房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估培訓(xùn)課程

第四章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估一、對(duì)建筑物的基本認(rèn)識(shí)1．坐落2.面積

面積包括：(1)建筑面積；(2)套內(nèi)建筑面積； (3)使用面積；(4)其他面積。住宅還需了解居住面積，商業(yè)用房還需了解營業(yè)面積，出租的房屋還需了解可出租的面積等。面積換算： 1平方公里=100公頃=1500畝=100萬平方米 1畝=2000/3平方米 1平方米=10.76平方英尺（香港）=0.3025坪 （臺(tái)灣）一、對(duì)建筑物的基本認(rèn)識(shí)3．層數(shù)和高度通常按照層數(shù)或高度，將建筑物分為低層建筑、多層建筑、高層建筑和超高層建筑。4．結(jié)構(gòu)

結(jié)構(gòu)是指建筑物中由承重構(gòu)件(基礎(chǔ)、墻、柱、梁、屋架、支撐、屋面板等)組成的體系。按建筑材料劃分：(1)鋼結(jié)構(gòu)(2)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)(3)砌體(包括磚、砌塊、石等)結(jié)構(gòu)(4)木結(jié)構(gòu)(5)塑料結(jié)構(gòu)(6)薄膜充氣結(jié)構(gòu)等。按結(jié)構(gòu)型式劃分：(1)墻體結(jié)構(gòu)(2)框架結(jié)構(gòu)(3)深梁結(jié)構(gòu)(4)筒體結(jié)構(gòu)(5)拱結(jié)構(gòu)(6)網(wǎng)架結(jié)構(gòu)(7)空間薄壁(包括折板)結(jié)構(gòu)(8)鋼索結(jié)構(gòu)(9)艙體結(jié)構(gòu)等。一、對(duì)建筑物的基本認(rèn)識(shí)5．設(shè)備包括給排水、衛(wèi)生、燃?xì)?、照明、空調(diào)、電梯、通訊、防災(zāi)等設(shè)備。需要了解它們的配置和性能。6．裝修分為內(nèi)裝修和外裝修。需要了解裝修的標(biāo)準(zhǔn)和程度，所用材料的品質(zhì)及裝修質(zhì)量等。7．公共配套設(shè)施完備程度8．平面布置包括平面圖、戶型圖等。一、對(duì)建筑物的基本認(rèn)識(shí)9．外觀包括外觀圖片等。10．建成年月包括開工日期和竣工日期。11．維修、保養(yǎng)情況及完損程度包括地基的穩(wěn)定性況(沉降是否均勻及其程度)等。12．利用現(xiàn)狀包括不同用途的面積分配和樓層分布。一、對(duì)建筑物的基本認(rèn)識(shí)13．產(chǎn)權(quán)狀況在中國大陸，建筑物與土地不同，可以私人所有。建筑物的所有權(quán)分為獨(dú)有、共有和區(qū)分所有三種。房屋所有權(quán)還受土地使用權(quán)的約束，如在有限期土地使用權(quán)的土地上建造的房屋所有權(quán)，實(shí)際上也是有限期的。?中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例?第四十條規(guī)定：“土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得”。二、房地產(chǎn)估價(jià)概念與估價(jià)原則(一)房地產(chǎn)估價(jià)的概念從專業(yè)估價(jià)的角度來講，房地產(chǎn)估價(jià)是指專業(yè)估價(jià)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。二、房地產(chǎn)估價(jià)概念與估價(jià)原則(二)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的原則1．價(jià)值決定價(jià)格原則房屋是商品，凝結(jié)著社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)，具有價(jià)值。商品房價(jià)格決定于它的價(jià)值。2．供求原則房地產(chǎn)價(jià)格與其他商品一樣，受供求關(guān)系變動(dòng)的影響。3．變動(dòng)原則所有房地產(chǎn)都會(huì)受到變動(dòng)原則的影響。沒有固定不變的自然、經(jīng)濟(jì)條件。時(shí)刻注意過去和未來可能預(yù)測到的自然現(xiàn)象的影響以及市場變化情況是估價(jià)人員的工作。二、房地產(chǎn)估價(jià)概念與估價(jià)原則4．替代原則根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，在同一市場上，具有相同使用價(jià)值和質(zhì)量的物品，應(yīng)具有同一的價(jià)格，即具有完全的替代關(guān)系。房地產(chǎn)價(jià)格也符合這一規(guī)律。購房者愿意為一宗房地產(chǎn)支付的價(jià)格受到一個(gè)替代品或相似房地產(chǎn)價(jià)格的影響。二、房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)概念念與估價(jià)原原則5.貢獻(xiàn)原則在對(duì)市場價(jià)價(jià)值的評(píng)估估中，不論論是對(duì)空地地或建筑物物，只在于于房地產(chǎn)的的改造對(duì)其其市場價(jià)值值增加了什什么，而不不管改造的的費(fèi)用是多多少。即一一項(xiàng)改造對(duì)對(duì)整個(gè)房地地產(chǎn)的價(jià)值值的貢獻(xiàn)有有意義，而而不是這種種增加的建建筑的設(shè)施施的固定成成本。一致性原則則與貢獻(xiàn)原原則是相輔輔相成的。。例如，如如果一所房房子的外表表是它的主主要缺陷，，而它附件件的房子卻卻保存完好好，那么克克服這個(gè)缺缺陷來提高高房子的價(jià)價(jià)值可能會(huì)會(huì)是其成本本的幾倍，，因?yàn)檫@樣樣做使得房房子與附件件的房子協(xié)協(xié)調(diào)起來。。二、房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)概念念與估價(jià)原原則6．最有效使使用原則房地產(chǎn)具有有用途的多多樣性，每每一種用途途為使用者者帶來的收收益可能都都不同，所所謂最有效效使用原則則，就是以以獲取最大大收益的使使用方式來來衡量房地地產(chǎn)價(jià)格。。例如，在評(píng)評(píng)估某一鬧鬧市區(qū)的土土地時(shí)，當(dāng)當(dāng)然要考慮慮建高層建建筑用作商商業(yè)樓或?qū)憣懽謽莵碓u(píng)評(píng)估其價(jià)格格，而不應(yīng)應(yīng)按照一般般地區(qū)，用用作建造普普通房的效效益來測算算價(jià)格。7.外部性原則則指某個(gè)房地地產(chǎn)的外在在影響力會(huì)會(huì)對(duì)它的價(jià)價(jià)值產(chǎn)生積積極的或消消極的作用用。二、房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)概念念與估價(jià)原原則8.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原原則要求房房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)結(jié)果應(yīng)是是估價(jià)對(duì)象象在估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客客觀合理價(jià)價(jià)格或價(jià)值值。房地產(chǎn)市場場是不斷變變化的，影影響房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的因因素是不斷斷變化的，，房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格自然也也是不斷變變化的。在在不同的時(shí)時(shí)間，同一一宗房地產(chǎn)產(chǎn)往往會(huì)有有不同的價(jià)價(jià)格。二、房房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)價(jià)概念念與估估價(jià)原原則9.合法原原則合法原原則要要求房房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)價(jià)應(yīng)以以估價(jià)價(jià)對(duì)象象的合合法權(quán)權(quán)益為為前提提進(jìn)行行。房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)價(jià)為什什么要要遵循循合法法原則則?兩宗實(shí)實(shí)物狀狀況相相同的的房地地產(chǎn)，，如果果權(quán)益益不同同，價(jià)價(jià)值會(huì)會(huì)有所所不同同。但但在估估價(jià)時(shí)時(shí)估價(jià)價(jià)對(duì)象象的權(quán)權(quán)益不不是估估價(jià)人人員可可以隨隨意假假定的的，必必須有有合法法的依依據(jù)。。合法權(quán)權(quán)益包包括合合法產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、、合法法使用用、合合法處處分等等方面面。