地鐵口城市綜合體項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告課件

地鐵口·城市綜合體——名居愛聯(lián)項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告中原地產(chǎn)·五部出品地鐵口·城市綜合體——名居愛聯(lián)項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告中原地產(chǎn)·五部出品1……龍城地產(chǎn)就是一場(chǎng)棋局……對(duì)弈的有市場(chǎng)、有對(duì)手、有政府，還有自己愛聯(lián)項(xiàng)目就是名居地產(chǎn)手中一枚棋子這局棋該如何下？名居地產(chǎn)在思考中原，也在Thinking……引言……引2析局篇2創(chuàng)局篇4開局篇31破局篇33立局篇35謀局篇6析局篇2創(chuàng)局篇4開局篇31破局篇33立局篇35謀局篇631.開局篇：龍城之變1.開局篇：龍城之變4龍城之變——定位高起點(diǎn)的定位為龍崗的飛速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。東莞東莞惠州惠州坑梓坪山橫崗住宅工業(yè)商業(yè)根據(jù)《龍崗區(qū)城市空間發(fā)展策略》，未來的龍崗中心城定位為:深圳市次中心，龍崗區(qū)行政、文化、商業(yè)中心，深圳東部的區(qū)域復(fù)合功能中心。龍城之變——定位高起點(diǎn)的定位為龍崗的飛速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。東莞5龍城之變——交通路名起止地點(diǎn)完工日期機(jī)荷高速深圳寶安國際機(jī)場(chǎng)至龍崗區(qū)荷坳。是我國第一條山嶺重丘區(qū)六車道高速公路。已通車水官高速西起深圳布吉鎮(zhèn)水徑村，與布龍路相連，東至龍崗鎮(zhèn)官井頭，與龍翔大道相接已通車深平快速路羅湖—布吉—平湖—觀瀾2005.7（一期）南坪快速路南山西部港區(qū)—龍崗大工業(yè)區(qū)2006（一期）地鐵三號(hào)線紅嶺中—龍興街，貫通羅湖﹑橫崗至龍崗中心城2010深惠路改造原深惠路沿線，擴(kuò)為8車道，與地鐵三號(hào)線復(fù)合2009中心城到市內(nèi)只需40分鐘，到機(jī)場(chǎng)只需30分鐘，將加快關(guān)內(nèi)客戶到中心城置業(yè)的步伐！地鐵三號(hào)線龍城之變——交通路名起止地點(diǎn)完工日期機(jī)荷高速深圳寶安國際機(jī)場(chǎng)6龍城之變——重大規(guī)劃龍崗中心城眾多重大規(guī)劃將直接推動(dòng)龍城經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展！□奧體新城、龍崗會(huì)展中心□清林徑森林公園□寶龍-碧嶺工業(yè)區(qū)□留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園□龍崗天安數(shù)碼城□龍崗鎮(zhèn)高科技工業(yè)園□香港金融后勤基地龍城之變——重大規(guī)劃龍崗中心城眾多重大規(guī)劃將直接推動(dòng)龍城經(jīng)濟(jì)7龍城之變——申大成功2007年，1月19日申大成功后，“大運(yùn)效應(yīng)”、“大運(yùn)經(jīng)濟(jì)”、“大運(yùn)情結(jié)”等新名詞成為深圳的焦點(diǎn)，大運(yùn)會(huì)成為龍崗騰飛的“核動(dòng)力”！龍城之變——申大成功2007年，1月19日申大成功后，“大運(yùn)8申大對(duì)中心城的影響申大成功將提速龍崗交通、市政、環(huán)境、商業(yè)配套的建設(shè)：如地鐵三號(hào)線、深惠路改造拆遷工程、龍崗北通道、龍城公園、八仙嶺公園等建設(shè)明顯提速；大運(yùn)會(huì)將促進(jìn)中心城第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)換，商務(wù)需求大大增加；大運(yùn)會(huì)將集聚大量的人流；大運(yùn)會(huì)直接投資達(dá)200億，大大加快龍崗的城市化、國際化、現(xiàn)代化的進(jìn)程；提升土地價(jià)值，商品房建設(shè)加速，中心城成為置業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域；申大對(duì)中心城的影響申大成功將提速龍崗交通、市政、環(huán)境、商業(yè)配9大運(yùn)會(huì)對(duì)中心城樓市的影響申大成功后一個(gè)月內(nèi)，客戶電話量和到訪量上升較大，關(guān)內(nèi)客戶增加區(qū)域樓盤申大成功前申大成功后區(qū)域關(guān)內(nèi)客戶比例上升率人流量關(guān)內(nèi)客戶比例人流量關(guān)內(nèi)客戶比例奧體新城奧林華府200-30020%400-50050%30%招商·依山郡150-20012%250-30025%13%天健·現(xiàn)代城20-3010%40-5025%15%南區(qū)龍城華府200-25020%300-40030%10%東區(qū)東方明珠城300-40013%400-50022%9%北區(qū)中央悅城150-20010%200-25015%5%龍城國際150-20010%200-25012-15%3%君悅龍庭60-806-8%100-12010-13%5%城市鋒尚100-1205%120-1508%3%龍崗鎮(zhèn)水岸新都20-308%30-4016%8%龍園印象250-30030%300-40035%5%（申大一月后中心城客戶變?nèi)A單位：人/周）大運(yùn)會(huì)對(duì)中心城樓市的影響申大成功后一個(gè)月內(nèi)，客戶電話量和到訪10大運(yùn)會(huì)對(duì)中心城樓市的影響關(guān)內(nèi)客戶比例迅速提高主要是關(guān)內(nèi)客戶量迅速上升，中心城關(guān)內(nèi)客戶比例由12%提升到25%左右。關(guān)內(nèi)客戶區(qū)域化分布明顯越靠近奧體新城的樓盤關(guān)內(nèi)客戶比例越高，申大成功后關(guān)內(nèi)客戶比例上升率也越高。申大對(duì)中心城各區(qū)域影響力：奧體新城、南區(qū)>東區(qū)>北區(qū)>龍崗鎮(zhèn)。大運(yùn)會(huì)對(duì)中心城樓市的影響關(guān)內(nèi)客戶比例迅速提高主要是關(guān)內(nèi)客戶量11在如此的高起點(diǎn)定位、眾多規(guī)劃利好與大運(yùn)經(jīng)濟(jì)的時(shí)代背景下，龍崗中心的房地產(chǎn)發(fā)展將如何？