某汽車路項(xiàng)目商業(yè)暢想及調(diào)研定位課件

長安路項(xiàng)目商業(yè)暢想——調(diào)研、定位長安路項(xiàng)目商業(yè)暢想11．我們經(jīng)過深入的市場調(diào)研、分析，充分的對項(xiàng)目周邊的商業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行整理，為項(xiàng)目的商業(yè)定位提供依據(jù)。2.名利雙收:我們有信心將本項(xiàng)目打造成西安地區(qū)付商圈的代表性商業(yè)集合體中心!實(shí)現(xiàn)“五出”（出業(yè)績、出聲譽(yù)、出影響、出品牌、出形象）目標(biāo).本次策劃的目標(biāo)1．我們經(jīng)過深入的市場調(diào)研、分析，充分的對項(xiàng)目周邊的商業(yè)現(xiàn)狀2報告目錄西安市市場分析一項(xiàng)目SWOT分析三項(xiàng)目商業(yè)定位四項(xiàng)目商業(yè)狀況分析二報告目錄西安市市場分析一項(xiàng)目3第一章西安市市場分析宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢1西安市商業(yè)基本狀況2商圈列舉3第一章西安市市場分析宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢1西安市商業(yè)基本狀況24經(jīng)濟(jì)形勢長期看好，中、短期則喜憂參半12345國際金融危機(jī)影響下，2009年國際經(jīng)濟(jì)低速增長的基本面不會改變房價下跌和成交量萎縮的情況，預(yù)計會延續(xù)到2010至2011年才結(jié)束整個房地產(chǎn)行業(yè)艱難過冬的時候，商業(yè)地產(chǎn)卻成為了避風(fēng)港國家連續(xù)性利好政策的出臺，4萬億資金落實(shí)的細(xì)節(jié)為長期發(fā)展打下基礎(chǔ)西安市做為內(nèi)陸城市和西北的標(biāo)志，所受到的“寒冬”影響是較小的6地區(qū)間產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移不斷推進(jìn)，西部地區(qū)傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)升級轉(zhuǎn)型加劇經(jīng)濟(jì)形勢長期看好，中、短期則喜憂參半12345國際金融危機(jī)影5人口：2006年：常住人口823萬，年均增長2％

2010年：市域955萬；市區(qū)695萬；主城區(qū)525萬2020年：市域1030萬；市區(qū)765萬；主城區(qū)600萬用地：2010年：市區(qū)695平方公里；主城區(qū)525平方公里2020年：市區(qū)788平方公里，主城區(qū)600平方公里經(jīng)濟(jì)：2006年：GDP1450億元，增長13％2020年：國內(nèi)生產(chǎn)總值5670億，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值7590美元，人均可支配收入2萬元城市規(guī)?，F(xiàn)轄9區(qū)4縣2020年：城市化率達(dá)80%，經(jīng)濟(jì)達(dá)我國中等發(fā)達(dá)城市水平城市分析——規(guī)模人口：用地：經(jīng)濟(jì)：城市規(guī)模2020年：城市化率達(dá)80%，經(jīng)濟(jì)6宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢1西安市商業(yè)基本狀況2商圈列舉3宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢1西安市商業(yè)基本狀況2商圈列舉37城市分析——定位產(chǎn)業(yè)：高新技術(shù)、裝備制造、旅游、現(xiàn)代服務(wù)、文化等西部：新歐亞大陸橋中國段和中西部的主城區(qū)陜西：省會中國：重要教育、科研、裝備制造業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地和交通樞紐城市定位歷史：世界聞名的歷史文化古都、旅游名城西安新“四化”：國際化、市場化、人文化、生態(tài)化城市分析——定位產(chǎn)業(yè)：高新技術(shù)、裝備制造、旅游、現(xiàn)代服務(wù)、文8城北城南城西城東浐灞生態(tài)區(qū)長安西咸秦嶺二環(huán)路地鐵2號線解讀大西安市場曲江人文生態(tài)生活區(qū)西高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)東西大街、南大街生活娛樂商業(yè)區(qū)南郊小寨生活商業(yè)區(qū)東郊輕工業(yè)小商品商業(yè)區(qū)西郊老工業(yè)生產(chǎn)區(qū)北郊新興工業(yè)生產(chǎn)開發(fā)區(qū)城內(nèi)城北城南城西城東浐灞生態(tài)區(qū)長安西咸秦嶺二環(huán)路地鐵2號線解讀大9宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢1西安市商業(yè)行業(yè)狀況2商圈列舉3宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢1西安市商業(yè)行業(yè)狀況2商圈列舉310城市分析——商業(yè)面向全國型商業(yè)輻射性集中地鐘樓、東大街、西大街、書院門仿古文化街、南大街、康復(fù)路面向西安市區(qū)域輻射性商業(yè)地段小寨、土門、電子城、科技路西安區(qū)域型商業(yè)地段東：東新街、交大電腦城、輕康商圈

西：土門商圈、豐慶路食品批發(fā)

南：小寨、長安路

北：龍首商圈社區(qū)型商業(yè)點(diǎn)

西安市商業(yè)體系一級商業(yè)服務(wù)網(wǎng)二級商業(yè)服務(wù)網(wǎng)三級商業(yè)服務(wù)網(wǎng)中心商業(yè)區(qū)區(qū)域商業(yè)中心二環(huán)商業(yè)帶三環(huán)商業(yè)帶衛(wèi)星城商業(yè)圈市區(qū)社區(qū)商業(yè)城鎮(zhèn)商業(yè)區(qū)城市分析——商業(yè)面向全國型商業(yè)輻射性集中地面向西安市11商圈名稱人均流數(shù)（萬人/天）客單消費(fèi)范圍（元/人）市場銷售均價（萬元/平方米）租金（元/月/平方米消費(fèi)者結(jié)構(gòu)鐘樓商圈80~10090-6002.5--5.5700~800中高消費(fèi)者較多小寨商圈30~5045-1201.8--2.4280－580年輕消費(fèi)群體為主康復(fù)路商圈2035-751.2--2.5250-320個體經(jīng)營者為主土門商圈15~2025-551--1.4200-250工薪階層高新電子城商圈10~3045-1601.2--1.8300-450工薪階層、白領(lǐng)人士西安新“小寨商圈“擁有極高的市場消費(fèi)提升空間注：數(shù)據(jù)來源為創(chuàng)典數(shù)據(jù)庫商圈名稱人均流數(shù)客單消費(fèi)范圍市場銷售均價租金消費(fèi)者結(jié)構(gòu)鐘樓商12第二章項(xiàng)目商業(yè)狀況分析地塊基本狀況說明1項(xiàng)目周邊區(qū)域現(xiàn)狀2項(xiàng)目周邊商業(yè)市場分析3個案分析4第二章項(xiàng)目商業(yè)狀況分析地塊基本狀況說明113