遵遵循合合法原原則，，具體體來說說有下下列幾幾個(gè)方方面：：二、房房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)價(jià)概念念與估估價(jià)原原則（1）在合合法產(chǎn)產(chǎn)權(quán)方方面，，應(yīng)以以房地地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證證書和和有關(guān)關(guān)證件件為依依據(jù)。。（2）在合合法使使用方方面，，應(yīng)以以城市市規(guī)劃劃、土土地用用途管管制等等為依依據(jù)。。（3）在合合法處處分方方面，，應(yīng)以以法律律、法法規(guī)或或合同同(如如土地地使用用權(quán)出出讓合合同)等允允許的的處分分方式式為依依據(jù)。。（4）在其其他方方面，，如評(píng)評(píng)估出出的價(jià)價(jià)格必必須符符合國國家的的價(jià)格格政策策。二、房房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)價(jià)概念念與估估價(jià)原原則10.公平原原則公平原原則要要求房房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)價(jià)人員員應(yīng)站站在中中立的的立場場上，，求出出一個(gè)個(gè)對(duì)各各方當(dāng)當(dāng)事人人來說說都是是公平平合理理的價(jià)價(jià)格。。評(píng)估出出的價(jià)價(jià)格如如果不不夠公公平合合理，，必然然會(huì)損損害當(dāng)當(dāng)事人人中某某一方方的利利益，，也會(huì)會(huì)有損損于房房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)價(jià)人員員、估估價(jià)機(jī)機(jī)構(gòu)以以至于于整個(gè)個(gè)估價(jià)價(jià)行業(yè)業(yè)的社社會(huì)聲聲譽(yù)和和權(quán)威威性。。三、房房地產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估估歷史史淵源源歷史悠悠久，，早在在4000多年年前就就產(chǎn)生生了有有關(guān)房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)值值及其其評(píng)估估思想想的萌萌芽。。中國國近代代是在在1978年年改革革開放放以后后推行行房屋屋商品品化政政策，，改革革城鎮(zhèn)鎮(zhèn)住房房制度度和國國有土土地使使用制制度，，使房房地產(chǎn)產(chǎn)可以以進(jìn)入入市場場流通通而出出現(xiàn)的的；主主要體體現(xiàn)在在如下下：1.確確立了了房地地產(chǎn)估估價(jià)的的法律律地位位。94年年7月月5日日公布布，自自95年1月1日起起施行行的《《中華華人民民共和和國城城市房房地產(chǎn)產(chǎn)管理理法》》第33條條規(guī)定定：國國家實(shí)實(shí)行房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格評(píng)估估制度度；58條條規(guī)定定：國國家實(shí)實(shí)行房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格評(píng)估估人員員資格格認(rèn)證證制度度。這這已成成國家家法定定制度度。三、房房地產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估估歷史史淵源源2.實(shí)實(shí)行了了房地地產(chǎn)估估價(jià)師師執(zhí)業(yè)業(yè)資格格全國國統(tǒng)一一考試試制度度，1993年國國家人事事部、建建設(shè)部認(rèn)認(rèn)定了140名名估價(jià)師師，1994年有有認(rèn)定了了206名，從從1995年3月22日，建建設(shè)部、、人事部部確定了了考試實(shí)實(shí)施辦法法；主要要是考以以下幾門門：《房房地產(chǎn)基基本制度度與政策策》、《《房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營與管管理》、、《房地地產(chǎn)估價(jià)價(jià)理論與與方法》》、《房房地產(chǎn)估估價(jià)案例例分析》》、《房房地產(chǎn)估估價(jià)相關(guān)關(guān)知識(shí)》》。三、房地地產(chǎn)評(píng)估估歷史淵淵源3.制定定了房地地產(chǎn)估價(jià)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和和指導(dǎo)意意見。4.成立立了房地地產(chǎn)估價(jià)價(jià)行業(yè)組組織5.設(shè)定定了“房房地產(chǎn)估估價(jià)師執(zhí)執(zhí)業(yè)資格格注冊””和“房房地產(chǎn)估估價(jià)機(jī)構(gòu)構(gòu)資質(zhì)核核準(zhǔn)”等等行政許許可項(xiàng)目目。6.建立立了統(tǒng)一一開放的的房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)市市場。7.拓寬寬了房地地產(chǎn)估價(jià)價(jià)的服務(wù)務(wù)領(lǐng)域。。8.形成成了比較較完善的的房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)理理論和方方法體系系。9.開展展了內(nèi)地地房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)師師與香港港測量師師資格互互認(rèn)。四、中國國房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)的的特點(diǎn)1.土地地與房屋屋的所有有制不同同2.土地地所有制制在城鄉(xiāng)鄉(xiāng)之間不不同，城城市國有有，農(nóng)村村和城郊郊一般屬屬于農(nóng)民民集體所所有3.市場場上流通通的土地地權(quán)利不不是所有有權(quán)，而而是使用用權(quán)，分分出讓和和劃撥兩兩種4.土地地與房屋屋的管理理部門不不統(tǒng)一，，土管局局與房管管局發(fā)的的證書所所記載的的權(quán)利主主體、使使用性質(zhì)質(zhì)、面積積等不一一致。四、中國國房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)的的特點(diǎn)5.行政政管理不不到位，，如城市市規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)條件件難以事事前明確確且有較較大彈性性、房地地產(chǎn)登記記發(fā)證不不及時(shí)，，從而有有時(shí)估價(jià)價(jià)對(duì)象的的性質(zhì)、、權(quán)屬、、面積等等不清。。6.房地地產(chǎn)市場場不夠發(fā)發(fā)達(dá)，市市場運(yùn)行行缺乏規(guī)規(guī)則或者者運(yùn)行規(guī)規(guī)則不能能得到嚴(yán)嚴(yán)格執(zhí)行行，市場場參與者者還不夠夠成熟，，市場難難于真實(shí)實(shí)反映交交易對(duì)象象的實(shí)際際狀況，，房地產(chǎn)產(chǎn)交易信信息不夠夠公開、、透明。。五、房地地產(chǎn)的價(jià)價(jià)格種類類1.市場價(jià)值值定義：具具備公平平出售所所需全部部條件的的公平競競爭市場場中的房房地產(chǎn)最最可能的的價(jià)格。。市場價(jià)值值的定義義假定一一種充分分交易，，這表明明：（1）買賣雙雙方被激激發(fā)起興興趣（2）雙方掌掌握大量量信息并并經(jīng)過深深思熟慮慮，從各各自的最最大利益益出發(fā)；；（3）考慮公公開市場場上充裕裕的交易易時(shí)間；；（4）費(fèi)用以以現(xiàn)金支支付；（5）此價(jià)格格代表了了對(duì)所售售出物業(yè)業(yè)的一般般考慮。。五、房地地產(chǎn)的價(jià)價(jià)格種類類2.售價(jià)是指房地地產(chǎn)實(shí)際際的交易易價(jià)格。。它不同于于市場價(jià)價(jià)值，因因?yàn)樵诤芎芏嘁蛩厮氐淖饔糜孟拢龀鍪鄄荒苣艹蔀槌涑浞纸灰滓?。房地產(chǎn)評(píng)評(píng)估是評(píng)評(píng)估市場場價(jià)值。。五、房地地產(chǎn)的價(jià)價(jià)格種類類3.建筑筑物價(jià)格格單純指建建筑物部部分的價(jià)價(jià)格4.房地價(jià)格格也稱房地地混合價(jià)價(jià)格，包包含建筑筑物和土土地價(jià)格格之和。?！恋貎r(jià)格格+建筑筑物價(jià)格格=房地地價(jià)格五、房地地產(chǎn)的價(jià)價(jià)格種類類5.總價(jià)格、、單位價(jià)價(jià)格、樓樓面地價(jià)價(jià)總價(jià)格是指某一一宗或某某一區(qū)域域范圍內(nèi)內(nèi)的房地地產(chǎn)整體體價(jià)格。。