成都別墅典型案例及項目規(guī)劃發(fā)展建議-

成都別墅典型案例研究分析及項目規(guī)劃發(fā)展建議目錄第一部分：成都別墅典型案例研究第二部分：項目客戶群研究第三部分：項目景觀規(guī)劃發(fā)展建議第一部分：成都別墅典型案例研究成都市部分別墅分析調查范圍：由于項目首期啟動策略為聯(lián)排別墅及花園洋房，本次調研重點為別墅樣本，樣本數(shù)量為10個，調查區(qū)域重點為城西及城南，城西重點研究光華大道和溫江的別墅項目，城南重點研究天府大道和華陽的別墅項目。通過對成都市的部分高端別墅的走訪,挑出10個高檔別墅住宅作為典型分析，我們主要研究的是競爭激烈的低層低密度別墅。價格特征：疊拼別墅均價在7000-16000元/㎡之間，聯(lián)排在7500-20000元/㎡，各大樓盤嚴格按批次推盤.項目的地塊面積從107-2600畝,其中最大面積為麓山國際社區(qū)，最小為香頌島。容積率在0.42-2.35之間產品結構：聯(lián)排、電梯洋房、疊拼、雙拼、獨棟、高層、多層花園洋房組成。整體規(guī)劃思路：高端物業(yè)的整體規(guī)劃按照低容積率、高綠化率來打造，盡量滿足建筑南北通透，戶戶觀景，且景觀特色差異化。配套設施：通過將會所的功能細分為娛樂、運動、商務、SPA等私人享受空間，來打造項目的國際化品質。景觀特征：充分利用項目自身地塊的文脈、自然資源，將園內景觀、自然資源以及建筑相融合。開發(fā)周期：成都市樓盤200畝以上的大盤開發(fā)周期在3年以上。麓山國際社區(qū)開發(fā)周期為5年典型案例1-仁和春天大道總價：聯(lián)排300-400萬，雙拼440-550萬，電梯7000—11000元/平米綠地率：60%容積率：1.9物管費：電梯1.6元,別墅1.9元開盤時間：07年10月28日銷售周期：2年（南北兩區(qū)）銷售率：80％交房時間：09年12月交房標準：清水房公攤：14.5％分期開發(fā)策略：分南北兩個區(qū)開發(fā),現(xiàn)在是第4期,年底推出聯(lián)排別墅,預計均價在14000元/㎡左右.基礎數(shù)據(jù)地理位置：溫江區(qū)光華大道旁江安河畔成都七中對面開發(fā)商：成都仁和實業(yè)（集團）有限公司/成都市江安春置業(yè)投資有限公司產品形態(tài)：疊拼+聯(lián)排+雙拼+高層占地面積：600畝總建筑面積：52萬平米總戶數(shù)：3200戶，南區(qū)一期800余戶。其中南區(qū)一期別墅100戶，電梯700余戶配套設施：社區(qū)配套有6000㎡經(jīng)營性會所(包括酒吧、咖啡廳、健身中心、高檔餐廳)，1200㎡大型超市（百貨、凈菜市場），社區(qū)服務中心，兒童游戲區(qū)，3個網(wǎng)球場，1個籃球場，2個游泳池總體規(guī)劃：核心規(guī)劃理念：用原灘的理念建立原生態(tài)式的生活模型水系圍繞整個社區(qū)，利用江安河的自然資源和原生態(tài)的坡地地形，在其基礎上綠化，改造。同時結合海南、日本的異域風情，打造一個中西結合的現(xiàn)代原生態(tài)別墅社區(qū)高綠化率，塑造原生態(tài)豪宅部分板式圍合式布局，讓社區(qū)更具私享性，體現(xiàn)了別墅社區(qū)的尊貴和私密性追求完美、奢華且更加接近大自然的生活品質總體規(guī)劃：建筑規(guī)劃：現(xiàn)代和簡約的建筑集群，東方和西方的完美結合。采取跌落式的布局多種物業(yè)形態(tài)相結合，把別墅和高層之間的聯(lián)系和沖突緊密和弱化富有創(chuàng)意的建筑集群設計，人性化的設計理念淺色調外立面，在綠化的環(huán)繞中，尤為顯眼獨目景觀規(guī)劃：原灘式河景傳世豪宅以活水文化為主題，以北歐優(yōu)美的居住環(huán)境為設計藍本，以寧靜、和諧的居住氛圍為生活基調，以簡潔、時尚的居住風格為指導，將北歐園林風情巧妙地融入到原灘社區(qū)之中開發(fā)時續(xù)分南北二區(qū)，一期南區(qū)靠近光華大道和江安河邊，二期北區(qū)都靠江安河。2005年12月至今。開盤時間:2006-11-28南區(qū)一期，高層電梯和別墅.2007-5南區(qū)二期，高層電梯和少量別墅仁和春天大道現(xiàn)在是第4期銷售階段，物業(yè)是130-160平米的高層住宅，單價區(qū)間在7000—11000元/㎡前期銷售了300-400㎡的聯(lián)排別墅和400-500㎡的雙拼別墅，總價在200-300萬和440-550萬區(qū)間。預計今年年底將要推出聯(lián)排別墅，均價在14000左右。營銷策略略推廣主調調：淡黃黃色及生生態(tài)色綠綠色核心賣點點：中國國首例原原灘社區(qū)區(qū)主題推廣廣語：一一片原灘灘，整個個世界營銷推廣廣策略:環(huán)境營銷銷策略，，以原灘灘環(huán)境作作為推廣廣策略，，推出成成都首例例原灘社社區(qū)優(yōu)惠政策策：仁和和春天所所用的是是會員制制，春天天百貨春春天會的的會員優(yōu)優(yōu)惠0.5%，，一次性性優(yōu)惠3%，按按揭沒有有優(yōu)惠.市內售樓樓部：二二環(huán)路與與光華大大道交匯匯處，仁仁和世代代春天樓樓下，杜杜甫草堂堂對面宣傳物料料：DM單、戶戶型單頁頁、項目目內刊（（春天百百貨內刊刊）、手手提袋、、紙杯、、文件袋袋戶外廣告告：導旗旗、圍墻墻、戶外外大牌媒體：華華西報、、商報、、電視、、飛機頭頭等艙、、西南航航空公關活動動：小業(yè)業(yè)主夏令令營、消消夏晚會會等別墅目標標客戶群群：年齡：別別墅40歲以上上階層：社社會高階階級，以以企業(yè)高高級管理理人員、、企業(yè)主主、外地地投資客客購買因素素：環(huán)境境、品質質、品牌牌區(qū)域來源源：外省省60％％，以深深圳、上上海、江江蘇、廣廣東、浙浙江居多多，成都都本地40％，，以城西西和城南南為主，，跟仁和和春天百百貨相聯(lián)聯(lián)系，直直接客戶戶資源豐豐富高層目標標客戶群群：年齡：電電梯:25-35歲階層：中中產階級級，2次次置業(yè)購買因素素：環(huán)境境、品質質、品牌牌區(qū)域來源源：外省省30％％，以深深圳、上上海居多多，成都都本地70％，，以城西西和城南南為主，，還有周周邊的132廠廠、7中中、教師師等項目評價價：優(yōu)勢：品牌效應應大物業(yè)形態(tài)態(tài)豐富，，選擇面面廣項目屬于于高品質質樓盤，，物業(yè)服服務品質質較高園林綠化化率高，，充分營營造引水水入園的的原灘式式的原生生態(tài)傳世世豪宅的的生活社社區(qū)點評：該該項目為為城西大大型原生生態(tài)豪華華高檔社社區(qū)，配配套齊全全，水域域等景觀觀面好，，物業(yè)形形態(tài)豐富富，與本本案有一一定的相相似之處處，但是是目標客客戶群和和銷售時時序的差差別，競競爭力不不大。