項(xiàng)目地西接長安南路，是目前小寨商圈最繁華的主商街，也是西安市連接南北的交通大動脈。眾多的高校及機(jī)關(guān)坐落周邊。地鐵2號線也即將投入使用。南面眺望的是長安區(qū)及大學(xué)城，而與項(xiàng)目地相鄰的曲江會展中心是目前西安市乃至西北地區(qū)影響力最大也最富盛名的場館，其間經(jīng)常舉辦的各項(xiàng)會展及活動吸引了大批本地及外地的客商和人群。未來規(guī)劃的地鐵5號線將穿越其間為本地區(qū)的大量客流提供了便捷的交通方式。

商業(yè)用地規(guī)劃為50畝用地，但是應(yīng)同整體項(xiàng)目做為“城市綜合體”進(jìn)行統(tǒng)一布局

項(xiàng)目的東、北方向除目前大量的行政性村落聚集區(qū)外，未來的居住性規(guī)劃用地及大量的常駐性人口，也是極大的市場消費(fèi)潛力的來源。同時天壇遺址保護(hù)中心區(qū)的設(shè)立及道路的貫通也會為商業(yè)帶來眾多的流動性消費(fèi)人口。項(xiàng)目目前除住宅用地之外。商業(yè)土地實(shí)際所有為20畝用地。由于預(yù)計還有30畝相鄰的商業(yè)用地，因此在商業(yè)規(guī)劃時應(yīng)按照整體性統(tǒng)一規(guī)劃。容積率5.7預(yù)計商業(yè)總面積為189810平方米，項(xiàng)目地西接長安南路，是目前小寨商14地塊基本狀況說明1項(xiàng)目周邊區(qū)域現(xiàn)狀2項(xiàng)目周邊商業(yè)市場分析3個案分析4地塊基本狀況說明1項(xiàng)目周邊區(qū)域現(xiàn)狀2項(xiàng)目15處于政府規(guī)劃的新‘小寨、長安街‘干字型主商圈中。占據(jù)絕佳的地理優(yōu)勢。東臨曲江0.5公里；西距高新3公里；南至大學(xué)城2公里；北入西安市市區(qū)。華東服飾廣場麥德龍倉儲超市三森家居建材曲江會展中心百安居易初蓮花華潤萬家超市結(jié)論一區(qū)域地處沖要，是重點(diǎn)發(fā)展的城市附中心，為商家經(jīng)營持有的必爭之地。處于政府規(guī)劃的新‘小寨、長安街‘干字型主商16

地鐵2號線的即將建成，以及未來5號線的投入，使得項(xiàng)目所在地成為了小寨商圈南擴(kuò)的又一有力支撐。在緩解交通壓力的同時，也帶來了大量的異區(qū)域消費(fèi)。

由于整個商圈內(nèi)，公交線路繁多；504、229、239、527、704、408、217、k631、215、600、19、323、44、603等近30路公交車連通四面八方，使得西安市各個方向的消費(fèi)者在有需要的情況下能夠非常便捷、順暢的到達(dá)這里。而南三環(huán)的近在咫尺也為各類商業(yè)的發(fā)展提供了有利的運(yùn)輸條件結(jié)論二區(qū)域交通四通八達(dá)，隨著城市性功能的提高，流通性將會不斷持續(xù)滿足需求。地鐵2號線的即將建成，以及未來5號線的投入，使17

地區(qū)周邊是西安市各大高校的匯聚之地，陜西師范大學(xué)、西安外國語學(xué)院、西北政法大學(xué)、西安郵電學(xué)院以及鄰近區(qū)域的西安交大醫(yī)學(xué)院、長安大學(xué)等。均在便捷的立體交通體系中，是核心商圈及二級商圈的主力消費(fèi)群體。

而周邊的企事業(yè)單位、行政村落，以及不斷涌現(xiàn)的各個新的居民社區(qū)、樓盤更是提供了大量的常住性消費(fèi)人口，而且其消費(fèi)時間上也在被周邊的消費(fèi)需求有效的延長。同時長安區(qū)的延伸性購買及曲江會展中心的旅游、會議性消費(fèi)也為商業(yè)的運(yùn)營范圍擴(kuò)展了極大的空間。結(jié)論三消費(fèi)人口的集中及區(qū)域人口的素質(zhì)優(yōu)良，為發(fā)展更高級別的商業(yè)中心提供了基礎(chǔ)地區(qū)周邊是西安市各大高校的匯聚之地，陜西師范大18由于商業(yè)的聚集性特性，各業(yè)態(tài)、業(yè)種的加劇性集中，在形成繁榮性加劇的的同時，也為各業(yè)態(tài)業(yè)種的不斷深入優(yōu)化提供了發(fā)展的溫床。項(xiàng)目所在地區(qū)的各類中、小型商業(yè)經(jīng)營單位使得本地區(qū)的商業(yè)用房極度緊張，在形成了高租價、高售價的是成格局之后，也是的經(jīng)營性的垂直立體流成為了現(xiàn)實(shí)。結(jié)論四中小商業(yè)的聚集發(fā)展，為升級型商業(yè)提供了資源并打下了持續(xù)性發(fā)展的基礎(chǔ)由于商業(yè)的聚集性特性，各業(yè)態(tài)、業(yè)種的加劇性集中，在形成繁榮性19

