山東濟(jì)南天業(yè)-奧體項(xiàng)目策劃競(jìng)標(biāo)提案課件

天業(yè)展翅東部騰飛——天業(yè)·奧體項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)提案2010年5月2009中國(guó)華南房地產(chǎn)策劃代理公司品牌TOP10（品牌價(jià)值2.48億）謹(jǐn)呈：山東天業(yè)恒基股份有限公司天業(yè)展翅東部騰飛2010年5月2009中國(guó)華南房地產(chǎn)策報(bào)告邏輯結(jié)構(gòu)設(shè)定目標(biāo)提出問(wèn)題解決問(wèn)題三、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)需要解決的核心問(wèn)題四、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及定位一、企業(yè)愿景/項(xiàng)目目標(biāo)

二、現(xiàn)狀梳理：面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)五、案例借鑒六、整體規(guī)劃及物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告邏輯結(jié)構(gòu)設(shè)定目標(biāo)三、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)需要解決的核心問(wèn)題四、項(xiàng)目愿景/目標(biāo)企業(yè)解讀項(xiàng)目解讀項(xiàng)目目標(biāo)愿景/目標(biāo)企業(yè)解讀項(xiàng)目解讀項(xiàng)目目標(biāo)企業(yè)解讀作為上市企業(yè)集團(tuán)，現(xiàn)金流量對(duì)企業(yè)籌資決策、企業(yè)投資決策、企業(yè)資信、企業(yè)盈利、企業(yè)價(jià)值等有直接影響。一個(gè)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)，涉足地產(chǎn)、礦業(yè)、能源、會(huì)展、物業(yè)管理、金融、酒店等行業(yè)的多元化企業(yè)集團(tuán)。一個(gè)在房地產(chǎn)領(lǐng)域呈現(xiàn)出跳躍式發(fā)展，得到了社會(huì)各界的廣泛認(rèn)可和贊譽(yù)的明星企業(yè)。一個(gè)總資產(chǎn)近30億元大型上市企業(yè)集團(tuán)。企業(yè)解讀作為上市企業(yè)集團(tuán)，現(xiàn)金流量對(duì)企業(yè)籌資決策、企業(yè)投資決企業(yè)解讀天業(yè)房地產(chǎn)在濟(jì)南已開(kāi)發(fā)多個(gè)知名項(xiàng)目，樹(shù)立了較好的企業(yè)形象，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)已經(jīng)站在了較高的起點(diǎn)上。新東方花園天業(yè)翠苑盛世花城天業(yè)國(guó)際廣場(chǎng)一步一個(gè)臺(tái)階，天業(yè)房地產(chǎn)以上市公司為平臺(tái)不斷發(fā)展壯大，所做項(xiàng)目無(wú)論是在形象還是品質(zhì)方面都在逐步提升。企業(yè)解讀天業(yè)房地產(chǎn)在濟(jì)南已開(kāi)發(fā)多個(gè)知名項(xiàng)目，樹(shù)立了較好的企業(yè)愿景/目標(biāo)企業(yè)解讀項(xiàng)目解讀項(xiàng)目目標(biāo)愿景/目標(biāo)企業(yè)解讀項(xiàng)目解讀項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目區(qū)位本案所在奧體文博片區(qū)是東部新城的核心---城市副中心，也是濟(jì)南未來(lái)的城市行政中心所在地。本項(xiàng)目政務(wù)中心奧體中心項(xiàng)目區(qū)位本案所在奧體文博片區(qū)是東部新城的核心---城市副中心項(xiàng)目區(qū)位區(qū)域交通方便，隨著大型企業(yè)總部和高端人群的陸續(xù)落戶(hù)，區(qū)域居住價(jià)值、商務(wù)價(jià)值和商業(yè)價(jià)值不斷提升。奧體文博片區(qū)內(nèi)，有奧體中心、政務(wù)中心、文博中心、全運(yùn)村、奧體酒店、山東省立醫(yī)院東院區(qū)、省成套局安置辦公樓、省法院審判綜合樓、武警邊防總隊(duì)大樓、省國(guó)資委辦公樓、交通信息管理調(diào)度中心、草山嶺舊村改造項(xiàng)目、燕山新區(qū)、安置房、偉東智遠(yuǎn)國(guó)際新城等重點(diǎn)項(xiàng)目落戶(hù)。項(xiàng)目區(qū)位區(qū)域交通方便，隨著大型企業(yè)總部和高端人群的陸續(xù)落戶(hù)，項(xiàng)目交通項(xiàng)目北臨經(jīng)十路，南臨旅游路，奧體東路和龍奧北路經(jīng)過(guò)項(xiàng)目將經(jīng)十路和旅游路聯(lián)通，區(qū)域交通非常便利地塊北側(cè)為經(jīng)十路，經(jīng)十路是濟(jì)南最重要的東西向交通干線(xiàn)。地塊南側(cè)為旅游路，旅游路向東西延伸，分別到達(dá)東部和南部高端住宅區(qū)。奧體東路經(jīng)過(guò)地塊，連接經(jīng)十路和旅游路龍奧北路連接地塊和龍奧大廈、奧體場(chǎng)館。奧體東路龍奧北路經(jīng)十東路旅游路項(xiàng)目交通項(xiàng)目北臨經(jīng)十路，南臨旅游路，奧體東路和龍奧北路經(jīng)過(guò)項(xiàng)周邊配套周邊市政、文化、體育、教育、醫(yī)療設(shè)施齊全,商業(yè)配套設(shè)施逐步完善。奧體中心五星酒店省立醫(yī)院、武警醫(yī)院、婦幼保健院超市博物館周邊配套周邊市政、文化、體育、教育、醫(yī)療設(shè)施齊全,商業(yè)配套設(shè)項(xiàng)目四至項(xiàng)目北鄰經(jīng)十路、西鄰?qiáng)W體中心和奧體東路，南鄰龍奧北路、海爾綠城和奧龍觀邸，具備獨(dú)特的奧體人文景觀資源。項(xiàng)目四至東面：施工工地南面：海爾綠城西面:奧體場(chǎng)館北面：經(jīng)十東路項(xiàng)目四至項(xiàng)目北鄰經(jīng)十路、西鄰?qiáng)W體中心和奧體東路，南鄰龍奧北路地塊現(xiàn)狀地塊與路面有10米左右的高差，地塊西側(cè)為奧體東路綠化帶。地塊現(xiàn)狀地塊與路面有10米左右的高差，地塊西側(cè)為奧體東路綠化項(xiàng)目解讀項(xiàng)目規(guī)劃面積16萬(wàn)平方米，在大型項(xiàng)目遍布的奧體片區(qū)屬于中等規(guī)模。建設(shè)用地面積32022平米規(guī)劃建筑面積16萬(wàn)平米地上容積率≤5.0地下容積率≤2.0建筑密度≤30綠地率≥30建筑主體高度100米左右車(chē)位配比≥一個(gè)/百平米建筑面積地塊基本技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目解讀項(xiàng)目規(guī)劃面積16萬(wàn)平方米，在大型項(xiàng)目遍布的奧體片區(qū)屬項(xiàng)目解讀項(xiàng)目基本情況小結(jié)濟(jì)南東部新城的核心區(qū)片區(qū)規(guī)劃主要功能有政務(wù)、體育、文化、衛(wèi)生、金融、住宅及商務(wù)辦公等。區(qū)域本體前景16萬(wàn)平方米城市綜合體，中等規(guī)模體量。具備得天獨(dú)厚的奧體人文資源。隨著大型企事業(yè)單位的陸續(xù)東遷及區(qū)域高端人口的不斷聚集，區(qū)域商務(wù)價(jià)值和居住價(jià)值越來(lái)越高。項(xiàng)目解讀項(xiàng)目基本情況小結(jié)濟(jì)南東部新城的核心區(qū)區(qū)域本體前景16愿景/目標(biāo)企業(yè)解讀項(xiàng)目解讀項(xiàng)目目標(biāo)愿景/目標(biāo)企業(yè)解讀項(xiàng)目解讀項(xiàng)目目標(biāo)企業(yè)目標(biāo)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，快速回現(xiàn)是首要目標(biāo)企業(yè)目標(biāo)排序利潤(rùn)最大化規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)快速回現(xiàn)通過(guò)項(xiàng)目帶動(dòng)企業(yè)品牌提升企業(yè)愿景樹(shù)立區(qū)域地標(biāo)建筑提升城市功能和城市形象企業(yè)目標(biāo)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，快速回現(xiàn)是首要目標(biāo)企業(yè)目標(biāo)排序利潤(rùn)最大化規(guī)報(bào)告邏輯結(jié)構(gòu)設(shè)定目標(biāo)提出問(wèn)題解決問(wèn)題三、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)需要解決的核心問(wèn)題四、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及定位一、企業(yè)愿景/項(xiàng)目目標(biāo)二、現(xiàn)狀梳理：面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)五、案例借鑒六、整體規(guī)劃及物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告邏輯結(jié)構(gòu)設(shè)定目標(biāo)三、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)需要解決的核心問(wèn)題四、項(xiàng)目東部新城按照濟(jì)南東拓城市發(fā)展規(guī)劃，東部將成為濟(jì)南新的城市中心。東西兩翼發(fā)展的城市規(guī)劃，為城市由單核向多核發(fā)展，在城市空間方面提供了機(jī)會(huì)。東部借產(chǎn)業(yè)東移、全運(yùn)會(huì)舉行和政府東遷之機(jī)，正在快速發(fā)展成為城市的另一核心.東部新城按照濟(jì)南東拓城市發(fā)展規(guī)劃，東部將成為濟(jì)南新的城市中心新城模式下的地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇關(guān)于新城發(fā)展模式12新城模式下的地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律新城模式下的地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇關(guān)于新城發(fā)展模式12新城模式下的地產(chǎn)關(guān)于“新城”（NEWTOWN）新城的定義：位于大城市郊區(qū)，交通便利、設(shè)施齊全、環(huán)境優(yōu)美，能分擔(dān)大城市的居住、產(chǎn)業(yè)、行政等功能，是具有相對(duì)獨(dú)立性的城市社區(qū)。成功的新城：應(yīng)該提供滿(mǎn)足于社區(qū)（community）日常的居住、文化、教育、商業(yè)、和公眾或私人服務(wù)的需求，并盡可能減少與外界交換的行為，形成相對(duì)獨(dú)立的城市社區(qū)。新城不應(yīng)僅提供給人們居住的場(chǎng)所，還應(yīng)提供就業(yè)的機(jī)會(huì)，新城不只是一個(gè)“臥城”。Asuccessfulnewtownprovidesdailyrequiredsocial,cultural,educational,commercial,andpublicorprivateservicestosatisfythecommunityandtominimizecommutingbehavior.------NEW-TOWNPLANNING:PRINCIPLESANDPRACTICE/GideonGolany關(guān)于新城發(fā)展模式關(guān)于“新城”（NEWTOWN）新城的定義：位于大城市郊區(qū)，依據(jù)新城發(fā)展的內(nèi)在核心驅(qū)動(dòng)因素和城市功能的不同，可以分為6大新城發(fā)展模式新城發(fā)展模式田園新城產(chǎn)業(yè)新城邊緣新城行政中心新城國(guó)際案例Stevenage（英國(guó)，倫敦）MiltonKeynes

