天津中建漢沽地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究472009年11月

中建漢沽項(xiàng)目市場(chǎng)研究2009年11月天津中建漢沽地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究472009年11月共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!區(qū)域行業(yè)背景研究競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)背景研究目錄區(qū)域宏觀背景研究天津中建漢沽地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究472009年11月共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!經(jīng)濟(jì)規(guī)?？焖倥蛎?，進(jìn)入高速發(fā)展通道，為項(xiàng)目奠定優(yōu)越經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)環(huán)境，提供良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)力容量。由北方經(jīng)濟(jì)中心定位和濱海新區(qū)開發(fā)開放帶來的強(qiáng)大區(qū)域聚集力，促使常住非戶籍人口的大量、快速增加，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供良好的人口容量。強(qiáng)大的消費(fèi)力新增龐大的消費(fèi)人群帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展天津經(jīng)濟(jì)大發(fā)展帶來強(qiáng)大的消費(fèi)潛力和消費(fèi)人群，帶動(dòng)天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康快速發(fā)展.宏觀環(huán)境－經(jīng)濟(jì)天津中建漢沽地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究472009年11月共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!濱海新區(qū)改革，為處于“兩帶”發(fā)展軸上樞紐位置的漢沽區(qū)注入更強(qiáng)大的發(fā)展動(dòng)力。區(qū)域概況漢沽位于天津市東部，是天津市濱海新區(qū)的重要組成部分。漢沽區(qū)面積為350平方千米，人口為18萬，以薊運(yùn)河為界，分成河?xùn)|片區(qū)和河西片區(qū)。河?xùn)|區(qū)為目前漢沽的經(jīng)濟(jì)、政治、文化、教育中心;河西區(qū)為漢沽的老城區(qū)，多為地震后重建的三四層的舊居民建筑。河西板塊河?xùn)|板塊天津地圖漢沽地圖天津中建漢沽地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究472009年11月共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁!濱海新區(qū)改革，為處于“兩帶”發(fā)展軸上樞紐位置的漢沽區(qū)注入更強(qiáng)大的發(fā)展動(dòng)力。區(qū)域規(guī)劃發(fā)展2009.11.9，國務(wù)院批復(fù)同意天津市調(diào)整濱海新區(qū)行政區(qū)劃。

撤銷天津市塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)３個(gè)行政區(qū)，設(shè)立天津市濱海新區(qū)人民政府，并以原有的塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)３個(gè)行政區(qū)域?yàn)闉I海新區(qū)的行政區(qū)域。

天津城市總體規(guī)劃“一軸兩帶三區(qū)”的市域空間布局結(jié)構(gòu)中，漢沽處于“兩帶”之一——東部濱海發(fā)展帶的核心位置。天津中建漢沽地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究472009年11月共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!漢沽河西——“一帶一廊兩核三軸”生態(tài)型活力新城項(xiàng)目由天房集團(tuán)與漢沽區(qū)人民政府合作開發(fā)建設(shè)。由天津市房地產(chǎn)發(fā)展（集團(tuán)）股份有限公司承建，負(fù)責(zé)該地區(qū)土地一級(jí)市場(chǎng)開發(fā)，對(duì)老城區(qū)進(jìn)行拆遷、改造，并承擔(dān)30萬還遷房建設(shè)任務(wù)。項(xiàng)目規(guī)劃總用地5550畝，其中規(guī)劃居住總建筑面積449.75萬平米。四至為：北起一緯路，南至薊運(yùn)河，西起規(guī)劃五經(jīng)路，東至一經(jīng)路（含工人文化宮）。項(xiàng)目建成后將成為集住宅、商貿(mào)、公園、酒店、娛樂、休閑旅游于一體的綜合性城區(qū)。根據(jù)規(guī)劃，漢沽河西將形成“綠心+開放通廊+建設(shè)組團(tuán)”的空間結(jié)構(gòu)和五大功能片區(qū)。漢沽河西體育文化軸線鳥瞰效果圖

漢沽河西規(guī)劃效果圖

