成都白馬JED生態(tài)歡享社區(qū)整體規(guī)劃開發(fā)運作全案

中國·成都·

白馬JED生態(tài)歡享社區(qū)

整體規(guī)劃開發(fā)運作全案詳解

2009-01大型生態(tài)旅游文化地產(chǎn)項目

本報告書為***********制訂**************有限公司謹呈項目總體分析項目定位研究項目整體策劃項目建議項目財務(wù)分析策劃方服務(wù)內(nèi)容目錄項目總體分析政策因素

經(jīng)濟因素社會因素旅游產(chǎn)業(yè)是四川省的支柱產(chǎn)業(yè)，作為“無煙工業(yè)”的生態(tài)旅游項目受到政府最大力度的支持，也能夠為開發(fā)方取得最大限度的政策支持健康、運動、綠色、休閑、養(yǎng)身是城市高端群落最時髦的語言，更是其永恒的追求，生態(tài)旅游項目正好滿足了這樣的潮流生態(tài)旅游最大的特點是“一低三高”：低密度、高綠化、高品質(zhì)、高享受。因此生態(tài)旅游產(chǎn)品及相關(guān)的地產(chǎn)開發(fā)具備極高的經(jīng)濟價值技術(shù)因素生態(tài)旅游項目重在前期產(chǎn)品的策劃和項目整體規(guī)劃。具體實施過程不存在技術(shù)障礙項目PEST分析項目SWOT分析-“文化”是旅游之魂，如何樹立項目獨特的文化優(yōu)勢-如何將豐富的自然資源開發(fā)建設(shè)成為符合市場需求的旅游度假產(chǎn)品項目地最大的弱點在于沒有形象鮮明的吸引物和吸引設(shè)施-旅游是政府重點扶持產(chǎn)業(yè)-生態(tài)農(nóng)業(yè)對優(yōu)化農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，推進新農(nóng)村建設(shè)有重大意義。-休閑文化已經(jīng)成為成都的文化名片，休閑度假項目對城市人群極具吸引力。-金堂距離中心城市僅35KM-項目所在地涵蓋多種地形-項目所在地擁有地熱、溫泉兩大稀缺自然資源-傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)大縣+生態(tài)資源強縣雙重資源優(yōu)勢地理區(qū)位與生態(tài)資源政策支持與社會潮流吸引物的缺乏自然資源整合文化品牌打造優(yōu)勢弱點機遇挑戰(zhàn)項目分析結(jié)論根據(jù)以上分析，本項目策劃必須揚長避短，需要解決的課題包括“項目定位”與“項目策劃”兩大類：

先完成項目定位——解決“我們要做什么產(chǎn)品”的問題根據(jù)現(xiàn)有的資源和市場環(huán)境-產(chǎn)品的目標人群是誰？-產(chǎn)品的主題是什么？-產(chǎn)品應(yīng)具備什么樣的功能？

再進行項目策劃——解決“我們怎樣來做這樣的產(chǎn)品”的問題旅游休閑產(chǎn)品之魂的升華——“文化”上的突破旅游休閑產(chǎn)品形體的鍛造——“功能”上的突破旅游休閑產(chǎn)品內(nèi)涵的修煉——“服務(wù)”上的突破項目定位研究項目目標市場定位

目標市場定位流程

根據(jù)項目地現(xiàn)有的條件，選擇什么樣的細分市場，才能夠進一步強化優(yōu)勢、淡化消除弱勢、抓住機遇和迎接挑戰(zhàn)。以達到以最低的成本創(chuàng)造最高的收益。--20%的人產(chǎn)生80%的消費，高端人群是具有強大購買的的優(yōu)質(zhì)客源-核心群體：城市高端人群（政府領(lǐng)導(dǎo)、企業(yè)主、外企高管、外籍人士）-重要群體：城市中產(chǎn)人群（公務(wù)員、企業(yè)白領(lǐng)、自由職業(yè)者）較高的文化素質(zhì)第一步：目標市場定位的目的第二步：目標市場定位的依據(jù)第四步：本項目的目標市場定位結(jié)論第三步：目標人群的共同特點-稀缺的生態(tài)資源是項目最具閃光的賣點

-旅游及地產(chǎn)項目的消費群體以城市高端人群為主

-較強的消費能力和較高的消費意識-極強的健康意識和休閑意識-對生態(tài)、自然休閑的渴望

結(jié)論項目主題定位

本項目主題定位流程-根據(jù)目標人群的消費偏好，制定項目策劃與規(guī)劃的主線，確保項目產(chǎn)品能夠在最短的時間內(nèi)獲得市場認同。從而保證項目取得良好的現(xiàn)金流。-符合目標市場消費需求與消費特征

-引發(fā)目標人群的心理共鳴具有川西田園鄉(xiāng)村特色的國際生態(tài)綜合休閑游憩區(qū)-生態(tài)性：自然、綠色、田園鄉(xiāng)村第一步：項目主題定位的目的第二步：項目主題定位的依據(jù)第四步：本項目主題定位結(jié)論第三步：本項目主題定位的基本特性-符合項目地點的實際情況

