開發(fā)間接費用貸：應付職工薪酬、銀行存款等期末結(jié)轉(zhuǎn)時：借：開發(fā)成本—房屋—XX項目—開發(fā)間接費用貸：開發(fā)間接費用如果開發(fā)企業(yè)不設(shè)置現(xiàn)場管理機構(gòu)而由企業(yè)（即公司本部）定期或不定期地派人到開發(fā)現(xiàn)場組織開發(fā)活動，其所發(fā)生的費用開發(fā)間接費可記入企業(yè)的管理費用。44發(fā)生間接費用時：45（二）房屋開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)房屋開發(fā)項目竣工驗收后，應將房屋的實際開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品賬戶。借：開發(fā)產(chǎn)品——房屋貸：開發(fā)成本——房屋45（二）房屋開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)46第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)收入的會計核算一、營業(yè)收入確認的條件企業(yè)會計準則規(guī)定的收入確認的條件是——銷售商品收入，應當在下列條件均能滿足時予以確認：（1）企業(yè)已將所有權(quán)上的主要風險和報酬轉(zhuǎn)移給買方；（2）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施控制；（3）與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)；（4）相關(guān)的收入和成本能夠可靠計量。46第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)收入的會計核算一、營業(yè)收入確認47討論：取得預售許可證，與客戶簽訂預售合同并收取預收款時能不能確認收入實現(xiàn)？會計實務中，房地產(chǎn)收入的確認應同時具備以下條件：1）開發(fā)產(chǎn)品已竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗收合格，房屋面積業(yè)經(jīng)有關(guān)部門測定；2）已與客戶簽訂的正式房屋銷售合同；3）標的物—房屋已經(jīng)客戶驗收、對房屋的結(jié)構(gòu)、銷售面積及房款購銷雙方均無異議，并與客戶辦妥了交付入住手續(xù)，雙方均已履行了合同規(guī)定的義務。47討論：取得預售許可證，與客戶簽訂預售合同并收取預收款時能48二、主營業(yè)務收入的核算設(shè)置”主營業(yè)務收入”科目來核算主營業(yè)務收入的發(fā)生和結(jié)轉(zhuǎn)。按主營業(yè)務收入的類別設(shè)置明細科目，主要有“土地轉(zhuǎn)讓收入”、“商品房銷售收入”、“配套設(shè)施銷售收入”、“代建工程結(jié)算收入”、“出租產(chǎn)品租金收入”等。收入的確認時間：參照國稅發(fā)〔2009〕31號第6條

（一）現(xiàn)售方式銷售由于有現(xiàn)房供應，在辦妥開發(fā)產(chǎn)品移交手續(xù)后，即可確認收入。48二、主營業(yè)務收入的核算49（二）預售方式銷售房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目竣工驗收、辦妥移交手續(xù)前，不論是否簽訂正式商品房銷售合同，所收到的均為預售房款，一律不確認收入，其款項記入“預收賬款”科目。因預收房地產(chǎn)款而交納的營業(yè)稅費等在“應交稅費一應交營業(yè)稅”等科目核算。開發(fā)項目完工經(jīng)驗收合格、竣工決算后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照銷售合同規(guī)定將合格的房地產(chǎn)產(chǎn)品移交給購買方，辦妥移交手續(xù)后可以確認銷售收入的實現(xiàn)，借記“預收賬款”、“應收賬款”等科目，貸記“主營業(yè)務收入”科目，同時結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。49（二）預售方式銷售50例：某房地產(chǎn)企業(yè)，第一年辦妥一樓盤預售證，收取預售收入2000萬元；第二年上述樓盤完工，預收款全部實現(xiàn)收入，結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本1200萬元。營業(yè)稅率為5%（不考慮其他稅費）。第一年收到預收款：借：銀行存款2000

貸：預收賬款2000繳納營業(yè)稅：20005%=100借：應交稅費100

貸：銀行存款100第二年確認收入：借：預收賬款2000

貸：主營業(yè)務收入2000結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本：借：主營業(yè)務成本1200