單位價(jià)格格土地單價(jià)價(jià)：單單位土土地面積積的土地地價(jià)格；；建筑物單單價(jià)：單單位建筑筑物面積積的建筑筑物的價(jià)價(jià)格；房地單價(jià)價(jià)：通通常是是指單位位建筑物物面積的的房地價(jià)價(jià)格；五、房地地產(chǎn)的價(jià)價(jià)格種類類樓面地價(jià)價(jià)是一種特特殊的土土地單價(jià)價(jià)，是土土地上建建筑物面面積均攤攤的土地地價(jià)格，，又稱單單位建筑筑面積的的土地價(jià)價(jià)格；公式：土地單價(jià)價(jià)=土地地總價(jià)格格/土地地總面積積總建筑面面積=土土地總面面積×容容積率容積率=總建筑筑面積/土地總總面積樓面地價(jià)價(jià)=土地地總價(jià)格格/總建建筑面積積=土地單單價(jià)/容容積率五、房地地產(chǎn)的價(jià)價(jià)格種類類6.補(bǔ)地地價(jià)是指國有有土地使使用者因因改變土土地用途途等而向向國家補(bǔ)補(bǔ)交的地地價(jià)四種情形形（1）更改原原出讓土土地使用用權(quán)時(shí)規(guī)規(guī)定的用用途。（2）增加原原出讓土土地使用用權(quán)時(shí)規(guī)規(guī)定的建建筑容積積率。（3）轉(zhuǎn)讓、、出租、、抵押、、劃撥土土地使用用權(quán)。（4）出讓的的土地使使用權(quán)期期滿后續(xù)續(xù)期。五、房地地產(chǎn)的價(jià)價(jià)格種類類補(bǔ)地價(jià)=改變用途途后的地地價(jià)-改變用途途前的地地價(jià)對(duì)于增加加建筑容容積率來來說：補(bǔ)地價(jià)（（單價(jià)））=（增加后后的容積積率-原容積率率）/原容積率率×原容積率率下的土土地單價(jià)價(jià)=（增加后后的容積積率-原容積率率）×原樓面地地價(jià)補(bǔ)地價(jià)（（總價(jià)））=補(bǔ)地價(jià)（（單價(jià)））×土地總面面積五、房地地產(chǎn)的價(jià)價(jià)格種類類例：一宗宗土地總總面積1000平方米，，建筑容容積率為為3，對(duì)應(yīng)的的土地單單價(jià)為450元/平方米，，現(xiàn)允許許將建筑筑容積率率增加到到5，則應(yīng)補(bǔ)補(bǔ)地價(jià)的的數(shù)額為為：補(bǔ)地價(jià)（（單價(jià)））=（5-3）/3×450=300元/平方米補(bǔ)地價(jià)（（總價(jià)））=300×1000=30（萬元））五、房地地產(chǎn)的價(jià)價(jià)格種類類習(xí)題：投資者面面對(duì)甲乙乙兩宗土土地，甲甲地容積積率為5，土地地單價(jià)1000元/平平方米，，乙地容容積率為為3，土土地單價(jià)價(jià)840元/平平方米，，兩宗土土地其他他條件均均相同，，問：投投資者應(yīng)應(yīng)選擇哪哪宗土地地投資更更經(jīng)濟(jì)，，為什么么？六、房地地產(chǎn)價(jià)值值評(píng)估的的市場比比較法(一)市市場比較較法的基基本原理理市場比較較法是在在評(píng)估目目標(biāo)房地地產(chǎn)價(jià)值值時(shí)，將將目標(biāo)房地地產(chǎn)與在較近近時(shí)期內(nèi)內(nèi)（一般般為5年年內(nèi)）已已經(jīng)發(fā)生生了交易易的類似房地地產(chǎn)加以比較較對(duì)照，，從已經(jīng)經(jīng)發(fā)生了了交易的的類似房房地產(chǎn)的的已知價(jià)價(jià)格，修修正得出出估價(jià)對(duì)對(duì)象房地地產(chǎn)最可可能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的合理理價(jià)格——比準(zhǔn)價(jià)格格市場比較較法的理理論依據(jù)據(jù)是經(jīng)濟(jì)濟(jì)學(xué)中的的替代原原理六、房地地產(chǎn)價(jià)值值評(píng)估的的市場比比較法市場比較較法的特特點(diǎn)①具有現(xiàn)現(xiàn)實(shí)性，，說服力力強(qiáng)（能能反映市市場行情情，有有較強(qiáng)的的現(xiàn)實(shí)性性，容易易被接受受）②以替代代關(guān)系為為原理，，所求的的價(jià)格為為“比準(zhǔn)準(zhǔn)價(jià)格格”③以價(jià)格格求價(jià)格格，理論論基礎(chǔ)欠欠缺，雖雖實(shí)用可可行，，應(yīng)用范范圍廣，，但方法法的理論論性尚不不完善。。④需要估估價(jià)人員員具有較較強(qiáng)的素素質(zhì)。對(duì)對(duì)交易情情況、、日期、、區(qū)域等等因素修修正，要要求估價(jià)價(jià)人員具具備多多方面知知識(shí)和豐豐富的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)。六、房地地產(chǎn)價(jià)值值評(píng)估的的市場比比較法目標(biāo)房地產(chǎn)比較交易實(shí)例1交易實(shí)例2交易實(shí)例3交易實(shí)例4交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正目標(biāo)房地產(chǎn)價(jià)值六、房地地產(chǎn)價(jià)值值評(píng)估的的市場比比較法（二）市市場比較較法的步步驟1、尋找找類似房房地產(chǎn)2、確定定目標(biāo)房房地產(chǎn)與與類似房房地產(chǎn)的的重要價(jià)價(jià)值特征征3、修正正類似房房地產(chǎn)的的價(jià)格4、確定定目標(biāo)房房地產(chǎn)的的市場價(jià)價(jià)值六、房地地產(chǎn)價(jià)值值評(píng)估的的市場比比較法2、確定定目標(biāo)房房地產(chǎn)與與類似房房地產(chǎn)的的重要價(jià)價(jià)值特征征不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)特特征征；；房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)特特征征主主要要是是指指其其物物理理特特征征。。主主要要有有：：(1)位位址址；；(2)土土地地面面積積；；(3)建建筑筑物物的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)樣樣式式；；(4)建建筑筑物物的的種種類類；；(5)建建筑筑物物的的質(zhì)質(zhì)量量等等。。非不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)特特征征：：房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的非非不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)特特征征主主要要包包括括：：(1)已已證證實(shí)實(shí)的的售售價(jià)價(jià)；；(2)銷銷售售日日期期；；(3)融融資資條條件件；；(4)銷銷售售環(huán)環(huán)境境等等。。六、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)值值評(píng)評(píng)估估的的市市場場比比較較法法3、修修正正類類似似房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的價(jià)價(jià)格格a.建立價(jià)價(jià)格可可比基基礎(chǔ)（1）統(tǒng)一一付款款方式式估價(jià)中中為便便于比比較，，價(jià)格格以一一次付付清所所需支支付的的金額額為基基礎(chǔ)。。若分分期則則應(yīng)折折現(xiàn)計(jì)計(jì)算。。例如：：某宗宗房地地產(chǎn)的的交易易總價(jià)價(jià)款為為30萬元元，其其中首首付款款10萬元元，余余款20萬萬元于于半年年后一一次付付清。。假設(shè)設(shè)月利利率為為1%，則則在其其成交交日期期時(shí)一一次付付清的的價(jià)格格為：：=28.84萬萬元六、房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)值值評(píng)估估的市市場比比較法法（2）統(tǒng)一一采用用單價(jià)價(jià)：通常為為單位位面積積上的的價(jià)格格（3）統(tǒng)一一幣種種和貨貨幣單單位（4）統(tǒng)一一面積積內(nèi)涵涵（5）統(tǒng)一一面積積單位位六、房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)值值評(píng)估估的市市場比比較法法【例題題1】搜集集了甲甲、乙乙兩個(gè)個(gè)交易易實(shí)例例。甲甲交易易實(shí)例例房地地產(chǎn)的的建筑筑面積積200平平方米米，成成交總總價(jià)80萬萬元人人民幣幣，分分3期期付款款，首首期付付16萬元元人民民幣，，第二二期于于半年年后付付32萬元元人民民幣，，余款款32萬元元人民民幣于于1年年后付付清。。乙交交易實(shí)實(shí)例房房地產(chǎn)產(chǎn)的使使用面面積2500平平方英英尺，，成交交總價(jià)價(jià)15萬美美元，，于于成交交時(shí)一一次付付清。。