第五講城市房屋拆遷法律制度課件

第五講城市房屋拆遷法律制度

第五講城市房屋拆遷法律制度2022/12/102本講教學(xué)內(nèi)容一、城市房屋拆遷的概念與內(nèi)容二、城市房屋拆遷法律關(guān)系三、城市房屋拆遷的程序四、城市房屋拆遷形式五、拆遷補(bǔ)償?shù)姆梢?guī)定六、拆遷安置的法律規(guī)定七、拆遷糾紛的解決和強(qiáng)制拆遷2022/12/92本講教學(xué)內(nèi)容一、城市房屋拆遷的概念與內(nèi)容2022/12/103一、城市房屋拆遷的概念與內(nèi)容1、概念城市房屋拆遷，是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上，因城市建設(shè)需要拆除房屋及其附屬物，并由拆遷人對(duì)原房屋及其附屬物的所有人或使用人進(jìn)行補(bǔ)償和安置的行為。城市房屋拆遷是一種土地集約化經(jīng)營行為。特點(diǎn)：規(guī)劃、國土、拆房（目的是土地使用）、被拆遷人包括使用人、補(bǔ)償安置性，最重要的是拆遷目的：為了公共利益的需要。2022/12/93一、城市房屋拆遷的概念與內(nèi)容1、概念2022/12/104背景資料：

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的違憲問題沖突1：公共利益2004年憲法修正案將憲法第10條第3款修訂為：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或征用并給予補(bǔ)償?！蔽餀?quán)法第42條：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益?！?022/12/94背景資料：