貸：開發(fā)產(chǎn)品—商品房1200按配比原則結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)稅金：借：營業(yè)稅金及附加100

貸：應交稅費10050例：某房地產(chǎn)企業(yè)，第一年辦妥一樓盤預售證，收取預售收入251（三）采用分期收款、委托代銷、銀行按揭方式銷售1．采用分期收款方式銷售房地產(chǎn)分期收款方式銷售房地產(chǎn)，應在辦妥移交手續(xù)后，先將“開發(fā)產(chǎn)品—商品房”轉(zhuǎn)入“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”科目。按購銷合同約定的期限收取銷售價款或確定當期應收價款時，借記“銀行存款”或“應收賬款”科目，貸記“主營業(yè)務收入”科目；按開發(fā)產(chǎn)品全部銷售成本占全部銷售收入的比率計算確定當期應結(jié)轉(zhuǎn)的銷售成本，借記“主營業(yè)務成本”科目，貸記“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”科目。51（三）采用分期收款、委托代銷、銀行按揭方式銷售522．采用支付手續(xù)費委托代銷的，應增設(shè)“委托代銷商品”科目核算委托銷售的開發(fā)產(chǎn)品，收到受托方代銷清單后確認收入。例：某房地產(chǎn)企業(yè)某樓盤還剩幾套尾房，造價為80萬元，計劃委托某房產(chǎn)中介公司代銷，協(xié)議約定售價為100萬元，營業(yè)稅率5%（不考慮其他稅費）；中介公司按售價的2%收取手續(xù)費。522．采用支付手續(xù)費委托代銷的，應增設(shè)“委托代銷商品”科目53代銷協(xié)議生效時：借：委托代銷商品80

貸：開發(fā)產(chǎn)品—商品房80收到代銷清單：借：應收賬款100

貸：主營業(yè)務收入100結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)稅和銷售成本：借：營業(yè)稅金及附加5

貸：應交稅費5借：主營業(yè)務成本80

貸：委托代銷商品80收取款項和結(jié)轉(zhuǎn)手續(xù)費：借：銷售費用2

銀行存款98

貸：應收賬款10053代銷協(xié)議生效時：結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)稅和銷售成本：543．采用銀行按揭方式銷售。其首付款應按實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。543．采用銀行按揭方式銷售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算

56制度依據(jù)：《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》一、資產(chǎn)類物資采購采購保管費庫存設(shè)備庫存材料開發(fā)產(chǎn)品分期收款開發(fā)產(chǎn)品出租開發(fā)產(chǎn)品周轉(zhuǎn)房四、成本類開發(fā)成本開發(fā)間接費用

