國際化養(yǎng)老社區(qū)項目開發(fā)與商業(yè)盈利課件

國際化養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)

與商業(yè)盈利模式目錄中國養(yǎng)老事業(yè)現(xiàn)狀中國養(yǎng)老事業(yè)的市場需求項目規(guī)劃開發(fā)及投資分析國際化養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)思路中國養(yǎng)老事業(yè)現(xiàn)狀我國老年市場需求為8000億元，現(xiàn)在僅確定基本需求1000億元幫子女購房抑制了老年人的有效需求空巢、高齡、失能老人所占的比例越來越多民營養(yǎng)老院環(huán)境好，但是價位太高；公辦養(yǎng)老院床位緊張，根本住不進去社會化的家庭專業(yè)養(yǎng)護服務(wù)缺乏中國養(yǎng)老事業(yè)現(xiàn)狀Cont.2005年-2009年老年人口數(shù)據(jù)年份60歲以上老年人口（萬人）占總?cè)丝诒戎兀?）20051450911.120061490111.320071534011.620081598912.020091671412.5數(shù)據(jù)來源：2009年中國老齡事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計公報截至2009年底，中國60歲及以上的老年人口達到1.6714億，占總?cè)丝诘?2.5%未來40年我國老齡人口變化趨勢中國養(yǎng)老事業(yè)現(xiàn)狀Cont.老年機構(gòu)現(xiàn)狀敬老院臨終關(guān)懷院養(yǎng)老形式護理院托老所養(yǎng)老公寓老年社區(qū)(CCRC)全國數(shù)據(jù)北京數(shù)據(jù)需要入住養(yǎng)老機構(gòu)老人-835萬人現(xiàn)有養(yǎng)老機構(gòu)-4萬多家-299.3萬個床位占全國老年人口的1%需要入住養(yǎng)老機構(gòu)人數(shù)-226.6萬人

現(xiàn)有養(yǎng)老機構(gòu)-3816家-61823個床位占北京老年人口的2.7%中國養(yǎng)老事業(yè)現(xiàn)狀Cont.77新的養(yǎng)老議題中國養(yǎng)老事業(yè)現(xiàn)狀Cont.隨著我國老年化進程的加快，新的養(yǎng)老議題應(yīng)運而生：人口老化加劇，撫養(yǎng)負擔更加沉重；健康與社會照顧議題重要性凸顯；家庭照顧功能漸趨式微、支援機制亟需介入；經(jīng)濟保障風險增加；國家社會生產(chǎn)力的巨大沖擊；高齡者友善居住、交通運輸系統(tǒng)建構(gòu)；高齡者休閑揮動、養(yǎng)生需求的相關(guān)配套制度；養(yǎng)老防老的意識抬頭；中國養(yǎng)老事業(yè)遇到的瓶頸用地政策問題機構(gòu)辦養(yǎng)老的政策缺乏沒有專業(yè)化做養(yǎng)老的團隊服務(wù)人員沒有資格認證標準技術(shù)指標缺乏老年配套服務(wù)設(shè)施沒有行業(yè)標準養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)模問題商業(yè)融資模式商業(yè)融資模式中國養(yǎng)老事業(yè)的市場需求目標市場容量12零點調(diào)查本次調(diào)查由零點調(diào)查完成，共完成137個有效樣本，樣本采集選擇在中高檔社區(qū)、老年活動中心等目標消費群體較為集中的區(qū)域進行。周歲年齡年齡比例男女比例生活自理度個人月收入養(yǎng)老地生活決策者數(shù)據(jù)組成60歲以上60-70歲，70歲以上6:41:1.2完全自理，健康，不需要他人的特別照顧不低于￥3000元將選擇在北京養(yǎng)老老人自己不同職業(yè)、性別、收入、家庭常住人口合理分布中國養(yǎng)老事業(yè)的市場需求Cont.樣本條件中國養(yǎng)老事業(yè)的市場需求Cont.所有被訪者對養(yǎng)老社區(qū)項目感興趣程度8.8%6.6%72.9%11.7%比較感興趣不太感興趣非常感興趣一般1414

123344

60歲以上的自理型老人，其中空巢占一半左右；

高、中、低學(xué)歷水平人群平均分布；

收入水平和價格承受力均相對較強，個人收￥3000元以上，擁有自有房產(chǎn)；

企業(yè)專業(yè)技術(shù)人員與工人近七成；35與子女關(guān)系密切；市場調(diào)研目標人群人口統(tǒng)計學(xué)與社會特征1515