-符合開發(fā)方的開發(fā)及經(jīng)營管理能力

-文化性：田園文化、中外溫泉文化、成都休閑文化

-功能性：休閑、度假、養(yǎng)身、商務(wù)結(jié)論項目產(chǎn)產(chǎn)品功功能定定位

本項目產(chǎn)品功能定位流程-確定項目產(chǎn)品的主要功能類型、產(chǎn)品的開發(fā)方向、以及產(chǎn)品開發(fā)的主要框架。以保證項目的規(guī)劃、建設(shè)符合項目主題。功能性服務(wù)于主題性。-產(chǎn)品功能具有獨特性、難以復(fù)制性-提供以濕地運動、溫泉養(yǎng)生、農(nóng)業(yè)休閑為主的生態(tài)體驗式旅游產(chǎn)品提供生態(tài)居住、田園度假、溫泉療養(yǎng)為特色的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品-健身保養(yǎng)的需求-生活體驗的需求第一步：項目產(chǎn)品功能定位的目的第二步：項目產(chǎn)品功能定位的依據(jù)第四步：本項目產(chǎn)品功能定位結(jié)論第三步：產(chǎn)品功能應(yīng)滿足的需求-實現(xiàn)產(chǎn)品功能所需要的投入最小

-產(chǎn)品功能對目標群體的吸引力最強，產(chǎn)生的收益最大

-遠離塵囂的需求-生態(tài)居住的需求-身心放松的需求、親近自然的需求結(jié)論項目整整體策策劃——項目綜綜合環(huán)環(huán)境評評估項目環(huán)環(huán)境——地理及及氣候候官倉鎮(zhèn)鎮(zhèn)位于于金堂堂縣城城北10公里，，成都都、德德陽、、廣漢漢市三三市縣縣交界界處，，距成成都50公里，，現(xiàn)已已融入入成都都市““一小小時經(jīng)經(jīng)濟圈圈”。。官倉鎮(zhèn)鎮(zhèn)氣候候溫和和，年年平均均氣溫溫16.7度，雨雨量充充沛，，光溫溫條件件較好好，日日照年年平均均1295.5小時有有效積積溫≥≥10攝氏度度為5450度，四四季分分明。項目環(huán)環(huán)境——水土資資源情情況“川西第一泉”美譽的白馬氡溫泉日自溢水1.4萬立方米，四季自流含有多種微量元素，是上乘的保健醫(yī)療用水。獨具開發(fā)價值

官倉平地的土壤以沖擊土為主適合種植各種蔬菜是理想的綠色蔬菜基地丘陵地區(qū)土壤屬紫色土壤土壤成分適合種植柚類柑橘和各類伏季水果所在區(qū)域北河兩岸在雨季為濕地濕地生態(tài)具有豐富的動植物資源獨特的自然景觀，隨水位的變化而改變具有極強的觀賞性…項目環(huán)環(huán)境——基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施現(xiàn)現(xiàn)狀基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀-燃氣設(shè)施現(xiàn)狀天然氣輸氣管道穿境而過，接入白馬泉-供電設(shè)施現(xiàn)狀國電金堂電廠在今年六月初已正式并網(wǎng)發(fā)電。-郵電通訊設(shè)施現(xiàn)狀小靈通機站、聯(lián)通網(wǎng)站、移動網(wǎng)站覆蓋全境-交通設(shè)施現(xiàn)狀成金快速通道年底通車，金堂將融入“半小時交通圈”-供水設(shè)施現(xiàn)狀現(xiàn)有自來水廠一座能滿足生活用水需要項目環(huán)環(huán)境綜綜合評評價交通方方面本項目所在地已經(jīng)具備建設(shè)國際生態(tài)綜合休閑社區(qū)的條件“一小時時經(jīng)濟濟圈””和““30分鐘經(jīng)經(jīng)濟圈圈”的的中間間地帶帶是國國際公公認的的休閑閑度假假社區(qū)區(qū)的理理想選選址地地項目地地的集集溫泉泉、濕濕地、、水土土、氣氣候多多方面面優(yōu)勢勢于一一體，，具備備了打打造成成為國國際級級旅游游度假假休閑閑社區(qū)區(qū)的諸諸多素素材項目地地水、、電、、氣、、通訊訊、道道路等等基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施能夠夠滿足足項目目開發(fā)發(fā)的需需要基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施完完善自然環(huán)環(huán)境優(yōu)優(yōu)越項目整整體策策劃——項目市市場分分析成都游游憩休休閑市市場發(fā)發(fā)展趨趨勢圖圖旅游休閑方式的演進過程本地普通收入家庭為主傳統(tǒng)市場市區(qū)近郊公園郊區(qū)農(nóng)家樂棋牌類本地中高收入家庭商務(wù)會議群體公司培訓(xùn)群體高收入家庭鄉(xiāng)村古鎮(zhèn)觀光外籍人士公司高管私營業(yè)主綜合性生態(tài)度假休閑資源整合Step1: 以傳統(tǒng)公園、農(nóng)家樂為主的城市近郊游憩市場發(fā)展階段聯(lián)合擴展Step2:在農(nóng)家樂、棋牌娛樂基礎(chǔ)上，以洛帶、黃龍溪為代表的等特色古鎮(zhèn)文化體驗的游憩發(fā)展階段 休閑旅游市場日趨成熟Step3: 以健康養(yǎng)身、休閑度假為特色的發(fā)展階段：特點是：1、商務(wù)休閑、商務(wù)培訓(xùn)的市場迅速擴大