如果果選取取該兩兩個(gè)交交易實(shí)實(shí)例為為可比比實(shí)例例，試試在對(duì)對(duì)其成成交價(jià)價(jià)格做做有關(guān)關(guān)修正正、調(diào)調(diào)整之之前進(jìn)進(jìn)行““建立立價(jià)格格可比比基礎(chǔ)礎(chǔ)”處處理：：1平方方米=10.76平平方英英尺六、房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)值值評(píng)估估的市市場比比較法法答：⑴統(tǒng)一付付款方方式，，當(dāng)時(shí)時(shí)人民民幣的的年利利率8%，甲總價(jià)價(jià)=16+32/（1+8%）0.5+32/（1+8%）=76.422萬元人人民幣幣乙總價(jià)價(jià)=15萬美元元⑵統(tǒng)一采采用單單價(jià)甲單價(jià)價(jià)=764220/200=3821.1（元人人民幣幣/平方米米建筑筑面積積）乙單價(jià)價(jià)=150000/2500=60(美元/平方英英尺使使用面面積)六、房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)值值評(píng)估估的市市場比比較法法⑶統(tǒng)一一幣種種和貨貨幣單單位，，1美美元=8.3元元人民民幣甲單價(jià)價(jià)=3821.1元元人民民幣/平方方米建建筑面面積乙單價(jià)價(jià)=60××8.3=498元元人民民幣/平方方英尺尺使用用面積積⑷統(tǒng)一一面積積內(nèi)涵涵。如如果以以建筑筑面積積為基基準(zhǔn)，，另通通過調(diào)調(diào)查得得知乙乙交易易實(shí)例例房地地產(chǎn)（（或該該類房房地產(chǎn)產(chǎn)）的的建筑筑面積積與使使用面面積的的關(guān)系系為1平方方英尺尺建筑筑面積積等于于0.75平方方英尺尺使用用面積積，則則：甲單價(jià)價(jià)=3821.1元元人民民幣/平方方米建建筑面面積乙單價(jià)價(jià)=498×0.75=373.5元元人民民幣/平方方英尺尺建筑筑面積積六、房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)值值評(píng)估估的市市場比比較法法⑸統(tǒng)一面面積單單位。。如果以以平方方米為為基準(zhǔn)準(zhǔn)，由由于1平方米米=10.764平方英尺，則則：甲單價(jià)=3821.1元人民幣/平方米建筑面面積乙單價(jià)=373.5×10.764=4020.4元人民幣/平方米建筑面面積六、房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值評(píng)估的市市場比較法b.市場比較法的的公式相似房地產(chǎn)銷銷售價(jià)格修修正值=委估房地產(chǎn)修修正價(jià)值估價(jià)人員將可可比房地產(chǎn)的的銷售價(jià)格加加上委估房地地產(chǎn)所有而可可比房地產(chǎn)沒沒有的特征價(jià)價(jià)值，減去可可比房地產(chǎn)所所有而委估房房地產(chǎn)沒有的的特征價(jià)值。。主要調(diào)整類型型包括自然特特征、區(qū)位影影響、交易狀狀況以及距離離交易日的時(shí)時(shí)間。＋－六、房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值評(píng)估的市市場比較法（1）交易情況修修正造成價(jià)格偏差差的因素：有利害關(guān)系人人之間的交易易。父子、兄兄弟、母子、、公司、親友友、公司與職職工急于出售或急急于購買的交交易?！扒穫鶄狡凇苯灰纂p方或某某一對(duì)市場行行情缺乏了解解的交易。交易雙方或某某一方有特定定動(dòng)機(jī)或偏好好的交易。特殊交易方式式的交易，如如拍賣、招標(biāo)標(biāo)、哄抬或拋拋售等。交易稅費(fèi)非正正常負(fù)擔(dān)的交交易。如本應(yīng)應(yīng)賣方負(fù)擔(dān)的的稅給了買方方。六、房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值評(píng)估的市市場比較法交易情況修正正系數(shù)應(yīng)以正常市場場價(jià)格為基準(zhǔn)準(zhǔn)來確定。假設(shè)待估房地地產(chǎn)市場價(jià)格格比其正常市市場價(jià)格高低低的百分率為為±S%，則則有：待估房地產(chǎn)市市場價(jià)格=可可比實(shí)例成成交價(jià)格×（（1±S%））例如：以可比比實(shí)例正常市市場價(jià)格為基基準(zhǔn)，說待估估房地產(chǎn)價(jià)格格比其正常市市場價(jià)格高10%，意即即：待估房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格=可比實(shí)實(shí)例正常市場場價(jià)格×（1+10%））六、房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值評(píng)估的市市場比較法（2）交易日期修修正實(shí)質(zhì)上是房地地產(chǎn)市場狀況況修正交易日期修正正系數(shù)應(yīng)從成成交日期時(shí)的的價(jià)格為基準(zhǔn)準(zhǔn)來確定的；；公式：可比實(shí)例在成成交日期時(shí)的的價(jià)格×交易日期修正正系數(shù)=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)時(shí)的價(jià)格六、房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值評(píng)估的市市場比較法若可比實(shí)例價(jià)價(jià)格漲跌的百百分率為T%則：可比實(shí)例在成成交日期時(shí)的的價(jià)格×（1±T%）=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)時(shí)的價(jià)格或：可比實(shí)例在成成交日期時(shí)的的價(jià)格×（100±T）/100=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)時(shí)的價(jià)格※（1±T%），（100±T）/100是交易日期修修正系數(shù)！六、房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值評(píng)估的市市場比較法修正方法采用價(jià)格指數(shù)或價(jià)格變動(dòng)率來調(diào)整1.價(jià)格指數(shù)，分分定基價(jià)格指指數(shù)和環(huán)比價(jià)價(jià)格指數(shù)（1）定基價(jià)格指指數(shù)（以某個(gè)個(gè)固定時(shí)期作作為基期）可比實(shí)例在成成交日期時(shí)的的價(jià)格×估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)價(jià)格指數(shù)/成成交時(shí)期時(shí)的的價(jià)格指數(shù)=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格六、房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值評(píng)估的市市場比較法【例題2】某宗房地產(chǎn)2005年6月的價(jià)格為1800元/平方米，現(xiàn)需需要將其調(diào)整整到2005年10月。已知該宗宗房地產(chǎn)所在在地區(qū)類似房房地產(chǎn)2005年4月至10月的價(jià)格指數(shù)數(shù)分別為79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2003年1月為100）。試計(jì)算該該宗房地產(chǎn)2005年10月的價(jià)格。【解】該宗房地產(chǎn)2005年10月的價(jià)格計(jì)算算如下：1800×98.1/76.7=2302.2元/平方米六、房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值評(píng)估的市市場比較法（2）環(huán)比價(jià)格指指數(shù)可比實(shí)例在成成交日期時(shí)的的價(jià)格×成交交日期的下一一時(shí)期的價(jià)格格指數(shù)×再下下一時(shí)期的價(jià)價(jià)格指數(shù)×………×……××估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)時(shí)的價(jià)格指數(shù)數(shù)=在估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格格六、房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值評(píng)估的市市場比較法【例題3】某宗房地產(chǎn)2005年6月的價(jià)格為2000元/平方米，現(xiàn)需需要將其調(diào)整整到2005年10月。已知該宗宗房地產(chǎn)所在在地區(qū)類似房房地產(chǎn)2005年4月至10月的價(jià)格指數(shù)數(shù)分別為99.6，94.7，96.7，105.0，109.2，112.5，118.1（均以上個(gè)月月為100）。試計(jì)算該該宗房地產(chǎn)2005年10月的價(jià)格?！