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊會計核算科目：2制度依據(jù)：《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》一、資產(chǎn)類四、成本類房57內(nèi)容提綱第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算一、開發(fā)產(chǎn)品成本核算的特殊性二、開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象的確定三、成本核算的內(nèi)容四、房屋開發(fā)成本的核算第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)收入的會計核算一、營業(yè)收入確認的條件二、主營業(yè)務收入的核算3內(nèi)容提綱第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算58第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算一、開發(fā)產(chǎn)品成本核算的特殊性（一）成本構(gòu)成復雜，核算難度大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)活動，其生產(chǎn)成本主要指開發(fā)產(chǎn)品的成本，包括：取得土地使用權(quán)支付的金額、土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等。4第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算一、開發(fā)產(chǎn)品成本核算的特殊59（二）核算時間跨度長房地產(chǎn)項目開發(fā)的周期較長，導致房地產(chǎn)成本費用核算的時間跨度長。（三）滾動開發(fā)核算難度大房地產(chǎn)開發(fā)活動中，房地產(chǎn)企業(yè)存在多個項目同時開發(fā)、一個項目分多期開發(fā)等現(xiàn)象，而且不同項目、不同期開發(fā)項目成本發(fā)生差異大，給企業(yè)按項目、按樓盤等進行成本核算增加了難度。5（二）核算時間跨度長60二、開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象的確定開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象是指在開發(fā)產(chǎn)品成本的計算中，為了歸集和分配開發(fā)費用而確定的費用承擔者?？砂匆韵聨追N方法確定開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象：（一）以整個開發(fā)項目為成本核算對象對于開發(fā)規(guī)模小、開發(fā)周期短、一次性全部開發(fā)的房地產(chǎn)項目，可以整個開發(fā)項目為成本核算對象，特點是成本核算對象的唯一性，不存在成本費用的分配，成本核算周期同項目開發(fā)周期一致。如某房地產(chǎn)公司在市中心有100畝土地，擬一次性開發(fā)商住樓6棟，該房地產(chǎn)公司可將6棟商住樓合并為一個成本核算對象。6二、開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象的確定61（二）以開發(fā)期數(shù)為成本核算對象對于開發(fā)規(guī)模較大、開發(fā)周期較長、分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，可以按開發(fā)期數(shù)為成本核算對象，特點是成本核算對象的多樣性，成本費用需要歸集和分配。（三）以開發(fā)產(chǎn)品形態(tài)為成本核算對象對于開發(fā)產(chǎn)品形態(tài)多樣的房地產(chǎn)項目，可以各種開發(fā)產(chǎn)品形態(tài)為成本核算對象，特點是成本核算對象的多樣性，成本費用需要歸集和分配。7（二）以開發(fā)期數(shù)為成本核算對象62成本核算對象的確定原則：1．一般的開發(fā)項目，以每一獨立編制的概算或施工圖預算所列單項工程為成本核算對象。2．同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項目，開竣工時間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個成本核算對象。3．對于個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以按開發(fā)項目的一定區(qū)域和部位，劃分成本核算對象。成本核算對象應在開發(fā)項目開工前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。8成本核算對象的確定原則：63三、成本核算的內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的主要內(nèi)容是開發(fā)產(chǎn)品成本。（一）開發(fā)產(chǎn)品的成本項目1．取得土地使用權(quán)所支付的金額包括支付的土地出讓金、支付地價款金額、交納的有關(guān)稅費。問題：土地使用稅能計入嗎？9三、成本核算的內(nèi)容2．土地征用及拆遷安置補償費土地征用費。國家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設(shè)施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。拆遷安置補償費。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業(yè)單位或個人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項目或其他建設(shè)項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經(jīng)濟損失，新用地單位應按規(guī)定給予補償。它包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。642．土地征用及拆遷安置補償費10653．前期工程費指企業(yè)在前期準備階段發(fā)生的各項費用，包括總體規(guī)劃設(shè)計費、可行性研究費、政府代收代繳的各項費用、勘察設(shè)計費、各項臨時工程(臨時水、臨時電、臨時路等)費用、三通一平費用等。4．基礎(chǔ)設(shè)施費指建造各項基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的費用（又稱紅線內(nèi)工程費）?；A(chǔ)設(shè)施主要是指與開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的道路、供熱設(shè)施、供水設(shè)施、供電設(shè)施、供氣設(shè)施、通訊設(shè)施、照明設(shè)施、以及綠化（包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi)）等，這些設(shè)施發(fā)生的設(shè)備及安裝費都在基礎(chǔ)設(shè)施費項目內(nèi)歸集。113．前期工程費665．建筑安裝工程費它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費用。主要包括建筑工程費、設(shè)備及安裝工程費(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費等。6．公共配套設(shè)施費指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費用，如鍋爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。凡能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如商店、理發(fā)店等都不能計人該成本項目內(nèi)。125．建筑安裝工程費677．開發(fā)間接費用指企業(yè)所屬的開發(fā)部門或工程指揮部門為組織和管理開發(fā)項目而發(fā)生的各項費用支出，包括工資、福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。說明：開發(fā)項目完工前的借款費用也列此科目。企業(yè)的各行政部門為管理公司而發(fā)生的各項費用不在此列，應在“管理費用”中核算。開發(fā)部門的業(yè)務招待費也不應列此科目。137．開發(fā)間接費用68（二）開發(fā)成本核算的賬戶主要賬戶是“開發(fā)成本”和“開發(fā)間接費用”。1．“開發(fā)成本”賬戶賬戶的借方反映產(chǎn)品開發(fā)過程中發(fā)生的開發(fā)直接費用和月末分配計入開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)間接費用，貨方反映結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的已完工開發(fā)產(chǎn)品實際成本，期末借方余額反映在建開發(fā)項目的實際成本。按開發(fā)項目的種類設(shè)置明細，如“土地開發(fā)”、“房屋開發(fā)”、“配套設(shè)施開發(fā)”和“代建工程開發(fā)”等，并在明細賬下按成本計算對象設(shè)置賬頁，按成本項目設(shè)置專欄，進行明細核算。專欄包括：土地征用及拆遷安置補償費、建筑安裝工程費、開發(fā)間接費用等。14（二）開發(fā)成本核算的賬戶692．“開發(fā)間接費用”賬戶該賬戶屬于成本類賬戶，核算企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用。該賬戶的借方歸集月內(nèi)發(fā)生的各項開發(fā)間接費用，貸方反映月末按一定分配標準分配結(jié)轉(zhuǎn)有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本的費用總額，結(jié)轉(zhuǎn)后無余額。該賬戶的明細賬應按企業(yè)內(nèi)部不同單位的名稱設(shè)置。152．“開發(fā)間接費用”賬戶

