購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合及品牌組合原則概論課件

購(gòu)物中心的定位購(gòu)物中心的分類業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)組合的定義業(yè)態(tài)的分類業(yè)態(tài)規(guī)劃的基本原則業(yè)態(tài)分布的原則及方式案例寶龍廣場(chǎng)業(yè)態(tài)組合vs.其他購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合鹽城寶龍vs.南京建鄴萬(wàn)達(dá)案例分析美利堅(jiān)購(gòu)物中心案例品牌組合品牌對(duì)購(gòu)物中心發(fā)展的核心作用中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展中的品牌策略問(wèn)題購(gòu)物中心品牌組合規(guī)則與策略未來(lái)品牌發(fā)展與購(gòu)物中心發(fā)展趨勢(shì)標(biāo)桿品牌介紹目錄購(gòu)物中心的定位目錄購(gòu)物中心的定位業(yè)態(tài)組合品牌組合標(biāo)桿品牌介紹目錄購(gòu)物中心的定位目錄購(gòu)物中心定位定位市場(chǎng)定位購(gòu)物中心定位定位市場(chǎng)定位購(gòu)物中心定位定位購(gòu)物中心分類：按規(guī)模及輻射范圍分類購(gòu)物中心定位定位購(gòu)物中心分類：按規(guī)模及輻射范圍分類購(gòu)物中心定位定位購(gòu)物中心分類：按業(yè)態(tài)特色分類。購(gòu)物中心定位定位購(gòu)物中心分類：按業(yè)態(tài)特色分類。購(gòu)物中心的定位業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)組合的定義業(yè)態(tài)的分類業(yè)態(tài)規(guī)劃的基本原則業(yè)態(tài)分布的原則及方式案例寶龍廣場(chǎng)業(yè)態(tài)組合vs.其他購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合鹽城寶龍vs.南京建鄴萬(wàn)達(dá)案例分析美利堅(jiān)購(gòu)物中心案例品牌組合標(biāo)桿品牌介紹目錄購(gòu)物中心的定位目錄業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)定義：商業(yè)業(yè)態(tài)是指針對(duì)特定消費(fèi)者的特定需要，按照一定的戰(zhàn)略目標(biāo)，有選擇地運(yùn)用商品經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)、店鋪位置、店鋪規(guī)模、店鋪形態(tài)、價(jià)格政策、銷售方式、銷售服務(wù)等經(jīng)營(yíng)手段，提供銷售和服務(wù)的類型化經(jīng)營(yíng)形態(tài)。業(yè)態(tài)的種類業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)定義：商業(yè)業(yè)態(tài)是指針對(duì)特定消費(fèi)者的特定需要，按照業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)零售業(yè)態(tài)對(duì)比（一）業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)零售業(yè)態(tài)對(duì)比（一）業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)零售業(yè)態(tài)對(duì)比（二）業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)零售業(yè)態(tài)對(duì)比（二）業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合定義：業(yè)態(tài)組合就是指綜合體或購(gòu)物中心根據(jù)自身的定位確定商業(yè)業(yè)態(tài)的種類和每一種商業(yè)業(yè)態(tài)在購(gòu)物中心中的分布及分配比例的過(guò)程。業(yè)態(tài)組合涉及三個(gè)層面的問(wèn)題：業(yè)態(tài)的選擇：一個(gè)綜合體或是購(gòu)物中心究竟應(yīng)該承載哪些功能、涵蓋哪些業(yè)態(tài)配比的問(wèn)題：各業(yè)態(tài)在綜合體或購(gòu)物中心中的占比及每一業(yè)態(tài)中具體每個(gè)業(yè)種數(shù)量的多少以及相互的比例關(guān)系落位與分布的問(wèn)題：各業(yè)態(tài)在綜合體或購(gòu)物中心的區(qū)位與業(yè)態(tài)之間的相互關(guān)系業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合定義：業(yè)態(tài)組合就是指綜合體或購(gòu)物中心根據(jù)自身購(gòu)物中心的定位業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)組合的定義業(yè)態(tài)的分類業(yè)態(tài)規(guī)劃的基本原則業(yè)態(tài)分布的原則及方式案例寶龍廣場(chǎng)業(yè)態(tài)組合vs.其他購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合鹽城寶龍vs.南京建鄴萬(wàn)達(dá)案例分析美利堅(jiān)購(gòu)物中心案例品牌組合標(biāo)桿品牌介紹目錄購(gòu)物中心的定位目錄業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)分類寶龍業(yè)態(tài)分類標(biāo)準(zhǔn)：寶龍商業(yè)業(yè)態(tài)分為主次力店、餐飲、服裝、配套四大類。主力店百貨超市影院KTV電玩游樂(lè)城電器家居家具健身書城服裝快銷集合店國(guó)際快銷男裝男士正裝商務(wù)休閑少淑裝大淑裝運(yùn)動(dòng)休閑牛仔數(shù)碼鞋包配套男鞋女鞋休閑鞋內(nèi)衣珠寶飾品黃金珠寶鐘表眼鏡個(gè)人護(hù)理美發(fā)美甲嬰童用品集合店兒童早教日用家居銀行證券教育培訓(xùn)休閑食品衣鞋修理沖印干洗餐飲中式正餐美食廣場(chǎng)