典型案例例2-金金河谷綠地率：：68%配套設施施：會所所、籃球球場、網(wǎng)網(wǎng)球場、、健身房房、7200㎡㎡的獨立立商鋪、、休閑商商業(yè)街均價：聯(lián)聯(lián)排14000-20000元，疊疊拼8000-12000元元，高層層6000-7000交房標準準：清水水房分期開發(fā)發(fā)策略：：現(xiàn)在是是一期的的蓄水期期，后續(xù)續(xù)不明基礎數(shù)據(jù)據(jù)地理位置置：溫江江區(qū)溫江江區(qū)光華華大道三三段江安安河畔成成都七中中實驗中中學旁開發(fā)商：：成都金金瑞泰置置業(yè)有限限責任公公司產品形態(tài)態(tài)：高層層、聯(lián)排排別墅、、雙拼別別墅、疊疊院別墅墅占地面積積：600畝總建筑面面積：68萬平平米容積率：：1.95總戶數(shù)：：4000戶左左右核心規(guī)劃劃理念：：中國疊水水風景的的高檔住住宅社區(qū)區(qū)社區(qū)建筑筑采取自自由跌落落式的建建筑布局局，充分分利用自自然活水水和河灘灘園林景景觀元素素以及區(qū)區(qū)內480m河河谷資源源，使整整個社區(qū)區(qū)呈現(xiàn)高高層建筑筑環(huán)抱多多層建筑筑、并向向江安河河開放的的狀態(tài)。?！胺侄徊簧?，圍圍而不合合”的自自然組團團院落空空間，使使空間視視野無比比開闊豐豐富。中西園林林風格建建筑，50米寬寬沿河翠翠綠景觀觀帶，構構筑出自自然之上上的精致致生活。。建筑布局局圍而不不合，活活水、河河灘被天天衣無縫縫地融入入社區(qū)追求完美美、奢華華且更加加接近大大自然的的生活品品質總體規(guī)劃劃：建筑規(guī)劃劃：歐式式新古典典建筑風風格建筑現(xiàn)代代與古典典的有機機結合，，更彰顯顯一種高高檔的生生活品質質經(jīng)典的建建筑坡頂頂與園林林環(huán)境高高低錯落落，形成成富有韻韻律的恢恢宏氣勢勢，在跌跌宕起伏伏中彰顯顯著獨一一無二的的風格地地標建筑采取取自由跌跌落式的的建筑布布局，其其圍而不不合，把把外部自自然的江江安河景景與社區(qū)區(qū)內部良良好的結結合起來來景觀規(guī)劃劃：疊水水風景的的奇跡引江安河河活水進進入園，，成就中中國疊水水風景傳傳世社區(qū)區(qū)2000畝青羊羊區(qū)濕地地公園、、1.6km江江安河活活水環(huán)抱抱、3級級疊韻河河谷瀑布布、68%社區(qū)區(qū)綠化率率、7大大社區(qū)公公園、480米米社區(qū)河河谷、4800m2珍珍珠湖湖、300,000m2園園林景觀觀、6星星級四面面環(huán)水會會所互動式景景觀運動公園園2個標標準網(wǎng)球球場、一一個半圈圈籃球場場享受1600m2超大大室外景景觀泳池池、環(huán)境境幽雅的的4800m2珍珠湖湖，6000m2經(jīng)營營性會所所植被、水水體的靈靈活運用用，弱化化了30000噸龜紋紋石帶來來的“硬硬”感；；臺階、、小品、、鋪裝等等的合理理組合，，在豐富富園林景景觀層次次的同時時，也增增強了空空間感。。高層環(huán)抱抱別墅，，圍而不不合的社社區(qū)布局局，使得得高層也也可盡享享別墅的的園林環(huán)環(huán)境和禮禮遇。營銷策略推廣主調：：鵝黃色核心賣點：：中國首創(chuàng)創(chuàng)河谷風景景社區(qū)主題推廣語語：中國疊疊水風景奇奇跡優(yōu)惠政策：：一期咨詢詢期，入會會享受1%的購房優(yōu)優(yōu)惠，高層層誠意金3萬，別墅墅是5-10萬市內售樓部部：金沙遺遺址公園對對面宣傳物料：：DM單、、戶型單頁頁、手提袋袋、紙杯、、文件袋戶外廣告：：導旗、圍圍墻、公交交站牌、車車身廣告、、戶外大牌牌廣告位位置置：項目周周邊，光華華大道媒體：華西西報、商報報、飛機頭頭等艙目標客戶群群：年齡：30-45歲歲階層：7中中教師、社社會高階級級，企業(yè)高高級管理人人員、企業(yè)業(yè)主、外地地投資客收入水平：：年收入100萬以以上購買因素：：環(huán)境、品品質區(qū)域來源：：外省30—40％％，以深圳圳、上海、、北京、重重慶居多，，成都本地地60％，，以城西和和城南為主主項目評價：：優(yōu)勢：自然環(huán)境優(yōu)優(yōu)越項目園林景景觀有差異異化特點園林綠化率率高達68%，園林林景觀優(yōu)美美項目自身的的配套全面面，其周邊邊配套豐富富，交通便便利點評：該項項目為城西西大型疊水水風景高檔檔社區(qū)，配配套齊全，，因引水入入園，水域域等景觀面面好，充分分利用起自自然景觀，，物業(yè)形態(tài)態(tài)豐富，與與本案有一一定的相似似之處，從從其開發(fā)時時序來看，，有一定的的競爭力。。典型案例3-紫檀山山配套設施：：會所、游游泳池、商商業(yè)廣場、、幼兒園總價：疊拼拼98-240萬開盤時間：：07年6月24日日交房時間：：08年10月28日交房標準：：清水房分期開發(fā)策策略：項目目分6期銷銷售，明年年將推出高高層電梯公公寓基礎數(shù)據(jù)地理位置：：溫江區(qū)江江安河上游游（溫郫大大道旁）開發(fā)商：藍藍光集團產品形態(tài)：：疊拼+高高層占地面積：：321畝畝總建筑面積積：46萬萬平米容積率：0.98總戶數(shù)：1900多多戶綠地率：30%核心規(guī)劃理理念：坡地地構筑，形形成枕山、、環(huán)水的地地理構造總體規(guī)劃以以中心湖區(qū)區(qū)為原點，，別墅南偏偏東20度度布局，呈呈弧形散開開樓間距規(guī)劃劃在18米米～22米米之間的宜宜人尺度，，圍繞約10000平米中心心湖區(qū)四大組團環(huán)環(huán)抱，而又又相互獨立立，形成天天地合、四四時交、風風水會的藏藏風聚氣之之寶地?？傮w規(guī)劃：：建筑規(guī)劃：：中國建筑筑的院落精精品江安河?景景院疊拼別別墅項目分四大大組團環(huán)抱抱組成，形形成藏風聚氣之之勢項目以坡地地構筑形成枕山、、環(huán)水的地地理構造景觀規(guī)劃：：大型中心心湖景的高高檔社區(qū)溫江時尚與與古典相結結合的高尚尚居住區(qū)12萬畝花花卉苗木的的簇擁開發(fā)時續(xù)項目總共分分6期銷售售2007年年6月項目目優(yōu)惠金卡卡開始申領領，6月24日一批批次開盤銷銷售，二批批次7月14日銷售售，8月25日湖濱濱別墅開盤盤，9月22日進入入山頌組團團的銷售期期現(xiàn)在是2期期的銷售期期，賣了將將近200套明年將推出出高層電梯梯營銷策略推廣主調：：藍紫色核心賣點：：江安河畔畔·豪景疊疊拼別墅主題推廣語語：天香國脈風風雅雅傳世優(yōu)惠政策：：采取到帶帶新的優(yōu)惠惠政策，VIP卡優(yōu)優(yōu)惠1%宣傳物料：：樓書、DM單、戶戶型單頁、、項目內刊刊、手提袋袋、紙杯、、文件袋戶外廣告：：導旗、公公交站牌、、戶外大牌牌廣告牌位置置：光華大大道、紫荊荊電影城媒體：華西西報、商報報、電視、、飛機頭等等艙公關活動：：周末氣氛氛晚會、茶茶話會等目標客戶群群：年齡：40歲左右階層：社會會高階級，，以企業(yè)高高級管理人人員、企業(yè)業(yè)主收入水平：：年收入80萬以上上購買因素：：藍光品牌牌、戶型的的贈送面積積策略區(qū)域來源：：外省30％，以深深圳、上海海居多，成成都本地70％，以以城西和城城南為主。。