2、駐留時間增加，過夜率增加

3、生態(tài)、自然、文化成為發(fā)展潮流市場的發(fā)展呼喚“國際綜合性生態(tài)休閑社區(qū)”的誕生休閑群體的演進過程旅游地地產(chǎn)市市場發(fā)發(fā)展趨趨勢旅游地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境精彩的休閑吸引物便捷的交通條件親切的文化氛圍周到的物業(yè)服務(wù)完善的生活配套市場分分析結(jié)結(jié)論符合現(xiàn)現(xiàn)階段段旅游游休閑閑市場場需求求的產(chǎn)產(chǎn)品應(yīng)應(yīng)該具具備以以下特特征：：符合市場需求的產(chǎn)品應(yīng)具備…明確的“文化”主題…完善的“服務(wù)”體系…合理的“功能”配備…項目整整體策策劃——產(chǎn)品策策劃思思辨高屋建建瓴——文化高高度的的確立立近悅遠遠來——休閑功功能的的設(shè)計計恰到好好處——服務(wù)體體系的的規(guī)劃劃我們需需要解決的的問題題（一一）?我們需需要解決的的問題題（二二）?將文化化、功功能、、服務(wù)務(wù)的概概念完美的的融合合到一一起，，從而而引起起目標人人群的的購買買沖動動項目整整體策策劃——項目產(chǎn)產(chǎn)品策策劃本項目目產(chǎn)品品結(jié)構(gòu)構(gòu)休閑度假產(chǎn)品形體——功能項目主題定位：國際生態(tài)綜合休閑社區(qū)休閑度假產(chǎn)品之魂——文化休閑度假產(chǎn)品內(nèi)涵——服務(wù)項目產(chǎn)產(chǎn)品主主題“白馬JoyfulEco-district生態(tài)歡歡享社社區(qū)””白馬JED生態(tài)歡歡享社社區(qū)服務(wù)星級標準會員制人性化文化文化體驗文化尋蹤文化洗禮功能居住娛樂休閑白馬JED生態(tài)社社區(qū)營營建三三步曲曲形體鍛造——白馬JED休閑功能內(nèi)涵修煉——重要服務(wù)體系規(guī)劃白馬JED魂之賦予——打造白馬休閑文化魂之賦賦予——打造白白馬休休閑文文化文化是是旅游游休閑閑項目目之魂魂，是是項目目軟實實力的的重要要體現(xiàn)現(xiàn)，是是獲得得市場場認同同的重重要保保證，，“白白馬JED生態(tài)歡歡享社社區(qū)””項目目應(yīng)形形成獨獨具一一格的的“白白馬休休閑文文化””，從從而與與其他他旅游游文化化，如如洛帶帶的““客家家文化化”、、青城城山““道家家文化化”、、峨眉眉山““佛教教文化化”、、龍泉泉“桃桃花文文化””等相相區(qū)隔隔。桃花文化龍泉客家文化洛帶道文化青城山佛教文化峨眉山白馬JED生態(tài)歡享社區(qū)獨特的的白馬休閑文文化魂之賦賦予——打造白白馬休休閑文文化文化之源…——“白馬休閑文化”源自成都的休閑生活方式…“白馬休閑文化”是對川西壩子悠閑富足的休閑文化的傳承與發(fā)展

文化之樹…——“白馬休閑文化”是多種亞文化構(gòu)成的一顆枝葉繁茂的“生態(tài)”文化樹…“白馬休閑文化”包含了“漢民族田園農(nóng)耕文化”、“漢民族溫泉養(yǎng)身休閑文化”、“少數(shù)民族溫泉文化”、“外國溫泉休閑文化”，所有這些亞文化都緊緊與這棵樹的主干——“生態(tài)”緊密聯(lián)合到一起