（英國(guó)，倫敦）新城發(fā)展模式TOD交通導(dǎo)向新城PortSunlight（英國(guó)，利物浦）筑波科學(xué)城（日本，筑波）Radburn（美國(guó)，紐約）Columbia哥倫比亞新城（美國(guó)，馬里蘭州）千里新城（日本，大阪）多摩新鎮(zhèn)（日本，東京都）沙田新市鎮(zhèn)（中國(guó)，香港）Canberra（澳洲，堪培拉）Brasilia（巴西，巴西利亞）副中心新城東京臨海副中心新城（日本，東京）拉德芳斯副中心（法國(guó)，巴黎）關(guān)于新城發(fā)展模式依據(jù)新城發(fā)展的內(nèi)在核心驅(qū)動(dòng)因素和城市功能的不同，可以分為6大新城開(kāi)發(fā)關(guān)鍵影響因素規(guī)劃注重規(guī)劃的合理性，充分參考社會(huì)各界的意見(jiàn)，并預(yù)留待發(fā)展用地立法和政策政府在立法和政策上對(duì)新城建設(shè)給予支持交通新城與中心城之間要有便捷的交通系統(tǒng)相連接新城內(nèi)部的交通要充分考慮公交系統(tǒng)、步行系統(tǒng)和主要交通干道的合理性和便捷性產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的非單一性、二、三產(chǎn)業(yè)都應(yīng)齊備功能具備生活、居住、工作、休閑等多重功能配套高標(biāo)準(zhǔn)、完善的各類(lèi)配套環(huán)境環(huán)境優(yōu)美，能夠吸引中心城的人口過(guò)來(lái)居住資金大量的資金投入以保證新城的前期建設(shè)，資金來(lái)源于政府部門(mén)和其他私企關(guān)于新城發(fā)展模式新城開(kāi)發(fā)關(guān)鍵影響因素規(guī)劃注重規(guī)劃的合理性，充分參考社會(huì)各界的濟(jì)南東部新城的發(fā)展模式：行政中心新城是應(yīng)政府需求所新建的,以政府和相關(guān)產(chǎn)業(yè)為主的，集居住、工作、生活為一體的新城模式。承擔(dān)城市中心區(qū)的部分功能，以解決城市中心區(qū)功能過(guò)度集中，減輕經(jīng)濟(jì)活動(dòng)對(duì)城市造成的副面影響；城市副中心的發(fā)展與城市中心區(qū)域存在很強(qiáng)的依附關(guān)系。副中心新城模式行政中心新城模式在“一體兩翼”城市發(fā)展規(guī)劃導(dǎo)向下，奧體文博片區(qū)定位于濟(jì)南東部的城市副中心。其先期啟動(dòng)及區(qū)域發(fā)展拉動(dòng)工程為新政務(wù)中心、奧體中心、省博物館新館和檔案館新館、省立醫(yī)院東院區(qū)、省高院、武警總隊(duì)、奧體酒店、魯商國(guó)奧城、全運(yùn)村等，當(dāng)前階段拉動(dòng)主力為政府及政府企事業(yè)單位。具有副中心新城模式和行政中心模式新城的雙重特點(diǎn)。關(guān)于新城發(fā)展模式濟(jì)南東部新城的發(fā)展模式：行政中心新城是應(yīng)政府需求所新建的,以地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作與新城發(fā)展階段密切相關(guān)新城模式化的地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律不同新城可以有不同的啟動(dòng)模式，但最終都將歷經(jīng)右表的三個(gè)階段。對(duì)于一個(gè)成熟的副中心新城及行政中心新城，其最終必然會(huì)成為城市中心，承擔(dān)城市功能。階段起步期發(fā)展期成熟期發(fā)展?fàn)顟B(tài)主要道路暢通主導(dǎo)工程，如政府辦公大樓等形象工程啟動(dòng)；以政府投資為主體的重點(diǎn)項(xiàng)目相繼啟動(dòng)；簡(jiǎn)易商服配套；住宅開(kāi)發(fā)啟步；大量住宅投用，居民遷入，人氣上升；社區(qū)普通商業(yè)增加；醫(yī)院、學(xué)校公建配套投用；公交體系逐步完備；產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)、政府拉動(dòng)，辦公氛圍開(kāi)始萌動(dòng);行政中心或商務(wù)中心形成；星級(jí)酒店和寫(xiě)字樓；藝術(shù)館、美術(shù)館；大型綜合性商業(yè)；特色商業(yè)街；各式公寓、小戶(hù)型；地位演變?nèi)藲獾兔?，市?chǎng)認(rèn)可度低，觀望。區(qū)域具雛形，區(qū)域中心確立，開(kāi)始認(rèn)知。城市新的中心市場(chǎng)全面追捧周期2年左右2－3年2－3年市場(chǎng)價(jià)值市場(chǎng)進(jìn)入意愿度低低價(jià)值價(jià)值開(kāi)始提升價(jià)值充分實(shí)現(xiàn)不斷升值地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的機(jī)會(huì)住宅具有開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)，以性?xún)r(jià)比占領(lǐng)市場(chǎng)；但寫(xiě)字樓、商業(yè)等銷(xiāo)售困難；寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)始啟動(dòng)；商務(wù)辦公需求增加；商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始啟動(dòng)，酒店、公寓等物業(yè)市場(chǎng)具備；地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作與新城發(fā)展階段密切相關(guān)新城模式化的地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律不區(qū)域發(fā)展?jié)蠔|部正處于新城發(fā)展期政府東遷，完善的道路交通網(wǎng)絡(luò)，全運(yùn)場(chǎng)館、公共配套設(shè)施和商業(yè)配套設(shè)施的相繼投入使用。重汽、黃金、魯信、國(guó)電等龍頭企業(yè)的總部陸續(xù)東遷，大型企業(yè)總部不斷涌入奧體片區(qū)，總部經(jīng)濟(jì)中心雛形開(kāi)始呈現(xiàn)。名士豪庭、全運(yùn)村、奧龍觀邸等大型社區(qū)交付，高端人群開(kāi)始聚集，人氣上升。區(qū)域發(fā)展?jié)蠔|部正處于新城發(fā)展期政府東遷，完善的道路交通網(wǎng)絡(luò)新城發(fā)展地產(chǎn)運(yùn)作的一般規(guī)律新城模式化的地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律1、國(guó)內(nèi)城市的新城發(fā)展從啟動(dòng)完成到基本成熟，往往要經(jīng)歷起步期（2年左右）、發(fā)展期（2－3年）、成熟期（2年以上）三個(gè)階段。2、國(guó)內(nèi)新城發(fā)展的速度及各階段所需時(shí)間與城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、政府支持力度等水平有關(guān)；3、國(guó)內(nèi)新城的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般遵循“住宅—商務(wù)—商業(yè)”的順序，在起步及發(fā)展期住宅產(chǎn)品消化量大，價(jià)格上升較快；在發(fā)展期，寫(xiě)字樓開(kāi)始放量，市場(chǎng)形成，價(jià)格快速穩(wěn)步提升；進(jìn)入成熟期后，商業(yè)大規(guī)模發(fā)展，商業(yè)氣氛日趨成熟。1、國(guó)內(nèi)城市的新城發(fā)展從啟動(dòng)完成到基本成熟，往往要經(jīng)歷起步期（2年左右）、發(fā)展期（2－3年）、成熟期（2年以上）三個(gè)階段。2、國(guó)內(nèi)新城發(fā)展的速度及各階段所需時(shí)間與城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、政府支持力度等水平有關(guān)。新城發(fā)展地產(chǎn)運(yùn)作的一般規(guī)律新城模式化的地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律1、國(guó)內(nèi)城區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以?shī)W體場(chǎng)館為中心，以經(jīng)十路為軸線(xiàn)，形成了以綜合體開(kāi)發(fā)為主體的房地產(chǎn)發(fā)展模式。區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以?shī)W體場(chǎng)館為中心，以經(jīng)十路為軸線(xiàn)，形成了以綜合整個(gè)區(qū)域集中了眾多品牌開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)起點(diǎn)高，規(guī)模大，綜合體定位同質(zhì)化嚴(yán)重。區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)劃指標(biāo)物業(yè)類(lèi)型及面積中鐵匯展國(guó)際中鐵十局集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積:45381平方米；總建筑面積:192342平方米項(xiàng)目規(guī)劃為商業(yè)步行街、soho辦公、商務(wù)公寓、酒店、大型超市、地下車(chē)庫(kù)等。魯商國(guó)奧城山東省魯商置業(yè)有限公司占地面積:50600平方米；總建筑面積:350000平方米規(guī)劃有6棟高層建筑，是以甲級(jí)寫(xiě)字樓為主，同時(shí)涵蓋高級(jí)公寓、星級(jí)酒店及品牌商業(yè)的多功能、復(fù)合性建筑組群。黃金時(shí)代廣場(chǎng)山東黃金地產(chǎn)有限公司占地面積:99800平方米；總建筑面積:427400平方米涵蓋甲級(jí)寫(xiě)字樓、高級(jí)公寓和商業(yè)物業(yè)等多種物業(yè)形態(tài)，寫(xiě)字樓面積約17萬(wàn)㎡，公寓面積約12萬(wàn)㎡，商業(yè)物業(yè)約1萬(wàn)㎡，地上地下停車(chē)位高達(dá)3069個(gè)。玉蘭廣場(chǎng)濟(jì)南海爾綠城置業(yè)有限公司規(guī)劃建筑面積15萬(wàn)平方寫(xiě)字樓、商業(yè)、公寓、五星級(jí)酒店中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)山東中潤(rùn)置業(yè)有限公司占地面積:46620平方米；總建筑面積:330000平方米涵蓋了辦公、商業(yè)、酒店、高級(jí)公寓等方面，是一個(gè)具有國(guó)際先進(jìn)理念，集多種功能為一體的現(xiàn)代化建筑綜合體，中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)由七幢寫(xiě)字樓、十幢住宅樓組成整個(gè)區(qū)域集中了眾多品牌開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)起點(diǎn)高，規(guī)模大，綜合體定位區(qū)域?qū)懽謽欠植?/p>

東部寫(xiě)字樓主要分布在燕山片區(qū)、奧體片區(qū)和高新片區(qū)，項(xiàng)目位于奧體片區(qū)。高新片區(qū)大衛(wèi)奧體項(xiàng)目總部基地齊魯軟件園玉蘭廣場(chǎng)項(xiàng)目中潤(rùn)廣場(chǎng)黃金時(shí)代廣場(chǎng)魯商國(guó)奧城楚天燕山盛世名士杰座魯邦項(xiàng)目中鐵匯展國(guó)際奧體片區(qū)燕山片區(qū)區(qū)域?qū)懽謽欠植紪|部寫(xiě)字樓主要分布在燕山片區(qū)、奧體片區(qū)和高新區(qū)域在售項(xiàng)目總供應(yīng)量近60萬(wàn)平方米，潛在項(xiàng)目總供應(yīng)量近135萬(wàn)平方米。在售項(xiàng)目名稱(chēng)寫(xiě)字樓總體量中鐵匯展國(guó)際20萬(wàn)平米魯邦國(guó)際廣場(chǎng)7萬(wàn)平方米魯商國(guó)奧城12萬(wàn)平米黃金時(shí)代廣場(chǎng)17萬(wàn)平米中潤(rùn)世紀(jì)城3萬(wàn)平方米在售供應(yīng)量總計(jì)約59萬(wàn)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)潛在項(xiàng)目名稱(chēng)寫(xiě)字樓總體量大衛(wèi)國(guó)際10萬(wàn)平米玉蘭廣場(chǎng)15萬(wàn)平方米全運(yùn)村公建10萬(wàn)平米魯班項(xiàng)目20萬(wàn)平米總部基地南區(qū)80萬(wàn)平方米潛在供應(yīng)量總計(jì)約135萬(wàn)區(qū)域在售項(xiàng)目總供應(yīng)量近60萬(wàn)平方米，潛在項(xiàng)目總供應(yīng)量近135

高新區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)以較低的拿地價(jià)格、政府支持、政策優(yōu)惠和低廉的價(jià)格，吸引了大量科技型企業(yè)的入住怡科產(chǎn)業(yè)園，一期14萬(wàn)平米已經(jīng)銷(xiāo)售完畢，均價(jià)3500（魯銀集團(tuán)等）；二期B1座12萬(wàn)平米，B2座14萬(wàn)平米售中鐵十局；B3座1萬(wàn)平米；B4，4萬(wàn)平米，售黃金集團(tuán)，均價(jià)近4000；已售總面積約45萬(wàn)平米，怡科產(chǎn)業(yè)園總規(guī)劃達(dá)100萬(wàn)平米，繼續(xù)向東、向南（越過(guò)經(jīng)十路）。區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)高新區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)以較低的拿地價(jià)格、政府支持、政策優(yōu)惠和低廉