——龍城房地產(chǎn)之變。在如此的高起點(diǎn)定位、眾多規(guī)劃利好與大運(yùn)經(jīng)濟(jì)的時(shí)代背景下，龍崗12龍城房地產(chǎn)之變——供應(yīng)2006年以前，龍崗區(qū)房地產(chǎn)供應(yīng)布吉獨(dú)大，2005年達(dá)到頂峰，2006年開始下降，2007年一季度，中心城取代布吉成為龍崗新增供應(yīng)的霸主！龍城房地產(chǎn)之變——供應(yīng)2006年以前，龍崗區(qū)房地產(chǎn)供應(yīng)布吉獨(dú)13龍城房地產(chǎn)之變——需求由于2006年布吉存量較大，因此2007年一季度市場(chǎng)銷售量仍然最大；但中心城的銷售量所占的比例在不斷上升，必將超過布吉成為需求量最大的區(qū)域！龍城房地產(chǎn)之變——需求由于2006年布吉存量較大，因此20014龍城房地產(chǎn)之變——價(jià)格2006年中心城均價(jià)7010元/平米，漲幅高達(dá)50%，除坂雪崗?fù)猓▌e墅供應(yīng)）全區(qū)最高；2007年一季度中心城均價(jià)8253元/平米，發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁！龍城房地產(chǎn)之變——價(jià)格2006年中心城均價(jià)7010元/平米，15龍城房地產(chǎn)之變——重點(diǎn)項(xiàng)目分析一期共推出499套，開盤僅1個(gè)小時(shí)第六棟單位被選完，開盤5個(gè)小時(shí)銷售率就達(dá)到94%，均價(jià)到達(dá)12000元/平米，為當(dāng)時(shí)龍崗中心城最高。占地面積：36.46萬㎡總建筑面積：82.66㎡住宅面積：57.92萬㎡（分十期開發(fā)）

建筑類別：高層、小高層、聯(lián)體別墅容積率：1.66覆蓋率：28.74%綠化率：33.49%總戶數(shù)：3776停車位：4715項(xiàng)目定位：都市成功人士的理想居所一期二期龍城房地產(chǎn)之變——重點(diǎn)項(xiàng)目分析一期共推出499套，開盤僅1個(gè)16龍城房地產(chǎn)之變——重點(diǎn)項(xiàng)目分析一期4月22日開盤，推出528套，銷售率80%，均價(jià)10200元/平米，關(guān)內(nèi)客戶25%；二期6月16日開盤，推出425套，銷售率50%，均價(jià)12600元/平米，關(guān)內(nèi)客戶45%天健現(xiàn)代城龍城房地產(chǎn)之變——重點(diǎn)項(xiàng)目分析一期4月22日開盤，推出52817龍城房地產(chǎn)之變——重點(diǎn)項(xiàng)目分析5月23日，推出192套單位，因客戶過多秘密選房，一個(gè)限制選3套以下。當(dāng)天基本售完，只剩2套，均價(jià)11000元/平米，客戶以投資客為主。項(xiàng)目擁有住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)等多種物業(yè)類型，是綜合體占地面積：64026.6m2總建筑面積：21443.72平方米（107559m2

）住宅建筑面積：19487.75平方米m2商業(yè)建筑面積：1955.97平方米m2項(xiàng)目總套數(shù)：225套；住宅套數(shù)：192套；商鋪套數(shù)：33套風(fēng)臨域龍城房地產(chǎn)之變——重點(diǎn)項(xiàng)目分析5月23日，推出192套單位，18龍城房地產(chǎn)現(xiàn)狀小結(jié)在這樣的市場(chǎng)背景下，未來的市場(chǎng)如何？有什么變化？近年來中心城房地產(chǎn)供需兩旺、需大于供價(jià)格上漲飛速，2006同比增長(zhǎng)50%，2007同比增長(zhǎng)43%新推樓盤普遍實(shí)現(xiàn)銷售速度、銷售率、銷售價(jià)格三重豐收中心城取代布吉成為主要供應(yīng)市場(chǎng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈龍城房地產(chǎn)現(xiàn)狀小結(jié)在這樣的市場(chǎng)背景下，未來的市場(chǎng)如何？有什么19龍城房地產(chǎn)之變——供需變化分析2009年中心城市場(chǎng)供應(yīng)量近120萬平米，南區(qū)供應(yīng)達(dá)73萬平米，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈項(xiàng)目所處區(qū)域項(xiàng)目名稱總建筑面積08年預(yù)計(jì)推出面積09年預(yù)計(jì)推出面積奧體新城中海項(xiàng)目3801609500095000奧林華府二、三期400000100000100000建新舊改項(xiàng)目768000100000100000依山郡三期28000080000--小結(jié)1828160375000295000中心城南區(qū)公園大地773669150000150000寧佳項(xiàng)目7542075420--星河項(xiàng)目262000130000132000愛聯(lián)舊改項(xiàng)目1060000100000300000名居愛聯(lián)項(xiàng)目280000132077152740小結(jié)2451089587497734740中心城東區(qū)萬科九州新都市587274100000120000中心城北區(qū)深業(yè)·龍晟項(xiàng)目20365363744139909中央悅城三期200000118000---龍城國際二期23501095690---華業(yè)·玫瑰郡1888509000098850小結(jié)827513367434238759龍城房地產(chǎn)之變——供需變化分析2009年中心城市場(chǎng)供應(yīng)量近120龍城房地產(chǎn)之變——供需變化分析根據(jù)2002—2006年中心城需求曲線預(yù)測(cè)，中心城2008—2009年市場(chǎng)需求總量約為80-90萬平米，需求強(qiáng)勁。但整體供大于求[08-09年中心城市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)圖]龍城房地產(chǎn)之變——供需變化分析根據(jù)2002—2006年中心城21龍城房地產(chǎn)之變——競(jìng)爭(zhēng)格局分析中心城房地產(chǎn)可謂“大鱷”云集，風(fēng)起云涌，競(jìng)爭(zhēng)將日趨白熱化；另一方面使龍城成為置業(yè)熱點(diǎn)片區(qū)，吸引更多的置業(yè)者的流入龍城房地產(chǎn)之變——競(jìng)爭(zhēng)格局分析中心城房地產(chǎn)可謂“大鱷”云集，22龍城房地產(chǎn)之變——客戶之變客戶的變化通常與區(qū)域的定位、規(guī)劃、交通息息相關(guān)，寶安中心區(qū)與龍華二線拓展區(qū)發(fā)展相對(duì)中心城較早，這兩個(gè)區(qū)域的客戶變化軌跡值得我們的借鑒。