房地產思源：某地產重慶紅旗河溝項目產品定位

萬科紅旗河溝項目產品定位報告謹呈：萬科重慶公司萬科紅旗河溝地塊產品定位報告重慶市宏觀經濟概述江北區(qū)經濟素描地塊分析競品分析項目總體定位總體目錄︱Contents重慶市宏觀經濟概述1.1重慶與代表城市宏觀經濟比較1.2重慶與代表城市房地產比較1.3重慶未來展望Contents11.1重慶市宏觀經濟與代表城市比較

重慶市是全國擁有人口最大的城市，GDP的生產總值位于西部第一，人均可支配收入，相對較少，社會零售品消費位于西部前列，未來消費潛力較大。注：數(shù)據(jù)來源于各市統(tǒng)計局重慶在全國屬二線城市，是西部的橋頭堡，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆?.2重慶與代表城市房地產比較

重慶市房地產成交量位于西部第一，性價比較高，未來增值潛力巨大，同時也是投資潛力較大的城市之一。重慶房地產市場受政策影響較小，抗風險能力強，消費較為理性。注：數(shù)據(jù)來源于各市統(tǒng)計局重慶未來經濟發(fā)展?jié)摿薮?，房地產市場需求量旺盛；重慶雖屬二線城市，但是隨著“新特區(qū)”，“第三區(qū)”等利好消息的出臺，其經濟發(fā)展后勁較強，預計未來住宅缺口達到約1.6億方。1.3重慶未來展望07年重慶市常務副市長黃奇帆指出重慶市今后十年內將投入6000億元，新建城區(qū)面積600平方公里，新增城市人口600萬。重慶市委書記薄熙來在07年全市經濟工作會議指出要在全市經濟社會的各個領域，全面貫徹落實總主機的“314”總部署，以“314”為重慶發(fā)展的總綱，推動重慶又好又快發(fā)展，實現(xiàn)重慶新的跨越。若按照人均住宅最低需求30平米/人，十年新增人口600萬，由此可粗略推算出未來十年，需求商品住宅約1.8億平米，人口的增長對商品房需求明顯旺盛。江北區(qū)經濟研究2.1江北區(qū)經濟總述2.1江北區(qū)經濟—GDP2.2觀音橋商圈研判2.3江北區(qū)房地產掃描一2.3江北區(qū)房地產掃描二2.4江北區(qū)未來展望Contents22.1江北區(qū)經濟總述注：數(shù)據(jù)來源于市統(tǒng)計局江北區(qū)人均可支配收入排在各區(qū)前列，消費潛力較大，購買力增強。江北區(qū)人均可支配收入較多、商業(yè)發(fā)展基礎較好

江北區(qū)GDP歷年來增速明顯，年平均增速為21.8%，位于重點區(qū)第一位，為其消費支出打下良好的基礎。2.1江北區(qū)經濟—GDP發(fā)展起步較晚，但是發(fā)展后勁十足注：數(shù)據(jù)來源于市統(tǒng)計局2.2觀音橋商圈研判觀音橋商圈成為發(fā)展最為強勁的區(qū)域，大有超越第一商圈－－解放碑之勢來自重慶市經濟網(wǎng)站商圈年購買力（億元）日均人流量商業(yè)供應量（萬方）解放碑130超過30萬120觀音橋90超過20萬100沙坪壩104超過15萬85南坪60超過20萬70楊家坪90超過20萬70江北區(qū)零售市場發(fā)展極為迅速，近期已躍升為重慶市第二大商圈，為新興業(yè)態(tài)和品牌的進入創(chuàng)造了契機和可能。隨著商圈的擴容，大量人口的遷入，同時將造就巨大的消費潛力。2.3江北區(qū)房地地產掃描（（一）表一房地產成交交量和銷售售價格都是是重慶較為為活躍的區(qū)區(qū)域注：數(shù)據(jù)來來源于市統(tǒng)統(tǒng)計局2.3江北區(qū)房地地產掃描（（二）表二江北區(qū)為重重慶商品房房成交的熱熱點區(qū)域，，無論成交交量和成交交均價均排排在各區(qū)前前列，同時時屬于重慶慶中高端樓樓盤聚集區(qū)區(qū)域，隨著著商圈的進進一步闊容容，將進一一步帶動房房產的發(fā)展展。08年的成交量量從第四位位躍升到第第三位注：數(shù)據(jù)來來源于市統(tǒng)統(tǒng)計局2.4江北區(qū)未來來展望江北區(qū)被市市委、市政政府確定為為重慶未來行行政,交通,商貿,文化中心，隨著總部部經濟區(qū)在在這里的定定格，江北北區(qū)將成為為重慶最具具發(fā)展?jié)摿αΦ膮^(qū)域之之一,也是住宅和和商業(yè)地產產開發(fā)的重重點區(qū)域。。3.1項目區(qū)域屬屬性分析3.2項目四至3.3地塊內部情情況分析3.4地塊經濟技技術指標3.5地塊交通狀狀況分析3.6地塊車流量量、人流量量分析3.7地塊周邊配配套分析3.8地塊資源清清單3.9地塊不利利因素梳梳理3.10地塊未來來發(fā)展前前期簡析析3.11地塊初步步定位研研判Contents3項目地塊塊研究3.1項目區(qū)位位*位于于觀音橋橋城市副副中心重慶強勢勢崛起的的城市核核心商業(yè)業(yè)商務區(qū)區(qū)，重慶慶向北的的趨勢將將勢必使使區(qū)域輻輻射能力力進一步步增強*成熟熟的區(qū)域域現(xiàn)狀經過幾年年的高速速發(fā)展，，地塊周周邊已具具備了成成熟的商商業(yè)氛圍圍及居住住氛圍*樓市市風向標標三北區(qū)域域是重慶慶房地產產市場主主要發(fā)展展方向，，同時也也具備了了重慶樓樓市的標標桿作用用位于重慶慶觀音橋橋商圈，，商業(yè)商商務成熟熟度高3.2周邊環(huán)境境東至紅旗旗河溝轉轉盤主干干道；南南靠外貿貿大廈；；西到交交警八支支隊；北北臨都市市廣場緊鄰城市市主干道道，地段段優(yōu)越，，配套完完善，通通達性強強3.3地塊分析析項目地塊塊內部有有大量待待拆遷的的老居住住區(qū)，內內部生活活配套齊齊全，生生活氛圍圍較濃。。地塊至北北向南有有緩坡。。約有10~15米的高差差。地塊處于于城市低低洼地帶帶，且地地塊沿建建新北路路段，低低于道路路標高，，易積水水積塵。。從用地性性質上來來看，項項目地塊塊大致分分為商業(yè)業(yè)和住宅宅兩大部部分。商業(yè)部分分：地塊塊緊鄰城城市主干干道，交交通便捷捷，有較較高的商商業(yè)價值值。居住部分分：地塊塊位于重重慶江北北鷂子丘丘老居住住區(qū)，內內部生活活配套成成熟。居居住人群群主要為為重慶主主城區(qū)內內的中低低收入階階層。地塊內部部較為平平整，易易于規(guī)劃劃，但拆拆遷量較較大3.4項目經濟濟技術指指標項目數(shù)值總用地面積58400㎡總建筑面積560000㎡建筑占地面積32704覆蓋率56%綠化面積2760㎡容積率不大于8.5本地塊大大致分為為A、B兩部分。。其中A地塊的用用地性質質為商業(yè)業(yè)，B地塊為住住宅。3.5交通狀況況:道路通達達性極強強，交通通順暢，，路線豐豐富*人流流動線順順暢多條主次次干道交交錯，人人流動線線十分順順暢*道路路通達性性強，公公交線路路豐富緊鄰城市市重要干干道，道道路條件件較好；；46條公交線線路，通通達主城城各區(qū)域域*軌道道交通呈呈現(xiàn)在即即輕軌3號線2010年即將通通車，車車站緊鄰鄰地塊3.6地塊周邊邊車流量量、人流流量分析析紅錦路的的車流量量最大，以小型私私家車為為主。紅石路車車流量最最小。紅錦路公交車1057小型車5861109紅石路公交車854小型車201624紅黃璐公交車852小型車212438建新北路公交車171415小型車755068輛/min統(tǒng)計時間間：10：00－10：30；12：00－12：30；18：00－18：30由于缺乏乏相應的的商業(yè)引引導人流流，在項項目位置置呈現(xiàn)出出人流量量驟減的的特征。。本區(qū)域商商業(yè)潛質質較高，，急需城市綜合合體引領片區(qū)區(qū)形象3.7地塊周邊邊