藍光情節(jié)節(jié)的客戶目的：投資資居多，部部分自住項目評價：：優(yōu)勢：項目品牌優(yōu)優(yōu)勢項目屬于高高品質樓盤盤，物業(yè)服服務品質較較高點評：該項項目為溫江江高檔社區(qū)區(qū)，藍光品品牌優(yōu)勢明明顯，中心心湖景面廣廣，組團分分區(qū)獨立且且又緊密聯(lián)聯(lián)系，中西西的古典與與時尚的結結合。項目目與本案參參照性不大大，競爭力力不明顯。。典型案例4-香頌島島總價：獨棟棟700-2008萬,聯(lián)排排200萬萬左右,雙雙拼400萬左右物管費：2.6元/㎡開盤時間：：06年6月銷售周期：：1年半銷售率：售售罄交房時間：：07年10月30日交房標準：：清水房開發(fā)策略：：項目由于于規(guī)模小，，整體銷售售沒有分期期銷售基礎數(shù)據(jù)地理位置：：溫江區(qū)光光華大道錦錦泉街222號開發(fā)商：成成都遠鴻房房地產開發(fā)發(fā)有限公司司產品形態(tài)：：獨棟、雙雙拼、聯(lián)排排占地面積：：107畝畝總建筑面積積：52萬萬平米容積率：0.48總戶數(shù)：151戶綠地率：50%配套設施：：會所、網(wǎng)網(wǎng)球場、游游泳池核心規(guī)劃理理念：四面面環(huán)水的法法式南部小小鎮(zhèn)四周處于河河水的包圍圍之中，由由獨棟、雙雙拼、聯(lián)排排別墅組成成。主力戶戶型面積區(qū)區(qū)間為200平方米米-300平方米，，每家配備備半地下車車庫，小區(qū)區(qū)總車位比比為1：2。項目導入了了先進的國國際建筑規(guī)規(guī)劃理念與與法國小鎮(zhèn)鎮(zhèn)的人文建建筑風情，，打造一個個法國式的的風情小鎮(zhèn)鎮(zhèn)。坡地式景觀觀特色，四四面環(huán)水的的高檔社區(qū)區(qū)總體規(guī)劃：：建筑規(guī)劃：：現(xiàn)代法式建建筑風格,法國南部部小鎮(zhèn)概念念項目在設計計上突出法法蘭西唯美美、浪漫、、閑適、優(yōu)優(yōu)雅本色的的同時注重重建筑的使使用功能，，營造出適適合現(xiàn)代人人居的高端端住所。景觀規(guī)劃：：四面環(huán)水水的島居生生活臨河水岸線線規(guī)劃有30-50米寬的環(huán)環(huán)島景觀帶帶，島內空空間通過橋橋梁與外界界相連，確確保島內人人居生活的的私密和寧寧靜營銷策略推廣主調：：米色核心賣點：：建筑與自自然結合的的純別墅社社區(qū)主題推廣語語：法式風風情，島區(qū)區(qū)別墅優(yōu)惠政策：：排號優(yōu)惠惠1%，一一次性付款款2%，按按揭1%宣傳物料：：樓書、DM單、戶戶型單頁、、手提袋、、紙杯、文文件袋戶外廣告：：導旗、圍圍墻、戶外外大牌廣告牌位置置：機場路路、項目周周邊光華大大道媒體：華西西報、商報報、飛機頭頭等艙、航航空雜志公關活動：：新春業(yè)主主聯(lián)歡會、、高檔車鑒鑒賞會等目標客戶群群：年齡：40歲——50歲階層：社會會高階級，，以企業(yè)高高級管理人人員、企業(yè)業(yè)主收入水平：：年收入100萬以以上購買因素：：形態(tài)單一一、純別墅墅社區(qū)區(qū)域來源：：外省50％，以深深圳、上海海居多，成成都本地50％，以以城西和城城南為主項目評價：優(yōu)勢：純別墅社區(qū)自然環(huán)境優(yōu)越越，江安河水水引入社區(qū)主題明確，物物業(yè)建筑風格格鮮明點評：該項目目為城西法式式風情的純別別墅高檔社區(qū)區(qū)，四面環(huán)水水的島居生活活，但是項目目已經(jīng)售罄，，不存在競爭爭。典型案例5-置信·香頤頤麗都·鷺湖湖宮配套設施：會會所、國色天天香游樂園、、大型海鮮市市場、超市均價：疊拼7000—7500元/㎡，雙拼8500-9000元/㎡，多層6000開盤時間：07年9月28日銷售周期：5期交房標準：清清水房分期開發(fā)策略略：分5期銷銷售，現(xiàn)在是是2期的第6個組團基礎數(shù)據(jù)地理位置：溫溫江區(qū)萬春鎮(zhèn)鎮(zhèn)江安河畔開發(fā)商：四川川置信凱德置置業(yè)有限公司司產品形態(tài)：別別墅

花園洋洋房、疊拼、、雙拼、獨棟棟、小高層占地面積：303.54畝總建筑面積：：30萬平米米容積率：1.15總戶數(shù)：1400多戶物管費：多層層2元/㎡核心規(guī)劃理念念：中國人居建筑筑樣板社區(qū)共六大組團，，成島狀分布布于約68000平米鷺鷺湖畔。項目與江安河河優(yōu)越的生態(tài)態(tài)環(huán)境理想地地融合在一起起，不僅實現(xiàn)現(xiàn)了與水的““零距離”，，更同時占有有了湖居生活活、河居生活活、島居生活活三大稀缺生生活的全部價價值。項目由獨棟、、雙拼、疊拼拼、花園洋房房、多層、小小高層以及商商業(yè)配套組成成項目屬于歐洲洲宮邸建筑精精華，重塑文文藝復興之古古典藝術，融融建筑與生態(tài)態(tài)、環(huán)保、人人文主題于一一體總體規(guī)劃：建筑規(guī)劃：泛泛歐式建筑風風格，重塑文藝復復興之古典藝藝術社區(qū)富有創(chuàng)意的建建筑集群設計計，人性化的的設計理念物業(yè)形態(tài)豐富富，注重細節(jié)節(jié)，且尊重別別墅私密性的的同時，也滿滿足其他物業(yè)業(yè)的人居的舒舒適性景觀規(guī)劃：同同時擁有湖居生活、河河居生活、島島居生活三大大稀缺缺生活的的高檔社區(qū)項目為業(yè)主創(chuàng)創(chuàng)造出獨有的的、令人渴望望的親水生活活。投資上千千萬元，在江江安河上游圍圍堰筑壩，引引河流活水經(jīng)經(jīng)過鷺湖，再再流入小區(qū)各各組團間，形形成縱橫交錯錯的數(shù)條園林林內河，最后后循環(huán)匯入江江安河中。實實現(xiàn)戶戶都能能擁享私家水水域，流水園園林，湖光盛盛景。