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的違2022/12/1052001年國務(wù)院出臺(tái)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，2004年《憲法》修改和2007年《物權(quán)法》出臺(tái)，都對(duì)“為了公共利益需要”而進(jìn)行征收征用作出了規(guī)定《拆遷條例》不符合《憲法》和《物權(quán)法》關(guān)于“為了公共利益的需要才能進(jìn)行征收征用”的規(guī)定，而且處于下位法的《拆遷條例》已經(jīng)與《憲法》修改案和《物權(quán)法》相抵觸。2022/12/952001年國務(wù)院出臺(tái)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l2022/12/106背景資料：什么是公共利益的需要《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（征求意見稿）》列舉了七種“公共利益需要”的情況：（1）國防設(shè)施建設(shè)的需要；（2）國家重點(diǎn)扶持并納入規(guī)劃的能源、交通、水利等公共事業(yè)的需要；（3）國家重點(diǎn)扶持并納入規(guī)劃的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；2022/12/96背景資料：什么是公共利益的需要《國有土2022/12/107（4）為改善低收入住房困難家庭居住條件，由政府組織實(shí)施的廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等建設(shè)的需要；（5）為改善城市居民居住條件，由政府組織實(shí)施的危舊房改造的需要；（雖然要求90％被征收人同意，但爭議最大。）（6）國家機(jī)關(guān)辦公用房建設(shè)的需要；（7）其他公共利益的需要。2022/12/97（4）為改善低收入住房困難家庭居住條件，2022/12/108沖突2依據(jù)憲法和法律，補(bǔ)償應(yīng)在房屋拆遷之前完成，而《拆遷條例》卻將本應(yīng)在征收階段完成的補(bǔ)償問題延至拆遷階段解決。沖突3征收、補(bǔ)償主體應(yīng)是國家，征收補(bǔ)償法律關(guān)系應(yīng)是行政法律關(guān)系，但《拆遷條例》卻將補(bǔ)償主體定位為拆遷人，將拆遷補(bǔ)償關(guān)系界定成民事法律關(guān)系。（如果是為了商業(yè)利益呢？）沖突4對(duì)單位、個(gè)人房屋進(jìn)行拆遷，必須先依法對(duì)房屋進(jìn)行征收，而《條例》卻授權(quán)房屋拆遷管理部門在沒有依法征收的前提下就可給予拆遷人拆遷許可。2022/12/98沖突22022/12/1092、城市房屋拆遷的具體內(nèi)容（1）房屋拆建，如危舊房改造；（2）城市功能、用地布局和空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整；（3）城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和改造；（4）環(huán)境治理。城市房屋拆遷必須服從城市建設(shè)的需要，必須符合城市規(guī)劃和有利于城市舊區(qū)改建。2022/12/992、城市房屋拆遷的具體內(nèi)容2022/12/1010二、城市房屋拆遷法律關(guān)系1、拆遷法律關(guān)系的性質(zhì)城市房屋拆遷，既具行政法律關(guān)系的性質(zhì)，又具民事法律關(guān)系的性質(zhì)，是行政行為和民事行為的混合。拆遷中的民事行為即拆遷人與被拆遷人協(xié)商達(dá)成拆遷協(xié)議，即補(bǔ)償安置協(xié)議。2022/12/910二、城市房屋拆遷法律關(guān)系1、拆遷法律2022/12/1011拆遷行為中的行政行為有：（1）拆遷前拆遷人須向行政機(jī)關(guān)申請拆遷許可證，行政機(jī)關(guān)向拆遷人頒發(fā)拆遷許可證并向被拆遷人發(fā)布拆遷公告；（2）拆遷人與被拆遷人達(dá)不成拆遷協(xié)議須由行政機(jī)關(guān)裁決，當(dāng)事人對(duì)裁決不服的可以行政機(jī)關(guān)為被告提起行政訴訟，行政機(jī)關(guān)裁決錯(cuò)誤給當(dāng)事人造成損失的須負(fù)行政賠償責(zé)任；（3）拆遷行為是一種強(qiáng)制性行為，被拆遷人必須服從拆遷。2022/12/911拆遷行為中的行政行為有：2022/12/10122、城市房屋拆遷法律關(guān)系的主體城市房屋拆遷法律關(guān)系的主體是拆遷人、被拆遷人（包括被拆遷房屋的承租人）、房屋拆遷單位和房屋拆遷管理部門。其中主要是拆遷人和被拆遷人。（1）拆遷人是指取得拆遷許可證的建設(shè)單位。個(gè)人不得成為拆遷人。（2）被拆遷人是指被拆除房屋及其附屬物的所有人或者使用人。2022/12/9122、城市房屋拆遷法律關(guān)系的主體2022/12/1013（3）房屋拆遷單位包括自行拆遷單位和受托拆遷單位。后者是指依法取得拆遷資格證書，接受拆遷人委托，對(duì)被拆遷人進(jìn)行拆遷動(dòng)員，組織簽訂和實(shí)施補(bǔ)償、安置協(xié)議，組織拆除房屋及其附屬物的單位。（4）房屋拆遷管理部門是指縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者人民政府授權(quán)的部門。2022/12/913（3）房屋拆遷單位2022/12/10143、城市房屋拆遷法律關(guān)系的客體城市房屋拆遷法律關(guān)系的客體，是指城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上因城市建設(shè)需要拆走的房屋及其附屬物?！冻青l(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定，城市是指國家按行政建制設(shè)立的直轄市、市、鎮(zhèn)；城市規(guī)劃區(qū)，是指城市市區(qū)、郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實(shí)行規(guī)劃控制的區(qū)域。具體范圍由城市人民政府在編制的城市總體規(guī)劃中劃定。2022/12/9143、城市房屋拆遷法律關(guān)系的客體2022/12/10154、城市房屋拆遷法律關(guān)系的內(nèi)容城市房屋拆遷法律關(guān)系的內(nèi)容，是指城市房屋拆遷法律關(guān)系的主體（即拆遷人和被拆遷人）所享有的權(quán)利和所承擔(dān)的義務(wù)。拆遷人享有拆除房屋及其附屬物并獲得拆遷范圍內(nèi)土地使用權(quán)的權(quán)利，但須對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償和安置；被拆遷人享有獲得補(bǔ)償、安置的權(quán)利，但須服從城市建設(shè)需要，并須在搬遷期限內(nèi)完成搬遷。2022/12/9154、城市房屋拆遷法律關(guān)系的內(nèi)容2022/12/1016三、城市房屋拆遷的程序1、申請需要拆除房屋的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)持以下書面文件向縣級(jí)以上人民政府房屋拆遷主管部門提出拆遷申請：（1）建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件，即國家規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的項(xiàng)目建設(shè)書或者計(jì)劃任務(wù)書；（2）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（3）國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件；（4）拆遷人制訂的拆遷計(jì)劃和拆遷方案；（5）辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。2022/12/916三、城市房屋拆遷的程序1、申請2022/12/10172、審批房屋拆遷主管部門在收到拆遷人的拆遷申請和必要的證明文件后對(duì)拆遷申請進(jìn)行審查，審查的內(nèi)容包括：（1）建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)的批準(zhǔn)文件和土地使用的批準(zhǔn)文件是否合法，批準(zhǔn)機(jī)關(guān)是否具有批準(zhǔn)權(quán)限；（2）拆遷計(jì)劃和拆遷方案是否合理、可行；（3）拆遷范圍與批準(zhǔn)的用地范圍是否一致。2022/12/9172、審批2022/12/1018房屋拆遷主管部門審查后，認(rèn)為建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)的批準(zhǔn)文件和土地使用的批準(zhǔn)文件合法、拆遷計(jì)劃和拆遷方案合理可行的，應(yīng)當(dāng)批準(zhǔn)拆遷人的拆遷申請，發(fā)給拆遷人拆遷許可證。拆遷許可證頒發(fā)后，有關(guān)拆遷范圍內(nèi)的房屋及其附屬物的活動(dòng)應(yīng)當(dāng)停止或凍結(jié)，戶口遷入以及居民分戶亦應(yīng)停止辦理，因出生、軍人復(fù)轉(zhuǎn)退、婚嫁等確需入戶或者分戶的，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)后方可辦理。