中式快餐

時(shí)尚餐飲茶餐廳地方小吃小吃火鍋傳統(tǒng)大鍋時(shí)尚小鍋西式快餐洋快餐西餐東南亞牛排日本料理

韓國(guó)料理

酒吧

水吧

面包

甜品

冰激凌

咖啡

業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)分類寶龍業(yè)態(tài)分類標(biāo)準(zhǔn)：寶龍商業(yè)業(yè)態(tài)分為主次力店、購(gòu)物中心的定位業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)組合的定義業(yè)態(tài)的分類業(yè)態(tài)規(guī)劃的基本原則業(yè)態(tài)分布的原則及方式案例寶龍廣場(chǎng)業(yè)態(tài)組合vs.其他購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合鹽城寶龍vs.南京建鄴萬(wàn)達(dá)案例分析美利堅(jiān)購(gòu)物中心案例品牌組合標(biāo)桿品牌介紹目錄購(gòu)物中心的定位目錄業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)規(guī)劃基本原則定位優(yōu)先原則功能性選擇業(yè)態(tài)的相關(guān)性長(zhǎng)期租金回報(bào)能力評(píng)估空間資源的約束業(yè)態(tài)組合是個(gè)永遠(yuǎn)的動(dòng)態(tài)的過(guò)程業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)規(guī)劃基本原則定位優(yōu)先原則業(yè)態(tài)組合定位優(yōu)先原則：購(gòu)物中心業(yè)態(tài)的選擇與配比規(guī)劃須符合城市綜合體的整體定位，滿足商家的經(jīng)營(yíng)需要和消費(fèi)者的消費(fèi)需求。綜合體或購(gòu)物中心的定位包括三個(gè)層面：整體的功能性定位1即綜合體（購(gòu)物中心)要實(shí)現(xiàn)哪些基本的功能。位于不同城市不同區(qū)域?qū)傩缘某鞘芯C合體，由于區(qū)位特征不同，其承載的基本功能及扮演的角色也會(huì)有較大的區(qū)別目標(biāo)客群的選擇2位于不同城市以及城市不同區(qū)位的城市綜合體，其目標(biāo)消費(fèi)人群的結(jié)構(gòu)、消費(fèi)能力以及消費(fèi)傾向會(huì)有所差別，這必然會(huì)影響到購(gòu)物中心內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)種類的選擇及各業(yè)態(tài)的配比規(guī)模選擇3城市綜合體（購(gòu)物中心）的面積、大小及橫豎向空間結(jié)構(gòu)業(yè)態(tài)組合定位優(yōu)先原則：整體的功能性定位1即綜合體（購(gòu)物中心)業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)規(guī)劃基本原則定位優(yōu)先原則功能性選擇業(yè)態(tài)的相關(guān)性長(zhǎng)期租金回報(bào)能力評(píng)估空間資源的約束業(yè)態(tài)組合是個(gè)永遠(yuǎn)的動(dòng)態(tài)的過(guò)程業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)規(guī)劃基本原則定位優(yōu)先原則業(yè)態(tài)組合功能性選擇是業(yè)態(tài)組合規(guī)劃的基礎(chǔ)：綜合體（購(gòu)物中心）的立地條件與周圍的商業(yè)環(huán)境與競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)不同，其功能結(jié)構(gòu)也將有所區(qū)別：城市中心區(qū)的購(gòu)物中心購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)等功能業(yè)態(tài)相對(duì)突出社區(qū)型購(gòu)物中心目的性消費(fèi)較強(qiáng)的零售類業(yè)態(tài)會(huì)比較多郊區(qū)型的購(gòu)物中心主題性消費(fèi)更強(qiáng)，娛樂(lè)體驗(yàn)類消費(fèi)業(yè)態(tài)則更加豐富業(yè)態(tài)組合功能性選擇是業(yè)態(tài)組合規(guī)劃的基礎(chǔ)：城市中心區(qū)的購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)規(guī)劃基本原則定位優(yōu)先原則功能性選擇業(yè)態(tài)的相關(guān)性長(zhǎng)期租金回報(bào)能力評(píng)估空間資源的約束業(yè)態(tài)組合是個(gè)永遠(yuǎn)的動(dòng)態(tài)的過(guò)程業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)規(guī)劃基本原則定位優(yōu)先原則業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)的相關(guān)性是確?？土鲃?dòng)線流暢、提升總體銷售收益的重要途徑：各業(yè)態(tài)布局與相互銜接時(shí)各業(yè)態(tài)間能否有效互融，關(guān)系到購(gòu)物中心內(nèi)消費(fèi)的舒適性及流暢性，這又直接影響到顧客在購(gòu)物中心逗留的時(shí)間及消費(fèi)的總客單價(jià)：功能互補(bǔ)性：各自有明確的功能特征但又互融成為一個(gè)整體目標(biāo)客群的一致性：特定目標(biāo)客群的消費(fèi)需求有比較強(qiáng)的系統(tǒng)性，購(gòu)物中心可以根據(jù)不同客群的消費(fèi)特征在購(gòu)物中心內(nèi)建立不同的消費(fèi)主題區(qū)域，在不同的消費(fèi)主題區(qū)根據(jù)客群的需求組合各功能業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)的互融相關(guān)性通常情況下從兩個(gè)角度進(jìn)行思考：業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)的相關(guān)性是確?？土鲃?dòng)線流暢、提升總體銷售收益的重業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)規(guī)劃基本原則定位優(yōu)先原則功能性選擇業(yè)態(tài)的相關(guān)性長(zhǎng)期租金回報(bào)能力評(píng)估空間資源的約束業(yè)態(tài)組合是個(gè)永遠(yuǎn)的動(dòng)態(tài)的過(guò)程業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)規(guī)劃基本原則定位優(yōu)先原則業(yè)態(tài)組合長(zhǎng)期租金回報(bào)能力（商家承租能力）評(píng)估是業(yè)態(tài)和品牌規(guī)劃的前提：各業(yè)態(tài)的行業(yè)盈利能力是我們的重要參考，不同的業(yè)態(tài)，其行業(yè)的平均盈利能力有很大的區(qū)別：租金承受能力較低客流帶動(dòng)能力比較強(qiáng)低毛利業(yè)態(tài)客單相對(duì)較高，承受租金的能力也較強(qiáng)客流量有限高毛利業(yè)態(tài)大眾型購(gòu)物中心需要在高毛利業(yè)態(tài)和低毛利業(yè)態(tài)方面進(jìn)行平衡，一般通過(guò)低毛利業(yè)態(tài)拉動(dòng)客流，用高毛利業(yè)態(tài)獲取租金。業(yè)態(tài)組合長(zhǎng)期租金回報(bào)能力（商家承租能力）評(píng)估是業(yè)態(tài)和品牌規(guī)劃業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)規(guī)劃基本原則定位優(yōu)先原則功能性選擇業(yè)態(tài)的相關(guān)性長(zhǎng)期租金回報(bào)能力評(píng)估空間資源的約束業(yè)態(tài)組合是個(gè)永遠(yuǎn)的動(dòng)態(tài)的過(guò)程業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)規(guī)劃基本原則定位優(yōu)先原則業(yè)態(tài)組合空間資源的約束是我們?cè)跇I(yè)態(tài)規(guī)劃中必須面對(duì)的課題：購(gòu)物中心在進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃的過(guò)程中必須時(shí)刻面對(duì)的一個(gè)課題是：如何利用有限的租賃空間創(chuàng)造更多的長(zhǎng)期投資價(jià)值，這要求做到有所為有所不為，在目標(biāo)客群和相關(guān)業(yè)態(tài)的選取上必須有所取舍，并根據(jù)市場(chǎng)的需求適時(shí)調(diào)整。業(yè)態(tài)組合空間資源的約束是我們?cè)跇I(yè)態(tài)規(guī)劃中必須面對(duì)的課題：購(gòu)物業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)規(guī)劃基本原則定位優(yōu)先原則功能性選擇業(yè)態(tài)的相關(guān)性長(zhǎng)期租金回報(bào)能力評(píng)估空間資源的約束業(yè)態(tài)組合是個(gè)永遠(yuǎn)的動(dòng)態(tài)的過(guò)程業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)規(guī)劃基本原則定位優(yōu)先原則業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合是一個(gè)永遠(yuǎn)的動(dòng)態(tài)過(guò)程：綜合體內(nèi)的業(yè)態(tài)剛性很強(qiáng)，有很高的穩(wěn)定性，但購(gòu)物中心內(nèi)的業(yè)態(tài)則會(huì)有(也必須有)比較大的彈性。購(gòu)物中心發(fā)展的不同時(shí)期，由于其面臨的任務(wù)與挑戰(zhàn)不同，業(yè)態(tài)和品牌作為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的工具，必定會(huì)有所變化：開業(yè)初期的購(gòu)物中心更多的是關(guān)注購(gòu)物中心整體品牌的知名度以及其對(duì)周圍消費(fèi)群體的吸引能力，在業(yè)態(tài)規(guī)劃與配比上，更多會(huì)考慮那些能迅速促進(jìn)穩(wěn)場(chǎng)與旺場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)與品牌；穩(wěn)定成長(zhǎng)區(qū)或成熟區(qū)的購(gòu)物中心更多考慮的是購(gòu)物中心的品質(zhì)和持續(xù)盈利能力，這時(shí)候?qū)I(yè)態(tài)和品牌肯定會(huì)有更高的要求業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合是一個(gè)永遠(yuǎn)的動(dòng)態(tài)過(guò)程：開業(yè)初期的購(gòu)物中心更多購(gòu)物中心的定位業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)組合的定義業(yè)態(tài)的分類業(yè)態(tài)規(guī)劃的基本原則業(yè)態(tài)分布的原則及方式案例寶龍廣場(chǎng)業(yè)態(tài)組合vs.其他購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合鹽城寶龍vs.南京建鄴萬(wàn)達(dá)案例分析美利堅(jiān)購(gòu)物中心案例品牌組合標(biāo)桿品牌介紹目錄購(gòu)物中心的定位目錄業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)分布原則業(yè)態(tài)分布原則根據(jù)消費(fèi)人群合理安排商品位置：將品牌化妝品、珠寶首飾、手表等需求彈性大，利潤(rùn)高的商品布置在一層每層均設(shè)置至少一兩家知名品牌商家?guī)?dòng)人氣，周邊搭配非知名品牌：知名品牌搭配小品牌分布在各個(gè)樓層，而非讓知名品牌集中分布。有利于將人流引向各樓層，帶動(dòng)小品牌商家的銷售，使整個(gè)商場(chǎng)不留下死角餐飲和娛樂(lè)場(chǎng)所放在較高的樓層：餐飲、電影院、游戲廳等容易聚集人流的業(yè)態(tài)放置高層，以此消化高層的面積和引導(dǎo)人群向高層流動(dòng)。休閑輕餐飲各樓層均需少量布置：除高層集中餐飲外，在各樓層均需設(shè)置一至兩家休閑餐飲，緩解購(gòu)物疲勞，延長(zhǎng)消費(fèi)者在商場(chǎng)的購(gòu)物時(shí)間業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)分布原則業(yè)態(tài)分布原則根據(jù)消費(fèi)人群合理安排商品位置金逸影院上海歌城業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布方式：水平分布上海大悅城金逸影院上海歌城業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布方式：水平分布上海大業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布方式：垂直分布無(wú)錫萬(wàn)達(dá)3F2F1F業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布方式：垂直分布無(wú)錫萬(wàn)達(dá)3F2F1F購(gòu)物中心的定位業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)組合的定義業(yè)態(tài)的分類業(yè)態(tài)規(guī)劃的基本原則業(yè)態(tài)分布的原則及方式案例寶龍廣場(chǎng)業(yè)態(tài)組合vs.其他購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合鹽城寶龍vs.南京建鄴萬(wàn)達(dá)案例分析美利堅(jiān)購(gòu)物中心案例品牌組合標(biāo)桿品牌介紹目錄購(gòu)物中心的定位目錄業(yè)態(tài)組合案例社區(qū)Mall業(yè)態(tài)組合：多以大賣場(chǎng)為主力店，主力店面積占比在20%以上，其次為餐飲和零售，餐飲業(yè)態(tài)面積占比超過(guò)20%。項(xiàng)目名稱商業(yè)體量開業(yè)時(shí)間建筑形態(tài)品牌商家主力店業(yè)態(tài)比例（按面積）主力店零售餐飲休閑配套嘉亭薈6.5萬(wàn)㎡2012.6集中商業(yè)大潤(rùn)發(fā)，優(yōu)衣庫(kù)，小南國(guó)，卡通尼，CGV，上海歌城大賣場(chǎng)24%31%23%17%5%證大大拇指廣場(chǎng)8萬(wàn)㎡2005.7街區(qū)家樂(lè)福，好樂(lè)迪，特力屋大賣場(chǎng)36%12%22%20%10%京基百納廣場(chǎng)8.5萬(wàn)㎡2008.9集中商業(yè)（裙樓）天虹百貨、蘇寧精品店、太平洋電影城、京基粵菜王府百貨36%22%27%10%5%歡樂(lè)頌（深圳）3.5萬(wàn)㎡2010.10集中商業(yè)家樂(lè)福，好樂(lè)迪，特力屋，必勝客，肯德基大賣場(chǎng)18%25%25%20%12%金橋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)16.4萬(wàn)2009.12街區(qū)易買得，上海歌城，國(guó)美，卡通尼，運(yùn)動(dòng)100，小南國(guó)，居適家大賣場(chǎng)19%46%17%5%12%業(yè)態(tài)組合案例社區(qū)Mall業(yè)態(tài)組合：多以大賣場(chǎng)為主力店，主力店業(yè)態(tài)組合案例萬(wàn)象城業(yè)態(tài)組合：餐飲零售比例大，主力店占比一般不超過(guò)50%。成都萬(wàn)象城業(yè)態(tài)組合杭州萬(wàn)象城業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合案例萬(wàn)象城業(yè)態(tài)組合：餐飲零售比例大，主力店占比一般不業(yè)態(tài)組合案例寶龍廣場(chǎng)業(yè)態(tài)組合：主次力店面積占比較大，一般在55%-65%，餐飲比例偏少項(xiàng)目安溪即墨福州李滄洛陽(yáng)宿遷鹽城無(wú)錫新鄉(xiāng)主次力店超市49%21%12%30%35%13%21%15%29%電玩8%5%3%5%5%4%5%1%KTV9%5%7%5%5%4%5%8%7%影院7%7%3%5%7%4%5%3%8%百貨27%22%27%32%20%20%專業(yè)賣場(chǎng)4%4%7%4%10%4%5%大餐飲6%7%養(yǎng)生美容3%酒吧1%服飾集合店1%3%3%5%運(yùn)動(dòng)健身3%主次力店合計(jì)74%69%63%73%59%64%65%62%54%服裝服飾10%10%13%8%12%16%13%13%17%生活配套8%12%14%10%10%10%12%14%13%餐飲美食8%9%10%9%19%11%10%11%16%合計(jì)100%100%100%100%100%100%100%100%100%業(yè)態(tài)組合案例寶龍廣場(chǎng)業(yè)態(tài)組合：主次力店面積占比較大，一般在5購(gòu)物中心的定位業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)組合的定義業(yè)態(tài)的分類業(yè)態(tài)規(guī)劃的基本原則業(yè)態(tài)分布的原則及方式案例寶龍廣場(chǎng)業(yè)態(tài)組合vs.其他購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合鹽城寶龍vs.南京建鄴萬(wàn)達(dá)案例分析美利堅(jiān)購(gòu)物中心案例品牌組合標(biāo)桿品牌介紹目錄購(gòu)物中心的定位目錄業(yè)態(tài)組合定位：項(xiàng)目定位為鹽城區(qū)域型購(gòu)物中心鹽城寶龍項(xiàng)目區(qū)位介紹鹽城寶龍城市廣場(chǎng)位于鹽城市中心區(qū)域，市政府行政中心西北面，青年路以南，迎賓路以東。項(xiàng)目3公里范圍內(nèi)涵蓋新，老城區(qū)，地理位置優(yōu)越。項(xiàng)目輻射人口近千萬(wàn)人。東臨城市最大生態(tài)公園，自然景觀條件優(yōu)越。四面主干道交通便捷。鹽城寶龍項(xiàng)目區(qū)位圖業(yè)態(tài)組合定位：項(xiàng)目定位為鹽城區(qū)域型購(gòu)物中心鹽城寶龍項(xiàng)目區(qū)位介業(yè)態(tài)組合鹽城寶龍主力店：百貨+專業(yè)賣場(chǎng)+超市+影院+KTV項(xiàng)目規(guī)劃寶龍第三代標(biāo)準(zhǔn)店五星級(jí)酒店大型時(shí)尚百貨大型生活超市大型電器商場(chǎng)巨幕影院休閑商業(yè)街國(guó)際社區(qū)業(yè)態(tài)組合鹽城寶龍主力店：百貨+專業(yè)賣場(chǎng)+超市+影院+KTV項(xiàng)業(yè)態(tài)組合鹽城寶龍布局：業(yè)態(tài)組合鹽城寶龍布局：業(yè)態(tài)組合鹽城寶龍布局：主力店業(yè)態(tài)組合鹽城寶龍布局：主力店業(yè)態(tài)組合鹽城寶龍布局：業(yè)態(tài)組合鹽城寶龍布局：業(yè)態(tài)組合鹽城寶龍布局：業(yè)態(tài)組合鹽城寶龍布局：業(yè)態(tài)組合定位：項(xiàng)目定位為南京河西新城的區(qū)域型購(gòu)物中心建鄴萬(wàn)達(dá)業(yè)態(tài)組合定位：項(xiàng)目定位為南京河西新城的區(qū)域型購(gòu)物中心建鄴萬(wàn)達(dá)業(yè)態(tài)組合主力店：百貨+專業(yè)賣場(chǎng)+超市+裝飾城+影院+KTV建鄴萬(wàn)達(dá)業(yè)態(tài)組合主力店：百貨+專業(yè)賣場(chǎng)+超市+裝飾城+影院+KTV建業(yè)態(tài)組合布局：主力店分布過(guò)于集中建鄴萬(wàn)達(dá)金陵國(guó)際家居萬(wàn)千百貨孩子王藝目了然國(guó)美電器業(yè)態(tài)組合布局：主力店分布過(guò)于集中建鄴萬(wàn)達(dá)金陵國(guó)際家居萬(wàn)千百貨業(yè)態(tài)組合建鄴萬(wàn)達(dá)布局：餐飲主要集中分布在高樓層，其他樓層分散分布快餐及輕餐飲3F2F1F業(yè)態(tài)組合建鄴萬(wàn)達(dá)布局：餐飲主要集中分布在高樓層，其他樓層分散業(yè)態(tài)組合建鄴萬(wàn)達(dá)品牌：業(yè)態(tài)組合建鄴萬(wàn)達(dá)品牌：業(yè)態(tài)組合建鄴萬(wàn)達(dá)實(shí)景圖：業(yè)態(tài)組合建鄴萬(wàn)達(dá)實(shí)景圖：購(gòu)物中心的定位業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)組合的定義業(yè)態(tài)的分類業(yè)態(tài)規(guī)劃的基本原則業(yè)態(tài)分布的原則及方式案例寶龍廣場(chǎng)業(yè)態(tài)組合vs.其他購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合鹽城寶龍vs.南京建鄴萬(wàn)達(dá)案例分析美利堅(jiān)購(gòu)物中心案例品牌組合標(biāo)桿品牌介紹目錄購(gòu)物中心的定位目錄業(yè)態(tài)組合案例美利堅(jiān)購(gòu)物中心——美國(guó)最大購(gòu)物中心：基本資料立地位置：美國(guó)明尼蘇達(dá)州-布盧明頓市（介于省會(huì)明尼阿波里斯市和圣保羅市之間）總投資額6.5億美元(約52億人民幣)建筑面積：390000㎡商業(yè)面積：257000㎡入駐商戶：超過(guò)520家停車位：20000個(gè)樓高：4層正職員工11000名，夏季及假日期間的員工增加到13000名業(yè)態(tài)組合案例美利堅(jiān)購(gòu)物中心——美國(guó)最大購(gòu)物中心：基本資料業(yè)態(tài)組合案例美利堅(jiān)購(gòu)物中心——業(yè)態(tài)配置規(guī)劃：梅西百貨停車場(chǎng)停車場(chǎng)購(gòu)物區(qū)室內(nèi)主題游樂(lè)區(qū)布盧明岱爾斯百貨席爾斯百貨諾德史壯百貨業(yè)態(tài)組合案例美利堅(jiān)購(gòu)物中心——業(yè)態(tài)配置規(guī)劃：梅西百貨停車場(chǎng)停業(yè)態(tài)組合案例美利堅(jiān)購(gòu)物中心——業(yè)態(tài)組合：購(gòu)物娛樂(lè)主力店（百貨公司）4家品牌店520家餐飲游樂(lè)?布魯明岱爾斯百貨?服飾配件?正統(tǒng)餐廳20家?尼可羅迪歐主題營(yíng)業(yè)面積19507㎡?藝術(shù)/圖像?快餐店30家樂(lè)園/17128㎡?梅西百貨?美妝/保養(yǎng)?飾品專賣店36家?海底探險(xiǎn)水族館營(yíng)業(yè)面積26013㎡?圖書/手工藝品?高級(jí)會(huì)所1家/4077㎡?諾德史壯百貨?婚紗?咖啡/茶店?LEGO兒童益智中心營(yíng)業(yè)面積20439㎡?童裝?冰品店?恐龍博物館?席爾思百貨?電子產(chǎn)品?水果/果汁店?ACES飛行模擬館營(yíng)業(yè)面積16528㎡?眼鏡/太陽(yáng)眼鏡?各國(guó)特色料理店?迷你型18洞高爾