數(shù)量可經營面積（萬平方米）代表項目商場百貨

55150左右遠東百貨、茂業(yè)百貨、寫字樓

1387.8

北岸星座、同聚遠景、嘉年華大廈、未來國際項目區(qū)域域2.5公里范圍圍內商業(yè)業(yè)配套較較為齊全全，大型型商業(yè)（（如遠東東百貨））以及社社區(qū)商業(yè)業(yè)（協(xié)信信黃金海海岸）共共計約55個，可經經營面積積約150萬平方米米。寫字字樓項目目共計13個，建筑筑面積達達87.8萬平方米米。配套套完善，，商業(yè)氛氛圍濃厚厚。項目地處處商圈內內，配套套完善，，商業(yè)氛氛圍濃厚厚3.8地塊資源源清單內部資源1.地塊內部有大量建成于80~90年代的居住區(qū)，有較濃的生活氛圍。2.地塊內部地勢起伏，原生植被較為豐富，可以應勢造景。外部資源項目附近交通網(wǎng)路發(fā)達，享受城市中心發(fā)達交通線路。2.輕軌三號線和規(guī)劃中的輕軌六號線都經過項目所在區(qū)域，交通將更加便捷。3.項目臨近花卉園和觀音橋步行街，可享有較好的城市景觀。4.項目周邊配套齊全，并且緊鄰觀音橋中學和觀音橋小學。商業(yè)氣氛項目附近已經有建馬特、蘇寧電器、中百超市等大型商業(yè)入住，有一定的商業(yè)氛圍。2.觀音橋步行街的擴容對本案所在區(qū)域的發(fā)展有較大促進作用。3.9不利因素素梳理項目本體1、項目地勢低洼，積聚污水。2、地塊內部不平整，土石方量較大。區(qū)域市場1、世紀英皇作為大型綜合商業(yè)與本項目將形成直接競爭。2、紅旗河溝區(qū)域形象較差。3、項目周邊有長途汽車站，對項目形象有較大影響。3.10未來潛力力在區(qū)域發(fā)發(fā)展的聯(lián)聯(lián)動作用用下，在在北部新新區(qū)將成成為中國國重點開開發(fā)的““第三區(qū)區(qū)”的情情況下，，項目所所在區(qū)域域將會快快速發(fā)展展。項目臨近近輕軌三三號線紅紅旗河溝溝站，2010年輕軌三三號線的的運行將將為本項項目帶來來巨大的的人流量量。規(guī)劃中的的輕軌六六號線經經過項目目所在區(qū)區(qū)域。項項目的交交通優(yōu)勢勢將更加加明顯。。觀音橋步步行商業(yè)業(yè)街正在在逐步擴擴大范圍圍，區(qū)域域發(fā)展將將會進一一步升級級。項目周邊邊大部分分為商業(yè)業(yè)用地，，隨著世世紀英皇皇等項目目的運營營，該板板塊與觀觀音橋核核心商圈圈連成一一氣。觀音橋商商圈進一一步擴容容，本案案是江北北區(qū)政府府確定的的核心發(fā)發(fā)展區(qū)域域3.11項目地塊塊研究結結論提取?。ㄒ唬╉椖康貕K塊按用地地性質大大致分為為兩大部部分：地塊A（商業(yè)地地塊）：：配套：周周邊寫字字樓密集集，配套套成熟。。環(huán)境：建建新北路路將地塊塊與觀音音橋核心心商業(yè)區(qū)區(qū)連通。。但地塊塊緊鄰交交通干道道噪音干干擾大，，而且且靠近長長途汽車站人流流復雜。。交通：緊緊鄰城市市主干道道，有多多條公交交線路經經過，并并且項目目區(qū)域緊緊鄰輕軌軌三號線線，到主主城各區(qū)區(qū)都極為為便利。。交通高高度發(fā)達達。結論：A地塊商務務屬性高高，商業(yè)業(yè)價值高高地塊B（居住地地塊）：：配套：生生活配套套完善環(huán)境：位位于江北北鷂子丘丘片區(qū)，，較為安安靜，周周邊生活活氣氛濃濃。交通：緊緊鄰建北北六支路路，建北北八支路路。交通通便捷結論：B地塊適宜宜居住。。3.11項目地地塊研研究結結論提提?。ǎǘl件：：項目地地塊處處于觀觀音橋橋商圈圈范圍圍內，，周邊邊商服服配套套完善善，交交通網(wǎng)網(wǎng)絡發(fā)發(fā)達，，商業(yè)業(yè)價值值高。。項目地地塊周周邊有有較好好的生生活氛氛圍，，適宜宜于居居住。。隨著觀觀音橋橋商圈圈的擴擴容，，區(qū)域域發(fā)展展將進進一步步升級級，項項目地地塊發(fā)發(fā)展?jié)摑摿蘧薮?。。根?jù)項項目的的地塊塊屬性性，思思源建建議本本項目目的開開發(fā)方方向為為：中高檔檔次的的城市市綜合合體初步得得出本本項目目的住住宅部部分產產品定定位應應該為為G1+G2Contents4四、竟竟品分分析4.1住宅競競品研研究4.2商業(yè)競競品研研究4.3區(qū)域寫寫字樓樓競品品研究4.4區(qū)域公公寓市市場研究4.5城市綜綜合體體競品品研究4.6競品研究總結4.1住宅競競品研研究4.1.1重慶住住宅市市場分分析重慶住住宅市市場整整體發(fā)發(fā)展健健康平平穩(wěn)，，抗風風險能能力較較強，，銷售售價格格穩(wěn)步步上升升，未未來發(fā)發(fā)展?jié)摑摿蘧薮?。?？傮w成交量（平米）新增（平米）月均成交量（平米）月均成交均（元/平米）06年97607927358700548074.332629.9107年1572428193230611310356.753044.36由上表表發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，06年5-6月份、、07年7-8月份分分別由由于房房交會會及““新特特區(qū)””政策策影響響，而而獲得得突破破性增增長；；由于于城市市剛性性需求求的拉拉動，，市場場整體體成交交量穩(wěn)穩(wěn)步上上升；；價格格在經經過06年的短短暫擺擺動后后，在在07年進入入穩(wěn)步步上升升的軌軌道；；4.1.2江北住住宅市市場分分析總體成交量