區(qū)域重點(diǎn)城市改造項(xiàng)目——漢沽河西老城區(qū)改造項(xiàng)目河西重新規(guī)劃，老城區(qū)建設(shè)提升區(qū)域價(jià)值。天津中建漢沽地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究472009年11月共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!城市化進(jìn)程加快，周邊城鎮(zhèn)迅速發(fā)展。茶淀鎮(zhèn)位于漢沽區(qū)城區(qū)西部的薊運(yùn)河畔；項(xiàng)目是漢沽區(qū)推行以宅基地?fù)Q房方式開展的示范小城鎮(zhèn)，也是濱海新區(qū)個(gè)示范小城鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目，由漢沽區(qū)政府與市安居建設(shè)發(fā)展有限公司合作建設(shè)；目前已完成茶淀鎮(zhèn)總體規(guī)劃調(diào)整，全鎮(zhèn)規(guī)劃空間布局為“一鎮(zhèn)四村”；茶淀示范小城鎮(zhèn)建設(shè)首期啟動(dòng)83.2公頃，期建設(shè)24.7公頃的還遷區(qū)，建設(shè)還遷住宅建設(shè)面積23.1萬平方米，公益性公建及設(shè)施配套5.8萬平方米，安置10個(gè)村的2400戶，6600人。按照設(shè)計(jì)，茶淀示范小城鎮(zhèn)中共建設(shè)還遷房55棟，其中，44棟為11層建筑，11棟為6層建筑。第二期適時(shí)啟動(dòng)規(guī)劃中，用于市場(chǎng)化運(yùn)作的土地開發(fā)項(xiàng)目。區(qū)域重點(diǎn)城市改造項(xiàng)目——茶淀示范小城鎮(zhèn)茶淀示范小城鎮(zhèn)——濱海新區(qū)個(gè)示范小城鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目天津中建漢沽地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究472009年11月共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁!區(qū)域宏觀背景小結(jié)-天津經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，區(qū)域大發(fā)展帶來強(qiáng)大的消費(fèi)潛力和消費(fèi)人群，為天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來利好的發(fā)展前景.-濱海新區(qū)改革，為漢沽區(qū)注入更強(qiáng)大的發(fā)展動(dòng)力.-政府導(dǎo)向推動(dòng)漢沽區(qū)發(fā)展升級(jí)；-漢沽城市規(guī)劃提速，城市改造不斷進(jìn)行，支撐區(qū)域迅速發(fā)展.宏觀經(jīng)濟(jì)前景中觀發(fā)展前景漢沽發(fā)展?jié)摿μ旖蛑薪h沽地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究472009年11月共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!區(qū)域現(xiàn)狀漢沽區(qū)近三月月均消化量在4.4-7.5萬平米之間，在濱海四區(qū)中位列第三；漢沽區(qū)整體價(jià)格水平在5200-5800元/平米區(qū)間波動(dòng)。漢沽區(qū)交易面積與價(jià)格水平偏低，市場(chǎng)成交位于濱海新區(qū)第三.天津中建漢沽地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究472009年11月共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁!07-09年漢沽城區(qū)成交重點(diǎn)住宅類用地列表目前項(xiàng)目周邊居住用地出讓面積不足20萬平米，預(yù)計(jì)后期上市將帶來約42萬平米的潛在競(jìng)爭(zhēng)供應(yīng)。07-09年漢沽城區(qū)成交的居住類土地單幅地塊規(guī)模偏低，預(yù)計(jì)后期本項(xiàng)目周邊將出現(xiàn)較多中小體量樓盤；開發(fā)單位多為本土開發(fā)商，近三年成交的城區(qū)項(xiàng)目周邊地塊樓面價(jià)格區(qū)間為1200-1900元/平方米。一級(jí)市場(chǎng)地塊編號(hào)成交價(jià)格（萬元）出讓面積（㎡）用途地址成交時(shí)間容積率土地使用權(quán)人樓面地價(jià)建筑面積

（平米）津漢（拍）2007-013960037213.1居住漢沽區(qū)五經(jīng)路西側(cè)2008-2-22天津鴻正集團(tuán)有限公司129074426.2津漢（拍）2007-0121842071217.1居住漢沽區(qū)規(guī)劃六經(jīng)路東側(cè)2008-2-21.8天津鴻正集團(tuán)有限公司1437128191津漢（拍）2008-04760017903.1居住漢沽區(qū)四經(jīng)路于三緯路交口2008-4-282..3高峰184641177.1津漢（掛）2008-022163050243.3居住、商服漢沽區(qū)二經(jīng)路與四緯路交口2009-1-133.5天津北方數(shù)碼港有限公司1234175349合計(jì)

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419143天津中建漢沽地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究472009年11月共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!漢沽區(qū)三級(jí)市場(chǎng)成交量水平較低，月交易規(guī)模約1萬平方米左右；價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，在3800元/平方米左右。三級(jí)市場(chǎng)小區(qū)名稱建筑類型戶型面積房齡售價(jià)鐵坨里（中心地段）多層一室一廳47.355603星海新苑多層兩室一廳98.5826086漢沽城區(qū)近期二手房成交信息天津中建漢沽地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究472009年11月共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!