上海金隆大廈營(yíng)銷策略競(jìng)標(biāo)報(bào)告課件

上海金隆大廈營(yíng)銷策略競(jìng)標(biāo)報(bào)告課件1目錄第一章:項(xiàng)目研究第二章:產(chǎn)品建議第三章:品牌整合推廣第四章:銷售策略第五章:商務(wù)標(biāo)目錄2市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇3一、產(chǎn)品基本概況占地面積6742平方米；建筑面積36500平方米（其中地下3900平方米）；容積率：4.8；地上建筑27層（裙樓4層、主樓20層、塔樓3層），總高度118米。獨(dú)幢式鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)大理石立面之技術(shù)指標(biāo)一、產(chǎn)品基本概況占地面積6742平方米；之技術(shù)指標(biāo)4一、產(chǎn)品基本概況之區(qū)域概況位于浦東新區(qū)民生路1433號(hào)，南臨迎春路、西臨民生路、北近楊高路地處浦東行政文化中心和上海面積最大的高尚社區(qū)之一---聯(lián)洋社區(qū)間距世紀(jì)公園不足2公里。聯(lián)洋社區(qū)行政中心區(qū)本項(xiàng)目一、產(chǎn)品基本概況之區(qū)域概況位于浦東新區(qū)民生路1433號(hào)，南臨5一、產(chǎn)品基本概況之產(chǎn)品結(jié)構(gòu)1層：陳列室2層：總機(jī)、消控、庫(kù)房3層：餐廳等4層：健身、桑拿、多功能廳、理發(fā)等5—16層：做客房17—24層：辦公樓25層：設(shè)備用房一、產(chǎn)品基本概況之產(chǎn)品結(jié)構(gòu)1層：陳列室6項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)思考市場(chǎng)——滬上房產(chǎn)綜合項(xiàng)目市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)是否出現(xiàn)危機(jī)？區(qū)域——聯(lián)洋的人氣是否支持綜合項(xiàng)目的運(yùn)作？支持什么類型的項(xiàng)目？項(xiàng)目——21層塔樓與4層裙樓的“分工”，2-4層裙樓運(yùn)做面臨的危機(jī)與難點(diǎn)運(yùn)營(yíng)——銷售不代表經(jīng)營(yíng)，確立不同的客源購(gòu)買者與經(jīng)營(yíng)者，保證兩手抓，兩手都要硬項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)思考市場(chǎng)——滬上房產(chǎn)綜合項(xiàng)目市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)是否出現(xiàn)危機(jī)？7地鐵口商務(wù)區(qū)未來商業(yè)中心目前商業(yè)區(qū)域地鐵口商務(wù)區(qū)未來商業(yè)中心目前商業(yè)區(qū)域8綜合性項(xiàng)目在聯(lián)洋的存活受到極大的挑戰(zhàn)——聯(lián)洋規(guī)劃8063戶，約2萬人的社區(qū)，目前冷冷清清，入住率不足40%，生活機(jī)能配套嚴(yán)重不足——兩條快速干道（楊高路、錦繡路）完全切離南北縱向聯(lián)系，楊浦大橋與世紀(jì)公園廣場(chǎng)切斷東西連接，外圍輻射經(jīng)濟(jì)基本被切斷——道路交通嚴(yán)重不足，除了地鐵，周邊的交通與外圍連接不順——零星的沿街商鋪被中介店等類似過度性產(chǎn)品占據(jù)項(xiàng)目區(qū)位分析1綜合性項(xiàng)目在聯(lián)洋的存活受到極大的挑戰(zhàn)項(xiàng)目區(qū)位分析19市場(chǎng)——未來看商業(yè)，目前看辦公樓、酒店商業(yè)：11.3萬方的大拇指將是聯(lián)洋商業(yè)的扭轉(zhuǎn)點(diǎn)，有望將聯(lián)洋原本死氣沉沉的社區(qū)引入大量人氣，從而盤活聯(lián)洋商業(yè)，但聯(lián)洋大面積商業(yè)產(chǎn)品銷售有相當(dāng)?shù)恼系K，出租招商問題不大辦公樓：匯商、信息大樓、金鷹的高租用率及良好的銷售情況，彌補(bǔ)浦東世紀(jì)大道沿線乙級(jí)寫字樓的空缺，寫字樓市場(chǎng)狀況即將步入高速運(yùn)營(yíng)階段酒店：唯一的萬淳麗大運(yùn)營(yíng)情況良好，由于在本項(xiàng)目旁邊，競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)過于直接項(xiàng)目區(qū)位分析2市場(chǎng)——未來看商業(yè)，目前看辦公樓、酒店項(xiàng)目區(qū)位分析210市探場(chǎng)索市探場(chǎng)索11前言6月底從滬上各商業(yè)銀行獲悉：相比住宅物業(yè)貸款的收緊，商鋪房貸遭受更嚴(yán)厲待遇。據(jù)了解，各銀行已經(jīng)基本停止了對(duì)商用物業(yè)的貸款支持，即使是極個(gè)別案例，也有非常嚴(yán)格的審核程序。在上海某國(guó)有銀行，發(fā)放商業(yè)物業(yè)貸款，除了要能證明有足夠的能力還貸外，還貸利息將被上浮到年利率5.8%以上，商鋪貸款年限也從原先的20年驟降到10年，這還不包括對(duì)貸款人其他條件的審核。信息來源：《新聞晨報(bào)》前言6月底從滬上各商業(yè)銀行獲悉：相比住宅物業(yè)貸款的收緊，商鋪12大勢(shì)篇大勢(shì)篇13穩(wěn)步上揚(yáng)持續(xù)攀升2003年上海寫字樓(純辦公\甲級(jí))市場(chǎng)繼續(xù)保持上升勢(shì)頭，主要由于住宅市場(chǎng)的發(fā)展帶動(dòng)辦公樓市場(chǎng)使之成為新的投資熱點(diǎn)。市場(chǎng)狀況供大于求/供不應(yīng)求同時(shí)存在體現(xiàn)在兩方面：高品質(zhì)的甲級(jí)辦公樓需求旺盛，如小陸家嘴區(qū)域、淮海路和南京路區(qū)域；與此同時(shí)，中低檔的辦公樓卻吸納乏力，空置率呈現(xiàn)進(jìn)一步加大的趨勢(shì)。商務(wù)區(qū)域/多元發(fā)展

除了傳統(tǒng)的5大區(qū)域以外（徐家匯/人民廣場(chǎng)/陸家嘴/淮海路、南京西路），其它諸如長(zhǎng)壽路、四川北路等也正在改造和提升，而正在規(guī)劃升級(jí)中的五角場(chǎng)地區(qū)、真如地區(qū)，也將在2年內(nèi)有望逐漸發(fā)揮商務(wù)功能。穩(wěn)步上揚(yáng)持續(xù)攀升市場(chǎng)狀況供大于求/供不應(yīng)求同時(shí)存在商務(wù)區(qū)14辦公市場(chǎng)——大勢(shì)篇新供應(yīng)量嚴(yán)重不足，需求旺盛，04-06年的供應(yīng)空缺，整體辦公大氣候處于二次爆發(fā)的機(jī)會(huì)，市場(chǎng)關(guān)注度迅速提升目前330萬方的保有量到2007年將有220萬方將會(huì)推出指標(biāo)一：供求辦公市場(chǎng)——大勢(shì)篇新供應(yīng)量嚴(yán)重不足，需求旺盛，04-06年的15辦公市場(chǎng)——大勢(shì)篇指標(biāo)二：租金94年的高峰99年探底2000年的回轉(zhuǎn)高點(diǎn)轉(zhuǎn)移：浦西向浦東的縱深租金上揚(yáng)，售價(jià)平走，投資回報(bào)變相提高目前上海辦公樓的平均租金在0.6美金/平方米/天。至去年年底，浦西平均租金上漲1.2％，浦東則上漲了1.8％。近一年來上海辦公樓租金漲潮，是自1999年底租金見底回升，經(jīng)過三年多的略微調(diào)整后出現(xiàn)的第二波增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)這一波增長(zhǎng)將穩(wěn)步持續(xù)至2005年底。同時(shí)售價(jià)卻依然在13000-16000元之間徘徊，一直沒有太大的上升趨勢(shì)。辦公市場(chǎng)——大勢(shì)篇指標(biāo)二：租金94年的高峰916租金的快速上漲一方面說明市場(chǎng)的繁榮，同時(shí)也使得部分寫字樓租戶不得不開始考慮成本控制，繼而棄租轉(zhuǎn)購(gòu)。租金水平2001-2003年租金上升圖表2001年2002年2003年0.10.20.30.40.50.60.70.80.59美元0.61美元0.66美元單位：美元租金的快速上漲一方面說明市場(chǎng)的繁榮，同時(shí)也使得部分寫字樓租戶17價(jià)位的持續(xù)高升使得一部分企業(yè)不得不將目光進(jìn)行轉(zhuǎn)移價(jià)格水平2003年商務(wù)市場(chǎng)區(qū)域價(jià)格段均價(jià)比較3萬元0.511.522.533.54單位：萬徐匯長(zhǎng)寧段人民廣場(chǎng)段陸家嘴段普陀虹口段1.2萬元1萬元2.5萬元價(jià)位的持續(xù)高升使得一部分企業(yè)不得不將目光進(jìn)行轉(zhuǎn)移價(jià)格水平2018辦公市場(chǎng)——大勢(shì)篇指標(biāo)三：空置率由于新需求量高于新供應(yīng)量，辦公樓市場(chǎng)的空置房也得到了逐步消化，空置率創(chuàng)近年來新低。目前，浦西平均空置率由13.8％下跌至10.8％，浦東空置率由17.0％下跌至16.6％。寫字樓需求活躍，浦東及浦西空置率均下降。由于現(xiàn)存供應(yīng)量有限，浦東吸納量相對(duì)較??；浦西辦公樓持續(xù)被市場(chǎng)吸納，但同時(shí)新增供應(yīng)量較小，因此空置率下跌明顯。75%90%入住率變化空置率明顯下跌，高需求帶來市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的變化辦公市場(chǎng)——大勢(shì)篇指標(biāo)三：空置率由于新需求量高于新供應(yīng)量，辦19辦公市場(chǎng)——大勢(shì)篇房產(chǎn)宏觀調(diào)控影響大量投資人群轉(zhuǎn)化進(jìn)入商業(yè)、辦公領(lǐng)域?qū)﹂_發(fā)商要求的提高，是將房產(chǎn)帶入另一個(gè)高度，辦公產(chǎn)業(yè)正符合這種發(fā)展趨勢(shì)期房限制轉(zhuǎn)讓銀行貸款限制發(fā)展商啟動(dòng)資金比例提高辦公市場(chǎng)——大勢(shì)篇房產(chǎn)宏觀調(diào)控影響大量投資人群轉(zhuǎn)化進(jìn)入商業(yè)、20供不應(yīng)求的局面日益上漲的租金下跌的空置率辦公樓大勢(shì)看好面臨市場(chǎng)二次沖高宏觀調(diào)控企業(yè)進(jìn)駐棄租轉(zhuǎn)購(gòu)供不應(yīng)求的局面日益上漲的租金下跌的空置率辦公樓大勢(shì)看好面臨市21類別布局篇類別布局篇22甲級(jí)寫字樓：有極佳的區(qū)位、通達(dá)性，高品質(zhì)的承租人，專業(yè)化管理，建筑材料好，租金具有競(jìng)爭(zhēng)力。乙級(jí)寫字樓：有較好的區(qū)位、管理、建筑材料和承租人。丙級(jí)寫字樓：房齡在15-25年左右，且占用率比較穩(wěn)定。一般而言，承租人挑選寫字樓的順序喜歡從B級(jí)到A級(jí)，或從C級(jí)到B級(jí)；城市中不同等級(jí)的寫字樓的樓面總量間有一個(gè)合理的比率，經(jīng)驗(yàn)上，許多城市的甲級(jí)寫字樓樓面／(乙級(jí)寫字樓樓面+丙級(jí)寫字樓樓面)=1：2辦公市場(chǎng)——類別篇甲級(jí)寫字樓：有極佳的區(qū)位、通達(dá)性，高品質(zhì)的承租人，辦公市場(chǎng)—23老式辦公樓：丙級(jí)居多，設(shè)備老化，但通常地段還可以新造辦公樓：基本為甲級(jí)寫字樓，設(shè)備條件相對(duì)較高爛尾樓改造：通常原本計(jì)劃為甲級(jí)，但由于地段、產(chǎn)品等原因，基本為乙級(jí)寫字樓辦公市場(chǎng)——類別篇老式辦公樓：丙級(jí)居多，設(shè)備老化，但通常地段還可以辦公市場(chǎng)——24辦公市場(chǎng)——分布篇寫字樓的存在總是建立在一定商圈基礎(chǔ)上的，不同商圈的不同特性區(qū)域直接影響寫字樓的分布，主要存在以下特點(diǎn)：核心區(qū)-----地標(biāo)性建筑/大型綜合體，各種建筑差異性較大，和社區(qū)建筑有顯著的不同。中心區(qū)-----獨(dú)立的甲級(jí)寫字樓，一般以經(jīng)營(yíng)型為主。副中心區(qū)---乙級(jí)寫字樓，一般銷售和經(jīng)營(yíng)皆有。邊緣區(qū)-----小寫字樓/商住型辦公/SOHO等。外延區(qū)-----辦公生產(chǎn)結(jié)合型獨(dú)立建筑辦公市場(chǎng)——分布篇寫字樓的存在總是建立在一定商圈基礎(chǔ)上的，不25陸家嘴金融區(qū)域人民廣場(chǎng)行政區(qū)域徐家匯區(qū)域淮海路/南京西路五角場(chǎng)長(zhǎng)壽路古北高檔區(qū)域張江科技園區(qū)四川北路商務(wù)樓區(qū)域分布狀況陸家嘴金融區(qū)域人民廣場(chǎng)行政區(qū)域徐家匯區(qū)域淮海路/南京西路五角26上海寫字樓市場(chǎng)大板塊分布五大CBD區(qū)域陸家嘴南京西路淮海中路虹橋開發(fā)區(qū)淮海中路徐家匯金融引擎行政引擎商業(yè)引擎商業(yè)引擎交通引擎市場(chǎng)狀況產(chǎn)業(yè)引擎HOPSCA引擎上海寫字樓市場(chǎng)大板塊分布五大CBD區(qū)域陸家嘴南京西路淮海中路27辦公市場(chǎng)——分布篇“二路四區(qū)”6大區(qū)域：淮海中路、南京西路、人民廣場(chǎng)地區(qū)、徐家匯地區(qū)、虹橋開發(fā)區(qū)和浦東地區(qū)