龍城房地產(chǎn)之變——客戶之變客戶的變化通常與區(qū)域的定位、規(guī)劃、23年度2006-20102001-2005區(qū)域建設(shè)套數(shù)建筑面積面積比面積比特區(qū)內(nèi)10.5萬套942萬平方米19%47%特區(qū)外寶安24.6萬套2205萬平方米45%22.5%龍崗19.9萬套1783萬平方米36%30.5%龍城房地產(chǎn)之變——客戶之變內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力根據(jù)《深圳2006-2010住宅規(guī)劃》，未來住宅供應(yīng)81%都在關(guān)外，深圳這種人口與供應(yīng)倒掛的特點(diǎn)必將持續(xù)導(dǎo)致關(guān)內(nèi)客戶向關(guān)外流動(dòng)。年度2006-20102001-2005區(qū)域建設(shè)套數(shù)建筑面積24交通的發(fā)展帶動(dòng)了寶安中心區(qū)日益成為寶安的核心區(qū)域，在“國際西岸”的定位之下，區(qū)域地產(chǎn)也呈火爆銷售局面。03年04年05年06年07年南頭關(guān)改造寶安大道建設(shè)地鐵一號(hào)線延長(zhǎng)線建設(shè)海濱大道建設(shè)107國道改造交通發(fā)展城市化進(jìn)程龍城房地產(chǎn)之變——寶安中心區(qū)客戶變化借鑒交通的發(fā)展帶動(dòng)了寶安中心區(qū)日益成為寶安的核心區(qū)域，在“國際西25龍城房地產(chǎn)之變——寶安中心區(qū)客戶變化借鑒南山客逐漸成為寶安中心區(qū)，甚至是中心西區(qū)的新樓盤的主流。羅湖福田南山寶城香港其他鎮(zhèn)2004-12至2006年各樓盤成交客戶分析數(shù)據(jù)來源：深圳中原深港研究中心數(shù)據(jù)分析龍城房地產(chǎn)之變——寶安中心區(qū)客戶變化借鑒南山客逐漸成為寶安中26龍城房地產(chǎn)之變——龍華二級(jí)拓展區(qū)客戶變化2005年，龍華交通開始快速發(fā)展。2006年，梅林關(guān)改造完成，梅龍路一期通車，福田和龍華的交通瓶頸被打破，帶動(dòng)二線拓展區(qū)內(nèi)樓盤銷售旺盛。03年04年05年06年07年梅林關(guān)改造南坪快速通車地鐵四號(hào)線延長(zhǎng)線建設(shè)梅龍路通車福龍路建設(shè)交通發(fā)展城市化進(jìn)程龍城房地產(chǎn)之變——龍華二級(jí)拓展區(qū)客戶變化2005年，龍華交通27龍城房地產(chǎn)之變——龍華二級(jí)拓展區(qū)客戶變化福田區(qū)二線拓展區(qū)龍華坂田羅湖區(qū)香港客戶約50%約6%約2%約4%約38%約8%二線拓展區(qū)的福田客戶占到50%，成為主力客戶。隨著地鐵四號(hào)線和梅龍路、福龍路的建設(shè)，這種福田客戶向二線拓展區(qū)轉(zhuǎn)移將更加明顯?？蛻舸我獊碓纯蛻糁饕獊碓茨仙絽^(qū)龍城房地產(chǎn)之變——龍華二級(jí)拓展區(qū)客戶變化福田區(qū)二線拓展區(qū)龍28由寶安中心區(qū)與龍華二線拓展區(qū)的客戶情況來看，隨著城市規(guī)劃的逐步落實(shí)、交通的改善與城市化進(jìn)程的推進(jìn)，客戶從關(guān)內(nèi)向關(guān)外轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)日益明顯。而龍崗中心城的客戶變化又是如何？由寶安中心區(qū)與龍華二線拓展區(qū)的客戶情況來看，隨著城市規(guī)劃的逐29龍城房地產(chǎn)之變——客戶之變中原監(jiān)測(cè)歷年中心城客戶變化：2002-2004新亞洲花園/紫微苑等典型樓盤業(yè)主2005羅馬公園/東方御花園成交客戶2006-2007水岸新都/龍城華府/天健現(xiàn)代城/君悅龍庭意向客戶/徽王府誠意客戶關(guān)內(nèi)客戶比例5%關(guān)內(nèi)客戶比例10%關(guān)內(nèi)客戶比例>30%（樣本量：5230）（樣本量：6280）（到訪客戶分析，樣本量：15280

）5%

以內(nèi)約

10%約

30%2008-2009年預(yù)計(jì)關(guān)內(nèi)客戶比例約60%約50%龍崗中心城關(guān)內(nèi)客戶的比例逐年上升，特別從2006年開始更是劇增，預(yù)計(jì)2009年達(dá)到50%。龍城房地產(chǎn)之變——客戶之變中原監(jiān)測(cè)歷年中心城客戶變化：20030龍城房地產(chǎn)之變——客戶之變中心城內(nèi)部的客戶也在發(fā)生變化，與商品房的發(fā)展線路一樣，逐漸從以區(qū)政府為核心的傳統(tǒng)居住區(qū)逐漸向北區(qū)、奧體新城與南區(qū)流動(dòng)。奧體新城南區(qū)北區(qū)龍城房地產(chǎn)之變——客戶之變中心城內(nèi)部的客戶也在發(fā)生變化，與商31開局篇小結(jié)——龍城之變高起點(diǎn)的定位、交通與規(guī)劃，為龍崗的發(fā)展迎來黃金發(fā)展期2009年預(yù)計(jì)關(guān)內(nèi)客戶比例增加至60%龍城取代布吉成為全區(qū)房地產(chǎn)主流供應(yīng)市場(chǎng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈中心城價(jià)格飛速上升，2007年一季度上升43%地鐵三號(hào)線與深惠路的改造，中心城市場(chǎng)由區(qū)域市場(chǎng)向全市市場(chǎng)轉(zhuǎn)變開局篇小結(jié)——龍城之變高起點(diǎn)的定位、交通與規(guī)劃，為龍崗的發(fā)展322.析局篇：項(xiàng)目解析2.析局篇：項(xiàng)目解析33項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值解析愛聯(lián)所在南片區(qū)定位為商貿(mào)服務(wù)區(qū)域，未來商務(wù)價(jià)值大，與之對(duì)應(yīng)的物業(yè)受歡迎東片區(qū)北片區(qū)西片區(qū)南片區(qū)南片區(qū)：定位為以商貿(mào)服務(wù)業(yè)為主的綜合區(qū)域。西片區(qū)：定位為體育、會(huì)展商務(wù)為一體的城市新區(qū)。東片區(qū)：定位為龍崗區(qū)的行政文化中心區(qū)，區(qū)內(nèi)公共配套較成熟，聚集了中心城60%的人口。