文化之果…——“白馬休閑文化”結(jié)出的生態(tài)果實就是本項目多姿多彩的產(chǎn)品形態(tài)…“白馬休閑文化”是一種能夠看得見、摸的著、可以品嘗、可以居住，實實在在進行體驗和享受的文化，而不是僅供瞻仰和研究的文化滋養(yǎng)誕生魂之賦賦予——打造白白馬休休閑文文化白馬休休閑文文化譜譜系及及支撐撐內(nèi)容容白馬休閑文化漢民族傳統(tǒng)文化精粹中國少數(shù)民族文化精粹世界各地民族文化精粹溫泉沐浴文化田園休閑文化宮廷沐浴文化溫泉養(yǎng)生文化溫泉休閑文化田園養(yǎng)身文化農(nóng)耕文化隱逸文化溫泉沐浴文化草本沐浴文化山藥沐浴文化溫泉沐浴文化香薰溫泉文化SPA文化火山溫泉濕地生態(tài)文化濕地生態(tài)園特色主題文化影視城1：川西民俗文化特色主題文化影視城2：少數(shù)民俗文化通過““文化化為魂魂，娛娛樂休休閑為為表，，康居居為里里”，，將項項目的的主題題概念念及其其文化化內(nèi)涵涵定位位于““文化化歡享享”這這樣一一個高高層次次水平平上，，形成成獨具具特色色的白白馬休休閑文文化其中的的“溫溫泉文文化””以保保健療療養(yǎng)為為主，，訴求求“健健康和和長壽壽”；；“沐沐浴文文化””則以以漢民民族、、少數(shù)數(shù)民族族、以以及世世界各各地的的沐浴浴民俗俗、民民風(fēng)和和民情情為主主，特特別是是挖掘掘中國國本土土的沐沐浴文文化，，比如如歷代代宮廷廷沐浴浴文化化，訴訴求““詳和和、友友愛、、個性性和自自然””田園文文化則則更直直觀的的讓游游者貼貼近大大自然然，與與自然然融入入一體體，回回歸““采菊菊東籬籬下,悠然現(xiàn)現(xiàn)南山山”，，營造造出寧寧靜平平和，，健康康淡然然的的的田園園文化化讓游游者身身體力力行，，更直直接的的享受受體驗驗旅游游。將將現(xiàn)代代新中中式建建筑與與中國國田園園文化化相結(jié)結(jié)合，，感受受新中中式建建筑帶帶來的的視覺覺享受受，品品位兩兩千多多年的的中國國田園園文化化?；曛x賦予——打造白白馬休休閑文文化形體鍛鍛造——白馬JED休閑功功能白馬JED生態(tài)歡享社區(qū)歡樂頌歡樂頌第一章：文化體驗歡樂頌第二章：休閑娛樂歡樂頌第三章：健身養(yǎng)身歡樂頌第四章：生態(tài)居住溫泉文化體驗田園文化體驗濕地文化體驗民族文化體驗影視城主題公園體驗周邊娛樂設(shè)施體驗生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光體驗濕地文化生態(tài)博物園生態(tài)環(huán)境滋養(yǎng)綠色食品食療健康養(yǎng)身顧問生態(tài)居住人文居住形體鍛鍛造——主要功功能區(qū)區(qū)設(shè)置置四大區(qū)區(qū)介紹紹溫泉旅旅游區(qū)區(qū)濕地休休閑區(qū)區(qū)現(xiàn)代農(nóng)農(nóng)業(yè)體體驗區(qū)區(qū)生態(tài)居居住區(qū)區(qū)（500畝開發(fā)發(fā)用地地）-溫泉度度假酒酒店-溫泉商商務(wù)會會所-溫泉文文化體體驗中中心（（宮廷廷、日日式、、歐式、、火山山、洞洞穴））-濕地生生態(tài)博博物園園-高爾夫夫練習(xí)習(xí)場-濕地及及水上上娛樂樂中心心-親水公公園-農(nóng)業(yè)生生態(tài)觀觀光園園-川西農(nóng)農(nóng)耕文文化博博物園園-少數(shù)民民俗農(nóng)農(nóng)業(yè)博博物園園-園藝農(nóng)農(nóng)藝培培訓(xùn)中中心-農(nóng)產(chǎn)品品交易易中心心-高端產(chǎn)產(chǎn)品：：溫泉泉莊園園-中端產(chǎn)產(chǎn)品：：鄉(xiāng)村村別墅墅-低端產(chǎn)產(chǎn)品：：田園園農(nóng)家家影視城城&商業(yè)步步行街街：-川西小小鎮(zhèn)步步行街街-舊上海海步行行街-唐宋步步行街街形體鍛鍛造——功能分分區(qū)規(guī)規(guī)劃圖圖-溫泉度假酒店-溫泉商務(wù)會所-溫泉文化體驗中心-濕地生態(tài)博物園-高爾夫練習(xí)場-濕地及水上娛樂中心-親水公園-農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光園-川西農(nóng)耕文化博物園-少數(shù)民俗農(nóng)業(yè)博物園-園藝農(nóng)藝培訓(xùn)中心影視城&商業(yè)步行街-川西小鎮(zhèn)步行街-舊上海步行街-唐宋步行街生活配套設(shè)施-健身中心-醫(yī)療中心-超市、加油站、銀行-農(nóng)產(chǎn)品交易中心生態(tài)居住區(qū)安置區(qū)上風(fēng)上水、環(huán)境清雅遠離人流的宜居區(qū)域人流較大、配套設(shè)施密集區(qū)域生態(tài)居住區(qū)形體鍛鍛造——相關(guān)房