隨著90年代陸家嘴的崛起，浦東帶領(lǐng)了上海辦公物業(yè)的發(fā)展，成為了上海辦公物業(yè)的風(fēng)向標(biāo)辦公市場(chǎng)——分布篇“二路四區(qū)”6大區(qū)域：隨著90年代陸家嘴的28辦公市場(chǎng)——分布篇小陸家嘴竹園商貿(mào)區(qū)浦東南路浦東大道張江區(qū)域金橋區(qū)域世博區(qū)域地鐵二號(hào)線本案金融貿(mào)易類產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)類產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)類辦公市場(chǎng)——分布篇小陸家嘴竹園浦東南路浦29非成熟地塊，非節(jié)點(diǎn)地塊，不確定的時(shí)機(jī)，遇到遺留的產(chǎn)品辦公市場(chǎng)——分布篇辦公：城市節(jié)點(diǎn)性成長(zhǎng)在成熟機(jī)能的條件下催生的產(chǎn)物住宅：城市成片開發(fā)能夠跳躍式發(fā)展并存活本案非成熟地塊，非節(jié)點(diǎn)地塊，辦公市場(chǎng)——分布篇辦公：城市節(jié)點(diǎn)性成30市場(chǎng)產(chǎn)品篇市場(chǎng)產(chǎn)品篇31匯商大廈信息大廈金鷹大廈聯(lián)洋商業(yè)街大拇指匯商大廈信息大廈金鷹大廈聯(lián)洋商業(yè)街大拇指32辦公市場(chǎng)——產(chǎn)品篇匯商大廈共19層，層高2.8米，已建完，招商中裙樓1層為大堂，并引入民生銀行2層為迪歐咖啡廳、今后內(nèi)部食堂3層、4層為上海人家飯店8層-19層為辦公樓租金：￥3.1-4.1/天/平方米辦公市場(chǎng)——產(chǎn)品篇匯商大廈33辦公市場(chǎng)——產(chǎn)品篇匯商大廈：產(chǎn)品自由分割戶型204-500平方米的自由組合大堂挑空，底樓項(xiàng)目全部出租辦公市場(chǎng)——產(chǎn)品篇匯商大廈：產(chǎn)品34辦公市場(chǎng)——產(chǎn)品篇金鷹大廈進(jìn)度——正在建設(shè)中，不到三分之一，世紀(jì)公園全景銷售——已經(jīng)全部拿到預(yù)售許可證但未正式開盤體量——分A、B兩座，共148套，平均面積在380平方米左右價(jià)格——以銷售為主，均價(jià)16000靠世紀(jì)公園景觀房與無景觀房要相差1000元左右辦公市場(chǎng)——產(chǎn)品篇金鷹大廈35辦公市場(chǎng)——產(chǎn)品篇金鷹大廈戶型標(biāo)準(zhǔn)層，380平方米，帶兩個(gè)衛(wèi)生間，一個(gè)采光中廳辦公市場(chǎng)——產(chǎn)品篇金鷹大廈戶型標(biāo)準(zhǔn)層，380平方米，帶兩個(gè)衛(wèi)36辦公市場(chǎng)——產(chǎn)品篇太平人壽大廈（信息大廈）項(xiàng)目為100平方米一間分割產(chǎn)品，通常是整層出讓，入住率非常高，主要原因是價(jià)格低廉，目前還有6樓整層在供應(yīng)共18層，底層為農(nóng)業(yè)銀行和工商銀行營(yíng)業(yè)廳以及大廈服務(wù)總臺(tái)辦公市場(chǎng)——產(chǎn)品篇太平人壽大廈（信息大廈）項(xiàng)目為100平方米37辦公市場(chǎng)——產(chǎn)品篇聯(lián)洋商業(yè)街泛獨(dú)棟、透天獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商業(yè)產(chǎn)品兩層產(chǎn)品，得房率90%，70年產(chǎn)權(quán)售價(jià)35000元面積89-370平方米，主力面積在150、250平方米兩種每月采用一次咖啡沙龍推廣會(huì)（與STARBUCK合作）辦公市場(chǎng)——產(chǎn)品篇聯(lián)洋商業(yè)街泛獨(dú)棟、透天獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商業(yè)產(chǎn)品38辦公市場(chǎng)——產(chǎn)品篇大拇指廣場(chǎng)大拇指廣場(chǎng)是上海證大投資集團(tuán)與上海愛建信托投資有限責(zé)任公司聯(lián)手在浦東聯(lián)洋國(guó)際新社區(qū)開發(fā)的精品力作。項(xiàng)目總投資近8億人民幣，總占地面積約5.2萬平方米，總建筑面積約11萬平方米。“大拇指廣場(chǎng)”將設(shè)有大型超市(家樂福)、主題性商場(chǎng)、精品購(gòu)物、休閑娛樂、藝術(shù)中心、四星級(jí)酒店等多項(xiàng)業(yè)態(tài)設(shè)施。項(xiàng)目預(yù)計(jì)2004年底部分交付，2005年中全部竣工。項(xiàng)目目前只租不售，且租賃情況良好，周邊的商業(yè)目前都等待其開幕，帶動(dòng)聯(lián)洋商業(yè)辦公市場(chǎng)——產(chǎn)品篇大拇指廣場(chǎng)大拇指廣場(chǎng)是上海證大投資39項(xiàng)目名稱項(xiàng)目簡(jiǎn)介單位面積銷售價(jià)格銷售情況世紀(jì)·愷廈共21層，已經(jīng)完成客戶招租，據(jù)說也是過去的爛尾樓改造而成，產(chǎn)權(quán)只有40年，可以辦理按揭，且必須以個(gè)人名義每層面積在2100M2左右

辦公樓價(jià)格均價(jià)在16500/平米2004年4月27日開盤，銷售50%物業(yè)管理費(fèi)主要出售面積裙樓價(jià)格/業(yè)態(tài)車位3.5美元/M2/月辦公樓為300M2左右一層報(bào)價(jià)30000元/M2，分割小面積不詳錢江大廈地處東方路、浦電路口。純產(chǎn)權(quán)辦公大樓，總建筑面積47170M2，地上27層，地下2層，原則要求客戶一次性付款，辦理按揭只能貸4成，且必須以個(gè)人名義標(biāo)準(zhǔn)層面積為1478M2辦公樓價(jià)格均價(jià)在17000/平米2003年10月開盤，目前銷售80%以上（辦公樓部分）物業(yè)管理費(fèi)主要出售面積裙樓價(jià)格/業(yè)態(tài)車位3.5美元/M2/月130-1400M2未定130個(gè)辦公市場(chǎng)——產(chǎn)品篇陸家嘴周遍銷售項(xiàng)目介紹項(xiàng)目名稱項(xiàng)目簡(jiǎn)介單位面積銷售價(jià)格銷售情況世紀(jì)·愷廈共21層，40項(xiàng)目名稱項(xiàng)目簡(jiǎn)介單位面積租金出租情況斯米克大廈位于商城路

$0.38/天/平方米90%以上物業(yè)管理費(fèi)主要出租面積裙樓經(jīng)營(yíng)/租金主要入駐企業(yè)24元/月/M2150—250M2

貿(mào)易、進(jìn)出口、船務(wù)、律師事務(wù)所、化工化學(xué)、咨詢投資公司勝康廖氏大廈位于浦東商城路，以前為產(chǎn)權(quán)式辦公樓，有400個(gè)車位。

$0.42/天/平方米90%以上物業(yè)管理費(fèi)主要出租面積裙樓經(jīng)營(yíng)/租金主要入駐企業(yè)$2.5/月

1～5層為大廈的百貨和俱樂部，價(jià)格為1層5元/天/平方米，2~5層4.5元/天/平方米貿(mào)易、貨運(yùn)、投資管理、船業(yè)、石油化工、電子技術(shù)等辦公市場(chǎng)——產(chǎn)品篇陸家嘴周遍出租項(xiàng)目介紹項(xiàng)目名稱項(xiàng)目簡(jiǎn)介單位面積租金出租情況斯米克大廈位于商城路

$41項(xiàng)目名稱項(xiàng)目簡(jiǎn)介單位面積租金出租情況世界廣場(chǎng)為浦東第一棟199米純鋼骨高層，地下3層，地上38層。地下3層做車庫(kù)，泊車位有333個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層為1673M2辦公樓租金為$0.6/天/平方米98%物業(yè)管理費(fèi)主要出租面積裙樓1層位大堂和商務(wù)中心，2層為英語(yǔ)培訓(xùn)，3、4層為餐廳主要入駐客戶$3/月（電費(fèi)另算）130-160M2

投資管理、工程技術(shù)、出口貿(mào)易、以及國(guó)外公司駐上海辦事處上海期貨大廈

辦公樓租金在$0.65/M2/天100%據(jù)稱有很多客戶提前預(yù)約辦公樓物業(yè)管理費(fèi)主要出租面積一層主要是提供給多家銀行使用主要入駐企業(yè)$3/月（電費(fèi)另算）200—300M2

大都為期貨經(jīng)濟(jì)公司、貿(mào)易公司、辦事處浦項(xiàng)商務(wù)大廈共34層、裙樓4層、地下4層標(biāo)準(zhǔn)層面積為1655平方米，層高3.8米，793個(gè)停車位標(biāo)準(zhǔn)層面積為1566M2辦公樓租金為$0.75/M2/天95%物業(yè)管理費(fèi)主要出租面積