北片區(qū)：定位為中心城重要的低密度生態(tài)住宅區(qū)和科技產(chǎn)業(yè)區(qū)。項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值解析愛聯(lián)所在南片區(qū)定位為商貿(mào)服務(wù)區(qū)域，未來商務(wù)價(jià)34項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值解析奧體新城占地13.4平方公里。規(guī)劃將該片區(qū)定位為依托深圳市奧林匹克體育公園，集體育運(yùn)動(dòng)、居住、商業(yè)文化、旅游休閑為一體的城市復(fù)合功能區(qū)，服務(wù)于整個(gè)深圳市的奧林匹克體育新城。承接奧體新城的建設(shè)，將其建設(shè)成集商業(yè)文化中心、高尚住宅區(qū)為一體的新型體育衛(wèi)星城區(qū)。奧體新城輻射整個(gè)龍崗區(qū)甚至部分珠三角地區(qū)，輻射總?cè)丝谶_(dá)400余萬。本項(xiàng)目奧體中心項(xiàng)目距奧體中心只有5分鐘車程，將享受其輻射效應(yīng)帶來的人流、商務(wù)流與資金流項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值解析奧體新城占地13.4平方公里。規(guī)劃將該片區(qū)定35交通價(jià)值解析清林路黃閣路龍翔大道深惠路機(jī)荷高速吉祥路如意路項(xiàng)目地塊兩條高速路：水官高速、機(jī)荷高速五條城市主干道：龍翔大道、深惠路、黃閣路、如意路、吉祥路兩個(gè)地鐵站口：愛聯(lián)學(xué)校站、奧體新城站唯一性：目前唯一與地鐵口零距離物業(yè)愛聯(lián)學(xué)校站奧體新城站往水官高速龍城南的交通樞紐唯一零距離地鐵口物業(yè)交通價(jià)值解析清林路黃龍翔36交通價(jià)值解析——公交地鐵接駁站西地塊要求設(shè)置公交首末站，實(shí)現(xiàn)公交地鐵接駁深惠路優(yōu)勢(shì)：為項(xiàng)目商業(yè)帶來人流劣勢(shì)：噪聲對(duì)住宅有一定影響交通價(jià)值解析——公交地鐵接駁站西地塊要求設(shè)置公交首末站，實(shí)現(xiàn)37交通價(jià)值解析——地鐵對(duì)房地產(chǎn)的影響（空間）對(duì)沿線地塊價(jià)值的影響：在理想狀況下，呈現(xiàn)出正態(tài)分布的特征，離車站越近房地產(chǎn)價(jià)格越高，價(jià)值最高的是地鐵口，這正是本項(xiàng)目的最大價(jià)值點(diǎn)之一。由于邊際效用，原來交通不便的城效區(qū)域增值最大根據(jù)專家對(duì)地鐵影響的研究表明：對(duì)沿線物業(yè)價(jià)格的影響：“一線帶活一片”，地鐵沿線帶狀區(qū)域物業(yè)比同區(qū)域類似物業(yè)價(jià)格高10%~15%對(duì)沿線物業(yè)類型的影響：地鐵催生沿線物業(yè)向高價(jià)值物業(yè)，如商業(yè)、寫字樓、商務(wù)公寓轉(zhuǎn)變。如廣州市地鐵沿線高檔寫字樓項(xiàng)目達(dá)到60多個(gè)，占據(jù)了目前廣州市高檔寫字樓物業(yè)近50%的份額地鐵對(duì)置業(yè)者的影響：地鐵的便利將促使置業(yè)者從關(guān)內(nèi)流向關(guān)外，主要為首次置業(yè)者與投資客交通價(jià)值解析——地鐵對(duì)房地產(chǎn)的影響（空間）對(duì)沿線地塊價(jià)值的影38交通價(jià)值解析——地鐵對(duì)房地產(chǎn)的影響（時(shí)間）從時(shí)間影響來看，地鐵三號(hào)線2010年開通，本項(xiàng)目若是2009年推出，價(jià)值預(yù)期正好處于頂峰。起步階段：在地鐵建設(shè)期，投資者對(duì)未來預(yù)期較高，地鐵對(duì)房地產(chǎn)的持續(xù)增加頂峰階段：隨著地鐵建設(shè)進(jìn)入完成期，投資者心理預(yù)期逐漸達(dá)到頂峰成熟階段：地鐵開通后，心理預(yù)期價(jià)值消失，只有地鐵帶來的實(shí)際增益，影響下降后超于平穩(wěn)時(shí)間影響案例：廣州地鐵廣州地鐵1號(hào)線的花地灣站，附近的大規(guī)模開發(fā)始于1992～1993年，在1994年住宅的平均售價(jià)為4000元/平方米，到1997年地鐵1號(hào)線首段開通前上升至6000元/平方米，但在地鐵開通后不僅不再上升，反而到1999年回落至4000元/平方米，到2001年更跌至3000元/平方米，之后一直徘徊在3000元/平方米。

心理預(yù)期實(shí)際增益=+交通價(jià)值解析——地鐵對(duì)房地產(chǎn)的影響（時(shí)間）從時(shí)間影響來看，地39地塊價(jià)值解析——項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目位置龍崗中心城如意路及深惠公路交匯處占地面積81376.36㎡，其中西地塊為37736.22㎡,東地塊為43640.14㎡計(jì)容積率建筑面積333052.68㎡住宅建筑面積269152㎡商業(yè)建筑面積54900㎡容積率西地塊4.2東地塊4.0深惠公路.地鐵三號(hào)線如意路北西地塊東地塊項(xiàng)目屬于較大規(guī)模樓盤，有利于打造標(biāo)志性社區(qū)，但開發(fā)周期和政策風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大；西地塊為不規(guī)則的多邊形，多棱角，東北端為公交始末站；兩塊地被深惠路一分為二，但地形相對(duì)平整；公交始末站地塊價(jià)值解析——項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目位置龍崗中心城如意路及深惠公40地塊價(jià)值解析——周邊配套分析北愛聯(lián)小學(xué)愛聯(lián)村農(nóng)民房昌盛百貨愛聯(lián)村委金聯(lián)豐酒店工廠廠房西地塊東地塊愛聯(lián)村農(nóng)民房地塊價(jià)值解析——周邊配套分析北愛聯(lián)小學(xué)愛聯(lián)村農(nóng)民房昌盛百貨愛41地塊價(jià)值解析——周邊環(huán)境分析愛聯(lián)村如意路龍翔大道黃閣路深惠公路地鐵三號(hào)線吉祥路項(xiàng)目西北側(cè)有余石嶺山體景觀，項(xiàng)目東側(cè)有長(zhǎng)興嶺山體景觀，項(xiàng)目周邊低層為愛聯(lián)村農(nóng)民房，中、高單位才可以看到上述山體景觀。