?禮品/精品專賣?美食街夫球場(chǎng)?顧客服務(wù)/便利店?孕婦服飾/用品?點(diǎn)心/面包

?家居/家飾?男裝/女裝?素食店

?箱包?音樂(lè)/錄像

?皮鞋?服務(wù)型商店電影城

?運(yùn)動(dòng)服飾/器材?奢侈精品

?玩具/游戲?青少年服飾?14個(gè)院廳

?旅游?女仕精品服飾

業(yè)態(tài)組合案例美利堅(jiān)購(gòu)物中心——業(yè)態(tài)組合：購(gòu)物娛樂(lè)主力店（百貨業(yè)態(tài)組合案例美利堅(jiān)購(gòu)物中心——二期業(yè)態(tài)組合：零售業(yè)態(tài)特殊經(jīng)驗(yàn)業(yè)態(tài)?宜家家居（IKEA)/28000㎡?田家冰上曲棍球標(biāo)準(zhǔn)的溜冰場(chǎng)及活?中高檔零售及品牌折扣店動(dòng)中心3720㎡?運(yùn)動(dòng)專賣店?媒體拍片制片中心?娛樂(lè)型主力店/28000㎡?Spa健療中心/9300㎡?電子零售?烹飪學(xué)堂

?培訓(xùn)中心酒店業(yè)態(tài)文化業(yè)態(tài)?1500個(gè)房間，包括高級(jí)服務(wù)?表演藝術(shù)中心/6000個(gè)座位/12000㎡酒店、家庭水上公園酒店，?晚宴劇院/1500個(gè)座位/9300㎡戶外型主題酒店及會(huì)議型酒?博物館及展館/4650㎡店?體育館超大型電影院

?餐廳及夜總會(huì)業(yè)態(tài)組合案例美利堅(jiān)購(gòu)物中心——二期業(yè)態(tài)組合：零售業(yè)態(tài)特殊經(jīng)驗(yàn)業(yè)態(tài)組合案例美利堅(jiān)購(gòu)物中心——購(gòu)物區(qū)：業(yè)態(tài)組合案例美利堅(jiān)購(gòu)物中心——購(gòu)物區(qū)：業(yè)態(tài)組合案例美利堅(jiān)購(gòu)物中心——娛樂(lè)區(qū)：業(yè)態(tài)組合案例美利堅(jiān)購(gòu)物中心——娛樂(lè)區(qū)：業(yè)態(tài)組合案例美利堅(jiān)購(gòu)物中心——商圈客源輻射范圍：旅游客源本地客源一天往返客源150公里盧布明頓市人口數(shù)：265萬(wàn)人口數(shù)：8.6萬(wàn)人家庭戶數(shù)：110萬(wàn)家庭戶數(shù)：3.8萬(wàn)家庭年均收入：4.1萬(wàn)美元家庭年均收入：5.5萬(wàn)美元25-54歲人口數(shù)：107萬(wàn)