（平米）新增量（平米）月均成交量（平米）月均成交均價（元/平米）06年1207628583300100035.672507.0207年17818391304040148786.583443.06江北住住宅市市場整整體發(fā)發(fā)展穩(wěn)穩(wěn)健，，為目目前重重慶主主要購購房目目的地地；區(qū)區(qū)域住住宅價價格攀攀升迅迅速，，均價價已超超過重重慶整整體均均價水水平；；未來來投入入量將將逐步步減少少，區(qū)區(qū)域價價值愈愈加凸凸顯，，將成成為重重慶高高檔居居住主主要區(qū)區(qū)域。。由上表表發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，區(qū)區(qū)域住住宅市市場明明顯受受節(jié)點點影響響，而而呈現(xiàn)現(xiàn)出典典型的的區(qū)域域性居居住地地特征征；產產品價價格增增長幅幅度較較大，，帶動動區(qū)域域價值值提升升；在在經歷歷了07年整體體市場場暴漲漲后，，目前前正逐逐步回回歸理理性發(fā)發(fā)展，，由于于城市市剛性性需求求的拉拉動，，市場場整體體成交交量穩(wěn)穩(wěn)步上上升；；價格格在經經過06年的短短暫擺擺動后后，在在07年進入入穩(wěn)步步上升升的軌軌道；；觀音橋橋商圈圈●本項目目富力海海洋廣廣場東和城城長安麒麒麟公公館4.1.3區(qū)域住住宅競競品分分析競品項目名稱競爭產品8月單價主流總價區(qū)間本期剩余套數(shù)后續(xù)新增套數(shù)競爭關系去化速度（08年1-8月）長安麒麟公館40平一房、69-80平兩房、89-115平三房585022-55萬96套609套較強83套/月富力海洋廣場32.95-46.45平一房57.67-70.09平兩房，72.35-118.01平三房、118.11-136.62平四房8450含1500精裝49萬-100萬191套無較弱53套/月東和城66-93平兩房、三房7600含1200精裝50-70萬126210套較弱67套/月4.1.3區(qū)域住住宅競競品分分析（（一））區(qū)內住住宅價價格均均較高高，已已成為為重慶慶高品品質住住宅集集中區(qū)區(qū)；精裝修修住宅宅產品品已經經成為為區(qū)域域內的的主要要品種種，并并已得得到市市場認認可，，且價價格上上升空空間較較大。。項目長安麒麟公館富力海洋廣場東和城優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)越，臨近觀音橋商圈，各類配套設施齊全景觀資源，配套完善交通便利、配套完善不足靠長安試車場，周邊小環(huán)境較差、交通便利程度較其他兩項目略差/臨街而建，噪音影響大；產品自身除商業(yè)配套外，無其他配套設施土地屬性評級BAA項目長安麒麟公館富力海洋廣場東和城優(yōu)勢產品搭配合理，戶型設計較好大盤，內外環(huán)境好，戶型方正，部分戶型有贈送附加值較高，全裝修部分精裝修，產品設計合理，部分有贈送空間不足中庭較小，密度高，多數(shù)戶型形成對望/SOHO與住宅產品形成內部競爭產品力評級BAA項目長安麒麟公館富力海洋廣場東和城主流總價22-55萬49-100萬精裝50-70萬精裝價格力評級ACB4.1.3區(qū)域住住宅競競品分分析（（二））綜合評評級：：長安安麒麟麟公館館B，富力力海洋洋廣場場A，東和和城A；值得得注意意的是是長安安麒麟麟公館尚有有3棟住宅宅尚未未推出出，對對本項項目構構成一一定的的威脅脅。4.1.4區(qū)域住住宅客客戶品品類分分析年齡劃分客戶類型需求類型特征購買總價特性單身一族25-2925-2922-24單身立業(yè)成家丁克25-29高預期丁克A45-55關注子女的后小太陽25-29穩(wěn)定行小小太陽30-34單身貴族30-34追求品質的單親家庭45-55后小太陽55以上空巢家庭30-45長期積累的主流家庭35-45成熟小太陽35-45小康家庭B1，B2B3，C1B2，C1A，B1B2B2，C1，C2B2，B3，C2，C3B2，B3B2，C2，C3B3C2，C3C2，C3C3，C4，D1，D230萬內25-35萬30-50萬30-45萬25-35萬30-55萬30-40萬33-43萬38-43萬40-70萬35-65萬60-80萬25-29高預期的丁克BB2，C230-40萬/38-45萬25-29享受型小太陽35-60萬35-65萬B2B1：緊湊2房，70平米內B2：標準2房，70-80平米內B3：舒適2房，80平米以上C類：3房C1：緊湊3房，90平米以內C2：小標準3房，90-100平米C3：大標準3房，100-110平米C4：舒適3房，110平米以上D類：4房D1：緊湊4房，120平米以內D2：標準4房，120-140平米D3：舒適4房，140平米以上A類：單配，一房，50平米內B類：2房區(qū)域內內的住住宅產產品客客戶來來源比比較廣廣泛，，但主主要購購房者者仍然然是首首置、、首改改類客客戶。。市場規(guī)規(guī)模和和份額額：去化和和價格格趨勢勢：庫存及及新增增：08.8庫存08.9-09.3新增08.9-09.3可售08.9-09.3庫存08.9-09.3供求比08.1-08.7供求比片區(qū)市場7.5萬方6.5萬方14.1萬方4.7萬方1.51.508.1~08.7片區(qū)成交09.9~10.9市場容量預期住宅98萬方203萬方片區(qū)4-8月月均均成交交220套,其中4月由于于麒麟麟公館館和東東和城城分別別開盤盤，成成交量量相應應較高高。截止08年8月區(qū)域域內項項目銷銷售均均較理理想，，其中中富力力海洋洋廣場場、東東和城城均已已進入入尾盤盤銷售售期，，后期期供應應量較較??；；區(qū)域域內內庫庫存存量量較較小小，，其其中中還還包包含含偉偉岸岸濱濱州州等等項項目目庫庫存存，，在在觀觀音音橋橋商商圈圈內內的的品品質質住住宅宅及及精精裝裝住住宅宅去去化化率率高高，，是是未未來來區(qū)區(qū)域域住住宅宅發(fā)發(fā)展展主主要要方方向向。。產品品競競爭爭力力評評級級：：長安安麒麒麟麟公公館館B，富力力海海洋洋廣廣場場A，，東和和城城A4.1.5區(qū)域域住住宅宅去去化化與與庫庫存存比比較較項目目所所在在區(qū)區(qū)域域不不是是傳傳統(tǒng)統(tǒng)高高尚尚居居住住區(qū)區(qū)，，對對未未來來項項目目住住宅宅產產品品產產生生一一定定影影響響。。問題題可通通過過整整體體項項目目打打造造，，樹樹立立區(qū)區(qū)域域產產品品標標桿桿；；通通過過精精裝裝修修，，提提高高住住宅宅品品質質。?？赡苣懿卟呗月?.1.6問題題及及可可能能策策略略4.2商業(yè)業(yè)競競品品研研究究4.2.1重慶慶市市商商業(yè)業(yè)地地產產市市場場分分析析重慶慶市市商商業(yè)業(yè)市市場場，，呈呈持持續(xù)續(xù)、、穩(wěn)穩(wěn)定定的的發(fā)發(fā)展展狀狀態(tài)態(tài)據(jù)07年和和06年重重慶慶市市商商業(yè)業(yè)地地產產交交易易統(tǒng)統(tǒng)計計表表分分析析，，06年重重慶慶商商業(yè)業(yè)地地產產市市場場發(fā)發(fā)展展總總趨趨勢勢為為不不均均衡衡，，07年，，重重慶慶市市在在經經歷歷重重慶慶““新新特特區(qū)區(qū)””政政策策的的策策動動下下呈呈現(xiàn)現(xiàn)快快速速、、穩(wěn)穩(wěn)健健發(fā)發(fā)展展的的事事態(tài)態(tài)，，2008年以以后后重重慶慶的的商商業(yè)業(yè)市市場場將將更更加加快快速速、、穩(wěn)穩(wěn)健健發(fā)發(fā)展展。。4.2.2江北北區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)市市場場分分析析江北北區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)地地產產市市場場在在穩(wěn)穩(wěn)健健的的基基礎礎上上，，呈呈快快速速發(fā)發(fā)展展之之勢勢分析析：：06年江江北北區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)地地產產市市場場發(fā)發(fā)展展總總趨趨勢勢為為平平穩(wěn)穩(wěn)，，07年，，重重慶慶市市在在經經歷歷重重慶慶““新新特特區(qū)區(qū)””政政策策的的策策動動下下，，江江北北區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)地地產產在在穩(wěn)穩(wěn)健健的的基基礎礎上上呈呈現(xiàn)現(xiàn)快快速速發(fā)發(fā)展展之之勢勢。。2008年將將是是江江北北去去地地產產商商業(yè)業(yè)市市場場發(fā)發(fā)展展的的契契機機。。4.2.3區(qū)域域競競品品分分析析本節(jié)節(jié)將將分分析析與與本本項項目目關關聯(lián)聯(lián)度度較較高高的的競競爭爭項項目目，，為為本本項項提提供供商商業(yè)業(yè)定定位位、、商商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)劃劃以以及及商商業(yè)業(yè)銷銷售售等等方方面面的的差差異異化化競競爭爭方方案案。。財信信弗弗瑞瑞登登金鵬鵬北北城城旺旺角角e+e數(shù)碼碼廣廣場場嘉年年華華4.2.4競品品研研究究———嘉年年華華（（大大型型商商業(yè)業(yè)用用房房整整體體銷銷售售個個案案））樓盤名稱嘉年華大廈發(fā)展商金融街重慶置業(yè)有限公司市調類型：發(fā)卡

