綿陽金東加州灣前期策劃報(bào)告課件

金東.加州灣前期策劃報(bào)告綿陽三諾房產(chǎn)金東.加州灣前期策劃報(bào)告綿陽三諾房產(chǎn)1解讀宏觀調(diào)控解讀國十五條時(shí)間：2006年5月17日主要內(nèi)容：經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)目標(biāo)9月底前公布；90㎡以下住房須占項(xiàng)目總面積7成以上；購房不足5年轉(zhuǎn)讓須交營業(yè)稅；空置3年以上商品房不得作為貸款抵押物；個(gè)人住房貸款首付比例不低于3成；居住用地供應(yīng)量7成用于中低價(jià)位中小套型；土地閑置2年將被收回使用權(quán)；各地城市年內(nèi)建立廉租住房制度。點(diǎn)評：國十五條涉及面廣、力度大，被認(rèn)為是國六條的細(xì)則之一，該政策是對房地產(chǎn)市場影響最大的政策，直接導(dǎo)致了上海房地產(chǎn)一、二手交易量的下降并且對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起到長期的影響作用。由于各地都將會出臺新政細(xì)則對國六條和國十五條進(jìn)行進(jìn)一步的闡釋，此后各地就國十五條所出臺的細(xì)則，以及各部委就國六條、國十五條所進(jìn)行的進(jìn)一步調(diào)控，將2006年宏觀調(diào)控的力度充分凸顯出來。解讀宏觀調(diào)控解讀2解讀規(guī)劃時(shí)間：2006年9月30日主要內(nèi)容：套型建筑面積在90㎡以下的商品住房將占全市新審批新開工商品住房總面積的70%以上。點(diǎn)評：“住房結(jié)構(gòu)”調(diào)控細(xì)則的出臺，主旨在于從結(jié)構(gòu)上解決供應(yīng)比例，降低購房門檻，其目的是保障中低收入階層的購房需求，此規(guī)劃對新項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、定位提出了更高的專業(yè)要求。解讀規(guī)劃3解讀中觀市場大英縣于1997年12月28日經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)建立，全縣轄11個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，幅員面積703平方公里、總?cè)丝?3萬人，大英縣位于四川盆地中部，丘陵地區(qū)，為亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候，氣候溫和，四季分明，年均降雨量930毫米，平均氣溫16.5℃，年均日照1380小時(shí)，無霜期297天。

解讀中觀市場4解讀大英區(qū)位優(yōu)勢突出，交通十分便捷。縣城距成都114公里、重慶160公里、綿陽130公里、南充100公里，屬成渝綿經(jīng)濟(jì)圈，被稱為“成都的后花園”。南與遂寧市市中區(qū)接壤，西南與樂至縣連界，西毗中江縣，西北與三臺縣交界，北與射洪縣為鄰，在大區(qū)位上具有不可比擬的優(yōu)勢。項(xiàng)目區(qū)所在地位于大英新城規(guī)劃區(qū)內(nèi)，與大英“中國死?！本皡^(qū)呈呼應(yīng)之勢，品牌聯(lián)動優(yōu)勢也是不可多得。解讀大英區(qū)位優(yōu)勢突出，交通十分便捷?？h城距成都114公里、重5解讀自然資源優(yōu)勢本項(xiàng)目區(qū)位于郪江河邊，背倚蓬萊公園，對面臨水，依山傍水的自然條件造就了良好的生態(tài)環(huán)境?；鹁疁稀⒈郎綔蟽?nèi)綠地成蔭，郪江水清澈透明，船在水中行，水中顯倒影，簡直是一幅天然的山水畫解讀自然資源優(yōu)勢6解讀品牌借勢大英本是一個(gè)新成立不過十來的年小縣，雖然自然資源及鹽鹵資源、區(qū)位交通優(yōu)勢明顯，但工農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)都十分薄弱，基礎(chǔ)設(shè)施沒有完善，在死海開發(fā)之前大英還不為大眾熟識。隨著2004年“中國死?！痹诼糜谓绾统捎鍍傻匦纬傻霓Z動效應(yīng)，大英這個(gè)小縣城也名揚(yáng)海外，因此開發(fā)“中國青少年益智樂園”一是順應(yīng)時(shí)代需求，其次是為進(jìn)一步樹立大英的品牌形象，三是借助死海的宣傳攻勢及品牌優(yōu)勢，形成互動，解讀品牌借勢7解讀政策優(yōu)勢當(dāng)前，旅游業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)，到2020年，中國有望成為世界第一大旅游目的地國家。故國家把旅游業(yè)放到了戰(zhàn)略性發(fā)展的高度，從中央到各級政府都非常重視，出臺了一系列政策來促進(jìn)旅游業(yè)的發(fā)展，制定了一系列總體規(guī)劃來指導(dǎo)旅游業(yè)的前進(jìn)方向。四川省政府一直以來都很重視旅游業(yè)的發(fā)展，經(jīng)過幾十年的發(fā)展，四川已經(jīng)成為西部旅游龍頭，全國旅游強(qiáng)省。在旅游業(yè)高速發(fā)展的近幾年，四川省政府更是加大了對旅游業(yè)的政策傾斜和資金投入，為四川旅游的蓬勃發(fā)展創(chuàng)造了條件。作為川中重鎮(zhèn)的遂寧依托其良好的自然人文旅游資源，將旅游產(chǎn)業(yè)列為該市的支柱產(chǎn)業(yè)，圍繞“三個(gè)轉(zhuǎn)變”，將自然資源優(yōu)勢與民間資本優(yōu)勢結(jié)合，將遂寧市建成川中地區(qū)生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、旅游市場繁榮、功能完善、特色鮮明、服務(wù)一流的旅游目的地，使該市旅游產(chǎn)業(yè)很快蓬勃發(fā)展起來。大英作為遂寧旅游產(chǎn)業(yè)的排頭兵，近幾年在發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)上做的有聲有色，“中國死海”的火爆和其對經(jīng)濟(jì)的鏈動效應(yīng)，堅(jiān)定了大英發(fā)展旅游業(yè)的信心，先后出臺了一系列優(yōu)惠政策，優(yōu)先發(fā)展旅游業(yè)，立志將大英做成“成渝后花園”，全國聞名的旅游城市。解讀政策優(yōu)勢8解讀不同物業(yè)供銷情況住宅供銷情況大英2007年住宅供應(yīng)面積達(dá)到了約22萬㎡，而銷售達(dá)到了16萬㎡（估計(jì)值），銷售率達(dá)到72.7%，銷售勢頭較好，住宅供求比較臨制。解讀不同物業(yè)供銷情況9解讀其中2007年電梯公寓的供應(yīng)量見下表：案名建筑面積維多利亞約8000㎡御景天下約40000㎡外灘麗景約1.8萬㎡總計(jì)6.6萬㎡在2007年住宅供應(yīng)中，電梯公寓的比重占到30%，而推出的電梯公寓銷售情況趨緩，根據(jù)初步調(diào)查2008年新開盤的項(xiàng)目盛世國際電梯銷售達(dá)10%外，其余電梯公寓銷售率均不過30%，空置面積較大，市場消費(fèi)還不夠成熟。解讀其中2007年電梯公寓的供應(yīng)量見下表：10解讀非住宅供銷情況在2007年非住宅供應(yīng)中，供應(yīng)量約達(dá)2萬㎡，而銷售量僅為5000㎡,其一年的空置量達(dá)到1.5萬㎡、比例達(dá)到了推出量75%，基于新區(qū)開發(fā)速度較緩，商業(yè)氣候上不夠成熟，側(cè)面反映出大英整體消費(fèi)水平偏底，商業(yè)類物業(yè)是開發(fā)的弱勢。解讀非住宅供銷情況11解讀競爭樓盤個(gè)案樓盤案名：御景天下樓盤地址：大英新區(qū)濱江路（死海正對面）公交線路：2。6路占地面積：約30畝建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格：現(xiàn)代建筑面積：56067平方米綠化率：43%樓盤形態(tài)：多層，小高層，高層容積率：2。86

90-140平米總套數(shù)：420戶戶型優(yōu)點(diǎn)：；有入戶花園、分功較明確戶型缺點(diǎn)：局部采光不通，有暗衛(wèi)戶型種類：2-2-1到3-2-2銷售較好的戶型：多層90平米主力戶型及比例：120平米占總面積70%解讀競爭樓盤個(gè)案12解讀競爭樓盤個(gè)案單價(jià)范圍：多層均價(jià)1380，電梯不臨江1480--1780樓盤基價(jià)：1280臨江1500--1800最高價(jià)：1800均價(jià)：多層1350、電梯1580優(yōu)惠情況：分期與按揭1%、一次性4%價(jià)格分布情況：電梯最低價(jià)1480,樓層遞增20價(jià)格認(rèn)可度調(diào)查：目前偏高，有消費(fèi)群體針對價(jià)格變動分析：價(jià)格包含的配套項(xiàng)目：清水房屋產(chǎn)權(quán)辦理費(fèi)用案例：產(chǎn)權(quán)2.05%,五通費(fèi)12000,解讀競爭樓盤個(gè)案13解讀競爭樓盤個(gè)案外灘麗景樓盤地址：新區(qū)小奚橋頭公交線路：6路占地面積：約30畝建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格：現(xiàn)代建筑面積：多層不確定，電梯3600平方米綠化率：約39%樓盤形態(tài)：多層，電梯高層容積率：不確定