區(qū)域行業(yè)背景研究競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)背景研究目錄區(qū)域宏觀背景研究天津中建漢沽地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究472009年11月共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁!項(xiàng)目分布四季花苑二期天潤新苑鑫源花苑海尚豪庭新澳花園西城領(lǐng)地華城公邸濱海陽光榮達(dá)馨園藍(lán)海茗苑寶利新都匯聯(lián)智峰尚天房錦繡乾城寶德IT數(shù)碼廣場(chǎng)住宅項(xiàng)目綜合項(xiàng)目主力在售項(xiàng)目尾盤項(xiàng)目未上市項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)在售項(xiàng)目不足10個(gè)，現(xiàn)有供應(yīng)以普通住宅項(xiàng)目為主。紅灣紅灣位于濱海海濱大道中段，國際游樂港內(nèi)

弘澤天澤本案天津中建漢沽地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究472009年11月共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁!供應(yīng)項(xiàng)目存量供應(yīng)新增項(xiàng)目供應(yīng)供應(yīng)漢沽新城中新生態(tài)城2009-2010年內(nèi)潛在供給項(xiàng)目多、體量大，預(yù)計(jì)將有150萬平米左右的上市量漢沽內(nèi)項(xiàng)目現(xiàn)有存量約為138萬平米左右，主要產(chǎn)品以小高層和高層為主，伴有少量洋房；未來1-2年，區(qū)域潛在供給項(xiàng)目多、體量大，約150萬平米，分布于生態(tài)城等板塊。漢沽區(qū)項(xiàng)目存量可觀，后期潛在供應(yīng)較大。2009年漢沽城區(qū)總體供應(yīng)量較大，合計(jì)約159萬平米，售出約21萬平米，存量達(dá)138萬平米天津中建漢沽地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究472009年11月共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁!客戶來源：以地緣性客戶為主體，存在部分外省市如唐山、東北、河北、山東等地客戶。漢沽本地客源多為漢沽城區(qū)客戶，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶較少，后期主要客源應(yīng)以拆遷戶為主；由于緊鄰漢沽河西的茶淀示范小城鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目已經(jīng)完成首批建設(shè)，該項(xiàng)目是漢沽區(qū)推行以宅基地?fù)Q房方式開展的示范小城鎮(zhèn)，因此鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶會(huì)有分流。成交——客戶分析地緣性客戶為主，購買力有限客戶特點(diǎn)：漢沽購房客戶大都為剛性需求；高端客戶職業(yè)特征：天化、鹽廠等大企業(yè)的廠處級(jí)高管；高級(jí)教師、公務(wù)員、電信、石油化工類企業(yè)技術(shù)人員；私企業(yè)主；年薪在6萬元以上；購買目的：自住，常見為兒女結(jié)婚用房；改善型客戶不多、投資型客戶較少。這與漢沽區(qū)客戶的收入水平有很大關(guān)系。同時(shí)當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗，父母與已婚兒女同?。ㄈ茫┑那闆r較少；付款方式：偏好公積金貸款。由于當(dāng)?shù)卮笮蛧鵂I企事業(yè)單位較多，公積金等福利制度完善，公積金水平普遍在400元/月以上，所以公積金貸款買房的客戶有較大比例。天津中建漢沽地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究472009年11月共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁!重點(diǎn)項(xiàng)目案例天房錦繡乾城弘澤天澤天津中建漢沽地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究472009年11月共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁!天房錦繡乾城——成交分析戶型平均單套面積成交套數(shù)成交面積成交金額（萬元）平均成交單價(jià)平均單套總房款成交占比（按套數(shù)）一室57935269.282557.7485427501716.73%兩室7646335124.1417209.4490037169283.27%09年1-10月天房錦繡乾城項(xiàng)目成交情況項(xiàng)目是河西板塊內(nèi)大體量安居改善型產(chǎn)品，后期供給在時(shí)間上具有較長延續(xù)性。項(xiàng)目月均消化量4039㎡，成交價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，成交均價(jià)為4800-4900元/㎡。80㎡以下的，總房款小于40萬的一室與兩室為主力消化產(chǎn)品。房型套數(shù)總面積平均面積二室一廳23820242.5285.05一室一廳13769.7159.21總計(jì)28525504.038909年10月天房錦繡乾城項(xiàng)目存量情況集中推案，快速回現(xiàn)，價(jià)格穩(wěn)定，存量?jī)墒姨旖蛑薪h沽地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究472009年11月共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁!天房錦繡乾城——建筑建筑風(fēng)格外立面設(shè)計(jì)遵循現(xiàn)代設(shè)計(jì)風(fēng)格，簡(jiǎn)潔明快，具有現(xiàn)代感。11F18F11層和18小高、高層，現(xiàn)代風(fēng)格建筑天津中建漢沽地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究472009年11月共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁!天房錦繡乾城項(xiàng)目對(duì)本案的啟示陌生區(qū)域啟動(dòng)，區(qū)域價(jià)值先行首先舉行漢沽河西城區(qū)改造發(fā)展規(guī)劃說明會(huì)，拉升區(qū)域價(jià)值，搶占區(qū)域話語權(quán)；參與土地一級(jí)開發(fā)整理，提升知名度及信譽(yù)度，強(qiáng)化自身品牌力；產(chǎn)品定位迎合市場(chǎng)，戶型設(shè)計(jì)麻雀雖小、五臟俱全：戶型面積定位在經(jīng)濟(jì)型小面積一居、兩居室；南北通透，陽光充足，在有限面積里，提高空間利用率及居住舒適度。天津中建漢沽地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究472009年11月共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁!弘澤天澤——成交分析09年1-10月弘澤天澤項(xiàng)目成交情況作為區(qū)域標(biāo)桿性中高端產(chǎn)品，項(xiàng)目后期上市產(chǎn)品將與本案形成一定競(jìng)爭(zhēng)。項(xiàng)目月均消化量1402.8㎡，成交規(guī)模受推案節(jié)奏影響，于10月出現(xiàn)井噴，價(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)，均價(jià)區(qū)間為5300-5900元/㎡。兩室兩廳產(chǎn)品消化最快，顯示區(qū)域客戶對(duì)于戶型功能性的關(guān)注。09年10月弘澤天澤項(xiàng)目存量情況產(chǎn)品線豐富，推案緩慢，消化快速，價(jià)格企穩(wěn)，存量較大房型套數(shù)總面積平均面積一室二廳413284.5280.11一室一廳179.3579.35二室二廳19018859.9899.26三室兩廳14418798.77130.55錯(cuò)二室二廳8894.6111.83錯(cuò)三室二廳455959.04132.42躍二室二廳1112.25112.25躍一室二廳464465.2397.07總計(jì)47652453.74110戶型平均單套面積成交套數(shù)成交面積成交金額（萬元）平均成交單價(jià)平均單套總房款(萬元)成交占比（按套數(shù)）一室二廳81221777.49939.752874315.8%二室二廳99919021.24844.053705365.5%三室兩廳129222838.571604.556527315.8%躍一室二廳984390.8222.05681552.9%天津中建漢沽地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究472009年11月共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁!弘澤天澤——建筑建筑風(fēng)格歐洲德系精工建筑——建筑風(fēng)格外檐俊朗現(xiàn)代；內(nèi)部結(jié)構(gòu)空間細(xì)致精美。德式建筑，由18層高層、9層小高層、6層洋房相互融合天津中建漢沽地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究472009年11月共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁!項(xiàng)目共30余萬平方米，分三期開發(fā)。目前在售的為一期，一期產(chǎn)品約12萬平米，包括2棟六層，4棟九層，15棟十八層產(chǎn)品，共計(jì)1190戶。一期啟動(dòng)區(qū)以豐富的產(chǎn)品形式入市，共6棟樓，涵蓋6F、9F、18F三種建筑形式，戶型包括一室至三室及躍層，銷售率80%。一期二次開盤區(qū)為4座高層產(chǎn)品，擁有良好的景觀組團(tuán)資源，開盤即售出60%。弘澤天澤——分期及銷售率一期一期首期啟動(dòng)區(qū)一期二次開盤區(qū)二期三期市場(chǎng)認(rèn)可度高，分期分批推出，消化快速。天津中建漢沽地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究472009年11月共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁!天潤新苑——基本信息位置漢沽河?xùn)|區(qū)大豐路和人民街交口開發(fā)商天津津?yàn)I雅都置業(yè)發(fā)展有限公司總占地4.2萬平米總建面14.1萬平米總戶數(shù)1200戶容積率2.91綠化率38%物業(yè)類別普通住宅建筑類型15棟小高層、高層開盤時(shí)間2008-10-22當(dāng)前報(bào)價(jià)小高層，11層到頂，已售罄；18、22、26層高層5800元/平方米天津中建漢沽地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究472009年11月共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁!天潤新苑——社區(qū)規(guī)劃組團(tuán)綠化為園林賦予了康體功能；圍繞入口景觀軸和社區(qū)中心花園形成南北兩個(gè)組團(tuán)；景觀設(shè)計(jì)采用移步換景、以小見大的傳統(tǒng)中國園林設(shè)計(jì)手法；社區(qū)內(nèi)道路交通采用了人車分離的辦法，人行道居中，由綠化帶自然隔斷在兩側(cè)形成車行道。