窘狻吭撟诜康禺a(chǎn)2005年10月的價(jià)格計(jì)算算如下：2000×105.0/100×109.2/100×112.5/100×118.1/100=3046．8元/平方米六、房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值評(píng)估的市市場比較法2.價(jià)格變動(dòng)率房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率有逐期遞增或或遞減的價(jià)格格變動(dòng)率和期期內(nèi)平均上升升或下降的價(jià)價(jià)格變動(dòng)率兩兩種。（1）逐期遞增或或遞減的價(jià)格格變動(dòng)率，公公式為可比實(shí)例在成成交日期的價(jià)價(jià)格×（1±價(jià)格變動(dòng)率））期數(shù)=可比實(shí)例在估估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)價(jià)格（2）期內(nèi)平均上上升或下降的的價(jià)格變動(dòng)率率，公式為可比實(shí)例在成成交日期時(shí)的的價(jià)格×（1±價(jià)格變動(dòng)動(dòng)率×期數(shù)））=可比實(shí)例例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格六、房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值評(píng)估的市市場比較法【例題4】為評(píng)估某宗房房地產(chǎn)2005年9月末的價(jià)格，，選取了下列列可比實(shí)例：：成交價(jià)格3000元/平方米，成交交日期2004年10月末。另調(diào)查查獲知2004年6月末至2005年2月末該類房地地產(chǎn)的價(jià)格平平均每月比上上月上漲1.5%，2005年2月末至2005年9月末平均每月月比上月上漲漲2%。試對(duì)該可比比實(shí)例的價(jià)格格進(jìn)行交易日日期調(diào)整。【解】對(duì)該可比實(shí)例例的價(jià)格進(jìn)行行交易日期調(diào)調(diào)整，是將該該價(jià)格調(diào)整到到2005年9月末，即3000×（1+1.5%）4×（1+2%）7=3658元/平方米六、房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值評(píng)估的市市場比較法【例題5】某宗可比實(shí)例例房地產(chǎn)2005年1月30日的價(jià)格為1000美元/平方米，該類類房地產(chǎn)以人人民幣為基準(zhǔn)準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)動(dòng)平均每月比比上月上漲0﹒2%。假設(shè)人民幣幣與美元的市市場匯率2005年1月30日為1美元=8﹒26元人民幣，2005年9月30日為1美元=8.29元人民幣。試試將可比實(shí)例例的價(jià)格調(diào)整整到2005年9月30日?！窘狻繉⒃摽杀葘?shí)例例的價(jià)格調(diào)整整到2005年9月30日為：1000×8.26×（1+0.2%）8=8393元人民幣/平方米六、房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值評(píng)估的市市場比較法【例題6】某宗可比實(shí)例例房地產(chǎn)2005年1月30日的價(jià)格為1000美元/平方米，該類類房地產(chǎn)以美美元為基準(zhǔn)的的價(jià)格變動(dòng)平平均每月比上上月下降0.5%。假設(shè)人民幣幣與美元的市市場匯率2005年1月30日為1美元=8.26元人民幣，2005年9月30日為1美元=8.29元人民幣。試試將可比實(shí)例例的價(jià)格調(diào)整整到2005年9月30日?！窘狻繉⒃摽杀葘?shí)例例的價(jià)格調(diào)整整到2005年9月30日為：1000×8.29×（1-0.5%）8=7964元人民幣/平方米六、房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值評(píng)估的市市場比較法（3）房地產(chǎn)狀況況修正—區(qū)位、權(quán)益、、實(shí)物區(qū)位狀況調(diào)整整主要是繁華華、交通、環(huán)環(huán)境、和臨街街的程度；權(quán)益調(diào)整主要要是土地使用用權(quán)限、城市市規(guī)劃限制條條件；實(shí)物調(diào)整主要要土地面積、、形狀、土地地平整程度、、地勢、地質(zhì)質(zhì)、水文、建建筑物新舊、、建筑規(guī)模、、建筑面積。。六、房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值評(píng)估的市市場比較法修正方法：可比實(shí)例在其其房地產(chǎn)狀況況下的價(jià)格×房地產(chǎn)狀況修修正系數(shù)=在估價(jià)對(duì)象房房地產(chǎn)狀況下下的價(jià)格差額修正法：：可比實(shí)例在其其房地產(chǎn)狀況況下的價(jià)格±房地產(chǎn)狀況修修正系數(shù)=在估價(jià)對(duì)象房房地產(chǎn)狀況下下的價(jià)格六、房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值評(píng)估的市市場比較法使用年期修正正（分兩步步）1、計(jì)算使用年年期修正系數(shù)數(shù)KK={1-1/(1+r)m}/{1-1/(1+r)n}r:還原利率m:待估對(duì)象使用用年期；n:為比較對(duì)象使使用年期。2、利用K時(shí)交易實(shí)例地地價(jià)進(jìn)行修正正年期修正后的的比較實(shí)例價(jià)價(jià)格=比較實(shí)例價(jià)格格×K六、房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值評(píng)估的市市場比較法【例題7】若選擇的比比較案例成交交地價(jià)為500元/平方方米，對(duì)應(yīng)使使用年期為30年，而待待估宗地出讓讓年期為20年，土地還還原利率為8%。解：年期修正正后的地價(jià)=500×{1-1/（（1+8%））20}/{1-1/（1+8%）30}=436元/平方米六、房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值評(píng)估的市市場比較法求取比準(zhǔn)價(jià)格格比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格格×交易情況修正正系數(shù)×交易日期×房地產(chǎn)狀況×使用年限×容積率=可比實(shí)例價(jià)格格×100/（）×（)/100××100/()×（）/100×{1-1/(1+r)m}/{1-1/(1+r)n}六、房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值評(píng)估的市市場比較法經(jīng)過綜合修正正后，可得出出若干個(gè)比準(zhǔn)準(zhǔn)價(jià)格，對(duì)于于多個(gè)比準(zhǔn)價(jià)價(jià)格如何最終終確定待估對(duì)對(duì)象的價(jià)格，，有三種方法法：1.簡單平均均法：簡單算算術(shù)平均Pi為第i個(gè)個(gè)比較實(shí)例比比準(zhǔn)價(jià)格，n為可比實(shí)例例數(shù)六、房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值評(píng)估的市市場比較法2.加權(quán)平均法:對(duì)多個(gè)比準(zhǔn)價(jià)價(jià)格，根據(jù)其其反映真實(shí)價(jià)價(jià)格的接近程程度的大小賦賦予不同的權(quán)權(quán)重，然后加加權(quán)平均計(jì)算算最后的綜合合結(jié)果。Pi為第i個(gè)可比實(shí)例比比準(zhǔn)價(jià)格，n為可比實(shí)例數(shù)數(shù)，fi為權(quán)重3、中位數(shù)、眾眾位數(shù)法六、房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值評(píng)估的市市場比較法【例題8】某宗房地產(chǎn)1999年2月25日的的價(jià)格為1000美元/m2,匯率為1美美元=8.26人民幣.該類房地產(chǎn)產(chǎn)以美元為基基準(zhǔn)的價(jià)格月月均遞減0.5%,則其其1999年年10月25日的價(jià)格為為()人人民幣/m2.1999年年10月25日的匯率假假定為1美元元=8.29元人民幣.