裙樓用作職員餐廳、咖啡廳和酒家主要入駐企業(yè)$3.5/月電費(fèi)另算350—450M2制造業(yè)、貿(mào)易、銀行、保險(xiǎn)公司項(xiàng)目名稱項(xiàng)目簡(jiǎn)介單位面積租金出租情況世界廣場(chǎng)為浦東第一棟1942項(xiàng)目名稱項(xiàng)目簡(jiǎn)介租金物業(yè)管理費(fèi)出租情況浦東民航大廈位于金橋路和新金橋路交接處1~16層為RAMDAPLAZA酒店，17~25層為辦公樓，26~38層為酒店式公寓辦公樓租金為￥2.2/天/平方米酒店式公寓為1房16000元/月，2房23000/月22元/M2/月95%以上新金橋大廈位于楊高中路金橋路，共38層底層有中信銀行、便利店、辦公用品店21、23層為餐飲辦公樓租金為$0.3/天/平方米22元/M2/月停車費(fèi)為1200元/月95%以上基本上為500強(qiáng)企業(yè)和一些國(guó)際著名公司銀東大廈位于新金橋路楊高路，客戶主要為區(qū)內(nèi)貿(mào)易企業(yè)的代表處或辦事處。租金為$0.3/天/平方米，物業(yè)費(fèi)為21元/月地下3層為停車場(chǎng)，費(fèi)用為600元/月95%以上辦公市場(chǎng)——產(chǎn)品篇金橋區(qū)域項(xiàng)目介紹項(xiàng)目名稱項(xiàng)目簡(jiǎn)介租金物業(yè)管理費(fèi)出租情況浦東民航大廈位于金橋路43酒店式公寓市場(chǎng)——產(chǎn)品篇金橋區(qū)域項(xiàng)目介紹項(xiàng)目名稱項(xiàng)目簡(jiǎn)介租金出租情況裝修標(biāo)準(zhǔn)/配套碧云鉆石酒店式公寓屬于典型的針對(duì)外籍客戶為主的酒店式公寓租金：2房為$1600/月，3房為$1900/月基本上90%以上配套設(shè)施較為齊全房間布置為：布藝沙發(fā)，客廳為木質(zhì)地板，配純平電視機(jī)一個(gè)，臥室為地毯，衛(wèi)生間配淋浴房，整套廚房用具，水、電、煤免費(fèi)。金橋鳳凰酒店浦東新區(qū)黃楊路18號(hào)，23層，208套

33400平方米，由兩棟23層公寓、一棟4層會(huì)所組成，設(shè)有現(xiàn)代監(jiān)控保安設(shè)施，外型呈圓弧型，多層推臺(tái)，一梯四至五戶，十二種不同套型。200美金/月管理費(fèi)。1500-1700美金/月基本上90%以上豪華全裝修；配套設(shè)施是游泳池、鋼琴吧、餐廳、健身房等酒店式公寓市場(chǎng)——產(chǎn)品篇金橋區(qū)域項(xiàng)目介紹項(xiàng)目名稱項(xiàng)目簡(jiǎn)介租金44滬上甲級(jí)寫字樓80%以上均采用出租經(jīng)營(yíng)，越是優(yōu)秀的物業(yè)越是如此。甲級(jí)寫字樓的市場(chǎng)租金具備明顯的商圈分布特征。甲級(jí)寫字樓中租金最高的為小陸家嘴的匯豐大廈，日租金達(dá)到1.20—1.50美元。目前上海市甲級(jí)寫字樓平均租金約為0.6美元/平米/天。甲級(jí)寫字樓租賃面積集中在130—250平方米。辦公市場(chǎng)——產(chǎn)品總結(jié)滬上甲級(jí)寫字樓80%以上均采用出租經(jīng)營(yíng)，辦公市場(chǎng)——產(chǎn)品總結(jié)45需求篇需求篇46辦公市場(chǎng)——需求篇——購(gòu)買市場(chǎng)購(gòu)買動(dòng)機(jī)：1、長(zhǎng)期投資保值（專業(yè)人士較少，需求量并不大）2、短線炒作，目前住宅、商業(yè)投資市場(chǎng)處于觀望態(tài)度，大量的資金將會(huì)轉(zhuǎn)向辦公市場(chǎng)3、如果是自己使用，租金日益上漲，按照8-10%的投資回報(bào)率，2000美元的售價(jià)，12年租金即可付完，購(gòu)買則有50年使用權(quán)，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人更愿意選擇購(gòu)買方式辦公市場(chǎng)——需求篇——購(gòu)買市場(chǎng)購(gòu)買動(dòng)機(jī)：47辦公市場(chǎng)——需求篇——購(gòu)買市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)考慮：1、總價(jià)過高，首付50%，資金占有嚴(yán)重2、短線操作，直接拋售對(duì)象容量小3、長(zhǎng)線操作，出租經(jīng)營(yíng)的選擇是否符合整體項(xiàng)目定位

辦公市場(chǎng)——需求篇——購(gòu)買市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)考慮：48辦公市場(chǎng)——需求篇——使用市場(chǎng)產(chǎn)品需求辦公面積峰值集中在100—600M2，此面積段是目前大部分企業(yè)的主要選擇，主要集中在300M2左右

辦公市場(chǎng)——需求篇——使用市場(chǎng)產(chǎn)品需求辦公面積峰值集中在1049辦公市場(chǎng)——需求篇企業(yè)構(gòu)成——外來企業(yè)進(jìn)駐明顯貿(mào)易，高科技，咨詢，金融保險(xiǎn)類公司數(shù)量明顯較多，約占到所有外來企業(yè)的50%。這無疑和上海的整個(gè)城市定位是相符合的。另外，隨著外資的大量進(jìn)入，外資的駐滬機(jī)構(gòu)和代表處的數(shù)量會(huì)大幅增加。

辦公市場(chǎng)——需求篇企業(yè)構(gòu)成——外來企業(yè)進(jìn)駐明顯貿(mào)易，高科技，50辦公市場(chǎng)——需求篇外來企業(yè)與面積交叉分析：小面積產(chǎn)品是外來企業(yè)首選外來企業(yè)人數(shù)與面積交叉分析：30人以下的小公司還是為外來企業(yè)的主要規(guī)模辦公市場(chǎng)——需求篇外來企業(yè)與面積交叉分析：外來企業(yè)人數(shù)與面積51辦公市場(chǎng)——需求篇從客戶結(jié)構(gòu)上看：目前上海入駐寫字樓的企業(yè)有超過50%的外來企業(yè)，其中近20%為外地企業(yè)，35%為外資（或合資）企業(yè)。在行業(yè)構(gòu)成上，比例從高到底依次為：高科技17%；貿(mào)易13%；咨詢11%；金融/保險(xiǎn)7%；物流7%；外資駐滬機(jī)構(gòu)7%。以上各類行業(yè)占外來企業(yè)總量超過60%。從發(fā)展的趨勢(shì)來看：上述各類企業(yè)的比例仍將呈上升勢(shì)頭，特別是金融/保險(xiǎn)，外資機(jī)構(gòu)的數(shù)量會(huì)大幅度增加。從面積選擇上看：在入駐的外來企業(yè)中，超過50%的企業(yè)選擇300M2以下的小面積寫字樓；超過30%的企業(yè)選擇300—900M2的中等面積寫字樓，其中的21%選擇的是300—600M2的面積?；旧?00M2以下構(gòu)成了目前外來企業(yè)的主流需求。同時(shí)，對(duì)大面積的需求，外來企業(yè)亦超過了上海本土企業(yè)，有7%的外來企業(yè)選擇超過1500M2的寫字樓，隨著許多企業(yè)把總部搬來上海，這一趨勢(shì)將得到進(jìn)一步加強(qiáng)。

辦公市場(chǎng)——需求篇從客戶結(jié)構(gòu)上看：從面積選擇上看：52從外來公司對(duì)寫字樓區(qū)域的選擇來看：上海傳統(tǒng)的寫字樓區(qū)域分為“二路四區(qū)”，區(qū)域的差異性較大。不同的區(qū)域顯現(xiàn)出不同的聚集效應(yīng)：金融/保險(xiǎn)/投資————小陸家嘴地區(qū)咨詢服務(wù)————淮海路/南京西路/人民廣場(chǎng)高科技/軟件————徐家匯地區(qū)生產(chǎn)型企業(yè)————各類產(chǎn)業(yè)基地

目前外來企業(yè)的區(qū)域選擇主要分為這么幾類：

外資/合資1.

中心城區(qū)傳統(tǒng)的甲級(jí)寫字樓集中區(qū)域目前甲級(jí)寫字樓內(nèi)入駐企業(yè)60%以上是外資企業(yè)。無疑這需要雄厚的資金實(shí)力2

依附于各類產(chǎn)業(yè)基地例如阿爾卡特，通用汽車等，此類均為跨國(guó)巨頭。外地企業(yè)外地企業(yè)與外資企業(yè)相比，在實(shí)力上顯的良莠不齊，表現(xiàn)在區(qū)域上則顯的非常分散，沒有一個(gè)集中的外地企業(yè)聚集地。1有實(shí)力的企業(yè)選擇中心城區(qū)的甲級(jí)寫字樓或進(jìn)入產(chǎn)業(yè)基地。2實(shí)力稍差的企業(yè)選擇乙級(jí)商務(wù)樓。

辦公市場(chǎng)——需求篇從外來公司對(duì)寫字樓區(qū)域的選擇來看：目前外來企業(yè)的區(qū)域選擇主要53外來企業(yè)選擇辦公區(qū)域時(shí)，除了考量自身的行業(yè)屬性外，還會(huì)綜合考慮諸多因素：1.

企業(yè)形象區(qū)域形象直接影響企業(yè)形象，標(biāo)志性的區(qū)域?qū)τ谔嵘髽I(yè)形象是非常有益的2.

自身實(shí)力這是制約外來企業(yè)選擇辦公樓區(qū)域的很重要的因素3.