(三)開發(fā)費用開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的管理費用、銷售費用和財務費用。1．管理費用本科目核算企業(yè)行政管理部門(總部)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用。包括工資、福利費、工會經(jīng)費、職工教育費、勞動保險費、待業(yè)保險費、房產(chǎn)稅、車船使用稅、印花稅、土地使用稅、技術(shù)開發(fā)費、無形資產(chǎn)攤銷、遞延資產(chǎn)攤銷、業(yè)務招待費、壞賬損失以及其他管理費等。70(三)開發(fā)費用16

2．銷售費用

它指開發(fā)建設(shè)項目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設(shè)銷售機構(gòu)或委托銷售代理的各項費用。包括產(chǎn)品銷售過程中發(fā)生的廣告宣傳費、展覽費，以及為銷售本企業(yè)的產(chǎn)品而專設(shè)的銷售機構(gòu)的職工工資、福利費、業(yè)務費等經(jīng)常費用。712．銷售費用173．財務費用企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中，為進行資金籌集等理財活動而發(fā)生的財務費用，包括利息支出(減利息收入)、匯兌損失(減匯兌收益)以及相關(guān)助手續(xù)費等。為購建開發(fā)產(chǎn)品而籌集資金所發(fā)生的費用，在開發(fā)產(chǎn)品尚未完工交付使用前發(fā)生的，應計入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品內(nèi)，不包括在本科目的核算范圍內(nèi)。723．財務費用1873四、房屋開發(fā)成本的核算房屋開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)營業(yè)務之一。其開發(fā)經(jīng)營的房屋按性質(zhì)和用途分為四種：1.為銷售開發(fā)的商品房；2.為出租而開發(fā)的經(jīng)營房（出租房）；3.為安置被拆遷居民周轉(zhuǎn)使用而開發(fā)的周轉(zhuǎn)房；4.受其他單位委托代為開發(fā)建設(shè)的代建房。這些房屋的開發(fā)成本在核算方法上大致相同，但仍需要“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶下分別設(shè)置四種房屋的明細賬，并按工程名稱設(shè)賬頁進行核算。19四、房屋開發(fā)成本的核算74成本費用的歸集與分配方法：國稅發(fā)〔2009〕31號：第二十九條