2022/12/918房屋拆遷主管部門審查后，認(rèn)為建設(shè)項(xiàng)目立2022/12/10193、房屋拆遷行政公布房屋拆遷主管部門在核發(fā)拆遷許可證后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向拆遷范圍內(nèi)的被拆遷人宣布拆遷決定，發(fā)布拆遷公告，或以其他形式發(fā)布拆遷決定。拆遷公告的主要內(nèi)容包括：建設(shè)項(xiàng)目名稱、拆遷人、拆遷時(shí)間、拆遷范圍、拆遷期限及其他有關(guān)事項(xiàng)。2022/12/9193、房屋拆遷行政公布2022/12/10204、簽訂拆遷協(xié)議在房屋拆遷主管部門公布的規(guī)定拆遷期限內(nèi)，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人就拆遷補(bǔ)償和安置事宜進(jìn)行協(xié)商并簽訂書面協(xié)議。補(bǔ)償、安置協(xié)議應(yīng)當(dāng)規(guī)定補(bǔ)償形式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷過渡方式和過渡期限、違約責(zé)任和當(dāng)事人認(rèn)為需要訂立的其他條款。簽訂補(bǔ)償、安置協(xié)議后，可以向公證機(jī)關(guān)辦理公證，并送房屋拆遷主管部門備案。2022/12/9204、簽訂拆遷協(xié)議2022/12/1021拆遷人與被拆遷人對(duì)補(bǔ)償形式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷過渡方式和過渡期限，經(jīng)協(xié)商達(dá)不成協(xié)議的，由批準(zhǔn)拆遷的房屋拆遷主管部門裁決。被拆遷人是批準(zhǔn)拆遷的房屋拆遷主管部門的，由同級(jí)人民政府裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)作出。當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以在接到裁決書之日起3個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴。在訴訟期間，如拆遷人已給被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或者提供安置、周轉(zhuǎn)用房的，不停止拆遷的執(zhí)行。

2022/12/921拆遷人與被拆遷人對(duì)補(bǔ)償形式和補(bǔ)償金額、2022/12/10225、實(shí)施拆遷拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議訂立后，被拆遷人或者房屋出租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會(huì)申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。經(jīng)房屋拆遷主管部門裁決的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，被拆遷人必須在規(guī)定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。（強(qiáng)制拆遷在后面介紹）2022/12/9225、實(shí)施拆遷2022/12/1023思考題以下說法是否正確？1、為了經(jīng)濟(jì)建設(shè)的需要，可以依法征收集體所有的土地。2、城市房屋拆遷是一種土地集約化經(jīng)營行為。3、2001年國務(wù)院出臺(tái)的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》與2007年出臺(tái)的《物權(quán)法》不抵觸。4、由政府組織實(shí)施的危舊房改造，屬于“公共利益”。5、拆遷人是指取得拆遷許可證的建設(shè)單位或者公民個(gè)人。6、被拆遷人是指被拆除房屋及其附屬物的所有人，不包括使用人。7、拆遷許可證頒發(fā)后，有關(guān)拆遷范圍內(nèi)的房屋及其附屬物的活動(dòng)應(yīng)當(dāng)停止或凍結(jié)，例如，因出生、婚嫁等戶口遷入以及居民分戶應(yīng)停止辦理。2022/12/923思考題以下說法是否正確？2022/12/1024