()A.7935B.8260C.8290D.7964六、房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值評(píng)估的市市場比較法【例題9】市場比較法中中，采用間接接比較對(duì)可比比實(shí)例價(jià)格進(jìn)進(jìn)行個(gè)別因素素修正，其中中可比實(shí)例的的個(gè)別因素優(yōu)優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)實(shí)例例個(gè)別因素得得102分，估價(jià)對(duì)象象的個(gè)別因素素劣于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)個(gè)別因素得97分，則個(gè)別因因素修正系數(shù)數(shù)為（））A.1.05B.0.95C.0.98D.1.03六、房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值評(píng)估的市市場比較法【例題10】運(yùn)用市場比較較法估價(jià)D宗地時(shí)，選取取比較實(shí)例A、B、C，如下表：假設(shè)地(房)價(jià)指數(shù)以96年10月為基期,每月增長(定期)一個(gè)百分點(diǎn),容積率為1.0為基準(zhǔn),每增加或減少少0.1,地價(jià)增加或減減少5%,土地還原利率率為10%,表中“+”表示比較案例例優(yōu)于待估案案例,要求:編制地(房)價(jià)指數(shù)、容積積率修正系數(shù)數(shù)表；寫出待估案例例D的價(jià)格修正表表達(dá)式（不要要求計(jì)算結(jié)果果）。案例成交價(jià)（元/m2）交易時(shí)間容積率區(qū)域因素使用年期A150096.121.2+5%50B160098.40.8-3%45C154097.61.4+2%55D98.41.0050六、房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值評(píng)估的市市場比較法【例題11】為評(píng)估某寫字字樓2000年10月31日的正常市場場價(jià)格，在該該寫字樓附近近地區(qū)調(diào)查選選取了A、B、C三宗類似寫字字樓，有關(guān)資資料如下表所所示：在上表的交易易情況中，正正（負(fù)）值表表示可比實(shí)例例的成交價(jià)格格高（低）于于其正常價(jià)格格的幅度；不不動(dòng)產(chǎn)狀況中中，正（負(fù)））值表示可比比實(shí)例的不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)狀況優(yōu)（（劣）于估價(jià)價(jià)對(duì)象的不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)狀況導(dǎo)致致的價(jià)格差異異幅度?？杀葘?shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成交價(jià)格5000（人民幣元/平方米）600（美元/平方米）5500（人民幣元/平方米）成交日期2000年1月31日2000年3月31日2000年7月31日交易情況+2%+5%-3%不動(dòng)產(chǎn)狀況-8%-4%+6%六、房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值評(píng)估的市市場比較法另假設(shè)人民幣幣與美元的市市場匯價(jià)2000年3月31日為1:8.5，2000年10月31日為1:8.3；該類寫字樓樓以人民幣為為基準(zhǔn)的市場場價(jià)格2000年1月1日至2000年2月31日基本保持不不變，2000年2月31日至2000年5月31日平均每月比比上月下降1%，以后每月比比上月上升0.5%。試?yán)蒙鲜鍪鲑Y料估算該該寫字樓2000年10月31日的正常市場場價(jià)格。六、房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值評(píng)估的市市場比較法（三）比較法法適用的對(duì)象象：比較法適用的的對(duì)象，是具具有交易性的的房地產(chǎn)，如如房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商品住宅、、高檔公寓、、別墅、寫字字樓、商場、、標(biāo)準(zhǔn)廠房等等。而對(duì)于很少發(fā)發(fā)生交易的房房地產(chǎn)，如特特殊工業(yè)廠房房、學(xué)校、古古建筑、教堂堂、寺廟、紀(jì)紀(jì)念館等，則則難以采用比比較法進(jìn)行估估價(jià)。六、房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值評(píng)估的市市場比較法（四）比較法法適用的條件件：在同一供求范范圍內(nèi)存在著著較多的類似似房地產(chǎn)交易易。如在一些些房地產(chǎn)市場場尚不夠發(fā)育育的地區(qū)，就就很難采用比比較法進(jìn)行估估價(jià)。即使在總體上上房地產(chǎn)市場場較發(fā)達(dá)的地地區(qū)，在某些些情況下比較較法也可能不不大適用，比比如，可能由由于某些原因因?qū)е略谝欢味屋^長的時(shí)期期內(nèi)沒有發(fā)生生類似房地產(chǎn)產(chǎn)的交易，或或在農(nóng)村等房房地產(chǎn)交易發(fā)發(fā)生較少的地地區(qū)。六、房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值評(píng)估的市市場比較法【例題12】需要評(píng)估某某商品住宅1995年9月31日的正常市場場價(jià)格，在該該住宅附近地地區(qū)調(diào)查選取取了A、B、C三宗已成交的的類似住宅，，有關(guān)資料如如下表所示：：六、房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值評(píng)估的市市場比較法在上表的交易易情況中，正正（負(fù)）值表表示可比實(shí)例例的成交價(jià)格格高（低）于于其正常價(jià)格格的幅度；不不動(dòng)產(chǎn)狀況中中，正（負(fù)））值表示可比比實(shí)例的不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)狀況優(yōu)（（劣）于估價(jià)價(jià)對(duì)象的不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)狀況導(dǎo)致致的價(jià)格差異異幅度。另知知人民幣與美美元的市場匯匯價(jià)1995年9月31日之前為1:8.5，1995年9月31日為1:8.3；該類商品住住宅以美元為為基準(zhǔn)的市場場價(jià)格1994年6月1日至1995年3月31日平均每月比比上月上升1%，1995年3月31日至1995年9月31日平均每月比比上月下降1.5%。試?yán)蒙鲜鍪鲑Y料估算該該商品住宅1995年9月31日的正常市場場價(jià)格。（如如需計(jì)算平均均數(shù)，請用簡簡單算術(shù)平均均）七、房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值評(píng)估的成成本法（一）成本法法的涵義及基基本原理1．成本法的涵涵義成本法（costapproach），又稱原價(jià)價(jià)法、承包商商法、重置成成本法等。它是以重新建建造目標(biāo)房地地產(chǎn)或同類房房地產(chǎn)的建筑筑物部分所須須花費(fèi)的成本本為基礎(chǔ)，扣扣除與新建筑筑物相比價(jià)值值損耗的部分分，再加上房房地產(chǎn)基地地地價(jià)來確定目目標(biāo)房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的一種估估價(jià)方法——積算價(jià)格。從經(jīng)濟(jì)學(xué)涵義義講，成本法法中的“成本本”，并非一一般的會(huì)計(jì)成成本，它具有有非常獨(dú)特的的涵義，即具具有完全性、、現(xiàn)時(shí)性和客客觀性?！俺沙杀尽笔侵竷r(jià)價(jià)格，即目標(biāo)標(biāo)房地產(chǎn)在估估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重重置價(jià)格。成本法估價(jià)的的基本原理是是替代原則。。七、房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值評(píng)估的成成本法2．成本法的理理論依據(jù)從賣方的角度度來看，成本本法的理論依依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)費(fèi)用價(jià)值論，，即房地產(chǎn)的的價(jià)格是基于于其“生產(chǎn)費(fèi)費(fèi)用”，重在在過去的投入入。具體一點(diǎn)點(diǎn)講，是賣方方愿意接受的的最低價(jià)格，，不能低于他他為開發(fā)建造造該房地產(chǎn)已已花費(fèi)的代價(jià)價(jià)，如果低于于該代價(jià)，他他就要虧本。。從買方的角度度來看，成本本法的理論依依據(jù)是替代原原理，即買方方愿意支付的的最高價(jià)格，，不能高于他他所預(yù)計(jì)的重重新開發(fā)建造造該房地產(chǎn)所所需花費(fèi)的代代價(jià)，如果高高于該代價(jià)，，他還不如自自己開發(fā)建造造(或者委托另外外的人開發(fā)建建造)。七、房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值評(píng)估的成成本法由上可見，一一個(gè)是不低于于開發(fā)建造已已花費(fèi)的代價(jià)價(jià)，一個(gè)是不不高于預(yù)計(jì)重重新開發(fā)建造造所需花費(fèi)的的代價(jià)，買賣賣雙方可接受受的共同點(diǎn)必必然是等于正正常的代價(jià)(包含正常的費(fèi)費(fèi)用、稅金和和利潤)。