企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應按制造成本法進行計量與核算。其中，應計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：20成本費用的歸集與分配方法：國稅發(fā)〔2009〕31號：75（一）占地面積法。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配。1.一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分配。2.分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例進行分配。21（一）占地面積法。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用76（二）建筑面積法。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配。1.一次性開發(fā)的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進行分配。2.分期開發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的比例進行分配。（三）直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進行分配。（四）預算造價法。指按期內(nèi)某一成本對象預算造價占期內(nèi)全部成本對象預算造價的比例進行分配。22（二）建筑面積法。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用77第三十條企業(yè)下列成本應按以下方法進行分配：（一）土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結(jié)合其他方法進行分配的,應商稅務機關(guān)同意。土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的,屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況,其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務機關(guān)同意后可先按土地整體預算成本進行分配,待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。（二）單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本,應按建筑面積法進行分配。(三)借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配。（四）其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。23第三十條企業(yè)下列成本應按以下方法進行分配：78（一）房屋開發(fā)成本費用的歸集1．土地征用及拆遷補償費凡能分清負擔對象的，可直接計入房屋開發(fā)成本；凡不能分清負擔對象，或開發(fā)綜合性建設(shè)場地既為建造商品房之用，又對外銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，先計入“開發(fā)成本——土地開發(fā)”，待土地開發(fā)完成投放使用時，再按占用土地面積比例分配轉(zhuǎn)“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”。24（一）房屋開發(fā)成本費用的歸集79例：甲房地產(chǎn)開發(fā)公司于2009年5月在碧水園開發(fā)一塊土地，占地面積40000㎡。開發(fā)完成后準備將其中的30000㎡對外轉(zhuǎn)讓，其余的10000㎡企業(yè)自行開發(fā)商品房。假設(shè)土地開發(fā)過程中只發(fā)生了如下業(yè)務：①支付土地出讓金25000000元，作會計分錄如下：借：開發(fā)成本—土地—碧水園(土地征用及拆遷費)25000000

貸：銀行存款25000000②支付拆遷補償費5500000元，作會計分錄如下：借：開發(fā)成本—土地—碧水園(土地征用及拆遷費)5500000

貸：銀行存款550000025例：甲房地產(chǎn)開發(fā)公司于2009年5月在碧水園開發(fā)一塊土地80③支付勘察設(shè)計費210000元，作會計分錄如下：借：開發(fā)成本——土地——碧水園(前期工程費)210000

貸：銀行存款210000④支付土石方費用5500000元，作會計分錄如下：借：開發(fā)成本——土地——碧水園(前期工程費)5500000

貸：銀行存款5500000⑤由某施工企業(yè)承包的地下管道安裝工程已竣工，應支付價款1500000元：借：開發(fā)成本——土地——碧水園(基礎(chǔ)設(shè)施費)1500000

貸：應付賬款——X施工企業(yè)150000026③支付勘察設(shè)計費210000元，作會計分錄如下：81⑥9月末，碧水園土地開發(fā)工程完工。假設(shè)“開發(fā)成本——土地開發(fā)——碧水園”賬戶歸集的開發(fā)總成本為37710000元，則單位土地開發(fā)成本為942.75元／㎡。其中自用的10000㎡土地尚未投入使用，其余30000㎡已全部轉(zhuǎn)讓，月終結(jié)轉(zhuǎn)本塊土地的開發(fā)成本。作會計分錄如下：借：開發(fā)產(chǎn)品——土地(碧水園)9427500

主營業(yè)務成本——土地轉(zhuǎn)讓成本28282500

貸：開發(fā)成本——土地——碧水園3771000027⑥9月末，碧水園土地開發(fā)工程完工。82續(xù)前例：若自用的10000㎡土地在開發(fā)完成后立即投入房屋開發(fā)工程的建設(shè)中。則企業(yè)可采用下面方法結(jié)轉(zhuǎn)土地開發(fā)成本：借：開發(fā)成本—房屋—碧水園(土地征用及拆遷費)7625000