課堂作業(yè)某市人民政府土地管理部門欲出讓一幅位于該市北區(qū)的土地，甲房地產(chǎn)公司正擬開發(fā)商品住宅小區(qū)而需用土地。請問：甲房地產(chǎn)公司欲取得該幅土地的使用權(quán)，可以通過下列何種方式取得？A．由市人民政府劃撥取得B．由甲公司與市人民政府土地管理部門協(xié)商取得C．由市人民政府土地管理部門招標(biāo)，甲公司參加投標(biāo)取得D．由市人民政府土地管理部門拍賣，甲公司參加競買取得2022/12/924課堂作業(yè)某市人民政府土地管理部門欲出2022/12/1025四、城市房屋拆遷形式城市房屋拆遷有兩種形式：1自行拆遷。即拆遷人自己對(duì)被拆遷人進(jìn)行拆遷安置和補(bǔ)償。2委托拆遷。即拆遷人委托他人進(jìn)行房屋拆遷、對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償和安置。拆遷人委托拆遷的，被委托人應(yīng)當(dāng)是取得房屋拆遷資格證書的單位（即城市房屋拆遷單位）。房屋拆遷主管部門不得接受拆遷委托成為被委托人。2022/12/925四、城市房屋拆遷形式城市房屋拆遷有兩種2022/12/1026背景資料：毛地拆遷問題“毛地”出讓的實(shí)質(zhì)是，將依法應(yīng)由政府負(fù)責(zé)拆遷工作推給了開發(fā)商——因?yàn)椤懊亍背鲎屖菍⑼恋爻鲎尳鸷筒疬w補(bǔ)償費(fèi)捆在一起，對(duì)開發(fā)商而言，在地價(jià)一定的情況下，壓低遷補(bǔ)償就等于多獲利，因此多出現(xiàn)補(bǔ)償不公，甚至野蠻拆遷的情況。2022/12/926背景資料：毛地拆遷問題“毛地”出讓的實(shí)2022/12/1027五、拆遷補(bǔ)償?shù)姆梢?guī)定1拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象，是指在拆遷中因房屋拆遷而使利益受到損失需要進(jìn)行補(bǔ)償?shù)谋徊鸪课菁捌涓綄傥锏乃腥耍ù苋?、國家授?quán)的國有房屋及其附屬物的管理人。2022/12/927五、拆遷補(bǔ)償?shù)姆梢?guī)定1拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)2022/12/10282拆遷補(bǔ)償原則（1）拆遷人對(duì)被拆除的房屋應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償，對(duì)被拆除房屋的附屬物亦應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。（2）拆遷人對(duì)被拆除的違章建筑不予補(bǔ)償。（違章建筑問題？）（3）拆遷人對(duì)拆除臨時(shí)建筑的補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)分別情況進(jìn)行。（看是否超過使用期限）

2022/12/9282拆遷補(bǔ)償原則2022/12/10293拆遷補(bǔ)償形式房屋拆遷補(bǔ)償形式有兩種：貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換。（1）貨幣補(bǔ)償貨幣補(bǔ)償安置是指拆遷人（動(dòng)遷單位）對(duì)拆除依法批準(zhǔn)的拆遷范圍內(nèi)的房屋及其附屬物進(jìn)行評(píng)估作價(jià)后，以貨幣補(bǔ)償給被拆遷人，由被拆遷人自行購買房屋的一種安置方式。2022/12/9293拆遷補(bǔ)償形式2022/12/1030（2）產(chǎn)權(quán)調(diào)換產(chǎn)權(quán)調(diào)換實(shí)際是實(shí)物補(bǔ)償，即是房屋所有權(quán)的交換。拆遷人用易地建設(shè)的房屋，或者原地再建設(shè)的房屋來換取被拆遷人的房屋。被拆遷人對(duì)原房屋的所有權(quán)喪失而取得易地建設(shè)房屋的所有權(quán)或者原地再建設(shè)房屋的所有權(quán)。實(shí)際上，產(chǎn)權(quán)調(diào)換尚含有土地使用權(quán)的調(diào)換。

2022/12/930（2）產(chǎn)權(quán)調(diào)換2022/12/10314、拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房屋市場評(píng)估價(jià)格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。（法規(guī)效力問題？）實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)根據(jù)上述原則，計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價(jià)格，結(jié)算產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)。2022/12/9314、拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)2022/12/1032六、拆遷安置的法律規(guī)定拆遷安置，指過渡期限內(nèi)給被拆遷人或房屋承租人提供臨時(shí)住處。拆遷安置應(yīng)當(dāng)遵循一定的原則：（1）誰拆遷誰安置的原則。（2）安置相當(dāng)原則。拆遷人為被拆遷人提供的新房屋與原來拆除的房屋應(yīng)大體相當(dāng)。（3）安置和補(bǔ)償相分離的原則。在房屋拆遷的過程中，如果原房屋的使用權(quán)人與該房屋的所有權(quán)人并非同一，則安置對(duì)象和補(bǔ)償對(duì)象是分離的。按有關(guān)法律規(guī)定，對(duì)被拆遷人（原房屋的所有權(quán)人）給予一定的補(bǔ)償，對(duì)原房屋的使用人則給予安置。2022/12/932六、拆遷安置的法律規(guī)定拆遷安置，指過渡2022/12/1033拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)（1）拆遷安置以被拆除房屋的面積作為計(jì)算依據(jù)。（2）拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)分為搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)助費(fèi)三種。在過渡期限內(nèi)，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當(dāng)支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。2022/12/933拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)2022/12/1034七、拆遷糾紛的解決和強(qiáng)制拆遷1拆遷糾紛的解決拆遷糾紛是指拆遷人與被拆遷人對(duì)補(bǔ)償形式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷過渡方式和過渡期限因達(dá)不成協(xié)議而發(fā)生的糾紛。對(duì)于拆遷糾紛的解決，應(yīng)貫徹：（1）行政處理在先；（2）不服行政處理可以提起行政訴訟；（3）糾紛解決之前維護(hù)原狀的原則。2022/12/934七、拆遷糾紛的解決和強(qiáng)制拆遷1拆遷糾2022/12/10352強(qiáng)制拆遷強(qiáng)制拆遷，是指在拆遷期限內(nèi)，被拆遷人無正當(dāng)理由拒絕拆遷的，并拒不執(zhí)行限期拆遷決定的，運(yùn)用國家強(qiáng)制力，強(qiáng)制當(dāng)事人履行拆遷義務(wù)的行為。問題：無正當(dāng)理由如何界定？2022/12/9352強(qiáng)制拆遷2022/12/1036強(qiáng)制拆遷的條件（1）拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議訂立后，被拆遷人或者房屋出租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會(huì)申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。如果被拆遷人不履行要求搬遷的仲裁裁決或法院判決，拆遷人可以申請法院強(qiáng)制執(zhí)行。