面積范圍：電梯106-139平米戶型優(yōu)點(diǎn)：功能分區(qū)明確、戶型種類：2-2-1到3-2-2銷售較好的戶型：多層90平米主力戶型及比例：120多平米占總面積80%解讀競爭樓盤個(gè)案14解讀競爭樓盤個(gè)案單價(jià)范圍：多層頂樓1038，電梯1300-1680樓盤基價(jià)：1038最高價(jià)：1680左右均價(jià)：多層1300、電梯1550優(yōu)惠情況：分期與按揭1%、一次性4%價(jià)格分布情況：電梯最低價(jià)1300,樓層遞增20價(jià)格包含的配套項(xiàng)目：清水房屋產(chǎn)權(quán)辦理費(fèi)用案例：產(chǎn)權(quán)2.05%,五通費(fèi)12000,解讀競爭樓盤個(gè)案15解讀競爭樓盤個(gè)案樓盤案名：陽光麗城樓盤地址：江南西路桌筒廣場公交線路：1、6路園林綠化景觀：山地園林及中軸景觀占地面積：約300畝建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格：現(xiàn)代建筑面積：28萬平方米綠化率：約39%樓盤形態(tài)：多層，花園洋房容積率：1.4面積范圍：78-123戶型優(yōu)點(diǎn)：功能分區(qū)明確、戶型缺點(diǎn)：采光面不通透戶型種類：2-2-1到5-2-3銷售較好的戶型：多層78-100平米主力戶型及比例：110-120多平米占總面積60%解讀競爭樓盤個(gè)案16解讀競爭樓盤個(gè)案單價(jià)范圍：一般多層1188-1396樓盤基價(jià)：1188最高價(jià)：1400左右均價(jià)：多層1300優(yōu)惠情況：分期與按揭98折、一次性97折價(jià)格分布情況：多層最低價(jià)頂樓1188,價(jià)格包含的配套項(xiàng)目：清水房屋產(chǎn)權(quán)辦理費(fèi)用案例：產(chǎn)權(quán)2.05%,五通費(fèi)12000,解讀競爭樓盤個(gè)案17解讀競爭樓盤總結(jié)新城區(qū)的樓盤開發(fā)量大與老城，房屋銷售均價(jià)略高于老城大英市場目前多層均價(jià)1300-1350元，電梯均價(jià)1500-1550元。解讀競爭樓盤總結(jié)18解讀商業(yè)情況調(diào)查外灘麗景：新區(qū)小妻橋頭門面：靠河4500每平米，門面最小40平米左右，御景天下：新城區(qū)濱江路靠外灘麗景門面：3000---4500每平米，風(fēng)情街5000每平米，維多利亞；新城區(qū)花園干道門面:共有60多個(gè),花園干道賣3800每平米,已售完,次干道靠規(guī)劃局3200每平米,還剩10個(gè)左右.解讀商業(yè)情況調(diào)查19解讀商業(yè)租金調(diào)查育才中學(xué)附近:三江源牛肉面店,’40平米左右一間,年租金5000多.書香美邸：據(jù)租門面說買成800——900元，租成大約1000多一間。新城藥店:是租的,67平方,每年4000,建設(shè)路:興光批發(fā)部,每年租金3000,花園干道:康師傅店，2個(gè)門面和上面兩間,一年7000元,,新城區(qū)南北干道:診所70平米,年租13000元,車站旁副食店;25平米左右,年租5000遠(yuǎn)老城藥店車站下面:120平米,年租12000元,電影院旁干洗店:三個(gè)門面24000元,步行街靠豐盛街:城市寶寶一個(gè)門面47平米,租金18000元,大英中學(xué)旁:超市50平米左右，年租5000元,禮品店:50平米,年租10000元,離超市200米遠(yuǎn),祥福居,全興批發(fā)超市,買的6000左右,水電氣1300左右,辦證3000多,年租8000左右.解讀商業(yè)租金調(diào)查20解讀消費(fèi)者需求調(diào)查本次消費(fèi)者調(diào)查精心篩選了96個(gè)客戶樣本、獲得了10位潛在意向購房客戶，這些調(diào)查對象代表大英現(xiàn)階段購房客戶群，通過對他們的調(diào)查研究，我們能從中分析出大英購房客戶群的主要需求特征。解讀消費(fèi)者需求調(diào)查21解讀購房時(shí)選擇的產(chǎn)品類型解讀購房時(shí)選擇的產(chǎn)品類型22解讀購房時(shí)選擇的房屋類型是解讀購房時(shí)選擇的房屋類型是23解讀購房理想的客廳面積解讀購房理想的客廳面積24解讀購房理想的臥室面積解讀購房理想的臥室面積25解讀選者的房屋總建筑面積是解讀選者的房屋總建筑面積是26解讀購房時(shí)關(guān)注的因素是解讀購房時(shí)關(guān)注的因素是27解讀購房時(shí)主要考慮的是解讀購房時(shí)主要考慮的是28解讀大英房地產(chǎn)市場總結(jié)城市定位不夠明確城市功能不完善缺乏區(qū)域競爭市場炒作力度不夠無品牌，無理念，無名企消費(fèi)者消費(fèi)意識薄弱100平方米以下小戶型緊張俏銷并在時(shí)下乃至今后一定時(shí)間內(nèi)成為主流戶型商業(yè)地產(chǎn)策劃失足住宅市場高、中端產(chǎn)品空白解讀大英房地產(chǎn)市場總結(jié)29解讀市場調(diào)查分析結(jié)論大英近年來社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的市場環(huán)境已經(jīng)形成；項(xiàng)目所在區(qū)域距離大英有名的死海旅游區(qū)很近，在項(xiàng)目發(fā)展中應(yīng)該注意與區(qū)域大環(huán)境的協(xié)調(diào)，在相互影響中得到提升，達(dá)到雙贏；項(xiàng)目處在大英城市發(fā)展戰(zhàn)略的核心區(qū)域，交通和自然條件較好，有很好的發(fā)展前景；項(xiàng)目發(fā)展中應(yīng)該注意與大英文化、大英人個(gè)性需要的協(xié)調(diào)，先迎合、再引導(dǎo)，增強(qiáng)項(xiàng)目的市場適應(yīng)性和盈利能力；在項(xiàng)目發(fā)展中尤其重視大英人親近自然、崇尚閑適、愜意的生活的特征，加強(qiáng)生態(tài)環(huán)保和休閑度假游樂的宣傳，突出項(xiàng)目景觀優(yōu)勢及個(gè)性特征，提高市場的認(rèn)知度；以“大社區(qū)、小組團(tuán)”的發(fā)展形式，滿足大英人方便生活的需要，增強(qiáng)社區(qū)的配套建設(shè)；大英房地產(chǎn)市場處在發(fā)展期，消費(fèi)者的接受能力不強(qiáng)，城市建筑大多為徽派和現(xiàn)代建筑特征，因此，在項(xiàng)目風(fēng)格定位上要注意回避與本地開發(fā)商在風(fēng)格方面的競爭；項(xiàng)目地塊所處區(qū)域交通便利，自然的環(huán)境優(yōu)勢明顯；由于目前周邊缺乏必要的生活和商業(yè)配套，在規(guī)劃中注意克服；地塊地形較長。規(guī)劃中應(yīng)注意克服；盡量實(shí)現(xiàn)中軸線形。解讀市場調(diào)查分析結(jié)論30探索土地價(jià)值分析“第一是地段，第二是地段，第三還是地段。”這是房地產(chǎn)界的名言。于是便有人拘泥于地段的好環(huán)。其實(shí)好壞只是相對的，關(guān)鍵是要弄明白：這個(gè)項(xiàng)目究竟處于哪個(gè)層次？好與壞是個(gè)說法，要緊的是能否賺錢。探索土地價(jià)值分析31探索土地價(jià)值分析一個(gè)項(xiàng)目的土地價(jià)值是其多種因素綜合作用的結(jié)果，項(xiàng)目的地理位置、環(huán)境與污染情況、交通條件、市政配套、周邊景觀以及鄰近樓盤的素質(zhì)等，共同決定了該項(xiàng)目的土地價(jià)值。采和大道的土地價(jià)值各要素如下：探索土地價(jià)值分析32探索土地價(jià)值分析項(xiàng)目面積：約32000平方米，地形整體條件較完備，屬于三角型狹長地塊，實(shí)際上滿足“七通”（即上水通、下水通、路通、電通、通訊通、煤氣通、熱力通）條件；除南面夾乍部分有大坑之外，土地絕大部分平整。屬較理想的建筑用地。

探索土地價(jià)值分析33探索土地價(jià)值分析(1)自然景觀

A、前方景觀（東方）

該方向上，因有三段高壓輸電線路沿萋江路縱向架設(shè)，正對鹽廠幾棟殘缺的建筑物，使得在該方向上的無論近看或遠(yuǎn)望的視線都被干擾。因此，該方向遠(yuǎn)景雖有景觀，但不夠完整；近景雖萋江中有水，但其景卻被污濁的水質(zhì)、散落的廢物削弱。

B、后方景觀（西方）

后方景觀，緊臨大英中學(xué)，近景開闊；但遠(yuǎn)景視線極佳；遠(yuǎn)處青山輪廓清晰可見。蓬萊公園景色層次分明，青色的山景中嵌進(jìn)古典的建筑圖象。

C、左方景觀（北方）緊臨的幾個(gè)小區(qū)開發(fā)未完成，近景一新，遠(yuǎn)景，大英一絕，死海。D、右方景觀（南方）萋江路延伸河段，景觀雖無特色，但視野開闊，前方無遮擋

探索土地價(jià)值分析34探索土地價(jià)值分析(2)人文、歷史景觀

A、人文、歷史景觀

人文有大英中學(xué)歷史有蓬萊公園B、歷史古跡，人文景觀（略）

探索土地價(jià)值分析35探索土地價(jià)值分析(3)景觀綜述

從地塊周圍環(huán)臨的景觀及遠(yuǎn)景視野開闊程度看，東、南、西、北四個(gè)方向景觀中只有北方景觀欠佳，北方景觀因現(xiàn)在幾個(gè)新建小區(qū)還未成型，還難以有所定數(shù)，地塊周圍景觀的欠缺應(yīng)屬該地塊的弱項(xiàng)。但因該地塊形狀南北方向較長，東西方向較窄，故將來可以設(shè)法通過環(huán)藝設(shè)計(jì)來弱化南北方向上的不佳景觀，消除此弱項(xiàng)。

外部景觀如死海、萋江、大英中學(xué)等，直達(dá)交通極為方便；且近嘗蓬萊公園等歷史古跡。這些外部景觀及其交通的便利程度應(yīng)屬該地塊的優(yōu)勢。

探索土地價(jià)值分析36探索土地價(jià)值3、環(huán)境、污染情況

(1)水、空氣、土地污染情況：

地塊東面因有鹽廠和一些無規(guī)劃的雜亂民戶，工廠的廢氣、廢水的排放，民戶區(qū)住戶亂拋的廢物，使周圍的水、空氣都受到一定程度的污染。

(2)噪音污染（鹽場）

(3)社會治安狀況（無值勤警亭）

探索土地價(jià)值37探索土地價(jià)值4、地塊周圍的交通條件

環(huán)臨地塊的公共交通極為便利，而且地塊緊鄰公交干道，不存在亞交通連接問題，更無交通瓶頸限制，因此該地塊的交通條件極為優(yōu)越，屬一優(yōu)勢條件。探索土地價(jià)值38探索土地價(jià)值5、配套設(shè)施

(1)菜市場（近）

(2)商店、購物中心（近）

(3)小學(xué)（6路公交直達(dá)實(shí)驗(yàn)小學(xué)）

(4)中學(xué)（近）

(5)醫(yī)院（疾控中興）

(6)體育娛樂場所（無）

(7)銀行、郵局、酒店（無）探索土地價(jià)值39探索土地優(yōu)劣勢1、地理?xiàng)l件分析

就此地塊的客觀地理位置及環(huán)境條件，按前面所列的諸項(xiàng)要素及簡要分析結(jié)論，和SWOT分析法，列出SWOT坐標(biāo)圖如下：

S（優(yōu)勢）

“七通”+交通+景觀+人文+歷史

W（劣勢）污染+配套+景觀

O（機(jī)會）

1、掌握“御景天下”、“外灘麗景”以及地快分割部分的詳細(xì)情況，直接對手

在設(shè)計(jì)風(fēng)格、入市機(jī)會等避開對手；2、主題配套、主題設(shè)計(jì)弱化景觀、配套、污染劣勢。

探索土地優(yōu)劣勢40探索土地優(yōu)劣勢從以上四個(gè)象限中的因素分布情況可以看出：地塊環(huán)臨的幾個(gè)主要條件如配套較弱勢；地形地貌亦無特別的劣勢；幾個(gè)劣勢因素（污染、景觀）都可經(jīng)過未來小區(qū)的合理規(guī)劃和設(shè)計(jì)得到不同程度的改善。因此該地塊無完全劣勢。就該項(xiàng)目項(xiàng)目的開發(fā)、投資而言，未來開發(fā)營銷工作，只要注意威脅（T）因素，把握機(jī)會（O）因素，那么，地塊的地理?xiàng)l件就不會成為影響整個(gè)小區(qū)價(jià)值的劣勢因素。