開車旅游客源150-500公里雙城市（明尼阿波里斯市/圣保羅市）人口數(shù)：248萬(wàn)人口數(shù)：430萬(wàn)家庭戶數(shù)：937萬(wàn)家庭戶數(shù)：174萬(wàn)家庭年均收入：4.4萬(wàn)美元家庭年均收入：7.3萬(wàn)美元25-54歲人口數(shù)：105萬(wàn)

航空旅游客源500公里以上人口數(shù)：5337萬(wàn)家庭戶數(shù)：2083萬(wàn)家庭人均年收入：4.05萬(wàn)美元25-54歲人口數(shù)：2237萬(wàn)整個(gè)旅游潛在客源總?cè)藬?shù)預(yù)估：8081萬(wàn)人業(yè)態(tài)組合案例美利堅(jiān)購(gòu)物中心——商圈客源輻射范圍：旅游客源本地業(yè)態(tài)組合案例美利堅(jiān)購(gòu)物中心——成功因素探討：「定位與規(guī)劃」購(gòu)物中心的定位與規(guī)劃務(wù)必要掌握住三個(gè)原則：吸引足量的客源入店延長(zhǎng)來(lái)客入店停留時(shí)間促使客源重復(fù)入店土地取得提出開發(fā)方案/確定確定開發(fā)伙伴190191㎡寫字樓辦公區(qū)公寓住宅區(qū)會(huì)議及旅游中心復(fù)合式零售及娛樂(lè)中心加拿大555集團(tuán)美爾文泰門集團(tuán)市場(chǎng)可行性研究定位/規(guī)劃建議規(guī)劃可行性研究財(cái)務(wù)可行性研究購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)管理品牌營(yíng)銷開業(yè)完工招商動(dòng)工定位與規(guī)劃原則：吸引足量的客源入店延長(zhǎng)來(lái)客入店停留時(shí)間促使客源重復(fù)入店目標(biāo)顧客群業(yè)態(tài)組合案例美利堅(jiān)購(gòu)物中心——成功因素探討：「定位與規(guī)劃」購(gòu)業(yè)態(tài)組合案例美利堅(jiān)購(gòu)物中心——成功因素探討：「基本客源」本地客源(基本客源)–不管是購(gòu)物中心，或是任何型態(tài)的零售店，基本客源永遠(yuǎn)都是最重要的、也是最根本的顧客群基本客源1：布盧明頓市8.6萬(wàn)人基本客源2：明尼阿波里斯市/圣保羅市430萬(wàn)人一天往返客源：265萬(wàn)人開車旅游客源：248萬(wàn)人航空旅游客源：5337萬(wàn)人旅游客源美利堅(jiān)購(gòu)物中心（跨區(qū)域型購(gòu)物中心）5-10公里15公里150公里150-500公里500公里以上本地客源業(yè)態(tài)組合案例美利堅(jiān)購(gòu)物中心——成功因素探討：「基本客源」本地業(yè)態(tài)組合案例美利堅(jiān)購(gòu)物中心——成功因素探討：「業(yè)態(tài)設(shè)置」目標(biāo)顧客——“家庭”客群24~54歲男女性，擁有12歲以下的小孩聚合大量家庭客群的娛樂(lè)元素尼可羅迪歐主題樂(lè)園/17128㎡海底探險(xiǎn)水族館/4077㎡LEGO兒童益智中心恐龍博物館ACES飛行模擬館、NASCAR賽車模擬館迷你型18洞高爾夫球場(chǎng)80幾家餐飲店14個(gè)廳院的電影城業(yè)態(tài)組合案例美利堅(jiān)購(gòu)物中心——成功因素探討：「業(yè)態(tài)設(shè)置」目標(biāo)購(gòu)物中心的定位業(yè)態(tài)組合品牌組合品牌對(duì)購(gòu)物中心發(fā)展的核心作用中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展中的品牌策略問(wèn)題購(gòu)物中心品牌組合規(guī)則與策略未來(lái)品牌發(fā)展與購(gòu)物中心發(fā)展趨勢(shì)標(biāo)桿品牌介紹目錄購(gòu)物中心的定位目錄品牌組合品牌的作用：優(yōu)秀的品牌組合能夠?yàn)橘?gòu)物中心帶來(lái)持續(xù)的生意提升、投資回報(bào)和資產(chǎn)價(jià)值增值，并確保購(gòu)物中心在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于領(lǐng)先的地位。品牌是購(gòu)物中心的靈魂和核心內(nèi)容，對(duì)于購(gòu)物中心有著較高的入駐條件要求選擇什么樣的購(gòu)物中心定位是決定品牌能否成功入住的先決條件購(gòu)物中心的規(guī)劃、設(shè)計(jì)也必須與品牌的選址要素相契合購(gòu)物中心持有者的財(cái)政實(shí)力是否雄厚？信譽(yù)如何?管理團(tuán)隊(duì)是誰(shuí)？是否具備品牌理念？專業(yè)能力、經(jīng)驗(yàn)、管理水平如何?品牌組合品牌的作用：優(yōu)秀的品牌組合能夠?yàn)橘?gòu)物中心帶來(lái)持續(xù)的生購(gòu)物中心的定位業(yè)態(tài)組合品牌組合品牌對(duì)購(gòu)物中心發(fā)展的核心作用中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展中的品牌策略問(wèn)題購(gòu)物中心品牌組合規(guī)則與策略未來(lái)品牌發(fā)展與購(gòu)物中心發(fā)展趨勢(shì)標(biāo)桿品牌介紹目錄購(gòu)物中心的定位目錄品牌組合品牌組合，以傳統(tǒng)購(gòu)物類為主，缺乏現(xiàn)代商業(yè)氣息和生機(jī)3盲目走高檔定位路線，追求國(guó)際大品牌1盲目引進(jìn)大賣場(chǎng)、百貨等主力店2中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展中的品牌策略問(wèn)題：盲目追求高檔定位和國(guó)際大牌、盲目引進(jìn)大賣場(chǎng)和百貨主力店，組合與布局不合理，招商不成功，難以正常運(yùn)營(yíng)由于不了解品牌客層消費(fèi)特點(diǎn)和品牌之間的商業(yè)互動(dòng)關(guān)系，品牌檔次、組合及鋪面布局混亂5主力店組合占比過(guò)高，缺乏豐富產(chǎn)品選擇，導(dǎo)致收益和回報(bào)率偏低4不同業(yè)態(tài)和品牌之間的商業(yè)互動(dòng)關(guān)系斷裂，無(wú)法有效引導(dǎo)客流到達(dá)各個(gè)樓層鋪面6品牌組合品牌組合，以傳統(tǒng)購(gòu)物類為主，缺乏現(xiàn)代商業(yè)氣息和生機(jī)3品牌組合中國(guó)購(gòu)物中心普遍存在著品牌同質(zhì)化的現(xiàn)象，因此，顧客忠誠(chéng)度不高1購(gòu)物中心的定位模糊、經(jīng)營(yíng)主題不清晰、品牌組合脫離項(xiàng)目立地消費(fèi)需求，運(yùn)營(yíng)狀態(tài)困難重重，最終導(dǎo)致出租率、收益率雙低的后果2中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展中的品牌策略問(wèn)題：品牌同質(zhì)化嚴(yán)重,顧客忠誠(chéng)度不高，運(yùn)營(yíng)狀態(tài)欠佳品牌組合中國(guó)購(gòu)物中心普遍存在著品牌同質(zhì)化的現(xiàn)象，因此，顧客忠購(gòu)物中心的定位業(yè)態(tài)組合品牌組合品牌對(duì)購(gòu)物中心發(fā)展的核心作用中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展中的品牌策略問(wèn)題購(gòu)物中心品牌組合規(guī)則與策略未來(lái)品牌發(fā)展與購(gòu)物中心發(fā)展趨勢(shì)標(biāo)桿品牌介紹目錄購(gòu)物中心的定位目錄品牌組合品牌組合(BrandMix）是購(gòu)物中心的核心吸引力元素:主力店（AnchorStore)、次主力店（Sub-anchor)與精準(zhǔn)的品牌組合是購(gòu)物中心的核心吸引力元素主次力店集聚消費(fèi)者品牌主力店和次主力店，具有較強(qiáng)的積聚小品牌和積聚消費(fèi)群的能力；主力店和次主力店的選擇，對(duì)其他小型租戶和目標(biāo)消費(fèi)群產(chǎn)生重要的吸引力和影響力品牌組合決定檔次精準(zhǔn)的品牌組合決定著商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的整體消費(fèi)檔次和商業(yè)品牌形象品牌組合品牌組合(BrandMix）是購(gòu)物中心的核心吸引品牌組合品牌落位策略與技巧是商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)造效益的關(guān)鍵首層樓面及主要入口位置，布局主力品牌，突顯項(xiàng)目定位主題形象以品牌的檔次定位為主線，選擇定位檔次一致的品牌，布局首層樓面避免互相干擾或互相沖突的業(yè)態(tài)混雜布局突出重點(diǎn)品牌的位置和面積，合理控制其他品牌的面積需求；做到形象奢華而不浪費(fèi)，優(yōu)雅但不高傲交通動(dòng)線流暢自然，區(qū)域空間開闊和諧，服務(wù)設(shè)施及標(biāo)示指引凸顯人性化與特別關(guān)懷各樓層布局須平面與垂直聯(lián)動(dòng)，業(yè)態(tài)適當(dāng)集中與個(gè)別分散，品牌布局點(diǎn)面結(jié)合，保持不同檔次的品牌和不同業(yè)態(tài)的商業(yè)互動(dòng)關(guān)系品牌組合品牌落位策略與技巧是商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)造效益的關(guān)鍵首層樓面及購(gòu)物中心的定位業(yè)態(tài)組合品牌組合品牌對(duì)購(gòu)物中心發(fā)展的核心作用中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展中的品牌策略問(wèn)題購(gòu)物中心品牌組合規(guī)則與策略未來(lái)品牌發(fā)展與購(gòu)物中心發(fā)展趨勢(shì)標(biāo)桿品牌介紹目錄購(gòu)物中心的定位目錄品牌組合未來(lái)品牌發(fā)展與購(gòu)物中心發(fā)展趨勢(shì)購(gòu)物中心的發(fā)展推動(dòng)品牌零售業(yè)市場(chǎng)細(xì)分3購(gòu)物中心的快速發(fā)展帶動(dòng)品牌零售業(yè)的迅速擴(kuò)張1購(gòu)物中心的發(fā)展推動(dòng)品牌零售業(yè)走向連鎖2購(gòu)物中心走向二三線城市，越來(lái)越多的品牌零售商家依附于商業(yè)地產(chǎn)向外擴(kuò)張購(gòu)物中心吸引眾多的品牌單體店走向連鎖，達(dá)到規(guī)模優(yōu)勢(shì)購(gòu)物中心的發(fā)展推動(dòng)品牌零售業(yè)市場(chǎng)細(xì)分品牌組合未來(lái)品牌發(fā)展與購(gòu)物中心發(fā)展趨勢(shì)購(gòu)物中心的發(fā)展推動(dòng)品牌品牌組合國(guó)際品牌在中國(guó)市場(chǎng)的發(fā)展趨向目前，約有60%的國(guó)際奢侈品品牌進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，占據(jù)高端消費(fèi)品地位有超過(guò)100個(gè)國(guó)際知名品牌進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，開設(shè)1000余家專賣店，主要集中在一線城市、省會(huì)城市、沿海開放城市和內(nèi)地工業(yè)化、資源型城市中國(guó)奢侈品牌銷售約占全球5%，香港奢侈品銷售額的約35%來(lái)自于中國(guó)內(nèi)地。中國(guó)人在海內(nèi)外消費(fèi)國(guó)際奢侈品額約占全球15%~20%中國(guó)消費(fèi)者對(duì)于國(guó)際品牌的認(rèn)知度仍然偏低；還有眾多的各類國(guó)際消費(fèi)品品牌和商業(yè)服務(wù)品牌尚未被中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)和零售行業(yè)所認(rèn)知國(guó)際中高端品牌在中國(guó)零售市場(chǎng)上持續(xù)強(qiáng)勢(shì)，保持較快速度的發(fā)展，甚或供不應(yīng)求由于中國(guó)二三線城市的消費(fèi)力已經(jīng)向一線城市看齊，國(guó)際品牌拓展正在加快走向中國(guó)二、三線城市發(fā)展品牌組合國(guó)際品牌在中國(guó)市場(chǎng)的發(fā)展趨向目前，約有60%的國(guó)際奢購(gòu)物中心的定位業(yè)態(tài)組合品牌組合標(biāo)桿品牌介紹目錄購(gòu)物中心的定位目錄標(biāo)桿品牌介紹主次力店百貨：