隨著地區(qū)各類傳統(tǒng)商業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，消費(fèi)人口的能力、素質(zhì)的進(jìn)一步提高，交通運(yùn)輸能力的進(jìn)一步擴(kuò)大。也使得許多非傳統(tǒng)意義的商業(yè)（如快捷連鎖酒店、汽車餐廳、精裝SOHO等）不斷的涌現(xiàn)出來，形成的商業(yè)業(yè)態(tài)的行業(yè)多元化格局，也為進(jìn)一步的城市商業(yè)附中心的升級換代準(zhǔn)備了充足的資源。結(jié)論五商業(yè)行業(yè)多元化的發(fā)展，為城市副中心的集成化商業(yè)提供了最大限度利用性隨著地區(qū)各類傳統(tǒng)商業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，20地塊基本狀況說明1項(xiàng)目周邊區(qū)域現(xiàn)狀2項(xiàng)目周邊商業(yè)市場分析3個案分析4地塊基本狀況說明1項(xiàng)目周邊區(qū)域現(xiàn)狀2項(xiàng)目21根據(jù)國家統(tǒng)計局西安調(diào)查隊(duì)發(fā)布的《從回歸模型分析點(diǎn)擊西安消費(fèi)》報告顯示，未來幾年西安消費(fèi)仍有很大上升空間，對西安經(jīng)濟(jì)增長的拉動力量會由弱走強(qiáng)。其中‘吃‘居首位，而增長幅度最大的卻是同百姓生活消費(fèi)最密切相關(guān)的雜品及服務(wù)；同時教育文化、娛樂服務(wù)和交通通訊等的持續(xù)增長，也充分說明了在物質(zhì)逐漸豐富之后，人口素質(zhì)和精神提高也成為了新的消費(fèi)理念及追求。根據(jù)國家統(tǒng)計局西安調(diào)查隊(duì)發(fā)布的《從回歸模型分22個案指標(biāo)分類街道賣場長安路南段會展路麥德龍華城新天地華東總建面積14-500m220-1000m3.3萬m2近5萬m22.7萬m2店鋪相關(guān)指標(biāo)經(jīng)營品種數(shù)量近200家店鋪近80家店鋪2.5萬分為主題商城及步行街0.8萬公攤無無48%54.5%實(shí)際使用面積配套臨街商鋪部分裝修優(yōu)良臨街商鋪部分裝修優(yōu)良近300個停車位單層經(jīng)營中央空調(diào),自動扶梯空調(diào)、寬帶、兩部直梯、八部扶梯銷售方式是否出售否否否全產(chǎn)權(quán)出售否商鋪經(jīng)營方式出租/自營/委托經(jīng)營出租/自營/委托經(jīng)營出租/自營/委托經(jīng)營自營出租/自營出租/自營價格售價1.8萬--2萬元/m2租價60—340元/m240—120元/m250-140元/m220—180元/m2物業(yè)管理費(fèi)5-10元/月m215元/月m2周邊商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)種通過數(shù)據(jù)分析可以看出：1、周邊銷售型商鋪稀缺，且銷售利潤空間較為理想；2、地區(qū)整體商業(yè)經(jīng)營活躍，租賃匯報比較理想；3、餐飲、電子、服飾類占比較高，具備提升性經(jīng)營空間。個案街道賣場長安路南段會展路麥德龍華城新天地華東總建面積1423主

流

消

費(fèi)

群

體周一~周五（工作日）本區(qū)域?qū)W生區(qū)內(nèi)政府、機(jī)關(guān)人員其他商務(wù)性消費(fèi)者當(dāng)?shù)刂行∑髽I(yè)老板當(dāng)?shù)刂懈呤杖氚最I(lǐng)和個體老板區(qū)域內(nèi)居民重要性需求引發(fā)商務(wù)餐飲、娛樂特色、休閑餐飲精致生活體驗(yàn)商務(wù)配套服務(wù)周六、周日（節(jié)假日）區(qū)域內(nèi)居民、新家庭周邊區(qū)域居民、學(xué)生過境、休閑的商務(wù)、旅游客其他區(qū)域中高消費(fèi)力的居民重要性時尚潮流服飾、配飾、精品生活、家居、家電、百貨休閑餐飲、娛樂配套服務(wù)引發(fā)需求主

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費(fèi)

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體周一~周五（工作日）本區(qū)域?qū)W生重要性需24花費(fèi)最多的店鋪類型——按年齡

年輕人更喜歡到現(xiàn)代銷售渠道購物，這與他們的生活方式和收入無關(guān)。未來年輕人會繼續(xù)選擇現(xiàn)代銷售渠道購物，這將進(jìn)一步削弱傳統(tǒng)銷售渠道的重要性。根據(jù)花費(fèi)金額將消費(fèi)者分為三類：第一類：29%，第二類：32%，第三類：39%54%51%58%58%花費(fèi)——按消費(fèi)金額平均每月支出：食品（包括新鮮食品、雜貨、個人護(hù)膚用品）服裝、休閑娛樂、用品等。平均每月新鮮食品的支出量為最高。花費(fèi)最多的店鋪類型——按年齡

年輕人更喜歡到現(xiàn)代銷售渠道購25小結(jié)——

消費(fèi)客群統(tǒng)計——年輕人及外來商務(wù)性流動性人口高

年輕一代更具影響力的購物者隨著現(xiàn)代業(yè)態(tài)的發(fā)展，消費(fèi)者更經(jīng)常的到上述超市、大賣場及專賣店購物年輕一代更傾向于在現(xiàn)代商業(yè)所提供的便捷的渠道購物，而且購物消費(fèi)所針對的品類更強(qiáng)（如：品牌服飾、電子產(chǎn)品等）；而周邊的常住性消費(fèi)群體——更多是在生活方式和收入的反映，購物的傾向性是更多的針對優(yōu)質(zhì)的日常家庭生活所需的用品及食品；我們認(rèn)為隨著他們的日趨提高，這群人將繼續(xù)加大在現(xiàn)代渠道消費(fèi)主要問題是：他們目前在本地區(qū)核心商圈內(nèi)仍缺少相對高端集中的消費(fèi)場所小結(jié)——