2022/12/936強(qiáng)制拆遷的條件2022/12/1037（2）經(jīng)房屋拆遷主管部門（合理嗎？）裁決的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，被拆遷人必須在規(guī)定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷；被拆遷人無正當(dāng)理由拒絕拆遷的，縣級(jí)以上人民政府可以作出責(zé)令限期拆遷的決定，逾期不拆遷的，由縣級(jí)以上人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷；或者由房屋拆遷主管部門申請人民法院強(qiáng)制拆遷。2022/12/937（2）經(jīng)房屋拆遷主管部門（合理嗎？）裁2022/12/1038依據(jù)強(qiáng)制拆遷決定實(shí)施行政強(qiáng)制拆遷，房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)提前15天通知被拆遷人。強(qiáng)制拆遷時(shí)，應(yīng)當(dāng)組織街道辦事處（居委會(huì)）、被拆遷人單位代表到現(xiàn)場作為強(qiáng)制拆遷證明人，并由公證部門對(duì)被拆遷房屋及其房屋內(nèi)物品進(jìn)行證據(jù)保全。2022/12/938依據(jù)強(qiáng)制拆遷決定實(shí)施行政強(qiáng)制拆遷，房屋第五講城市房屋拆遷法律制度

第五講城市房屋拆遷法律制度2022/12/1040本講教學(xué)內(nèi)容一、城市房屋拆遷的概念與內(nèi)容二、城市房屋拆遷法律關(guān)系三、城市房屋拆遷的程序四、城市房屋拆遷形式五、拆遷補(bǔ)償?shù)姆梢?guī)定六、拆遷安置的法律規(guī)定七、拆遷糾紛的解決和強(qiáng)制拆遷2022/12/92本講教學(xué)內(nèi)容一、城市房屋拆遷的概念與內(nèi)容2022/12/1041一、城市房屋拆遷的概念與內(nèi)容1、概念城市房屋拆遷，是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上，因城市建設(shè)需要拆除房屋及其附屬物，并由拆遷人對(duì)原房屋及其附屬物的所有人或使用人進(jìn)行補(bǔ)償和安置的行為。城市房屋拆遷是一種土地集約化經(jīng)營行為。特點(diǎn)：規(guī)劃、國土、拆房（目的是土地使用）、被拆遷人包括使用人、補(bǔ)償安置性，最重要的是拆遷目的：為了公共利益的需要。2022/12/93一、城市房屋拆遷的概念與內(nèi)容1、概念2022/12/1042背景資料：

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的違憲問題沖突1：公共利益2004年憲法修正案將憲法第10條第3款修訂為：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或征用并給予補(bǔ)償?！蔽餀?quán)法第42條：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益?！?022/12/94背景資料：