景觀軸漢沽家健康主題社區(qū)組團(tuán)綠化組團(tuán)綠化天津中建漢沽地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究472009年11月共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁!天潤新苑項(xiàng)目對(duì)本案的啟示聯(lián)合漢沽團(tuán)區(qū)委召開“大手牽小手”捐資助學(xué)會(huì)；津?yàn)I雅都置業(yè)公司以及天潤新苑的部分業(yè)主共同為堅(jiān)強(qiáng)孩子俱樂部捐助4萬元愛心善款，資助100名困難學(xué)生完成學(xué)業(yè)。津?yàn)I雅都置業(yè)公司被團(tuán)區(qū)委、堅(jiān)強(qiáng)孩子俱樂部評(píng)為“愛心助學(xué)示范企業(yè)”。天潤新苑是漢沽個(gè)配備新風(fēng)系統(tǒng)與凈化水系統(tǒng)的樓盤。養(yǎng)生園林獨(dú)具特色。戶型設(shè)計(jì)精到一室、兩室、小三室、大三室等豐富的戶型，戶型設(shè)計(jì)的最大特色是戶戶朝南，最大限度地保障采光和視野的同時(shí)讓客廳和主臥朝南，保障了舒適度。天津中建漢沽地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究472009年11月共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁!區(qū)域經(jīng)濟(jì)有待發(fā)展，規(guī)劃形成“四區(qū)兩帶”的產(chǎn)業(yè)布局。區(qū)域經(jīng)濟(jì)漢沽區(qū)經(jīng)濟(jì)有待發(fā)展，GDP居全市倒數(shù)第二位；漢沽產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第三產(chǎn)業(yè)為主，具體以海洋經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)，城區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和城市型工業(yè)相對(duì)集中，東南部沿海地區(qū)休閑旅游業(yè)和海洋產(chǎn)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)聚集分布，城區(qū)外圍沿海都市觀光型農(nóng)業(yè)擁城銜接，使優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)與重點(diǎn)功能區(qū)相互融合；“四區(qū)兩帶”的產(chǎn)業(yè)布局為：海濱休閑旅游區(qū)、綠色精細(xì)化工及海洋產(chǎn)業(yè)區(qū)、循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)、水產(chǎn)品集散中心漁港區(qū)、果品種植加工發(fā)展帶、水產(chǎn)品養(yǎng)殖加工發(fā)展帶。天津中建漢沽地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究472009年11月共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁!漢沽區(qū)在政府導(dǎo)向上表現(xiàn)出較大利好，新城規(guī)劃科學(xué)、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯、發(fā)展?jié)摿薮?。漢沽規(guī)劃區(qū)域定位：濱海新區(qū)的八大功能區(qū)之中的濱海休閑旅游區(qū)

發(fā)展目標(biāo)：《漢沽區(qū)旅游發(fā)展總體規(guī)劃》明確了未來十幾年內(nèi)要將漢沽建成“宜居宜游宜業(yè)的生態(tài)型濱海旅游新城”漢沽總體規(guī)劃：漢沽區(qū)將由中新天津生態(tài)城、天津中心漁港、綜合循環(huán)示范區(qū)、天津?yàn)I海IT產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新基地、漢沽城區(qū)（改造）、新城區(qū)（城區(qū)東擴(kuò)）、國際生態(tài)物流城等部分組成。②中新生態(tài)城①海濱休閑旅游區(qū)①②天津中建漢沽地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究472009年11月共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁!新區(qū)規(guī)劃提速，城區(qū)東擴(kuò)帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展。項(xiàng)目由天房集團(tuán)與漢沽區(qū)政府合作開發(fā)建設(shè)。天房集團(tuán)負(fù)責(zé)土地一級(jí)市場(chǎng)開發(fā)。由天房集團(tuán)濱海分公司開發(fā)建設(shè)。該項(xiàng)目又名津?yàn)I生態(tài)城，位于長蘆漢沽鹽場(chǎng)有限公司的第二、第三分場(chǎng)的生產(chǎn)區(qū)內(nèi)，在漢南路以南，大豐路兩側(cè)，漢蔡路以東，總面積為10.77平方公里，其中一期用地4.53平方公里，目前已進(jìn)入招商階段。規(guī)劃建設(shè)成為一座低密度、生態(tài)宜居型、綜合性居住區(qū)。項(xiàng)目規(guī)劃定位為：城市區(qū)級(jí)行政文化中心、金融商務(wù)中心及高品質(zhì)居住區(qū)。區(qū)域重點(diǎn)城市改造項(xiàng)目——漢沽新區(qū)東擴(kuò)項(xiàng)目漢沽河?xùn)|新區(qū)——低密度、生態(tài)宜居型、綜合性居住區(qū)天津中建漢沽地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究472009年11月共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第28頁!