消費(fèi)客群統(tǒng)計——年輕人及外來商務(wù)性流動性人口高

26地塊基本狀況說明1項(xiàng)目周邊區(qū)域現(xiàn)狀2項(xiàng)目周邊商業(yè)市場分析3個案分析4地塊基本狀況說明1項(xiàng)目周邊區(qū)域現(xiàn)狀2項(xiàng)目27

華東服飾廣場位于貫通南北的長安南路上，是目前該地區(qū)最大的商業(yè)體，經(jīng)營面積近3萬平方米，分為七層。負(fù)一層至四層分別經(jīng)營百貨服飾類商品，五六層為配套電玩休閑、文教類商業(yè)。租金價格物業(yè)費(fèi)押金負(fù)一層50-70元/平方米15元/平方米1-1.5萬一層180元/平方米15元/平方米1-1.5萬二層100-120元/平方米15元/平方米1-1.5萬三層50-70元/平方米15元/平方米1-1.5萬四層25-45元/平方米15元/平方米1-1.5萬注：五、六層為整體性租賃。華東服飾廣場華東服飾廣場位于貫通南北的長安南路上，是目前該28第三章項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目SWOT分析1項(xiàng)目綜合評價及項(xiàng)目發(fā)展策略2第三章項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目SWOT分析1項(xiàng)目綜合評價及項(xiàng)29項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)作SWOT分析優(yōu)：項(xiàng)目整體做同一規(guī)劃運(yùn)作，占據(jù)先發(fā)優(yōu)勢，規(guī)模在本區(qū)域內(nèi)也具代表性；地塊周邊交通便利，地鐵兩條線路的站口緊鄰項(xiàng)目；整體規(guī)劃較為超前，適應(yīng)性較強(qiáng)；項(xiàng)目面對曲江會展中心，具有相當(dāng)?shù)募湍芰?。劣：商業(yè)體量較大，加大項(xiàng)目的招商和培育難度；目前20畝商業(yè)用地之外的商業(yè)用地還未取得；現(xiàn)階段周邊特別是東、北兩側(cè)是自然村落商業(yè)形象及經(jīng)營規(guī)模均極低；周邊規(guī)劃道路還未開建，地鐵投入使用還需時間。機(jī)會：西安市政府的宏觀經(jīng)濟(jì)規(guī)劃中，對本地區(qū)的城市未來副中心期望極高；區(qū)域內(nèi)良好、足量的消費(fèi)群體將是商業(yè)繁榮的基本保證；大量的新建住宅也使得相應(yīng)的城市配套不斷提高為項(xiàng)目的商業(yè)發(fā)展提供保障；眾多新興商業(yè)的落戶意愿強(qiáng)烈。威脅：未來新興項(xiàng)目的入住，會進(jìn)一步增加市場的競爭力度；大體量的商業(yè)相應(yīng)的會帶來與之相應(yīng)的市場性風(fēng)險；其他專業(yè)性市場的設(shè)立經(jīng)營會帶來一定程度上的市場分流。項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)作SWOT分析優(yōu)：劣：機(jī)會：威脅：30項(xiàng)目SWOT分析1項(xiàng)目綜合評價及項(xiàng)目發(fā)展策略2項(xiàng)目SWOT分析1項(xiàng)目綜合評價及項(xiàng)目發(fā)展策略231

通過對項(xiàng)目的商業(yè)SWOT分析，結(jié)合商業(yè)聚集性及習(xí)慣性等特性，建議項(xiàng)目的整體商業(yè)同項(xiàng)目的其他區(qū)域進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃運(yùn)作。做大做強(qiáng)局勢市機(jī)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手強(qiáng)者恒強(qiáng)區(qū)域差異項(xiàng)目的商業(yè)做為未來城市副中心，要達(dá)到充分的發(fā)展，必須規(guī)劃采用什么樣的整體商業(yè)模式才符合發(fā)展需求？通過對項(xiàng)目的商業(yè)SWOT分析，結(jié)合商業(yè)聚集性及32第四章項(xiàng)目商業(yè)定位總體定位方向1商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)、業(yè)種定位2

租、售建議3第四章項(xiàng)目商業(yè)定位總體定位方向1商業(yè)經(jīng)營業(yè)33豪布斯卡（HOPSCA）的商業(yè)模式豪布斯卡的開發(fā)新模式和定位標(biāo)準(zhǔn)豪布斯卡，一種源于歐美的造城理念，1986年最先誕生于巴黎的拉德芳斯，后興于紐約之心臟——曼哈頓，東京之核心——六本木，是現(xiàn)代地產(chǎn)所能達(dá)到的最高形態(tài)?！昂啦妓箍ā保℉OPSCA）是一種多業(yè)態(tài)的標(biāo)準(zhǔn)集合體酒店（HOTEL）寫字樓（OFFICE）停車場（PARKING）大型綜合購物中心（SHOPPINGMALL）娛樂空間（CONVENTION）國際公寓（APARTMENT）豪布斯卡（HOPSCA）的商業(yè)模式34HOPSCA豪布斯卡與城市的經(jīng)濟(jì)有著密切的聯(lián)系，這一切都需要HOPSCA豪布斯卡與城市之間必須有快速便捷的交通網(wǎng)絡(luò)做紐帶，保證在HOPSCA豪布斯卡內(nèi)的人員工作的便利性。標(biāo)準(zhǔn)一：豪布斯卡（HOPSCA）的選址與興建卻有著嚴(yán)格的要求和標(biāo)準(zhǔn)。通過其標(biāo)準(zhǔn)可以看到本項(xiàng)目的的商業(yè)是否適合該模式HOPSCA豪布斯卡屬于綜合性物業(yè)，由于對其建筑密度及容積率有特定的要求，所以HOPSCA豪布斯卡一般分布于城市邊緣地區(qū)，這樣才能使得HOPSCA豪布斯卡建筑密度降低，以保證有足夠的空間實(shí)現(xiàn)低密度的建筑模式；標(biāo)準(zhǔn)二：作為HOPSCA豪布斯卡必須有大面積的綠化作為其營造園林景觀的基礎(chǔ)；標(biāo)準(zhǔn)三：結(jié)論通過前文分析及標(biāo)準(zhǔn)列舉，可以看到HOPSCA豪布斯卡模式是非常適用的HOPSCA豪布斯卡與城市的經(jīng)濟(jì)有著密切的聯(lián)系，這一切都需要35總體定位方向1商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)、業(yè)種定位2