建筑外立面水位水量四季季恒定的園區(qū)區(qū)活水項目整個園林林布局以水系系為主線來貫貫穿，水脈收收放自如，幾幾處寬廣的水水面結合景墻墻、噴泉等形形成景觀節(jié)點點。項目園區(qū)內河河是完全的活活動循環(huán)體系系。江安河水水經(jīng)過鷺湖水水域的沉淀凈凈化之后流入入園區(qū)，再經(jīng)經(jīng)由園區(qū)流入入到江安河，，蜿蜒達數(shù)公公里。清澈的的河水水系將將建筑重重環(huán)環(huán)繞，形成私私家內河河段段，使得六個個組團都呈島島狀分布，實實現(xiàn)戶戶臨水水。創(chuàng)建白鷺生態(tài)態(tài)棲息地約68000平米的人工工湖泊——鷺鷺湖項目專為享受受湖居生活，，而開挖了約約68000平米的人工工湖泊鷺湖。。湖水完全引引入江安河活活水，并與園園區(qū)內河一道道形成項目的的活水水系。。湖上有供白白鷺棲居的天天然濕地島嶼嶼。鷺湖與對對面的近30畝市政綠化化公園一起，，構成一幅幅幅員遼闊的生生態(tài)畫卷營銷策略推廣主調：藍藍紫色核心賣點：人人工造湖———鷺湖、白鷺鷺生態(tài)棲息地地，國色天香旅游游新城別墅社社區(qū)主題推廣語：：選擇鷺湖宮宮，選擇你一一生優(yōu)惠政策：一一次性付款優(yōu)優(yōu)惠0.5%宣傳物料：DM單、戶型型單頁、手提提袋、紙杯、、文件袋戶外廣告：導導旗、圍墻、、公交站牌、、戶外大牌廣告位位置：：成都四面都都有、光華大大道、溫江項項目周邊媒體：華西報報、商報、居居周刊、飛機機頭等艙公關活動：與與國色天香聯(lián)聯(lián)合的兒童聯(lián)聯(lián)歡會目標客戶群：：年齡：30——45歲階層：社會高高階級，以企企業(yè)高級管理理人員、企業(yè)業(yè)主收入水平：年年收入100萬以上購買因素：環(huán)環(huán)境、置信品品牌、項目配配套區(qū)域來源：外外省45％，，以臺灣、國國外、東北居居多，成都本本地55％，，以城西和城城南為主項目評價：優(yōu)勢：置信品牌效應應項目臨近國色色天香樂園，，完全擁享國國色天鄉(xiāng)3300余畝主主題公園和數(shù)數(shù)百畝商業(yè)配配套100畝的大大型人工湖泊泊、白鷺棲息息地、水位水水量四季恒定定的園區(qū)活水水資源，開發(fā)發(fā)商的傾力打打造為項目潤潤色不少點評：該項目目為國色天鄉(xiāng)大型型高尚生活住住區(qū)香頤麗都都的Ⅱ期，其配套齊全全，開發(fā)商不不惜大成本打打造，置信的的口碑與品牌牌，都為項目目的價值做足足準備，項目目與本案有一一定的相似之之處，有一定定的競爭典型案例6-泰基·花溪溪谷總戶數(shù)：160戶(1期期)建筑密度28.3%綠地率：45%左右物管費：電梯梯1.6元,別墅2元交房標準：清清水房分期開發(fā)策略略：分2期開開發(fā),現(xiàn)在是是1期蓄水階階段.基礎數(shù)據(jù)地理位置：光光華大道溫江江段花博會主主場館開發(fā)商：四川川泰基地產有有限責任公司司產品形態(tài)：疊院別墅、臺臺地式花園洋洋房、空中院院落洋房占地面積：140畝總建筑面積:22萬平方方米容積率：2.35核心規(guī)劃理念念：獨特“臺地地式”的歐洲洲風情高檔社社區(qū)項目總體規(guī)劃劃以湖泊為軸軸心、以閑適適慢生活為宗宗旨，充分利利用地形特點點，采取自由由的建筑布局局，規(guī)劃3個個相對獨立、、動靜分區(qū)的的組團,注重重創(chuàng)造鄰里空空間的交往和和建筑與環(huán)境境的融合。“分而不散，，圍而不合””的自然布局局組團院落空空間以寧靜、和諧諧的居住氛圍圍為生活基調調，以簡潔、、時尚的居住住風格為指導導，將歐洲園園林風情巧妙妙地融入到社社區(qū)之中，使使業(yè)主實實在在在體會到一一種“從容、、優(yōu)越、閑適適”的生活。?？傮w規(guī)劃：建筑規(guī)劃：歐歐式風格建筑筑群落疊院別墅、板板式高層及花花園洋房靈動動組合，將湖湖泊與森林分分別設置于兩兩個組團富有有創(chuàng)意的建筑筑集群設計，，人性化的設設計理念“分而不散，，圍而不合””的自然布局局組團院落空空間，使空間間視野無比開開闊豐富，領領域感更獨立立景觀規(guī)劃：現(xiàn)現(xiàn)代歐式優(yōu)美美的高檔社區(qū)區(qū)以湖泊、森林林文化為主題題，打造““臺地式”的的歐洲風情特特色景觀項目把歐洲園園林風情巧妙妙地融入到社社區(qū)之中建筑外立面和和商業(yè)街營銷策略推廣主調：米米色和藍色核心賣點：性性價比高，““臺地式”別別墅主題推廣語：：繁華世界，，盡致人生優(yōu)惠政策：排排號優(yōu)惠1%宣傳物料：DM單、戶型型單頁、手提提袋、紙杯、、文件袋戶外廣廣告：：導旗旗、圍圍墻、、戶外外大牌牌戶外廣廣告位位置：：春熙熙路、、紅星星路口口、項項目周周邊媒體：：飛機機頭等等艙目標客客戶群群：年齡：：35—50歲歲階層：：社會會高階階級，，以企企業(yè)高高級管管理人人員、、企業(yè)業(yè)主收入水水平：：年收收入100萬以以上購買因因素：：地段段、升升值空空間、、項目目配套套完善善區(qū)域來來源：：外省省20—30％％，以以深圳圳、上上海居居多，，成都都本地地40％，，以城城西和和城南南為主主，還還有一一部分分達州州等地地的客客戶項目評評價：：優(yōu)勢：：項目地地段好好，交交通便便利升值空空間大大點評：：項目目主要要講一一種從從容、、優(yōu)越越、閑閑適的的生活活方式式，配配套齊齊全，，與本本案有有一定定的相相似之之處，，項目目和本本案目目標客客戶群群和銷銷售時時序有有一定定的聯(lián)聯(lián)系，，存在在一定定競爭爭力。。典型案案例7-麓麓山國國際社社區(qū)總價：：獨400-700萬，，疊拼拼200-340萬萬，高高層均均價7500物管費費：獨獨棟3.5-14元元開盤時時間：：07年11月月10日銷售周周期：：2年年（（南北北兩區(qū)區(qū)）交房時時間：：別墅墅09年9月,花08年年10月交房標標準：：清水水房分期開開發(fā)策策略：：現(xiàn)在在別墅墅6期期,加加上高高層有有10期，，后續(xù)續(xù)還在在規(guī)劃劃中?！