項(xiàng)目類型項(xiàng)目?jī)?nèi)容利好點(diǎn)市政道路（外向交通）海濱大道、中央大街、112國道、津漢快速路(預(yù)計(jì)于2011年竣工，該工程建成后漢沽到市中心的車程將大大縮短至30分鐘，)、津?qū)幐咚?、塘漢路6條區(qū)域道路項(xiàng)目；津漢路改線、漢榆路、漢北路城區(qū)段3條區(qū)內(nèi)投資公路建設(shè)進(jìn)一步打通了漢沽區(qū)同市區(qū)、濱海新區(qū)核心區(qū)以及周邊地區(qū)的對(duì)外交通聯(lián)系市政道橋（內(nèi)向交通）新建改造了東南半環(huán)，續(xù)建五經(jīng)路、六經(jīng)路、四緯路、國家莊街，新建新漢南路、三緯路、七經(jīng)路、漢南路、醫(yī)院路等10條道路；投資約4800萬元實(shí)施了營城大橋工程城區(qū)路網(wǎng)的進(jìn)一步完善，使出行環(huán)境得到明顯改善。市政基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)實(shí)施便道硬化工程，鋪設(shè)便道面積達(dá)5萬平方米、完成漢北路、文化街、東南半環(huán)電網(wǎng)入地工程。綠化、便道硬化、電網(wǎng)入地等項(xiàng)目的實(shí)施，改善了城區(qū)的生態(tài)環(huán)境區(qū)域道橋工程、城市綠化等基礎(chǔ)市政配套的建設(shè)發(fā)展，將快速提升區(qū)域的區(qū)位價(jià)值，城市交通通達(dá)程度、宜居程度進(jìn)一步上升。區(qū)域市政建設(shè)津漢快速路2008-2020天津?yàn)I海新區(qū)漢沽分區(qū)規(guī)劃天津中建漢沽地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究472009年11月共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第29頁!區(qū)域行業(yè)背景研究競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)背景研究目錄區(qū)域宏觀背景研究天津中建漢沽地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究472009年11月共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第30頁!未來漢沽土地的供應(yīng)量較大，且主要來自舊城改造土地供應(yīng)計(jì)劃根據(jù)漢沽區(qū)政府的規(guī)劃，城區(qū)土地將分三批進(jìn)行拆遷整理，共106.05公頃，其中河?xùn)|91.26公頃，河西14.79公頃；一級(jí)市場(chǎng)天津中建漢沽地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究472009年11月共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第31頁!二級(jí)市場(chǎng)09年成交量波動(dòng)上升，價(jià)格呈走低趨勢(shì)。09年漢沽區(qū)市場(chǎng)交易實(shí)現(xiàn)規(guī)模性回升，1-10月交易面積達(dá)36.8萬平方米，預(yù)計(jì)全年成交將超過40萬平方米；成交均價(jià)方面，09年漢沽區(qū)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)頻繁，且整體呈回落趨勢(shì)，下半年價(jià)格在5000—6300元/平米區(qū)間上下波動(dòng)。天津中建漢沽地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究472009年11月共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第32頁!區(qū)域行業(yè)背景小結(jié)-漢沽區(qū)供地重點(diǎn)由城區(qū)轉(zhuǎn)向周邊鎮(zhèn)，顯示區(qū)域逐步發(fā)展、外擴(kuò).-漢沽區(qū)城區(qū)居住類用地交易較少，07-09年項(xiàng)目周邊成交居住用地的建筑規(guī)模約42萬平米，預(yù)計(jì)后期將構(gòu)成本案的潛在競(jìng)爭(zhēng)。-09年商品住宅交易——量升價(jià)跌-成交規(guī)模低，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)天津中建漢沽地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究472009年11月共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第33頁!河西板塊河?xùn)|板塊河西公園國際游樂港水庫海濱休閑旅游區(qū)

海濱休閑旅游區(qū)板塊漢沽地圖板塊分布漢沽區(qū)市場(chǎng)處于起步階段，新建商品住宅開發(fā)主要集中于城區(qū)，以薊運(yùn)河為界分為河西板塊及河?xùn)|板塊。海濱休閑旅游區(qū)主要定位為旅游休閑，后期將帶動(dòng)區(qū)域價(jià)值的整體提升。薊運(yùn)河河西板塊屬舊城區(qū)，現(xiàn)有居住產(chǎn)品以3-6層老式磚樓為主，依托政府規(guī)劃及區(qū)域改造，后期具備一定上升空間。河?xùn)|為區(qū)域內(nèi)較為繁華的板塊，配套相對(duì)完善，近年新建商品房市場(chǎng)有較快發(fā)展。海濱休閑旅游區(qū)板塊依托城市發(fā)展規(guī)劃，后期潛力巨大。漢沽城區(qū)漢沽海濱休閑旅游區(qū)天津中建漢沽地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究472009年11月共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第34頁!