標(biāo)桿品牌介紹主次力店百貨：標(biāo)桿品牌介紹主次力店百貨：

標(biāo)桿品牌介紹主次力店百貨：標(biāo)桿品牌介紹主次力店百貨：百盛標(biāo)桿品牌介紹主次力店百貨：百盛標(biāo)桿品牌介紹主次力店專業(yè)賣場(chǎng)：

標(biāo)桿品牌介紹主次力店專業(yè)賣場(chǎng)：標(biāo)桿品牌介紹主次力店專業(yè)賣場(chǎng)：

標(biāo)桿品牌介紹主次力店專業(yè)賣場(chǎng)：標(biāo)桿品牌介紹主次力店超市：

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標(biāo)桿品牌介紹主次力店超市：標(biāo)桿品牌介紹餐飲娛樂(lè)餐飲娛樂(lè)：

標(biāo)桿品牌介紹餐飲娛樂(lè)餐飲娛樂(lè)：標(biāo)桿品牌介紹餐飲餐飲：快餐及正餐、火鍋店

標(biāo)桿品牌介紹餐飲餐飲：快餐及正餐、火鍋店標(biāo)桿品牌介紹餐飲餐飲：麥當(dāng)勞

標(biāo)桿品牌介紹餐飲餐飲：麥當(dāng)勞標(biāo)桿品牌介紹餐飲餐飲：休閑餐飲、輕餐飲

標(biāo)桿品牌介紹餐飲餐飲：休閑餐飲、輕餐飲標(biāo)桿品牌介紹餐飲餐飲：星巴克

標(biāo)桿品牌介紹餐飲餐飲：星巴克標(biāo)桿品牌介紹娛樂(lè)娛樂(lè)：影院

標(biāo)桿品牌介紹娛樂(lè)娛樂(lè)：影院標(biāo)桿品牌介紹娛樂(lè)娛樂(lè)：KTV

標(biāo)桿品牌介紹娛樂(lè)娛樂(lè)：KTV標(biāo)桿品牌介紹配套便利店：

標(biāo)桿品牌介紹配套便利店：標(biāo)桿品牌介紹配套便利店：7-11

標(biāo)桿品牌介紹配套便利店：7-11購(gòu)物中心的定位購(gòu)物中心的分類業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)組合的定義業(yè)態(tài)的分類業(yè)態(tài)規(guī)劃的基本原則業(yè)態(tài)分布的原則及方式案例寶龍廣場(chǎng)業(yè)態(tài)組合vs.其他購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合鹽城寶龍vs.南京建鄴萬(wàn)達(dá)案例分析美利堅(jiān)購(gòu)物中心案例品牌組合品牌對(duì)購(gòu)物中心發(fā)展的核心作用中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展中的品牌策略問(wèn)題購(gòu)物中心品牌組合規(guī)則與策略未來(lái)品牌發(fā)展與購(gòu)物中心發(fā)展趨勢(shì)標(biāo)桿品牌介紹目錄購(gòu)物中心的定位目錄購(gòu)物中心的定位業(yè)態(tài)組合品牌組合標(biāo)桿品牌介紹目錄購(gòu)物中心的定位目錄購(gòu)物中心定位定位市場(chǎng)定位購(gòu)物中心定位定位市場(chǎng)定位購(gòu)物中心定位定位購(gòu)物中心分類：按規(guī)模及輻射范圍分類購(gòu)物中心定位定位購(gòu)物中心分類：按規(guī)模及輻射范圍分類購(gòu)物中心定位定位購(gòu)物中心分類：按業(yè)態(tài)特色分類。購(gòu)物中心定位定位購(gòu)物中心分類：按業(yè)態(tài)特色分類。購(gòu)物中心的定位業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)組合的定義業(yè)態(tài)的分類業(yè)態(tài)規(guī)劃的基本原則業(yè)態(tài)分布的原則及方式案例寶龍廣場(chǎng)業(yè)態(tài)組合vs.其他購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合鹽城寶龍vs.南京建鄴萬(wàn)達(dá)案例分析美利堅(jiān)購(gòu)物中心案例品牌組合標(biāo)桿品牌介紹目錄購(gòu)物中心的定位目錄業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)定義：商業(yè)業(yè)態(tài)是指針對(duì)特定消費(fèi)者的特定需要，按照一定的戰(zhàn)略目標(biāo)，有選擇地運(yùn)用商品經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)、店鋪位置、店鋪規(guī)模、店鋪形態(tài)、價(jià)格政策、銷售方式、銷售服務(wù)等經(jīng)營(yíng)手段，提供銷售和服務(wù)的類型化經(jīng)營(yíng)形態(tài)。業(yè)態(tài)的種類業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)定義：商業(yè)業(yè)態(tài)是指針對(duì)特定消費(fèi)者的特定需要，按照業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)零售業(yè)態(tài)對(duì)比（一）業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)零售業(yè)態(tài)對(duì)比（一）業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)零售業(yè)態(tài)對(duì)比（二）業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)零售業(yè)態(tài)對(duì)比（二）業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合定義：業(yè)態(tài)組合就是指綜合體或購(gòu)物中心根據(jù)自身的定位確定商業(yè)業(yè)態(tài)的種類和每一種商業(yè)業(yè)態(tài)在購(gòu)物中心中的分布及分配比例的過(guò)程。業(yè)態(tài)組合涉及三個(gè)層面的問(wèn)題：業(yè)態(tài)的選擇：一個(gè)綜合體或是購(gòu)物中心究竟應(yīng)該承載哪些功能、涵蓋哪些業(yè)態(tài)配比的問(wèn)題：各業(yè)態(tài)在綜合體或購(gòu)物中心中的占比及每一業(yè)態(tài)中具體每個(gè)業(yè)種數(shù)量的多少以及相互的比例關(guān)系落位與分布的問(wèn)題：各業(yè)態(tài)在綜合體或購(gòu)物中心的區(qū)位與業(yè)態(tài)之間的相互關(guān)系業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合定義：業(yè)態(tài)組合就是指綜合體或購(gòu)物中心根據(jù)自身購(gòu)物中心的定位業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)組合的定義業(yè)態(tài)的分類業(yè)態(tài)規(guī)劃的基本原則業(yè)態(tài)分布的原則及方式案例寶龍廣場(chǎng)業(yè)態(tài)組合vs.其他購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合鹽城寶龍vs.南京建鄴萬(wàn)達(dá)案例分析美利堅(jiān)購(gòu)物中心案例品牌組合標(biāo)桿品牌介紹目錄購(gòu)物中心的定位目錄業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)分類寶龍業(yè)態(tài)分類標(biāo)準(zhǔn)：寶龍商業(yè)業(yè)態(tài)分為主次力店、餐飲、服裝、配套四大類。主力店百貨超市影院KTV電玩游樂(lè)城電器家居家具健身書城服裝快銷集合店國(guó)際快銷男裝男士正裝商務(wù)休閑少淑裝大淑裝運(yùn)動(dòng)休閑牛仔數(shù)碼鞋包配套男鞋女鞋休閑鞋內(nèi)衣珠寶飾品黃金珠寶鐘表眼鏡個(gè)人護(hù)理美發(fā)美甲嬰童用品集合店兒童早教日用家居銀行證券教育培訓(xùn)休閑食品衣鞋修理沖印干洗餐飲中式正餐美食廣場(chǎng)