，F(xiàn)在在是高高層銷銷售階階段，，開盤盤推出出138套套小戶戶型，，預計計明年年還將將推出出300多多套高高層物物業(yè)基礎數(shù)數(shù)據(jù)地理位位置：：雙流流縣區(qū)區(qū)人民民南路路南延延線麓麓山大大道二二段6號開發(fā)商商：成成都萬萬劃華華房地地產開開發(fā)有有限公公司產品形形態(tài)：：疊拼拼+獨獨棟+多層層花園園洋房房+高高層建筑用用地：：2600余畝畝容積率率：別別墅0.42%,花花園洋洋房1%總戶數(shù)數(shù)：1000戶戶綠化率率:46%配套設設施：：高爾爾夫練練習場場、西西餐廳廳、景景觀泳泳池、、恒溫溫泳池池、網(wǎng)網(wǎng)球場場、咖咖啡吧吧、國國際學學校、、影院院、圖圖書館館、海海洋公公園總體規(guī)規(guī)劃：：核心規(guī)規(guī)劃理理念：：融合合北美美居住住形態(tài)態(tài)與先先進的的住宅宅體系系的““國際際社區(qū)區(qū)”采用國國外先先進的的PUD（（計劃劃單元元綜合合開發(fā)發(fā)）模模式開開發(fā)的的麓山山國際際社區(qū)區(qū)，完完整引引進北北美成成熟的的居住住形態(tài)態(tài)與先先進的的住宅宅體系系.疊溪谷谷組團團建筑筑風格格項目其其中一一個片片區(qū)為為低密密度住住宅區(qū)區(qū)，用用高爾爾夫式式的景景觀為為主線線貫穿穿所有有別墅墅組團團，另另一個個片區(qū)區(qū)是高高密度度住宅宅區(qū)，，這個個片區(qū)區(qū)主要要突出出麓山山的歐歐洲小小鎮(zhèn)風風格灘、溪溪、谷谷、坡坡、崗崗是麓麓山的的規(guī)劃劃特色色，利利用這這些原原味的的景觀觀規(guī)劃劃，突突出麓麓山社社區(qū)的的別具具一格格。項目有有類似似教堂堂特點點的建建筑項目內內設置置了特特色小小店、、餐廳廳、生生鮮食食品店店等；；有步步行街街，街街道是是突然然狹窄窄，又又突然然開敞敞的；；有Loft廣廣場、、電影影廣場場、山山頂廣廣場、、商業(yè)業(yè)街；；項目整整個社社區(qū)彰彰顯一一種尊尊貴的的生活活方式式總體規(guī)規(guī)劃：：建筑規(guī)規(guī)劃：：新古典典主義義、意意大利利式、、安達盧盧西亞亞式，，塔斯斯干式式經(jīng)典典風格別別墅群群落建筑色色彩以以淺暖暖色調調為主主，配配以地地中海海地域域特色色的深深亮色色筒瓦瓦屋面面，具具有原原汁原原味特特色建筑均均為三三層樓樓的別別墅（（含半半地下下層）），外外觀大大氣，，彰顯顯別墅墅業(yè)主主尊貴貴身份份淺色色調外外立面面，在在綠化化的環(huán)環(huán)繞中中，尤尤為顯顯眼獨獨目建筑開開窗面面積大大，為為同類類型別別墅的的2倍倍以上上，配配以各各種裝裝飾造造型，，使整整體社社區(qū)生生動、、極富富情調調景觀規(guī)規(guī)劃：：淺丘丘現(xiàn)代代歐式式景觀觀麓山國國際社社區(qū)的的淺丘丘地形形，為為其草草坪景景觀區(qū)區(qū)提供供了獨獨天得得厚的的景觀觀條件件，另另別墅墅社區(qū)區(qū)有開開闊的的視野野，而而美式式建筑筑在大大面積積的綠綠地中中更是是一道道優(yōu)美美的風風景線線。建建筑與與環(huán)境境的有有機的的結合合更體體現(xiàn)社社區(qū)的的高尚尚尊貴貴麓山建建筑風風格：：戶型分分析戶型特特點：：疊溪谷谷組團團的房房屋建建筑面面積312-478平方方米，，每戶戶均設設計有有面積積約100-200余平平方米米左右右的私私家花花園，，花園園地塊塊平整整，功功能性性強。。別墅內內除了了設計計有壁壁爐、、中西西廚、、主臥臥、起起居廳廳、中中西餐餐廳、、次臥臥、傭傭人房房、洗洗衣房房、主主衛(wèi)等等常規(guī)規(guī)的功功能房房外，，還配配置了了地下下層（（多為為雙車車位））、大大露臺臺等功功能間間，既既體現(xiàn)現(xiàn)了原原汁原原味的的美式式設計計，又又兼顧顧了中中式傳傳統(tǒng)習習慣。。為突出出組團團的雙雙面觀觀景效效果，，門窗窗設計計均采采用大大面積積開窗窗。地面一一層采采用鋼鋼筋混混凝土土的現(xiàn)現(xiàn)澆板板，地地下層層擴張張了有有效使使用面面積，，可加加設視視聽室室、健健身房房、酒酒窖或或書庫庫等，，極大大的延延伸了了地下下層功功能。。地下層層通過過采光光井達達到通通風采采光目目的，，近一一半數(shù)數(shù)量的的別墅墅根據(jù)據(jù)地形形擁有有與地地下室室同一一標高高的走走出式式花園園，所所有別別墅可可以從從地下下層直直上私私家花花園。。開發(fā)時時續(xù)麓山國國際社社區(qū)開開發(fā)占占地2600余余畝，，開發(fā)發(fā)了三三年，，分單單元組組團規(guī)規(guī)劃，，現(xiàn)在在已經(jīng)經(jīng)建好好2個個片區(qū)區(qū)。麓山國際際社區(qū)拋拋棄了以以往的分分區(qū)開發(fā)發(fā)策略，，采取了了PUD開發(fā)模模式（即即計劃單單元綜合合開發(fā)模模式），，真正實實行“總總體規(guī)劃劃+單元元開發(fā)””的大盤盤開發(fā)模模式。營銷策略略推廣主調調：淡黃黃色核心賣點點：2006畝畝大盤、、淺丘園園林的完完美塑造造、完善善配套主題推廣廣語：麓麓鎮(zhèn)，這這才是生生活優(yōu)惠政策策：一次次性付款款優(yōu)惠1.5%,按揭揭優(yōu)惠0.5-1%宣傳物料料：DM單、戶戶型單頁頁、手提提袋、紙紙杯、文文件袋戶外廣告告：導旗旗、圍墻墻、戶外外大牌、、圍板廣廣告廣告位位位置：南南延線、、機場廣廣告、電電腦城戶戶外廣告告媒體：華華西報、、商報、、雜志、、電梯間間媒體廣廣告、飛飛機頭等等艙公關活動動：節(jié)日日營銷、、邀請業(yè)業(yè)主聯(lián)歡歡、時裝裝周、抽抽獎活動動等目標客戶戶群：年齡：35—50歲階層：社社會高階階級，以以企業(yè)高高級管理理人員、、企業(yè)主主、外地地投資客客收入水平平：年收收入100萬以以上區(qū)域來源源：外省省50％％，以深深圳、上上海、北北京等地地居多，，大成都都和成都都本地50％，，以城南南為主，，項目評價價：優(yōu)勢：項目千畝畝大盤，，其品質質和社區(qū)區(qū)規(guī)劃都都屬現(xiàn)代代時尚高高端的居居住產品品項目罕見見的淺丘丘地形為為項目氣氣氛和特特點的營營造增色色不少建筑和環(huán)環(huán)境天人人合一的的有機結結合，更更突顯居居住的尊尊貴配套齊全全且注重重人性化化設計，，高品質質的物業(yè)業(yè)服務及及人居享享受點評：該該項目為為城南大大型高尚尚國際社社區(qū)，配配套齊全全，品質質高端，，景觀建建筑風格格配合的的天衣無無縫，時時刻彰顯顯其貴族族氣息，，本案的的客戶群群不同，，不具備備可比性性。