主力在售項(xiàng)目存量達(dá)138萬㎡；開發(fā)單位以本土企業(yè)為主；住宅產(chǎn)品供應(yīng)以小高、高層居多；主力產(chǎn)品為90平米兩室、110-120平米三室；區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)在售項(xiàng)目主要指標(biāo)統(tǒng)計(jì)供應(yīng)項(xiàng)目名稱開發(fā)商地理位置物業(yè)類型總建筑面積（萬㎡）存量（萬㎡）容積率主力戶型面積天房錦繡乾城天津市天房海濱建設(shè)發(fā)展有限公司漢沽區(qū)河西四經(jīng)路以西28棟11、18層小高、高層住宅85000080.962.1在售為68平米一室；70——90平米兩室戶型弘澤天澤弘澤建設(shè)集團(tuán)漢沽區(qū)新開路多層、小高層、高層住宅30000028.601.98主推94-160平米兩室戶型寶利新都匯天津開發(fā)區(qū)寶利亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司漢沽區(qū)平陽里小區(qū)南高層住宅67659.56.33.5高層主推70-90平米兩室戶型和110平米三室戶型聯(lián)智峰尚天津聯(lián)智投資發(fā)展有限公司漢沽區(qū)三緯路與四經(jīng)路交口小高層住宅800006.41.580-90平米兩室戶型藍(lán)海茗苑天津振華投資有限公司漢沽區(qū)建設(shè)路與人民路交口5棟小高層住宅58221.93.363一期在售，主推94-116平米兩室；70平米一室；150平米三室戶型榮達(dá)馨園天津晟達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司漢沽區(qū)太平街與大豐路交口16層小高層住宅900006.062主推90平米兩室；120平米的三室戶型天潤新苑天津津?yàn)I雅都置業(yè)發(fā)展有限公司漢沽區(qū)大豐路與人民街交口2幢11層小高層，2幢26層高層住宅1400006.472.91高層主推69-90平米一室和兩室戶型；小高層為11層到頂，主推115平米三室戶型天津中建漢沽地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究472009年11月共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第35頁!漢沽城區(qū)目前小高層、高層產(chǎn)品較多，價(jià)格在5200-6000元/平米之間，月銷售面積不等，區(qū)間為690-7500平米/月.成交——區(qū)域產(chǎn)品價(jià)格及銷售速度項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型月均銷售套數(shù)（平米）月均銷售面積（平米）目前均價(jià)（元/平米）寶利新都匯高層7.6694均價(jià)5400-5500藍(lán)海茗苑小高層232459均價(jià)5600天房錦繡乾城小高層、高層564039均價(jià)5260榮達(dá)馨園小高層27.62939均價(jià)6000弘澤天澤多層、小高層、高層13.91403均價(jià)5700天潤新苑小高層、高層80.47530高層均價(jià)5700；小高層均價(jià)6000區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)在售項(xiàng)目銷售情況統(tǒng)計(jì)天津中建漢沽地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究472009年11月共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第36頁!競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)背景小結(jié)-漢沽區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于起步階段；-區(qū)域內(nèi)供應(yīng)以現(xiàn)有項(xiàng)目存量為主（138萬㎡），未來1-2年，區(qū)域潛在供給約150萬平米；-地產(chǎn)項(xiàng)目主要分布于城區(qū)內(nèi)河?xùn)|板塊及河西板塊，海濱休閑旅游區(qū)為新興地產(chǎn)板塊，有待發(fā)展；-漢沽城區(qū)在售項(xiàng)目開發(fā)單位呈天津市本土化特征，區(qū)域市場(chǎng)成熟度有限，產(chǎn)品品質(zhì)有待提高；-城區(qū)項(xiàng)目以改善型普通住宅為主，產(chǎn)品形式以小高層、高層居多，也有一小部分洋房產(chǎn)品；-在售普通住宅項(xiàng)目主力產(chǎn)品為90平米兩室、110-120平米三室；-受項(xiàng)目推案的影響，區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目月銷售面積不等，平均月消化面積區(qū)間在690-7500平米/月；-城區(qū)板塊高層產(chǎn)品價(jià)格水平5200-6000元/平米之間，洋房產(chǎn)品價(jià)格在6000-6400元/平米左右；成交供應(yīng)天津中建漢沽地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究472009年11月共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第37頁!天房錦繡乾城——基本信息位置漢沽區(qū)四經(jīng)路以西開發(fā)商天津市天房海濱建設(shè)發(fā)展有限公司總占地63947.70平方米總建面139410.22平方米總戶數(shù)1800戶容積率2.1綠化率35%物業(yè)類別普通住宅建筑類型小高層，板塔高層，高層，框架開盤時(shí)間2008-12-12當(dāng)前報(bào)價(jià)5200元/平方米天津中建漢沽地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究472009年11月共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第38頁!