余石嶺長(zhǎng)興嶺怡翠路龍崗河地塊價(jià)值解析——周邊環(huán)境分析愛聯(lián)村如意路龍翔大道黃閣路深惠公42噪音影響分析深惠路為龍崗中心城的交通主干道，在地鐵三號(hào)線建成之后，項(xiàng)目沿深惠公路兩側(cè)住宅將會(huì)受到比較嚴(yán)重的交通噪音影響。北西地塊東地塊噪音影響分析深惠路為龍崗中心城的交通主干道，在地鐵三號(hào)線建成43項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)是地段和交通，是目前唯一零距離地鐵口物業(yè)區(qū)位優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目位于中心城南區(qū)，商貿(mào)服務(wù)的定位將來大量商務(wù)需求;項(xiàng)目臨近規(guī)劃中的奧體新城，地段優(yōu)越交通優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目緊鄰深惠公路，且位于愛聯(lián)地鐵站上，是唯一零距離地鐵口物業(yè)規(guī)模優(yōu)勢(shì):地塊規(guī)模較大、具有開發(fā)中高檔大型社區(qū)的前提條件；配套優(yōu)勢(shì):項(xiàng)目周邊學(xué)校、醫(yī)院、商場(chǎng)、圖書館等服務(wù)性設(shè)施齊全。商業(yè)優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模較大，易于打造片區(qū)商業(yè)中心。優(yōu)勢(shì)strength片區(qū)發(fā)展項(xiàng)目所在的愛聯(lián)區(qū)域可以分享奧體新城的成長(zhǎng)的機(jī)會(huì)。愛聯(lián)片區(qū)大規(guī)模的舊改將使本項(xiàng)目周邊配套更加完善，市場(chǎng)空間也會(huì)增大。交通發(fā)展：地鐵三號(hào)線與深惠公路改造將帶來大量關(guān)內(nèi)客戶。地產(chǎn)發(fā)展：隨著周邊大型地產(chǎn)項(xiàng)目的持續(xù)開發(fā)，將帶旺整個(gè)片區(qū)的市場(chǎng)的發(fā)展。價(jià)格差距：愛聯(lián)與中心城房?jī)r(jià)有明顯的價(jià)格差。機(jī)會(huì)Opportunities項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)是地段和交通，是目前唯一44項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目最大的劣勢(shì)和威脅是環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)品牌劣勢(shì)相比較中心城其它大型開發(fā)商而言，名居公司的品牌影響力較弱。環(huán)境劣勢(shì)項(xiàng)目周邊有較多的農(nóng)民房，整體環(huán)境較差，且臨近深惠路有較大的噪音和尾氣污染劣勢(shì)Weakness威脅Threats區(qū)域威脅奧體新城的開發(fā)將帶動(dòng)整個(gè)片區(qū)的資源向西面流動(dòng)，不利于本項(xiàng)目的發(fā)展。競(jìng)爭(zhēng)威脅隨著中心區(qū)多個(gè)大型項(xiàng)目開發(fā)，08-09年勢(shì)必出現(xiàn)一個(gè)市場(chǎng)推售高峰，屆時(shí)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)非常激烈。項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目最大的劣勢(shì)和威脅是環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)品牌劣勢(shì)劣勢(shì)453.破局篇：競(jìng)爭(zhēng)策略3.破局篇：競(jìng)爭(zhēng)策略46市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)策略—大型地產(chǎn)企業(yè)—市場(chǎng)知名度高—產(chǎn)品規(guī)模大、品質(zhì)高—中型地產(chǎn)企業(yè)—片區(qū)內(nèi)有一定知名度—產(chǎn)品規(guī)模較大、求創(chuàng)新—中、小型地產(chǎn)企業(yè)—片區(qū)內(nèi)知名度較小—產(chǎn)品、客戶隨主流補(bǔ)缺者—小型地產(chǎn)企業(yè)—片區(qū)內(nèi)知名度較小—產(chǎn)品選取市場(chǎng)空白點(diǎn)行業(yè)老大非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場(chǎng)主流市場(chǎng)次/非主流市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者追隨者挑戰(zhàn)者市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)策略—大型地產(chǎn)企業(yè)—中型地產(chǎn)企業(yè)—中、小型地產(chǎn)企業(yè)47不同樓盤的競(jìng)爭(zhēng)策略星河項(xiàng)目公園大地寧佳項(xiàng)目本項(xiàng)目風(fēng)臨域建新舊改項(xiàng)目龍城華府愛聯(lián)部分舊改項(xiàng)目萬科九州項(xiàng)目行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者行業(yè)補(bǔ)缺者行業(yè)挑戰(zhàn)者行業(yè)追隨者奧林華府龍園印象綜合項(xiàng)目SWOT分析與不同競(jìng)爭(zhēng)策略的特點(diǎn)，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)策略是：行業(yè)挑戰(zhàn)者+追隨者√√不同樓盤的競(jìng)爭(zhēng)策略星河項(xiàng)目公園大地寧佳項(xiàng)目本項(xiàng)目風(fēng)臨域48本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略挑戰(zhàn)者+追隨者追隨者策略挑戰(zhàn)者策略市場(chǎng)主流產(chǎn)品創(chuàng)新主流戶型主流客戶物業(yè)類型品質(zhì)/服務(wù)挑戰(zhàn)者+追隨者的競(jìng)爭(zhēng)策略將影響到開發(fā)方向、客戶定位與產(chǎn)品定位本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略挑戰(zhàn)者+追隨者追隨者策略挑戰(zhàn)者策略市場(chǎng)主流產(chǎn)品494.