公司業(yè)務(wù)交通/商業(yè)等機(jī)能設(shè)施

辦公市場(chǎng)——需求篇外來企業(yè)選擇辦公區(qū)域時(shí)，除了考量自身的行業(yè)屬性外，還會(huì)綜合考54分析定位分析定位55二、產(chǎn)品SWOT分析優(yōu)勢(shì)：上實(shí)集團(tuán)——上市企業(yè)/實(shí)力雄厚；新住宅運(yùn)動(dòng)、新文化地產(chǎn)開發(fā)的倡導(dǎo)者，理念先進(jìn);劣勢(shì)：在上海的品牌力支撐不足；優(yōu)勢(shì)：整體人居素質(zhì)較高;交通較為便利；劣勢(shì)：商務(wù)氛圍不甚濃厚；商務(wù)消費(fèi)者認(rèn)知度不高優(yōu)勢(shì)：小戶型，總價(jià)較低；劣勢(shì)：外立面陳舊，一定程度上影響到物業(yè)的檔次；停工時(shí)間長(zhǎng)，有負(fù)面影響；車庫(kù)不足影響未來售賣；空間布局不甚合理；裙房銷售風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，目前的裙樓因面積大且不易分割，銷售上會(huì)存在較大抗性；優(yōu)勢(shì)：緊臨世紀(jì)公園，生態(tài)環(huán)境好；處于浦東行政中心位置，劣勢(shì)：尚無明顯劣勢(shì)；產(chǎn)品板塊公司地塊指標(biāo)定義：公司/板塊/地塊/產(chǎn)品[優(yōu)劣勢(shì)分析]二、產(chǎn)品SWOT分析優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：產(chǎn)品板塊公司地塊56二、產(chǎn)品SWOT分析市場(chǎng)板塊行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)：辦公樓市場(chǎng)需求旺盛；辦公樓市場(chǎng)的投資回報(bào)率較高；風(fēng)險(xiǎn)：其它板塊的崛起帶來的競(jìng)爭(zhēng)壓力；來的供求過剩所產(chǎn)生的壓力；機(jī)會(huì)：區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)：隨著中央政務(wù)區(qū)落成和CLD的成熟，越來越多的企業(yè)將落戶此地；市場(chǎng)空白機(jī)會(huì)：目前已有的寫字樓多為整層出租，眾多中小創(chuàng)業(yè)公司的辦公需求巨大。風(fēng)險(xiǎn)：受到新興區(qū)域的夾擊；機(jī)會(huì)：因缺乏同質(zhì)類產(chǎn)品，機(jī)會(huì)由市場(chǎng)空白點(diǎn)產(chǎn)生；風(fēng)險(xiǎn)：傳統(tǒng)觀念的扭轉(zhuǎn)；新的商務(wù)板塊的崛起；機(jī)會(huì)：國(guó)際大上海的蓬勃發(fā)展，吸引全球眼光；中小創(chuàng)業(yè)型企業(yè)的蓬勃興起；風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)大勢(shì)風(fēng)險(xiǎn)：已經(jīng)連續(xù)5年持續(xù)上漲的樓市是否會(huì)進(jìn)入盤整期，大勢(shì)變化必將影響寫字樓的行情；銀根緊縮，規(guī)避部分的投資客；指標(biāo)定義：行業(yè)/板塊/競(jìng)爭(zhēng)/市場(chǎng)[機(jī)會(huì)/風(fēng)險(xiǎn)分析]二、產(chǎn)品SWOT分析市場(chǎng)板塊行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)：機(jī)會(huì)：機(jī)會(huì)：機(jī)會(huì)：57總結(jié)思考：思考1從區(qū)位來說本案的商務(wù)氛圍并不濃厚它沒有陸家嘴的大氣沒有張江的前景沒有古北的地位更沒有淮海路的繁華總結(jié)思考：思考1從區(qū)位來說58總結(jié)思考：思考2從機(jī)遇來說它將借上海國(guó)際化前進(jìn)發(fā)展之勢(shì)借中小型企業(yè)創(chuàng)業(yè)蓬勃之勢(shì)借商務(wù)辦公樓市場(chǎng)需求旺盛之勢(shì)總結(jié)思考：思考2從機(jī)遇來說59我們認(rèn)為這是一個(gè)在[‘錯(cuò)誤’的地點(diǎn)幸運(yùn)的機(jī)遇]下遺留下來的歷史產(chǎn)品如何迅速讓其引領(lǐng)市場(chǎng)產(chǎn)品熱銷，并獲得最大的價(jià)值回報(bào)？我們認(rèn)為這是一個(gè)在如何迅速讓其引領(lǐng)市場(chǎng)產(chǎn)品熱銷，60好的產(chǎn)品是成功的基石我們必須正視目前存在的四大問題車位問題空調(diào)問題定位問題裙樓問題如何解決64輛車位帶來的市場(chǎng)需求問題？如何解決中央空調(diào)帶來的生活成本問題？不是甲級(jí)寫字樓，知名公司/大型公司不可能進(jìn)駐面積大/總價(jià)高，如何解決其銷售帶來的抗性？好的產(chǎn)品是成功的基石我們必須正視目前存在的四大問題車位問題空61三大戰(zhàn)略解決之道戰(zhàn)略1：產(chǎn)品打造全新整合戰(zhàn)略2：概念包裝觀念制勝戰(zhàn)略3：強(qiáng)勢(shì)推廣引發(fā)關(guān)注三大戰(zhàn)略解決之道戰(zhàn)略1：產(chǎn)品打造全新整合戰(zhàn)略2：62第二章：產(chǎn)品建議四大問題點(diǎn)解決建議塔樓定位及功能布局建議裙樓定位及業(yè)態(tài)布局建議第二章：產(chǎn)品建議四大問題點(diǎn)解決建議63定位問題考慮到早期的產(chǎn)品以酒店式公寓為主，小型辦公樓為輔，其空間及格局受到一定的限制，加之產(chǎn)品的外立面陳舊及長(zhǎng)期停工所帶來的負(fù)面影響，以及本案所處的商務(wù)氛圍，因此，我們認(rèn)為：其不大可能吸引知名公司及大型公司進(jìn)駐。定位問題考慮到早期的產(chǎn)品以酒店式公寓為主，小型辦公樓為輔，其64空調(diào)問題作為中央空調(diào)的存在，對(duì)于酒店式公寓的業(yè)主來說，物業(yè)管理費(fèi)用較高，如果安裝分體式空調(diào)，又將影響外立面的視覺效果。因此，我們建議，變酒店式公寓產(chǎn)品為辦公產(chǎn)品空調(diào)問題作為中央空調(diào)的存在，對(duì)于酒店式公寓的業(yè)主來說，物業(yè)管65車位問題如果作為純辦公性質(zhì)而存在，很顯然，車位將是影響本案售賣的一個(gè)環(huán)節(jié)，因此，對(duì)于車位的問題，我們認(rèn)為：租賃周邊的場(chǎng)地作為停車場(chǎng)或租已有的停車場(chǎng)車位問題如果作為純辦公性質(zhì)而存在，很顯然，車位將是影響本案售66裙樓問題由于裙樓的每層產(chǎn)品空間大（約1500--2000平米/）價(jià)位高（均價(jià)約17750元），總價(jià)將達(dá)到2500萬以上，因此對(duì)于商家的一次性購(gòu)買或投資可能性不大，因此，我們對(duì)于裙樓的產(chǎn)品功能、布局、業(yè)態(tài)進(jìn)行系列可行性建議，力爭(zhēng)圓滿完成整盤的售賣。（具體建議見后）裙樓問題由于裙樓的每層產(chǎn)品空間大（約1500--2000平米67整盤產(chǎn)品整改建議本項(xiàng)目景觀、立面、廣場(chǎng)等各方面的改建建議立面：由于目前本項(xiàng)目外立面較為陳舊，影響視覺效果，建議聘請(qǐng)專業(yè)的清潔公司進(jìn)行清洗翻新；綠化：本案靠世紀(jì)公園，生態(tài)氛圍濃厚，建議多做一些綠化終止及保養(yǎng)工作，讓客戶切身體驗(yàn)一種綠意盎然的氛圍；公共空間：對(duì)于重要的公共空間，如門廳、電梯、衛(wèi)生間進(jìn)行重點(diǎn)裝飾，讓客戶體現(xiàn)一種身份和榮耀感。常規(guī)的整改整盤產(chǎn)品整改建議本項(xiàng)目景觀、立面、廣場(chǎng)等各方面的改建建議常規(guī)68對(duì)于本案來說，僅僅停留于常規(guī)的整改遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。因此，我們對(duì)于塔樓區(qū)域和裙樓區(qū)域進(jìn)行深度思考后的整改對(duì)于本案來說，僅僅停留于常規(guī)的整改遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。69塔樓整改原則由于主樓功能定位為純寫字樓，在高、中、低各設(shè)一層為整層銷售或面積可靈活組合的樓層，其余樓層的面積依室內(nèi)柱位盡量切割為小面積單元銷售。塔樓整改原則由于主樓功能定位為純寫字樓，在高、中、低各設(shè)一層70塔樓整改細(xì)則11、將標(biāo)準(zhǔn)層劃分成小的單位出售，面積從75M2—130M2，便于控制總價(jià)。2、同時(shí)根據(jù)劃分的位置，在兩個(gè)單元分別在兩邊重新開門。3、經(jīng)過將面積進(jìn)行一定的分割，產(chǎn)權(quán)式寫字樓的總價(jià)基本上可以控制在110—200萬元，大大增強(qiáng)了產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。塔樓整改細(xì)則11、將標(biāo)準(zhǔn)層劃分成小的單位出售，面積從75M271塔樓整改細(xì)則2考慮到本案的特殊性，為更好地提升本案的附加價(jià)值，提升本案的檔次和品位，我們建議，充分利用本案的第24樓，打造一座中小企業(yè)家的專屬領(lǐng)地空中會(huì)館對(duì)于空中會(huì)館帶來的面積損失，我們將其加到辦公房中分?jǐn)?，以減少空中會(huì)館帶來的損失塔樓整改細(xì)則2考慮到本案的特殊性，為更好地提升本案的附加價(jià)值72空中會(huì)館功能布局：縱橫休閑陳列展示培訓(xùn)講堂資訊沙龍思想的交融/縱橫廣闊天地（酒吧/咖啡吧/休閑領(lǐng)地）產(chǎn)品的展示/文化的韻味（展示館/圖書館）大師的睿智/激蕩成功火花（培訓(xùn)室/會(huì)議室/）資訊的平臺(tái)/尋找成功契機(jī)（網(wǎng)絡(luò)商機(jī)平臺(tái)）滿足商務(wù)和品位需求空中會(huì)館功能布局：縱橫休閑陳列展示培訓(xùn)講堂資訊沙龍思想的交融73空中會(huì)館功能布局：縱橫休閑——咖啡吧：150平米酒吧：150平米陳列展示——圖書館：150平米展示廳：200平米/個(gè)培訓(xùn)講堂——培訓(xùn)室：150平米（2間）資訊沙龍——資訊室：150平米其它：中型會(huì)議室兩間：50平米/每間打字復(fù)?。?0平米管理室：30平米面積配比培訓(xùn)講堂展示廳SHOWROOM縱橫休閑其它圖書館空中會(huì)館功能布局：縱橫休閑——面積配比培訓(xùn)講堂展示廳SHOW74裙樓功能定位—裙樓產(chǎn)品組合常規(guī)方案裙樓（副樓部分）裙樓功能：根據(jù)目前產(chǎn)品的現(xiàn)狀，我們將做出針對(duì)性的功能建議。一層部分：公共大堂、銀行區(qū)域、配套便利店等二、三層：建議定位為餐飲整層出售四層：作為休閑功能區(qū)域。裙樓功能定位—裙樓產(chǎn)品組合常規(guī)方案裙樓（副樓部分）75裙樓功能定位—裙樓常規(guī)方案常規(guī)方案的利弊分析：1、首層定位雖然比較常規(guī)，但是仍然具有一定的操作性，因?yàn)樽鳛榈讓?，加上面積相對(duì)比較小，而銀行比較有實(shí)力，有一定購(gòu)買力，而其他商鋪也一樣，可以出售；2、但二、三層作為餐飲區(qū)域，出租并沒有問題，而根據(jù)我們對(duì)餐飲行業(yè)的研究，發(fā)現(xiàn)很少采用購(gòu)買產(chǎn)權(quán)商鋪開展經(jīng)營(yíng)，因此，操作性值得懷疑；3、而四層原來定位為休閑區(qū)域，如果僅僅使用出租招商是可以操作的，但如果需要銷售，這在上海目前還沒有先例，著名的一些大浴場(chǎng)、KTV都是采取長(zhǎng)期租用的形式經(jīng)營(yíng)，采取購(gòu)買將意味著承擔(dān)巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)，因此很難銷售成功。裙樓功能定位—裙樓常規(guī)方案常規(guī)方案的利弊分析：76一層部分業(yè)態(tài)建議：公共大堂、銀行區(qū)域、配套便利店等；建議售價(jià)：23000元/M2面積劃分：公共部位—200M2左右（不售，主要作為產(chǎn)權(quán)式酒店的進(jìn)入大堂，兼寫字樓的大堂）銀行區(qū)域—600—800M2左右配套便利店—200M2左右咖啡、音樂茶座—400—500M2左右裙樓功能定位—裙樓創(chuàng)新方案一層部分裙樓功能定位—裙樓創(chuàng)新方案77一層部分業(yè)態(tài)建議：公共大堂、銀行區(qū)域、配套便利店等；一層作為整個(gè)大樓的商務(wù)、商業(yè)配套部分，我方建議：酒店的大堂（近200M2）必須保證，將其安排在區(qū)域東南面，靠近入口位置；便利店—所需面積不大，因此安排在區(qū)域西北一角；東北區(qū)域建議做特色餐點(diǎn)（例如泰國(guó)菜、韓國(guó)燒烤等），也可以給大樓提供工作餐；東邊設(shè)咖啡廳，和酒店大堂相呼應(yīng)，也能提升大堂的品味。產(chǎn)品功能定位—裙樓部分一層部分產(chǎn)品功能定位—裙樓部分78一層部分業(yè)態(tài)建議：銀行、酒店大堂、便利店、咖啡廳；目標(biāo)客戶群定位：1、各專業(yè)銀行購(gòu)買開設(shè)分理處或營(yíng)業(yè)處；2、品牌咖啡、特色連續(xù)餐飲、便利店購(gòu)買做為長(zhǎng)期布點(diǎn)；3、有一定實(shí)力的商鋪投資者購(gòu)買投資升值；產(chǎn)品功能定位—裙樓部分一層部分產(chǎn)品功能定位—裙樓部分79產(chǎn)品功能定位—裙樓部分酒店大堂通道商業(yè)區(qū)域（特色菜點(diǎn)）咖啡廳（西餐廳）銀行區(qū)域便利店一層裙房建議電梯等候區(qū)產(chǎn)品功能定位—裙樓部分酒店大堂通道商業(yè)區(qū)域咖啡廳銀行區(qū)域便利80二、三層部分業(yè)態(tài)建議：產(chǎn)權(quán)式酒店（三星級(jí)）；建議售價(jià)：17000元/M2（毛坯房均價(jià)是15000元/M2）裝修標(biāo)準(zhǔn)：按照三星級(jí)的全裝修配置（2000元/M2）面積劃分：45—60M2投資回報(bào)：承諾客戶10年7%的年回報(bào)率服務(wù)人群：寫字樓內(nèi)創(chuàng)業(yè)型企業(yè)商務(wù)往來、接待客戶使用。產(chǎn)品功能定位—裙樓部分二、三層部分產(chǎn)品功能定位—裙樓部分81二、三層部分業(yè)態(tài)建議：產(chǎn)權(quán)式酒店（三星級(jí)）；目標(biāo)客戶群定位：1、為手頭資金尋找較高回報(bào)的物業(yè)投資者；2、成長(zhǎng)型高技術(shù)含量的中小企業(yè)及私人工作室（IT、廣告、設(shè)計(jì)、法律、證券）；3、境外駐滬辦事處及港臺(tái)中小企業(yè)；4、外省市在滬開辦企業(yè)的公司、企業(yè)。產(chǎn)品功能定位—裙樓部分二、三層部分產(chǎn)品功能定位—裙樓部分82二、三層部分業(yè)態(tài)建議：產(chǎn)權(quán)式酒店（三星級(jí)）；項(xiàng)目可行性分析：1、按照酒店項(xiàng)目年投資回報(bào)7%計(jì)算，項(xiàng)目的年回報(bào)17000*45*0.07=53550元2、由年回報(bào)計(jì)算每天的客戶回報(bào)=53550/365=147元3、按照聘請(qǐng)專業(yè)酒店管理公司的費(fèi)用=147*0.25=37元4、同時(shí)需要開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用=147*0.15=22元5、根據(jù)正常經(jīng)營(yíng)一年有80%的入住率=（147+37+22）/0.8=257元6、我們還需要承擔(dān)的各種稅費(fèi)（房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅等）=257*0.2=51元7、此外，加上不可預(yù)見費(fèi)用308元*0.05=15元經(jīng)計(jì)算，產(chǎn)權(quán)式酒店每天的總成本是323元（308+15）產(chǎn)品功能定位—裙樓部分二、三層部分產(chǎn)品功能定位—裙樓部分83產(chǎn)品功能定位—裙樓部分二層裙房平面建議草布房+茶水間+服務(wù)臺(tái)產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)品功能定位—裙樓部分二層裙房平面建議草布房+茶水間+服務(wù)臺(tái)84產(chǎn)品功能定位—裙樓部分三層裙房平面示意圖草布房+茶水間+服務(wù)臺(tái)產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)品功能定位—裙樓部分三層裙房平面示意圖草布房+茶水間+服務(wù)85產(chǎn)品功能定位—裙樓部分二、三層部分業(yè)態(tài)建議：產(chǎn)權(quán)式酒店（三星級(jí)）；項(xiàng)目可行性分析結(jié)論：根據(jù)我方的計(jì)算，未來產(chǎn)權(quán)式酒店的日租金只要在323元以上，就完全可以確保經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。