探索土地優(yōu)劣勢41取向人類的生活價(jià)值觀一，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，在未來的幾年里，甚至是十幾年，由于城市污染問題，水資源利用問題，造成的巨大壓力，交通問題的嚴(yán)重緊張，很多不必放在城市中心的公司和工廠要搬離城市商業(yè)區(qū)，隨之，就會帶走大量從業(yè)人口，工作的地方離住的地方一定不能太遠(yuǎn)，所以，一大批人要因?yàn)樽匀蝗壕愚D(zhuǎn)型成工業(yè)化計(jì)劃型群居，群居在城市之外，這樣已經(jīng)減輕了，城市壓力，包括人口壓力，交通壓力，住房壓力，還會有部分廠房地盤空出來，來進(jìn)一步緩解城市樓盤壓力。城市成為純商務(wù)區(qū)和消費(fèi)區(qū)。取向人類的生活價(jià)值觀42取向人類生活價(jià)值觀二，交通問題的緩解。現(xiàn)在中國的交通一直是國家策劃，代有嚴(yán)重老套的觀念和千篇一律的策劃格局，嚴(yán)重不合時(shí)宜和地宜，在發(fā)展過程中，因?yàn)闆]有前瞻性，很多規(guī)劃后來發(fā)現(xiàn)成為累贅，但是近幾年，已經(jīng)在各種多次慘痛的教訓(xùn)下，知道應(yīng)該怎么提前欲留管道，來為后來發(fā)展提供條件，而且很多民間策劃公司也參與了進(jìn)來，他們的智慧因?yàn)橐獞?yīng)付現(xiàn)實(shí)而不僵化，把城市規(guī)劃整體的提升到了另一個(gè)階段。在這樣一種情況下，交通會得到巨大緩解。取向人類生活價(jià)值觀43取向人類生活價(jià)值觀三，私家車的普遍化?，F(xiàn)在到農(nóng)村去看看，已經(jīng)沒多少人留守了，三十歲一下基本沒什么人了，幾乎傾巢進(jìn)城，在城市選住址上，也一般是盡量靠近中心，實(shí)際上就生活環(huán)境來講，農(nóng)村高與城市，城市邊緣高與城市中心，但是遇到一個(gè)關(guān)鍵問題是交通上的，比如莊河這個(gè)小城，買各種生活用品，還是娛樂消費(fèi)都方面，我家住在離城市40里的地方，算的上很遠(yuǎn)了，是遙遠(yuǎn)的鄉(xiāng)下，公路鋪到我家門前，去一次城市還是麻煩，有了公交車要40分鐘去一次，已經(jīng)不算麻煩，但是到市內(nèi)還的轉(zhuǎn)車后者步行也有麻煩，如果汽車進(jìn)普通家庭的話，15分鐘就能到達(dá)，這是一個(gè)非常短的時(shí)間，汽車如果能進(jìn)普通家庭的話，城市就會再次被農(nóng)村大面積分解，這已經(jīng)是不爭的事實(shí)。現(xiàn)在要討論的是汽車普遍化的進(jìn)程，按現(xiàn)在沿海城市的速度，基本不會太遠(yuǎn)，十年八年也就到了。取向人類生活價(jià)值觀44取向人類生活價(jià)值觀四，城市有錢人的自然回歸。

沒錢的時(shí)候，向有錢看，有錢了就玩起文化了，好比沒吃過好東西的，要吃大魚大肉，有錢了，要吃文化餐，文化餐都吃惡心了的時(shí)候，又想標(biāo)新立異了，條件都允許，資本時(shí)代，有錢什么都能玩，于是就進(jìn)入下一個(gè)時(shí)代，自然回歸時(shí)代，因?yàn)楝F(xiàn)在的服務(wù)產(chǎn)業(yè)太發(fā)達(dá)了，要什么服務(wù)都沒有多少空間限制了，自然卻非的到自然中才能找到，你在城市里，買是買不到的，城市豪華樓盤，假山假水已經(jīng)徹底沒意思了，要真自然就的回真自然，然后房地產(chǎn)商首先就能注意到這個(gè)社會意識的萌動，開發(fā)山野別墅，打造自然居住品牌馬上就會出來。取向人類生活價(jià)值觀45取向人類生活價(jià)值觀如何能住的更好說到讓我們住得更好，真正對百姓生活有意義的就是住宅，更不是我們尋常所想象的那些高端的建筑設(shè)計(jì)。有很多人覺得我們的居住標(biāo)準(zhǔn)還不很高，與歐美等發(fā)達(dá)國家的一些城市的居住水平存在很大差距，但實(shí)際情況并不是這樣，這只是國人對崇洋媚外的一種心態(tài)。取向人類生活價(jià)值觀46取向當(dāng)生活遇上歐洲歐洲生活一個(gè)平等主義中產(chǎn)樂園的丹麥第一聯(lián)想：安徒生、“丹麥藍(lán)罐曲奇”、啤酒最安靜又最有競爭力的芬蘭第一聯(lián)想：芬蘭浴、諾基亞、圣誕老人浪漫的法國第一聯(lián)想:塞納河、香榭麗舍大街、Chanel5號、蝸牛、情人、農(nóng)民、不說英語吃驚的德國第一聯(lián)想：貝多芬、啤酒、足球、馬克思、柏林墻

歐洲始祖的希臘第一聯(lián)想：奧林匹克、愛琴海、巴特農(nóng)、海倫、橄欖樹

像一間商業(yè)公司的荷蘭第一聯(lián)想：風(fēng)車、郁金香、足球、性都

最離奇最親切的匈牙利第一聯(lián)想：吸血鬼德吉拉、匈牙利騎兵、匈牙利舞曲、MadeinChina

最倔強(qiáng)最憂傷的愛爾蘭第一聯(lián)想：U2、黑啤酒、Baileys甜酒、愛爾蘭共和軍、StPatrick‘sday、游行

取向當(dāng)生活遇上歐洲47取向當(dāng)生活遇上歐洲歐洲生活作為生活標(biāo)兵的意大利第一聯(lián)想:蒙娜麗莎、羅馬武士、Gucci、大競技場、披薩餅、法拉利、黑手黨作為歐洲名利場的摩納哥第一聯(lián)想：賭場、游艇、貴族、美女、F1

患得患失的挪威第一聯(lián)想：挪威的森林、海盜、身高、圣誕樹、海峽、滑雪

不動聲色的葡萄牙第一聯(lián)想：葡國菜、C·羅納爾多、麥哲倫

薄命紅顏的俄羅斯第一聯(lián)想:克里姆林宮、天鵝湖、列寧、西伯利亞、伏特加最唯美的西班牙第一聯(lián)想：皇馬、斗牛、西班牙歌舞、航海、圣家族大教堂

締造國家標(biāo)準(zhǔn)與國民標(biāo)本的瑞典第一聯(lián)想：諾貝爾、愛立信、瓦爾德內(nèi)爾

最精確的瑞士第一聯(lián)想：鐘表、銀行、軍刀、巧克力

取向當(dāng)生活遇上歐洲48取向當(dāng)生活遇上歐洲歐洲生活最尊崇天才的英國第一聯(lián)想：倫敦、貝克漢姆、英超

最純粹最神圣的梵蒂岡第一聯(lián)想：教皇、郵票、瑞士五彩軍衣

最典型的美國第一聯(lián)想：好萊塢、奧斯卡、迪斯尼樂園而誕生于此并名揚(yáng)世界，成為世人眼中典型的“美國符號”而深具磁力的地方便是“加州”。取向當(dāng)生活遇上歐洲49取向當(dāng)生活遇上歐洲加州介紹加利福尼亞州通常簡稱為加州，是美國西部太平洋岸邊的一個(gè)州，在面積上是全美第三大州，人口上是全美第一大州。加利福尼亞無論是在地理、地貌、物產(chǎn)、還是人口構(gòu)成上都十分多樣化。由于早年的淘金熱，加州有一個(gè)別名叫做金州，最大的城市是

洛杉磯，州長是阿諾德·施瓦辛格取向當(dāng)生活遇上歐洲50取向當(dāng)生活遇上歐洲生活與內(nèi)涵生活是從物質(zhì)要求向精神要求的轉(zhuǎn)變：當(dāng)物質(zhì)積累達(dá)到一定程度，對居所的要求不再是避風(fēng)遮雨，而是借居所寄情山水，走上了神重于形，宅心玄遠(yuǎn)的境界；生活是力求在享受人生成功輝煌，與保持生活內(nèi)心的寧靜之間尋找到一種平衡。生活是在享受悠游自然景觀的同時(shí)，注重對人內(nèi)心世界的培養(yǎng)，也能孕養(yǎng)出主人的高雅、尊貴之心，享受物質(zhì)和精神上雙重的震撼心靈生活。內(nèi)涵以其舒展、尊貴的獨(dú)特空間，盡情呵護(hù)業(yè)主的人性要求：回歸自然，釋放自我；在最基本的舒適、安全之外，尋求的是一種能真正滿足業(yè)主心靈渴望的生活質(zhì)感。取向當(dāng)生活遇上歐洲51取向當(dāng)生活遇上歐洲綜觀生活與內(nèi)涵，可以看出，物質(zhì)與精神的并存是項(xiàng)目精神的核心，內(nèi)涵是物質(zhì)的，生活于是精神的，于本項(xiàng)目而言：山水是物質(zhì)的，徜徉于自然景觀之間是精神的房屋是物質(zhì)的，駕游地中海風(fēng)情粞于歐洲是精神的所以，我們在建立項(xiàng)目的核心價(jià)值之時(shí)，應(yīng)將項(xiàng)目精神真正貫穿其中。核心價(jià)值體系的建立——全面導(dǎo)入“歐洲生活”的地產(chǎn)理念取向當(dāng)生活遇上歐洲52取向生活遇上歐洲核心價(jià)值體系是項(xiàng)目超越普通價(jià)值的一個(gè)推進(jìn)器，是發(fā)掘項(xiàng)目潛在價(jià)值的有效手段，它能最大限度地增加項(xiàng)目的附加值，使項(xiàng)目的個(gè)性更鮮明。資源：萋江是一種獨(dú)特的自然資源，同時(shí)也是重要的歷史文化資源，隨著萋江的翠波青微是大英這座城市深深淺淺的記憶和傳說。歐洲風(fēng)情：取向生活遇上歐洲53取向生活遇上歐洲利好性1、差異性：在大英房地產(chǎn)界率先將異域的歐洲居住模式導(dǎo)入近來，吸引消費(fèi)者關(guān)注，同時(shí)也讓我們的樓盤與其它項(xiàng)目具備了很強(qiáng)的差異性；2、投資價(jià)值：異域風(fēng)情的生活讓項(xiàng)目本身附加值得以提升，為我們的價(jià)格體系建立提供了信心支持；3、擴(kuò)大了目標(biāo)消費(fèi)群：歐洲居住核心價(jià)值的確立擴(kuò)大了我們的目標(biāo)消費(fèi)群范圍，吸引了一部分投資客來關(guān)注我們的項(xiàng)目，并且進(jìn)行投資以獲取高額回報(bào)；4、倡導(dǎo)一種新的生活方式：歐洲就是崇拜、理想的生活方向，將歐洲居住和中國生活結(jié)合起來是一種全新理念，它勢必帶來生活方式的革命，是對自然和自我的一種尊重。取向生活遇上歐洲54判斷市場價(jià)值中國旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)入一個(gè)全新的時(shí)期，就旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)的角度看，我稱之為“休閑主導(dǎo)時(shí)期”，這個(gè)時(shí)期，應(yīng)該在十年左右。在這一時(shí)期中，休閑將主導(dǎo)旅游市場，成為城市居民消費(fèi)的主流內(nèi)容。