不愿意出售自有房產(chǎn)解決入住養(yǎng)老機構(gòu)的費用;123344

生活不便需要照顧時會選擇養(yǎng)老社區(qū)，尋求更方便的照顧；

很少開車，僅有10%的目標人群開車；最常接觸的渠道是電視和報紙雜志，并對這兩個媒體最為信任；35業(yè)余愛好廣泛，主要集中在讀書、看報；市場調(diào)研目標人群消費行為特征中國養(yǎng)老事業(yè)的市場需求Cont.目標人群對養(yǎng)老機構(gòu)的訴求點

17關(guān)于價格關(guān)于產(chǎn)品40-60㎡一居室最被親睞醫(yī)療條件是最具影響力的因素社區(qū)名稱：養(yǎng)老社區(qū)的接受度遠遠高于退休社區(qū)距離對于入住選擇影響較小保證金總額對養(yǎng)老社區(qū)的選擇影響力最強最被認可組合：40㎡-60㎡一居40-50萬保證金3000元/月/人（或4500元/月/兩人）關(guān)注的三大要素：醫(yī)療條件保證金月服務(wù)費中國養(yǎng)老事業(yè)的市場需求Cont.國際化養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)思路國際化養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)思路一、合理的項目選址二、設(shè)計規(guī)劃與發(fā)展策略三、投資策略四、成本與費用預(yù)算五、消費者（老年）的財務(wù)狀況六、定價策略七、展望未來一、合理的項目選址近郊，環(huán)境優(yōu)美，

交通方便2.附近有醫(yī)院或醫(yī)療

設(shè)施距離中心主干道不超過30公里二、設(shè)計規(guī)劃與發(fā)展策略

美國的老年公寓，可大致分為以下幾種類型：（一）IndependentLiving，獨立居住型公寓，即仍然可以獨立生活的健康老年人公寓（二）AssistedLiving，輔助居住型公寓，即健康狀況欠佳，部分生活需有醫(yī)護人員照顧的老年人公寓（三）NusingCare，護理居住型公寓，即基本喪失自我生活能力，全天候需有醫(yī)護人員照顧的老年人公寓老年公寓策劃書?流程圖10個重要問題你的社區(qū)規(guī)劃將涵蓋什么內(nèi)容？你期待怎么的住戶群體？是否向獨立居住型住戶提供輔助型服務(wù)，如何提供？是否提供輔助居住型規(guī)劃？入住標準是什么？你的整體設(shè)計理念和策略是什么？你計劃雇用多少員工？社區(qū)開發(fā)和運營的成本如何？如何定價？預(yù)期初期入住率如何？三、投資策略

警惕3個策略性錯誤：在錯誤的事情上投入忽略整體戰(zhàn)略目標在非優(yōu)勢項目上花費

過多權(quán)衡性投資策略

當考慮兩個不同時段的成本投入時，要評估回收期并計算投入對社區(qū)整體價值的影響。對社區(qū)價值的整體評價根據(jù)價值和用途規(guī)劃資本投入“亮點價值”概念影響投資亮點價值=消費者認知價值/實際價值四、成本與費用預(yù)算預(yù)算首要原則兩個組成部分12大元素3個關(guān)鍵經(jīng)營比率4個經(jīng)營費用類別經(jīng)營成本管理的8個著眼點預(yù)算首要原則

你的初期資本預(yù)算應(yīng)該包括社區(qū)設(shè)計、開發(fā)和建筑所需要的大量必要投入。該預(yù)算還應(yīng)包括在合理的時間內(nèi)為你的社區(qū)帶來至少93%的穩(wěn)定居住率的其他成本。兩個組成部分

硬件成本軟件成本資本預(yù)算的12大要素

1.工地成本2.工地開發(fā)與基礎(chǔ)設(shè)施3.硬體建筑成本4.設(shè)計與施工費用5.家具、固定裝置和設(shè)備6.開發(fā)費用7.建筑貸款利息8.運作資本/儲備資金9.銷售與市場預(yù)算10.融資與保險成本11.不可預(yù)見成本12.債務(wù)服務(wù)儲備金3個關(guān)鍵的經(jīng)營比率

1.經(jīng)營費用比率2.經(jīng)營利潤空間3.日經(jīng)營費用（PRD）4個經(jīng)營費用類別

1.管理費用2.儲備資金3.不可預(yù)見費用4.年度費用增長額經(jīng)營成本管理的8個著眼點

1.降低初期成本投入2.密切關(guān)注經(jīng)營費用3.建設(shè)規(guī)模足夠大的社區(qū)來優(yōu)化運營效率4.盡可能避免正式員工的成本增長5.資金花費決策要經(jīng)得起時間的考驗6.要讓社區(qū)財務(wù)運轉(zhuǎn)獨立且自給自足7.考慮整體價格策略8.制定綜合的、靈活的初期財務(wù)預(yù)算五、消費者（老年）的財務(wù)狀況