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的違2022/12/10432001年國務(wù)院出臺(tái)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，2004年《憲法》修改和2007年《物權(quán)法》出臺(tái)，都對(duì)“為了公共利益需要”而進(jìn)行征收征用作出了規(guī)定《拆遷條例》不符合《憲法》和《物權(quán)法》關(guān)于“為了公共利益的需要才能進(jìn)行征收征用”的規(guī)定，而且處于下位法的《拆遷條例》已經(jīng)與《憲法》修改案和《物權(quán)法》相抵觸。2022/12/952001年國務(wù)院出臺(tái)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l2022/12/1044背景資料：什么是公共利益的需要《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（征求意見稿）》列舉了七種“公共利益需要”的情況：（1）國防設(shè)施建設(shè)的需要；（2）國家重點(diǎn)扶持并納入規(guī)劃的能源、交通、水利等公共事業(yè)的需要；（3）國家重點(diǎn)扶持并納入規(guī)劃的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；2022/12/96背景資料：什么是公共利益的需要《國有土2022/12/1045（4）為改善低收入住房困難家庭居住條件，由政府組織實(shí)施的廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等建設(shè)的需要；（5）為改善城市居民居住條件，由政府組織實(shí)施的危舊房改造的需要；（雖然要求90％被征收人同意，但爭議最大。）（6）國家機(jī)關(guān)辦公用房建設(shè)的需要；（7）其他公共利益的需要。2022/12/97（4）為改善低收入住房困難家庭居住條件，2022/12/1046沖突2依據(jù)憲法和法律，補(bǔ)償應(yīng)在房屋拆遷之前完成，而《拆遷條例》卻將本應(yīng)在征收階段完成的補(bǔ)償問題延至拆遷階段解決。沖突3征收、補(bǔ)償主體應(yīng)是國家，征收補(bǔ)償法律關(guān)系應(yīng)是行政法律關(guān)系，但《拆遷條例》卻將補(bǔ)償主體定位為拆遷人，將拆遷補(bǔ)償關(guān)系界定成民事法律關(guān)系。（如果是為了商業(yè)利益呢？）沖突4對(duì)單位、個(gè)人房屋進(jìn)行拆遷，必須先依法對(duì)房屋進(jìn)行征收，而《條例》卻授權(quán)房屋拆遷管理部門在沒有依法征收的前提下就可給予拆遷人拆遷許可。2022/12/98沖突22022/12/10472、城市房屋拆遷的具體內(nèi)容（1）房屋拆建，如危舊房改造；（2）城市功能、用地布局和空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整；（3）城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和改造；（4）環(huán)境治理。城市房屋拆遷必須服從城市建設(shè)的需要，必須符合城市規(guī)劃和有利于城市舊區(qū)改建。2022/12/992、城市房屋拆遷的具體內(nèi)容2022/12/1048二、城市房屋拆遷法律關(guān)系1、拆遷法律關(guān)系的性質(zhì)城市房屋拆遷，既具行政法律關(guān)系的性質(zhì)，又具民事法律關(guān)系的性質(zhì)，是行政行為和民事行為的混合。拆遷中的民事行為即拆遷人與被拆遷人協(xié)商達(dá)成拆遷協(xié)議，即補(bǔ)償安置協(xié)議。2022/12/910二、城市房屋拆遷法律關(guān)系1、拆遷法律2022/12/1049拆遷行為中的行政行為有：（1）拆遷前拆遷人須向行政機(jī)關(guān)申請拆遷許可證，行政機(jī)關(guān)向拆遷人頒發(fā)拆遷許可證并向被拆遷人發(fā)布拆遷公告；（2）拆遷人與被拆遷人達(dá)不成拆遷協(xié)議須由行政機(jī)關(guān)裁決，當(dāng)事人對(duì)裁決不服的可以行政機(jī)關(guān)為被告提起行政訴訟，行政機(jī)關(guān)裁決錯(cuò)誤給當(dāng)事人造成損失的須負(fù)行政賠償責(zé)任；（3）拆遷行為是一種強(qiáng)制性行為，被拆遷人必須服從拆遷。2022/12/911拆遷行為中的行政行為有：2022/12/10502、城市房屋拆遷法律關(guān)系的主體城市房屋拆遷法律關(guān)系的主體是拆遷人、被拆遷人（包括被拆遷房屋的承租人）、房屋拆遷單位和房屋拆遷管理部門。其中主要是拆遷人和被拆遷人。（1）拆遷人是指取得拆遷許可證的建設(shè)單位。個(gè)人不得成為拆遷人。（2）被拆遷人是指被拆除房屋及其附屬物的所有人或者使用人。2022/12/9122、城市房屋拆遷法律關(guān)系的主體2022/12/1051（3）房屋拆遷單位包括自行拆遷單位和受托拆遷單位。后者是指依法取得拆遷資格證書，接受拆遷人委托，對(duì)被拆遷人進(jìn)行拆遷動(dòng)員，組織簽訂和實(shí)施補(bǔ)償、安置協(xié)議，組織拆除房屋及其附屬物的單位。（4）房屋拆遷管理部門是指縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者人民政府授權(quán)的部門。2022/12/913（3）房屋拆遷單位2022/12/10523、城市房屋拆遷法律關(guān)系的客體城市房屋拆遷法律關(guān)系的客體，是指城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上因城市建設(shè)需要拆走的房屋及其附屬物?！冻青l(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定，城市是指國家按行政建制設(shè)立的直轄市、市、鎮(zhèn)；城市規(guī)劃區(qū)，是指城市市區(qū)、郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實(shí)行規(guī)劃控制的區(qū)域。具體范圍由城市人民政府在編制的城市總體規(guī)劃中劃定。2022/12/9143、城市房屋拆遷法律關(guān)系的客體2022/12/10534、城市房屋拆遷法律關(guān)系的內(nèi)容城市房屋拆遷法律關(guān)系的內(nèi)容，是指城市房屋拆遷法律關(guān)系的主體（即拆遷人和被拆遷人）所享有的權(quán)利和所承擔(dān)的義務(wù)。拆遷人享有拆除房屋及其附屬物并獲得拆遷范圍內(nèi)土地使用權(quán)的權(quán)利，但須對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償和安置；被拆遷人享有獲得補(bǔ)償、安置的權(quán)利，但須服從城市建設(shè)需要，并須在搬遷期限內(nèi)完成搬遷。2022/12/9154、城市房屋拆遷法律關(guān)系的內(nèi)容2022/12/1054三、城市房屋拆遷的程序1、申請需要拆除房屋的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)持以下書面文件向縣級(jí)以上人民政府房屋拆遷主管部門提出拆遷申請：（1）建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件，即國家規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的項(xiàng)目建設(shè)書或者計(jì)劃任務(wù)書；（2）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（3）國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件；（4）拆遷人制訂的拆遷計(jì)劃和拆遷方案；（5）辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。2022/12/916三、城市房屋拆遷的程序1、申請2022/12/10552、審批房屋拆遷主管部門在收到拆遷人的拆遷申請和必要的證明文件后對(duì)拆遷申請進(jìn)行審查，審查的內(nèi)容包括：（1）建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)的批準(zhǔn)文件和土地使用的批準(zhǔn)文件是否合法，批準(zhǔn)機(jī)關(guān)是否具有批準(zhǔn)權(quán)限；（2）拆遷計(jì)劃和拆遷方案是否合理、可行；（3）拆遷范圍與批準(zhǔn)的用地范圍是否一致。2022/12/9172、審批2022/12/1056房屋拆遷主管部門審查后，認(rèn)為建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)的批準(zhǔn)文件和土地使用的批準(zhǔn)文件合法、拆遷計(jì)劃和拆遷方案合理可行的，應(yīng)當(dāng)批準(zhǔn)拆遷人的拆遷申請，發(fā)給拆遷人拆遷許可證。拆遷許可證頒發(fā)后，有關(guān)拆遷范圍內(nèi)的房屋及其附屬物的活動(dòng)應(yīng)當(dāng)停止或凍結(jié)，戶口遷入以及居民分戶亦應(yīng)停止辦理，因出生、軍人復(fù)轉(zhuǎn)退、婚嫁等確需入戶或者分戶的，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)后方可辦理。