嘉年華大廈位于江北區(qū)觀音橋商圈現(xiàn)狀郵政局用地范圍，東接商業(yè)步行街建新北路，南鄰江北商場，西臨嘉陵公園，北面規(guī)劃為步行街與嘉陵公園間的城市綠化休閑廣場.占地面積7800平米總體建筑面積6萬方容積率--本次建筑面積平方米建筑密度--項目功能定位以IT專業(yè)市場、餐飲、金融、郵政、辦公功能為主，娛樂、休閑、健身、會展、停車等功能為輔的綜合性大廈公攤系數(shù)%綠地率--停車位位置--停車位--開始推廣日期--開盤日期2004-11-30交房日期--樓層功能分布各層功能分配：-3層：雙層機械式停車庫。-2層：停車和倉儲用房。-1層：局部類似于平街層效果的商業(yè)用房。1—5層：標準的商業(yè)用房。6—8層：圖書、餐飲、娛樂、健身、會展用房9—14層：標準的辦公用房。商鋪價格（套內）方式起價均價最高價層差朝向差價銷售13000元/平方米800000元/平方米100000元/平方米----租賃300元/平方米/月400元/平方米/月500元/平方米/月----嘉年年華華（（1——5層：：標標準準的的商商業(yè)業(yè)用用房房））在在觀觀音音橋橋商商圈圈是是為為數(shù)數(shù)不不多多的的，，整整體體進進行行售售賣賣的的，，高高檔檔商商業(yè)業(yè)用用房房，，該該項項目目的的售售賣賣價價格格對對本本項項目目整整體體銷銷售售定定價價、、規(guī)規(guī)劃劃有有一一定定的的參參考考。。4.2.5觀音音橋橋商商圈圈其其他他商商業(yè)業(yè)項項目目銷銷售售價價格格一一覽覽表表項目銷售價格（元/㎡）陽光海岸-世紀新都公開價40000世紀金街20000—50000信一金典(產權式商鋪)35000元邦興北都約30000元商鋪鋪的的售售價價也也取取決決于于物物業(yè)業(yè)所所處處的的地地段段整體出出售商商業(yè)項項目的的售價參考為為13000元/㎡其中核核心地地段的的商鋪鋪售價價在50000~100000元/㎡之間。。同聚遠景約80000嘉年華65000-100000邦興北都約30000元天街2號33000-650004.2.6競品研研究(臨街門門面部部分銷銷售、、部分分租賃賃個案案)（一））以下項項目的的售賣賣和租租賃價價格對對本項項目臨臨街鋪鋪面的的定價價和規(guī)規(guī)劃有有一定定的參參考。。4.2.6競品研研究(臨街門門面部部分銷銷售、、部分分租賃賃個案案)（二））臨街商商鋪售售價取取決于于地段段觀音橋橋核心心中心心的臨臨街鋪鋪面的的售價價在30000———40000之間較遠區(qū)區(qū)域16000左右臨街商商鋪租租賃價價格取取不僅僅決于于地段段，還還有業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃等等因素素。同在在觀觀音音橋橋核核心心中中心心的的臨臨街街鋪鋪面面的的e+e數(shù)碼碼是是金金鵬鵬北北城城旺旺角角租租賃賃價價格格的的2倍以以上上，，起起價價格格的的差差異異來來源源于于兩兩者者業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃的的不不一一，，e+e數(shù)碼碼定定位位為為手機機、、電電腦腦，，數(shù)數(shù)碼碼，，動動漫漫廣廣場場，，而而金金鵬鵬北北城城旺旺角角商商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)劃劃凌凌亂亂。。性別男性投資者遠遠高于女性投資者年齡結構35—45歲的投資者，是主要購買人群。職業(yè)特征私營企業(yè)主和個體經營者占購買主要比例。投資熱點區(qū)域渝北區(qū)和江北區(qū)為主要的投資購買熱點區(qū)域經濟狀況月收入在2萬—4萬者為主要投資購買者大眾接受商鋪平方單價平方米單價在3萬—6萬之間大眾接受商鋪總價50—100萬之間最受歡迎鋪面大小5—20平方米選擇鋪位主考慮因素地理位置選擇經營點主因素交通便利、人流量大、客源多4.2.7購買買““商商鋪鋪””客客戶戶特特性性分分析析購買買臨臨街街商商鋪鋪的的客客戶戶有有以以下下特特性性：：4.2.8觀音音橋橋商商圈圈商商業(yè)業(yè)項項目目租租賃賃價價格格項目所在樓層租賃面（㎡）租賃價格（元/㎡）北城天街1F--250-3002F--2003F--100-1504F--100-150香港城1F5-10㎡500-6002F30-70㎡230-2803F20-30㎡180-2304F20-40㎡130-150天街2號1F20-30㎡180-3502F20-35㎡180-3503F1200㎡45-554F1200㎡45嘉年華-1F35-45300-500世紀金街----230-300商鋪鋪租租價價因因其其所所處處地地段段而而異異核心心地地段段（建建新新北北路路兩兩側側））的的臨臨街街商商鋪鋪租價價大大概概在在150-600元/㎡㎡/月之之間間次核核心心地地段段租價價一一般般在在100-200元/㎡㎡/月左左右右地段段較較差差經營營中中低低檔檔商商品品的的零零星星商商鋪鋪租價價在在25-100元/㎡㎡之間間。。以下下項項目目的的租租賃賃價價格格對對本本項項目目租租賃賃定定價價和和規(guī)規(guī)劃劃有有一一定定的的參參考考。。4.2.9觀音音橋橋商商圈圈商商業(yè)業(yè)項項目目空空置置率率名稱樓層單層面積(㎡)空置率泰興數(shù)碼城1-4F3000無4F以上5000100%茂業(yè)大廈1-7F7000無8-9F5000100%遠東百貨1-4F3000無重百大樓1-6F600030%7F600030%同聚福集團大廈1-4F2500無5-6F2500100%萬鵬電腦城大樓1F300040%2-6F3000100%中環(huán)數(shù)碼城大樓1-2F2000無3F200080%從下下面面的的調調查查表表可可看看出出：：觀觀音音橋橋商商圈圈（（4層以以上上)大型型商商場場,多數(shù)數(shù)空空置置率率高高且且經經營營狀狀況況較較差差。。如如果果無無特特色色亮亮點點來來吸吸引引消消費費者者的的話話，，商商家家是是很很難難在在此此位位置置生生存存下下去去的的。。該區(qū)區(qū)大大型型商商業(yè)業(yè)為為保保持持商商業(yè)業(yè)項項目目的的低低空空置置率率和和高高租租金金收收益益基基本本采采用用只只租租不不售售，，統(tǒng)統(tǒng)一一管管理理的的經經營營模模式式。。針對對本本項項目目，，同同樣樣具具有有較較大大的的商商業(yè)業(yè)體體量量。。因此此，，我我們們建建議議本本項項目目采采用用只租租不不售售、、統(tǒng)統(tǒng)一一經經營營的方方式式管理理。2007年2006年2005年商用用物物業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)模模2007年2006年2005年42.92億54.65億66.58億社會會零零售售總總額額2010年計劃劃達達到到100億2010年計劃劃達達到到230萬㎡㎡4O萬㎡㎡75萬㎡㎡123萬㎡㎡據(jù)調調查查：：觀觀音音橋橋商商圈圈的的年年均均增增長長率率在在20％以以上上，，預預計計2010年商商用用物物業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)模模將將達達到到230萬平平方方米米，，社社會會零零售售總總額額將將達達到到100億。。4.2.10區(qū)域域商商業(yè)業(yè)總總體體規(guī)規(guī)模模趨趨勢勢研研判判未來來市市場場規(guī)規(guī)模模和和份份額額：100萬㎡㎡商業(yè)業(yè)項項目目●40億的社社會會零零售售總總額額增長長率率在在20％以以上上4.2.10參考考案案例例－－茂茂業(yè)業(yè)百百貨貨項目名稱地址規(guī)模檔次開業(yè)時間停車位置茂業(yè)百貨觀音橋步行街45000㎡中高檔05.10100左右樓層規(guī)劃：-1F：超市；1F：璀璨時尚館：化裝品、黃金珠寶、名鞋皮具、名表眼鏡、總服務臺；2F：青春少女館：少女裝、少淑女裝、美發(fā)廳；3F：魅力仕女館：淑女裝、成熟女裝、中老年裝、內衣、毛衫、美容院；4F：名流紳士館：精品男裝、紳士休閑、商務休閑、西餐、改褲處、精品；5F：運動休閑館：運動裝、青春便服、運動器材、戶外用品、咖啡館；6F：溫馨生活館：居家精品、兒童用品、床上用品、精品廚具；7F：家電大世界：數(shù)碼空間、小家電、手機、大家電、名牌特買廳。