由此，我們們就可以根據(jù)據(jù)開發(fā)建造估估價(jià)對(duì)象所需需的正常費(fèi)用用、稅金和利利潤之和來估估算其價(jià)格。。七、房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值評(píng)估的成成本法3．成本法適用用的對(duì)象和條條件只要是新近開開發(fā)建造、計(jì)計(jì)劃開發(fā)建造造或者可以假假設(shè)重新開發(fā)發(fā)建造的房地地產(chǎn)，都可以以采用成本法法估價(jià)。但成本法特別適用于那些既無收益益又很少發(fā)生生交易的房地地產(chǎn)的估價(jià)，，如學(xué)校、圖圖書館、體育育場館、醫(yī)院院、政府辦公公樓、軍隊(duì)營營房、公園等等公用、公益益房地產(chǎn)，以以及化工廠、、鋼鐵廠、發(fā)發(fā)電廠、油田田、碼頭、機(jī)機(jī)場等有獨(dú)特特設(shè)計(jì)或只針針對(duì)個(gè)別用戶戶的特殊需要要而開發(fā)建造造的房地產(chǎn)。。七、房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值評(píng)估的成成本法單純建筑物的的估價(jià)通常也也是采用成本本法。另外，成本法法也適用于市市場不完善或或狹小市場上上無法運(yùn)用比比較法進(jìn)行估估價(jià)的房地產(chǎn)產(chǎn)。在房地產(chǎn)保險(xiǎn)險(xiǎn)(包括投保和理理賠)及其他損害賠賠償中，通常常也是采用成成本法估價(jià)。。因?yàn)?，在保保險(xiǎn)事故發(fā)生生后或其他損損害中，房地地產(chǎn)的損毀往往往是局部的的，需要將其其恢復(fù)到原貌貌；對(duì)于發(fā)生生全部損毀的的，有時(shí)也需需要用完全重重置的辦法來來解決。七、房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值評(píng)估的成成本法※運(yùn)用成本法估估價(jià)值得注意意的是：在現(xiàn)現(xiàn)實(shí)中，房地地產(chǎn)的價(jià)格直直接取決于其其效用，而非非花費(fèi)的成本本，成本的增增減一定要對(duì)對(duì)效用有所作作用才能形成成價(jià)格；換一一個(gè)角度講，，房地產(chǎn)成本本的增加并不不一定能增加加其價(jià)值，投投入的成本不不多也不一定定說明其價(jià)值值不高。價(jià)格格等于“成本本加平均利潤潤”，是在長長期內(nèi)平均來來看的，而且且還需要具備備兩個(gè)條件：：一是自由競競爭(即可以自由進(jìn)進(jìn)入市場)，二是該種商商品本身可以以大量重復(fù)生生產(chǎn)。七、房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值評(píng)估的成成本法成本法估價(jià)比比較費(fèi)時(shí)費(fèi)力力，重新購建建價(jià)格和折舊舊的估算都有有相當(dāng)?shù)碾y度度。尤其是那那些較老的、、陳舊的房地地產(chǎn)，往往需需要估價(jià)人員員針對(duì)建筑物物進(jìn)行實(shí)地勘勘察，依靠其其主觀判斷。。因此，成本本法估價(jià)要求求估價(jià)人員有有豐富的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，特別是要要具有良好的的建筑、建材材方面的知識(shí)識(shí)。七、房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值評(píng)估的成成本法4．房地產(chǎn)價(jià)格格構(gòu)成運(yùn)用成本法估估價(jià)，需要懂懂得房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格構(gòu)成。房房地產(chǎn)價(jià)格的的實(shí)際構(gòu)成極極其復(fù)雜，不不同地區(qū)、不不同時(shí)期、不不同類型的房房地產(chǎn)，其價(jià)價(jià)格構(gòu)成可能能不同。另外外，房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格構(gòu)成還取取決于對(duì)其構(gòu)構(gòu)成項(xiàng)目的劃劃分。劃分的的標(biāo)準(zhǔn)或角度度不同，價(jià)格格構(gòu)成內(nèi)容也也會(huì)不同。在在實(shí)際運(yùn)用成成本法估價(jià)時(shí)時(shí)，不論房地地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)構(gòu)成如何，最最關(guān)鍵的是要要調(diào)查、掌握握當(dāng)?shù)貜娜〉玫猛恋匾恢钡降浇ㄖ锝ǔ沙山桓妒褂玫牡娜^程中，，所涉及的稅稅費(fèi)種類、支支付標(biāo)準(zhǔn)及支支付時(shí)間，既既不可有重復(fù)復(fù)也不可漏項(xiàng)項(xiàng)，在此基礎(chǔ)礎(chǔ)上再針對(duì)估估價(jià)對(duì)象的實(shí)實(shí)際情況確定定其價(jià)格構(gòu)成成并估算各構(gòu)構(gòu)成項(xiàng)目。七、房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值評(píng)估的成成本法4．房地產(chǎn)價(jià)格格構(gòu)成不同地區(qū)、不不同時(shí)期、不不同類型對(duì)房地產(chǎn)構(gòu)成成項(xiàng)目的劃分分標(biāo)準(zhǔn)或角度度涉及的稅費(fèi)種種類、支付標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)及支付時(shí)時(shí)間。估價(jià)對(duì)象的實(shí)實(shí)際情況七、房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值評(píng)估的成成本法以取得土地建建成房屋銷售售這種典型的的房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)類型為例，，并從便于各各構(gòu)成項(xiàng)目估估算的角度，，來劃分房地地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成成。在這種情情況下，房地地產(chǎn)價(jià)格通常常由下列6大項(xiàng)構(gòu)成：(1)土地取得成本(2)開發(fā)成本(3)管理費(fèi)用(4)投資利息(5)銷售稅費(fèi)(6)開發(fā)利潤七、房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值評(píng)估的成成本法（二）成本法法的公式新開發(fā)土地價(jià)價(jià)格=取得待開發(fā)土土地的成本+土地開發(fā)成本本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤新建房地價(jià)格格=土地取得成本本+土地開發(fā)成本本+建筑物建造成成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤舊房地價(jià)格=土地的重新取取得價(jià)格或重重新開發(fā)成本本+建筑物的重新新購建價(jià)格—建筑物的折舊舊七、房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值評(píng)估的成成本法※1.區(qū)別重建成本本與重置成本本重建成本——是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)上按現(xiàn)行價(jià)價(jià)格重建一個(gè)個(gè)和待估房地地產(chǎn)完全一樣樣的復(fù)制品所所需花費(fèi)的成成本。重置成本——是用現(xiàn)在的建建筑技術(shù)和材材料建造和待待估房地產(chǎn)相相同用途的建建筑所需的成成本。房地產(chǎn)估價(jià)中中，通常用的的是重置成本本，而不是重重建成本。例如，一棟老老建筑，現(xiàn)在在若按照當(dāng)時(shí)時(shí)的工藝對(duì)建建筑物完全復(fù)復(fù)制，是不可可能有一個(gè)可可以接受的價(jià)價(jià)格的。待估房地產(chǎn)的的重置成本是是按照現(xiàn)在的的建筑技術(shù)建建起的和待估估房地產(chǎn)用途途一致，能夠夠形成同樣的的建筑的成本本。七、房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值評(píng)估的成成本法※2.折舊應(yīng)計(jì)房產(chǎn)產(chǎn)使用以來的的折舊總額（1）物理性性折舊：：是指建筑筑物磨損損、侵蝕蝕和自然然力的作作用導(dǎo)致致的建筑筑物所遭遭受的價(jià)價(jià)值損失失?？尚迯?fù)的的物理性性折舊——消除或糾糾正它的的成本比比這一行行為可能能給房屋屋帶來的的價(jià)值增增值要小小或者相相等。不可修復(fù)復(fù)的物理理性折舊舊——這種修復(fù)復(fù)在經(jīng)濟(jì)濟(jì)上是不不合理的的，即糾糾正或修修復(fù)實(shí)體體性損壞壞的成本本大于這這樣做給給房地產(chǎn)產(chǎn)增加的的價(jià)值。。