典型案例例8-藍藍山美樹樹總價：洋洋90-100多萬，，疊拼160-180萬物管費：：洋房0.8元元,疊拼拼1元開盤時間間：07年4月月(3期期)銷售周期期：2年年車位總價價：5萬萬——8萬交房時間間：08年4月月交房標準準：清水水房分期開發(fā)發(fā)策略：：項目分分3期開開發(fā)，現(xiàn)現(xiàn)在是3期銷售售階段，，銷售率率90%基礎數(shù)據(jù)據(jù)地理位置置：雙流流縣區(qū)人人南延線線終點廣廣場左側側開發(fā)商：：成都三三佳房地地產開發(fā)發(fā)有限公公司產品形態(tài)態(tài)：疊拼拼+小高高層+多多層+花花園洋房房建筑用地地：500余畝畝容積率：：0.81總戶數(shù)：：700多戶綠化率:42%配套設施施：籃球球場、網(wǎng)網(wǎng)球場、、會所總體規(guī)劃劃：核心規(guī)劃劃理念：：山里長長出的房房子，““半山””社區(qū)藍山美樹樹處于成成都平原原少見的的天然淺淺丘地形形，是以以山地特特征為靚靚點的高高品質住住宅小區(qū)區(qū)以原生自自然山坡坡為地貌貌特征，，依山而而建，景景觀以豐豐富大氣氣的山林林景觀為為主所有建筑筑完全不不破壞原原有的山山體龍脈脈，形成成“祥龍龍汲水””的風水水寶地項目極具具創(chuàng)造性性的規(guī)劃劃出了””潛入型型循環(huán)車車行系統(tǒng)統(tǒng)”，所所有機動動車都是是從潛入入型車道道進出，，做到真真正意義義上的人人車分流流?？傮w規(guī)劃劃：建筑規(guī)劃劃：現(xiàn)代簡約約的建筑筑風格現(xiàn)代簡約約的建筑筑依山而而建，建建筑布局局錯落有有秩山地疊拼拼別墅的的建筑形形式屬于于成都首首例景觀規(guī)劃劃：依山山而建的的坡地式式景觀豪豪宅項目景觀觀以豐富富大氣的的山林景景觀為主主項目利用用目前成成都平原原少見的的天然淺淺丘地形形，以其其得天獨獨厚的自自然地貌貌，建設設以山地地特征為為靚點的的高品質質住宅小小區(qū)戶型分析析帶一個65平方方米到160平平方米不不等的私私家花園園客廳上為為共享空空間，總總層高為為6.3米，考考慮戶型型結構上上的承重重性，根根據(jù)客戶戶的實際際情況，，可以作作為雙層層利用，，可變空空間1躍2的的戶型還還配有一一個個性性化多功功能房，，約40平方米米，可作作為家庭庭娛樂室室，小酒酒吧、棋棋牌、臺臺球、影影音發(fā)燒燒室，而而且完全全附送超大的露露臺；并并且同樣樣有近40到160平平方米花花園，作作為業(yè)主主休閑娛娛樂、觀觀光的私私家庭院院，見天天見地的的獨立別別墅享受受。山地花園園洋房戶戶戶擁有有入戶花花園，戶戶型格局局方正合合理，各各具特色色，因為為地形為為小山丘丘，所以以層層退退臺，錯錯落有致致，形成成了直接接享受陽陽光和景景觀的悠悠閑空間間。開發(fā)時續(xù)續(xù)項目分3期開發(fā)發(fā)，一期期開發(fā)，，整個一一期占地地82.4畝，，住宅建建筑面積積5萬多多平米現(xiàn)在是3期山景景院館銷銷售期，，銷售率率90%，屬于于項目的的最后一一期營銷策略略推廣主調調：藍紫紫色核心賣點點：唯一一山林景景觀，依依山而建建的坡地地式景觀觀豪宅主題推廣廣語：最最后的山山地，最最后的藍藍山優(yōu)惠政策策：入會會1萬，，一次性性付款優(yōu)優(yōu)惠2%宣傳物料料：DM單、戶戶型單頁頁、手提提袋、紙紙杯、文文件袋戶外廣告告：導旗旗、戶外外大牌、、圍板廣廣告廣告位位位置：南南延線、、城南媒體：華華西報、、商報、、航空雜雜志公關活動動：燒烤烤、釣魚魚、茶藝藝、漫畫畫、戶外外活動等等（每周周一次））目標客戶戶群：年齡：40歲以以上階層：社社會中高高階級收入水平平：年收收入60萬以上上購買因素素：區(qū)位位、品質質、規(guī)劃劃、山地地特色、、價格區(qū)域來源源：外省省50——60％％，以深深圳、西西藏、北北京等地地居多，，成都本本地40-50％，以以城南為為主，項目評價價：優(yōu)勢：藍山美樹樹主要賣賣點是““山里面面長出來來的房子子”景觀觀規(guī)劃特特色差異異化賣點點山林景觀觀豐富，，自然資資源得天天獨厚戶型特點點顯著點評：該該項目為為城南大大型山地地園林社社區(qū)，品品質高端端，景觀觀特色強強，有唯唯一性，，與本案案的區(qū)域域和開發(fā)發(fā)時序的的差異，，不具備備競爭力力。典型案例例9-蜀蜀郡總價：聯(lián)聯(lián)排350-500萬萬物管費：：2元開盤時間間：未定定車位總價價：6萬萬——8萬交房標準準：清水水房分期開發(fā)發(fā)策略：：項目分分4期開開發(fā)，現(xiàn)現(xiàn)在推三三期，三三期總建建筑面積積15萬萬㎡，149戶戶基礎數(shù)據(jù)據(jù)地理位置置：雙流縣區(qū)區(qū)華陽迎迎賓大道道開發(fā)商：：四川星星慧投資資置業(yè)有有限公司司產品形態(tài)態(tài)：聯(lián)排別墅墅+多層層占地面積積：400余畝畝總建筑面面積：30萬㎡容積率：：1.2總戶數(shù)：：712戶綠化率：：50%核心規(guī)劃劃理念：：川西民民居的精精品人文文住區(qū)憑欄望風風、攬景景入室，，低空低低密度宅宅院坐落落林水間間雕梁畫棟棟、清湖湖淺溪，，集精致致園林造造詣于一一院之上上，顧盼盼間步步步皆景；；40%高高密綠化化緩坡水水景穿插插，戶戶戶與景錯錯落相鄰鄰，溢顯顯傳統(tǒng)民民居之精精華總體規(guī)劃劃：建筑規(guī)劃劃：中式川西西民居的的建筑精精品中式古典典的院落落，充滿滿著書香香氣息魚脊斗拱拱、青磚磚灰瓦，，古典中中式建筑筑細節(jié)質質樸呈現(xiàn)現(xiàn)，于一一檐下觀觀萬象低空低密密度的川川西宅院院坐落林林水間景觀規(guī)劃劃：蘇州州園林景景觀項目景觀觀以蘇州州園林以以寫意山山水的高高超藝術術手法，，蘊含濃濃厚的傳傳統(tǒng)思想想文化內內涵，，為項目目塑造了了典雅，，猶如中中國山水水情景的的古色古古香中。。蘇州園林林在有限限的空間間內點綴綴假山、、樹木，，安排亭亭臺樓閣閣、池塘塘小橋，，使項目目以景取取勝，景景因園異異，給人人以小中中見大的的藝術效效果，從從而為社社區(qū)更增增添山水水意境的的詩意戶型分析析4+1層層層退臺臺式人文文品宅，，猶如““空中疊疊加的院院落”，，生活自自在風景景中128-187平米的的經(jīng)典寬寬適戶型型，書寫寫景致尚尚品生活活觀，呈呈現(xiàn)蜀地地怡美人人居營銷策略略推廣主調調：褐色色核心賣點點：純中中式·河河畔宅院院主題推廣廣語：蜀蜀國精神神，蜀人人天下優(yōu)惠政策策：一次次性付款款優(yōu)惠2%宣傳物料料：樓書書、DM單、戶戶型單頁頁、項目目內刊、、手提袋袋、紙杯杯、文件件袋戶外廣告告：導旗旗、圍墻墻媒體：華華西報、、商報目標客戶戶群：年齡：40歲以以上階層：社社會中高高階級收入水平平：年收收入100萬以以上購買因素素：區(qū)位位、品質質、中式式風格情情節(jié)區(qū)域來源源：外省省20——30％％，以深深圳、上上海等地地居多，，成都本本地70-80％，以以城南為為主，項目評價價：優(yōu)勢：項目風格格突出，，針對性性強項目的蘇蘇州園林林景觀是是最大賣賣點劣勢：項項目配套套不足點評：該該項目為為城南大大型川西西民居的的蘇州園園林社區(qū)區(qū)，品質質高端，，與本案案的區(qū)域域和開發(fā)發(fā)時序的的差異，，不具備備競爭力力。