租戶組合：聯(lián)營+租賃；百貨類由各商家、廠家供貨進入百貨公司經營管理體系，美容廳、咖啡廳商家進場自行經營，百貨公司管理服務其公共事務；業(yè)態(tài)組成：百貨+超市+餐飲品牌：多為中檔品牌，頂級品牌商品較少；4.3區(qū)域域寫寫字字樓樓競競品品分分析析4.3.1區(qū)域域寫寫字字樓樓市市場場概概述述重慶慶隨隨著著被被確確定定為為國國家家”新特特區(qū)區(qū)”、””第第三三區(qū)區(qū)”的利利好好消消息息,為重重慶慶建建立立國國際際商商務務區(qū)區(qū)提提供供了了機機遇遇，，也也為為重重慶慶主主城城寫寫字字樓樓市市場場的的發(fā)發(fā)展展增增加加了了興興奮奮劑劑。。項目目所所處處江江北北商商圈圈集集中中寫寫字字樓樓近近10個,主要要集集中中在在觀觀音音橋橋商商圈圈,其他他均均沿沿紅紅錦錦大大道道周周圍圍分分布布。。區(qū)域內內寫字字樓的的價格格由2003年的3300元/平方米米(北岸星星座)上升至至現(xiàn)在在(2008年)9500元/平方米米,近幾年年,寫字樓樓市場場發(fā)展展迅速速。4.3.2重慶寫寫字樓樓銷售售統(tǒng)計計據(jù)統(tǒng)計計:重慶銷銷售總總量，，由06年3.3萬方增增至07年總銷銷售量量達到到20萬方。。重慶市市月均均去化化，由由06年7802平米增增至07年16760平米。。銷售單單價也也逐年年增長長，由由06年單價價3000元/㎡增至07年最高高單價價達到到9500元/㎡全市寫寫字樓樓銷售售總量量逐年年增加加，銷銷售單單價也也實現(xiàn)現(xiàn)了逐逐年增增加，，隨著著重慶慶經濟濟的發(fā)發(fā)展，，重慶慶寫字字樓市市場潛潛力大大4.3.3江北區(qū)區(qū)寫字字樓數(shù)數(shù)據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計據(jù)統(tǒng)計計：區(qū)域寫寫字樓樓銷售售總量量：06年江北北區(qū)總總銷售售7283平米，，07年江北北區(qū)總總銷售售1.7萬平米米。江北區(qū)區(qū)月均均去化化：由由06年603平米增增至07年1443平米。。銷售單單價：：由06年3200元/㎡增至07年最高高價達達到9500元/㎡。江北區(qū)區(qū)將成成為重重慶市市商務務新高高地，，高端端寫字字樓市市場潛潛力巨巨大。?？紤]到到寫字字樓物物業(yè)形形態(tài)的的特殊殊性，，將競競品范范圍擴擴大到到重慶慶主城城，以以下將將對具具有典典型代代表的的競品品進行行統(tǒng)計計。以區(qū)域域就近近原則則，世世紀英英皇成成為區(qū)區(qū)域內內主要要競品品。競品情情況觀音橋橋商圈圈南坪商商圈楊家坪坪商圈圈4.3.4區(qū)域寫寫字樓樓競品品分析析（一一）競品項目區(qū)域面積區(qū)間銷售均價總價區(qū)間去化率去化速度競爭關系世紀英皇江北區(qū)68—300㎡9500元/㎡58－600萬元銷售20％，抵款30％慢強中新城上城高新區(qū)50—260㎡1.2萬/㎡60-312萬僅售1F慢弱西南經協(xié)大廈南岸區(qū)27.75-75.78㎡1.3萬/㎡35-100萬80%較快弱西城國際九龍坡區(qū)50—200㎡0.8萬/㎡40-160萬98%較快弱寫字樓樓形態(tài)態(tài)物業(yè)業(yè)，面面積組組合靈靈活，，銷售售總價價高，，去化化周期期較長長4.3.4區(qū)域寫寫字樓樓競品品分析析（二二）競品綜綜合評評級項目世紀英皇中新城上城西南經協(xié)大廈優(yōu)勢交通便利、配套完善配套成熟、交通便利交通便利，周邊商務氛圍強不足/位于非傳統(tǒng)商務區(qū)內,周邊商務氛圍不足/地段評級ABA項目世紀英皇中新城上城西南經協(xié)大廈優(yōu)勢5A級寫字樓，自身配套良好層高4.5米\超高端配套設施面積區(qū)間小不足層高3.3米面積區(qū)間較大自身配套較少產品力評級AAB項目世紀英皇中新城上城西南經協(xié)大廈主流總價60-312萬35-100萬價格力評級CA4.3.5綜合評評級項目地地塊周周邊寫寫字樓樓供應應量少少，且且產品品品質質中高高檔，，該區(qū)區(qū)域高高端寫寫字樓樓供應應缺乏乏。項目標標桿競競品市市場規(guī)規(guī)模和和份額額：區(qū)域內內現(xiàn)有有庫存存量較較少，，在觀觀音橋橋商圈圈內高高端寫寫字樓樓去化化率高高，未未來區(qū)區(qū)域寫寫字樓樓發(fā)展展?jié)摿αO大大。產品競競爭力力評級級：世世紀英英皇A，弗瑞登登B4.3.6區(qū)域寫寫字樓樓發(fā)展展趨勢勢判斷斷去化趨趨勢:從07年快速速轉向向08年緩慢慢消化化。（（受宏宏觀經經濟調調整的的影響響）價格趨趨勢:呈現(xiàn)平平緩上上升的的趨勢勢。世紀英皇總體量：16萬方剩余體量：8萬方弗瑞登總體量：8萬方無剩余新增:預計未未來三三年江江北區(qū)區(qū)甲級級寫字字樓的的潛在在放量量將突突破50萬㎡，，從2009年年開開始每每年放放量約約為20萬㎡左左右。。4.3.7機會及及可能能策略略寫字樓樓市場場競爭爭主要要集中中在中中低端端市場場，高高端寫寫字樓樓供應應匱乏乏機會打造成成高端端寫字字樓，，引領領市場場，改改變區(qū)區(qū)域形形象。。可能策策略4.4區(qū)域公公寓市市場分分析4.4.1重慶公公寓市市場概概述總體成交量新增量（平米）月均成交量（平米）月均成交均價（元/平米）2006年62萬方25.2萬5.2萬方4192.152007年89.76萬方48.2萬7.5萬方4527.91重慶公公寓市市場尚尚處于于初級級發(fā)展展階段段，市市場體體量小小，但但獨有有的實實用性性、投投資性性使其其獲得得長足足發(fā)展展；未未來重重慶公公寓市市場具具有相相當大大的潛潛力在06年、07年，公公寓均均有一一到二二次銷銷售突突破期期；在在06年基礎礎上，，產品品價值值與價價格均均得到到相應應提高高；精精裝修修公寓寓的投投入使使用，，使產產品品品質得得到極極大提提升。。4.4.2江北公公寓市市場概概述總體成交量（平方米）新增量（平方米）月均成交量（平方米）月均成交均價（元/平方米）2006年24。1萬18.1萬2萬3924.962007年34.8萬方12.5萬2.9萬5491.32大量經經濟實實惠的的公寓寓產品品投入入市場場，有有利于于未來來“總總部經經濟需需要””；江江北區(qū)區(qū)域內內公寓寓產品品較少少，目目前市市場空空白點點較大大；相相較住住宅產產品，，去化化速度度更快快，可可滿足足不同同層次次需要要。區(qū)域內內公寓寓產品品去化化速度度快，，由于于供應應量有有限，，出現(xiàn)現(xiàn)銷售售不均均衡現(xiàn)現(xiàn)象；；由于于精裝裝修公公寓的的出現(xiàn)現(xiàn)，使使區(qū)域域產品品價格格得到到極大大提升升。4.4.3公寓競競品分分析觀音橋橋商圈圈●本項目目富力海海洋廣廣場1號公寓寓東和城城世紀英英皇4.4.3區(qū)域公公寓市市場競競品研研究（（一））項目名稱所在板塊屬性套內起價元/平方米套內均價元/平方米套內最高價元/平方米去化分析（081-8）物管費元/月/平方米富力海洋廣場1號公寓觀音橋中高檔8500含1500元裝修9000含1500元裝修9500含1500元裝修58套/月1.5東和城BⅡ棟觀音橋中高檔60006700680042套/月1.5世紀英皇紅旗河溝中高檔中高區(qū)：6335高區(qū)：9322中高區(qū)7622高區(qū)9992