租、售建議3總體定位方向1商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)、業(yè)種定位236根據(jù)豪布斯卡（HOPSCA）選址與興建的要求、標(biāo)準(zhǔn)和周邊地區(qū)狀況的五項(xiàng)結(jié)論，結(jié)合商品市場的業(yè)種需求增長的表現(xiàn)。最大化的發(fā)掘該項(xiàng)目所在地段唯一性的價值最大化的發(fā)掘地塊特異性的價值最大化建立競爭優(yōu)勢，避免劣勢，以降低專業(yè)風(fēng)險推論：商業(yè)高端集合體HOPSCA模式的有效規(guī)劃三大主力賣場電子+OUTIETS+凈菜海鮮大賣場結(jié)合休閑、娛樂、文教類機(jī)構(gòu)高端娛樂+影院+品牌培訓(xùn)暫定名（曲江不夜城）根據(jù)豪布斯卡（HOPSCA）選址與興建的要求37曲江不夜城曲38總體定位方向1商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)、業(yè)種定位2

租、售建議3總體定位方向1商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)、業(yè)種定位239商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是資本運(yùn)營，

那么本項(xiàng)目資本回籠的三種適合的方式列舉：商業(yè)部分進(jìn)行整體或分割式銷售，之后由社區(qū)物業(yè)公司進(jìn)行管理商業(yè)部分進(jìn)行長期的持有性經(jīng)營組建商業(yè)管理公司進(jìn)行專業(yè)管理將商業(yè)部分進(jìn)行縱向分割，適當(dāng)出售小部分，組建管理公司長期持有大部分物業(yè)優(yōu)點(diǎn)：如能實(shí)現(xiàn)銷售，則可以快速的進(jìn)行資金回籠缺點(diǎn)：銷售壓力極大，對市場大勢依賴強(qiáng)優(yōu)點(diǎn)：可以長期有效的獲取穩(wěn)定的遞增效益缺點(diǎn)：初期階段對資金及管理壓力極大優(yōu)點(diǎn)：在緩解前期資金壓力的同時，也獲得了長期遞增的經(jīng)營性收益缺點(diǎn)：對前期規(guī)劃、主力店引入的要求極高，增加了商業(yè)管理的難度建議第三種方式為目前適用性較好的方式，只要進(jìn)行足夠的重視做好前期的各項(xiàng)籌備工作，此方式會達(dá)到極其理想的項(xiàng)目預(yù)期效果。商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是資本運(yùn)營，

那么本項(xiàng)目資本回籠的三種適合的方40END

END41

長安路項(xiàng)目商業(yè)暢想——調(diào)研、定位長安路項(xiàng)目商業(yè)暢想421．我們經(jīng)過深入的市場調(diào)研、分析，充分的對項(xiàng)目周邊的商業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行整理，為項(xiàng)目的商業(yè)定位提供依據(jù)。2.名利雙收:我們有信心將本項(xiàng)目打造成西安地區(qū)付商圈的代表性商業(yè)集合體中心!實(shí)現(xiàn)“五出”（出業(yè)績、出聲譽(yù)、出影響、出品牌、出形象）目標(biāo).本次策劃的目標(biāo)1．我們經(jīng)過深入的市場調(diào)研、分析，充分的對項(xiàng)目周邊的商業(yè)現(xiàn)狀43報告目錄西安市市場分析一項(xiàng)目SWOT分析三項(xiàng)目商業(yè)定位四項(xiàng)目商業(yè)狀況分析二報告目錄西安市市場分析一項(xiàng)目44第一章西安市市場分析宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢1西安市商業(yè)基本狀況2商圈列舉3第一章西安市市場分析宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢1西安市商業(yè)基本狀況245經(jīng)濟(jì)形勢長期看好，中、短期則喜憂參半12345國際金融危機(jī)影響下，2009年國際經(jīng)濟(jì)低速增長的基本面不會改變房價下跌和成交量萎縮的情況，預(yù)計會延續(xù)到2010至2011年才結(jié)束整個房地產(chǎn)行業(yè)艱難過冬的時候，商業(yè)地產(chǎn)卻成為了避風(fēng)港國家連續(xù)性利好政策的出臺，4萬億資金落實(shí)的細(xì)節(jié)為長期發(fā)展打下基礎(chǔ)西安市做為內(nèi)陸城市和西北的標(biāo)志，所受到的“寒冬”影響是較小的6地區(qū)間產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移不斷推進(jìn)，西部地區(qū)傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)升級轉(zhuǎn)型加劇經(jīng)濟(jì)形勢長期看好，中、短期則喜憂參半12345國際金融危機(jī)影46人口：2006年：常住人口823萬，年均增長2％