產(chǎn)品功能定位—裙樓部分二、三層部分86產(chǎn)品功能定位—裙樓部分四層部分業(yè)態(tài)建議：LOFT產(chǎn)權(quán)式復(fù)式高級(jí)寫字樓；建議售價(jià)：18000元/M2面積劃分：100—150M2因?yàn)槭翘艨?米8，所以客戶實(shí)際可得建筑面積在180—250M2左右根據(jù)得房率70%計(jì)算，實(shí)用面積能夠保證在126—175M2左右。目標(biāo)客群：有一定品牌，或者屬于帶有創(chuàng)意類型的中型企業(yè)。

產(chǎn)品功能定位—裙樓部分四層部分87產(chǎn)品功能定位—裙樓部分復(fù)式辦公樓四層裙房平面示意產(chǎn)品功能定位—裙樓部分復(fù)式辦公樓四層裙房平面示意88產(chǎn)品功能定位—裙樓部分四層部分業(yè)態(tài)建議：復(fù)式辦公樓；通過：1、打造一個(gè)明星，創(chuàng)造一個(gè)主體產(chǎn)業(yè)2、與辦公及商業(yè)產(chǎn)生互動(dòng)形成：主題概念產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品功能定位—裙樓部分四層部分主題概念產(chǎn)業(yè)89產(chǎn)品功能定位—裙樓部分四層部分業(yè)態(tài)建議：復(fù)式辦公樓；目標(biāo)客戶群定位：形成以網(wǎng)絡(luò)游戲產(chǎn)業(yè)、信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)、設(shè)計(jì)事務(wù)所、律師事務(wù)所等為代表的知識(shí)型產(chǎn)業(yè)。以行業(yè)內(nèi)知名公司為旗手，并在其周圍形成主要配套小企業(yè)，如多媒體公司、卡通公司等，形成以中小型IT公司為主、輔以小型個(gè)人創(chuàng)業(yè)公司。此類公司在辦公空間上需求可分隔自由度較高的空間。產(chǎn)品功能定位—裙樓部分四層部分90消費(fèi)者整合產(chǎn)品概念整合階段性產(chǎn)品推廣第三章：品牌整合推廣消費(fèi)者整合第三章：品牌整合推廣91我們的目標(biāo)客群在哪？認(rèn)識(shí)目標(biāo)客群，一定要認(rèn)識(shí)城市節(jié)點(diǎn)的發(fā)展陸家嘴——金融產(chǎn)業(yè)集中地（國(guó)際型大企業(yè)/金融產(chǎn)業(yè)集中地）張江——科技產(chǎn)業(yè)集中地金橋——以加工業(yè)作為依存世博——以城市展會(huì)為依托反觀聯(lián)洋，因?yàn)榇嬖谟谏顓^(qū)，沒有形成真正的商務(wù)氛圍，但因?yàn)槠涮幱诟鞔蟀鍓K的中央且緊臨世紀(jì)公園，因而產(chǎn)生一定的商務(wù)需求和部分的投資型泡沫。我們的目標(biāo)客群在哪？認(rèn)識(shí)目標(biāo)客群，一定要認(rèn)識(shí)城市節(jié)點(diǎn)的發(fā)展陸92我們的目標(biāo)客群在哪？因此，對(duì)于本案的目標(biāo)客群我們認(rèn)為：不同產(chǎn)品具有不同類型的客群。辦公樓：智力型產(chǎn)業(yè)為主LOFT：以集群型、創(chuàng)意型產(chǎn)業(yè)為主產(chǎn)權(quán)式酒店：產(chǎn)品自身的辦公樓和LOFT存在的投資客群以及外來的看中本案投資回報(bào)率和未來增長(zhǎng)潛力的客群我們的目標(biāo)客群在哪？因此，對(duì)于本案的目標(biāo)客群我們認(rèn)為：93目標(biāo)客群形態(tài)描述辦公樓消費(fèi)客群描述1、年輕有為/有膽識(shí)/有謀略；2、中小型企業(yè)為主，多從事智力型產(chǎn)業(yè)（如律師行、廣告、咨詢、電子網(wǎng)絡(luò)及貿(mào)易型公司等）3、因?qū)嵙Σ皇翘酆?，承受不了甲?jí)寫字樓的高昂租金，但又追求面子，他們不得不把目光投向本案。4、也存在一定的投資客戶。目標(biāo)客群形態(tài)描述辦公樓消費(fèi)客群描述1、年輕有為/有膽識(shí)/有謀94目標(biāo)客群形態(tài)描述LOFT消費(fèi)客群描述1、以創(chuàng)意型產(chǎn)業(yè)為主。2、多從事游戲、影視動(dòng)畫、3D設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)等創(chuàng)意型行業(yè)；3、該消費(fèi)群體充滿個(gè)性，想象力豐富，他們的空間布局往往有別于傳統(tǒng)。目標(biāo)客群形態(tài)描述LOFT消費(fèi)客群描述1、以創(chuàng)意型產(chǎn)業(yè)為主。95目標(biāo)客群形態(tài)描述酒店式公寓客群1、該客群以投資性居多；2、主要看中本板塊的未來的潛力及獨(dú)特區(qū)位；3、也存在于本案LOFT和辦公樓中間的一些客群，他們作為基本作為投資或自用的目的。（投資看中的是回報(bào)率/自用往往是他們的一些關(guān)系企業(yè)）目標(biāo)客群形態(tài)描述酒店式公寓客群1、該客群以投資性居多；96目標(biāo)消費(fèi)群寫真：這是一群怎樣的人？Jim/LOFT客群33歲上海某高科有限公司副總經(jīng)理□從事電子游戲產(chǎn)業(yè)，想象力極為豐富?！跏苓^良好的教育，鐘愛繪畫和旅游。有海外留學(xué)、游歷的經(jīng)歷。他們對(duì)國(guó)內(nèi)外流行趨勢(shì)、政治時(shí)事都十分關(guān)心，喜歡閱讀高尚男性雜志，除新聞、體育、財(cái)經(jīng)外很少看電視，尤其是泡沫劇?！跛麄兲焐矚g新的城市新的環(huán)境和新的挑戰(zhàn)，他們對(duì)上海、對(duì)浦東、對(duì)建筑的認(rèn)識(shí)與眾不同，他們追求全新的生活方式和居住空間感受□原機(jī)關(guān)事業(yè)單位管理人員，穩(wěn)重成熟，后下海從商，他們交際廣泛，善于理財(cái)，對(duì)財(cái)務(wù)的開支往往過于“苛刻”?！跻蚬疽?guī)模不大，僅為10余人，資本不是太雄厚，甲級(jí)寫字樓的高昂租金往往讓他們望而卻步?！跏煜ど虾５陌l(fā)展，早已想在落腳，愿意購(gòu)買本案的原因是地段較好/交通便利，但價(jià)位卻不是很高。艾中華先生/辦公客群41歲上海某經(jīng)貿(mào)有限公司總經(jīng)理通過調(diào)查后得知目標(biāo)消費(fèi)群寫真：這是一群怎樣的人？Jim/LOFT客群□從事97對(duì)于本案的目標(biāo)客群主體上是以智力型行業(yè)為主他們果敢也很勇敢，自信又有點(diǎn)自負(fù)他們認(rèn)為這個(gè)世界就是他們的天下沒有辦不成的事，沒有完不成的目標(biāo)我們將這一群人成為：才智精英主體目標(biāo)客群定位由此，本案的定位為：對(duì)于本案的目標(biāo)客群才智精英主體目標(biāo)客群定位由此，本案的定位為98品牌命名MATRIX{縱橫}附錄：名詞解釋：“Matrix”一詞，有許多譯名，例如醫(yī)學(xué)（解剖學(xué)）上譯作子宮、母體，細(xì)胞學(xué)上作細(xì)胞間質(zhì)或基質(zhì)，數(shù)學(xué)上譯為矩陣、母式，冶金學(xué)上稱基體，礦物學(xué)上作母巖、填質(zhì)、脈石，印刷方面代表紙型字模，牙科學(xué)則指牙瓷料、型片。臨床化學(xué)上的Matrix是指“一種分析物的環(huán)境”，通俗說來是指樣品（通常是血液或其它體液）除分析物以外的一切組成（見NCCLS文件EP-14P，1997），常譯作“基質(zhì)”。品牌命名MATRIX{縱橫}附錄：99Matrix：本意是子宮、母體、孕育生命的地方，同時(shí)，在數(shù)學(xué)名詞中，矩陣用來表示統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)等方面的各種有關(guān)聯(lián)的數(shù)據(jù)。她有《黑客帝國(guó)》中描寫強(qiáng)大，卻沒有那般可怕。由于Matrix的多義性，恰如其分地傳達(dá)出本案特性：同時(shí)具有母體的溫情和矩陣的冷靜，這是創(chuàng)業(yè)型企業(yè)最需要的兩種養(yǎng)料。品牌概念解讀：縱橫：是對(duì)矩陣最常見形態(tài)的描述，同時(shí)也是一個(gè)豪氣干云的動(dòng)詞。這樣的用法相對(duì)較少，但又傳達(dá)出一種頭腦清晰，胸懷天下的概念。本案位于聯(lián)洋國(guó)際社區(qū)中，主要用于辦公，推廣時(shí)建議以英文案名“MATRIX”為主，中文案名“縱橫”為輔。中英文案名一實(shí)一虛，一陰一陽(yáng)，一靜一動(dòng)刻畫出產(chǎn)品特性，也暗合目標(biāo)客戶心理，雖然沒有直接闡釋產(chǎn)品，但比較容易引起廣告受眾好奇，也給產(chǎn)品包裝留下更大空間。Matrix：本意是子宮、母體、孕育生命的地方，同時(shí)，在數(shù)學(xué)100品牌與產(chǎn)品的關(guān)系企業(yè)的孵化器打造DNA繁殖無限擴(kuò)增豪氣干云的氣度內(nèi)在性格張揚(yáng)表征縱橫網(wǎng)絡(luò)的通達(dá)中央位置以我為心品牌與產(chǎn)品的關(guān)系企業(yè)的孵化器打造DNA繁殖無限擴(kuò)增豪氣干云的101輔推案名創(chuàng).前城創(chuàng)”企業(yè)家的思維是國(guó)際化的、是富于無限創(chuàng)造力的，在他們眼中心里，創(chuàng)新、創(chuàng)想、創(chuàng)造這些名詞是實(shí)現(xiàn)目標(biāo)最直接而有效的方式?！皠?chuàng)”意味著不斷變革與突破、意味著不茍同于平凡。意味著領(lǐng)袖群倫?！扒啊彼麄儜{借縱橫商界的睿智，深諳不斷前行才能立足不敗，無論事業(yè)還是生活，都在不停尋求突破，尋求自身的完善，“前”喻示出他們的融入內(nèi)心、時(shí)刻遵循的生活法則?！扒俺恰鼻俺桥c前程為諧音，以事業(yè)為生活中心的企業(yè)家，無時(shí)不渴望事業(yè)可以有更長(zhǎng)足的發(fā)展，前程是他們?nèi)松鷥r(jià)值實(shí)現(xiàn)的第一考量。輔推案名創(chuàng).前城創(chuàng)”企業(yè)家的思維是國(guó)際化的、是富于無102品牌關(guān)聯(lián)母品牌（縱橫）子品牌（塔樓）子品牌（裙樓）商務(wù)辦公產(chǎn)權(quán)式酒店LOFT母子品牌聯(lián)動(dòng)母子品牌雙贏品牌關(guān)聯(lián)母品牌（縱橫）子品牌（塔樓）子品牌（裙樓）商務(wù)103品牌推廣策略品牌推廣策略104品牌推動(dòng)策略概念造勢(shì)板塊炒作文化炒作活動(dòng)造勢(shì)廣告配合品牌推動(dòng)策略概念造勢(shì)板塊炒作文化炒作活動(dòng)造勢(shì)廣告配合105MATRIX時(shí)代，中央財(cái)富動(dòng)力區(qū)主題一：MATRIX時(shí)代縱橫，贏領(lǐng)未來的加速器主題二：中央財(cái)富動(dòng)力區(qū)才智、才富、才匯中央財(cái)富動(dòng)力區(qū)的平臺(tái)架構(gòu)（商務(wù)平臺(tái)/展示平臺(tái)/創(chuàng)業(yè)平臺(tái)）坐標(biāo)原點(diǎn)，構(gòu)筑動(dòng)力之城概念炒作MATRIX時(shí)代，中央財(cái)富動(dòng)力區(qū)概念炒作106聯(lián)洋/中央動(dòng)力區(qū)主題一：第五次浪潮浦東板塊的發(fā)展格局聯(lián)洋的板塊特色和發(fā)展現(xiàn)狀縱橫，未來企業(yè)家的成長(zhǎng)搖籃主題二：新聯(lián)洋新動(dòng)力聯(lián)洋板塊的優(yōu)勢(shì)資源解碼聯(lián)洋/上實(shí)，聯(lián)手打造未來板塊炒作聯(lián)洋/中央動(dòng)力區(qū)板塊炒作107思想者才是創(chuàng)造者，創(chuàng)造者才是引領(lǐng)者思想源于自由：智慧&創(chuàng)想存在源于個(gè)性：精神VS未來企業(yè)家思想的聲音，創(chuàng)造的力量文化炒作思想者才是創(chuàng)造者，創(chuàng)造者才是引領(lǐng)者文化炒作108送你50萬，創(chuàng)前程——上實(shí).縱橫創(chuàng)業(yè)基金行動(dòng)與上海電視臺(tái)聯(lián)合舉辦，“送你50萬創(chuàng)前程”電視活動(dòng)。向社會(huì)征集優(yōu)秀創(chuàng)業(yè)方案，并舉辦電視辯論活動(dòng)，每周評(píng)選出一位最佳方案，周冠軍參加月度大賽，最終評(píng)選出一位月冠軍，可獲贈(zèng)50萬創(chuàng)業(yè)基金。時(shí)間為2004年11月與12月兩月。 利用上海人才匯集的優(yōu)勢(shì)，引發(fā)不同行業(yè)不同人群對(duì)活動(dòng)的關(guān)注，使得項(xiàng)目的知名度迅速上升，并與項(xiàng)目形成互動(dòng)。