燕山片區(qū)中潤(rùn)廣場(chǎng)依托于優(yōu)越的地理位置和較高的產(chǎn)品品質(zhì)，吸引了大量企業(yè)客戶(hù)和投資者，價(jià)格較高高層：A1（約3萬(wàn)余平米）被平安保險(xiǎn)所購(gòu)高層：A2（約2.7萬(wàn)平米）被中石化所購(gòu)高層：A3（除5-7層為散售，其他均為整層銷(xiāo)售1260平米）5層：共4套房源（220平米、369平米－2間、300平米）6層、7層：各4套房源（300平米、442平米、519平米）高層：A4約（2萬(wàn)余平米）半棟（2－14層）集中銷(xiāo)售給一家企業(yè)，目前正在進(jìn)行大客戶(hù)洽談。15層以上中潤(rùn)集團(tuán)留作自用。小高層：A5（近1萬(wàn)平米）被太平洋保險(xiǎn)所購(gòu)小高層：A6（近1萬(wàn)平米）小高層：A7（近1萬(wàn)平米）散售。三星、三菱等公司以整層或半層的方式購(gòu)買(mǎi)。區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)燕山片區(qū)中潤(rùn)廣場(chǎng)依托于優(yōu)越的地理位置和較高的產(chǎn)品品質(zhì)，吸引

奧體片區(qū)項(xiàng)目大部分由品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，檔次和品質(zhì)都定位較高。黃金時(shí)代廣場(chǎng)魯商國(guó)奧城大衛(wèi)奧體項(xiàng)目玉蘭廣場(chǎng)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)奧體片區(qū)項(xiàng)目大部分由品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，檔次和品質(zhì)都定位較高。

區(qū)域項(xiàng)目寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)主要以定向開(kāi)發(fā)和大客戶(hù)整層出售為主，這種開(kāi)發(fā)模式風(fēng)險(xiǎn)小，但周期長(zhǎng)，價(jià)格低。項(xiàng)目名稱(chēng)顧客類(lèi)型中鐵匯展國(guó)際賢文莊投資，外貿(mào)，科技等公司，多為整層購(gòu)買(mǎi)的客戶(hù)，投資占30％，自用70％總部基地寫(xiě)字樓團(tuán)購(gòu)為主魯商國(guó)奧城寫(xiě)字樓團(tuán)購(gòu)為主黃金時(shí)代廣場(chǎng)省國(guó)資委、省安全生產(chǎn)監(jiān)督管理局、省企業(yè)聯(lián)合會(huì)等海爾綠城玉蘭廣場(chǎng)整棟出售給山東高速大衛(wèi)奧體中心大的企業(yè)集團(tuán)正在洽談，根據(jù)企業(yè)要求定制寫(xiě)字樓區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)區(qū)域項(xiàng)目寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)主要以定向開(kāi)發(fā)和大客戶(hù)整層出售為主，這種

區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)小結(jié)1、區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)量大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。2、區(qū)域以定向開(kāi)發(fā)模式為主，寫(xiě)字樓市場(chǎng)不成熟。區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)小結(jié)1、區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)量大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。2、濟(jì)南公寓(在售、售罄)項(xiàng)目主要集中在中部和二環(huán)東到高新區(qū)板塊,老城中心區(qū)項(xiàng)目產(chǎn)品檔次較高。中齊未來(lái)城九城尚都彩世界香港國(guó)際藍(lán)調(diào)國(guó)際正大時(shí)代廣場(chǎng)誠(chéng)基中心鑫苑金座香格里拉騰騏?冠宸發(fā)祥1號(hào)公館萬(wàn)達(dá)達(dá)人界萬(wàn)豪國(guó)際居易香桔市中鐵匯展國(guó)際名士豪庭Mini公館銀座中心玉蘭公寓東領(lǐng)尚座大舜天成青年會(huì)金光旺角在售項(xiàng)目售罄項(xiàng)目潛在項(xiàng)目御景城盛世名門(mén)濟(jì)南公寓項(xiàng)目分布情況濟(jì)南公寓(在售、售罄)項(xiàng)目主要集中在中部和二環(huán)東到高新區(qū)板塊在售、潛在項(xiàng)目目前公寓物業(yè)，40年商業(yè)用地性質(zhì)的項(xiàng)目約占50%；目前在售公寓項(xiàng)目市場(chǎng)存量約5萬(wàn)㎡，潛在供應(yīng)約20萬(wàn)㎡。中部板塊鑫苑金座：50年產(chǎn)權(quán)，3棟（1棟15層、2棟18層）高層；約6.4萬(wàn)平米，銷(xiāo)售率100%。另有商鋪九城尚都：50年產(chǎn)權(quán)，1棟小高層；約1.4萬(wàn)平米，銷(xiāo)售率100%。另有商鋪彩世界：40年產(chǎn)權(quán)，8棟小高層，約15萬(wàn)平米，銷(xiāo)售100%。另有商鋪東部板塊西部板塊1.534.567.5萬(wàn)達(dá)達(dá)人界：40年產(chǎn)權(quán)，1棟高層，約2萬(wàn)平米，銷(xiāo)售100%。另有商業(yè)/住宅居易香桔市：70年產(chǎn)權(quán)，6棟小高層、高層；約8萬(wàn)平米，銷(xiāo)售率100%。另有商鋪東領(lǐng)尚座：50年產(chǎn)權(quán)，1棟12層Loft商務(wù)公寓，1.6萬(wàn)平米,銷(xiāo)售率100%。另有寫(xiě)字樓、住宅售罄項(xiàng)目香格里拉：40年產(chǎn)權(quán)，2棟高層；約12萬(wàn)平米，銷(xiāo)售率90%。1.534.567.5香港國(guó)際：40年產(chǎn)權(quán)，4棟高層，約4萬(wàn)平米；銷(xiāo)售80%。另有住宅和底商誠(chéng)基中心：70年產(chǎn)權(quán)，6棟公寓。約6萬(wàn)平米，銷(xiāo)售率99%，另有商鋪/住宅物業(yè)正大時(shí)代廣場(chǎng)：40年產(chǎn)權(quán)，1棟高層；約3.4萬(wàn)平米，銷(xiāo)售率90%。另有商鋪/寫(xiě)字樓物業(yè)中齊未來(lái)城：50年產(chǎn)權(quán)，2棟17、18層高層；約3萬(wàn)平米，銷(xiāo)售率90%。另有商鋪/住宅藍(lán)調(diào)國(guó)際：40年產(chǎn)權(quán)，4棟(1棟23層、1棟26層、2棟31層）高層；4萬(wàn)平米，銷(xiāo)售率90%。另有商業(yè)騰騏?冠宸：70年產(chǎn)權(quán)，2棟小高層，6棟多層；約2萬(wàn)平米，銷(xiāo)售90%

。另有住宅發(fā)祥1號(hào)公館：40年產(chǎn)權(quán)，1棟小高層，約3萬(wàn)平米，銷(xiāo)售70%。另有商鋪萬(wàn)豪國(guó)際

：40年產(chǎn)權(quán)，高層，約2萬(wàn)平米，銷(xiāo)售74%。另有商業(yè)/住宅名士豪庭Mini公館：38年產(chǎn)權(quán)，高層；約2.63萬(wàn)平米，銷(xiāo)售75%。另有商業(yè)大堂中鐵匯展國(guó)際：40年產(chǎn)權(quán)；約3萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)2010.5-6開(kāi)盤(pán)。另有商業(yè)、寫(xiě)字樓玉蘭公寓：40年產(chǎn)權(quán)，1棟25層酒店式公寓；約4萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)上半年開(kāi)盤(pán)。大舜天成青年會(huì)

：40年產(chǎn)權(quán)，約3.26萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)2010年年底開(kāi)盤(pán)。金光旺角

：40年產(chǎn)權(quán)，約2.5萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)2010年5-6月開(kāi)盤(pán)。銀座中心：40年產(chǎn)權(quán)，寫(xiě)字樓、公寓、商業(yè)綜合體，約55萬(wàn)平米，其中公寓2.2萬(wàn)平米，2棟高層，360套，2010年開(kāi)盤(pán)。濟(jì)南公寓概況分析在售、潛在項(xiàng)目目前公寓物業(yè)，40年商業(yè)用地性質(zhì)的項(xiàng)目約占50自09年6月以來(lái)，公寓成交量大幅攀升，除今年春節(jié)2月成交低迷外，其余月份成交量保持700套左右。成交較好的區(qū)域主要是因?yàn)榉吭摧^為充足，有新房源推出。南部區(qū)域無(wú)供應(yīng)。公寓市場(chǎng)成交量及區(qū)域分析自09年6月以來(lái)，公寓成交量大幅攀升，除今年春節(jié)2月成交低迷市場(chǎng)均價(jià)基本保持穩(wěn)定，小幅度上漲，4月份平均價(jià)格為8008元/平米。數(shù)據(jù)來(lái)源：信立怡高房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)注：不包括loft公寓市場(chǎng)總體價(jià)格分析市場(chǎng)均價(jià)基本保持穩(wěn)定，小幅度上漲，4月份平均價(jià)格為8008元毛坯精裝在售公寓毛坯交房占7成，價(jià)格集中在7500-9000元/平米；簡(jiǎn)裝修交房裝修標(biāo)準(zhǔn)在600-800元/平米，精裝2500元/平米。說(shuō)明:1.數(shù)據(jù)來(lái)源：實(shí)地調(diào)研;2.誠(chéng)基中心、萬(wàn)豪國(guó)際為層高5.6米，5.9米loft；

3.發(fā)祥1號(hào)公館為酒店式公寓（精裝）；4.香格里拉僅剩幾套房源，朝向位置差。在售公寓項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析毛坯精裝在售公寓毛坯交房占7成，價(jià)格集中在7500-9000誠(chéng)基中心香港國(guó)際彩世界鑫苑金座騰騏?冠宸中齊未來(lái)城藍(lán)調(diào)國(guó)際九城尚都正大時(shí)代廣場(chǎng)香格里拉萬(wàn)達(dá)達(dá)人界發(fā)祥巷2030405060708090100一室二室及其他