中式快餐

時(shí)尚餐飲茶餐廳地方小吃小吃火鍋傳統(tǒng)大鍋時(shí)尚小鍋西式快餐洋快餐西餐東南亞牛排日本料理

韓國(guó)料理

酒吧

水吧

面包

甜品

冰激凌

咖啡

業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)分類寶龍業(yè)態(tài)分類標(biāo)準(zhǔn)：寶龍商業(yè)業(yè)態(tài)分為主次力店、購(gòu)物中心的定位業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)組合的定義業(yè)態(tài)的分類業(yè)態(tài)規(guī)劃的基本原則業(yè)態(tài)分布的原則及方式案例寶龍廣場(chǎng)業(yè)態(tài)組合vs.其他購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合鹽城寶龍vs.南京建鄴萬(wàn)達(dá)案例分析美利堅(jiān)購(gòu)物中心案例品牌組合標(biāo)桿品牌介紹目錄購(gòu)物中心的定位目錄業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)規(guī)劃基本原則定位優(yōu)先原則功能性選擇業(yè)態(tài)的相關(guān)性長(zhǎng)期租金回報(bào)能力評(píng)估空間資源的約束業(yè)態(tài)組合是個(gè)永遠(yuǎn)的動(dòng)態(tài)的過(guò)程業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)規(guī)劃基本原則定位優(yōu)先原則業(yè)態(tài)組合定位優(yōu)先原則：購(gòu)物中心業(yè)態(tài)的選擇與配比規(guī)劃須符合城市綜合體的整體定位，滿足商家的經(jīng)營(yíng)需要和消費(fèi)者的消費(fèi)需求。綜合體或購(gòu)物中心的定位包括三個(gè)層面：整體的功能性定位1即綜合體（購(gòu)物中心)要實(shí)現(xiàn)哪些基本的功能。位于不同城市不同區(qū)域?qū)傩缘某鞘芯C合體，由于區(qū)位特征不同，其承載的基本功能及扮演的角色也會(huì)有較大的區(qū)別目標(biāo)客群的選擇2位于不同城市以及城市不同區(qū)位的城市綜合體，其目標(biāo)消費(fèi)人群的結(jié)構(gòu)、消費(fèi)能力以及消費(fèi)傾向會(huì)有所差別，這必然會(huì)影響到購(gòu)物中心內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)種類的選擇及各業(yè)態(tài)的配比規(guī)模選擇3城市綜合體（購(gòu)物中心）的面積、大小及橫豎向空間結(jié)構(gòu)業(yè)態(tài)組合定位優(yōu)先原則：整體的功能性定位1即綜合體（購(gòu)物中心)業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)規(guī)劃基本原則定位優(yōu)先原則功能性選擇業(yè)態(tài)的相關(guān)性長(zhǎng)期租金回報(bào)能力評(píng)估空間資源的約束業(yè)態(tài)組合是個(gè)永遠(yuǎn)的動(dòng)態(tài)的過(guò)程業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)規(guī)劃基本原則定位優(yōu)先原則業(yè)態(tài)組合功能性選擇是業(yè)態(tài)組合規(guī)劃的基礎(chǔ)：綜合體（購(gòu)物中心）的立地條件與周圍的商業(yè)環(huán)境與競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)不同，其功能結(jié)構(gòu)也將有所區(qū)別：城市中心區(qū)的購(gòu)物中心購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)等功能業(yè)態(tài)相對(duì)突出社區(qū)型購(gòu)物中心目的性消費(fèi)較強(qiáng)的零售類業(yè)態(tài)會(huì)比較多郊區(qū)型的購(gòu)物中心主題性消費(fèi)更強(qiáng)，娛樂(lè)體驗(yàn)類消費(fèi)業(yè)態(tài)則更加豐富業(yè)態(tài)組合功能性選擇是業(yè)態(tài)組合規(guī)劃的基礎(chǔ)：城市中心區(qū)的購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)規(guī)劃基本原則定位優(yōu)先原則功能性選擇業(yè)態(tài)的相關(guān)性長(zhǎng)期租金回報(bào)能力評(píng)估空間資源的約束業(yè)態(tài)組合是個(gè)永遠(yuǎn)的動(dòng)態(tài)的過(guò)程業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)規(guī)劃基本原則定位優(yōu)先原則業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)的相關(guān)性是確?？土鲃?dòng)線流暢、提升總體銷售收益的重要途徑：各業(yè)態(tài)布局與相互銜接時(shí)各業(yè)態(tài)間能否有效互融，關(guān)系到購(gòu)物中心內(nèi)消費(fèi)的舒適性及流暢性，這又直接影響到顧客在購(gòu)物中心逗留的時(shí)間及消費(fèi)的總客單價(jià)：功能互補(bǔ)性：各自有明確的功能特征但又互融成為一個(gè)整體目標(biāo)客群的一致性：特定目標(biāo)客群的消費(fèi)需求有比較強(qiáng)的系統(tǒng)性，購(gòu)物中心可以根據(jù)不同客群的消費(fèi)特征在購(gòu)物中心內(nèi)建立不同的消費(fèi)主題區(qū)域，在不同的消費(fèi)主題區(qū)根據(jù)客群的需求組合各功能業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)的互融相關(guān)性通常情況下從兩個(gè)角度進(jìn)行思考：業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)的相關(guān)性是確?？土鲃?dòng)線流暢、提升總體銷售收益的重業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)規(guī)劃基本原則定位優(yōu)先原則功能性選擇業(yè)態(tài)的相關(guān)性長(zhǎng)期租金回報(bào)能力評(píng)估空間資源的約束業(yè)態(tài)組合是個(gè)永遠(yuǎn)的動(dòng)態(tài)的過(guò)程業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)規(guī)劃基本原則定位優(yōu)先原則業(yè)態(tài)組合長(zhǎng)期租金回報(bào)能力（商家承租能力）評(píng)估是業(yè)態(tài)和品牌規(guī)劃的前提：各業(yè)態(tài)的行業(yè)盈利能力是我們的重要參考，不同的業(yè)態(tài)，其行業(yè)的平均盈利能力有很大的區(qū)別：租金承受能力較低客流帶動(dòng)能力比較強(qiáng)低毛利業(yè)態(tài)客單相對(duì)較高，承受租金的能力也較強(qiáng)客流量有限高毛利業(yè)態(tài)大眾型購(gòu)物中心需要在高毛利業(yè)態(tài)和低毛利業(yè)態(tài)方面進(jìn)行平衡，一般通過(guò)低毛利業(yè)態(tài)拉動(dòng)客流，用高毛利業(yè)態(tài)獲取租金。業(yè)態(tài)組合長(zhǎng)期租金回報(bào)能力（商家承租能力）評(píng)估是業(yè)態(tài)和品牌規(guī)劃業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)規(guī)劃基本原則定位優(yōu)先原則功能性選擇業(yè)態(tài)的相關(guān)性長(zhǎng)期租金回報(bào)能力評(píng)估空間資源的約束業(yè)態(tài)組合是個(gè)永遠(yuǎn)的動(dòng)態(tài)的過(guò)程業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)規(guī)劃基本原則定位優(yōu)先原則業(yè)態(tài)組合空間資源的約束是我們?cè)跇I(yè)態(tài)規(guī)劃中必須面對(duì)的課題：購(gòu)物中心在進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃的過(guò)程中必須時(shí)刻面對(duì)的一個(gè)課題是：如何利用有限的租賃空間創(chuàng)造更多的長(zhǎng)期投資價(jià)值，這要求做到有所為有所不為，在目標(biāo)客群和相關(guān)業(yè)態(tài)的選取上必須有所取舍，并根據(jù)市場(chǎng)的需求適時(shí)調(diào)整。業(yè)態(tài)組合空間資源的約束是我們?cè)跇I(yè)態(tài)規(guī)劃中必須面對(duì)的課題：購(gòu)物業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)規(guī)劃基本原則定位優(yōu)先原則功能性選擇業(yè)態(tài)的相關(guān)性長(zhǎng)期租金回報(bào)能力評(píng)估空間資源的約束業(yè)態(tài)組合是個(gè)永遠(yuǎn)的動(dòng)態(tài)的過(guò)程業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)規(guī)劃基本原則定位優(yōu)先原則業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合是一個(gè)永遠(yuǎn)的動(dòng)態(tài)過(guò)程：綜合體內(nèi)的業(yè)態(tài)剛性很強(qiáng)，有很高的穩(wěn)定性，但購(gòu)物中心內(nèi)的業(yè)態(tài)則會(huì)有(也必須有)比較大的彈性。購(gòu)物中心發(fā)展的不同時(shí)期，由于其面臨的任務(wù)與挑戰(zhàn)不同，業(yè)態(tài)和品牌作為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的工具，必定會(huì)有所變化：開業(yè)初期的購(gòu)物中心更多的是關(guān)注購(gòu)物中心整體品牌的知名度以及其對(duì)周圍消費(fèi)群體的吸引能力，在業(yè)態(tài)規(guī)劃與配比上，更多會(huì)考慮那些能迅速促進(jìn)穩(wěn)場(chǎng)與旺場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)與品牌；穩(wěn)定成長(zhǎng)區(qū)或成熟區(qū)的購(gòu)物中心更多考慮的是購(gòu)物中心的品質(zhì)和持續(xù)盈利能力，這時(shí)候?qū)I(yè)態(tài)和品牌肯定會(huì)有更高的要求業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合是一個(gè)永遠(yuǎn)的動(dòng)態(tài)過(guò)程：開業(yè)初期的購(gòu)物中心更多購(gòu)物中心的定位業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)組合的定義業(yè)態(tài)的分類業(yè)態(tài)規(guī)劃的基本原則業(yè)態(tài)分布的原則及方式案例寶龍廣場(chǎng)業(yè)態(tài)組合vs.其他購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合鹽城寶龍vs.