這是一個(gè)市場的潮流趨勢。因此，形成了一個(gè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的機(jī)遇。誰抓住了這一機(jī)遇，誰就能夠站在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潮頭。

判斷市場價(jià)值55判斷關(guān)于大英城市城市定位：旅游城市城市休閑組合模式具有多樣性、更替性、集群性、時(shí)尚引導(dǎo)性等特點(diǎn)，在一個(gè)消費(fèi)潮流節(jié)奏中，往往需要一種主導(dǎo)產(chǎn)品帶動模式整合，形成時(shí)尚組合，并集群式發(fā)展。判斷關(guān)于大英城市56判斷項(xiàng)目定位思路城市發(fā)展戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)移，不可否認(rèn)的給城市房地產(chǎn)市場帶來了良好的發(fā)展機(jī)會。同時(shí)，多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)全面啟動，競爭壓力較大。另外尚有一些待開發(fā)項(xiàng)目隨時(shí)準(zhǔn)備伺機(jī)出擊，正如王志綱先生所言，激烈的競爭使創(chuàng)新成為欲望、使超越成為本能、使個(gè)性成為必須。本項(xiàng)目在全縣范圍內(nèi)，擁有其他項(xiàng)目無法比擬的綜合優(yōu)勢（自然環(huán)境優(yōu)越與城區(qū)的近距離區(qū)位條件的結(jié)合），這一點(diǎn)在大英來說。創(chuàng)新、超越、個(gè)性將成為本項(xiàng)目開發(fā)的主旋律。本項(xiàng)目初步確定將發(fā)展為一個(gè)以熱帶風(fēng)情住宅為主，集休閑、紀(jì)念、旅游、度假享受于一體的復(fù)合型房地產(chǎn)項(xiàng)目。判斷項(xiàng)目定位思路57判斷定位總體描述以生態(tài)、休閑住宅為主，旅游、紀(jì)念、度假為輔的復(fù)合型高尚江濱地產(chǎn)物業(yè)。判斷定位總體描述58判斷定位理由已有自然環(huán)境：有利于休閑、生態(tài)價(jià)值的挖掘離市區(qū)距離不遠(yuǎn)：居家價(jià)值可以利用城市規(guī)劃重心的轉(zhuǎn)移：增值前景看好死海旅游良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境：保證了本項(xiàng)目的市場基礎(chǔ)——尤其是死海折射的熱帶旅游的延續(xù)。開發(fā)商希望盡快收回投資的意圖：居住物業(yè)成為主要的選擇度假、紀(jì)念、旅游：與區(qū)域功能定位相協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)互動，直接帶旺項(xiàng)目人氣，進(jìn)而促進(jìn)項(xiàng)目推廣銷售和品牌建設(shè)判斷定位理由59判斷建筑風(fēng)格地中海位于歐、亞、非洲之間，是世界上最大的陸間海。東西長約4000公里，南北寬約1800公里，總面積達(dá)250多萬平方公里地中海氣候獨(dú)特，夏季干熱少雨，冬季溫暖濕潤。在地中海這片疆上，凝聚著歐洲千百年來的文明足跡，地中海緬長起伏的海岸線，將西班牙、意大利、法國、希臘等各國文化交融一起，醞釀成為獨(dú)有的地中海風(fēng)格。溫潤而淳樸的建筑顏色、粗樸而富有質(zhì)感的建筑材料、有眾多的回廊、構(gòu)架和觀景平臺。這些地中海沿岸的建筑和當(dāng)?shù)剜l(xiāng)村風(fēng)格的建筑相結(jié)合，后來殖民者把這種建筑風(fēng)格帶到美洲，而加利福尼亞由于氣候類似地中海沿岸，天氣更為晴朗，因此，所謂的“地中海風(fēng)格”在加州能得以發(fā)揚(yáng)光大；不僅住宅更為奢豪，也融入南歐其他地區(qū)的一些特點(diǎn)，醇厚的風(fēng)格很符合當(dāng)?shù)馗缓赖木幼⌒膽B(tài)，逐漸成為美國時(shí)尚名宅的主流。

判斷建筑風(fēng)格60判斷建筑元素地中海

地中海周邊國家眾多，民風(fēng)各異，但是獨(dú)特的氣候特征還是讓各國的地中海風(fēng)格呈現(xiàn)出一些一致的特點(diǎn)。

通常，“地中海風(fēng)格”的建筑，會采用這么幾種設(shè)計(jì)元素：白灰墻、連續(xù)的拱廊與拱門，陶磚、海藍(lán)色的屋瓦和門窗。

當(dāng)然，建筑元素不能簡單拼湊，必須有貫穿其中的風(fēng)格靈魂。地中海風(fēng)格的靈魂，目前比較一致的看法就是“蔚藍(lán)色的浪漫情懷，海天一色、艷陽高照的純美自然”。

判斷建筑元素61判斷產(chǎn)品形式判斷產(chǎn)品形式62判斷產(chǎn)品形式判斷產(chǎn)品形式63判斷產(chǎn)品形式判斷產(chǎn)品形式64判斷門及商業(yè)處理判斷門及商業(yè)處理65判斷裝飾判斷裝飾66判斷規(guī)劃理念條件運(yùn)用如何將萋江河景與住區(qū)協(xié)調(diào)并很好的利用與引入如何避免配套不足的生活特性如何以市場的滿足得到安排如何利用地塊做文章，與城市建筑乃至前后山體肌理相結(jié)合如何發(fā)揮地塊的價(jià)值如何創(chuàng)造安全、舒適、衛(wèi)生、環(huán)境優(yōu)美的小區(qū)判斷規(guī)劃理念67判斷規(guī)劃理念空間關(guān)系一度空間上：以尊重場地為主導(dǎo)思想規(guī)劃應(yīng)該與該地塊的原有地形特征和外部環(huán)境相結(jié)合，因?yàn)闊o論是從景觀視覺角度還是從生態(tài)角度來說，萋江水環(huán)境對地塊本身都具有極其重要的自然景觀價(jià)值和人文價(jià)值，規(guī)劃的目的應(yīng)該是盡量減少人的活動對自然的破壞，在萋江水域中營造現(xiàn)代居住空間，以賓海物業(yè)的開發(fā)定位。

判斷規(guī)劃理念68判斷規(guī)劃理念空間關(guān)系二度空間實(shí)現(xiàn)“人與自然和諧共處”的規(guī)劃目標(biāo)。這一做法使規(guī)劃能夠成功營造出完全不同于其他社區(qū)的獨(dú)特的生活空間。利用地塊狹長的特征區(qū)劃的一條中軸線，在頭、中、尾形成三個(gè)特色內(nèi)部景觀廣場，并以中軸線貫穿，成為住區(qū)開放的公共空間。

判斷規(guī)劃理念69判斷規(guī)劃理念空間關(guān)系三度空間以不規(guī)則的擺放方式做到住宅間似圍非圍的虛擬圍合空間，并通過中軸線將其與景觀廣場連接起來，做到向心圍抱，相互呼應(yīng)。判斷規(guī)劃理念70判斷環(huán)境布局通過地塊的空間關(guān)系分析，利用地塊的南北向成一條最中軸線做成住區(qū)內(nèi)各具特色的景觀點(diǎn)。綠化景觀特點(diǎn)：區(qū)外景----中心景----窗前景布局主題：組合一定數(shù)量的樹木營造某種主體特征；或者種植為數(shù)較多的樹木做成一種柵欄。將周邊的清潔冷濕的空氣經(jīng)過高綠量的森林群落引入住區(qū)內(nèi)部，緩解熱島效應(yīng)，改善空氣質(zhì)量。在項(xiàng)目的生態(tài)綠化工作中，我們應(yīng)注意內(nèi)部綠地分布的均勻性和合理性。應(yīng)采取有效措施，促使住區(qū)內(nèi)部公共綠地得到合理的分布和平衡的發(fā)展。判斷環(huán)境布局71判斷交通布局小區(qū)設(shè)兩個(gè)主入口，按照中線剖線的規(guī)劃，車輛道路實(shí)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)的循環(huán)，連接住宅間分支道路形成網(wǎng)狀交通，但不與區(qū)內(nèi)景點(diǎn)有沖突或影響，確保每戶交通順暢,基本實(shí)現(xiàn)“人車分流”。判斷交通布局72判斷園林景觀特色園林設(shè)計(jì)在理論上繼承了希臘、羅馬源遠(yuǎn)流長的古典建筑美學(xué)傳統(tǒng)，從現(xiàn)實(shí)生活中尋找、追求“時(shí)尚、現(xiàn)代”的元素。音樂噴泉、枯山水（小運(yùn)河）、沙灘游泳池、陽光拉膜、兒童旱噴、堤岸、威尼斯水上建筑形成的景觀帶，與商業(yè)走廊海浪造形的特色鋪地，形成一個(gè)和諧的統(tǒng)一體，交相輝映，一種與現(xiàn)代建筑藝術(shù)相吻合的地中海異域風(fēng)情，濃烈的展示在眼前。地中海格調(diào)的商業(yè)走廊與小區(qū)的地中海風(fēng)情廣場形成開放有度的空間尺度。每天，吸一口地中海風(fēng)情廣場的忘草香，嘗一口地中海格調(diào)商業(yè)走廊醇正的鮮味芝士，一天才算真正開始或者結(jié)束……判斷園林景觀特色73判斷園林景觀判斷園林景觀74判斷園林景觀判斷園林景觀75判斷產(chǎn)品結(jié)構(gòu)產(chǎn)品形態(tài):住宅產(chǎn)品形式為平屋(度假小別墅)判斷產(chǎn)品結(jié)構(gòu)76判斷建筑肌理建筑之所以為建筑，其實(shí)質(zhì)在于它的內(nèi)部空間。著眼于內(nèi)部空間效果來進(jìn)行設(shè)計(jì)，“有生于無”，屋頂、墻和門窗等實(shí)體都處于從屬的地位，應(yīng)服從所設(shè)想的空間效果，使內(nèi)部空間的設(shè)計(jì)不受外界的影響，更加具有實(shí)用性。結(jié)合大英這座城市的建筑特色，沒有變化和韻律的建筑帶來的浮躁感，為此，透過局部規(guī)劃多中變化的設(shè)計(jì)形成有錯(cuò)落變化的樓體。同時(shí)，沿用“地中海風(fēng)格”的建筑特色，拱門與半拱門、馬蹄狀的門窗。建筑中的圓形拱門及回廊通常采用數(shù)個(gè)連接或以垂直交接的方式，在走動觀賞中，出現(xiàn)延伸般的透視感。判斷建筑肌理77判斷建筑立面線條：項(xiàng)目建筑立面的美，線條是構(gòu)造形態(tài)的基礎(chǔ)，因而在建筑立面中是很重要的設(shè)計(jì)元素。地中海沿岸對于房屋的線條不是直來直去的，顯得比較自然，因而其建筑，都形成一種獨(dú)特的渾圓造型，白墻的不經(jīng)意涂抹修整的結(jié)果也行成一種特殊的不規(guī)則表面，區(qū)別現(xiàn)在市面大多數(shù)建筑的凹面，注意節(jié)奏的控制著陽臺的伸縮,將陽臺上的構(gòu)架靈動變化，詮釋著對美學(xué)藝術(shù)的深刻理解。判斷建筑立面線條：78判斷建筑色彩：西班牙蔚藍(lán)色的海岸與白色沙灘，希臘的白色村莊在碧海藍(lán)天下簡直是制造夢幻，南意大利的向日葵花田流淌在陽光下的金黃、法國南部薰衣草飄來的藍(lán)紫色香氣、北非特有沙漠及巖石等自然景觀的紅褐、土黃的濃厚色彩組合。