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品開發(fā)發(fā)2008年2009年2010年房地產(chǎn)產(chǎn)品類型單價RMB面積㎡總價RMB單價RMB面積㎡總價RMB單價RMB面積㎡總價RMB中低端產(chǎn)品：田園農(nóng)家、田園鄉(xiāng)村別墅2500100002500萬元3000200006000萬元4000100004000萬元高端產(chǎn)品：莊園、生態(tài)溫泉別墅3500200007000萬元4500200009000萬元產(chǎn)權(quán)式度假酒店4000200008000萬元合計2500萬元13000萬元21000萬元形體鍛鍛造——主要功功能區(qū)區(qū)設(shè)置置地產(chǎn)開開發(fā)-溫泉莊莊園-鄉(xiāng)村別別墅-田園農(nóng)農(nóng)家會員卡卡銷售售-終身會會員卡卡-年卡-溫泉消消費卡卡-居住消消費卡卡休閑旅旅游-影視城城旅游游-農(nóng)業(yè)體體驗觀觀光-園藝培培訓(xùn)-博物園園參觀觀-農(nóng)產(chǎn)品品銷售售-農(nóng)家居居住-特色餐餐飲物業(yè)租租賃-影視城城租賃賃-商業(yè)街街招租租-單位拓拓展訓(xùn)訓(xùn)練場地租租賃-度假物物業(yè)出出租白馬JED生態(tài)社社區(qū)贏贏利模模式酒店經(jīng)經(jīng)營-度假酒酒店經(jīng)經(jīng)營-酒店餐餐飲-溫泉體體驗-會所餐餐飲-商務(wù)會會議-商務(wù)度度假-商務(wù)餐餐飲內(nèi)涵修修煉——重要服服務(wù)體體系規(guī)規(guī)劃白馬JED生態(tài)歡歡享社社區(qū)的的四大大功能能區(qū)確確立以以后，，要最最大限限度的的發(fā)揮揮硬件件設(shè)施施的效效能，，在激激烈的的休閑閑旅游游市場場中獨獨占鰲鰲頭，，必須須制定定出符符合市市場需需求和和發(fā)展展趨勢勢的管管理模模式。。建立““白馬馬JED生態(tài)俱俱樂部部”，，對項項目經(jīng)經(jīng)營實實行會會員制制管理理符合目目標群群體尊貴、、自信信的心理需需求便于對對高端端客戶戶提供全全面服服務(wù)有利于于進行行地產(chǎn)項項目的的銷售售有利于于盡快快回收收投資創(chuàng)創(chuàng)造利利潤白馬JED生態(tài)俱俱樂部部會員制制有利于于提升升目標標群體忠忠誠度度促進穩(wěn)穩(wěn)定經(jīng)經(jīng)營有利于于進行行全面面客戶關(guān)關(guān)系管管理和后續(xù)續(xù)產(chǎn)品品的開發(fā)內(nèi)涵修修煉——重要服服務(wù)體體系規(guī)規(guī)劃白馬JED生態(tài)社區(qū)“一卡通”終身會員購房置業(yè)排號及優(yōu)惠...所有購物、餐飲、培訓(xùn)項目超低折扣...會員業(yè)主健康養(yǎng)身檔案健康養(yǎng)身顧問服務(wù)...所有社區(qū)租賃項目低價優(yōu)惠...全年度假酒店低價入住...所有觀光及體驗項目免費...內(nèi)涵修修煉——重要服服務(wù)體體系規(guī)規(guī)劃客戶服服務(wù)標標準體體系、、物業(yè)業(yè)管理理體系系、旅旅游接接待管管理體體系-客戶服服務(wù)標標準體體系——可參照照5*級酒店店的相相關(guān)服服務(wù)標標準制制訂-物業(yè)管管理體體系——按照高高檔別別墅物物業(yè)的的管理理和服服務(wù)要要求制制訂-旅游接接待管管理體體系——按照旅旅游度度假景景點的的服務(wù)務(wù)標準準和要要求制制訂項目整整體策策劃——項目形形象策策劃項目形形象策策劃的的基點點與結(jié)結(jié)構(gòu)本項目目形象象的構(gòu)構(gòu)成元元素如如下：：-視覺元元素：：建筑筑風(fēng)格格、裝裝飾風(fēng)風(fēng)格、、形象象代言言、企企業(yè)視視覺識識別系系統(tǒng)VI-聽覺元元素：：主題題音樂樂、項項目SLOGAN、項目目主題題詞-互動元元素：：服務(wù)務(wù)人員員素質(zhì)質(zhì)項目形形象策策劃——視覺元元素根據(jù)項項目主主題定定位““國際際生態(tài)態(tài)休閑閑社區(qū)區(qū)”的的要求求視覺元元素的的設(shè)計計應(yīng)遵遵循““越是是民族族特色色的，，越能能國際際化；；越是是沿襲襲傳統(tǒng)統(tǒng)的，，越能能時尚尚化””的要要求。。