南京建鄴萬(wàn)達(dá)案例分析美利堅(jiān)購(gòu)物中心案例品牌組合標(biāo)桿品牌介紹目錄購(gòu)物中心的定位目錄業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)分布原則業(yè)態(tài)分布原則根據(jù)消費(fèi)人群合理安排商品位置：將品牌化妝品、珠寶首飾、手表等需求彈性大，利潤(rùn)高的商品布置在一層每層均設(shè)置至少一兩家知名品牌商家?guī)?dòng)人氣，周邊搭配非知名品牌：知名品牌搭配小品牌分布在各個(gè)樓層，而非讓知名品牌集中分布。有利于將人流引向各樓層，帶動(dòng)小品牌商家的銷售，使整個(gè)商場(chǎng)不留下死角餐飲和娛樂(lè)場(chǎng)所放在較高的樓層：餐飲、電影院、游戲廳等容易聚集人流的業(yè)態(tài)放置高層，以此消化高層的面積和引導(dǎo)人群向高層流動(dòng)。休閑輕餐飲各樓層均需少量布置：除高層集中餐飲外，在各樓層均需設(shè)置一至兩家休閑餐飲，緩解購(gòu)物疲勞，延長(zhǎng)消費(fèi)者在商場(chǎng)的購(gòu)物時(shí)間業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)分布原則業(yè)態(tài)分布原則根據(jù)消費(fèi)人群合理安排商品位置金逸影院上海歌城業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布方式：水平分布上海大悅城金逸影院上海歌城業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布方式：水平分布上海大業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布方式：垂直分布無(wú)錫萬(wàn)達(dá)3F2F1F業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布方式：垂直分布無(wú)錫萬(wàn)達(dá)3F2F1F購(gòu)物中心的定位業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)組合的定義業(yè)態(tài)的分類業(yè)態(tài)規(guī)劃的基本原則業(yè)態(tài)分布的原則及方式案例寶龍廣場(chǎng)業(yè)態(tài)組合vs.其他購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合鹽城寶龍vs.南京建鄴萬(wàn)達(dá)案例分析美利堅(jiān)購(gòu)物中心案例品牌組合標(biāo)桿品牌介紹目錄購(gòu)物中心的定位目錄業(yè)態(tài)組合案例社區(qū)Mall業(yè)態(tài)組合：多以大賣場(chǎng)為主力店，主力店面積占比在20%以上，其次為餐飲和零售，餐飲業(yè)態(tài)面積占比超過(guò)20%。項(xiàng)目名稱商業(yè)體量開業(yè)時(shí)間建筑形態(tài)品牌商家主力店業(yè)態(tài)比例（按面積）主力店零售餐飲休閑配套嘉亭薈6.5萬(wàn)㎡2012.6集中商業(yè)大潤(rùn)發(fā)，優(yōu)衣庫(kù)，小南國(guó)，卡通尼，CGV，上海歌城大賣場(chǎng)24%31%23%17%5%證大大拇指廣場(chǎng)8萬(wàn)㎡2005.7街區(qū)家樂(lè)福，好樂(lè)迪，特力屋大賣場(chǎng)36%12%22%20%10%京基百納廣場(chǎng)8.5萬(wàn)㎡2008.9集中商業(yè)（裙樓）天虹百貨、蘇寧精品店、太平洋電影城、京基粵菜王府百貨36%22%27%10%5%歡樂(lè)頌（深圳）3.5萬(wàn)㎡2010.10集中商業(yè)家樂(lè)福，好樂(lè)迪，特力屋，必勝客，肯德基大賣場(chǎng)18%25%25%20%12%金橋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)16.4萬(wàn)2009.12街區(qū)易買得，上海歌城，國(guó)美，卡通尼，運(yùn)動(dòng)100，小南國(guó)，居適家大賣場(chǎng)19%46%17%5%12%業(yè)態(tài)組合案例社區(qū)Mall業(yè)態(tài)組合：多以大賣場(chǎng)為主力店，主力店業(yè)態(tài)組合案例萬(wàn)象城業(yè)態(tài)組合：餐飲零售比例大，主力店占比一般不超過(guò)50%。成都萬(wàn)象城業(yè)態(tài)組合杭州萬(wàn)象城業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合案例萬(wàn)象城業(yè)態(tài)組合：餐飲零售比例大，主力店占比一般不業(yè)態(tài)組合案例寶龍廣場(chǎng)業(yè)態(tài)組合：主次力店面積占比較大，一般在55%-65%，餐飲比例偏少項(xiàng)目安溪即墨福州李滄洛陽(yáng)宿遷鹽城無(wú)錫新鄉(xiāng)主次力店超市49%21%12%30%35%13%21%15%29%電玩8%5%3%5%5%4%5%1%KTV9%5%7%5%5%4%5%8%7%影院7%7%3%5%7%4%5%3%8%百貨27%22%27%32%20%20%專業(yè)賣場(chǎng)4%4%7%4%10%4%5%大餐飲6%7%養(yǎng)生美容3%酒吧1%服飾集合店1%3%3%5%運(yùn)動(dòng)健身3%主次力店合計(jì)74%69%63%73%59%64%65%62%54%服裝服飾10%10%13%8%12%16%13%13%17%生活配套8%12%14%10%10%10%12%14%13%餐飲美食8%9%10%9%19%11%10%11%16%合計(jì)100%100%100%100%100%100%100%100%100%業(yè)態(tài)組合案例寶龍廣場(chǎng)業(yè)態(tài)組合：主次力店面積占比較大，一般在5購(gòu)物中心的定位業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)組合的定義業(yè)態(tài)的分類業(yè)態(tài)規(guī)劃的基本原則業(yè)態(tài)分布的原則及方式案例寶龍廣場(chǎng)業(yè)態(tài)組合vs.其他購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合鹽城寶龍vs.南京建鄴萬(wàn)達(dá)案例分析美利堅(jiān)購(gòu)物中心案例品牌組合標(biāo)桿品牌介紹目錄購(gòu)物中心的定位目錄業(yè)態(tài)組合定位：項(xiàng)目定位為鹽城區(qū)域型購(gòu)物中心鹽城寶龍項(xiàng)目區(qū)位介紹鹽城寶龍城市廣場(chǎng)位于鹽城市中心區(qū)域，市政府行政中心西北面，青年路以南，迎賓路以東。項(xiàng)目3公里范圍內(nèi)涵蓋新，老城區(qū)，地理位置優(yōu)越。項(xiàng)目輻射人口近千萬(wàn)人。東臨城市最大生態(tài)公園，自然景觀條件優(yōu)越。四面主干道交通便捷。鹽城寶龍項(xiàng)目區(qū)位圖業(yè)態(tài)組合定位：項(xiàng)目定位為鹽城區(qū)域型購(gòu)物中心鹽城寶龍項(xiàng)目區(qū)位介業(yè)態(tài)組合鹽城寶龍主力店：百貨+專業(yè)賣場(chǎng)+超市+影院+KTV項(xiàng)目規(guī)劃寶龍第三代標(biāo)準(zhǔn)店五星級(jí)酒店大型時(shí)尚百貨大型生活超市大型電器商場(chǎng)巨幕影院休閑商業(yè)街國(guó)際社區(qū)業(yè)態(tài)組合鹽城寶龍主力店：百貨+專業(yè)賣場(chǎng)+超市+影院+KTV項(xiàng)業(yè)態(tài)組合鹽城寶龍布局：業(yè)態(tài)組合鹽城寶龍布局：業(yè)態(tài)組合鹽城寶龍布局：主力店業(yè)態(tài)組合鹽城寶龍布局：主力店業(yè)態(tài)組合鹽城寶龍布局：業(yè)態(tài)組合鹽城寶龍布局：業(yè)態(tài)組合鹽城寶龍布局：業(yè)態(tài)組合鹽城寶龍布局：業(yè)態(tài)組合定位：項(xiàng)目定位為南京河西新城的區(qū)域型購(gòu)物中心建鄴萬(wàn)達(dá)業(yè)態(tài)組合定位：項(xiàng)目定位為南京河西新城的區(qū)域型購(gòu)物中心建鄴萬(wàn)達(dá)業(yè)態(tài)組合主力店：百貨+專業(yè)賣場(chǎng)+超市+裝飾城+影院+KTV建鄴萬(wàn)達(dá)業(yè)態(tài)組合主力店：百貨+專業(yè)賣場(chǎng)+超市+裝飾城+影院+KTV建業(yè)態(tài)組合布局：主力店分布過(guò)于集中建鄴萬(wàn)達(dá)金陵國(guó)際家居萬(wàn)千百貨孩子王藝目了然國(guó)美電器業(yè)態(tài)組合布局：主力店分布過(guò)于集中建鄴萬(wàn)達(dá)金陵國(guó)際家居萬(wàn)千百貨業(yè)態(tài)組合建鄴萬(wàn)達(dá)布局：餐飲主要集中分布在高樓層，其他樓層分散分布快餐及輕餐飲3F2F1F業(yè)態(tài)組合建鄴萬(wàn)達(dá)布局：餐飲主要集中分布在高樓層，其他樓層分散業(yè)態(tài)組合建鄴萬(wàn)達(dá)品牌：業(yè)態(tài)組合建鄴萬(wàn)達(dá)品牌：業(yè)態(tài)組合建鄴萬(wàn)達(dá)實(shí)景圖：業(yè)態(tài)組合建鄴萬(wàn)達(dá)實(shí)景圖：購(gòu)物中心的定位業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)組合的定義業(yè)態(tài)的分類業(yè)態(tài)規(guī)劃的基本原則業(yè)態(tài)分布的原則及方式案例寶龍廣場(chǎng)業(yè)態(tài)組合vs.其他購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合鹽城寶龍vs.南京建鄴萬(wàn)達(dá)案例分析美利堅(jiān)購(gòu)物中心案例品牌組合標(biāo)桿品牌介紹目錄購(gòu)物中心的定位目錄業(yè)態(tài)組合案例美利堅(jiān)購(gòu)物中心——美國(guó)最大購(gòu)物中心：基本資料立地位置：美國(guó)明尼蘇達(dá)州-布盧明頓市（介于省會(huì)明尼阿波里斯市和圣保羅市之間）總投資額6.5億美元(約52億人民幣)建筑面積：390000㎡商業(yè)面積：257000㎡入駐商戶：超過(guò)520家停車位：20000個(gè)樓高：4層正職員工11000名，夏季及假日期間的員工增加到13000名業(yè)態(tài)組合案例美利堅(jiān)購(gòu)物中心——美國(guó)最大購(gòu)物中心：基本資料業(yè)態(tài)組合案例美利堅(jiān)購(gòu)物中心——業(yè)態(tài)配置規(guī)劃：梅西百貨停車場(chǎng)停車場(chǎng)購(gòu)物區(qū)室內(nèi)主題游樂(lè)區(qū)布盧明岱爾斯百貨席爾斯百貨諾德史壯百貨業(yè)態(tài)組合案例美利堅(jiān)購(gòu)物中心——業(yè)態(tài)配置規(guī)劃：梅西百貨停車場(chǎng)停業(yè)態(tài)組合案例美利堅(jiān)購(gòu)物中心——業(yè)態(tài)組合：購(gòu)物娛樂(lè)主力店（百貨公司）4家品牌店520家餐飲游樂(lè)?布魯明岱爾斯百貨?服飾配件?正統(tǒng)餐廳20家?尼可羅迪歐主題營(yíng)業(yè)面積19507㎡?藝術(shù)/圖像?快餐店30家樂(lè)園/17128㎡?梅西百貨?美妝/保養(yǎng)?飾品專賣店36家?海底探險(xiǎn)水族館營(yíng)業(yè)面積26013㎡?圖書/手工藝品?高級(jí)會(huì)所1家/4077㎡?諾德史壯百貨?婚紗?咖啡/茶店?LEGO兒童益智中心營(yíng)業(yè)面積20439㎡?童裝?冰品店?恐龍博物館?席爾思百貨?電子產(chǎn)品?水果/果汁店?ACES飛行模擬館營(yíng)業(yè)面積16528㎡?眼鏡/太陽(yáng)眼鏡?各國(guó)特色料理店?迷你型18洞高爾