公寓主力戶(hù)型主要是30-40㎡、50-60㎡的一室；二室較少，面積為80-90㎡。戶(hù)型供應(yīng)分析誠(chéng)基中心香港國(guó)際彩世界鑫苑金座騰騏?冠宸中齊未來(lái)城藍(lán)調(diào)國(guó)際九項(xiàng)目客戶(hù)特征誠(chéng)基中心居住、投資各占五成，首次置業(yè)與改善型居住客戶(hù)比例相當(dāng)，客戶(hù)來(lái)源較為廣泛正大時(shí)代廣場(chǎng)客戶(hù)以辦公、投資型客戶(hù)為主，區(qū)域來(lái)源主要為歷下區(qū)中齊未來(lái)城主要為首次置業(yè)的年輕人，以自住為主，客戶(hù)主要來(lái)自高新區(qū)藍(lán)調(diào)國(guó)際客戶(hù)主要年輕群體首次置業(yè)自用者為主，自用客約為70%，投資客占到30%?？蛻?hù)主要來(lái)自項(xiàng)目周邊區(qū)域，主要輻射以高新、歷下、歷城區(qū)域。香格里拉偏商的小戶(hù)型公寓產(chǎn)品，soho辦公屬性較為明顯，因此客戶(hù)以辦公、投資型客戶(hù)為主，其比例分別為40%、30%，自住客戶(hù)為30%，客戶(hù)以周邊小企業(yè)、小公司及其他區(qū)域的年輕置業(yè)者為主香港國(guó)際周邊客戶(hù)為主，自用型客戶(hù)約70%，投資客戶(hù)30%發(fā)祥1號(hào)公館多為二次置業(yè)；辦公、投資客占65-70%，自住客比例較小，約30%；客戶(hù)主要來(lái)自槐蔭、市中、歷下、天橋區(qū)，項(xiàng)目周邊企事業(yè)單位高端客群萬(wàn)豪國(guó)際投資客戶(hù)占主體，約到70%，自住客戶(hù)約30%；loft產(chǎn)品投資辦公占主體；多為二次置業(yè)。彩世界成交客戶(hù)主要以私營(yíng)民營(yíng)企業(yè)基層員工、個(gè)體業(yè)主為主；年齡35歲以下占70%，成交客戶(hù)中首次置業(yè)者占55%，投資客戶(hù)占40%，其余的占5%。成交客多來(lái)自周邊地區(qū)，天橋區(qū)占60%，槐蔭區(qū)20%，其他區(qū)域20%鑫苑金座25—45歲首次置業(yè)者過(guò)度型客戶(hù)，以自住客戶(hù)為主，占到65%，因其總價(jià)較低，吸引了大批首付能力較低的剛性需求客戶(hù)九城尚都居住型公寓以辦公自用型客戶(hù)為主，約為60%；SOHO商務(wù)公寓，投資客戶(hù)居多，自用投資比例約為80%；客戶(hù)以經(jīng)十路以南、項(xiàng)目周邊的中小型企業(yè)為主。萬(wàn)達(dá)達(dá)人界高端的公寓產(chǎn)品輻射整個(gè)濟(jì)南區(qū)域，客戶(hù)以投資為主約為73%；客群為35歲以上有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的高端人群，其中在周邊辦公或居住的金融、電力行業(yè)的高收入人群占到65%；客戶(hù)中約有7%是購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目住宅和商業(yè)的客戶(hù)。首次置業(yè)、投資客戶(hù)占主體；自住客戶(hù)多為過(guò)渡房，投資客多為個(gè)體私營(yíng)企業(yè)主、企事業(yè)單位高收入者。公寓客戶(hù)分析項(xiàng)目客戶(hù)特征誠(chéng)基中心居住、投資各占五成，首次置業(yè)與改善型居住公寓市場(chǎng)2009年6月以來(lái)，公寓成交量大幅攀升，除今年春節(jié)2月成交低迷外，其余月份成交量保持700套左右；目前市場(chǎng)存量較少（5萬(wàn)平），潛在供應(yīng)20萬(wàn)平，公寓市場(chǎng)還有一定開(kāi)發(fā)空間。供應(yīng)成交多為40、50年產(chǎn)權(quán)，中部產(chǎn)品檔次較高；面積集中在30-40，50-60平米的一房及少量的80-90平米的兩房。產(chǎn)品中部高檔項(xiàng)目輻射區(qū)域廣泛，東、西部項(xiàng)目的購(gòu)房者多為周邊轄區(qū)的客戶(hù)；首次置業(yè)、投資客戶(hù)占主體，約占7成；自住客戶(hù)主要是購(gòu)買(mǎi)南向“小戶(hù)型”，作為過(guò)渡房，購(gòu)房者多在25-35歲之間；投資客多為30-45歲的個(gè)體私營(yíng)企業(yè)主具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的客戶(hù)。客戶(hù)價(jià)格市場(chǎng)均價(jià)基本保持穩(wěn)定小幅度上漲；目前在售公寓毛坯交房占7成，價(jià)格集中在7500-9000元/平米，精裝修交房裝修標(biāo)準(zhǔn)在600-800元/平米，精裝2500元/平米。（首付5成，10年還清）濟(jì)南公寓項(xiàng)目主要集中在中部和二環(huán)東到高新區(qū)板塊,南部、北部目前供應(yīng)不大。區(qū)域分布濟(jì)南公寓市場(chǎng)小結(jié)公寓市場(chǎng)2009年6月以來(lái)，公寓成交量大幅攀升，除今年春節(jié)2區(qū)域公寓市場(chǎng)