—碧水園(前期工程費)1427500

—碧水園(基礎(chǔ)設(shè)施費)375000

貸：開發(fā)產(chǎn)品—土地—碧水園(土地征用及拆遷費)7625000

—碧水園(前期工程費)1427500

—碧水園(基礎(chǔ)設(shè)施費)37500028續(xù)前例：832．前期工程和基礎(chǔ)設(shè)施費凡能分清負擔對象的，直接計入房屋開發(fā)成本；應由兩個以上房屋開發(fā)項目負擔，且發(fā)生時分不清負擔對象的，應按一定標準分配后，分別計入房屋開發(fā)項目的成本。例：以銀行存款支付商品房開發(fā)的水文地質(zhì)勘察費、規(guī)劃設(shè)計費等50萬元。作如下會計分錄：借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)—碧水園—前期工程費50萬貸：銀行存款50萬292．前期工程和基礎(chǔ)設(shè)施費843．建筑安裝工程費采用出包方式施工的，應根據(jù)承包企業(yè)提交的“工程價款結(jié)算單”所列應付工程款計入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”的相應成本項目中。企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中領(lǐng)用的設(shè)備，附屬于工程實體的，應根據(jù)附屬對象，于設(shè)備發(fā)出交付安裝時，按其實成本計入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”的相應成本項目中。應付工程款和預付備料款、工程款的核算：開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)有關(guān)發(fā)包工程款和預付備料款的核算，應在“應付賬款——應付工程款”和“預付賬款——預付承包單位款”兩個賬戶進行。303．建筑安裝工程費85例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生下述業(yè)務：①某房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準備開發(fā)一項準備出售的房屋建筑工程，按合同規(guī)定，預付給A承包施工企業(yè)房屋建筑工程款40萬元，備料款20萬元。借：預付賬款——A施工企業(yè)600000

貸：銀行存款600000②企業(yè)按合同規(guī)定撥付材料一批給承包單位抵作備料款，材料作價8萬元。借：預付賬款——A施工企業(yè)80000

貸：原材料8000031例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生下述業(yè)務：86③該項房屋建筑工程完工，A承包施工企業(yè)轉(zhuǎn)來“工程價款結(jié)算賬單”，應結(jié)算工程款一共96萬元。借：開發(fā)成本—房屋—XX項目（建筑安裝工程費）960000

貸：應付賬款—A施工企業(yè)960000同時將原來預付的賬款轉(zhuǎn)入應付賬款，以沖減應付的工程賬款：借：應付賬款——A施工企業(yè)680000

貸：預付賬款——A施工企業(yè)680000

32③該項房屋建筑工程完工，A承包施工企業(yè)轉(zhuǎn)來“工程價款結(jié)算87庫存設(shè)備的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)備，是指將來經(jīng)安裝后構(gòu)成房屋或有關(guān)配套設(shè)施實體的有機組成部分，如各種供水、供電、通風、通訊、電梯、中央空調(diào)等設(shè)備。庫存設(shè)備的核算應設(shè)置“庫存設(shè)備”賬戶。例某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購入電梯一臺，買價(含進項稅)800000元，運雜費20000元，價款和運雜費已用銀行存款支付。

33庫存設(shè)備的核算88①根據(jù)購貨發(fā)票、銀行結(jié)算憑證等作如下分錄：借：物資采購——設(shè)備（電梯）820000貸：銀行存款820000②電梯驗收入庫借：庫存設(shè)備—電梯820000貸：物資采購——設(shè)備（電梯）820000③設(shè)備發(fā)出交付安裝時借：開發(fā)成本—房屋—XX項目（建筑安裝工程費）

820000

貸：庫存設(shè)備—電梯820000問題:為何與材料的核算不同?34①根據(jù)購貨發(fā)票、銀行結(jié)算憑證等作如下分錄：89根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實施細則》：第十六條

納稅人提供建筑業(yè)勞務（不含裝飾勞務）的，其營業(yè)額應當包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動力價款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價款。