地中海的色彩確實(shí)太豐富了，并且由于光照足，所有顏色的飽和度也很高，體現(xiàn)出色彩最絢爛的一面。所以地中海的顏色特點(diǎn)就是，無須造作，本色呈現(xiàn)。

地中海風(fēng)格也按照地域自然出現(xiàn)了三種典型的顏色搭配。

藍(lán)與白：這是比較典型的地中海顏色搭配。西班牙、摩洛哥海岸延伸到地中海的東岸希臘。希臘的白色村莊與沙灘和碧海、藍(lán)天連成一片，甚至門框、窗戶、椅面都是藍(lán)與白的配色，加上混著貝殼、細(xì)沙的墻面、小鵝卵石地、拼貼馬賽克、金銀鐵的金屬器皿，將藍(lán)與白不同程度的對比與組合發(fā)揮到極致。

黃、藍(lán)紫和綠：南意大利的向日葵、南法的薰衣草花田，金黃與藍(lán)紫的花卉與綠葉相映，形成一種別有情調(diào)的色彩組合，十分具有自然的美感。

土黃及紅褐：這是北非特有的沙漠、巖石、泥、沙等天然景觀顏色，再輔以北非土生植物的深紅、靛藍(lán)，加上黃銅，帶來一種大地般的浩瀚感覺。

判斷建筑色彩：79判斷建筑裝飾地中海風(fēng)格的一切特征可以概括為“師法自然”。

地中海氣候少雨，陽光充沛，人們居住就有了遮蔭的要求，因而地中海的建筑標(biāo)志就是回廊、拱門。由于希臘盛產(chǎn)灰?guī)r，造就了灰白手刷墻面綿延的村莊風(fēng)貌。手工藝術(shù)的盛行，使得鑄鐵、陶磚、馬賽克、編織等裝飾藝術(shù)獨(dú)步天下。特別是在地中海沿岸的居民，藍(lán)天碧海不就是居家“看得見的風(fēng)景”嗎。判斷建筑裝飾80判斷產(chǎn)品開發(fā)細(xì)部延伸產(chǎn)品的延伸就是產(chǎn)品開發(fā)過程的細(xì)節(jié)構(gòu)造什么是細(xì)節(jié)？細(xì)節(jié)就是整體事物中每一個(gè)組成部分，每一個(gè)引人注目的或是毫不起眼的細(xì)微環(huán)節(jié)。做房地產(chǎn)項(xiàng)目也是如此，當(dāng)一個(gè)樓盤50%以上的細(xì)節(jié)都是粗糙的次品的時(shí)候，你還能指望這個(gè)樓盤成為精品項(xiàng)目嗎？判斷產(chǎn)品開發(fā)細(xì)部延伸81判斷產(chǎn)品開發(fā)細(xì)部的延伸單元入口的單元門判斷產(chǎn)品開發(fā)細(xì)部的延伸82判斷廁所窗百葉窗判斷廁所窗83判斷小區(qū)的路燈古典、鐵藝判斷小區(qū)的路燈84判斷商業(yè)街的壁燈主要用于商業(yè)門面材質(zhì)：鐵藝判斷商業(yè)街的壁燈85判斷花園里的柵欄沒有任何一個(gè)細(xì)節(jié)應(yīng)該被忽視或掉以輕心。在底樓的私家花園里同樣要用木介子的柵欄，一根根尖頭且留有縫隙的木料，玉白的身體，隨著周邊的花團(tuán)錦簇而變換而協(xié)調(diào)；這些奇幻花園里人飽含激情的精巧設(shè)計(jì)。即使不住在里面的路人也會駐足欣賞。

判斷花園里的柵欄86判斷小區(qū)公共空間垃圾桶、垃圾房判斷小區(qū)公共空間垃圾桶、垃圾房87判斷小區(qū)內(nèi)的休閑椅判斷小區(qū)內(nèi)的休閑椅88判斷商業(yè)門顏色：米黃判斷商業(yè)門89判斷路面在住區(qū)內(nèi)，考慮車行與人行的安全、在入口大門或人流較多的地方，對樓盤內(nèi)的交通干道，路面硬華形式上的水泥拉槽必不可少，或是放制減速帶，降低車輛進(jìn)入住區(qū)后的車行速度。判斷路面90判斷車位綠化在本樓盤內(nèi)必要位置設(shè)置露天車位，解決車位的景觀孤島也值得慎重，需要在地面上種植熱帶耐踐踏的草種，即便業(yè)主在泊入車位后，眼里還有綠色的余光。

判斷車位綠化91判斷標(biāo)示系統(tǒng)細(xì)節(jié)的唯美處往往有不勝力舉之中，依據(jù)本樓盤情況，主要包括物管房門牌（雕刻塑膠材質(zhì)）物管前的來客登記牌（內(nèi)容：來客來訪登記，請出示證件）（木料材質(zhì)）停車位牌（露天車位兩頭各一個(gè)，內(nèi)容：停車位）（木料材質(zhì)）中庭廣場的文明公約（木料帶不銹剛材質(zhì)）宣傳欄（小區(qū)大門）（木料材質(zhì)）小區(qū)大門的禁鳴牌（內(nèi)容：進(jìn)入小區(qū)，請勿鳴笛）（木料材質(zhì)）小區(qū)大門限速牌（內(nèi)容：進(jìn)入小區(qū)，限速行駛）（雕木料材質(zhì)）地下停車場標(biāo)示牌（內(nèi)容：地下停車場↙）（木料材質(zhì)）樓棟方向指示牌（內(nèi)容：A棟←）（木料材質(zhì)）判斷標(biāo)示系統(tǒng)92判斷標(biāo)示系統(tǒng)樓棟牌（內(nèi)容：A棟）（鐵材質(zhì)）