-建筑風(fēng)風(fēng)格——建議采采用國國際上上流行行的““新中中式建建筑””風(fēng)格格，既既能體體現(xiàn)項項目的的文化化底蘊蘊，又又便于于與國國際標標準接接軌-裝飾風(fēng)風(fēng)格——外裝盡盡量應(yīng)應(yīng)體現(xiàn)現(xiàn)傳統(tǒng)統(tǒng)化、、生態(tài)態(tài)化的的特點點；內(nèi)內(nèi)裝以以現(xiàn)代代裝修修為主主，可可加入入部分分傳統(tǒng)統(tǒng)元素素-項目視視覺識識別系系統(tǒng)——包括項項目LOGO設(shè)計、、導(dǎo)視視系統(tǒng)統(tǒng)設(shè)計計等項目形形象策策劃——聽覺元元素根據(jù)項項目主主題定定位““國際際生態(tài)態(tài)休閑閑社區(qū)區(qū)”的的要求求聽覺元元素應(yīng)應(yīng)滿足足高雅雅大氣氣、易易于傳傳播的的特點點-項目SOLGAN———““專享白白馬國國際社社區(qū)，，坐擁擁濕地地溫泉泉田園園”-項目主主題詞詞——““一座世世間難難得的的生態(tài)態(tài)樂園園”-主題音音樂——可采用用節(jié)選選民族族音樂樂進行行改編編說明：：項目目SOLGAN和項目目主題題詞配配合使使用，，既強強調(diào)了了項目目功能能，又又能體體現(xiàn)項項目的的高端端特點點項目形形象策策劃——互動元元素根據(jù)項項目主主題定定位““國際際高爾爾夫生生態(tài)休休閑社社區(qū)””的要要求互動元素素更多是是體現(xiàn)項項目人員員素質(zhì)、、服務(wù)質(zhì)質(zhì)量等軟軟性形象象，務(wù)求求體現(xiàn)人人性化的的服務(wù)，，“山美美、水美美、人更更美”。。項目整體體策劃——項目開發(fā)發(fā)策劃項目開發(fā)發(fā)戰(zhàn)略原原則本項目開開發(fā)應(yīng)遵遵循以下下三條戰(zhàn)戰(zhàn)略原則則：1、“項目目單位土土地面積積的價值值最大化化”原則則項目的景景觀開發(fā)發(fā)除了應(yīng)應(yīng)具備觀觀賞功能能以外，，還應(yīng)重重點打造造其休閑閑娛樂的的功能。。盡可能能將成本本性投入入轉(zhuǎn)換為為經(jīng)營性性投入，，比如影影視城商商業(yè)步行行街，既既具備景景觀功能能，又具具備經(jīng)營營功能，，在造景景的同時時又能產(chǎn)產(chǎn)生經(jīng)營營收益。。2、“項目目規(guī)劃設(shè)設(shè)計與項項目產(chǎn)品品策劃相相協(xié)調(diào)””原則產(chǎn)品策劃劃是在經(jīng)經(jīng)過詳細細的市場場調(diào)研以以后，進進行項目目人流量量分析、、接待容容量分析析、功能能分區(qū)設(shè)設(shè)計。因因此，項項目開發(fā)發(fā)中的規(guī)規(guī)劃設(shè)計計應(yīng)該符符合產(chǎn)品品策劃的的要求。。3、“項目目功能系系統(tǒng)一體體化”原原則項目各分分區(qū)既相相對獨立立能實現(xiàn)現(xiàn)一定的的功能，，又通過過“文化化生態(tài)休休閑”這這一主題題系統(tǒng)緊緊密聯(lián)系系，各功功能區(qū)或或是直接接服務(wù)于于這一主主題，或或是作為為這一主主題的支支撐配套套功能。。項目開發(fā)發(fā)的步驟驟項目開發(fā)發(fā)三步走走策略：：1、第一步步：項目目開發(fā)前前期主打打文化牌牌（項目目動工之之前）“文化拉拉升品牌牌、品牌牌推進銷銷售”文化指集集“溫泉泉文化、、休閑養(yǎng)養(yǎng)身文化化、生態(tài)態(tài)田園文文化”為為一體的的“白馬馬文化””，品牌牌指“白白馬國際際JED生態(tài)社區(qū)區(qū)”的項項目品牌牌2、第二步步：項目目開發(fā)中中期主打打休閑牌牌（項目目部分景景觀休閑閑功能落落成）“邊造景景、邊經(jīng)經(jīng)營、先先預(yù)定、、再開發(fā)發(fā)”首先打造造溫泉、、濕地生生態(tài)園等等旅游吸吸引物，，同時通通過會員員卡銷售售和日常常經(jīng)營實實現(xiàn)部分分收入，，同時可可以開始始別墅和和產(chǎn)權(quán)式式酒店的的排號，，獲得現(xiàn)現(xiàn)金流入入。3、第三步步：項目目開發(fā)后后期主打打國際牌牌（項目目景觀基基本落成成，地產(chǎn)產(chǎn)建設(shè)啟啟動）“優(yōu)質(zhì)客客源，以以高帶低低，以點點帶面””充分借助助溫泉濕濕地生態(tài)態(tài)園的國國際性和和客源影影響力，，帶動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式酒酒店的銷銷售。