項(xiàng)目周邊在售公寓為海爾綠城玉蘭公寓和名士豪庭MINI公館總體量售價(jià)銷(xiāo)售狀況總建筑面積38740平方米均價(jià)13000元/㎡103/339套總體量售價(jià)銷(xiāo)售狀況總建筑面積26000平方米均價(jià)10000元/㎡120/342套區(qū)域公寓市場(chǎng)項(xiàng)目周邊在售公寓為海爾綠城玉蘭公寓和名士豪庭M戶(hù)型面積戶(hù)型特征數(shù)量比例A88.30m2 一室兩廳一衛(wèi)一廚42套11%B73.91m2一室兩廳一衛(wèi)一廚231套57%C111.20m2兩室兩廳一衛(wèi)一廚42套11%D138.81m2兩室兩廳兩衛(wèi)一廚42套11%F146.69m2兩室兩廳兩衛(wèi)一廚21套5%G208.43m2 三室兩廳兩衛(wèi)一廚21套5%海爾綠城玉蘭公寓以73平米戶(hù)型為主名士豪庭MINI公館以40-56平米小戶(hù)型為主A戶(hù)型40平米B戶(hù)型46平米C戶(hù)型56平米D戶(hù)型43平米玉蘭公寓面積區(qū)間在73平米-208平米之間，總價(jià)區(qū)間在90萬(wàn)-300萬(wàn)之間；MINI公館面積區(qū)間在40平米--56平米之間，總價(jià)區(qū)間在40萬(wàn)-60萬(wàn)之間區(qū)域公寓市場(chǎng)戶(hù)型分析戶(hù)型面積戶(hù)型特征數(shù)量比例A88.30m2 一室兩廳一衛(wèi)一廚4客戶(hù)多為項(xiàng)目區(qū)域人群，玉蘭公寓總價(jià)較高，客戶(hù)多為財(cái)富階層，投資比例高；名士MINI公館總價(jià)相對(duì)較低，客戶(hù)以年輕白領(lǐng)和企事業(yè)單位中高層為主，且自住比例較玉蘭公寓高?？蛻?hù)情況海爾綠城玉蘭公寓名士MINI公館來(lái)自區(qū)域及比例歷下區(qū)68%、歷城區(qū)32%、市中區(qū)19%、高新區(qū)1%周邊客戶(hù)，如政府單位年齡結(jié)構(gòu)及比例20-30歲10%、31-35歲6%、36-40歲21%、41-50歲58%、50歲以上5%30-40歲職業(yè)構(gòu)成及比例私營(yíng)業(yè)主50%、國(guó)營(yíng)企業(yè)31%、礦業(yè)10%、金融業(yè)7%、教師2%個(gè)體為主約占80%購(gòu)房目的及比例自住33%、投資62%、自主兼投資5%辦公、投資各占一半付款方式及比例一次性45%、按揭55%一次性75%、按揭25%區(qū)域公寓市場(chǎng)客戶(hù)分析客戶(hù)多為項(xiàng)目區(qū)域人群，玉蘭公寓總價(jià)較高，客戶(hù)多為財(cái)富階層，投區(qū)域公寓市場(chǎng)研判符合區(qū)域客戶(hù)需求的小戶(hù)型公寓有巨大市場(chǎng)機(jī)會(huì)公寓產(chǎn)品得到本區(qū)域的企事業(yè)單位白領(lǐng)和中高管理層的認(rèn)可。市場(chǎng)機(jī)會(huì)研判小戶(hù)型居住和投資價(jià)值高，而項(xiàng)目周邊小戶(hù)型公寓稀缺。項(xiàng)目周邊公寓僅有玉蘭公寓和名士豪庭MINI公館，供應(yīng)量不大。符合區(qū)域客戶(hù)需求的小戶(hù)型公寓有巨大市場(chǎng)機(jī)會(huì)區(qū)域公寓市場(chǎng)研判符合區(qū)域客戶(hù)需求的小戶(hù)型公寓有巨大市場(chǎng)機(jī)會(huì)公誠(chéng)基中心濟(jì)南核心地段城市綜合體項(xiàng)目位置：濟(jì)南市和平路與歷山路交叉口技術(shù)指標(biāo)：占地面積110000平方米，總建筑面積：33萬(wàn)平方米容積率：3總戶(hù)數(shù)：4000個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)：規(guī)劃有住宅、公寓、商業(yè)、寫(xiě)字樓、商鋪開(kāi)發(fā)周期：分四期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目特色：復(fù)式，小戶(hù)型，投資地產(chǎn)誠(chéng)基中心濟(jì)南核心地段城市綜合體項(xiàng)目位置：戶(hù)型套數(shù)配比面積（平米）兩室135035%80—100三室265065%90—120全部為挑高復(fù)式結(jié)構(gòu)，戶(hù)型以90-120平方米三室為主。誠(chéng)基中心24棟點(diǎn)式小高層住宅，公共區(qū)域精裝，室內(nèi)毛坯層高5.2、5.4米兩種公建化外立面戶(hù)型套數(shù)配比面積兩室135035%80—100三室26506分析角度客戶(hù)情況年齡年輕人居多，年齡在25-50歲置業(yè)目的60%為二次置業(yè)，年輕人居多，或者三代同住的家庭，獨(dú)居老人一般不購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目。職業(yè)個(gè)體很少，80%有固定收入?yún)^(qū)域以項(xiàng)目周邊為主購(gòu)買(mǎi)因素位置，居住性?xún)r(jià)比，復(fù)式戶(hù)型，建筑品質(zhì)公共部分精裝修付款方式80%為首次貸款客戶(hù)主要為年輕人，項(xiàng)目位置、建筑外觀和復(fù)式戶(hù)型受青睞。誠(chéng)基中心分析角度客戶(hù)情況年齡年輕人居多，年齡在25-50歲置業(yè)目的61、年輕群體較偏愛(ài)LOFT公寓；2、項(xiàng)目投資價(jià)值是客戶(hù)主要購(gòu)買(mǎi)因素。3、公建化的建筑外觀對(duì)年輕群體有較高的吸引力。誠(chéng)基中心對(duì)本項(xiàng)目的啟示1、年輕群體較偏愛(ài)LOFT公寓；誠(chéng)基中心對(duì)本項(xiàng)目的啟示萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)濟(jì)南中心大型城市綜合體項(xiàng)目位置：位于市中區(qū)，經(jīng)二路以南，經(jīng)四路以北，順河高架以西，緯一路以東圍合區(qū)域。技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目占地：333333平方米規(guī)劃總面積：102萬(wàn)平米容積率：3車(chē)位：約2500個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)：15棟高層住宅、1棟高層公寓、1棟五星級(jí)酒店、4棟高層寫(xiě)字樓萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)濟(jì)南中心大型城市綜合體項(xiàng)目位置：高端精裝修公寓，40-50㎡戶(hù)型為項(xiàng)目主力戶(hù)型，占比70%。戶(hù)型/面積套數(shù)（套）比例A：4515625%B：5031250%C：61528.3%D：64528.3%E：46528.3%萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)層數(shù)：28層，3-28層為精裝公寓總套數(shù)：624戶(hù)，5梯24戶(hù)，26層采暖：地板采暖精裝修，墻面乳膠漆，木地板，廚浴衛(wèi)生間全裝，無(wú)家具，裝修造價(jià)800元/平米。高端精裝修公寓，40-50㎡戶(hù)型為項(xiàng)目主力戶(hù)型，占比70%。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)客戶(hù)主要來(lái)自項(xiàng)目周邊人群，看重項(xiàng)目升值潛力，投資者占大多數(shù)?？蛻?hù)來(lái)源周邊辦公或居住的金融、電力行業(yè)的高收入人群；公寓客戶(hù)中約有7%是購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目住宅和商業(yè)的客戶(hù)。購(gòu)買(mǎi)目的投資65%，自用35%，以投資為主客戶(hù)關(guān)注因素地理位置優(yōu)越，升值潛力較大；萬(wàn)達(dá)品牌萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)客戶(hù)主要來(lái)自項(xiàng)目周邊人群，看重項(xiàng)目升值潛力，投資者占萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的啟示1、高端公寓有市場(chǎng)空間；2、公寓客戶(hù)主要來(lái)自項(xiàng)目所在的區(qū)域，投資客戶(hù)看重區(qū)位、升值潛力和品牌。3、40-50平方米小戶(hù)型因其總價(jià)低受到投資客戶(hù)歡迎。4、精裝修對(duì)客戶(hù)具有較大吸引力。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的啟示1、高端公寓有市場(chǎng)空間；萬(wàn)豪國(guó)際城市文化核心區(qū)綜合體項(xiàng)目位置介紹項(xiàng)目東至省藝術(shù)學(xué)院宿舍，南至山師大附中，西至省化工研究所，北到文化東路，項(xiàng)目所處位置人文自然環(huán)境優(yōu)越，教育資源豐富，交通便利，生活配套齊全，性?xún)r(jià)比較高。物業(yè)類(lèi)型住宅、商業(yè)、SOHO、LOFT、豪宅占地面積40畝建筑面積約100,000㎡容積率2.13綠化率35%建筑類(lèi)型高尚住宅,板樓,小高層,高層項(xiàng)目特色小戶(hù)型，投資地產(chǎn)裝修狀況毛坯總戶(hù)數(shù)約2300戶(hù)（住宅約400戶(hù)、公寓473戶(hù)、商鋪約1400戶(hù)）萬(wàn)豪國(guó)際城市文化核心區(qū)綜合體項(xiàng)目位置介紹項(xiàng)目東至省藝術(shù)學(xué)院宿萬(wàn)豪國(guó)際萬(wàn)豪國(guó)際采用奢華金黃色外立面，主力戶(hù)型63平米，熱銷(xiāo)戶(hù)型為78平米。建筑風(fēng)格：為歐式現(xiàn)代風(fēng)格，奢華金色玻璃幕墻外立面層高：5.6mA戶(hù)型，63平米，55萬(wàn)左右價(jià)位，首層與夾層效果圖（主力戶(hù)型）G戶(hù)型，78平米，70萬(wàn)左右價(jià)位，首層與夾層效果圖（熱銷(xiāo)戶(hù)型）萬(wàn)豪國(guó)際萬(wàn)豪國(guó)際采用奢華金黃色外立面，主力戶(hù)型63平米，熱銷(xiāo)分析角度客戶(hù)情況年齡年輕人居多，年齡在25-50歲置業(yè)目的60%為二次置業(yè)，年輕人居多，區(qū)域以項(xiàng)目周邊為主，附近中高收入的年輕白領(lǐng)、企業(yè)中層。購(gòu)買(mǎi)因素位置，居住性?xún)r(jià)比高付款方式80%為首次貸款客戶(hù)主要為年輕人，購(gòu)房以自住為主，看重項(xiàng)目較高的居住性?xún)r(jià)比。萬(wàn)豪國(guó)際分析角度客戶(hù)情況年齡年輕人居多，年齡在25-50歲置業(yè)目的61、年輕群體較偏愛(ài)LOFT公寓，追求居住在市中心的較高性?xún)r(jià)比；2、精美的建筑外觀提升了客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)欲望；3、地段的稀缺性是投資型客戶(hù)的核心購(gòu)買(mǎi)因素。萬(wàn)豪國(guó)際對(duì)本項(xiàng)目的啟示1、年輕群體較偏愛(ài)LOFT公寓，追求居住在市中心的較高性?xún)r(jià)比項(xiàng)目位置：位于濟(jì)南市槐蔭區(qū)振興街片區(qū),由經(jīng)十路、經(jīng)七路、緯十二路三條城市主干道圍合而成技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目占地：約90000平方米規(guī)劃總面積：約55萬(wàn)平方米容積率：4.2車(chē)位：約2500個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)12萬(wàn)平米購(gòu)物中心、大型商業(yè)街區(qū)、2棟150米超高甲級(jí)寫(xiě)字樓、2棟獨(dú)棟辦公樓、2棟商務(wù)公寓及四星級(jí)酒店。銀座中心濟(jì)南核心區(qū)首席體驗(yàn)式城市綜合體項(xiàng)目位置：銀座中心濟(jì)南核心區(qū)首席體驗(yàn)式城市綜合體層數(shù)：各16層，單層建筑面積：約740.4平米、層高：4.95米、戶(hù)型面積：40-70平米?？偺讛?shù)：384套銀座中心公寓由兩棟高層LOFT公寓組成，層高4.95米，戶(hù)型面積區(qū)間為40--70平方米銀座中心公寓由兩棟高層LOFT公寓組成，層高4.95米，戶(hù)型銀座中心銀座中心的客戶(hù)主要來(lái)自項(xiàng)目所在的槐蔭區(qū)。自住客戶(hù)比例明顯大于投資客戶(hù)，40-50平方米小戶(hù)型最受客戶(hù)歡迎。需求戶(hù)型占比40-50㎡36.7%50-60㎡12.9%60-70㎡28.6%70㎡以上9.9%未知12%購(gòu)買(mǎi)用途占比自用63.4%投資34.2%未定2.3%40-50平方米小戶(hù)型最受客戶(hù)歡迎70平米以上戶(hù)型客戶(hù)接受程度較低購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)以投資為主，占比63.4%客戶(hù)區(qū)域占比歷下區(qū)5.9%市中區(qū)16%槐蔭區(qū)66.4%其它11.7%項(xiàng)目所在的槐蔭區(qū)客戶(hù)最多，項(xiàng)目區(qū)域客戶(hù)認(rèn)可度較高銀座中心銀座中心的客戶(hù)主要來(lái)自項(xiàng)目所在的槐蔭區(qū)。自住客戶(hù)比例銀座中心1、城市核心區(qū)LOFT公寓以其較高的價(jià)值得到客戶(hù)認(rèn)可；2、公寓客戶(hù)主要來(lái)自項(xiàng)目所在的區(qū)域。3、40-50平方米小戶(hù)型基本功能完備，總價(jià)低，最受客戶(hù)歡迎。對(duì)本項(xiàng)目的啟示銀座中心1、城市核心區(qū)LOFT公寓以其較高的價(jià)值得到客戶(hù)認(rèn)可區(qū)域商業(yè)分布項(xiàng)目周邊5公里內(nèi)現(xiàn)存商業(yè)以底商為主；未來(lái)兩年，工業(yè)南路以及奧體片區(qū)將出現(xiàn)數(shù)個(gè)體量在3萬(wàn)㎡以上的大型集中商業(yè)現(xiàn)有商業(yè)：現(xiàn)有商業(yè)主要分布在不臨主干道的居住區(qū)內(nèi)，為生活服務(wù)類(lèi)商業(yè)。沿二環(huán)東路有數(shù)個(gè)大型綜合超市。在售商業(yè)：在售商業(yè)主要分布在沿工業(yè)南路和經(jīng)十路的商品房底商。規(guī)劃商業(yè)：除一部分商品房底商外，沿工業(yè)南路、奧體和軟件園周邊均規(guī)劃大體量商業(yè)。區(qū)域商業(yè)分布項(xiàng)目周邊5公里內(nèi)現(xiàn)存商業(yè)以底商為主；未來(lái)兩年，工項(xiàng)目名稱(chēng)建筑面積（平方米）中鐵匯展國(guó)際35,000海爾綠城大商業(yè)63,700魯商國(guó)奧城65,000奧體商業(yè)100,000總計(jì)約26萬(wàn)主要競(jìng)爭(zhēng)沿經(jīng)十路未來(lái)出現(xiàn)的幾個(gè)大型潛在商業(yè)項(xiàng)目，商業(yè)面積近26萬(wàn)方，規(guī)劃多為綜合性購(gòu)物中心加商業(yè)街，大型購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)激烈。項(xiàng)目名稱(chēng)建筑面積中鐵匯展國(guó)際35,000海爾綠城大商業(yè)63,區(qū)域典型商業(yè)項(xiàng)目位置位于東部新城區(qū)，北起經(jīng)十路，南至龍奧北路，東起奧體東路，西至奧體西路開(kāi)盤(pán)時(shí)間正在招商規(guī)模有1.8萬(wàn)平米的中心商業(yè)區(qū)，1.2萬(wàn)平米的大眾消費(fèi)餐飲區(qū)和1.3萬(wàn)平米的商務(wù)辦公區(qū)，1.16萬(wàn)平米的汽車(chē)銷(xiāo)售區(qū)和其他健身游泳區(qū)域商業(yè)建筑面積10萬(wàn)平米業(yè)態(tài)規(guī)劃一層：咖啡廳、體育用品、高檔家具、石玩店、汽車(chē)店二層：餐飲價(jià)格/租金日租0.8-1.2元每平米客戶(hù)類(lèi)型外貿(mào)公司，汽車(chē)超市，個(gè)體商戶(hù)租售情況已租70%奧體場(chǎng)館商業(yè)區(qū)域典型商業(yè)項(xiàng)目位置位于東部新城區(qū)，北起經(jīng)十路，南至龍奧北路項(xiàng)目名稱(chēng)全運(yùn)村商業(yè)中鐵匯展國(guó)際魯商國(guó)奧城位置旅游路以南，龍洞隧道以西經(jīng)十路奧體中心對(duì)面經(jīng)十路奧體中心對(duì)面開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011年2010年6月2010年5月定位集寫(xiě)字樓、商務(wù)公寓、大型商業(yè)于一體的商務(wù)綜合體項(xiàng)目高新區(qū)集高端寫(xiě)字樓、商務(wù)公寓、大型商業(yè)于一體的商務(wù)綜合體項(xiàng)目。建成后將成為集甲級(jí)寫(xiě)字樓、星級(jí)酒店、商業(yè)步行街、休閑、娛樂(lè)，及銀座商城于一體的大型綜合標(biāo)志性城市建筑組群。商業(yè)建筑面積6萬(wàn)平米3.5萬(wàn)平米6.5萬(wàn)平米業(yè)態(tài)規(guī)劃大型購(gòu)物中心有面積為1.2萬(wàn)平米的銀座購(gòu)物廣場(chǎng)，兩個(gè)旗艦店和商業(yè)街項(xiàng)目的地下一層為項(xiàng)目的商業(yè)部分，銀座將進(jìn)駐其中中鐵匯展國(guó)際、魯商國(guó)奧城、全運(yùn)村商業(yè)區(qū)域典型商業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目名稱(chēng)全運(yùn)村商業(yè)中鐵匯展國(guó)際魯商國(guó)奧城位置旅游路以南，龍洞1、區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)量大；2、在建項(xiàng)目已規(guī)劃多家大型購(gòu)物中心，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈3、區(qū)域商業(yè)環(huán)境短期較差，大型商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售速度慢，啟動(dòng)難，不易存活。市場(chǎng)商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量大，大型購(gòu)物型商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，銷(xiāo)售速度慢，啟動(dòng)難、不易存活。商業(yè)市場(chǎng)小結(jié)1、區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)量大；市場(chǎng)商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量大，大型購(gòu)物本項(xiàng)目體量大，必須宏觀把握區(qū)域人口發(fā)展規(guī)律，研究其消費(fèi)習(xí)慣、能力以及對(duì)物業(yè)的需求情況。建設(shè)期快速發(fā)展期政府前期造勢(shì)住宅用地出讓基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)公共設(shè)施建設(shè)人口特征規(guī)劃期、啟動(dòng)期：穩(wěn)定繁榮期階段無(wú)人氣標(biāo)志時(shí)間產(chǎn)業(yè)工人、住宅客戶(hù)商務(wù)人士、住宅客戶(hù)以及投資客城市白領(lǐng)為主、商務(wù)人士、流動(dòng)人口、居民政府公建建設(shè)政府部門(mén)搬遷產(chǎn)業(yè)物業(yè)集中住宅和寫(xiě)字樓商業(yè)用地出讓公眾對(duì)新區(qū)前景不確定寫(xiě)字樓大量開(kāi)發(fā)大型商業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)域基本成熟區(qū)域內(nèi)土地出讓完畢公眾對(duì)區(qū)域確立信心區(qū)域成為城市中心，成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展引擎區(qū)域成為活力中心，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和社會(huì)活動(dòng)引領(lǐng)城市生活項(xiàng)目建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施住宅、基礎(chǔ)設(shè)施寫(xiě)字樓、商業(yè)大型綜合體大型的MALL本項(xiàng)目體量大，必須宏觀把握區(qū)域人口發(fā)展規(guī)律，研究其消費(fèi)習(xí)慣、未來(lái)2-3年，項(xiàng)目所在區(qū)域新建商品住宅可容納37萬(wàn)人；2020年片區(qū)規(guī)劃人口將達(dá)到69萬(wàn)性質(zhì)商品住宅建筑面積已入住約200萬(wàn)在建約800萬(wàn)潛在約100萬(wàn)合計(jì)1100萬(wàn)平米居住人口人口規(guī)模：2年內(nèi)37萬(wàn)；2020年規(guī)劃人口69萬(wàn)。消費(fèi)水平：城市白領(lǐng)、財(cái)富階層，消費(fèi)水平較高需求：生活服務(wù)，餐飲、百貨、休閑娛樂(lè)特點(diǎn)描述：人口基數(shù)龐大，收入穩(wěn)定，區(qū)域消費(fèi)的主力商品房總建筑面積1100萬(wàn)人均面積30平米/人未來(lái)將有37萬(wàn)居住在本區(qū)域數(shù)據(jù)來(lái)源：信立怡高數(shù)據(jù)庫(kù)（截止2009年12月31日）未來(lái)2-3年，項(xiàng)目所在區(qū)域新建商品住宅可容納37萬(wàn)人；202商務(wù)人口新郎大廈（原永安大廈）華能大廈區(qū)域商務(wù)辦公規(guī)劃總量約300萬(wàn)㎡。目前入住寫(xiě)字樓面積約73萬(wàn)㎡，入市在售及潛在供應(yīng)寫(xiě)字樓面積約215萬(wàn)㎡。商務(wù)人口新郎大廈（原永安大廈）華能大廈區(qū)域商務(wù)辦公規(guī)劃總量約東部片區(qū)規(guī)劃寫(xiě)字樓面積約300萬(wàn)㎡，將提供約15萬(wàn)的商務(wù)消費(fèi)人口人口規(guī)模：至少15萬(wàn)人。消費(fèi)水平：收入高，消費(fèi)水平較高。需求：高檔餐飲，商務(wù)配套、酒店住宿特點(diǎn)描述：人口基數(shù)龐大，收入穩(wěn)定，區(qū)域消費(fèi)的主力標(biāo)準(zhǔn)等級(jí)人均辦公面積（平米）本項(xiàng)目人口一般標(biāo)準(zhǔn)6-10約38萬(wàn)成熟標(biāo)準(zhǔn)10-20平米約20萬(wàn)高檔標(biāo)準(zhǔn)20平米以上約15萬(wàn)東部片區(qū)規(guī)劃寫(xiě)字樓面積約300萬(wàn)㎡，人口規(guī)模：至少15萬(wàn)人。流動(dòng)人口人口規(guī)模：參觀人數(shù)約200萬(wàn)人次。消費(fèi)水平：消費(fèi)水平較高，隨機(jī)性強(qiáng)。需求：高檔餐飲，百貨、酒店住宿特點(diǎn)描述：人流量大，拉動(dòng)力強(qiáng)。數(shù)字一：2009年上半年，濟(jì)南市共舉辦展會(huì)63場(chǎng)，占年計(jì)劃的52.5%，展位數(shù)3萬(wàn)個(gè)，參觀人數(shù)310萬(wàn)人次。數(shù)字二：全運(yùn)場(chǎng)館數(shù)字三：公務(wù)商務(wù)流動(dòng)人口流動(dòng)人口人口規(guī)模：參觀人數(shù)約200萬(wàn)人次。數(shù)字一：2009產(chǎn)業(yè)人口人口規(guī)模：超過(guò)15萬(wàn)人消費(fèi)水平：收入水平高于城市一般水平，消費(fèi)水平較高。需求：百貨、餐飲、休閑娛樂(lè)特點(diǎn)描述：人流量大，拉動(dòng)力強(qiáng)。區(qū)域內(nèi)企業(yè)：5343家世界500強(qiáng)企業(yè)19家中國(guó)500強(qiáng)企業(yè)，45家上市公司:17家儲(chǔ)備企業(yè)上市后備資源119家從業(yè)人員：直接從事高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的有6萬(wàn)多人，碩博1500多人，累計(jì)承擔(dān)國(guó)家火炬計(jì)劃項(xiàng)目100多項(xiàng)，省部級(jí)火炬計(jì)劃項(xiàng)目300多項(xiàng)。注：信息來(lái)源于高新政府網(wǎng)（2009）知名企業(yè)：浪潮集團(tuán)、齊魯制藥、博士倫福瑞達(dá)、齊魯電機(jī)制造、山東華為通信、積成電子、華能氣動(dòng)、勝利生物、元隆生物、天辰集團(tuán)、華光電子、法因數(shù)控、十方圓通、山大科技產(chǎn)業(yè)園、將軍煙草，青島啤酒、輕騎標(biāo)致、同欣電子。產(chǎn)業(yè)人口人口規(guī)模：超過(guò)15萬(wàn)人區(qū)域內(nèi)企業(yè)：5343家知名企業(yè)區(qū)域人口類(lèi)型規(guī)劃人口數(shù)收入水平消費(fèi)水平需求業(yè)態(tài)進(jìn)入時(shí)間特點(diǎn)描述產(chǎn)業(yè)人口超過(guò)15萬(wàn)2-8萬(wàn)為主消費(fèi)水平一般中檔餐飲、綜合超市、休閑娛樂(lè)、生活配套啟動(dòng)期高新技術(shù)等產(chǎn)業(yè)人群，消費(fèi)水平明顯高于城市整體產(chǎn)業(yè)人口水平。商務(wù)人口至少15萬(wàn)4-20萬(wàn)消費(fèi)水平高中高檔餐飲、商務(wù)配套快速發(fā)展期總部經(jīng)濟(jì)催生大量中高端商務(wù)人群。公職人員--4-10萬(wàn)消費(fèi)水平高中高檔餐飲和商務(wù)配套建設(shè)期大量機(jī)關(guān)單位進(jìn)駐，全面拉動(dòng)消費(fèi)檔次。流動(dòng)人口200萬(wàn)--消費(fèi)水平較高中高端餐飲娛樂(lè)等快速發(fā)展期人流量大，帶動(dòng)整條消費(fèi)鏈。居住區(qū)居民69萬(wàn)2萬(wàn)以上消費(fèi)水平較高生活配套為主，百貨、餐飲、娛樂(lè)等啟動(dòng)期數(shù)量最多，消費(fèi)需求多元。未來(lái)東部新城人口規(guī)模大，消費(fèi)能力高于全市平均水平，將形成以企事業(yè)單位青年白領(lǐng)和中高層為主的多元人口結(jié)構(gòu)。區(qū)域人口規(guī)劃人口數(shù)收入水平消費(fèi)水平需求業(yè)態(tài)進(jìn)入時(shí)間特點(diǎn)描述產(chǎn)報(bào)告邏輯結(jié)構(gòu)設(shè)定目標(biāo)提出問(wèn)題解決問(wèn)題三、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)需要解決的核心問(wèn)題四、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及定位一、企業(yè)愿景/項(xiàng)目目標(biāo)二、現(xiàn)狀梳理：面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)五、案例借鑒六、整體規(guī)劃及物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告邏輯結(jié)構(gòu)設(shè)定目標(biāo)三、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)需要解決的核心問(wèn)題四、項(xiàng)目企業(yè)目標(biāo)：規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，快速回現(xiàn)是首要目標(biāo)企業(yè)目標(biāo)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)>快速回現(xiàn)>利潤(rùn)最大化>通過(guò)項(xiàng)目帶動(dòng)公司品牌企業(yè)設(shè)想所有物業(yè)盡可能變現(xiàn)，不打算物業(yè)的自我持有核心問(wèn)題為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，本項(xiàng)目該如何規(guī)劃？問(wèn)題：如何實(shí)現(xiàn)低風(fēng)險(xiǎn)、快速銷(xiāo)售的綜合體規(guī)劃？核心問(wèn)題構(gòu)建企業(yè)目標(biāo)：規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，快速回現(xiàn)是首要目標(biāo)企業(yè)目標(biāo)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)>物業(yè)形態(tài)的確定產(chǎn)品組合的確定體量比例的確定總體規(guī)劃布局各產(chǎn)品如何做？核心問(wèn)題：如何實(shí)現(xiàn)低風(fēng)險(xiǎn)、快速銷(xiāo)售的綜合體規(guī)劃？核心問(wèn)題分解物業(yè)形態(tài)的確定核心問(wèn)題：核心問(wèn)題分解本項(xiàng)目綜合體物業(yè)可能的產(chǎn)品組合形式寫(xiě)字樓+商業(yè)公寓+商業(yè)寫(xiě)字樓+公寓+商業(yè)酒店物業(yè)在短時(shí)間內(nèi)無(wú)法變現(xiàn)，本項(xiàng)目產(chǎn)品不作考慮。核心問(wèn)題分解本項(xiàng)目綜合體物業(yè)可能的產(chǎn)品組合形式寫(xiě)字樓+商業(yè)酒店物業(yè)在短時(shí)從目標(biāo)出發(fā)，本項(xiàng)目的物業(yè)形態(tài)定位低風(fēng)險(xiǎn)綜合體快速銷(xiāo)售多產(chǎn)品組合綜合體全分拆銷(xiāo)售物業(yè)形態(tài)均衡發(fā)展模式綜合體市場(chǎng)熱銷(xiāo)產(chǎn)品銷(xiāo)售型均衡發(fā)展模式綜合體核心問(wèn)題分解從目標(biāo)出發(fā)，本項(xiàng)目的物業(yè)形態(tài)定位低風(fēng)險(xiǎn)綜合體快速銷(xiāo)售多產(chǎn)品組寫(xiě)字樓產(chǎn)品有沒(méi)有空間？寫(xiě)字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。區(qū)域市場(chǎng)寫(xiě)字樓已有國(guó)奧城、黃金時(shí)代廣場(chǎng)、匯展國(guó)際等市場(chǎng)供應(yīng)約60萬(wàn)方，后續(xù)將有綠城玉蘭廣場(chǎng)、魯班項(xiàng)目、總部基地南區(qū)、大衛(wèi)項(xiàng)目約135萬(wàn)方，本項(xiàng)目目前處于前堵后追的局面。寫(xiě)字樓物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較大。如果采取市場(chǎng)零售的方式，由于本項(xiàng)目樓面地價(jià)較高，在市場(chǎng)上將沒(méi)有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，存在較高風(fēng)險(xiǎn)。如果采用定制的方式，雖然風(fēng)險(xiǎn)較低，但周期長(zhǎng)，利潤(rùn)低。本項(xiàng)目做寫(xiě)字樓不是最優(yōu)選擇。從供給的角度分析：寫(xiě)字樓產(chǎn)品有沒(méi)有空間？寫(xiě)字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。區(qū)域市場(chǎng)寫(xiě)字樓本項(xiàng)目產(chǎn)品選擇公寓的理由區(qū)域大量辦公人群的涌入。隨著區(qū)域中心的逐漸成熟，政府、事業(yè)單位的進(jìn)駐，總部經(jīng)濟(jì)的形成，將會(huì)吸引大量的辦公人群，其中年輕白領(lǐng)、外企高管、高新技術(shù)人才等將會(huì)是公寓的客戶(hù)基礎(chǔ)。小型企業(yè)的進(jìn)駐。依附于政府事業(yè)單位和大型企業(yè)生存的小型企業(yè)，由于其資金實(shí)力較弱，一般不會(huì)購(gòu)買(mǎi)租金較高的寫(xiě)字樓，公寓是這部分企業(yè)的合適選擇。本項(xiàng)目做公寓是較優(yōu)的選擇。從需求的角度分析：公寓總價(jià)低，優(yōu)勢(shì)明顯。與寫(xiě)字樓相比，單套公寓面積要遠(yuǎn)小于單套寫(xiě)字樓的面積，總價(jià)低，客戶(hù)群基數(shù)大，且具有宜商宜住宜投資的優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目產(chǎn)品選擇公寓的理由區(qū)域大量辦公人群的涌入。隨著區(qū)域中心本項(xiàng)目商業(yè)的發(fā)展策略放棄購(gòu)物型的商業(yè)，選擇銷(xiāo)售速度快的商業(yè)類(lèi)別和業(yè)態(tài)1、不可做大體量購(gòu)物型商業(yè)2.商業(yè)體量中等3.可做抗風(fēng)險(xiǎn)性強(qiáng)、新區(qū)啟動(dòng)易存活的業(yè)態(tài)。1.新區(qū)啟動(dòng)時(shí)，餐飲為抗風(fēng)險(xiǎn)最強(qiáng)的商業(yè)業(yè)態(tài)。2.小規(guī)模體量無(wú)法達(dá)到商業(yè)積聚的效果3.加快銷(xiāo)售速度需要多個(gè)臨街面，和商業(yè)的主題定位。4.價(jià)值最大化的實(shí)現(xiàn)，銷(xiāo)售速度的實(shí)現(xiàn)1.城市商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)：老城區(qū)的商業(yè)地位不可動(dòng)搖2.區(qū)域商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)：區(qū)域有多家大型購(gòu)物型商業(yè)啟動(dòng)3.區(qū)域的商業(yè)環(huán)境短期較差4.本項(xiàng)目的規(guī)模條件不夠做大型商業(yè)5.開(kāi)發(fā)商目標(biāo)：不持有體量：中等規(guī)模（2萬(wàn)左右）業(yè)態(tài)：餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物本項(xiàng)目商業(yè)的發(fā)展策略放棄購(gòu)物型的商業(yè)，選擇銷(xiāo)售速度快的商業(yè)類(lèi)本項(xiàng)目在整個(gè)大區(qū)域的角色定位本項(xiàng)目奧體文博片區(qū)功能完備的緊縮城市承擔(dān)緊縮城市配套功能的綜合體本項(xiàng)目在整個(gè)大區(qū)域的角色定位本項(xiàng)目奧體文博片區(qū)功能完備的緊縮報(bào)告邏輯結(jié)構(gòu)設(shè)定目標(biāo)提出問(wèn)題解決問(wèn)題三、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)需要解決的核心問(wèn)題四、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及定位一、企業(yè)愿景/項(xiàng)目目標(biāo)二、現(xiàn)狀梳理：面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)五、案例借鑒六、整體規(guī)劃及物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告邏輯結(jié)構(gòu)設(shè)定目標(biāo)三、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)需要解決的核心問(wèn)題四、項(xiàng)目整體戰(zhàn)略導(dǎo)出項(xiàng)目概況企業(yè)目標(biāo)我們面臨著哪些市場(chǎng)機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)？我們有什么樣的條件？我們希望得到什么？根據(jù)現(xiàn)狀及目標(biāo)擬合，我們需要通過(guò)什么來(lái)形成本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力發(fā)展戰(zhàn)略整體定位市場(chǎng)現(xiàn)狀整體戰(zhàn)略導(dǎo)出項(xiàng)目概況企業(yè)目標(biāo)我們面臨著哪些市場(chǎng)機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)？我打造市場(chǎng)差異化產(chǎn)品形成項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力；充分整合資源，從規(guī)劃、產(chǎn)品、推廣全方位打造滿(mǎn)足客戶(hù)需求的高品質(zhì)社區(qū)。