樓層牌（內(nèi)容：一層）（鐵材質(zhì)）

門牌（內(nèi)容：201）（鐵材質(zhì)）

消防車道牌（內(nèi)容：消防車道，請勿霸占）（雕刻塑膠材質(zhì)）

環(huán)保牌（內(nèi)容：文明小區(qū)，請你環(huán)保）（木料材質(zhì)）

信報(bào)箱（購買專用）

設(shè)備功能牌（垃圾房、配電房等）（雕刻塑膠材質(zhì)）

景觀名稱牌（雕刻塑膠材質(zhì)）

安全警示牌（內(nèi)容：上下梯步，注意行走）（木料材質(zhì)）

花草名稱牌（雕刻塑膠材質(zhì)）

草地牌（內(nèi)容：珍惜自然，珍惜生命）（木料材質(zhì)）

溫馨提示牌（內(nèi)容：請勿攀摘、）（木料材質(zhì)）

判斷標(biāo)示系統(tǒng)93判斷標(biāo)示系統(tǒng)小心地滑牌（內(nèi)容：下雨路滑，小心行走）（木料材質(zhì)）

景區(qū)索引牌（木料材質(zhì)）

垃圾桶（內(nèi)容：請丟入桶內(nèi)或可回收垃圾）

休閑椅牌（內(nèi)容：我怕臟）（木料材質(zhì)）

會所名稱牌（雕刻材質(zhì)）

服務(wù)功能牌（木料材質(zhì)）

告示欄（木料材質(zhì)）

活動區(qū)域牌（木料材質(zhì)）

警示牌（小心地滑，禁止吸煙）（雕刻塑膠材質(zhì)）

信息欄（雕刻塑膠材質(zhì)）

洗手間指示牌（雕刻塑膠材質(zhì)）

判斷標(biāo)示系統(tǒng)94判斷標(biāo)示系統(tǒng)停車場指示牌（木料材質(zhì)）

車輛進(jìn)出口指示牌（雕刻塑膠材質(zhì)）

人行出入口指示牌（木料材質(zhì)）

地下停車場警示牌（鐵材質(zhì)）

車輛管理規(guī)定牌（KT板）

車輛防盜守則牌（KT板）

消防車道牌（木料材質(zhì)）

車位號地面標(biāo)示（數(shù)字噴涂）

禁鳴、禁停、限速、限高（塑膠雕刻材質(zhì)）

落客區(qū)牌（塑膠雕刻材質(zhì)）判斷標(biāo)示系統(tǒng)95判斷項(xiàng)目案名金東.加州灣判斷項(xiàng)目案名96判斷項(xiàng)目名稱名稱支撐點(diǎn)加州是地中海建筑風(fēng)格發(fā)揚(yáng)地,也是美國最大的州之一，在國際上享有很高的聲譽(yù)，在美國，加州代表一種生活。灣突出項(xiàng)目的江景資源,也是對地中海風(fēng)情生活中陽光、沙灘、海岸最好的詮釋判斷項(xiàng)目名稱97判斷開發(fā)介定建設(shè)周期本項(xiàng)目計(jì)劃分兩期進(jìn)行開發(fā)建設(shè)一期開發(fā)多層部分與臨萋江路的商業(yè)用房二期開發(fā)電梯高層部分判斷開發(fā)介定98判斷開發(fā)介定1、公用工程（一）供配電及強(qiáng)弱電等小區(qū)供用地埋式雙回路供電。保證小區(qū)24小時(shí)供電，電量考慮每戶2～3KW，電流表應(yīng)在5～10A。室外通道設(shè)置專用低壓節(jié)能燈具，確保安全；室內(nèi)樓梯等公共場所照明采用聲控延時(shí)開關(guān)。小區(qū)設(shè)置綜合布線系統(tǒng)，以提供一門安全監(jiān)控系統(tǒng)、三表出戶、住戶有線電視及視頻點(diǎn)播、互聯(lián)網(wǎng)、電話等綜合智能化服務(wù)。通訊系統(tǒng)為每戶預(yù)留IDD直線電話二門。每戶引入寬帶視頻接入設(shè)備以及電視接收系統(tǒng)。小區(qū)內(nèi)統(tǒng)一設(shè)置公用電視接收系統(tǒng)，每戶設(shè)置一個(gè)電視終端。判斷開發(fā)介定99判斷開發(fā)介定2、消防本項(xiàng)目消防主要是住宅小區(qū)的室外消防及小區(qū)室內(nèi)消防。配備一定數(shù)量的泡沫滅火器；住宅按樓梯間設(shè)置泡沫滅火器；主要道路及樓梯間設(shè)置消防栓，一次消防用水量按15升/秒計(jì)。小區(qū)主要道路寬度最小不小于7米，以保證消防車行駛判斷開發(fā)介定100判斷開發(fā)介定3、垃圾袋裝化收集本項(xiàng)目實(shí)行垃圾分類袋裝化，由業(yè)主送至小區(qū)內(nèi)設(shè)置的垃圾桶或垃圾中轉(zhuǎn)站，再集中送往城市垃圾處理場處理。判斷開發(fā)介定101判斷開發(fā)介定建筑標(biāo)準(zhǔn)配置門：入戶字母防盜門窗：彩鋁配白玻樓地面及頂棚：水泥沙漿混合抹面陽臺：歐式鐵藝欄桿水：一戶一表，管道鋪設(shè)到廚房和衛(wèi)生間內(nèi)，預(yù)留給排水借口電：一戶一表，線路到表，預(yù)留客廳空調(diào)機(jī)位插座一個(gè)氣：一戶一表，管道鋪設(shè)到廚房閉路電視：鋪設(shè)到戶，客廳及臥室預(yù)留分支線盒光纖：鋪設(shè)到戶電話：線路鋪設(shè)到戶，預(yù)留接線盒2個(gè)樓梯：小戶型為地面為高級防滑地磚，墻面及頂棚防瓷二道刮白，在刷白色乳膠漆一片。欄桿鐵藝木扶手欄桿。判斷開發(fā)介定102判斷物業(yè)管理策劃1、物業(yè)管理前期介入物業(yè)管理前期介入，可以把物業(yè)管理公司自身積累的一些對物業(yè)設(shè)計(jì)、管理的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)融入到項(xiàng)目的設(shè)計(jì)中去，這樣可以彌補(bǔ)物業(yè)開發(fā)中的種種缺陷，進(jìn)一步滿足業(yè)主的需求，使難點(diǎn)提前得到妥善解決。還可以全面了解物業(yè)，并為以后管理做好準(zhǔn)備。物業(yè)管理行為的實(shí)質(zhì)就是為住戶提供服務(wù)，然而服務(wù)的好與差，是否令業(yè)主滿意，那就看物業(yè)管理公司的管理水平和質(zhì)量有多高，而物業(yè)管理的水平和質(zhì)量是否高，關(guān)鍵是物業(yè)管理公司的管理水平和質(zhì)量有多高，而物業(yè)管理工作的水平和質(zhì)量是否高，關(guān)鍵是物業(yè)管理公司對名項(xiàng)內(nèi)容非常熟悉，諸如土建結(jié)構(gòu)，管線走向，設(shè)施建設(shè)，設(shè)備安裝等物業(yè)情況了如指掌。因此，必須在物業(yè)的前期工作階段就介入管理，這樣才能對今后養(yǎng)護(hù)維修的重點(diǎn)有所了解，并做好日后養(yǎng)護(hù)維修的重點(diǎn)記錄。為了提高我們樓盤的質(zhì)量，打造我們良好的樓盤品牌，我建議對于本項(xiàng)目的物業(yè)管理，采用外包出現(xiàn)，在項(xiàng)目開始運(yùn)作時(shí)物業(yè)管理就應(yīng)該介入近來，讓消費(fèi)者真切感受到作為開發(fā)商對物業(yè)管理的重視。特別是如果能夠讓優(yōu)秀的物業(yè)管理工作作為物業(yè)顧問，那將會極大地促進(jìn)我們的樓盤的銷售。判斷物業(yè)管理策劃103判斷物業(yè)管理策劃2、管家服務(wù)看過大宅門電視劇的都明白，管家是幫助主人在上流社會生活的助手，不同于普通意義上的物業(yè)管理，物業(yè)管理目的在于維持房屋等不動產(chǎn)(物業(yè))正常、持續(xù)的使用和維持，是為“物”服務(wù)的。管家服務(wù)目標(biāo)是使業(yè)主從家庭瑣事中解脫出來，更好地工作或享受生活，是為“人”服務(wù)的。物業(yè)管理是一種基本服務(wù)，而管家服務(wù)是特約服務(wù)。因此，物業(yè)管理基本局限于社區(qū)公共空間內(nèi)的服務(wù)，一般不介入業(yè)主的家庭生活；而管家服務(wù)則從一開始就以“貼身”服務(wù)為特征，管家對業(yè)主家里的基本情況都要有所了解，業(yè)主也放心讓管家打理包括財(cái)產(chǎn)在內(nèi)的涉及居家生活中的一切大小事務(wù)。所以，兩者最后得到的效果是不一樣的。判斷物業(yè)管理策劃104判斷物業(yè)管理策劃那么本項(xiàng)目的物業(yè)管理是要求怎么樣的呢，我認(rèn)為必須要住居人性化，這到底有沒有道理，可不可行，是采用市面?zhèn)鹘y(tǒng)的物業(yè)管理呢，還是形成我們自己的特色呢。首先對這個(gè)慨念的服務(wù)內(nèi)容我是這樣設(shè)計(jì)的：在傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)上，內(nèi)容包括緊急救護(hù)訓(xùn)練、護(hù)衛(wèi)訓(xùn)練、正式禮儀訓(xùn)練、插花及家居飾品的保養(yǎng)訓(xùn)練、團(tuán)隊(duì)服務(wù)演練等。在管家服務(wù)里，保安不能叫保安，改叫護(hù)衛(wèi)，在售樓會所建成時(shí)，需要護(hù)衛(wèi)2名，一是客戶入門幫助開門，二是幫助客戶開關(guān)車門。護(hù)衛(wèi)的服裝：就本項(xiàng)目護(hù)衛(wèi)不能穿著保安類服裝，冬天是西裝革履，夏天是襯衣領(lǐng)帶，如同真正意義上的保鏢。判斷物業(yè)管理策劃105判斷物業(yè)管理策劃3、本項(xiàng)目智能化系統(tǒng)：近年來，智能建筑技術(shù)有了新的發(fā)展，人們把智能建筑技術(shù)擴(kuò)展到一個(gè)區(qū)域內(nèi)多座智能建筑進(jìn)行綜合管理，這樣的區(qū)域被稱為智能小區(qū)。智能小區(qū)已成為建筑行業(yè)中，繼智能建筑之后的又一個(gè)熱點(diǎn)，也是房地產(chǎn)的一個(gè)亮點(diǎn)。所謂智能小區(qū)，就是將在一定地域范圍內(nèi)，多個(gè)具有相同或不同功能的建筑物（主要指住宅小區(qū)）按照統(tǒng)籌方法，利用計(jì)算機(jī)技術(shù)、通信技術(shù)、多媒體技術(shù)等高科技手段，分別對其功能進(jìn)行智能化，使資源充分共享，統(tǒng)一管理。在提供安全、舒適、方便、節(jié)能、可持續(xù)發(fā)展的生活環(huán)境的同時(shí)，便于統(tǒng)一管理和控制，并盡可能地提高性能價(jià)格比。判斷物業(yè)管理策劃106判斷物業(yè)管理策劃結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，我考慮了下列系統(tǒng)：小區(qū)家庭防盜報(bào)警系統(tǒng)，它包括住宅設(shè)置樓宇對講和居室報(bào)警及緊急呼叫系統(tǒng)；小區(qū)周邊邊界監(jiān)控系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)；三表自動抄集系統(tǒng)，本工程要求包括水、電、氣、遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)（每戶三表）；小區(qū)公共空間設(shè)緊急廣播和背景音樂系統(tǒng)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)小區(qū)車輛出入管理系統(tǒng)；公共設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)；物業(yè)管理及綜合信息管理平臺系統(tǒng)；寬帶網(wǎng)接入系統(tǒng)；判斷物業(yè)管理策劃107判斷物業(yè)管理策劃特別說明緊急廣播與背景音樂系統(tǒng)在小區(qū)廣場、中心綠地、組團(tuán)綠地、道路交匯等處設(shè)置音箱，音柱等放音設(shè)備，由管理中心集中控制，可在節(jié)假日、早晚及特定時(shí)間播放音樂，也可播放一些公共通知、科普知識、娛樂節(jié)目等。同時(shí)，在發(fā)生緊急事件可作為緊急廣播強(qiáng)制切入使用。判斷物業(yè)管理策劃108提煉消費(fèi)群體介定:目標(biāo)客戶圈層核心客戶群：生活在本縣城鄉(xiāng)村居民，屬于消費(fèi)中堅(jiān)力量，年齡在25-45歲，占55％主要客戶群：服務(wù)于政府或公務(wù)員，小型私企老板或個(gè)體經(jīng)營戶等，占40％游離客戶群：投資及偶得客戶，5％核心客戶群——消費(fèi)中堅(jiān)收入人群人群描述：生活在大英縣的周邊各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，熟悉本片區(qū)，年齡介于25至45歲，青、中年人，靠外出經(jīng)濟(jì)為生，熱愛生活，對工作和生活有著同樣的執(zhí)著。置業(yè)特點(diǎn)：有一定積蓄，認(rèn)同新事物；相對產(chǎn)品的形象和品味而言，注重項(xiàng)目的產(chǎn)品本身。提煉消費(fèi)群體介定:109提煉主要客戶群——公務(wù)員，小企業(yè)老板或個(gè)體經(jīng)營戶人群描述：理性，工作生活兩相宜。置業(yè)特點(diǎn)：認(rèn)同項(xiàng)目優(yōu)越地理位置，認(rèn)同新事物，花高價(jià)而帶來的高品質(zhì)享受。游離客戶群——投資及偶得客戶人群描述：致力于投資地產(chǎn)賺錢的客群，還有觀光旅游等客戶。置業(yè)特點(diǎn)：看中本項(xiàng)目品質(zhì)以及升值潛力用來投資或二次居住，以及而然路過客。提煉主要客戶群——公務(wù)員，小企業(yè)老板或個(gè)體經(jīng)營戶110提煉項(xiàng)目產(chǎn)品檔次定位根據(jù)對本項(xiàng)目實(shí)際情況的分析，以及項(xiàng)目前期的產(chǎn)品定格，具備優(yōu)越的位置優(yōu)勢，考慮項(xiàng)目土地成本相對較高等因素，此項(xiàng)目走在高檔高品質(zhì)路線。