2022/12/918房屋拆遷主管部門審查后，認(rèn)為建設(shè)項(xiàng)目立2022/12/10573、房屋拆遷行政公布房屋拆遷主管部門在核發(fā)拆遷許可證后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向拆遷范圍內(nèi)的被拆遷人宣布拆遷決定，發(fā)布拆遷公告，或以其他形式發(fā)布拆遷決定。拆遷公告的主要內(nèi)容包括：建設(shè)項(xiàng)目名稱、拆遷人、拆遷時(shí)間、拆遷范圍、拆遷期限及其他有關(guān)事項(xiàng)。2022/12/9193、房屋拆遷行政公布2022/12/10584、簽訂拆遷協(xié)議在房屋拆遷主管部門公布的規(guī)定拆遷期限內(nèi)，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人就拆遷補(bǔ)償和安置事宜進(jìn)行協(xié)商并簽訂書面協(xié)議。補(bǔ)償、安置協(xié)議應(yīng)當(dāng)規(guī)定補(bǔ)償形式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷過渡方式和過渡期限、違約責(zé)任和當(dāng)事人認(rèn)為需要訂立的其他條款。簽訂補(bǔ)償、安置協(xié)議后，可以向公證機(jī)關(guān)辦理公證，并送房屋拆遷主管部門備案。2022/12/9204、簽訂拆遷協(xié)議2022/12/1059拆遷人與被拆遷人對(duì)補(bǔ)償形式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷過渡方式和過渡期限，經(jīng)協(xié)商達(dá)不成協(xié)議的，由批準(zhǔn)拆遷的房屋拆遷主管部門裁決。被拆遷人是批準(zhǔn)拆遷的房屋拆遷主管部門的，由同級(jí)人民政府裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)作出。當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以在接到裁決書之日起3個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴。在訴訟期間，如拆遷人已給被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或者提供安置、周轉(zhuǎn)用房的，不停止拆遷的執(zhí)行。