七、房地地產(chǎn)價(jià)值值評(píng)估的的成本法法（2）功能性性折舊是指因?yàn)闉榻ㄖ镂锊荒芴崽峁┌葱滦路椒ɑ蚧蛐略O(shè)計(jì)計(jì)修建的的新建筑筑物同樣樣有效率率的效用用，而使使房屋遭遭受的價(jià)價(jià)值損失失。（3）經(jīng)濟(jì)性性折舊是指指因因?yàn)闉橹苤苓呥叚h(huán)環(huán)境境的的負(fù)負(fù)面面影影響響，，而而使使已已建建成成的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的效效用用下下降降，，進(jìn)進(jìn)而而導(dǎo)導(dǎo)致致其其價(jià)價(jià)值值降降低低的的一一種種衡衡量量尺尺度度。。七、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)值值評(píng)評(píng)估估的的成成本本法法※3.求取取建建筑筑物物折折舊舊應(yīng)應(yīng)注注意意的的問問題題（1）估估價(jià)價(jià)上上的的折折舊舊與與會(huì)會(huì)計(jì)計(jì)上上的的折折舊舊的的本本質(zhì)質(zhì)區(qū)區(qū)別別估價(jià)價(jià)上上的的折折舊舊注重重的的是是市市場場價(jià)價(jià)值值的的真真實(shí)實(shí)減減損損，，科科學(xué)學(xué)地地說說不不是是折折舊舊，，而而是是““減減價(jià)價(jià)調(diào)調(diào)整整””；；會(huì)計(jì)計(jì)上上的的折折舊舊注重重的的是是原原始始價(jià)價(jià)值值的的分分?jǐn)倲?、、補(bǔ)補(bǔ)償償或或收收回回。。以直直線線折折舊舊公公式式：：V=C[1-(1-R)/N]，在在會(huì)會(huì)計(jì)計(jì)上上C是資資產(chǎn)產(chǎn)原原值值，，不不隨隨時(shí)時(shí)間間的的變變化化而而變變化化；；在在估估價(jià)價(jià)上上，，C為重重新新購購建建價(jià)價(jià)格格，，而而且且估估價(jià)價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)不不同同，，C值也也不不同同。。七、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)值值評(píng)評(píng)估估的的成成本本法法（2）土土地地使使用用期期限限對(duì)對(duì)建建筑筑物物經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽壽命命的的影影響響計(jì)算算建建筑筑物物折折舊舊所所采采取取的的建建筑筑物物經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽壽命命遇遇到到下下列列情情況況的的處處理理：：a.住宅宅不不論論其其經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽壽命命是是早早于于還還是是晚晚于于土土地地使使用用期期限限而而結(jié)結(jié)束束，，均均按按照照其其經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽壽命命計(jì)計(jì)算算折折舊舊。。b.非住住宅宅建建筑筑物物經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽壽命命早早于于土土地地使使用用權(quán)權(quán)期期限限而而結(jié)結(jié)束束的的，，應(yīng)應(yīng)按按照照建建筑筑物物的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽壽命命計(jì)計(jì)算算建建筑筑物物的的折折舊舊建筑筑物物經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽壽命命60年5年15年后后出出讓讓土地地使使用用期期限限50年七、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)值值評(píng)評(píng)估估的的成成本本法法c.非住住宅宅建建筑筑物物經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽壽命命晚晚于于土土地地使使用用期期限限而而結(jié)結(jié)束束的的，，分分兩兩種種情情況況：：出讓讓合合同同約約定定建建設(shè)設(shè)用用地地使使用用權(quán)權(quán)期期間間屆屆滿滿需需要要無無償償收收回回建建設(shè)設(shè)用用地地使使用用權(quán)權(quán)時(shí)時(shí)，，根根據(jù)據(jù)收收回回是是建建筑筑物物的的殘殘余余價(jià)價(jià)值值予予以以土土地地使使用用者者相相應(yīng)應(yīng)補(bǔ)補(bǔ)償償，，應(yīng)應(yīng)按按建建筑筑物物經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽壽命命計(jì)計(jì)算算建建筑筑物物折折舊舊。。出讓讓合合同同約約定定建建設(shè)設(shè)用用地地使使用用權(quán)權(quán)期期間間屆屆滿滿需需要要無無償償收收回回建建設(shè)設(shè)用用地地使使用用權(quán)權(quán)時(shí)時(shí)，，建建筑筑物物也也無無償償收收回回。。應(yīng)應(yīng)按按照照建建筑筑物物經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽壽命命減減去去其其晚晚于于土土地地使使用用期期限限的的那那部部分分壽壽命命后后的的壽壽命命計(jì)計(jì)算算建建筑筑物物折折舊舊。。七、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)值值評(píng)評(píng)估估的的成成本本法法具體體來來看看，，假設(shè)設(shè)在在出出讓讓的的國國有有建建設(shè)設(shè)用用地地上上建建造造商商場場，出出讓讓年年限限40年，，建建設(shè)設(shè)期期為為3年，，商商場場的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽壽命命為為60年，，則則應(yīng)應(yīng)按按37年計(jì)計(jì)算算商商場場的的折折舊舊。。建設(shè)設(shè)期期3年經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽壽命命60年土地地使使用用期期限限40年23年七、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)值值評(píng)評(píng)估估的的成成本本法法假設(shè)設(shè)是是舊舊廠廠房房改改造造的的超超級(jí)級(jí)市市場場，在在該該舊舊廠廠房房建建成成6年后后補(bǔ)補(bǔ)辦辦了了出出讓讓手手續(xù)續(xù)，，出出讓讓年年限限為為40年，，建建筑筑物物經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽壽命命50年，，應(yīng)應(yīng)按按照照46年計(jì)計(jì)算算建建筑筑物物折折舊舊。。經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽壽命命50年6年后后出出讓讓土地地使使用用期期限限40年4年七、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)值值評(píng)評(píng)估估的的成成本本法法（三三））成成本本法法例例題題【例例題題1】某某宗宗房房地地產(chǎn)產(chǎn)建建筑筑物物建建成成于于1991年10月1日，經(jīng)經(jīng)濟(jì)壽壽命為為60年。后后于1996年10月1日補(bǔ)辦辦了土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓手續(xù)續(xù)，土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓年限限為50年（從從補(bǔ)辦辦之日日算起起）。。2006年10月1目對(duì)該房房地產(chǎn)進(jìn)進(jìn)行評(píng)估估。經(jīng)計(jì)計(jì)算，該該房地產(chǎn)產(chǎn)的土地地重新購購建價(jià)格格為2000萬元，建建筑物重重新購建建價(jià)格為為3000萬元，殘殘值率為為0。則在估估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)（2006年10月1日）該房房地產(chǎn)的的評(píng)估價(jià)價(jià)值是多多少？（答案：：4182萬元）七、房地地產(chǎn)價(jià)值值評(píng)估的的成本法法【例題2】估價(jià)對(duì)對(duì)象是一一個(gè)專用用倉庫，，坐落在在某城市市建成區(qū)區(qū)內(nèi)，土土地總面面積是2500M2，總建筑筑面積8500M2，建筑物物建成于于1981年7月底，建建筑物為為鋼筋混混凝土結(jié)結(jié)構(gòu)。2001年7月30日土地取取得總價(jià)價(jià)