尋找差異房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的差異潛在客戶(hù)群體的差異強(qiáng)調(diào)新標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品特色和價(jià)值市場(chǎng)領(lǐng)跑者區(qū)域影響者搭便車(chē)，借勢(shì)以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)價(jià)格戰(zhàn)的制造者目標(biāo)明確，挖掘客戶(hù)瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙和需求點(diǎn)企業(yè)影響力弱強(qiáng)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)能力弱強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)者補(bǔ)缺者跟隨者產(chǎn)品物業(yè)類(lèi)型的差異核心戰(zhàn)略——差異化產(chǎn)品的領(lǐng)先和形象超越形成項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力。整體戰(zhàn)略定位打造市場(chǎng)差異化產(chǎn)品形成項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力；充分整合資本項(xiàng)目客戶(hù)輻射5個(gè)圈層范圍；對(duì)不同圈層的客戶(hù)牽引力分析：對(duì)本片區(qū)的年輕白領(lǐng)、中低管理層級(jí)公務(wù)員進(jìn)行深度挖掘；其次為濟(jì)南市其他區(qū)域年輕置業(yè)者、首次置業(yè)者；最后為即將入伙的寫(xiě)字樓白領(lǐng)客戶(hù)；不同圈層內(nèi)部也會(huì)因?yàn)榭蛻?hù)類(lèi)型的不同而使得本項(xiàng)目對(duì)其牽引力存在差異；54321本案第1圈層：目前周邊白領(lǐng)、中高層管理者；第2圈層：濟(jì)南市其他區(qū)域年輕置業(yè)者、首次置業(yè)者；第3圈層：未來(lái)將要入伙的寫(xiě)字樓白領(lǐng)及投資客戶(hù)；第4圈層：已購(gòu)買(mǎi)周邊項(xiàng)目的投資客；第5圈層：外地投資客客戶(hù)定位本項(xiàng)目客戶(hù)輻射5個(gè)圈層范圍；54321本案第1圈層：目小小的包，裝著大大的夢(mèng)等待選擇工作的日子，很慢很長(zhǎng)；達(dá)到理想的位置，也許做比說(shuō)強(qiáng)；人生計(jì)劃完美，也有甜蜜意外；市中區(qū)、歷城、歷下、高新區(qū)……它想知道，每次搬家會(huì)是最后一次；有了車(chē)，城市小了，生活大了兩個(gè)人的城成城市，一路愛(ài)的風(fēng)景!客群素描小小的包，裝著大大的夢(mèng)等待選擇工作的日子，很慢很長(zhǎng)；達(dá)到理想東部新城城市勁中產(chǎn)銳意進(jìn)?。非髠€(gè)性／品位生活／時(shí)尚動(dòng)感東部新城以區(qū)域發(fā)展前景、客戶(hù)需求依托，實(shí)現(xiàn)發(fā)展商快速回現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。本體機(jī)會(huì)CBD核心區(qū)奧體片區(qū)配套優(yōu)勢(shì)明顯區(qū)域市場(chǎng)中寫(xiě)字樓、商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，項(xiàng)目找準(zhǔn)公寓產(chǎn)品作為突破口奧體片區(qū)內(nèi)城市辦公商務(wù)人群的頂級(jí)居住配套客戶(hù)機(jī)會(huì)以精致小戶(hù)型為主力精致：精裝修、高品質(zhì)、時(shí)尚小戶(hù)型：以40平米為主力戶(hù)型以80%現(xiàn)金牛產(chǎn)品快速走量，LOFT產(chǎn)品拉升價(jià)值產(chǎn)品定位市場(chǎng)機(jī)會(huì)以區(qū)域發(fā)展前景、客戶(hù)需求依托，實(shí)現(xiàn)發(fā)展商快速回現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。本公寓產(chǎn)品定位奧體政務(wù)中心頂級(jí)國(guó)際化純板式小戶(hù)型公寓行政辦公、總部基地城市群，頂級(jí)國(guó)際化配套型居住項(xiàng)目，是濟(jì)南第一個(gè)國(guó)際生活體驗(yàn)式生活區(qū)。商業(yè)產(chǎn)品定位服務(wù)于社區(qū)的、創(chuàng)意的、休閑的、現(xiàn)代的體驗(yàn)式街區(qū)商業(yè)產(chǎn)品定位LOFT產(chǎn)品定位國(guó)際化引領(lǐng)城市的精品LOFT公寓產(chǎn)品定位奧體政務(wù)中心頂級(jí)國(guó)際化純板式小戶(hù)型公寓行政核心戰(zhàn)略：差異化領(lǐng)先體系整體布局時(shí)尚主題領(lǐng)先科技融街區(qū)精髓，以建筑融合都市功能，匯集LOFT公寓，MINI公寓，商業(yè)等諸多產(chǎn)品形態(tài)為一體，整體建筑布局合理。凸顯建筑立面時(shí)尚、動(dòng)感風(fēng)格、精細(xì)化打造和前衛(wèi)化布局純板式公寓的精心打造，戶(hù)型緊湊合理布局。時(shí)尚、潮流、國(guó)際化的社區(qū)主題所引領(lǐng)的新的居住方式、居住理念。實(shí)現(xiàn)精品公寓高科技智能化，各項(xiàng)家居智能引進(jìn)，切合時(shí)尚、科技定位。核心競(jìng)爭(zhēng)力：小戶(hù)型發(fā)力、特色主題引領(lǐng)是最易被感知的升級(jí)動(dòng)作。優(yōu)秀產(chǎn)品產(chǎn)品體系核心戰(zhàn)略：差異化領(lǐng)先體系整體布局時(shí)尚主題領(lǐng)先科技融街區(qū)精髓，站立于城市CBD新核；