/44套/月2.5區(qū)域內內公寓寓產品品較多多，去去化速速度快快，成成交單單價普普遍高高于普普通住住宅產產品；；大多數(shù)數(shù)公寓寓產品品居住住、辦辦公均均可，，多為為投資資性購購買；；4.4.3區(qū)域公公寓市市場競競品分分析（（二））項目東和城B2棟富力海洋廣場1號公寓世紀英皇優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)越，臨近觀音橋商圈，各類配套設施齊全區(qū)位優(yōu)越，配套完善交通便利、配套完善不足交通略顯不便交通略顯不便臨街而建，噪音影響大；土地屬性評級AAA項目東和城B2棟富力海洋廣場1號公寓世紀英皇優(yōu)勢戶型面積小，搭配合理產品配置高，戶型設計合理，精裝修產品面積搭配合理，自身配置完善不足自身配套不足部分產品使用功能不足/產品力評級BAA項目東和城B2棟富力海洋廣場1號廣場世紀英皇主流總價20-39萬28-50萬精裝29-69萬價格力評級AAB綜合評評級：：東和和城B2棟B，富力力海洋洋廣場場1號公寓寓A，世紀紀英皇皇B；值得得注意意的是是世紀紀英皇皇由于于地段段、產產品等等因素素，將將對本本項目目公寓寓產品品構成成最強強的威威脅。。庫存及及新增增：08.7庫存08.9-09.3新增08.9-09.3可售08.9-09.3庫存08.9-09.3供求比08.1-08.7供求比片區(qū)市場1.7萬1.42萬4.1萬1.3萬1.51.5片區(qū)1-8月月均均成交交108套，其其中1月、3月、4月分別別經歷歷三個個項目目開盤盤期，，整體體市場場表現(xiàn)現(xiàn)良好好。4.4.4市場供供需情情況由于位位于都都市商商圈內內，公公寓市市場需需求較較大，，所有有公寓寓項目目市場場表現(xiàn)現(xiàn)較好好；未來投投入市市場的的公寓寓項目目較少少，存存在一一定的的市場場空白白點；；精裝修公寓已已經成為區(qū)域域主要產品類類型，得到市市場認可。市場規(guī)模和份份額：08.1~08.7片區(qū)成交09.9~10.9市場容量預期住宅15.4萬方65.8萬方商住混居，影影響居住品質質項目所在區(qū)域域整體形象較較差，對產品品形象有不利利印象問題產品策略在住宅區(qū)域設設計1室戶型，解決決商住混居問問題。通過戶型設計計，增加空間間變化，提高高產品吸引力力；通過精裝裝修，提高住住宅品質。形象策略可通過整體項項目打造，樹樹立區(qū)域產品品標桿?？赡懿呗?.4.5問題及可能策策略4.5城市市綜合體競品研判中新城上城萬達廣場本案4.5.1城市綜合體項項目總攬世紀英皇項目選擇區(qū)區(qū)域域內在售或即即將入市的綜綜合建筑群體體——世紀英皇區(qū)域外的在售售大型城市綜綜合體——萬達廣場、中中心城上城所有項目均在在重慶市市內內具有代表性性和借鑒性。。其物業(yè)類型型包含住宅、、商業(yè)、寫字字樓、高檔公公寓以及酒店店數(shù)據(jù)來源：實實地調研、渠渠道調研4.5.2競品項目重點指標標對比重慶“城市綜綜合體”項目目，均位于城城市中心區(qū)域域，由于自身身配套完善，，物業(yè)種類較較多，在目前前市場中表現(xiàn)良良好，住宅、、公寓去化率率均較高，有有較好的市場場前景。數(shù)據(jù)來源：實實地調研、渠渠道調研4.5.3競品項目重點指標標分析綜合評級：世世紀英皇A，大連萬達廣廣場A，中新城上城城B，值得注意的的是世紀英皇皇由于與本項項目相鄰，將將對本項目未未來多種物業(yè)業(yè)種類構成最最直接的威脅脅。價格及銷售狀狀況套內均價（元/㎡）寫字樓9500公寓7800銷售率（％）寫字樓40%公寓50%銷售周（月）1年物管費（元/㎡·月）1.2-1.7本地客戶68%區(qū)縣客戶10%外省客戶19%其他地區(qū)3%客群來源規(guī)劃設計項目南塔酒店店式國際公寓寓高47層，最大建筑筑高度181.8米，塑造北城城至高天際線線，落成之后后將成為全市市最高商務公公寓，其空中中直升機停機機坪為高端商商務提供騰飛飛動力，令客客戶多一個空空中商務艙，，南塔擁有的的3.3米單層高、2米過道寬度、、7部高速電梯等等各項物理指指標，在全市市商務公寓中中均稱得上首首屈一指。寫字樓公寓商業(yè)4.5.4競品研究－－世紀英皇皇項目位于重慶慶市江北區(qū)紅紅旗河溝轉盤盤東南角，總總建筑面積16萬方，由裙樓樓部分及南北北兩座超高雙雙塔構成。