中高檔濱海物業(yè)所謂的高檔精品，指的是產(chǎn)品檔次高和物業(yè)賣點(diǎn)突出，項(xiàng)目形象包裝力求往高看齊，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的高性價(jià)比提煉項(xiàng)目產(chǎn)品檔次定位111提煉項(xiàng)目主題提煉提煉原則

符合目標(biāo)市場的需求，為市場所接受；符合目標(biāo)客戶的喜好，引起目標(biāo)客戶的認(rèn)同感；形象鮮明，區(qū)別于其他項(xiàng)目的形象；定位明確，讓人一看到項(xiàng)目的宣傳就能聯(lián)想到項(xiàng)目本身；

具有前瞻性，結(jié)合宏觀政策、大型基建等，引導(dǎo)市場；符合項(xiàng)目自身實(shí)際情況，但要高于項(xiàng)目本身，即要拔高形象；提煉項(xiàng)目主題提煉112提煉提煉內(nèi)容一、另類風(fēng)情、主題生活模式（歐洲）二、從項(xiàng)目本身開發(fā)的思路出發(fā)（歐洲）三、項(xiàng)目的人文條件（學(xué)校、環(huán)境）綜上看，一二、項(xiàng)構(gòu)成本樓盤的主題靈魂，應(yīng)是項(xiàng)目開發(fā)的中心線，第三項(xiàng)構(gòu)成項(xiàng)目的兩條支撐點(diǎn)。為此，本項(xiàng)目的主題提煉應(yīng)以線帶點(diǎn)。提煉提煉內(nèi)容113提煉提煉定格生活在歐洲提煉提煉定格114定奪價(jià)格擬訂定價(jià)的基本原則結(jié)合片區(qū)的市場情況，評定定價(jià)影響因素之權(quán)重，綜合分析評定樓盤綜合素質(zhì)：參考同區(qū)同類樓盤之價(jià)格水平，利用“市場比較法”制定整體平均價(jià)格；定奪價(jià)格擬訂115定奪價(jià)格擬訂定奪價(jià)格擬訂116定奪價(jià)格擬訂市場比較法計(jì)算實(shí)收均價(jià)的基礎(chǔ)條件1)開售前三個(gè)月的市場情況2)周邊競爭對手當(dāng)時(shí)的價(jià)格水平，付款方式優(yōu)惠措施3)銷售條件及項(xiàng)目特點(diǎn)的展示4)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、戶型結(jié)構(gòu)、外立面均好性到位5)現(xiàn)場包裝到位6)外圍導(dǎo)示系統(tǒng)到位7)售樓處包裝到位8)樓體形象進(jìn)度達(dá)封頂以上9)與推廣相關(guān)方案確認(rèn)執(zhí)行10)內(nèi)部園林景觀或前廣場展示到位定奪價(jià)格擬訂117定奪價(jià)格擬訂片區(qū)平均價(jià)參考分析－按競爭對手對項(xiàng)目影響力的不同進(jìn)行修正，修正原則是拿取一個(gè)片區(qū)平均指導(dǎo)價(jià)，按照上半部的市場調(diào)查發(fā)現(xiàn),的樓盤售價(jià)為多層1300元/平方米，電梯1530元/平方米本項(xiàng)目的推售時(shí)間預(yù)期在2008年的10月1日左右，同時(shí),本項(xiàng)目與市面上其他項(xiàng)目有不可逾越的優(yōu)勢,本項(xiàng)目的多層住宅物業(yè)的均價(jià)按現(xiàn)在市面測算的價(jià)格基礎(chǔ)上提升3％計(jì)算,1300*（1+3%）=1339元/平方米因此預(yù)期加州灣多層住宅的銷售均價(jià)為：1339元/平方米

定奪價(jià)格擬訂118定奪價(jià)格擬訂本項(xiàng)目的電梯與現(xiàn)在市面的電梯產(chǎn)品相似，但其同一類型產(chǎn)品的價(jià)格差異主要由區(qū)域環(huán)境，配套，規(guī)劃與產(chǎn)品的設(shè)計(jì)及物業(yè)的景觀資源等四個(gè)方面的因素所影響。因此，對此類型產(chǎn)品定價(jià)時(shí)，在考慮項(xiàng)目的權(quán)重時(shí)，首先考慮同一區(qū)域的可比性較強(qiáng)的項(xiàng)目，因此將御景天下與外灘麗景作為主要的類比對象；以天地山水為參照。樓盤名產(chǎn)品類型均價(jià)價(jià)格差比例御景天下電梯1548外灘麗景電梯1519291.9%由此方法得出本項(xiàng)目的電梯均價(jià)：加州灣電梯價(jià)格=御景天下的均價(jià)×（1+1.9％）＝1548×（1+1.9％）＝1577元/平方米定奪價(jià)格擬訂119定奪價(jià)格擬訂商業(yè)地產(chǎn)在有效運(yùn)營后的定價(jià)規(guī)律是：行業(yè)利潤率=商鋪獲利能力=年租金ⅹ15年〓價(jià)格也就是說店鋪獲利能力決定它可以承受的租金，而租金收益決定銷售價(jià)格，這就不向住宅地產(chǎn)一樣：成本和周邊地區(qū)售價(jià)是銷售價(jià)格的重要參考依據(jù)。但在大英而言，由于市場不與成熟，商業(yè)運(yùn)做相對扎亂，只能通過周邊售價(jià)參考定價(jià)擬訂本項(xiàng)目的一樓商業(yè)價(jià)格為參考價(jià)格5500元，二層比率按一層的40%計(jì)算為2200元若出三層商業(yè)時(shí)，二層商業(yè)按一層商業(yè)的60%計(jì)算，三層按一層的30%計(jì)算

定奪價(jià)格擬訂120定奪價(jià)格戰(zhàn)略:通常常規(guī)的作戰(zhàn)方式均是底價(jià)入市，極個(gè)別地氣充足的樓盤采用高價(jià)入市的姿態(tài)，不過這都是資金實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集型的產(chǎn)業(yè)，為確保我們開發(fā)過程的資金鏈，加速企業(yè)的資金運(yùn)轉(zhuǎn)速度，準(zhǔn)確定位一二期的開發(fā)速度，就月本項(xiàng)目，還有諸多不能預(yù)測的風(fēng)險(xiǎn)因素，我們在價(jià)格上應(yīng)該底開高走，步步為贏，一路飄升。定奪價(jià)格戰(zhàn)略:121手法營銷戰(zhàn)略研究一、四方八面找客戶二、底價(jià)入市三、推廣至爆四、主打風(fēng)情牌手法營銷戰(zhàn)略研究122手法推廣：推廣主題生活在歐洲手法推廣：123手法推廣戰(zhàn)略1、造勢第一階段：藏而不露對于本項(xiàng)目的消費(fèi)是一種極其理性的消費(fèi)行為，現(xiàn)在市場競爭激烈，不先期讓人朦朧，給人神秘、讓人關(guān)注，業(yè)主很難在沒有真實(shí)體驗(yàn)的情況下匆忙下定，但人對一項(xiàng)新事物的興奮度是有一定時(shí)間限度的，如果時(shí)間拉長，興奮度有所減弱，勢必會影響銷售。對于本項(xiàng)目，我們應(yīng)該提早切入市場，后續(xù)工作緊跟準(zhǔn)備完善，包括項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)姿初現(xiàn)、銷售人員培訓(xùn)結(jié)束。手法推廣戰(zhàn)略124手法第二階段：潛移默化前期良好的準(zhǔn)備工作會為后期的銷售夯下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。但是讓消費(fèi)者接受樓盤，并且愿意出價(jià)格購買就需要個(gè)加溫過程。本階段推廣重點(diǎn)是對歐洲文化進(jìn)行探討，從而引發(fā)消費(fèi)者對另類風(fēng)情居住的熱情。手法第二階段：潛移默化125手法第三階段：引爆市場通過前兩個(gè)階段宣傳及硬件配套兩個(gè)方面具備以后，采用所有媒體全方位立體宣傳模式，迅速切入市場，并注重售樓會所氣氛營造、，加之部分目標(biāo)消費(fèi)群通過前期SP活動對項(xiàng)目的體驗(yàn)認(rèn)識，很容易帶動起第一輪消費(fèi)熱潮，在大英市場旋刮歐洲風(fēng)。手法第三階段：引爆市場126手法銷售執(zhí)行售樓硬件設(shè)施：多媒體系統(tǒng)：吸頂音響＋功放＋ＶＣＤ＋電視機(jī)自動化系統(tǒng)：電腦＋打印機(jī)＋復(fù)印機(jī)（聯(lián)想系列）通訊系統(tǒng)：電話二部＋傳真（網(wǎng)通移動一部＋電信有線一部）辦公系統(tǒng)：辦公桌４張，椅子四把大廳銷售系統(tǒng)：服務(wù)臺一張，白色，椅子２把，三人沙發(fā)四對（休閑布藝，粉紅陪其他顏色），茶幾四張（條形）核桃木顏色，咖啡桌6張（核桃木）方形，椅子24把，（黑色）