天房錦繡乾城——社區(qū)規(guī)劃建筑體量項(xiàng)目是漢沽河西區(qū)老城整體改造建設(shè)的一部分，規(guī)劃總建筑面積85萬㎡。組團(tuán)規(guī)劃項(xiàng)目共規(guī)劃設(shè)計(jì)九個(gè)組團(tuán)，分別以花命名，即：杜鵑苑、丁香苑、紫荊苑、牡丹苑、翠菊苑、薔薇苑、海棠苑、月桂苑、芙蓉苑。目前銷售的“杜鵑苑”是首期啟動(dòng)的商品房組團(tuán)。組團(tuán)園林景觀以“綠心”為理念。組團(tuán)景觀社區(qū)建筑呈圍合型排布，組團(tuán)園林景觀以“綠心”為理念，將組團(tuán)綠化設(shè)于社區(qū)中心。社區(qū)配套社區(qū)配套依托河西規(guī)劃，自身配備外向型臨街商業(yè)。社區(qū)商業(yè)中心綠化社區(qū)規(guī)劃體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)型原則：功能上滿足需要、檔次上有待提高天津中建漢沽地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究472009年11月共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第39頁!天房錦繡乾城——戶型客廳、臥室全明設(shè)計(jì)客廳帶觀景陽臺(tái)動(dòng)靜分區(qū)合理動(dòng)靜分區(qū)合理客廳局促客廳局促公攤較大優(yōu)點(diǎn)動(dòng)靜分區(qū)合理、戶型緊湊實(shí)用、功能齊全，性價(jià)比高；戶型設(shè)計(jì)在塔樓的基礎(chǔ)上充分考慮采光。缺點(diǎn)公攤較大；客廳臥室開間較小，稍顯局促。18層高層標(biāo)準(zhǔn)層平面圖兩室86-94㎡板樓、塔樓結(jié)合，兩梯三戶、兩梯四戶；經(jīng)濟(jì)型一室、兩室產(chǎn)品為主，戶型緊湊實(shí)用天津中建漢沽地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究472009年11月共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第40頁!弘澤天澤——基本信息位置漢沽區(qū)新開路開發(fā)商弘澤建設(shè)集團(tuán)總占地20多萬平方米總建面300000平方米總戶數(shù)3200戶容積率1.98綠化率45%物業(yè)類別普通住宅建筑類型多層、小高層、高層住宅開盤時(shí)間2008-07-19當(dāng)前報(bào)價(jià)5900元/平方米天津中建漢沽地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究472009年11月共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第41頁!弘澤天澤——社區(qū)規(guī)劃價(jià)值標(biāo)桿項(xiàng)目地處漢沽主要地標(biāo)文化街，是區(qū)域內(nèi)首屈一指的大盤社區(qū)。社區(qū)規(guī)劃社區(qū)建筑規(guī)模近30萬平方米，產(chǎn)品涵蓋多層花園洋房、高層景觀住宅等多種類型；社區(qū)建筑排布外高內(nèi)低，相互圍合，高低錯(cuò)落，組合成帶狀圍合式社區(qū)；多層在中間，周邊高層的布置使中央景觀利用最大化。景觀園林近7萬平米的園林規(guī)劃；依地勢(shì)落差種植各類喬木、灌木、草皮，形成多層次綠植景觀視覺；400m林蔭主大道貫穿社區(qū)，串聯(lián)園內(nèi)點(diǎn)狀景觀小品、散步甬道、主題景觀帶、休憩廣場(chǎng)；業(yè)主種植園；引入排鹽與雨水收集系統(tǒng)……社區(qū)規(guī)劃貫穿“人景互動(dòng)”的概念，打造多層次立體景觀一期天津中建漢沽地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究472009年11月共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第42頁!弘澤天澤——戶型客廳觀景陽臺(tái)面積浪費(fèi)客廳采光受限優(yōu)點(diǎn)戶型南北通透，動(dòng)靜分區(qū)合理；全明設(shè)計(jì)，采光良好；空間開敞，客廳開間4.2米。缺點(diǎn)存在一定浪費(fèi)面積；部分戶型客廳采光受限。板樓、品字形樓結(jié)合；改善型兩室、三室產(chǎn)品為主，戶型南北通透18層高層標(biāo)準(zhǔn)層平面圖兩室92-106㎡主臥觀景陽臺(tái)天津中建漢沽地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究472009年11月共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第43頁!弘澤天澤項(xiàng)目對(duì)本案的啟示注重項(xiàng)目細(xì)節(jié)品質(zhì)，打造高端形象；良好的社區(qū)規(guī)劃、景觀園林、建筑設(shè)計(jì)，彰顯項(xiàng)目檔次，樹立區(qū)域標(biāo)桿；豐富的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，照顧多元化的市場(chǎng)需求；具有親和力的價(jià)格：二次推案高層產(chǎn)品不分樓層，均價(jià)5400元/㎡。天津中建漢沽地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究472009年11月共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第44頁!天潤新苑——成交分