房地產現金流量與資金時間價值

第四章房地產現金流量與資金時間價值

1、現金流量2、資金時間價值3、資金等效值計算4、復利實例1RealEstateDevelopment房地產現金流量與資金時間價值共31頁，您現在瀏覽的是第1頁!節(jié)現金流量一、現金流量的概念

在房地產投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng)，把一定時期各時間點上實際發(fā)生的資金流出或流入稱～?，F金流出（CashOutput，CO）：流出系統(tǒng)的資金

現金流入（CashInput，CI）：流入系統(tǒng)的資金凈現金流量＝CI－CO對房地產開發(fā)投資，CICO2RealEstateDevelopment房地產現金流量與資金時間價值共31頁，您現在瀏覽的是第2頁!節(jié)現金流量二、現金流量圖

是用以反映投資項目在一定時期內資金運動狀態(tài)的簡化圖式，即把經濟系統(tǒng)的現金流量繪入一個時間坐標圖中，表示各現金流入、流出與相應時間的對應關系。01234n3RealEstateDevelopment房地產現金流量與資金時間價值共31頁，您現在瀏覽的是第3頁!一、概念不同時間發(fā)生的等額資金在價值上的差別稱為～。例：1000元存入銀行，1年后本利為1120，120為增加值。也即是1000元在1年中的時間價值。就是在1年內讓出了1000元貨幣的使用權而得到的報酬，這120是1000元在1年中的時間價值。

理解1）隨著時間的推移，資金的價值會增加。（資金增值）2）資金一旦用于投資，就不能用于即期消費。（從消費者的角度看，資金的時間價值體現為放棄即期消費的損失所應作的必要補償）第二節(jié)資金時間價值4RealEstateDevelopment房地產現金流量與資金時間價值共31頁，您現在瀏覽的是第4頁!二、利息與利率利息：占用資金所付出的代價。Fn＝P+InFn－本利和；P－本金；In－利息

利率：在單位時間（一個計息周期）內所得的利息額與本金之比。i＝In/P×100%

第二節(jié)資金時間價值5RealEstateDevelopment房地產現金流量與資金時間價值共31頁，您現在瀏覽的是第5頁!三、單利計息與復利計息單利：In＝P×n×i“息不生息”

復利：In＝P[(1+i)n-1]“息生息”第二節(jié)資金時間價值6RealEstateDevelopment房地產現金流量與資金時間價值共31頁，您現在瀏覽的是第6頁!第三節(jié)資金等效值計算一、資金等值概念是指在考慮時間因素的情況下，不同時點發(fā)生的絕對值不等的資金可能具有相同的價值。或：與某一時間點上一定金額的實際經濟價值相等的另一時間點上的價值。7RealEstateDevelopment房地產現金流量與資金時間價值共31頁，您現在瀏覽的是第7頁!第三節(jié)資金等效值計算三、復利系數的應用

主要是在房地產投資分析與評估中的應用8RealEstateDevelopment房地產現金流量與資金時間價值共31頁，您現在瀏覽的是第8頁!3某家庭預計在今后10年內的月收入為16000元，如果其中的30%可用于支付住房抵押貸款的月還款額，年貸款利率為12%。問該家庭有償還能力的最大抵押貸款申請額是多少？4某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為25萬元的住宅，如果該家庭首付款為房價的30%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為10年，按月等額償還，年貸款利率為15%。問月還款額為多少？如果該家庭25%的收入可以用來支付抵押貸款余額還款額，問該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅？9RealEstateDevelopment房地產現金流量與資金時間價值共31頁，您現在瀏覽的是第9頁!6某家庭預購買一套面積為80平方米的經濟適用住宅，單價為3500元/平方米，首付款為房價的25%，其余申請公積金和商業(yè)組合抵押貸款。已知公積金和商業(yè)貸款的利率分別為4.2%和6.6%，期限均為15年，公積金貸款的最高限額為10萬元。問該家庭申請組合抵押貸款后月還款額是多少？10RealEstateDevelopment房地產現金流量與資金時間價值共31頁，您現在瀏覽的是第10頁!8某家庭以3500元/平方米的價格，購買了一套建筑面積為80平方米的住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6%，抵押貸款價值比率為70%，月還款常數為0.65%。問抵押貸款到期后，該家庭應向銀行償還的剩余本金金額是多少？11RealEstateDevelopment房地產現金流量與資金時間價值共31頁，您現在瀏覽的是第11頁!解：（1）已知：P＝3500×80×（1－25%）=210000元，n＝15×12＝180月，i1＝4.2%/12＝0.35%，