手法銷售執(zhí)行127手法銷售執(zhí)行人員配置及培訓(xùn)管理屆于我本項(xiàng)目為金東公司的首個(gè)項(xiàng)目，因此對項(xiàng)目運(yùn)作的每一個(gè)細(xì)節(jié)我們都要求精益求精，組成了一支優(yōu)秀的銷售團(tuán)隊(duì)尤其重要，以下是本項(xiàng)目的銷售團(tuán)隊(duì)：銷售專案經(jīng)理：1名（主管內(nèi)部銷售事務(wù)）銷售人員：5名（現(xiàn)場銷售）手法銷售執(zhí)行128手法銷售執(zhí)行銷售資料：銷售五證：掃描彩色打印用有５ＣＭ厚機(jī)玻璃夾貼施工圖一套價(jià)格表代收費(fèi)文件建筑標(biāo)準(zhǔn)及配置文件項(xiàng)目規(guī)劃圖按揭文件及相關(guān)資料（條件、利率表）物管文件銷售物品：文件夾１０個(gè)（５個(gè)內(nèi)頁、５個(gè)夾板）飲水機(jī)空調(diào)文件柜一組其他物品：如定書記，直尺，鉛筆，筆記本等手法銷售執(zhí)行129手法銷售人員服裝：生活是一種引導(dǎo)，銷售人員的言行與坐莊也將起到微妙的作用，現(xiàn)在許多樓盤都要求銷售人員著裝正統(tǒng)，完全不顧及樓盤的主題思想，對于這種，我在這里將完全姘棄，本樓盤銷售人員的服裝應(yīng)該與樓盤相符合，歐洲沐浴休閑生活的著衣應(yīng)該相對寬松，而不應(yīng)當(dāng)拘謹(jǐn)，同時(shí)我們也應(yīng)該為客戶帶來新的穿衣風(fēng)格；銷售人員服裝分冬夏二季，每個(gè)季節(jié)二套，共四套，夏裝：花色沙灘襯衣與白色棉麻褲。冬裝：白色印紫藤花小西裝，白色棉麻大腿直筒褲手法銷售人員服裝：130手法銷控策略前期宣傳以整體形象為主，先給消費(fèi)者形成唯美生活的印象，開盤前期不作預(yù)定，6月份開始做排號登記，排號每戶1萬元，并制作前期咨詢登記，待樓盤預(yù)售許可證下來后，通過前期預(yù)熱客戶及排號全面脫出銷售。（但內(nèi)部人員及關(guān)系戶除外）手法銷控策略131此報(bào)僅為大概思路樞紐，尚有欠缺之處，還望海諒謝謝此報(bào)僅為大概思路樞紐，尚有欠缺之處，132金東.加州灣前期策劃報(bào)告綿陽三諾房產(chǎn)金東.加州灣前期策劃報(bào)告綿陽三諾房產(chǎn)133解讀宏觀調(diào)控解讀國十五條時(shí)間：2006年5月17日主要內(nèi)容：經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)目標(biāo)9月底前公布；90㎡以下住房須占項(xiàng)目總面積7成以上；購房不足5年轉(zhuǎn)讓須交營業(yè)稅；空置3年以上商品房不得作為貸款抵押物；個(gè)人住房貸款首付比例不低于3成；居住用地供應(yīng)量7成用于中低價(jià)位中小套型；土地閑置2年將被收回使用權(quán)；各地城市年內(nèi)建立廉租住房制度。點(diǎn)評：國十五條涉及面廣、力度大，被認(rèn)為是國六條的細(xì)則之一，該政策是對房地產(chǎn)市場影響最大的政策，直接導(dǎo)致了上海房地產(chǎn)一、二手交易量的下降并且對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起到長期的影響作用。由于各地都將會出臺新政細(xì)則對國六條和國十五條進(jìn)行進(jìn)一步的闡釋，此后各地就國十五條所出臺的細(xì)則，以及各部委就國六條、國十五條所進(jìn)行的進(jìn)一步調(diào)控，將2006年宏觀調(diào)控的力度充分凸顯出來。解讀宏觀調(diào)控解讀134解讀規(guī)劃時(shí)間：2006年9月30日主要內(nèi)容：套型建筑面積在90㎡以下的商品住房將占全市新審批新開工商品住房總面積的70%以上。點(diǎn)評：“住房結(jié)構(gòu)”調(diào)控細(xì)則的出臺，主旨在于從結(jié)構(gòu)上解決供應(yīng)比例，降低購房門檻，其目的是保障中低收入階層的購房需求，此規(guī)劃對新項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、定位提出了更高的專業(yè)要求。解讀規(guī)劃135解讀中觀市場大英縣于1997年12月28日經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)建立，全縣轄11個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，幅員面積703平方公里、總?cè)丝?3萬人，大英縣位于四川盆地中部，丘陵地區(qū)，為亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候，氣候溫和，四季分明，年均降雨量930毫米，平均氣溫16.5℃，年均日照1380小時(shí)，無霜期297天。

解讀中觀市場136解讀大英區(qū)位優(yōu)勢突出，交通十分便捷?？h城距成都114公里、重慶160公里、綿陽130公里、南充100公里，屬成渝綿經(jīng)濟(jì)圈，被稱為“成都的后花園”。南與遂寧市市中區(qū)接壤，西南與樂至縣連界，西毗中江縣，西北與三臺縣交界，北與射洪縣為鄰，在大區(qū)位上具有不可比擬的優(yōu)勢。項(xiàng)目區(qū)所在地位于大英新城規(guī)劃區(qū)內(nèi)，與大英“中國死?！本皡^(qū)呈呼應(yīng)之勢，品牌聯(lián)動優(yōu)勢也是不可多得。解讀大英區(qū)位優(yōu)勢突出，交通十分便捷?？h城距成都114公里、重137解讀自然資源優(yōu)勢本項(xiàng)目區(qū)位于郪江河邊，背倚蓬萊公園，對面臨水，依山傍水的自然條件造就了良好的生態(tài)環(huán)境?；鹁疁?、崩山溝內(nèi)綠地成蔭，郪江水清澈透明，船在水中行，水中顯倒影，簡直是一幅天然的山水畫解讀自然資源優(yōu)勢138解讀品牌借勢大英本是一個(gè)新成立不過十來的年小縣，雖然自然資源及鹽鹵資源、區(qū)位交通優(yōu)勢明顯，但工農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)都十分薄弱，基礎(chǔ)設(shè)施沒有完善，在死海開發(fā)之前大英還不為大眾熟識。隨著2004年“中國死?！痹诼糜谓绾统捎鍍傻匦纬傻霓Z動效應(yīng)，大英這個(gè)小縣城也名揚(yáng)海外，因此開發(fā)“中國青少年益智樂園”一是順應(yīng)時(shí)代需求，其次是為進(jìn)一步樹立大英的品牌形象，三是借助死海的宣傳攻勢及品牌優(yōu)勢，形成互動，解讀品牌借勢139解讀政策優(yōu)勢當(dāng)前，旅游業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)，到2020年，中國有望成為世界第一大旅游目的地國家。故國家把旅游業(yè)放到了戰(zhàn)略性發(fā)展的高度，從中央到各級政府都非常重視，出臺了一系列政策來促進(jìn)旅游業(yè)的發(fā)展，制定了一系列總體規(guī)劃來指導(dǎo)旅游業(yè)的前進(jìn)方向。四川省政府一直以來都很重視旅游業(yè)的發(fā)展，經(jīng)過幾十年的發(fā)展，四川已經(jīng)成為西部旅游龍頭，全國旅游強(qiáng)省。在旅游業(yè)高速發(fā)展的近幾年，四川省政府更是加大了對旅游業(yè)的政策傾斜和資金投入，為四川旅游的蓬勃發(fā)展創(chuàng)造了條件。作為川中重鎮(zhèn)的遂寧依托其良好的自然人文旅游資源，將旅游產(chǎn)業(yè)列為該市的支柱產(chǎn)業(yè)，圍繞“三個(gè)轉(zhuǎn)變”，將自然資源優(yōu)勢與民間資本優(yōu)勢結(jié)合，將遂寧市建成川中地區(qū)生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、旅游市場繁榮、功能完善、特色鮮明、服務(wù)一流的旅游目的地，使該市旅游產(chǎn)業(yè)很快蓬勃發(fā)展起來。大英作為遂寧旅游產(chǎn)業(yè)的排頭兵，近幾年在發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)上做的有聲有色，“中國死海”的火爆和其對經(jīng)濟(jì)的鏈動效應(yīng)，堅(jiān)定了大英發(fā)展旅游業(yè)的信心，先后出臺了一系列優(yōu)惠政策，優(yōu)先發(fā)展旅游業(yè)，立志將大英做成“成渝后花園”，全國聞名的旅游城市。解讀政策優(yōu)勢140解讀不同物業(yè)供銷情況住宅供銷情況大英2007年住宅供應(yīng)面積達(dá)到了約22萬㎡，而銷售達(dá)到了16萬㎡（估計(jì)值），銷售率達(dá)到72.7%，銷售勢頭較好，住宅供求比較臨制。解讀不同物業(yè)供銷情況141解讀其中2007年電梯公寓的供應(yīng)量見下表：案名建筑面積維多利亞約8000㎡御景天下約40000㎡外灘麗景約1.8萬㎡總計(jì)6.6萬㎡在2007年住宅供應(yīng)中，電梯公寓的比重占到30%，而推出的電梯公寓銷售情況趨緩，根據(jù)初步調(diào)查2008年新開盤的項(xiàng)目盛世國際電梯銷售達(dá)10%外，其余電梯公寓銷售率均不過30%，空置面積較大，市場消費(fèi)還不夠成熟。解讀其中2007年電梯公寓的供應(yīng)量見下表：142解讀非住宅供銷情況在2007年非住宅供應(yīng)中，供應(yīng)量約達(dá)2萬㎡，而銷售量僅為5000㎡,其一年的空置量達(dá)到1.5萬㎡、比例達(dá)到了推出量75%，基于新區(qū)開發(fā)速度較緩，商業(yè)氣候上不夠成熟，側(cè)面反映出大英整體消費(fèi)水平偏底，商業(yè)類物業(yè)是開發(fā)的弱勢。解讀非住宅供銷情況143解讀競爭樓盤個(gè)案樓盤案名：御景天下樓盤地址：大英新區(qū)濱江路（死海正對面）公交線路：2。6路占地面積：約30畝建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格：現(xiàn)代建筑面積：56067平方米綠化率：43%樓盤形態(tài)：多層，小高層，高層容積率：2。86

90-140平米總套數(shù)：420戶戶型優(yōu)點(diǎn)：；有入戶花園、分功較明確戶型缺點(diǎn)：局部采光不通，有暗衛(wèi)戶型種類：2-2-1到3-2-2銷售較好的戶型：多層90平米主力戶型及比例：120平米占總面積70%解讀競爭樓盤個(gè)案144解讀競爭樓盤個(gè)案單價(jià)范圍：多層均價(jià)1380，電梯不臨江1480--1780樓盤基價(jià)：1280臨江1500--1800最高價(jià)：1800均價(jià)：多層1350、電梯1580優(yōu)惠情況：分期與按揭1%、一次性4%價(jià)格分布情況：電梯最低價(jià)1480,樓層遞增20價(jià)格認(rèn)可度調(diào)查：目前偏高，有消費(fèi)群體針對價(jià)格變動分析：價(jià)格包含的配套項(xiàng)目：清水房屋產(chǎn)權(quán)辦理費(fèi)用案例：產(chǎn)權(quán)2.05%,五通費(fèi)12000,解讀競爭樓盤個(gè)案145解讀競爭樓盤個(gè)案外灘麗景樓盤地址：新區(qū)小奚橋頭公交線路：6路占地面積：約30畝建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格：現(xiàn)代建筑面積：多層不確定，電梯3600平方米綠化率：約39%樓盤形態(tài)：多層，電梯高層容積率：不確定

面積范圍：電梯106-139平米戶型優(yōu)點(diǎn)：功能分區(qū)明確、戶型種類：2-2-1到3-2-2銷售較好的戶型：多層90平米主力戶型及比例：120多平米占總面積80%解讀競爭樓盤個(gè)案146解讀競爭樓盤個(gè)案單價(jià)范圍：多層頂樓1038，電梯1300-1680樓盤基價(jià)：1038最高價(jià)：1680左右均價(jià)：多層1300、電梯1550優(yōu)惠情況：分期與按揭1%、一次性4%價(jià)格分布情況：電梯最低價(jià)1300,樓層遞增20價(jià)格包含的配套項(xiàng)目：清水房屋產(chǎn)權(quán)辦理費(fèi)用案例：產(chǎn)權(quán)2.05%,五通費(fèi)12000,解讀競爭樓盤個(gè)案147解讀競爭樓盤個(gè)案樓盤案名：陽光麗城樓盤地址：江南西路桌筒廣場公交線路：1、6路園林綠化景觀：山地園林及中軸景觀占地面積：約300畝建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格：現(xiàn)代建筑面積：28萬平方米綠化率：約39%樓盤形態(tài)：多層，花園洋房容積率：1.4面積范圍：78-123戶型優(yōu)點(diǎn)：功能分區(qū)明確、戶型缺點(diǎn)：采光面不通透戶型種類：2-2-1