2022/12/921拆遷人與被拆遷人對(duì)補(bǔ)償形式和補(bǔ)償金額、2022/12/10605、實(shí)施拆遷拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議訂立后，被拆遷人或者房屋出租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會(huì)申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。經(jīng)房屋拆遷主管部門裁決的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，被拆遷人必須在規(guī)定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。（強(qiáng)制拆遷在后面介紹）2022/12/9225、實(shí)施拆遷2022/12/1061思考題以下說法是否正確？1、為了經(jīng)濟(jì)建設(shè)的需要，可以依法征收集體所有的土地。2、城市房屋拆遷是一種土地集約化經(jīng)營行為。3、2001年國務(wù)院出臺(tái)的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》與2007年出臺(tái)的《物權(quán)法》不抵觸。4、由政府組織實(shí)施的危舊房改造，屬于“公共利益”。5、拆遷人是指取得拆遷許可證的建設(shè)單位或者公民個(gè)人。6、被拆遷人是指被拆除房屋及其附屬物的所有人，不包括使用人。7、拆遷許可證頒發(fā)后，有關(guān)拆遷范圍內(nèi)的房屋及其附屬物的活動(dòng)應(yīng)當(dāng)停止或凍結(jié)，例如，因出生、婚嫁等戶口遷入以及居民分戶應(yīng)停止辦理。2022/12/923思考題以下說法是否正確？2022/12/1062

課堂作業(yè)某市人民政府土地管理部門欲出讓一幅位于該市北區(qū)的土地，甲房地產(chǎn)公司正擬開發(fā)商品住宅小區(qū)而需用土地。請問：甲房地產(chǎn)公司欲取得該幅土地的使用權(quán)，可以通過下列何種方式取得？A．由市人民政府劃撥取得B．由甲公司與市人民政府土地管理部門協(xié)商取得C．由市人民政府土地管理部門招標(biāo)，甲公司參加投標(biāo)取得D．由市人民政府土地管理部門拍賣，甲公司參加競買取得2022/12/924課堂作業(yè)某市人民政府土地管理部門欲出2022/12/1063四、城市房屋拆遷形式城市房屋拆遷有兩種形式：1自行拆遷。即拆遷人自己對(duì)被拆遷人進(jìn)行拆遷安置和補(bǔ)償。2委托拆遷。即拆遷人委托他人進(jìn)行房屋拆遷、對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償和安置。拆遷人委托拆遷的，被委托人應(yīng)當(dāng)是取得房屋拆遷資格證書的單位（即城市房屋拆遷單位）。房屋拆遷主管部門不得接受拆遷委托成為被委托人。2022/12/925四、城市房屋拆遷形式城市房屋拆遷有兩種2022/12/1064背景資料：毛地拆遷問題“毛地”出讓的實(shí)質(zhì)是，將依法應(yīng)由政府負(fù)責(zé)拆遷工作推給了開發(fā)商——因?yàn)椤懊亍背鲎屖菍⑼恋爻鲎尳鸷筒疬w補(bǔ)償費(fèi)捆在一起，對(duì)開發(fā)商而言，在地價(jià)一定的情況下，壓低遷補(bǔ)償就等于多獲利，因此多出現(xiàn)補(bǔ)償不公，甚至野蠻拆遷的情況。2022/12/926背景資料：毛地拆遷問題“毛地”出讓的實(shí)2022/12/1065五、拆遷補(bǔ)償?shù)姆梢?guī)定1拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象，是指在拆遷中因房屋拆遷而使利益受到損失需要進(jìn)行補(bǔ)償?shù)谋徊鸪课菁捌涓綄傥锏乃腥?，包括代管人、國家授?quán)的國有房屋及其附屬物的管理人。2022/12/927五、拆遷補(bǔ)償?shù)姆梢?guī)定1拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)2022/12/10662拆遷補(bǔ)償原則（1）拆遷人對(duì)被拆除的房屋應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償，對(duì)被拆除房屋的附屬物亦應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。（2）拆遷人對(duì)被拆除的違章建筑不予補(bǔ)償。（違章建筑問題？）（3）拆遷人對(duì)拆除臨時(shí)建筑的補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)分別情況進(jìn)行。（看是否超過使用期限）

2022/12/9282拆遷補(bǔ)償原則2022/12/10673拆遷補(bǔ)償形式房屋拆遷補(bǔ)償形式有兩種：貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換。（1）貨幣補(bǔ)償貨幣補(bǔ)償安置是指拆遷人（動(dòng)遷單位）對(duì)拆除依法批準(zhǔn)的拆遷范圍內(nèi)的房屋及其附屬物進(jìn)行評(píng)估作價(jià)后，以貨幣補(bǔ)償給被拆遷人，由被拆遷人自行購買房屋的一種安置方式。2022/12/9293拆遷補(bǔ)償形式2022/12/1068（2）產(chǎn)權(quán)調(diào)換產(chǎn)權(quán)調(diào)換實(shí)際是實(shí)物補(bǔ)償，即是房屋所有權(quán)的交換。拆遷人用易地建設(shè)的房屋，或者原地再建設(shè)的房屋來換取被拆遷人的房屋。被拆遷人對(duì)原房屋的所有權(quán)喪失而取得易地建設(shè)房屋的所有權(quán)或者原地再建設(shè)房屋的所有權(quán)。實(shí)際上，產(chǎn)權(quán)調(diào)換尚含有土地使用權(quán)的調(diào)換。

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