2010年：市域955萬；市區(qū)695萬；主城區(qū)525萬2020年：市域1030萬；市區(qū)765萬；主城區(qū)600萬用地：2010年：市區(qū)695平方公里；主城區(qū)525平方公里2020年：市區(qū)788平方公里，主城區(qū)600平方公里經(jīng)濟(jì)：2006年：GDP1450億元，增長13％2020年：國內(nèi)生產(chǎn)總值5670億，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值7590美元，人均可支配收入2萬元城市規(guī)模現(xiàn)轄9區(qū)4縣2020年：城市化率達(dá)80%，經(jīng)濟(jì)達(dá)我國中等發(fā)達(dá)城市水平城市分析——規(guī)模人口：用地：經(jīng)濟(jì)：城市規(guī)模2020年：城市化率達(dá)80%，經(jīng)濟(jì)47宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢1西安市商業(yè)基本狀況2商圈列舉3宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢1西安市商業(yè)基本狀況2商圈列舉348城市分析——定位產(chǎn)業(yè)：高新技術(shù)、裝備制造、旅游、現(xiàn)代服務(wù)、文化等西部：新歐亞大陸橋中國段和中西部的主城區(qū)陜西：省會中國：重要教育、科研、裝備制造業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地和交通樞紐城市定位歷史：世界聞名的歷史文化古都、旅游名城西安新“四化”：國際化、市場化、人文化、生態(tài)化城市分析——定位產(chǎn)業(yè)：高新技術(shù)、裝備制造、旅游、現(xiàn)代服務(wù)、文49城北城南城西城東浐灞生態(tài)區(qū)長安西咸秦嶺二環(huán)路地鐵2號線解讀大西安市場曲江人文生態(tài)生活區(qū)西高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)東西大街、南大街生活娛樂商業(yè)區(qū)南郊小寨生活商業(yè)區(qū)東郊輕工業(yè)小商品商業(yè)區(qū)西郊老工業(yè)生產(chǎn)區(qū)北郊新興工業(yè)生產(chǎn)開發(fā)區(qū)城內(nèi)城北城南城西城東浐灞生態(tài)區(qū)長安西咸秦嶺二環(huán)路地鐵2號線解讀大50宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢1西安市商業(yè)行業(yè)狀況2商圈列舉3宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢1西安市商業(yè)行業(yè)狀況2商圈列舉351城市分析——商業(yè)面向全國型商業(yè)輻射性集中地鐘樓、東大街、西大街、書院門仿古文化街、南大街、康復(fù)路面向西安市區(qū)域輻射性商業(yè)地段小寨、土門、電子城、科技路西安區(qū)域型商業(yè)地段東：東新街、交大電腦城、輕康商圈

西：土門商圈、豐慶路食品批發(fā)

南：小寨、長安路

北：龍首商圈社區(qū)型商業(yè)點(diǎn)

西安市商業(yè)體系一級商業(yè)服務(wù)網(wǎng)二級商業(yè)服務(wù)網(wǎng)三級商業(yè)服務(wù)網(wǎng)中心商業(yè)區(qū)區(qū)域商業(yè)中心二環(huán)商業(yè)帶三環(huán)商業(yè)帶衛(wèi)星城商業(yè)圈市區(qū)社區(qū)商業(yè)城鎮(zhèn)商業(yè)區(qū)城市分析——商業(yè)面向全國型商業(yè)輻射性集中地面向西安市52商圈名稱人均流數(shù)（萬人/天）客單消費(fèi)范圍（元/人）市場銷售均價（萬元/平方米）租金（元/月/平方米消費(fèi)者結(jié)構(gòu)鐘樓商圈80~10090-6002.5--5.5700~800中高消費(fèi)者較多小寨商圈30~5045-1201.8--2.4280－580年輕消費(fèi)群體為主康復(fù)路商圈2035-751.2--2.5250-320個體經(jīng)營者為主土門商圈15~2025-551--1.4200-250工薪階層高新電子城商圈10~3045-1601.2--1.8300-450工薪階層、白領(lǐng)人士西安新“小寨商圈“擁有極高的市場消費(fèi)提升空間注：數(shù)據(jù)來源為創(chuàng)典數(shù)據(jù)庫商圈名稱人均流數(shù)客單消費(fèi)范圍市場銷售均價租金消費(fèi)者結(jié)構(gòu)鐘樓商53第二章項(xiàng)目商業(yè)狀況分析地塊基本狀況說明1項(xiàng)目周邊區(qū)域現(xiàn)狀2項(xiàng)目周邊商業(yè)市場分析3個案分析4第二章項(xiàng)目商業(yè)狀況分析地塊基本狀況說明154

項(xiàng)目地西接長安南路，是目前小寨商圈最繁華的主商街，也是西安市連接南北的交通大動脈。眾多的高校及機(jī)關(guān)坐落周邊。地鐵2號線也即將投入使用。南面眺望的是長安區(qū)及大學(xué)城，而與項(xiàng)目地相鄰的曲江會展中心是目前西安市乃至西北地區(qū)影響力最大也最富盛名的場館，其間經(jīng)常舉辦的各項(xiàng)會展及活動吸引了大批本地及外地的客商和人群。未來規(guī)劃的地鐵5號線將穿越其間為本地區(qū)的大量客流提供了便捷的交通方式。

商業(yè)用地規(guī)劃為50畝用地，但是應(yīng)同整體項(xiàng)目做為“城市綜合體”進(jìn)行統(tǒng)一布局

項(xiàng)目的東、北方向除目前大量的行政性村落聚集區(qū)外，未來的居住性規(guī)劃用地及大量的常駐性人口，也是極大的市場消費(fèi)潛力的來源。同時天壇遺址保護(hù)中心區(qū)的設(shè)立及道路的貫通也會為商業(yè)帶來眾多的流動性消費(fèi)人口。項(xiàng)目目前除住宅用地之外。商業(yè)土地實(shí)際所有為20畝用地。由于預(yù)計還有30畝相鄰的商業(yè)用地，因此在商業(yè)規(guī)劃時應(yīng)按照整體性統(tǒng)一規(guī)劃。容積率5.7預(yù)計商業(yè)總面積為189810平方米，項(xiàng)目地西接長安南路，是目前小寨商55地塊基本狀況說明1項(xiàng)目周邊區(qū)域現(xiàn)狀2項(xiàng)目周邊商業(yè)市場分析3個案分析4地塊基本狀況說明1項(xiàng)目周邊區(qū)域現(xiàn)狀2項(xiàng)目56處于政府規(guī)劃的新‘小寨、長安街‘干字型主商圈中。占據(jù)絕佳的地理優(yōu)勢。東臨曲江0.5公里；西距高新3公里；南至大學(xué)城2公里；北入西安市市區(qū)。華東服飾廣場麥德龍倉儲超市三森家居建材曲江會展中心百安居易初蓮花華潤萬家超市結(jié)論一區(qū)域地處沖要，是重點(diǎn)發(fā)展的城市附中心，為商家經(jīng)營持有的必爭之地。處于政府規(guī)劃的新‘小寨、長安街‘干字型主商57

地鐵2號線的即將建成，以及未來5號線的投入，使得項(xiàng)目所在地成為了小寨商圈南擴(kuò)的又一有力支撐。在緩解交通壓力的同時，也帶來了大量的異區(qū)域消費(fèi)。