項項目與本案項項目僅相隔500米，在地理位置、區(qū)位屬性上較為相似。。選址特征經濟技術指標標總體指標占地面積（萬㎡）1.54總建筑面積（萬㎡）15.89容積率11.67物業(yè)類型寫字樓、商業(yè)、公寓車位（個）570主力店君臨酒店公寓經濟技術術指標公寓建筑面積（萬㎡）5.2公寓面積配（％）37%公寓樓層（層）48公寓套數(shù)（套）714公攤系數(shù)（％）31%寫字樓經濟技技術指標寫字樓建筑面積（萬㎡）2.3寫字樓面積配比（％）48%寫字樓樓層（層）29公攤系數(shù)（％）36%標準層面積（㎡）1000（1-33層）700（34-47層）柱間距（m）10標準層層高（m）3.3走廊寬度（m）2單戶最大建筑面積（㎡）69單戶最小建筑面積（㎡）38電梯數(shù)量（部）7裝修標準標準層面積（㎡）1400柱間距（m）10標準層層高（m）3.6裝修后層高（m）3.6電梯數(shù)量（部）74.5.4競品研究－－世紀英皇皇數(shù)據(jù)來源：實實地調研、渠渠道調研選址特征此項目位于九九龍坡區(qū)高新新區(qū)袁家崗奧奧體路1號(輕軌袁家崗站站對面)，連接渝中區(qū)區(qū)和九龍坡區(qū)區(qū)，是大渡口口區(qū)、沙坪壩壩區(qū)以及九龍龍坡區(qū)進入渝渝中區(qū)的交通樞紐，周邊交通線路路數(shù)十條，項項目與主城各各區(qū)通達性非常好；距離離火車站、機機場、碼頭、、長途車站距距離較近，交交通時間成本本低，跨區(qū)能能力強；公共共交通具備特特有的輕軌資資源；周邊道道路屬于多新新建和拓寬道道路，路況較較好，不存在在交通擁堵的的問題。高科技產業(yè)園IT市場：石橋鋪西城工業(yè)園：九龍園區(qū)集裝箱港口、物流園區(qū)：九龍坡港項目機電市場：陳家坪歇臺子手機市場核心商圈：楊家坪城市副中心：大坪中新城上城大坪石橋鋪技術展覽中心心君臨酒店田家炳中學重醫(yī)附一院重慶醫(yī)科大學學渝州賓館奧體中心勁力酒店西亞酒店工業(yè)職業(yè)學院院百盛百貨新世紀超市后工學院萬友康年酒店店歇臺子小學建設小學泰興、賽博南方花園酒店店重慶黨校南方美食街重慶電大河運校項目宏觀圖項目區(qū)位圖4.5.4競品研究－－中新城上上城規(guī)劃設計住宅：18萬平方米寫字樓：9萬平方米公寓：4萬平方米商業(yè)：18萬平方米重慶中華新城城由公寓、超超高層甲級寫寫字樓及五星星級酒店、超超高層酒店式式公寓和大型型購物中心組成。其中住住宅約占18萬平方米，超超高層甲級寫寫字樓及五星星級酒店約占占9萬平方米，超超高層酒店式公寓約占4萬平方米，大大型購物中心心約占18萬平方米。在在規(guī)劃中將建建造一座歐洲洲童話公園，，約占2萬平方米。4.5.4競品研究－－中新城上上城經濟技術指標標總體指標占地面積（萬㎡）16總建筑面積（萬㎡）75容積率5.5物業(yè)類型寫字樓，公寓，商業(yè)、住宅車位（個）3000主力店喜來登公寓經濟技術術指標公寓建筑面積（萬㎡）4公寓面積配比（％）5.3%公寓樓層（層）-公寓套數(shù)（套）-公攤系數(shù)（％）28%寫字樓經濟技技術指標寫字樓建筑面積（萬㎡）9.0寫字樓面積（％）12%寫字樓樓層（層）54公攤系數(shù)（％）31%標準層面積（㎡）1080柱間距（m）標準層層高（m）4.5走廊寬度（m）2.4單戶最大建筑面（㎡）99.67單戶最小建筑面積（㎡）33.27電梯數(shù)量（部）5裝修標準清水標準層面積（㎡）852柱間距（m）8.5標準層層高（m）4.5裝修后層高（m）4.2電梯數(shù)量（部）5價格及銷售狀狀況套內均價（元/㎡）寫字樓120007500（精裝修公寓）5500(清水公寓)銷售率（％）寫字樓30%公寓100%銷售周期（月）15物管費（元/㎡·月）3客群來源（％％）本地客戶65%區(qū)縣客戶20%外省客戶10%其他地區(qū)5%4.5.4競品研究－－中新城上上城數(shù)據(jù)來源：實實地調研、渠渠道調研4.5.5競品研究－－萬達廣場產品類型所占體量(萬方)產品比例SHOPPINGMALL1417.94%臨街商鋪56.50%寫字樓810.25%住宅2633.30%公寓810.25%酒店56.50%公建配套等1215.26%合計78100%產品結構比例例價格及銷售狀狀況套內均價（元/㎡）住宅6000商鋪銷售價格：臨街一層3.5-6萬元/㎡