創(chuàng)局篇：開發(fā)方向研判4.創(chuàng)局篇：開發(fā)方向研判50項(xiàng)目開發(fā)方向論證——普通住宅區(qū)位：項(xiàng)目位于交通樞紐位置，適合發(fā)展小戶型自身：容積率較高，周邊景觀環(huán)境較差，不利于發(fā)展大戶型地鐵：地鐵帶來的多為首次置業(yè)者，小戶型需求大客戶：關(guān)內(nèi)客戶比例大增成為主流客戶，主要需求為2房、3房區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)：大戶型主要分布景觀更好的北區(qū)，小戶型有利于揚(yáng)長(zhǎng)避短建議普通住宅以中小戶型2房、3房為主，打造小戶型大社區(qū)政策限制：受90/70的政策限制區(qū)位交通產(chǎn)品：未來主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目如星河、公園大地等均以大戶型為主，本項(xiàng)目應(yīng)該錯(cuò)開競(jìng)爭(zhēng)，戶型面積偏小自身?xiàng)l件競(jìng)爭(zhēng)策略項(xiàng)目開發(fā)方向論證——普通住宅區(qū)位：項(xiàng)目位于交通樞紐位置，適合51項(xiàng)目開發(fā)方向論證——商務(wù)公寓龍城南片區(qū)定位為商貿(mào)服務(wù)區(qū)域，將來以高層辦公樓、公寓、賓館、酒家、金融機(jī)構(gòu)、購物中心、商業(yè)區(qū)等組成

中小企業(yè)大量出現(xiàn)：隨著第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，大量中小型企業(yè)發(fā)展起來，但高檔寫字樓間隔面積大、租金高成為他們的門檻，而商務(wù)公寓則因租金相對(duì)低、面積小能靈活間隔等特點(diǎn)滿足了他們的需求。地鐵發(fā)展：地鐵促進(jìn)商業(yè)、商務(wù)辦公的發(fā)展項(xiàng)目的交通樞紐價(jià)值：項(xiàng)目處于交通便利、商業(yè)集中區(qū)域（如深南大道沿線商務(wù)公寓占總量的80%以上），具備發(fā)展商務(wù)公寓的良好條件競(jìng)爭(zhēng)策略：以“挑戰(zhàn)者”的姿態(tài)進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新，通過住宅、商業(yè)、商務(wù)的“混搭”、組合，大大拉升項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目開發(fā)方向論證——商務(wù)公寓龍城南片區(qū)定位為商貿(mào)服務(wù)區(qū)域，將52商務(wù)公寓的特點(diǎn)優(yōu)越的地段和交通條件接近甚至達(dá)到甲級(jí)寫字樓的立面標(biāo)準(zhǔn)以靈活組合的中小戶型為基本單位商務(wù)配套優(yōu)良：商務(wù)會(huì)議、商務(wù)秘書、翻譯、金融、郵政、票務(wù)、打印、復(fù)印、傳真、信息查詢等服務(wù)是商務(wù)公寓的基本需求配套。國際化、高品質(zhì)的物管營運(yùn)和服務(wù)提供商務(wù)、休閑融為一體的人性化生態(tài)空間商務(wù)公寓的特點(diǎn)優(yōu)越的地段和交通條件接近甚至達(dá)到甲級(jí)寫字樓的53中心城商務(wù)公寓現(xiàn)狀物業(yè)類型項(xiàng)目名稱業(yè)態(tài)組合商業(yè)單元分隔銷售出租率商務(wù)公寓紫薇公寓商住－50～78100%紫薇苑商?。?00～120100%儷景中心商業(yè)、辦公國美電器43～66100%從現(xiàn)有商務(wù)公寓來看，檔次較低，沒有擺脫住宅模式。從出租率來看，全部都100%，市場(chǎng)行情看好。中心城商務(wù)公寓現(xiàn)狀物業(yè)類型項(xiàng)目名稱業(yè)態(tài)組合商業(yè)單元分隔銷售出54商務(wù)公寓的客戶行業(yè)分布特征不夠明顯，但主要是第三產(chǎn)業(yè)，一般為成長(zhǎng)型中小企業(yè)或個(gè)體辦公數(shù)據(jù)來源：儷景中心、紫薇公寓、紫薇苑入駐客戶統(tǒng)計(jì)分析商務(wù)公寓的客戶行業(yè)分布特征不夠明顯，但主要是第三產(chǎn)業(yè)，一般為55商務(wù)公寓的產(chǎn)品數(shù)據(jù)來源：金中環(huán)、求是大廈、城市天地廣場(chǎng)、東方銀座、國際市長(zhǎng)交流中心戶型統(tǒng)計(jì)戶型面積(平米）比例（%）單房25-4225%1房40-5548%2房50-8020%其它90－1007%市場(chǎng)產(chǎn)品以1房，面積40-55平米，每套預(yù)留衛(wèi)生間管道，不加隔墻，相鄰間隔可以自由組合，拼成150-200平米的商務(wù)空間；商務(wù)公寓的產(chǎn)品數(shù)據(jù)來源：金中環(huán)、求是大廈、城市天地廣場(chǎng)、東方56小結(jié)——物業(yè)定位商務(wù)公寓住宅商業(yè)龍城唯一·地鐵口城市綜合體小結(jié)——物業(yè)定位商務(wù)公寓住商業(yè)龍城唯一·地鐵口575.立局篇：項(xiàng)目定位5.立局篇：項(xiàng)目定位58立局篇之一：客戶定位立局篇之一：客戶定位59客戶來源區(qū)域分析從區(qū)域上看，本項(xiàng)目客戶主要來自愛聯(lián)本地、中心城與關(guān)內(nèi)，同時(shí)依托地鐵三號(hào)線以及深惠公路、寶荷路的便利交通，將帶動(dòng)橫崗、寶龍工業(yè)區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶中心城布吉坪山關(guān)內(nèi)寶龍龍崗鎮(zhèn)平湖橫崗√√√√√客戶來源區(qū)域分析從區(qū)域上看，本項(xiàng)目客戶主要來自愛聯(lián)本地、中心60中心城客戶分析根據(jù)本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略，客戶以市場(chǎng)主流客戶為主，即第二階層客戶。需求戶型為三房、四房。高端商務(wù)人群企業(yè)主、高級(jí)公務(wù)員工廠中高層管理、企業(yè)白領(lǐng)、個(gè)體業(yè)主、一般公務(wù)員、本地居民大量工廠技術(shù)人員、小型個(gè)體戶、普通企業(yè)職員等第三階層：群體異常龐大，但置業(yè)需求未受到足夠重視，受中心城面積過大、總價(jià)過高的制約，需求還遠(yuǎn)未得到滿足，挖掘潛力巨大。