i2＝6.6%/12＝0.55%，Pl＝100000元，

P2＝210000－100000＝110000（元）（2）計算等額償還公積金貸款和商業(yè)貸款本息的月還款額：

組合貸款的月最低還款額：A＝A1+A2＝750+964＝1714（元）12RealEstateDevelopment房地產現金流量與資金時間價值共31頁，您現在瀏覽的是第12頁!解：（1）設該家庭每月能支付的房款為A，則A=6000×30%=1800（元）（2）n=15×12=180（月），i=6%/12=0.5%（3）該家庭能承受的抵押貸款額為P（4）該家庭能承受的購房總價值為V，則V=213306/80%=266633（元）

（5）對該家庭比較適合的房型面積為S，則S=266633/3000=88.88（M2）13RealEstateDevelopment房地產現金流量與資金時間價值共31頁，您現在瀏覽的是第13頁!解：（1）P=4500×120×70%=378000（元），n=15×12=180（月），t=6×12=72（月），i=1%（2）

（3）第十年年初擬一次償還的金額應為：14RealEstateDevelopment房地產現金流量與資金時間價值共31頁，您現在瀏覽的是第14頁!解：（1）已知：P=120×7000×（1－30%）=588000元，n=20×12=240月，t=15×12=180月，i1=4.65%/12=0.39%，i2=5.04%/12＝0.42%，s=0.35%，P1=200000元，P2=588000－200000=388000元（2）計算公積金月還款額

（3）計算商業(yè)貸款第15年最后一個月還款額（4）組合抵押貸款后第15年最后一個月的最低還款額A=A1+A’2=1284.83+3294.10＝4578.93元15RealEstateDevelopment房地產現金流量與資金時間價值共31頁，您現在瀏覽的是第15頁!解：（1）已知：P=4000×90×（1－30%）=252000元，n=15×12=180月，i1=4.5%/12=0.38%，

i2=6.8%/12=0.57%，P1=100000元，

P2=252000－100000=152000元，P’=50000元，

n’=12×12=144月，i’=0.57%（2）計算等額償還公積金貸款和商業(yè)貸款本息的月還款額

16RealEstateDevelopment房地產現金流量與資金時間價值共31頁，您現在瀏覽的是第16頁!

例6張某于2000年1月1日以50萬元購得一套住宅，購房款中的60%來自銀行提供的年利率為6%、期限為15年、按月等額償還的個人住房抵押貸款。現張某擬于2005年1月1日將此套住宅連同與之相關的抵押債務轉讓給陳某。根據陳某的要求，銀行為其重新安排了還款方案：貸款期限從2005年1月1日至2014年12月31日，年利率6%，按月等比遞增式還款（月等比遞增比率為0.2%）。問陳某在新還款方案下的首次還款額為多少？（估價師考試試題）17RealEstateDevelopment房地產現金流量與資金時間價值共31頁，您現在瀏覽的是第17頁!一、概念

資金時間價值影響因素投資利潤率

通貨膨脹率風險因素第二節(jié)資金時間價值18RealEstateDevelopment房地產現金流量與資金時間價值共31頁，您現在瀏覽的是第18頁!第二節(jié)資金時間價值二、利息與利率利率的高低取決于平均利潤率。影響因素：社會平均利潤率、資本供求狀況、通貨膨脹率水平、政策性因素和國際經濟環(huán)境等19RealEstateDevelopment房地產現金流量與資金時間價值共31頁，您現在瀏覽的是第19頁!四、名義利率r與實際利率i名義利率：指一年內多次單利時給出的年利率，等于每期利率與年內復利次數的乘積。名義利率=周期利率*每年的計息周期數