35根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實施細則》：904．計入房屋開發(fā)成本的公共配套設(shè)施費，應根據(jù)配套設(shè)施建設(shè)的不同情況，采用不同的核算方法。（1）若公共設(shè)施是與商品房開發(fā)同步開發(fā)的，其開發(fā)費用直接計入商品房開發(fā)成本；分不清受益對象或應由兩個以上開發(fā)項目共同負擔的，可先通過“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)”賬戶歸集，待配套設(shè)施完成后，可按各開發(fā)項目的預算成本比例分配，其中應由房屋開發(fā)成本負擔的部分，結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶。364．計入房屋開發(fā)成本的公共配套設(shè)施費，應根據(jù)配套設(shè)施建設(shè)91（2）若公共設(shè)施后于商品房開發(fā)企業(yè)應預提開發(fā)項目應負擔的公共設(shè)施費：借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”，貸記“預提費用”實際發(fā)生公共配套設(shè)施費時：借記“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)”，貸記“庫存材料”、“應付賬款”等配套設(shè)施竣工分配實際設(shè)施費時，沖轉(zhuǎn)并結(jié)清“預提費用”。37（2）若公共設(shè)施后于商品房開發(fā)92例：某開發(fā)企業(yè)某商品房開發(fā)工程的配套設(shè)施后于商品房開發(fā)工程進行，會計處理過程如下：（1）1至10月按月預提配套設(shè)施費1000萬元：借：開發(fā)成本—房屋—XX項目（公共配套設(shè)施費）1000

貸：預提費用—配套設(shè)施費1000（2）10月建設(shè)配套設(shè)施時，發(fā)生費用800萬元：借：開發(fā)成本—配套設(shè)施開發(fā)800

貸：銀行存款80038例：某開發(fā)企業(yè)某商品房開發(fā)工程的配套設(shè)施后于商品房開發(fā)工93（3）配套設(shè)施竣工時：借：預提費用—配套設(shè)施費800

貸：開發(fā)成本—配套設(shè)施開發(fā)800（4）同時結(jié)清預提費用：借：預提費用—配套設(shè)施費200

貸：開發(fā)成本—房屋—XX項目（公共配套設(shè)施費）20039（3）配套設(shè)施竣工時：945．開發(fā)間接費用開發(fā)間接費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項費用。這些費用雖也屬于直接為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的費用，但它不能確定其為某項開發(fā)產(chǎn)品所應負擔，因而無法將它直接記入各項開發(fā)產(chǎn)品成本。為了簡化核算手續(xù)，將它先記入“開發(fā)間接費用”科目，然后按照適當分配標準，分配記入各項開發(fā)產(chǎn)品成本。405．開發(fā)間接費用95開發(fā)間接費用應分設(shè)如下明細項目進行核算：（1）工資：是指開發(fā)企業(yè)開發(fā)部門或工程指揮部門行政、技術(shù)、經(jīng)濟、服務等人員的工資、獎金和津貼。（2）福利費：是指上項人員的實際發(fā)生的職工福利費。（3）折舊費：是指開發(fā)企業(yè)開發(fā)部門或工程指揮部門使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等提取的折舊費。41開發(fā)間接費用應分設(shè)如下明細項目進行核算：96（4）修理費：是指開發(fā)企業(yè)開發(fā)部門或工程指揮部門使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等發(fā)生的修理費。（5）辦公費：是指開發(fā)企業(yè)開發(fā)部門或工程指揮部門辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書報、會議、差旅交通、燒水和集體取暖用煤等費用。（6）水電費：是指開發(fā)企業(yè)開發(fā)部門或工程指揮部門耗用的水電費。42（4）修理費：是指開發(fā)企業(yè)開發(fā)部門或工程指揮部門使用屬于97（7）勞動保護費：是指用于開發(fā)企業(yè)開發(fā)部門或工程指揮部門職工的勞動保護用品的購置、攤銷和修理費，防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購置費或補助費，以及工地上職工洗澡、飲水的燃料等。（8）利息支出：是指開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)借入資金所發(fā)生而不能直接計入某項開發(fā)成本的利息支出及相關(guān)的手續(xù)費，但應沖減使用前暫存銀行而發(fā)生的利息收入。開發(fā)產(chǎn)品完工以后的借款利息，應作為財務費用，計入當期損益。（9）其他費用：是指上列各項費用以外的其他開發(fā)間接費用支出。43（7）勞動保護費：是指用于開發(fā)企業(yè)開發(fā)部門或工程指揮部門98發(fā)生間接費用時