活動(dòng)造勢(shì)送你50萬，創(chuàng)前程活動(dòng)造勢(shì)1091、從來沒有救世主 才能需要財(cái)富證明，英雄需要時(shí)勢(shì)創(chuàng)造，成長(zhǎng)途中一個(gè)matrix空間，就是撬起地球的支點(diǎn)。2、誰說萬事開頭難 成功太復(fù)雜，家庭一半事業(yè)一半，今天還不到一半的一半，matrix，擁有眼前，成就明天。3、成功都是自找的 餡餅不是天上掉的，午餐沒有免費(fèi)的。找資金，找機(jī)遇，找靈感，找到matrix,成功就更近一點(diǎn)。廣告配合1、從來沒有救世主廣告配合110廣告配合廣告配合111廣告配合廣告配合112廣告配合廣告配合113產(chǎn)品推廣策略產(chǎn)品推廣策略114產(chǎn)品：縱橫四定論1、彈性空間空間再造論排列&組合，合縱&聯(lián)橫，空間的再造，一如DNA的有效優(yōu)化。2、公共空間思想交換論蘋果交換，達(dá)成一對(duì)一的等式；思想溝通，一如DNA的資源整合。打造DNA有序繁殖、無限擴(kuò)增的概念產(chǎn)品：縱橫四定論1、彈性空間打造DNA有序繁殖、無限擴(kuò)增的概115產(chǎn)品：縱橫四定論3、針對(duì)LOFT：空間繁殖論空間之上、空間之外，空間中的空間增容，一如DNA的內(nèi)部繁殖。4、針對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店：價(jià)值跳躍論量變與之質(zhì)變，成長(zhǎng)與跳躍，一如DNA的程序突變。打造DNA有序繁殖、無限擴(kuò)增的概念產(chǎn)品：縱橫四定論3、針對(duì)LOFT：打造DNA有序繁殖、無限擴(kuò)116一、廣告宣傳

縱橫·辦公樓——中央點(diǎn)（空間距離逐漸淡化，時(shí)間距離得以彰顯。世界，意味著離你更近）——成功源（動(dòng)力源自無界限，財(cái)富源于積累。成功，意味著更多選擇的權(quán)利）——未來觀（不一樣的空間，才有不一樣的創(chuàng)想。成長(zhǎng)，意味著更美的未來）一、廣告宣傳縱橫·辦公樓117縱橫·態(tài)度主題一：縱橫——引領(lǐng)方向[一個(gè)潮流時(shí)代的到來，總要有人引領(lǐng)潮流的方向]主題二：縱覽——品牌已任[一個(gè)城市的興盛，總要有人肩負(fù)興盛的使命]主題三：合縱——未來成長(zhǎng)[一個(gè)企業(yè)的成長(zhǎng)，總要有人架起成長(zhǎng)的橋梁]一、廣告宣傳縱橫·態(tài)度一、廣告宣傳118二、現(xiàn)場(chǎng)造勢(shì)縱橫.創(chuàng)業(yè)體驗(yàn)時(shí)間：2004年12月上旬地點(diǎn)：項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)24F空中會(huì)館參與人員：邀約準(zhǔn)業(yè)主/知名企業(yè)家/企業(yè)高級(jí)管理人員等相關(guān)活動(dòng)：藝術(shù)音樂會(huì)（可邀請(qǐng)年輕著名鋼琴演奏家李云迪現(xiàn)場(chǎng)演奏）知名企業(yè)家現(xiàn)場(chǎng)暢談創(chuàng)業(yè)歷程二、現(xiàn)場(chǎng)造勢(shì)縱橫.創(chuàng)業(yè)體驗(yàn)時(shí)間：2004年12月上旬119縱橫.創(chuàng)業(yè)體驗(yàn)思考·國(guó)際——?jiǎng)?chuàng)業(yè)的最深經(jīng)驗(yàn)，是懂得尋找起航的坐標(biāo)體驗(yàn)·國(guó)際——?jiǎng)?chuàng)造的最佳效果，是了解氛圍能產(chǎn)生財(cái)富交流·沙龍——?jiǎng)?chuàng)想的最好局面，是精英們碰撞思想商務(wù)·思想——?jiǎng)?chuàng)建的最高境界，是懂得思考文化與人分享·服務(wù)——?jiǎng)?chuàng)收的最優(yōu)體驗(yàn)，是別人對(duì)你的關(guān)懷二、現(xiàn)場(chǎng)造勢(shì)縱橫.創(chuàng)業(yè)體驗(yàn)思考·國(guó)際——?jiǎng)?chuàng)業(yè)的最深經(jīng)驗(yàn)，是懂得尋找起120

制造“縱橫成長(zhǎng)基金”，創(chuàng)造事件行銷

活動(dòng)詮釋：

1、在每單元的銷售額中提取1%，設(shè)立為“縱橫成長(zhǎng)基金”。 2、凡購(gòu)買本項(xiàng)目的業(yè)主均可提出自己的創(chuàng)業(yè)計(jì)劃，由開發(fā)商的專門審核部分審閱。 3、對(duì)于有價(jià)值的計(jì)劃，可從“成長(zhǎng)基金”中撥出50-200萬元不等的金額作為免息貸款，幫助業(yè)主完成其創(chuàng)業(yè)。

三、公關(guān)造勢(shì)制造“縱橫成長(zhǎng)基金”，創(chuàng)造事件行銷三121新年化妝舞會(huì)時(shí)間：2005年1月地點(diǎn)：項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)裙房參與人員：邀約已購(gòu)客戶及蓄水客戶/知名企業(yè)家等相關(guān)活動(dòng)：化妝舞會(huì)1、參加者須化妝進(jìn)場(chǎng)2、現(xiàn)場(chǎng)設(shè)抽獎(jiǎng)活動(dòng)3、評(píng)選最佳創(chuàng)新化妝大獎(jiǎng)三、公關(guān)造勢(shì)新年化妝舞會(huì)三、公關(guān)造勢(shì)122“送你50萬，創(chuàng)前程”之系列跟蹤活動(dòng)內(nèi)容：