第二階層：群體龐大，購買力強(qiáng)，是目前中心城的主流置業(yè)者，需求主要為三房與四房。第一階層：人群逐年增多，但總量仍偏少，大部分為多次置業(yè)，需求主要為四房以上或者別墅。中心城客戶分析根據(jù)本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略，客戶以市場(chǎng)主流客戶為主，即61中心城客戶分析購買主要用于改善居住條件自建住房最多，租房和自購住房其次中心城客戶主要為36-45歲的企業(yè)中高管、私營業(yè)主，購買力強(qiáng)，多為二次置業(yè)者中心城客戶分析購買主要用于改善居住條件自建住房最多，租房和自62愛聯(lián)本地客戶分析年齡職業(yè)購買用途現(xiàn)住房類型需求戶型36-45歲愛聯(lián)原居民私營企業(yè)主自住自有的私房3房、4房愛聯(lián)客戶熟悉周邊的市場(chǎng)環(huán)境。他們?cè)诖司幼r(shí)間長(zhǎng)，他們的子女在周邊學(xué)校讀書，他們?cè)趷勐?lián)周邊的工廠上班或者擁有自己的私房。愛聯(lián)客戶購買本項(xiàng)目主要是因?yàn)樗麄兙幼≡诖藚^(qū)域比較久，對(duì)周邊的環(huán)境也比較熟悉，且他們有強(qiáng)烈的改善居住條件的意向。愛聯(lián)本地客戶分析年齡職業(yè)購買用途現(xiàn)住房類型需求戶型36-4563關(guān)內(nèi)客戶分析年齡購買用途需求戶型現(xiàn)住房類型25-35歲主要用來投資部分用來自住二房為主三房為輔商品房關(guān)內(nèi)客戶來中心城購買房屋主要看中的是中心城的升值潛力。他們購買主要用于投資，需求戶型一般為適宜投資的二房單位，本項(xiàng)目商務(wù)公寓也是他們的投資對(duì)象本樓盤吸引其購買的因素是本項(xiàng)目的區(qū)位價(jià)值。本項(xiàng)目位于愛聯(lián)地鐵口，升值潛力大，非常適合投資。關(guān)內(nèi)客戶分析年齡購買用途需求戶型現(xiàn)住房類型25-35歲主要用64橫崗客戶分析（數(shù)據(jù)來源中原研究中心市場(chǎng)研究數(shù)據(jù)）橫崗客戶分析（數(shù)據(jù)來源中原研究中心市場(chǎng)研究數(shù)據(jù)）65橫崗客戶分析年齡職業(yè)購買用途現(xiàn)住房類型需求戶型31-40歲私營企業(yè)主公司職員自由職業(yè)者自住自己的私房橫崗的商品房三房、四房橫崗客戶來中心城居住主要是看中了中心城的成熟的配套設(shè)施。他們以私營企業(yè)主和公司職員為主，大多有私家車，一般都有了小孩，希望家人可以在一個(gè)更成熟的區(qū)域居住。本樓盤吸引其購買的原因是本樓盤的交通條件優(yōu)越，通達(dá)性好，周邊配套也非常完善。橫崗客戶分析年齡職業(yè)購買用途現(xiàn)住房類型需求戶型31-40歲私66項(xiàng)目客戶區(qū)域比例分析區(qū)域東區(qū)南區(qū)奧體新城北區(qū)中心城33%38%49%55%龍崗鎮(zhèn)18%8%14%14%橫崗2%9%9%1%寶龍3%5%3%1%坪山12%4%1%1%坑梓6%1%1%1%坪地4%1%1%10%關(guān)內(nèi)20%30%20%15%其它2%1%2%2%東莞惠州坪地惠州坑梓坪山中心城龍崗鎮(zhèn)寶龍關(guān)內(nèi)橫崗從前面客戶分析，中心城關(guān)內(nèi)客戶將達(dá)到50%，本項(xiàng)目因交通樞紐價(jià)值尤其明顯，關(guān)內(nèi)客戶預(yù)計(jì)會(huì)達(dá)到60%；而橫崗因交通與距離原因，比例會(huì)上升，中心城客戶因未來選擇范圍大，比例會(huì)下降。項(xiàng)目客戶區(qū)域比例分析區(qū)域東區(qū)南區(qū)奧體新城北區(qū)中心城33%3867項(xiàng)目最終客戶定位客戶區(qū)域客戶類型戶型需求購買因素比例關(guān)內(nèi)投資客戶2房、3房、商務(wù)公寓投資價(jià)值50%中心城企事業(yè)單位員工、工廠中層管理人員、愛聯(lián)本地原居民2房、3房、4房、商務(wù)公寓規(guī)模、交通、配套、價(jià)格35%橫崗本地原居民私營企業(yè)主3房、4房交通、配套10%其它寶龍工業(yè)區(qū)及周邊城鎮(zhèn)客戶3房、4房交通、配套5%項(xiàng)目最終客戶定位客戶區(qū)域客戶類型戶型需求購買因素比例關(guān)內(nèi)68立局篇之二：戶型定位立局篇之二：戶型定位69戶型比例以二房、三房為主，四房為輔戶型比例客戶2房45%關(guān)內(nèi)、中心城客房戶3房40%關(guān)內(nèi)、中心城、橫崗、其它4房10%中心城、橫崗、其它商務(wù)公寓5%關(guān)內(nèi)、中心城從前面開發(fā)方向判判與客戶定位，初步確定戶型比例：戶型比例以二房、三房為主，四房為輔戶型比例客戶2房45%關(guān)內(nèi)70關(guān)內(nèi)客戶需求分析戶型2房3房4房其它比例50%40%5%5%面積65-8085-120150-160---關(guān)內(nèi)客戶購買戶型以2房為主，面積主要為65-80平米，其次為3房，面積為85-120平米的中小三房。數(shù)據(jù)來源：水岸新都、天健現(xiàn)代城、龍城華府、東方御花園成交客戶資料統(tǒng)計(jì)關(guān)內(nèi)客戶需求分析戶型2房3房4房其它比例50%40%5%5%71中心城客戶需求分析龍崗中心城歷年成交戶型主要三房和四房，三房約55%，面積在105-130平米；四房需求一直穩(wěn)定在20%左右，面積140-160平米年份二房三房四房年份面積區(qū)間比例面積區(qū)間比例面積區(qū)間比例2003年78-886.3%105-12257%128-14025.0%2004年75-8515.3%108-12856%135-15520.0%2005年70-8011.3%110-13255%138-15821.4%2006年62-896.6%105-12550%140-16020.1%中心城客戶需求分析龍崗中心城歷年成交戶型主要三房和四房，三房72愛聯(lián)片區(qū)戶型分析相比中心城，愛聯(lián)區(qū)域樓盤的戶型面積普遍偏小。二房面積區(qū)間為60-80平米；三房面積區(qū)間為95-120平米。樓盤名規(guī)模容積率主力戶型輔助戶型龍城華府97000㎡3.63房：95-120㎡1房：46-51㎡2房：60-80㎡海逸雅居25280㎡1.63房：104㎡--雅庭名苑42320㎡1.63房：98-106㎡--愛聯(lián)片區(qū)戶型分析相比中心城，愛聯(lián)區(qū)域樓盤的戶型面積普遍偏小。73橫崗客戶需求分析橫崗樓盤面積明顯偏小。橫崗二房面積區(qū)間為60-70平米；三房面積區(qū)間為90-110平米；四房面積區(qū)間為130-140平米。