典型案例例10-三利宅宅院·白白云渡均價：獨獨棟20000元,聯(lián)聯(lián)排11000元綠化率：：70%物管費：：2元開盤時間間：07年1月月1日開發(fā)周期期:1年年多交房時間間:08年1月月1日交房標準準：清水水房基礎數(shù)據(jù)據(jù)地理位置置：雙流縣區(qū)區(qū)中和鎮(zhèn)鎮(zhèn)中和大大道9號號開發(fā)商：：三利房地地產有限限責任公公司產品形態(tài)態(tài)：別墅占地面積積：500畝占地面積積：11萬㎡㎡(三期期)容積率：：0.74項目配套套:660米河河岸線的的河濱生生態(tài)主題題公園核心規(guī)劃劃理念：：大型中中式宅院院社區(qū)主題概念念:“親親水”、、“院落落”傳統(tǒng)與現(xiàn)現(xiàn)代相結結合的特特色宅院院別墅項目倡導導的“建建筑復興興、居住住復興””及在中中式“文文化復興興”中派派生的新新派宅院院生活方方式，以以更成熟熟的姿態(tài)態(tài)，繼續(xù)續(xù)打造以以宅院居居住文化化為基礎礎的中式式生活。?？傮w規(guī)劃劃：中式古典典宅院用現(xiàn)代中中式建筑筑風格以以及宅院院生活文文化，強強調了居居住合理理性、舒舒適性，，更強調調宅院的的文化性性，將院院落生活活情結與與現(xiàn)代大大家生活活風范巧巧妙融合合，達成成建筑、、宅院、、人、文文化的和和諧統(tǒng)一一，展現(xiàn)現(xiàn)特有的的地域生生活文化化淺灰色的的中式建建筑，更更顯其寧寧靜古典典的風格格建筑規(guī)劃劃：中式式建筑風風格景觀規(guī)劃劃：現(xiàn)代代園林實用性、、多樣性性、延續(xù)續(xù)性、藝藝術性性，通過過人性化化設計手手法將中中心景觀觀區(qū)———濱水景景觀帶——院落景景觀場有有機的結結合起來來本案的宅宅院民居居營造出出充滿繁繁花和商商機的新新城南片片區(qū)中另另一片回回歸自然然的天地地。70%的的高綠化化率更顯顯城市中中的自然然會所效果果營銷策略略推廣主調調：米色色和中國國紅核心賣點點：純別別墅宅院院社區(qū)，，自然與與建筑的的渾然天天成主題推廣廣語：書書院怡情情，宅院院傳家優(yōu)惠政策策：一次次性付款款優(yōu)惠2%,按按揭1%宣傳物料料：樓書書、DM單、戶戶型單頁頁、項目目內刊、、手提袋袋、紙杯杯、文件件袋戶外廣告告：導旗旗、圍墻墻、戶外外大牌媒體：華華西報、、商報、、頭等艙艙目標客戶戶群：年齡：35-45歲階層：社社會中高高階級，，企業(yè)主主收入水平平：年收收入100萬以以上購買因素素：區(qū)位位、品質質、中式式古典風風格情節(jié)節(jié)區(qū)域來源源：外省省10％％，成都都本地90％，，以城南南70%城西20%，，項目評價價：優(yōu)勢：項目風格格突出，，針對性性強三利宅院院是成都都本土第第一家以以宅院為為主題的的大型中中式宅院院社區(qū)點評：該該項目為為城南大大型中式式社區(qū)，，品質高高端，與與本案的的區(qū)域和和開發(fā)時時序的差差異，不不具備競競爭力。。成都項目目取勢總總結───資源的的區(qū)域展展示、創(chuàng)創(chuàng)新營銷銷模式最最具大盤盤的競爭爭力項目實現(xiàn)里程碑的立勢點市場反映仁和春天大道品牌+品質+中國首例原灘社區(qū)金河谷中國疊水社區(qū)泰基·花溪谷臺地式別墅紫檀山品牌+品質置信·香頤麗都100畝人工造湖+白鷺棲息地+國色天香的配套藍山美樹享受山林景觀、依山而建的坡地式建筑蜀郡獨特中國民居建筑麓山國際社區(qū)稀缺的淺丘地形+優(yōu)美景觀+完善配套+2006畝國際社區(qū)三利宅院·白云渡獨特中國宅院建筑香頌島法式風情的純別墅社區(qū)里程碑立立勢模式式總結模式樓盤適合條件風險評估操作性價值實現(xiàn)資源取勢金河谷、仁和春天大道、香頌島大規(guī)模海景/湖景/山景/公園/學校資源小易總體價值較高，內部價值不均衡區(qū)域整合麓山國際社區(qū)區(qū)域多種資源大難總體較高，價值均勻分布營銷模式置信·香頤麗都、蜀郡新模式推廣中中等中等概念創(chuàng)新三利宅院·白云渡、泰基·花溪谷資源較少大難高另類風格藍山美樹適合小盤大難高規(guī)模取勢麓山國際社區(qū)適合大盤小易較低品牌取勢紫檀山適合中等規(guī)模樓盤中易中等區(qū)域競爭爭項目營營銷策略略分析小小結項目核心賣點市場反映金河谷河景生態(tài)資源+中國疊水園林奇跡泰基·花溪谷“臺地式”別墅+性價比高仁和春天大道河景生態(tài)資源+區(qū)域文脈+仁和品牌+中國首例原灘社區(qū)1）核心心賣點分分析項目所在在區(qū)域的的競爭項項目的宣宣傳和賣賣點主要要集中在在自然資資源、品品牌、產產品創(chuàng)新新、營銷銷創(chuàng)新、、文脈資資源及中中國名盤盤的高度度，自然然資源、、品牌、、產品創(chuàng)創(chuàng)新的市市場接受受度最高高．營銷推廣廣分析報紙廣告告：以硬硬廣為主主，輔以以軟文或或夾報。。商報報報廣是區(qū)區(qū)域競爭爭項目最最核心的的推廣渠渠道，其其次為華華西都市市報。戶外廣告告：主干干道（光光華大道道、城南南沿線、、市中心心等）現(xiàn)場體驗區(qū)：：現(xiàn)場的體驗驗區(qū)主要以未未來項目的環(huán)環(huán)境為主的體體驗，包括售售樓部、樣板板間、景觀體體驗區(qū)等，應應注重現(xiàn)場包包裝、導示及及工地圍板包包裝等?；顒釉靹荩鹤宰孕薪M織活動動（如置信兒兒童聯(lián)歡、麓麓山國際時裝裝周活動）及及其他活動（（茶藝等）其他：頭等艙艙、飛機雜志志廣告、飛機機座套廣告（（效果不佳））、社區(qū)親情情告示牌、品品牌聯(lián)動宣傳物料分析析樓書：三利宅宅院·白云渡渡、紫檀山、、蜀郡、香頌頌島DM單：每個個樓盤都有項目內刊：仁仁和·春天大大道、三利宅宅院·白云渡渡、紫檀山、、蜀郡戶型套裝（圖圖）：每個樓樓盤都有手提袋：每個個樓盤都有注：DM單單、戶型套裝裝是區(qū)域樓盤盤使用最多的的宣傳物料，，其次為DM單和手提袋袋二、成都市區(qū)區(qū)主流項目營營銷策略研究究1.成都主流流項目主題概概念仁和春天大道道：一片原灘灘整整個世界金河谷：中國疊水風景景奇跡紫檀山：天天香國脈風風雅傳世世香頌島：法法式風情島島區(qū)區(qū)別墅鷺湖宮：選選擇鷺湖宮宮選選擇你一生生泰基·花溪溪谷：繁華世界盡盡致致一生蜀郡：蜀人精神蜀蜀國天下麓山國際社社區(qū)：麓鎮(zhèn)鎮(zhèn)這這才是生活活藍山美樹：：最后的山地地最最后的藍藍山三利宅院··白云渡：：書院怡情宅宅院傳家2.