以以運動休休閑作為為項目亮亮點，全全面帶動動溫泉、、濕地旅旅游觀光光等休閑閑項目的的經(jīng)營項目整體體策劃——項目運作作策劃項目運作作突破點點再優(yōu)秀的的產(chǎn)品，，面對激激烈的競競爭，仍仍然需要要尋求突突破突破普通項目單一的贏利模式實現(xiàn)“開發(fā)短期回款經(jīng)營長期贏利資產(chǎn)永久增值”突破普通項目封頂預(yù)售模式實現(xiàn)“邊造景、邊入會、邊預(yù)訂”的銷售方式贏利模式突破銷售方式突破突破普通項目單薄的主題概念：首倡白馬國際JED（JoyfulEco-district）生態(tài)歡享社區(qū)概念概念運作突破概念運作作的突破破單憑生態(tài)態(tài)的概念念已經(jīng)喚喚不起消消費人群群的熱情情本項目概概念應(yīng)突突出國際際化、情情感化、、人性化化的特點點，并與與現(xiàn)有旅旅游休閑閑項目進進行有效效的區(qū)隔隔，在此此基礎(chǔ)上上提出““白馬國國際JED生態(tài)歡享享社區(qū)””JED代表的是是一種生生活方式式，一種種人生態(tài)態(tài)度，一一種情感感和身心心的體驗驗贏利模式式的突破破本項目采采取短、、中、長長期結(jié)合合的贏利利模式，，有利于于優(yōu)化收收入結(jié)構(gòu)構(gòu)開發(fā)短期期回款——“通過會員員卡銷售售及預(yù)定定實現(xiàn)部部分回款款”經(jīng)營長期期贏利——項目可實實現(xiàn)長期期經(jīng)營，，有盈利利保障資產(chǎn)永久久增值——地產(chǎn)物業(yè)業(yè)具有巨巨大的升升值空間間，同時時帶動后后續(xù)6000畝開發(fā)用用地整體體價值上上升。銷售方式式的突破破項目銷售售方式按按照會員員制方式式進行“邊造景景、邊入入會、邊邊預(yù)訂””的銷售售方式銷售過程程為：1、JED生態(tài)項目目的概念念激發(fā)消消費者的的購買動動機2、現(xiàn)場溫溫泉及濕濕地生態(tài)態(tài)景觀促促進消費費者做出出購買決決策3、消費者者交納會會費入會會后即自自動參與與樓盤排排號4、樓盤開開盤前視視具體情情況決定定是否采采用排號號選房方方式項目建議議項目建議議——政府公關(guān)關(guān)通過本項項目主題題及產(chǎn)品品策劃，，“白馬馬國際JED生態(tài)歡享享社區(qū)””集合了了眾多高高端旅游游產(chǎn)品、、并引入入了先進進的休閑閑旅游概概念，從從而使本本項目在在概念和和規(guī)劃上上具有開開創(chuàng)性的的地位，，具有巨巨大的經(jīng)經(jīng)濟和社社會效應(yīng)應(yīng)，對本本地區(qū)整整體形象象的提升升有巨大大的拉動動作用。。因此可可通過本本項目策策劃為平平臺，爭爭取政府府政策的的支持：：1、土地價價格方面面：2、配套基基礎(chǔ)設(shè)施施方面：：3、審批與與拆遷補補償方面面：4、各項報報建、辦辦證規(guī)費費等政府府行政性性收費的的減免5、項目的的整體服服務(wù)方面面（如省省級重點點項目申申報等））項目建議議——融資活動動本項目經(jīng)經(jīng)過整體體策劃與與包裝后后，具備備良好的的贏利能能力和升升值潛力力，可以以通過引引入戰(zhàn)略略投資者者、股份份置換、、股權(quán)融融資、抵抵押貸款款等多種種方式向向海內(nèi)外外投資公公司、基基金、銀銀行進行行融資活活動****擁有大大量海內(nèi)內(nèi)外融資資渠道和和豐富的的融資經(jīng)經(jīng)驗，可可以為本本項目提提供全套套融資服服務(wù)。項目建議議——土地運營營第一期3000畝土地的的成功開開發(fā)的基基礎(chǔ)上，，后續(xù)6000畝土地的的價值將將得到空空間的釋釋放，受受到多家家開發(fā)機機構(gòu)的關(guān)關(guān)注。因此，對對后續(xù)6000畝土地進進行整體體規(guī)劃和和打造，，取得規(guī)規(guī)劃權(quán)、、開發(fā)權(quán)權(quán)、招商商權(quán)。將將規(guī)劃好好的土地地轉(zhuǎn)包給給其他開開發(fā)機構(gòu)構(gòu)，進行行土地運運營，在在不占用用大量資資金的情情況下，，獲得更更高的回回報。項目財務(wù)務(wù)分析本項目實實際由兩兩個項目目組成：：生態(tài)旅旅游觀光光項目及及配套別別墅和產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式酒酒店開發(fā)發(fā)項目。。建設(shè)周周期三年年，占地地3000畝。所需投資共共29,303萬元，其中中固定資產(chǎn)產(chǎn)投資29,203萬元，流動動資金100萬元。生態(tài)態(tài)旅游觀光光項目占地地2500畝，土地為租用用，年租金金預(yù)計150萬元，項目目建設(shè)投入入預(yù)計5500萬元。開發(fā)發(fā)項目占地地500畝，土地為為征用，預(yù)預(yù)計費用7500萬元，建設(shè)成本預(yù)預(yù)計15000萬元。資金金來源中，，19,500萬元由股東東投入，10,000萬元擬通過過銀行貸款款解決。具體投資明明細及投資資進度詳見見下表。表1項目具體投投資明細及及投資建設(shè)設(shè)進度表單單位：：萬元