養(yǎng)老社區(qū)管理的5大需求典型項目管理提供的10大服務(wù)內(nèi)容管理（服務(wù)）費用如何確定？老年人關(guān)注房產(chǎn)的4個關(guān)鍵事項老年人的財務(wù)規(guī)劃養(yǎng)老社區(qū)管理的五大需求

1.系統(tǒng)、政策與流程2.規(guī)模經(jīng)濟3.保持領(lǐng)先4.運營策略5.實施風險（危機）管理典型項目管理提供的10大服務(wù)內(nèi)容

1.總體管理服務(wù)2.銷售與市場拓展3.提供運營體系、政策與流程4.員工/人力資源5.整體財務(wù)管理與監(jiān)控6.預(yù)算管理與監(jiān)控7.制定月度財務(wù)報告8.用戶關(guān)懷9.風險(危機)管理10.資金花費管理（服務(wù)）費用如何確定？

1.開盤前期或用戶入住前，已經(jīng)開始提供服務(wù)2.開盤初期的服務(wù)（費用）3.穩(wěn)定運營之后的費用4.入住費用老年人關(guān)注房產(chǎn)的4個關(guān)鍵事項

1.創(chuàng)造更多的流動資產(chǎn)2.立即激活新的現(xiàn)金收入3.合力支付養(yǎng)老社區(qū)的入住費用4.強化生活品質(zhì)老年人的財務(wù)規(guī)劃

1.列出老年人可用的財務(wù)資源2.估算養(yǎng)老社區(qū)生活成本3.支付能力的整體評估(缺口還是盈余)4.消費者支付能力分析六、定價策略

1.定價是科學(xué)而不是藝術(shù)2.服務(wù)全面、增值概念3.房主/經(jīng)營者的價格預(yù)期4.消費市場的價格預(yù)期5.與老年消費者就你的定價進行溝通6.獨立居住型養(yǎng)老社區(qū)的定價原理六、定價策略Cont.7.3種基本的健康關(guān)護類型A型——廣義型B型——限定型C型——服務(wù)費型8.平衡老年人與投資商之間的財務(wù)目標9.制定共贏的財務(wù)計劃七、展望未來

10步棋通向精品社區(qū)優(yōu)雅的裝扮全力運作了解用戶心理換位思考給住戶提供更多的日?；顒映珜?dǎo)健康和適當?shù)幕顒舆\用、激勵和培訓(xùn)人力資源志愿者住戶回訪計劃每個住戶都要有代言人推行“你傾訴，我傾聽”的市場定位策略養(yǎng)老社區(qū)組織的每月活動安排表摘錄2天如下：10號，星期二的活動安排：7:00—9:00熱點式早餐，9:30輪椅或站立身體鍛煉，2:00居民活動會議，3:00情人節(jié)手工藝品課程，3:00—5:30理療時間29號，星期日的活動安排：10:30—12:30去教堂時間（有車接送），1:00茶點集會，3:00游戲，7:00小電影院看古典電影還有很多固定時間的活動安排，如，每星期一，六上午10:00集體逛商場（有車接送）每星期一，三，五，下午3:00游泳課以及游泳鍛煉每星期三，五，上午8:00—12:00，為看醫(yī)生時間（有車接送）每星期五，下午2:00，計算機及網(wǎng)絡(luò)課，等等。候鳥式旅游老年大學(xué)全國老年一卡通老年產(chǎn)品銷售……這是在維吉尼亞洲的阿靈頓市，建造的20層高的老人公寓樓群，包括有商店,餐廳,圖書館,游戲室,運動中心,室內(nèi)游泳池,一個340輛車位的地下停車場和語音啟動緊急呼叫系統(tǒng)。榮獲美國1994年“最佳老年公寓獎”太申祥和山莊案例：地理位置：太申祥和山莊：項目簡介地理位置：京城正北，東臨中關(guān)村國際商城，西臨海淀中關(guān)村科技園區(qū)，南臨三一產(chǎn)業(yè)園區(qū)，距航天城一公里。建筑面積：占地面積十萬平米。建筑風格：，采用中國傳統(tǒng)古典園林建筑太申祥和山莊集養(yǎng)老、養(yǎng)生、醫(yī)療、餐飲、娛樂、住宿為一體的大型綜合性服務(wù)機構(gòu)。開業(yè)年限：