成都都主流項目目形象定位位仁和春天大大道：中國國首例原灘灘社區(qū)金河谷：中國首創(chuàng)河河谷風景社社區(qū)紫檀山：江江安河畔畔豪景景疊拼別墅墅香頌島：建建筑與自然然結合的純純別墅社區(qū)區(qū)鷺湖宮：國國色天香旅旅游新城別別墅社區(qū)泰基·花溪溪谷：“臺地式”別別墅蜀郡：純中式河畔畔宅院麓山國際社社區(qū)：國際際社區(qū)藍山美樹：：依山而建的的坡地式豪豪宅三利宅院··白云渡：：純別墅宅院院社區(qū)3.成都都主流項目目宣傳資料料戶型分套樓書、DM單、內刊刊形象樓書、、商業(yè)區(qū)、、公寓宣傳傳折頁、生生活手冊戶型手冊、、商業(yè)街、、小戶型折折頁形象樓書、、折頁成都樓盤主主要的宣傳傳資料為樓樓書、DM單和戶型型分套，內內刊也是開開發(fā)商選擇擇主要宣傳傳資料之一一。4.成都都主流住宅宅推廣主調調典雅色米黃黃色：金河河谷、香頌頌島、現(xiàn)代高檔藍藍紫色：藍藍山美樹、、麓山國際際社區(qū)、置置信·香頤頤麗都··鷺湖宮、、紫檀山親近自然的的綠色：仁仁和春天大大道國際化湖南南色：泰基基·花溪谷谷融合傳統(tǒng)與與時尚的中中國紅：三三利宅院··白云渡古典高雅的的褐色：蜀蜀郡籃紫是成都都主流住宅宅推廣的主主色調。（（如龍湖三三千里、紫紫檀等）5.營銷銷模式創(chuàng)新新分析仁和春天大大道：通過過仁和春天天百貨“春春天會”平平臺積累高高端客戶，，定期想會會員發(fā)放除除了百貨以以外的物業(yè)業(yè)資料和介介紹。置信系列：：每個星期期都會安排排業(yè)主活動動，已經(jīng)是是置信企業(yè)業(yè)的品牌固固定模式營銷模式創(chuàng)創(chuàng)新主要通通過俱樂部部或會員組組織來定期期的向購房房者推介信信息，積累累客戶資源源；以發(fā)展展商品牌在在全國重點點城市同步步銷售，目目標消費群群體擴大至至全國市場場。第二部分：：項目客戶戶群研究客戶的定位位回顧和驗驗證目標客戶：：全市內多次次置業(yè)高端端客戶、大大西南高端端客戶為主主，光華大大道高端客客戶為輔驗證：通過對目前前西三環(huán)代代表性仁和和春天大道道的置業(yè)顧顧問訪談目前其客戶戶中，成都都藉30%-40%，非成都都本地人口口占60%以上，但但這些人大大部分已在在成都有生生意或工作作，少部分分原藉是成成都人，為為回來居住住或為偶爾爾回來聚會會之用。這這可能與大大部分成都都本地人對對本區(qū)域價價位認同感感需要時間間培養(yǎng)，而而外地人敏敏感性不強強有關。城區(qū)又以西西邊部分的的城中、南南城為主，，東、北部部相對較少少。通過對市區(qū)區(qū)的高端客客戶訪談，，他們認為為，當自己己在城區(qū)有有一套房后后，必然會會考慮在遠遠離城區(qū)、、社區(qū)更大大、環(huán)境更更好的地方方購買第二二套房，部部分客戶認認為目前購購房的投資資力度會會會加大，而而西部有良良好的發(fā)展展遠景，故故本項目是是可能的選選擇。成都中高端端消費者，，他們———他們一般在在城市中已已有了一套套房子。為為什么追求求遠離市區(qū)區(qū)？這些人人為什么要要選擇城市市外的另一一套房，出出發(fā)點不是是配套更完完善，而是是因為追求求更優(yōu)質的的居住環(huán)境境。故整體體環(huán)境仍是是重要的出出發(fā)點。他們是是成功功著，，并處處于上上升期期的一一群，，選擇擇城西西而非非南城城或城城市中中心，，意味味著他他們的的內心心較為為沉靜靜、成成熟，，追求求為子子女和和老人人創(chuàng)造造生活活環(huán)境境。他們中中有近近一半半是外外地來來成都都的人人，對對三環(huán)環(huán)以外外沒有有歷史史陳見見，接接受高高價格格。不論是是否外外來，，他們們都已已融入入了成成都的的文化化：休休閑、、喜歡歡室外外空間間和聚聚會玩玩。成都中中高端端消費費者，，他們們———喜歡遠遠離城城市的的喧囂囂喜歡環(huán)環(huán)境貼貼近自自然；；對居住住環(huán)境境要求求高；；首選區(qū)區(qū)域城城西或或城南南；選擇購購買滿滿足不不同居居住需需求房房子；；其房子子要能能體現(xiàn)現(xiàn)出身身份感感的一一群人人┅┅客戶購購買決決定的的五個個動機機圈價值習慣身份規(guī)范情感購買決決定的的五個個動機機圈價值效效用消費者者之所所以喜喜歡你你們的的產品品，是是因為為他相相信他他給他他們帶帶來的的價值值比同同類競競爭產產品的的大且性價價比高高價值效效用（（投資資效用用）消費者者之所所以喜喜歡你你們的的產品品，是是為了了避免免或消消除一一種與與其規(guī)規(guī)范和和價值值相左左的內內心沖沖突習慣效效用消費者者之所所以喜喜歡你你們的的產品品，是是因為為他無無意識識地形形成了了這樣樣的消消費習習慣身份效效用消費者者之所所以喜喜歡你你們的的產品品，是是因為為產品品幫助助他們們在自自己和和他人人面前前顯露露理想想中的的身份份區(qū)域效效用消費者者之所所以喜喜歡你你們的的產品品，是是因為為他們們喜歡歡光華華大道道的居居住環(huán)環(huán)境和和得天天獨厚厚的自自然環(huán)環(huán)境直入消消費者者的心心靈價值習慣身份規(guī)范情感成都中中高端端消費費者性價比比高高檔樓樓盤一一定要要環(huán)境境好認周南南富西西貴房子是是保值值資產產；成都城城南、、城西西的房房子一一直在在漲價價，有有投資資價值值陌生區(qū)區(qū)成長長價值值高習慣居居住在在城西西或城城南習慣于于在城城區(qū)擁擁有一一套生生活便便利的的房外外，再再在郊郊區(qū)購購買一一套有有著高高質生生活環(huán)環(huán)境的的房以以修身身養(yǎng)性性買別墅墅的客客戶大大都是是顯示示一定定身份份的人人，中中高層層企業(yè)業(yè)管理理者，，企業(yè)業(yè)主對區(qū)域域資源源有一一定的的偏好好，城城西情情節(jié)一、項項目目目標客客戶群群定位位1、別別墅產產品目目標客客戶群群分析析2、花花園洋洋房目目標客客戶群群分析析3、電電梯公公寓目目標客客戶群群分析析4、項項目目目標客客戶群群總體體分析析別墅目目標客客戶群群來源源地定定位釋意：：從物業(yè)業(yè)類型型來看看，別別墅的的需求求基本本是2次或或多次次置業(yè)業(yè)，主主要客客戶來來源為為城西西和城城南富富人區(qū)區(qū)占40%外地客客戶主主要以以上海海、深深圳、、北京京及重重慶為為主，，占60%。整整體購購買實實力較較強，，購買買別墅墅社區(qū)區(qū)是其其身份份的象象征，，具有有炫耀耀及攀攀比的的心理理。且且現(xiàn)在在深圳圳等地地的房房價大大跌，，會吸吸引一一部分分外地地投資資客，，基于于上海海等地地的房房價偏偏高，，在外外地