各年度預(yù)計投資金額200720082009合計

土地費用7,5007,500

觀光項目建設(shè)1,0004,5005,500

房產(chǎn)項目建設(shè)1,5006,0007,50015,000

建設(shè)期間借款利息、費用-4018021,203

小計10,00010,9018,30229,203

流動資金100100合計10,00011,0018,30229,303預(yù)測資金來源200720082009股本7,5006,0006,00019,500項目現(xiàn)金利潤長期借款5,0005,00010,000短期借款-小計12,50011,0006,00029,500

20082009201020112012資產(chǎn)負債表流動資產(chǎn)4,6577,64218,43019,24220,054固定資產(chǎn)凈額13,12621,15320,87820,60320,328資產(chǎn)總計25,28336,29546,80747,34547,882流動負債-----長期負債10,0005,000---股東權(quán)益15,28331,29546,80747,34547,882損益表經(jīng)營收入3,02314,41922,7641,8641,864其中：會員卡銷售收入350350450550550田園體驗觀光項目173216259259259生態(tài)溫泉觀光項目-432540540540生態(tài)溫泉觀光項目421515515515凈利潤1,78310,01315,512537537息、稅、折舊、攤銷前利潤2,49512,74419,994944944財務(wù)比率/指標長期借款還本付息額4015,8025,401--凈利潤率59%69%68%29%29%凈利潤/股東權(quán)益13.2%51.3%79.6%2.8%2.8%財務(wù)分析主要投資指指標分析按十年計算算，項目的的稅前內(nèi)部部收益率為為稅前17%,稅后內(nèi)部收收益率18％。所得稅后的的項目投資資回收期為為3年零11個月。盈虧平衡分分析(以整個項目目期十年平平均計)產(chǎn)量盈虧平平衡點＝（（固定成本本*）/（銷售收入入－變動成成本**））＝16.02%其中：*固固定成本包包括經(jīng)營成成本，折舊舊、攤銷和和2009年以后的利利息支出；；**變動成成本包括營營業(yè)稅及附附加，管理理費用，營營業(yè)費用，，財務(wù)費用用。該指標顯示示，當整個個項目期內(nèi)內(nèi)的收入達達到預(yù)計收收入水平的的16.02％時即可以以保本，這這表明了該該項目強勁勁的的盈利利能力以及及規(guī)避市場場風(fēng)險和財財務(wù)風(fēng)險的的能力?，F(xiàn)金流情況況按照項目的的投融資計計劃測算，，其期末現(xiàn)現(xiàn)金流一直直為正數(shù)，，由于預(yù)計計2008年即開始有有房產(chǎn)開發(fā)發(fā)收入，所所以經(jīng)營現(xiàn)現(xiàn)金流也均均為正數(shù)，，這顯示項項目的資金金來源及運運用計劃合合理，不存存在現(xiàn)金短短缺的風(fēng)險險，現(xiàn)金流流安全可靠靠。財務(wù)評估結(jié)結(jié)論從以上財務(wù)務(wù)分析中可可以看出，，本項目的的總體效益益良好，各各項指標均均表現(xiàn)優(yōu)異異，所得稅稅后內(nèi)部收收益率達到到理想的18％，說明項項目具有極極強的盈利利能力。盈盈虧平衡點點為預(yù)計收收入的16.02％，表明項項目巨大的的盈利空間間以及很好好的抗風(fēng)險險的潛力。。項目期間間的現(xiàn)金余余額一直保保持正數(shù)，，顯示項目目投融資計計劃對資金金安排的可可行性。項項目具有很很強的償債債能力，項項目產(chǎn)生的的現(xiàn)金流足足以按期足足額償付擬擬舉借的10,000萬元借款的的本息金額額。尤其重要的的是，盡管管在進行財財務(wù)預(yù)測時時所做的各各項損益假假設(shè)已經(jīng)較較為保守，，但敏感性性分析仍顯顯示該項目目完全能夠夠承受一些些主要風(fēng)險險因素不利利變動的影影響，保持持良好的財財務(wù)表現(xiàn)。。策劃方服務(wù)務(wù)內(nèi)容主要服務(wù)內(nèi)內(nèi)容項目引資海外客源地管理****

地產(chǎn)項目投融資管理旅游地產(chǎn)營銷代理旅游項目投融資管理度假酒店管理旅游地產(chǎn)開發(fā)及規(guī)劃地產(chǎn)開發(fā)前期策劃項目可行性分析休閑娛樂規(guī)劃設(shè)計地產(chǎn)項目營銷策劃旅游產(chǎn)品策劃與設(shè)計項目文件提提交日程項目文件提提交日程年度2007年2008年時間(月)10月

11月12月1月工作內(nèi)容《白馬JED生態(tài)歡享社區(qū)項目提案》《白馬泉JED生態(tài)社區(qū)旅游及房地產(chǎn)開發(fā)市場調(diào)研報告》《白馬泉JED生態(tài)社區(qū)文化旅游主題策劃方案》《白馬泉JED生態(tài)社區(qū)旅游項目VI系統(tǒng)設(shè)計方案》《白馬泉JED生態(tài)社區(qū)旅游吸引物策劃方案》《白馬泉JED生態(tài)社區(qū)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)策劃方案》《白馬泉JED生態(tài)社區(qū)產(chǎn)品定價方案》《白馬泉JED生態(tài)社區(qū)項目財務(wù)分析報告》《白馬泉JED生態(tài)社區(qū)項目投融資方案》THANKS9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Sunday,December11,202210、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。21:53:4921:53:4921:5312/11/20229:53:49PM11、以以我我獨獨沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。12月月-2221:53:4921:53Dec-2211-Dec-2212、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。21:53:4921:53:4921:53Sunday,December11,202213、乍見見翻疑疑夢，，相悲悲各問問年。。。12月月-2212月月-2221:53:4921:53:49December11,202214、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國國見青青山。。。11十十二二月20229:53:49下下午21:53:4912月月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月229:53下下午12月-2221:53December11,202216、行動出成果果，工作出財財富。。2022/12/1121:53:4921:53:4911December202217、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時時，，你你只