與上海電視臺(tái)聯(lián)合，對(duì)11月、12月的活動(dòng)中獲獎(jiǎng)的兩位創(chuàng)業(yè)者采取跟蹤（經(jīng)其本人同意）。在2005年3月左右，通過對(duì)其創(chuàng)業(yè)狀況的報(bào)道，以引起社會(huì)的重新關(guān)注。

三、公關(guān)造勢(shì)“送你50萬，創(chuàng)前程”之系列跟蹤三、公關(guān)造勢(shì)123銷售總目標(biāo)銷售進(jìn)度銷售渠道建議與管理推廣階段性分期組合策略網(wǎng)上銷售具體應(yīng)對(duì)策略銷售具體執(zhí)行價(jià)格策略第四章：銷售策略銷售總目標(biāo)第四章：銷售策略124銷售策略—銷售總目標(biāo)銷售目標(biāo)：塔樓部分（寫字樓）全部銷售，從該項(xiàng)目全部具備銷售條件開始半年內(nèi)銷售達(dá)100%。裙樓部分（商業(yè)）全部銷售，從該項(xiàng)目全部具備銷售條件開始半年內(nèi)銷售達(dá)80%。

銷售策略—銷售總目標(biāo)銷售目標(biāo)：125銷售策略—銷售組合+設(shè)計(jì)建議銷售組合+設(shè)計(jì)建議租售模式的選擇、組合及其設(shè)計(jì)建議本物業(yè)裙樓及塔樓全部銷售，寫字樓部分建議盡量切割成小面積銷售。

銷售策略—銷售組合+設(shè)計(jì)建議銷售組合+設(shè)計(jì)建議126銷售策略—銷售組合+設(shè)計(jì)建議租售階段的劃分與進(jìn)度預(yù)測(cè)本物業(yè)為全部銷售，裙樓除首層切割為小面積銷售，二、三層劃分為產(chǎn)權(quán)式公寓，四樓劃分為產(chǎn)權(quán)式復(fù)式辦公樓。銷售策略—銷售組合+設(shè)計(jì)建議租售階段的劃分與進(jìn)度預(yù)測(cè)127銷售策略—銷售進(jìn)度進(jìn)度預(yù)測(cè)裙樓部分：第一個(gè)月：預(yù)備推廣期第二個(gè)月：預(yù)備推廣期第三個(gè)月：25%第四個(gè)月：25%第五個(gè)月：20%第六個(gè)月：10%合計(jì)銷售為80%寫字樓部分：第一個(gè)月：15%第二個(gè)月：20%第三個(gè)月：25%第四個(gè)月：20%第五個(gè)月：10%第六個(gè)月：10%合計(jì)銷售為100%銷售策略—銷售進(jìn)度進(jìn)度預(yù)測(cè)寫字樓部分：128銷售策略—營(yíng)銷渠道的建議及其管理A．集中銷售通過對(duì)準(zhǔn)客戶購(gòu)買心理的影響，在短期內(nèi)達(dá)到大量成交的效果，并命使項(xiàng)目產(chǎn)生震撼力擴(kuò)大影響效應(yīng)。1．集中銷售必須在足夠客戶儲(chǔ)備的前提下實(shí)施，對(duì)本項(xiàng)目?jī)H適用于首次推出使用。2．集中銷售是對(duì)有意向買家按先后次序發(fā)籌號(hào)，并以貳仟元人民幣作押金，于規(guī)定時(shí)間日期內(nèi)，按其籌號(hào)的先后次序統(tǒng)一認(rèn)購(gòu)。挑選到單位的貳仟元押金轉(zhuǎn)為定金，否則無息退還。銷售策略—營(yíng)銷渠道的建議及其管理A．集中銷售129銷售策略—營(yíng)銷渠道的建議及其管理B、業(yè)主推廣借勢(shì)發(fā)掘潛在客戶擴(kuò)大宣傳效果，主要在首推后第二階段開始實(shí)施。其形式是金隆大廈的準(zhǔn)業(yè)主，每位業(yè)主可擁有一張主卡和五張副卡，業(yè)主持主卡，將五張副卡分別推薦給有意向購(gòu)買金隆大廈的朋友、同行、同鄉(xiāng)等。持副卡購(gòu)買者可獲優(yōu)惠，但每次限用一張，業(yè)主同等獲有優(yōu)惠（例如減免一季度至半年的管理費(fèi)），每位業(yè)主五張副卡用完即止，新的業(yè)主擁有同等權(quán)利。銷售策略—營(yíng)銷渠道的建議及其管理B、業(yè)主推廣130銷售策略—推廣階段性分期的組合策略A、銷控計(jì)劃本項(xiàng)目分為五個(gè)階段推廣銷售，預(yù)熱期為20天，開盤期為15天，強(qiáng)銷期為60天，促進(jìn)期為60天，尾盤期為25天。B、去化組合主樓部分第一階段先推出9層，包括：5、6、7、12、13、14、21、22、23層，其中6、13、22層為整層或靈活銷售，其余切割成小面積銷售。第二階段銷售根據(jù)第一階段實(shí)際情況而做調(diào)整。銷售策略—推廣階段性分期的組合策略A、銷控計(jì)劃131銷售策略—網(wǎng)上銷售時(shí)期的應(yīng)對(duì)策略1、分批申報(bào)預(yù)售許可證—結(jié)合施工進(jìn)度和推廣策略，分批申報(bào)預(yù)售許可證，推廣多少，申報(bào)多少。2、價(jià)格銷控—利用價(jià)格調(diào)控原則，對(duì)銷控房源進(jìn)行控制，但此種策略須注意不得在網(wǎng)上公布參考價(jià)格，以避免類似“紫羅蘭”事件。3、針對(duì)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)客戶采用事先發(fā)號(hào)形式，憑號(hào)先后入場(chǎng)。4、針對(duì)網(wǎng)上預(yù)售系統(tǒng)，先采用自擬認(rèn)購(gòu)書大定，網(wǎng)上直接簽約。銷售策略—網(wǎng)上銷售時(shí)期的應(yīng)對(duì)策略1、分批申報(bào)預(yù)售許可證—結(jié)132銷售策略—銷售具體執(zhí)行進(jìn)入正式銷售階段，我司將派出包括對(duì)寫字樓銷售有豐富經(jīng)驗(yàn)的營(yíng)銷總監(jiān)(駐場(chǎng)天數(shù)不低于40%)、項(xiàng)目策劃總監(jiān)(駐場(chǎng)天數(shù)不低于50%)、案場(chǎng)經(jīng)理在內(nèi)約十二人駐場(chǎng)獨(dú)家代理銷售本項(xiàng)目（強(qiáng)銷期會(huì)突擊增加人員）。銷售策略—銷售具體執(zhí)行進(jìn)入正式銷售階段，我司133銷售策略—價(jià)格策略裙樓部分一層、23000元/M2二層、16000元/M2三層、14000元/M2四層、18000元/M2

均價(jià)：17750元/M2主樓部分19—24層均價(jià)15500元/平方米12—18層均價(jià)14500元/平方米5—11層均價(jià)13500元/平方米均價(jià)：14500元/M2銷售策略—價(jià)格策略裙樓部分主樓部分134銷售策略—價(jià)格策略（階段性）價(jià)格策略—“低開高走，差別定價(jià)”并舉價(jià)格通過低開高走，吸納首批買家，然后逐步上調(diào)，使樓盤升溫、增值。同時(shí)，對(duì)不同位置，不同戶型，不同面積的單位，進(jìn)行不同的差別定價(jià)。通過價(jià)格杠桿，引導(dǎo)購(gòu)買意向，達(dá)到均衡出貨。銷售策略—價(jià)格策略（階段性）價(jià)格策略—“低開高走，差別定價(jià)135第五章：商務(wù)標(biāo)

第五章：商務(wù)標(biāo)136商務(wù)條件—項(xiàng)目銷售保障方案

我方建議我司提供人民幣100萬元作為本項(xiàng)目寫字樓部分的保證金，簽約時(shí)一次性支付，在我方完成寫字樓銷售金額的50%時(shí)，甲方返還保證金的30%，當(dāng)我方完成寫字樓銷售金額的70%時(shí)，甲方返還達(dá)到保證金的60%，當(dāng)我方完成寫字樓銷售金額的90%時(shí)，甲方返還達(dá)到保證金的90%，剩余10%待寫字樓銷售實(shí)現(xiàn)100%銷售時(shí)全部返還我方商務(wù)條件—項(xiàng)目銷售保障方案我方建議我司提供人民幣100萬元137商務(wù)條件—項(xiàng)目銷售保障方案

關(guān)于裙樓部分，我司決定不壓保證金，但為了體現(xiàn)我方的合作誠(chéng)意，在實(shí)現(xiàn)裙樓銷售50%之前，我方不提取任何傭金，實(shí)現(xiàn)裙樓銷售50-70%時(shí)，我司提取應(yīng)得傭金的60%，當(dāng)裙樓實(shí)現(xiàn)70-80%銷售時(shí)，我方提取應(yīng)得傭金的80%，裙樓實(shí)現(xiàn)80%以上銷售時(shí)，我方按應(yīng)提傭金的100%收取。商務(wù)條件—項(xiàng)目銷售保障方案關(guān)于裙樓部分，我司決定不壓保證金138商務(wù)條件—關(guān)于廣告費(fèi)用的建議

我司為充分體現(xiàn)合作誠(chéng)意，愿意承擔(dān)金隆大廈項(xiàng)目的廣告費(fèi)用（報(bào)紙、雜志、電視），我司將負(fù)責(zé)本項(xiàng)目從開盤到銷售結(jié)束的全部廣告媒介費(fèi)用。商務(wù)條件—關(guān)于廣告費(fèi)用的建議我司為充分體現(xiàn)合作誠(chéng)意，愿意承139商務(wù)條件—項(xiàng)目預(yù)期平均價(jià)格

裙樓首層23000元/平方米二層16000元/平方米三層14000元/平方米四層18000元/平方米均價(jià)為17750元/平方米主樓19—24層均價(jià)15500元/平方米12—18層均價(jià)14500元/平方米5—11層均價(jià)13500元/平方米商務(wù)條件—項(xiàng)目預(yù)期平均價(jià)格裙樓主樓140商務(wù)條件—項(xiàng)目推盤策略

首批入市的推盤價(jià)格總均價(jià)為16000元/平方米

以該價(jià)格為基準(zhǔn),從14500元/平方米(9.1折)開始,根據(jù)銷售狀況逐漸提升價(jià)格到總均價(jià).該折扣以扶持小企業(yè)的創(chuàng)業(yè)基金為名義宣傳推廣.商務(wù)條件—項(xiàng)目推盤策略首批入市的推盤價(jià)格總均價(jià)為16141上海金隆大廈營(yíng)銷策略競(jìng)標(biāo)報(bào)告課件142商務(wù)條件—傭金收取及溢價(jià)分成傭金的收取本寫字樓銷售項(xiàng)目的合同期為自簽署代理合同即日起至該項(xiàng)目全部具備銷售條件開始發(fā)售6個(gè)月后止，項(xiàng)目總銷售代理費(fèi)用為銷售總金額的2.2%。（包含1個(gè)點(diǎn)的廣告推廣費(fèi)用）傭金每月結(jié)算一次，每次(每月)先按銷售總額的1.8%收取，待銷售至半年考核指標(biāo)，達(dá)標(biāo)時(shí)一次性補(bǔ)足。商務(wù)條件—傭金收取及溢價(jià)分成傭金的收取143商務(wù)條件—傭金收取及溢價(jià)分成溢價(jià)的分成根據(jù)我司與貴司共同商定的銷售底均價(jià)，以14000元為例，達(dá)到14000元未達(dá)到14500元的，多出的溢價(jià)按照2/8進(jìn)行分配（甲方80%、我方20%），如超過14500元以上部分，多出的溢價(jià)按照3/7進(jìn)行分配（甲方70%、我方30%），具體均價(jià)及分配方式以雙方合同簽訂為準(zhǔn)。商務(wù)條件—傭金收取及溢價(jià)分成溢價(jià)的分成144商務(wù)條件—廣告推廣預(yù)算