2003年1月22日開業(yè)項目簡介湖區(qū)面積：1000平米的水面床位：1000張床位客房：500間客房平面圖：太申祥和山莊太申祥和山莊——太和府是一座典型的明清王府式園林建筑，位于北京西山龍脈的龍澤地區(qū)，在地勢上得西山拱衛(wèi)，碧水環(huán)抱，藏風聚氣，紫氣東來，可謂方寸之地，極盡王府古樸神韻，皇家福地俱攬懷中。整座王府建筑群分為府邸、后花園、王府會館三個部分。府邸建筑氣勢恢宏、布局規(guī)整，每座建筑都沿著一條由南到北的“中軸線”分東中西三路展開，左右均衡對稱，高低起伏變化，呈現(xiàn)出雄偉、壯觀、開闊的氣勢。建筑風格：景觀設(shè)計：太申祥和山莊『太和府』這座新型中國古典建筑，為廣大賓客提供了一座功能齊全、獨具特色的度假養(yǎng)生勝地。在這座古色古香的『太和府』里，看御醫(yī)、吃御膳、住王府、養(yǎng)護身心、頤養(yǎng)天年實乃人生一大樂事。太申祥和山莊太申祥和山莊國際養(yǎng)老公寓書院餐飲中醫(yī)保健國際養(yǎng)老公寓國際養(yǎng)老公寓是北京市為僑服務(wù)定點單位，連續(xù)三年被評為北京市文明敬老院，已通過ISO9001、ISO14001管理體系認證。是全國首家推行會員制新型養(yǎng)老模式的國際敬老院，會員老人可享受優(yōu)惠價位及為其提供的各項服務(wù)。所有房間均設(shè)有應(yīng)急呼叫系統(tǒng)，24小時熱水供應(yīng)，電視、電話、空調(diào)等一應(yīng)俱全，每天有專人打掃衛(wèi)生、護理，整個區(qū)域采用無障礙通道，防滑地面。老年餐廳為會員提供營養(yǎng)套餐及零點餐設(shè)有圖書閱覽室、健身房、康復(fù)訓(xùn)練室、書畫室等；還組織成立了合唱隊、舞蹈隊、模特隊、園藝組、攝影沙龍等喜聞樂見的娛樂團體。為其提供服務(wù)的太申祥和醫(yī)院(一級甲等)被評為定點醫(yī)療機構(gòu)。擁有一流的體檢設(shè)備，可進行呼吸、循環(huán)、消化等七大系統(tǒng)的常規(guī)體檢生化B超、心電圖及癌前普查；由門診處置、巡房查房、專家門診、醫(yī)療咨詢、健康查體、健康宣教、24小時醫(yī)護值班等服務(wù)工作。每年為免費為會員老人進行兩次體檢?？禈分行臑樾羌壻e館，擁有單人間、雙人間、豪華套間、VIP室共計300個床位。設(shè)有室內(nèi)保齡球館、臺球廳、沙弧球、射擊項目、游泳館、桑拿館大小歌舞廳、多功能廳、室外網(wǎng)球場、門球場、等多種娛樂項目。國際養(yǎng)老公寓公寓聯(lián)排公寓獨棟別墅四合院太醫(yī)館太申祥和（太醫(yī)館）匯集了國醫(yī)泰斗及四大名醫(yī)嫡傳弟子,中國中醫(yī)科學(xué)院首席研究員等60多位“皇城國醫(yī)”。由原中央保健局局長王敏清教授親筆題名，并擔任太醫(yī)館名譽館長。太醫(yī)館提供中醫(yī)臨床診療服務(wù)，權(quán)威的專家會診服務(wù)，全面地健康檢測與評估服務(wù)，中央首長保健醫(yī)式的健康管理服務(wù)，獨具特色的養(yǎng)生保健服務(wù)等。專家團隊西醫(yī)診療大廳、中醫(yī)診室：書院書院國學(xué)東方經(jīng)禪學(xué)道學(xué)佛學(xué)國粹京劇書法國畫國醫(yī)中醫(yī)國術(shù)武術(shù)書院餐飲餐飲養(yǎng)生餐滿漢全席婚宴宮廷宴餐飲會員服務(wù)價格5.88萬元/半年10.88萬元/年19.88萬元/年29.88萬元/年綜合醫(yī)院體檢1次2次2次2次航天體檢1次2次2次2次評估1次2次2次2次方案1次2次2次2次中醫(yī)咨詢6次12次12次12次治療自費有有有藥費自費有有有24節(jié)氣養(yǎng)生餐有有有有保健產(chǎn)品有有有有專家保健有有有有保健產(chǎn)品雪菊琥珀金茶鹿系列藥酒杜仲系列藥酒人參雞蛋雪菊琥珀金茶鹿系列藥酒杜仲系列藥酒人參雞蛋謝謝觀看??！

Q&A1、有時候讀書是一種巧妙地避開思考的方法。12月-2212月-22Tuesday,December13,20222、閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。06:39:4306:39:4306:3912/13/20226:39:43AM3、越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。12月-2206:39:4306:39Dec-2213-Dec-224、越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。06:39:4306:39:430