由于整個商圈內(nèi)，公交線路繁多；504、229、239、527、704、408、217、k631、215、600、19、323、44、603等近30路公交車連通四面八方，使得西安市各個方向的消費(fèi)者在有需要的情況下能夠非常便捷、順暢的到達(dá)這里。而南三環(huán)的近在咫尺也為各類商業(yè)的發(fā)展提供了有利的運(yùn)輸條件結(jié)論二區(qū)域交通四通八達(dá)，隨著城市性功能的提高，流通性將會不斷持續(xù)滿足需求。地鐵2號線的即將建成，以及未來5號線的投入，使58

地區(qū)周邊是西安市各大高校的匯聚之地，陜西師范大學(xué)、西安外國語學(xué)院、西北政法大學(xué)、西安郵電學(xué)院以及鄰近區(qū)域的西安交大醫(yī)學(xué)院、長安大學(xué)等。均在便捷的立體交通體系中，是核心商圈及二級商圈的主力消費(fèi)群體。

而周邊的企事業(yè)單位、行政村落，以及不斷涌現(xiàn)的各個新的居民社區(qū)、樓盤更是提供了大量的常住性消費(fèi)人口，而且其消費(fèi)時間上也在被周邊的消費(fèi)需求有效的延長。同時長安區(qū)的延伸性購買及曲江會展中心的旅游、會議性消費(fèi)也為商業(yè)的運(yùn)營范圍擴(kuò)展了極大的空間。結(jié)論三消費(fèi)人口的集中及區(qū)域人口的素質(zhì)優(yōu)良，為發(fā)展更高級別的商業(yè)中心提供了基礎(chǔ)地區(qū)周邊是西安市各大高校的匯聚之地，陜西師范大59由于商業(yè)的聚集性特性，各業(yè)態(tài)、業(yè)種的加劇性集中，在形成繁榮性加劇的的同時，也為各業(yè)態(tài)業(yè)種的不斷深入優(yōu)化提供了發(fā)展的溫床。項(xiàng)目所在地區(qū)的各類中、小型商業(yè)經(jīng)營單位使得本地區(qū)的商業(yè)用房極度緊張，在形成了高租價、高售價的是成格局之后，也是的經(jīng)營性的垂直立體流成為了現(xiàn)實(shí)。結(jié)論四中小商業(yè)的聚集發(fā)展，為升級型商業(yè)提供了資源并打下了持續(xù)性發(fā)展的基礎(chǔ)由于商業(yè)的聚集性特性，各業(yè)態(tài)、業(yè)種的加劇性集中，在形成繁榮性60

隨著地區(qū)各類傳統(tǒng)商業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，消費(fèi)人口的能力、素質(zhì)的進(jìn)一步提高，交通運(yùn)輸能力的進(jìn)一步擴(kuò)大。也使得許多非傳統(tǒng)意義的商業(yè)（如快捷連鎖酒店、汽車餐廳、精裝SOHO等）不斷的涌現(xiàn)出來，形成的商業(yè)業(yè)態(tài)的行業(yè)多元化格局，也為進(jìn)一步的城市商業(yè)附中心的升級換代準(zhǔn)備了充足的資源。結(jié)論五商業(yè)行業(yè)多元化的發(fā)展，為城市副中心的集成化商業(yè)提供了最大限度利用性隨著地區(qū)各類傳統(tǒng)商業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，61地塊基本狀況說明1項(xiàng)目周邊區(qū)域現(xiàn)狀2項(xiàng)目周邊商業(yè)市場分析3個案分析4地塊基本狀況說明1項(xiàng)目周邊區(qū)域現(xiàn)狀2項(xiàng)目62根據(jù)國家統(tǒng)計局西安調(diào)查隊(duì)發(fā)布的《從回歸模型分析點(diǎn)擊西安消費(fèi)》報告顯示，未來幾年西安消費(fèi)仍有很大上升空間，對西安經(jīng)濟(jì)增長的拉動力量會由弱走強(qiáng)。其中‘吃‘居首位，而增長幅度最大的卻是同百姓生活消費(fèi)最密切相關(guān)的雜品及服務(wù)；同時教育文化、娛樂服務(wù)和交通通訊等的持續(xù)增長，也充分說明了在物質(zhì)逐漸豐富之后，人口素質(zhì)和精神提高也成為了新的消費(fèi)理念及追求。根據(jù)國家統(tǒng)計局西安調(diào)查隊(duì)發(fā)布的《從回歸模型分63個案指標(biāo)分類街道賣場長安路南段會展路麥德龍華城新天地華東總建面積14-500m220-1000m3.3萬m2近5萬m22.7萬m2店鋪相關(guān)指標(biāo)經(jīng)營品種數(shù)量近200家店鋪近80家店鋪2.5萬分為主題商城及步行街0.8萬公攤無無48%54.5%實(shí)際使用面積配套臨街商鋪部分裝修優(yōu)良臨街商鋪部分裝修優(yōu)良近300個停車位單層經(jīng)營中央空調(diào),自動扶梯空調(diào)、寬帶、兩部直梯、八部扶梯銷售方式是否出售否否否全產(chǎn)權(quán)出售否商鋪經(jīng)營方式出租/自營/委托經(jīng)營出租/自營/委托經(jīng)營出租/自營/委托經(jīng)營自營出租/自營出租/自營價格售價1.8萬--2萬元/m2租價60—340元/m240—120元/m250-140元/m220—180元/m2物業(yè)管理費(fèi)5-10元/月m215元/月m2周邊商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)種通過數(shù)據(jù)分析可以看出：1、周邊銷售型商鋪稀缺，且銷售利潤空間較為理想；2、地區(qū)整體商業(yè)經(jīng)營活躍，租賃匯報比較理想；3、餐飲、電子、服飾類占比較高，具備提升性經(jīng)營空間。個案街道賣場長安路南段會展路麥德龍華城新天地華東總建面積1464主

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費(fèi)