實際利率：指一年內多次復利時，每年末終值比年初的增長率。

復利計算時：名義利率因計息周期不同名義利率≠實際利率例：年利率12%，1000元，1年期。

兩者關系：第二節(jié)資金時間價值20RealEstateDevelopment房地產現金流量與資金時間價值共31頁，您現在瀏覽的是第20頁!第三節(jié)資金等效值計算二、復利計算1）P、F、A三者兩兩之間的關系P與F、F與A、P與A2）只需記P與A

F=P（1+i)n

P=A/i[1-1/（1+i)n]P=A1/(i-s)[1-(1+s)n/（1+i)n]21RealEstateDevelopment房地產現金流量與資金時間價值共31頁，您現在瀏覽的是第21頁!計算1已知某筆貸款的年利率為15%，借貸雙方約定按季度計息。問該筆貸款的實際利率是多少？2某房地產開發(fā)商向銀行貸款2000萬元，期限為3年，年利率為8%。若該筆貸款的還款方式為期間按季度付息，到期后一次償還本金，則開發(fā)商為該筆貸款支付的利息總額是多少？如果計算先期支付利息的時間價值，則貸款到期后開發(fā)商實際支付的利息又是多少？22RealEstateDevelopment房地產現金流量與資金時間價值共31頁，您現在瀏覽的是第22頁!5某購房者擬向銀行申請60萬元的住房抵押貸款，銀行根據購房者未來收入的增長情況，為他安排了等比遞增還款抵押貸款。若年抵押貸款利率為6.6%，期限為15年，購房者的月還款額增長率為0.5%。問該購房者第10年最后一個月的月還款額是多少？23RealEstateDevelopment房地產現金流量與資金時間價值共31頁，您現在瀏覽的是第23頁!7某家庭以4000元/平方米的價格，購買了一套建筑面積為120平方米的住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款。該貸款的年利率為6%，抵押貸款價值比率為70%。如該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還了貸款本金8萬元。問從第6年開始的抵押貸款月還款額是多少？24RealEstateDevelopment房地產現金流量與資金時間價值共31頁，您現在瀏覽的是第24頁!

例1某家庭欲購買一套建筑面積為80M2的經濟適用住房，單價為3500元/M2，首付款為房價的25%，其余申請公積金和商業(yè)組合抵押貸款。已知公積金和商業(yè)貸款的利率分別為4.2%和6.6%，期限均為15年，公積金貸款的最高限額為10萬元。問該家庭申請組合抵押貸款后的最低月還款額是多少?25RealEstateDevelopment房地產現金流量與資金時間價值共31頁，您現在瀏覽的是第25頁!例2某家庭擬購買一套住宅，單價為3000元/M2，該家庭月收入6000元，其中30%可用來支付房款，銀行可為其提供15年期的住房抵押貸款，貸款年利率為6%，抵押貸款價值比例最大為80%。問根據該家庭的支付能力最多可以購買多少平方米的住宅?26RealEstateDevelopment房地產現金流量與資金時間價值共31頁，您現在瀏覽的是第26頁!

例3某家庭以4500元/M2的價格購買了一套建筑面積為120M2的住宅，并向金融機構申請了相當于房價70%的按月等額還款的抵押貸款。已知該項抵押貸款的年限為15年，年利率為12%，按月計息。如果該家庭擬于開始還款后的第10年年初一次償清該抵押貸款的余額，問此時一次償還的金額為多少?27RealEstateDevelopment房地產現金流量與資金時間價值共31頁，您現在瀏覽的是第27頁!例4某家庭預買一套面積為120M2的商品住宅，單價為7000元/M2，首付款為房價的30%，其余申請公積金和商業(yè)組合抵押貸款。已知公積金和商業(yè)貸款的利率分別4.65%和5.04%，期限均為20年，公積金貸款的最高限額為20萬元，采用等額還本付息方式。商業(yè)貸款采用等比遞增還款方式，月還款額增長率為0.35%。問該家庭申請組合抵押貸款后第15年最后一個月的最低還款額是多少?28RealEstateDevelopment房地產現金流量與資金時間價值共31頁，您現在瀏覽的是第28頁!

例5某家庭購買了一套90M2的商品住宅，售價為4000元/M2。該家庭首付了房價總額的30%，其余購房款申請住房公積金和商業(yè)組合抵押貸款。住房公積金貸款和商業(yè)貸款的利率分別為4.5%和6.8%，貸款期限為15年，