打造溢出室外的完整生活系統(tǒng)；

晶鉆空間，樂(lè)居體驗(yàn)；城市新區(qū)核心國(guó)際化潮流公寓形象定位站立于城市CBD新核；

打造溢出室外的完整生活系統(tǒng)；

晶鉆空形象定位案名建議建議2：微·BLOG建議3：BLOG公寓建議4：銳詞法則案名解析：在這里，有完整純粹的自我空間；在這里，有眾享向上的生活狀態(tài)；所以，可以行走于城市之上，所以，可以接受未來(lái)的仰望。首推案名：布洛格空間形象定位案名建議案名解析：首推案名：布洛格空間報(bào)告邏輯結(jié)構(gòu)設(shè)定目標(biāo)提出問(wèn)題解決問(wèn)題三、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)需要解決的核心問(wèn)題四、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及定位一、企業(yè)愿景/項(xiàng)目目標(biāo)二、現(xiàn)狀梳理：面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)五、案例借鑒六、整體規(guī)劃及物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告邏輯結(jié)構(gòu)設(shè)定目標(biāo)三、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)需要解決的核心問(wèn)題四、項(xiàng)目研究目的：市場(chǎng)對(duì)典型小戶(hù)型公寓產(chǎn)品的青睞，小戶(hù)型價(jià)值挖掘與推廣借鑒。日本集合式住宅典型案例借鑒研究目的：日本集合式住宅典型案例借鑒日本小戶(hù)型開(kāi)發(fā)建設(shè)有近60年的歷史，目前此類(lèi)住宅設(shè)計(jì)已趨于成熟，中小戶(hù)型是日本集合住宅的主流戶(hù)型。采用NLDK型方案，即以L(fǎng)(起居室)、D(餐廳)和K(廚房)為住宅的基本要素，以起居室為中心，布置各房間，連接n臥室。由于臥室面積和個(gè)數(shù)的可變，可衍生出不同的類(lèi)型來(lái)滿(mǎn)足不同家庭的需求，這一形式是日本城市住宅的主流。日本集合式住宅是當(dāng)前日本城市住宅的主流。LnDKn日本集合式住宅日本小戶(hù)型開(kāi)發(fā)建設(shè)有近60年的歷史，目前此類(lèi)住宅設(shè)計(jì)已趨于成合理的面積規(guī)劃

日本集合住宅一般一居在40平米左右，二居在60平米左右，三居一般在80平米左右。此面積相當(dāng)于中國(guó)的套內(nèi)建筑面積。適合工薪階層和青年家庭的2-3口之家。實(shí)用功能性強(qiáng)