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體周一~周五（工作日）本區(qū)域?qū)W生區(qū)內(nèi)政府、機(jī)關(guān)人員其他商務(wù)性消費(fèi)者當(dāng)?shù)刂行∑髽I(yè)老板當(dāng)?shù)刂懈呤杖氚最I(lǐng)和個體老板區(qū)域內(nèi)居民重要性需求引發(fā)商務(wù)餐飲、娛樂特色、休閑餐飲精致生活體驗(yàn)商務(wù)配套服務(wù)周六、周日（節(jié)假日）區(qū)域內(nèi)居民、新家庭周邊區(qū)域居民、學(xué)生過境、休閑的商務(wù)、旅游客其他區(qū)域中高消費(fèi)力的居民重要性時尚潮流服飾、配飾、精品生活、家居、家電、百貨休閑餐飲、娛樂配套服務(wù)引發(fā)需求主

流

消

費(fèi)

群

體周一~周五（工作日）本區(qū)域?qū)W生重要性需65花費(fèi)最多的店鋪類型——按年齡

年輕人更喜歡到現(xiàn)代銷售渠道購物，這與他們的生活方式和收入無關(guān)。未來年輕人會繼續(xù)選擇現(xiàn)代銷售渠道購物，這將進(jìn)一步削弱傳統(tǒng)銷售渠道的重要性。根據(jù)花費(fèi)金額將消費(fèi)者分為三類：第一類：29%，第二類：32%，第三類：39%54%51%58%58%花費(fèi)——按消費(fèi)金額平均每月支出：食品（包括新鮮食品、雜貨、個人護(hù)膚用品）服裝、休閑娛樂、用品等。平均每月新鮮食品的支出量為最高?；ㄙM(fèi)最多的店鋪類型——按年齡

年輕人更喜歡到現(xiàn)代銷售渠道購66小結(jié)——

消費(fèi)客群統(tǒng)計——年輕人及外來商務(wù)性流動性人口高

年輕一代更具影響力的購物者隨著現(xiàn)代業(yè)態(tài)的發(fā)展，消費(fèi)者更經(jīng)常的到上述超市、大賣場及專賣店購物年輕一代更傾向于在現(xiàn)代商業(yè)所提供的便捷的渠道購物，而且購物消費(fèi)所針對的品類更強(qiáng)（如：品牌服飾、電子產(chǎn)品等）；而周邊的常住性消費(fèi)群體——更多是在生活方式和收入的反映，購物的傾向性是更多的針對優(yōu)質(zhì)的日常家庭生活所需的用品及食品；我們認(rèn)為隨著他們的日趨提高，這群人將繼續(xù)加大在現(xiàn)代渠道消費(fèi)主要問題是：他們目前在本地區(qū)核心商圈內(nèi)仍缺少相對高端集中的消費(fèi)場所小結(jié)——

消費(fèi)客群統(tǒng)計——年輕人及外來商務(wù)性流動性人口高

67地塊基本狀況說明1項(xiàng)目周邊區(qū)域現(xiàn)狀2項(xiàng)目周邊商業(yè)市場分析3個案分析4地塊基本狀況說明1項(xiàng)目周邊區(qū)域現(xiàn)狀2項(xiàng)目68

華東服飾廣場位于貫通南北的長安南路上，是目前該地區(qū)最大的商業(yè)體，經(jīng)營面積近3萬平方米，分為七層。負(fù)一層至四層分別經(jīng)營百貨服飾類商品，五六層為配套電玩休閑、文教類商業(yè)。租金價格物業(yè)費(fèi)押金負(fù)一層50-70元/平方米15元/平方米1-1.5萬一層180元/平方米15元/平方米1-1.5萬二層100-120元/平方米15元/平方米1-1.5萬三層50-70元/平方米15元/平方米1-1.5萬四層25-45元/平方米15元/平方米1-1.5萬注：五、六層為整體性租賃。華東服飾廣場華東服飾廣場位于貫通南北的長安南路上，是目前該69第三章項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目SWOT分析1項(xiàng)目綜合評價及項(xiàng)目發(fā)展策略2第三章項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目SWOT分析1項(xiàng)目綜合評價及項(xiàng)70項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)作SWOT分析優(yōu)：項(xiàng)目整體做同一規(guī)劃運(yùn)作，占據(jù)先發(fā)優(yōu)勢，規(guī)模在本區(qū)域內(nèi)也具代表性；地塊周邊交通便利，地鐵兩條線路的站口緊鄰項(xiàng)目；整體規(guī)劃較為超前，適應(yīng)性較強(qiáng)；項(xiàng)目面對曲江會展中心，具有相當(dāng)?shù)募湍芰?。劣：商業(yè)體量較大，加大項(xiàng)目的招商和培育難度；目前20畝商業(yè)用地之外的商業(yè)用地還未取得；現(xiàn)階段周邊特別是東、北兩側(cè)是自然村落商業(yè)形象及經(jīng)營規(guī)模均極低；周邊規(guī)劃道路還未開建，地鐵投入使用還需時間。機(jī)會：西安市政府的宏觀經(jīng)濟(jì)規(guī)劃中，對本地區(qū)的城市未來副中心期望極高；區(qū)域內(nèi)良好、足量的消費(fèi)群體將是商業(yè)繁榮的基本保證；大量的新建住宅也使得相應(yīng)的城市配套不斷提高為項(xiàng)目的商業(yè)發(fā)展提供保障；眾多新興商業(yè)的落戶意愿強(qiáng)烈。威脅：未來新興項(xiàng)目的入住，會進(jìn)一步增加市場的競爭力度；大體量的商業(yè)相應(yīng)的會帶來與之相應(yīng)的市場性風(fēng)險；其他專業(yè)性市場的設(shè)立經(jīng)營會帶來一定程度上的市場分流。項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)作SWOT分析優(yōu)：劣：機(jī)會：威脅：71項(xiàng)目SWOT分析1項(xiàng)目綜合評價及項(xiàng)目發(fā)展策略2項(xiàng)目SWOT分析1項(xiàng)目綜合評價及項(xiàng)目發(fā)展策略272

通過對項(xiàng)目的商業(yè)SWOT分析，結(jié)合商業(yè)聚集性及習(xí)慣性等特性，建議項(xiàng)目的整體商