廣告推廣預(yù)算，占總銷售金額的1%（不包括現(xiàn)場(chǎng)售樓中心、樣板段、樣板房）其中，報(bào)紙廣告占25%銷售道具占5%戶外廣告占25%商務(wù)條件—廣告推廣預(yù)算廣告推廣預(yù)算，占總銷售金額的1%145商務(wù)條件—廣告推廣預(yù)算

公關(guān)、SP占15%小眾專業(yè)媒體占15%（甲級(jí)寫字樓內(nèi)液晶電視、專業(yè)刊物、針對(duì)高檔會(huì)所的派發(fā)DM）電視媒體占10%不可預(yù)見費(fèi)用占5%商務(wù)條件—廣告推廣預(yù)算公關(guān)、SP占15%146謝謝！謝謝！147上海金隆大廈營(yíng)銷策略競(jìng)標(biāo)報(bào)告課件148目錄第一章:項(xiàng)目研究第二章:產(chǎn)品建議第三章:品牌整合推廣第四章:銷售策略第五章:商務(wù)標(biāo)目錄149市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇150一、產(chǎn)品基本概況占地面積6742平方米；建筑面積36500平方米（其中地下3900平方米）；容積率：4.8；地上建筑27層（裙樓4層、主樓20層、塔樓3層），總高度118米。獨(dú)幢式鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)大理石立面之技術(shù)指標(biāo)一、產(chǎn)品基本概況占地面積6742平方米；之技術(shù)指標(biāo)151一、產(chǎn)品基本概況之區(qū)域概況位于浦東新區(qū)民生路1433號(hào)，南臨迎春路、西臨民生路、北近楊高路地處浦東行政文化中心和上海面積最大的高尚社區(qū)之一---聯(lián)洋社區(qū)間距世紀(jì)公園不足2公里。聯(lián)洋社區(qū)行政中心區(qū)本項(xiàng)目一、產(chǎn)品基本概況之區(qū)域概況位于浦東新區(qū)民生路1433號(hào)，南臨152一、產(chǎn)品基本概況之產(chǎn)品結(jié)構(gòu)1層：陳列室2層：總機(jī)、消控、庫(kù)房3層：餐廳等4層：健身、桑拿、多功能廳、理發(fā)等5—16層：做客房17—24層：辦公樓25層：設(shè)備用房一、產(chǎn)品基本概況之產(chǎn)品結(jié)構(gòu)1層：陳列室153項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)思考市場(chǎng)——滬上房產(chǎn)綜合項(xiàng)目市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)是否出現(xiàn)危機(jī)？區(qū)域——聯(lián)洋的人氣是否支持綜合項(xiàng)目的運(yùn)作？支持什么類型的項(xiàng)目？項(xiàng)目——21層塔樓與4層裙樓的“分工”，2-4層裙樓運(yùn)做面臨的危機(jī)與難點(diǎn)運(yùn)營(yíng)——銷售不代表經(jīng)營(yíng)，確立不同的客源購(gòu)買者與經(jīng)營(yíng)者，保證兩手抓，兩手都要硬項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)思考市場(chǎng)——滬上房產(chǎn)綜合項(xiàng)目市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)是否出現(xiàn)危機(jī)？154地鐵口商務(wù)區(qū)未來商業(yè)中心目前商業(yè)區(qū)域地鐵口商務(wù)區(qū)未來商業(yè)中心目前商業(yè)區(qū)域155綜合性項(xiàng)目在聯(lián)洋的存活受到極大的挑戰(zhàn)——聯(lián)洋規(guī)劃8063戶，約2萬人的社區(qū)，目前冷冷清清，入住率不足40%，生活機(jī)能配套嚴(yán)重不足——兩條快速干道（楊高路、錦繡路）完全切離南北縱向聯(lián)系，楊浦大橋與世紀(jì)公園廣場(chǎng)切斷東西連接，外圍輻射經(jīng)濟(jì)基本被切斷——道路交通嚴(yán)重不足，除了地鐵，周邊的交通與外圍連接不順——零星的沿街商鋪被中介店等類似過度性產(chǎn)品占據(jù)項(xiàng)目區(qū)位分析1綜合性項(xiàng)目在聯(lián)洋的存活受到極大的挑戰(zhàn)項(xiàng)目區(qū)位分析1156市場(chǎng)——未來看商業(yè)，目前看辦公樓、酒店商業(yè)：11.3萬方的大拇指將是聯(lián)洋商業(yè)的扭轉(zhuǎn)點(diǎn)，有望將聯(lián)洋原本死氣沉沉的社區(qū)引入大量人氣，從而盤活聯(lián)洋商業(yè)，但聯(lián)洋大面積商業(yè)產(chǎn)品銷售有相當(dāng)?shù)恼系K，出租招商問題不大辦公樓：匯商、信息大樓、金鷹的高租用率及良好的銷售情況，彌補(bǔ)浦東世紀(jì)大道沿線乙級(jí)寫字樓的空缺，寫字樓市場(chǎng)狀況即將步入高速運(yùn)營(yíng)階段酒店：唯一的萬淳麗大運(yùn)營(yíng)情況良好，由于在本項(xiàng)目旁邊，競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)過于直接項(xiàng)目區(qū)位分析2市場(chǎng)——未來看商業(yè)，目前看辦公樓、酒店項(xiàng)目區(qū)位分析2157市探場(chǎng)索市探場(chǎng)索158前言6月底從滬上各商業(yè)銀行獲悉：相比住宅物業(yè)貸款的收緊，商鋪房貸遭受更嚴(yán)厲待遇。據(jù)了解，各銀行已經(jīng)基本停止了對(duì)商用物業(yè)的貸款支持，即使是極個(gè)別案例，也有非常嚴(yán)格的審核程序。在上海某國(guó)有銀行，發(fā)放商業(yè)物業(yè)貸款，除了要能證明有足夠的能力還貸外，還貸利息將被上浮到年利率5.8%以上，商鋪貸款年限也從原先的20年驟降到10年，這還不包括對(duì)貸款人其他條件的審核。信息來源：《新聞晨報(bào)》前言6月底從滬上各商業(yè)銀行獲悉：相比住宅物業(yè)貸款的收緊，商鋪159大勢(shì)篇大勢(shì)篇160穩(wěn)步上揚(yáng)持續(xù)攀升2003年上海寫字樓(純辦公\甲級(jí))市場(chǎng)繼續(xù)保持上升勢(shì)頭，主要由于住宅市場(chǎng)的發(fā)展帶動(dòng)辦公樓市場(chǎng)使之成為新的投資熱點(diǎn)。市場(chǎng)狀況供大于求/供不應(yīng)求同時(shí)存在體現(xiàn)在兩方面：高品質(zhì)的甲級(jí)辦公樓需求旺盛，如小陸家嘴區(qū)域、淮海路和南京路區(qū)域；與此同時(shí)，中低檔的辦公樓卻吸納乏力，空置率呈現(xiàn)進(jìn)一步加大的趨勢(shì)。商務(wù)區(qū)域/多元發(fā)展

除了傳統(tǒng)的5大區(qū)域以外（徐家匯/人民廣場(chǎng)/陸家嘴/淮海路、南京西路），其它諸如長(zhǎng)壽路、四川北路等也正在改造和提升，而正在規(guī)劃升級(jí)中的五角場(chǎng)地區(qū)、真如地區(qū)，也將在2年內(nèi)有望逐漸發(fā)揮商務(wù)功能。穩(wěn)步上揚(yáng)持續(xù)攀升市場(chǎng)狀況供大于求/供不應(yīng)求同時(shí)存在商務(wù)區(qū)161辦公市場(chǎng)——大勢(shì)篇新供應(yīng)量嚴(yán)重不足，需求旺盛，04-06年的供應(yīng)空缺，整體辦公大氣候處于二次爆發(fā)的機(jī)會(huì)，市場(chǎng)關(guān)注度迅速提升目前330萬方的保有量到2007年將有220萬方將會(huì)推出指標(biāo)一：供求辦公市場(chǎng)——大勢(shì)篇新供應(yīng)量嚴(yán)重不足，需求旺盛，04-06年的162辦公市場(chǎng)——大勢(shì)篇指標(biāo)二：租金94年的高峰99年探底2000年的回轉(zhuǎn)高點(diǎn)轉(zhuǎn)移：浦西向浦東的縱深租金上揚(yáng)，售價(jià)平走，投資回報(bào)變相提高目前上海辦公樓的平均租金在0.6美金/平方米/天。至去年年底，浦西平均租金上漲1.2％，浦東則上漲了1.8％。近一年來上海辦公樓租金漲潮，是自1999年底租金見底回升，經(jīng)過三年多的略微調(diào)整后出現(xiàn)的第二波增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)這一波增長(zhǎng)將穩(wěn)步持續(xù)至2005年底。同時(shí)售價(jià)卻依然在13000-16000元之間徘徊，一直沒有太大的上升趨勢(shì)。辦公市場(chǎng)——大勢(shì)篇指標(biāo)二：租金94年的高峰9163租金的快速上漲一方面說明市場(chǎng)的繁榮，同時(shí)也使得部分寫字樓租戶不得不開始考慮成本控制，繼而棄租轉(zhuǎn)購(gòu)。租金水平2001-2003年租金上升圖表2001年2002年2003年0.10.20.30.40.50.60.70.80.59美元0.61美元0.66美元單位：美元租金的快速上漲一方面說明市場(chǎng)的繁榮，同時(shí)也使得部分寫字樓租戶164價(jià)位的持續(xù)高升使得一部分企業(yè)不得不將目光進(jìn)行轉(zhuǎn)移價(jià)格水平2003年商務(wù)市場(chǎng)區(qū)域價(jià)格段均價(jià)比較3萬元0.511.522.533.54單位：萬徐匯長(zhǎng)寧段人民廣場(chǎng)段陸家嘴段普陀虹口段1.2萬元1萬元2.5萬元價(jià)位的持續(xù)高升使得一部分企業(yè)不得不將目光進(jìn)行轉(zhuǎn)移價(jià)格水平20165辦公市場(chǎng)——大勢(shì)篇指標(biāo)三：空置率由于新需求量高于新供應(yīng)量，辦公樓市場(chǎng)的空置房也得到了逐步消化，空置率創(chuàng)近年來新低。目前，浦西平均空置率由13.8％下跌至10.8％，浦東空置率由17.0％下跌至16.6％。寫字樓需求活躍，浦東及浦西空置率均下降。由于現(xiàn)存供應(yīng)量有限，浦東吸納量相對(duì)較??；浦西辦公樓持續(xù)被市場(chǎng)吸納，但同時(shí)新增供應(yīng)量較小，因此空置率下跌明顯。75%90%入住率變化空置率明顯下跌，高需求帶來市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的變化辦公市場(chǎng)——大勢(shì)篇指標(biāo)三：空置率由于新需求量高于新供應(yīng)量，辦166辦公市場(chǎng)——大勢(shì)篇房產(chǎn)宏觀調(diào)控影響大量投資人群轉(zhuǎn)化進(jìn)入商業(yè)、辦公領(lǐng)域?qū)﹂_發(fā)商要求的提高，是將房產(chǎn)帶入另一個(gè)高度，辦公產(chǎn)業(yè)正符合這種發(fā)展趨勢(shì)期房限制轉(zhuǎn)讓銀行貸款限制發(fā)展商啟動(dòng)資金比例提高辦公市場(chǎng)——大勢(shì)篇房產(chǎn)宏觀調(diào)控影響大量投資人群轉(zhuǎn)化進(jìn)入商業(yè)、167供不應(yīng)求的局面日益上漲的租金下跌的空置率辦公樓大勢(shì)看好面臨市場(chǎng)二次沖高宏觀調(diào)控企業(yè)進(jìn)駐棄租轉(zhuǎn)購(gòu)供不應(yīng)求的局面日益上漲的租金下跌的空置率辦公樓大勢(shì)看好面臨市168類別布局篇類別布局篇169甲級(jí)寫字樓：有極佳的區(qū)位、通達(dá)性，高品質(zhì)的承租人，