臨街二層：1-2萬元/㎡

臨街三層：1.2-2.2萬元/㎡

社區(qū)內商鋪：0.8-1.2萬元/㎡銷售率（％）住宅90%商業(yè)100%銷售周期（月）10物管費（元/㎡·月）3客群來源（％％）本地客戶75%區(qū)縣客戶15%外省客戶8%其他地區(qū)2%4.6競品分析總結結●如何拓寬產產品市場？從借鑒項目物物業(yè)類型看，，城市綜合體體為規(guī)避相同同產品類型體體量過大造成成的項目自身身同質化競爭爭，在物業(yè)類類型的選擇上上趨于多元化化，寫字樓、、公寓、商業(yè)業(yè)、星級酒店店均有涉足，，避免了自身身產品競爭，，同時拓寬產產品市場?！裨鯓舆\用品品牌影響力，，對項目價值值和銷售速度度進行支撐？？品牌在房地產產項目開發(fā)過過程中對價值值支撐和加快快銷售速度的的作用至關重重要，從借鑒鑒項目可以看看到，品牌開開發(fā)商均較為為重視運用自自身品牌的影影響力，非品品牌開發(fā)商在在項目運作過過程中則通過過品牌嫁接如如引進五星級級酒店和引進進金夫人攝影影等，對項目目價值進行修修飾和提升。。●為什么公寓寓產品一定要要有頂級寫字字樓作為支撐撐？配置頂級寫字字樓和酒店的的城市綜合體體項目，為公公寓部分提供供了良好的商商務和配套設設施，使得公公寓價值也得得到較大提升升，套內銷售售價格比普通通公寓提高500-1000元/平方米左右。。●如何進一步步提升寫字樓樓物業(yè)價值？？借鑒項目中，，為避免與競競爭項目同質質化競爭，寫寫字樓產品創(chuàng)創(chuàng)新層出不窮窮，如生態(tài)化化的玻璃外墻墻、空中生態(tài)態(tài)花園、分區(qū)區(qū)獨立的新