日本的集合住宅由于外廊式結(jié)構(gòu)，多從北側(cè)入戶(hù)，戶(hù)門(mén)往后退2m左右，與公共外走廊中間形成一個(gè)小院子。

戶(hù)型平面呈“十字形”，即：戶(hù)型中間為走廊，入戶(hù)后設(shè)鞋柜、衣柜；臥室靠近住宅入口附近，沿走廊兩側(cè)布置，并不強(qiáng)求南向；中部為衛(wèi)浴空間和廚房(廚房不要求必須對(duì)外開(kāi)窗)；起居室則位于最南端，一般與餐廳相連，共同構(gòu)成餐起空間；和室作為日本特有的第二起居空間，一般與起居室相鄰設(shè)置，推拉門(mén)可打開(kāi)、摘下，其空間可間接采光而不必直接臨窗。鞋柜、衣柜臥室衛(wèi)浴空間廚房起居室餐廳和室戶(hù)型面積規(guī)劃設(shè)計(jì)合理，功能性強(qiáng)，實(shí)用性強(qiáng)。日本集合式住宅合理的面積規(guī)劃鞋柜、衣柜臥室衛(wèi)浴空間廚房起居室餐廳和室戶(hù)型面日本的集合住宅主要為框架結(jié)構(gòu)，基本形式以外廊板式為主，也有一定比例的高塔，但最常見(jiàn)的是外廊內(nèi)廊式住棟。室內(nèi)較少承重墻；輕質(zhì)的隔墻、推拉門(mén)與壁柜等儲(chǔ)藏空間結(jié)合設(shè)置，靈活且能充分利用空間，能夠從不同角度滿(mǎn)足居住者的需求。推拉門(mén)壁柜輕質(zhì)隔墻外廊日本集合住宅主要為框架結(jié)構(gòu)，基本形式以外廊板式為主，內(nèi)部空間靈活。日本集合式住宅日本的集合住宅主要為框架結(jié)構(gòu)，基本形式以外廊板式為主餐廚相連餐起相通日本集合式住宅開(kāi)發(fā)注重舒適，餐廚相連、餐起相通，小衛(wèi)生間能放洗衣機(jī)、浴盆，但都有各自的獨(dú)立空間。洗浴化妝如廁日本集合式住宅餐廚相連餐起相通日本集合式住宅開(kāi)發(fā)注重舒適，餐廚相連、餐起相處處可見(jiàn)的人性化設(shè)計(jì)地下車(chē)庫(kù)的入口。兒童游樂(lè)場(chǎng)日本集合式住宅，注重人性化設(shè)計(jì)。日本集合式住宅處處可見(jiàn)的人性化設(shè)計(jì)地下車(chē)庫(kù)的入口。兒童游樂(lè)場(chǎng)日本集合式住宅車(chē)庫(kù)入口處防滑處理不同材料的組合打破單調(diào)的感覺(jué)花池與路面的交接所有的垃圾均裝袋、處理，并按時(shí)拖走。日本集合式住宅講究對(duì)局部、對(duì)細(xì)節(jié)的處理。日本集合式住宅車(chē)庫(kù)入口處防滑處理不同材料的組合打破單調(diào)的感覺(jué)花池與路面的交啟示一客戶(hù)啟示二產(chǎn)品啟示三細(xì)節(jié)創(chuàng)新：引領(lǐng)一種先進(jìn)的國(guó)際化的生活模式，要全力打造一種全新的產(chǎn)品；合理設(shè)計(jì)：建筑外觀要新穎，時(shí)尚。戶(hù)型合理布局，優(yōu)化功能分區(qū)，體現(xiàn)功能復(fù)合型，滿(mǎn)足各種使用需求；新的生活理念：通過(guò)利用高科技、家具組合等方式高度利用空間，功能集成。細(xì)節(jié)決定品質(zhì)：細(xì)節(jié)的處理影響產(chǎn)品品質(zhì)，在細(xì)節(jié)上一定做足功課，打造精致的高品質(zhì)與高舒適度產(chǎn)品；啟示四居住理念日本集合式住宅借鑒意義：室內(nèi)功能的向外轉(zhuǎn)移，一種居住生活方式的革命！啟示一啟示二啟示三創(chuàng)新：引領(lǐng)一種先進(jìn)的國(guó)際化的生活模式，要全報(bào)告邏輯結(jié)構(gòu)設(shè)定目標(biāo)提出問(wèn)題解決問(wèn)題三、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)需要解決的核心問(wèn)題四、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及定位六、項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議一、企業(yè)愿景/項(xiàng)目目標(biāo)二、現(xiàn)狀梳理：面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)五、案例借鑒報(bào)告邏輯結(jié)構(gòu)設(shè)定目標(biāo)三、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)需要解決的核心問(wèn)題四、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議總體布局四棟板樓裙房設(shè)計(jì)二層地下室地上建筑Loft公寓小戶(hù)型公寓商業(yè)（2層）地下建筑-1F部分集中式餐飲主力店-2F停車(chē)場(chǎng)、設(shè)備層建筑風(fēng)格：后現(xiàn)代夸張Loft公寓：標(biāo)準(zhǔn)層面積玻璃幕墻層高4.9米小戶(hù)型公寓：標(biāo)準(zhǔn)層面積類(lèi)玻璃幕墻層高3米街區(qū)規(guī)劃：共享空間、后現(xiàn)代風(fēng)格曲徑-1F規(guī)劃：通過(guò)下沉式廣場(chǎng)與采光井采光總體規(guī)劃建議總體布局建筑風(fēng)格：后現(xiàn)代按照土地價(jià)值高低進(jìn)行物業(yè)排布，地塊最南側(cè)排布最優(yōu)產(chǎn)品地塊價(jià)值排序：A>D>C>B價(jià)值越低的地塊排布面積越小的戶(hù)型；最優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品排布在A地塊；A地塊布置價(jià)值較高的LOFT的產(chǎn)品，其余地塊布置公寓產(chǎn)品；底商布置在公寓和LOFT底層，規(guī)劃2層各物業(yè)比例規(guī)劃建議物業(yè)類(lèi)型面積（㎡）比例LOFT6072037.67%公寓7980049.51%底商2067012.82%合計(jì)160110100%地塊解讀奧體北路北：尚未開(kāi)發(fā)土地西：特種設(shè)備與質(zhì)量檢測(cè)中心南：奧龍官邸奧體東路東：奧體場(chǎng)館ADC主入口車(chē)行入口B按照土地價(jià)值高低進(jìn)行物業(yè)排布，地塊最南側(cè)排布最優(yōu)產(chǎn)品地塊價(jià)值通過(guò)集約化的排布，使公共空間面積

最大化，營(yíng)造小社區(qū)大園林在成本控制基礎(chǔ)上盡量拔高建筑；集約化排布，按照價(jià)值優(yōu)劣勢(shì)排布相應(yīng)產(chǎn)品；土地集約化規(guī)劃設(shè)計(jì)LOFT，23層公寓，38層底商，2層通過(guò)集約化排布公共空間可達(dá)10000㎡奧體北路奧體東路小社區(qū)大園林主入口LOFTLOFT公寓底商LOFT公寓地塊集約式規(guī)劃通過(guò)集約化的排布，使公共空間面積

最大化，營(yíng)造小社區(qū)大園林在項(xiàng)目規(guī)劃詳解圍合式布局，薄透板樓設(shè)計(jì)公園式景觀園林充分利用中心空地，打造公園式園林景觀，為客戶(hù)停工最?lèi)芤?、悠閑的景觀空間圍合式排布、薄透板樓百米建筑、氣勢(shì)恢宏整體布局呈圍合式，肅穆莊重，給人以尊貴感；通透板樓設(shè)計(jì)，最大化享有景觀、通風(fēng)、采光項(xiàng)目規(guī)劃有四棟百米高建筑結(jié)合成建筑群，氣宇非凡，極具標(biāo)志性項(xiàng)目規(guī)劃詳解圍合式布局，薄透板樓設(shè)計(jì)公園式景觀園林充分利用中公寓物業(yè)產(chǎn)品體系整體定位關(guān)鍵詞都市化時(shí)尚感集約式都市化意向配套產(chǎn)品打造立面印象公共空間戶(hù)型設(shè)計(jì)裝修細(xì)節(jié)商業(yè)會(huì)所地下車(chē)庫(kù)園林物管服務(wù)公寓產(chǎn)品物業(yè)發(fā)展建議公寓物業(yè)產(chǎn)品體系整體定位關(guān)鍵詞都市化時(shí)尚感集約式都市化意向配都市化意向產(chǎn)品打造配套[外立面]：時(shí)尚現(xiàn)代的立面形成城市的標(biāo)志性建筑關(guān)鍵詞：

公建化

時(shí)尚感

現(xiàn)代感

標(biāo)志性都市化意向產(chǎn)品打造配套[外立面]：時(shí)尚現(xiàn)代的立面形成城市的標(biāo)都市化意向產(chǎn)品打造配套[公共空間]：1.集中入戶(hù)大堂向客戶(hù)傳達(dá)了最有效的品質(zhì)化概念我們不要——又一個(gè)充滿(mǎn)土豪氣息，鑲金戴銀的“豪門(mén)”，朋友會(huì)覺(jué)得我太俗氣我們要——一個(gè)充滿(mǎn)品位和設(shè)計(jì)感的會(huì)客主場(chǎng)，同時(shí)又可以滿(mǎn)足些許商務(wù)需求入戶(hù)大堂休憩場(chǎng)所大堂商務(wù)功能中心都市化意向產(chǎn)品打造配套[公共空間]：1.集中入戶(hù)大堂向客戶(hù)傳都市化意向產(chǎn)品打造配套[公共空間]：2.高檔電梯間設(shè)計(jì)，帶給業(yè)主身份的尊貴感高標(biāo)準(zhǔn)裝修：與其他公共空間統(tǒng)一的裝修，保證整體的高品質(zhì)?；⌒卧煨停后w現(xiàn)項(xiàng)目的豪華、居住的情調(diào)、業(yè)主的身份。細(xì)節(jié)裝飾：壁畫(huà)的裝飾及移動(dòng)電視的安裝使空間感覺(jué)更加舒適、溫馨。都市化意向產(chǎn)品打造配套[公共空間]：2.高檔電梯間設(shè)計(jì)，帶給都市化意向產(chǎn)品打造配套[公共空間]：3.車(chē)庫(kù)人性化設(shè)計(jì)能令客戶(hù)獲得最直接感知地下車(chē)庫(kù)要求：分棟分區(qū)、顏色燈箱提醒、人性化設(shè)計(jì)都市單元體車(chē)庫(kù)人性化（燈箱區(qū)分）都市化意向產(chǎn)品打造配套[公共空間]：3.車(chē)庫(kù)人性化設(shè)計(jì)能令客都市化意向產(chǎn)品打造配套[戶(hù)型設(shè)計(jì)]：戶(hù)型創(chuàng)新，通過(guò)產(chǎn)品戶(hù)型的創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)高性?xún)r(jià)比，提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力都市化意向產(chǎn)品打造配套[戶(hù)型設(shè)計(jì)]：戶(hù)型創(chuàng)新，通過(guò)產(chǎn)品戶(hù)型的都市化意向產(chǎn)品打造配套[戶(hù)型設(shè)計(jì)]：小戶(hù)型公寓戶(hù)型配比戶(hù)型面積定位原則：面積區(qū)間填補(bǔ)市場(chǎng)空白檔；目標(biāo)客戶(hù)價(jià)值趨向；由于項(xiàng)目定位高檔，價(jià)格較高，為了控制總價(jià)，戶(hù)型面積適當(dāng)縮小；借鑒案例中戶(hù)型比例規(guī)劃戶(hù)型面積定位：?jiǎn)翁捉ㄖ娣e戶(hù)型結(jié)構(gòu)預(yù)計(jì)套數(shù)套數(shù)比例建筑面積面積比例40㎡mini一室79850％31920㎡40％60㎡Mini二室79850％47880㎡60％總計(jì)1596100％79800㎡100％都市化意向產(chǎn)品打造配套[戶(hù)型設(shè)計(jì)]：小戶(hù)型公寓戶(hù)型配都市化意向產(chǎn)品打造配套[戶(hù)型設(shè)計(jì)]：公寓戶(hù)型建議——40㎡MiNi一室40㎡一房一廳——面積緊縮，功能齊備，布局合理，并具備一定的拓展空間可采用玻璃隔斷、布藝形式拓展空間戶(hù)型實(shí)用率較高，空間較完整，并有較好采光通風(fēng)；餐廳可與客廳合并，開(kāi)闊空間；在此戶(hù)型基礎(chǔ)上贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)?？蛷d開(kāi)間2.9m,主臥開(kāi)間3m,次臥開(kāi)間2.3m，保持基本舒適度可采用面積贈(zèng)送，打造室內(nèi)花園都市化意向產(chǎn)品打造配套[戶(hù)型設(shè)計(jì)]：公寓戶(hù)型建議——MiNi二室60㎡都市化意向產(chǎn)品打造配套[戶(hù)型設(shè)計(jì)]：公寓戶(hù)型建議——60㎡二房一廳——強(qiáng)調(diào)實(shí)用性，主要功能空間具備一定舒適性，基本無(wú)升級(jí)空間可采用玻璃隔斷、布藝形式拓展空間戶(hù)型實(shí)用率較高，主要房間尺度舒適，次要房間面積較為緊縮，房間數(shù)量無(wú)法升級(jí)，可考慮贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)及飄窗；客廳開(kāi)間3.8m，主臥開(kāi)間2.8m，次臥開(kāi)間2.2m，舒適性有保證層高4.95米可采用面積贈(zèng)送，打造室內(nèi)花園MiNi二室都市化意向產(chǎn)品打造配套[戶(hù)型設(shè)計(jì)]：公寓LOFT藏酷空間空間自由分割LOFT公寓體現(xiàn)空間自由度大空間格局，自由定義使用功能都市化意向產(chǎn)品打造配套[戶(hù)型設(shè)計(jì)]：LOFT藏酷空間空間自由分割LOFT公寓體現(xiàn)空間自由特點(diǎn)一：高性?xún)r(jià)比：LOFT產(chǎn)品通常是一層的價(jià)格，兩層的面積；在有限的面積內(nèi)通過(guò)建筑和戶(hù)型的創(chuàng)新設(shè)計(jì)來(lái)實(shí)現(xiàn)上下兩層樓的居住功能，給客戶(hù)更加實(shí)惠的感覺(jué)。特點(diǎn)二：靈活、個(gè)性：

LOFT其兩倍于普通住宅的層高，賦予空間組織有更多的可能性，業(yè)主有機(jī)會(huì)選擇更加現(xiàn)代感和藝術(shù)性地家居生活，以彰顯自我特色，很受年輕置業(yè)者的青睞