?禮品/精品專賣?美食街夫球場(chǎng)?顧客服務(wù)/便利店?孕婦服飾/用品?點(diǎn)心/面包

?家居/家飾?男裝/女裝?素食店

?箱包?音樂(lè)/錄像

?皮鞋?服務(wù)型商店電影城

?運(yùn)動(dòng)服飾/器材?奢侈精品

?玩具/游戲?青少年服飾?14個(gè)院廳

?旅游?女仕精品服飾

業(yè)態(tài)組合案例美利堅(jiān)購(gòu)物中心——業(yè)態(tài)組合：購(gòu)物娛樂(lè)主力店（百貨業(yè)態(tài)組合案例美利堅(jiān)購(gòu)物中心——二期業(yè)態(tài)組合：零售業(yè)態(tài)特殊經(jīng)驗(yàn)業(yè)態(tài)?宜家家居（IKEA)/28000㎡?田家冰上曲棍球標(biāo)準(zhǔn)的溜冰場(chǎng)及活?中高檔零售及品牌折扣店動(dòng)中心3720㎡?運(yùn)動(dòng)專賣店?媒體拍片制片中心?娛樂(lè)型主力店/28000㎡?Spa健療中心/9300㎡?電子零售?烹飪學(xué)堂

?培訓(xùn)中心酒店業(yè)態(tài)文化業(yè)態(tài)?1500個(gè)房間，包括高級(jí)服務(wù)?表演藝術(shù)中心/6000個(gè)座位/12000㎡酒店、家庭水上公園酒店，?晚宴劇院/1500個(gè)座位/9300㎡戶外型主題酒店及會(huì)議型酒?博物館及展館/4650㎡店?體育館超大型電影院

?餐廳及夜總會(huì)業(yè)態(tài)組合案例美利堅(jiān)購(gòu)物中心——二期業(yè)態(tài)組合：零售業(yè)態(tài)特殊經(jīng)驗(yàn)業(yè)態(tài)組合案例美利堅(jiān)購(gòu)物中心——購(gòu)物區(qū)：業(yè)態(tài)組合案例美利堅(jiān)購(gòu)物中心——購(gòu)物區(qū)：業(yè)態(tài)組合案例美利堅(jiān)購(gòu)物中心——娛樂(lè)區(qū)：業(yè)態(tài)組合案例美利堅(jiān)購(gòu)物中心——娛樂(lè)區(qū)：業(yè)態(tài)組合案例美利堅(jiān)購(gòu)物中心——商圈客源輻射范圍：旅游客源本地客源一天往返客源150公里盧布明頓市人口數(shù)：265萬(wàn)人口數(shù)：8.6萬(wàn)人家庭戶數(shù)：110萬(wàn)家庭戶數(shù)：3.8萬(wàn)家庭年均收入：4.1萬(wàn)美元家庭年均收入：5.5萬(wàn)美元25-54歲人口數(shù)：107萬(wàn)

開車旅游客源150-500公里雙城市（明尼阿波里斯市/圣保羅市）人口數(shù)：248萬(wàn)人口數(shù)：430萬(wàn)家庭戶數(shù)：937萬(wàn)家庭戶數(shù)：174萬(wàn)家庭年均收入：4.4萬(wàn)美元家庭年均收入：7.3萬(wàn)美元25-54歲人口數(shù)：105萬(wàn)

航空旅游客源500公里以上人口數(shù)：5337萬(wàn)家庭戶數(shù)：2083萬(wàn)家庭人均年收入：4.05萬(wàn)美元25-54歲人口數(shù)：2237萬(wàn)整個(gè)旅游潛在客源總?cè)藬?shù)預(yù)估：8081萬(wàn)人業(yè)態(tài)組合案例美利堅(jiān)購(gòu)物中心——商圈客源輻射范圍：旅游客源本地業(yè)態(tài)組合案例美利堅(jiān)購(gòu)物中心——成功因素探討：「定位與規(guī)劃」購(gòu)物中心的定位與規(guī)劃務(wù)必要掌握住三個(gè)原則：吸引足量的客源入店延長(zhǎng)來(lái)客入店停留時(shí)間促使客源重復(fù)入店土地取得提出開發(fā)方案/確定確定開發(fā)伙伴190191㎡寫字樓辦公區(qū)公寓住宅區(qū)會(huì)議及旅游中心復(fù)合式零售及娛樂(lè)中心加拿大555集團(tuán)美爾文泰門集團(tuán)市場(chǎng)可行性研究定位/規(guī)劃建議規(guī)劃可行性研究財(cái)務(wù)可行性研究購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)管理品牌營(yíng)銷開業(yè)完工招商動(dòng)工定位與規(guī)劃原則：吸引足量的客源入店延長(zhǎng)來(lái)客入店停留時(shí)間促使客源重復(fù)入店目標(biāo)顧客群業(yè)態(tài)組合案例美利堅(jiān)購(gòu)物中心——成功因素探討：「定位與規(guī)劃」購(gòu)業(yè)態(tài)組合案例美利堅(jiān)購(gòu)物中心——成功因素探討：「基本客源」本地客源(基本客源)–不管是購(gòu)物中心，或是任何型態(tài)的零售店，基本客源永遠(yuǎn)都是最重要的、也是最根本的顧客群基本客源1：布盧明頓市8.6萬(wàn)人基本客源2：明尼阿波里斯市/圣保羅市430萬(wàn)人一天往返客源：265萬(wàn)人開車旅游客源：248萬(wàn)人航空旅游客源：5337萬(wàn)人旅游客源美利堅(jiān)購(gòu)物中心（跨區(qū)域型購(gòu)物中心）5-10公里15公里150公里150-500公里500公里以上本地客源業(yè)態(tài)組合案例美利堅(jiān)購(gòu)物中心——成功因素探討：「基本客源」本地業(yè)態(tài)組合案例美利堅(jiān)購(gòu)物中心——成功因素探討：「業(yè)態(tài)設(shè)置」目標(biāo)顧客——“家庭”客群24~54歲男女性，擁有12歲以下的小孩聚合大量家庭客群的娛樂(lè)元素尼可羅迪歐主題樂(lè)園/17128㎡海底探險(xiǎn)水族館/4077㎡LEGO兒童益智中心恐龍博物館ACES飛行模擬館、NASCAR賽車模擬館迷你型18洞高爾夫球場(chǎng)80幾家餐飲店14個(gè)廳院的電影城業(yè)態(tài)組合案例美利堅(jiān)購(gòu)物中心——成功因素探討：「業(yè)態(tài)設(shè)置」目標(biāo)購(gòu)物中心的定位業(yè)態(tài)組合品牌組合品牌對(duì)購(gòu)物中心發(fā)展的核心作用中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展中的品牌策略問(wèn)題購(gòu)物中心品牌組合規(guī)則與策略未來(lái)品牌發(fā)展與購(gòu)物中心發(fā)展趨勢(shì)標(biāo)桿品牌介紹目錄購(gòu)物中心的定位目錄品牌組合品牌的作用：優(yōu)秀的品牌組合能夠?yàn)橘?gòu)物中心帶來(lái)持續(xù)的生意提升、投資回報(bào)和資產(chǎn)價(jià)值增值，并確保購(gòu)物中心在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于領(lǐng)先的地位。品牌是購(gòu)物中心的靈魂和核心內(nèi)容，對(duì)于購(gòu)物中心有著較高的入駐條件要求選擇什么樣的購(gòu)物中心定位是決定品牌能否成功入住的先決條件購(gòu)物中心的規(guī)劃、設(shè)計(jì)也必須與品牌的選址要素相契合購(gòu)物中心持有者的財(cái)政實(shí)力是否雄厚？信譽(yù)如何?管理團(tuán)隊(duì)是誰(shuí)？是否具備品牌理念？專業(yè)能力、經(jīng)驗(yàn)、管理水平如何?品牌組合品牌的作用：優(yōu)秀的品牌組合能夠?yàn)橘?gòu)物中心帶來(lái)持續(xù)的生購(gòu)物中心的定位業(yè)態(tài)組合品牌組合品牌對(duì)購(gòu)物中心發(fā)展的核心作用中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展中的品牌策略問(wèn)題購(gòu)物中心品牌組合規(guī)則與策略未來(lái)品牌發(fā)展與購(gòu)物中心發(fā)展趨勢(shì)標(biāo)桿品牌介紹目錄購(gòu)物中心的定