區(qū)域樓盤名規(guī)模容積率主力戶型輔助戶型橫崗信義錦繡花園186688㎡2.43房：85-110㎡4房：129-141㎡2房：59-73㎡志健時(shí)代廣場(chǎng)165000㎡6.62房：66-86㎡1房：37-47㎡3房：100-120㎡4房：122㎡振業(yè)城翠湖居541796㎡1.33房：90-124.4㎡--2房：60-71.53㎡橫崗客戶需求分析橫崗樓盤面積明顯偏小。橫崗二房面積區(qū)間為6074未來主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤的戶型分析未來主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤的戶型面積普遍偏大。其中二房面積區(qū)間為75-80平米；三房面積區(qū)間為110-120平米；四房面積區(qū)間為140-160平米樓盤名規(guī)模容積率主力戶型輔助戶型星河項(xiàng)目262000㎡1.574房：160-170㎡酒店公寓：45㎡Townhouse：220-300㎡商務(wù)公寓：70㎡公園大地773669㎡1.664房：167-182㎡3房：108-125㎡4房：159-162㎡4房：134-161㎡奧林華府400000㎡3.24房：140-160㎡2房：75㎡3房：110-120㎡5房：230㎡未來主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤的戶型分析未來主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤的戶型面積普遍偏大75綜合競(jìng)爭(zhēng)考慮，本項(xiàng)目戶型面積應(yīng)小于競(jìng)爭(zhēng)樓盤面積和中心城樓盤面積而大于愛聯(lián)樓盤和橫崗樓盤面積。2房3房4房橫崗愛聯(lián)本項(xiàng)目中心城競(jìng)爭(zhēng)者㎡5060708090100110120130140150160綜合競(jìng)爭(zhēng)考慮，本項(xiàng)目戶型面積應(yīng)小于競(jìng)爭(zhēng)樓盤面積和中心城樓盤面76綜合分析考慮地塊條件，東地塊大戶型比例稍大，西地塊打造成較純粹的中小戶型社區(qū)，面積偏?。婚_發(fā)方向研判結(jié)論：本項(xiàng)目著力打造小戶型大社區(qū)，2房、3房為主力戶型打造部分90平米以下的小三房，通過創(chuàng)新設(shè)計(jì)提升實(shí)際面積，提升競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)從競(jìng)爭(zhēng)策略角度看：中心城四房面積普遍偏大，建議調(diào)小四房面積錯(cuò)開競(jìng)爭(zhēng)綜合分析考慮地塊條件，東地塊大戶型比例稍大，西地塊打造成較純77本項(xiàng)目戶型配比建議整體以二房、三房為主，東地塊四房需做成可合拼戶型，達(dá)到90/70要求；商務(wù)公寓設(shè)置在東地塊，戶型可自由合拼戶型東地塊（一期）西地塊（二期）面積區(qū)間套數(shù)比面積區(qū)間套數(shù)比商務(wù)公寓----5010%兩房70-8040%70-8040%小三房85-8920%85-8920%三房110-12030%105-11525%四房130-14010%125-1355%本項(xiàng)目戶型配比建議整體以二房、三房為主，東地塊四房需做成可合78平面布局4房2房3房、4房東地塊：臨深惠路側(cè)與東側(cè)設(shè)置2房、3房；南側(cè)內(nèi)街處設(shè)置兩房；四房放在中心花園位置西地塊：東南角設(shè)置商務(wù)公寓；臨深惠路側(cè)全部設(shè)置2房；四房放在中心花園位置2房3房2房3房3房2房2房3房2房3房2房3房2房3房2房3房商務(wù)公寓理由一：商務(wù)與商業(yè)組合，提升價(jià)值理由二：此位置昭示性好，易于打造標(biāo)志性商務(wù)公寓,提升項(xiàng)目形象平面布局4房2房3房、4房東地塊：臨深惠路側(cè)與東側(cè)設(shè)置2房、79立局篇之三：商業(yè)定位立局篇之三：商業(yè)定位80龍城商業(yè)環(huán)境現(xiàn)狀分析——發(fā)展軌跡發(fā)展階段時(shí)間階段特點(diǎn)特點(diǎn)熱點(diǎn)區(qū)域第一階段2001年前草莽時(shí)代主要依靠長(zhǎng)期以來自然形成的老街商鋪和零散網(wǎng)點(diǎn)提供碧湖花園與紫微花園之間以及龍福一村附近第二階段2001-2004年瘋狂時(shí)代批售面積占全區(qū)42%；2001年萬佳百貨與世貿(mào)中心聯(lián)手打造萬佳商圈開始，核心商圈開始形成。由分散、功能單一的臨街型商鋪和社區(qū)商鋪?zhàn)呦蛄硕喙δ艿膮^(qū)域性市場(chǎng)規(guī)模中心城商圈、老街商圈第三階段2004年到今調(diào)整時(shí)期缺乏客戶、人流、專業(yè)規(guī)劃的爆發(fā)商業(yè)很快就顯出了疲態(tài)。商用物業(yè)市場(chǎng)租售行情一路看跌，商鋪空置量迅速增加，市場(chǎng)過剩嚴(yán)重。市場(chǎng)進(jìn)入升級(jí)換代期中心城商圈、深惠路商圈、新規(guī)劃商圈龍城商業(yè)環(huán)境現(xiàn)狀分析——發(fā)展軌跡發(fā)展階段時(shí)間階段特點(diǎn)特點(diǎn)熱點(diǎn)81龍城商業(yè)環(huán)境現(xiàn)狀分析——商業(yè)現(xiàn)狀老街商圈深惠路商圈中心商圈老街商圈：自龍崗立交始，沿深惠公路五公里處的北面區(qū)域。此區(qū)域以小型商店為主，市場(chǎng)有向?qū)I(yè)化發(fā)展的趨勢(shì)。深惠路商圈：自龍崗立交始，沿深惠公路五公里處的南面區(qū)域．此區(qū)域集中了天虹、賽格、吉之島、蘇寧等大型商場(chǎng)，是現(xiàn)階段龍崗區(qū)最大的商業(yè)集中區(qū)域。中心商圈：分布在龍津公園周圍的街道上，龍福路、吉祥中路、清林東路、德玫路。是正在發(fā)展中的新興商圈，龍城商業(yè)環(huán)境現(xiàn)狀分析——商業(yè)現(xiàn)狀老街商圈深惠路商圈中心商圈老82龍城商業(yè)環(huán)境現(xiàn)狀分析——存在問題商業(yè)增速超過城市規(guī)劃需求從上面可見，龍城商業(yè)經(jīng)歷快速發(fā)展時(shí)期后市場(chǎng)過剩，進(jìn)入調(diào)整期，主要原因有：缺乏業(yè)態(tài)規(guī)劃，零售業(yè)太多導(dǎo)致結(jié)構(gòu)失衡整體檔次較高，中高檔商業(yè)前景廣闊人口支撐不足商業(yè)缺乏特色，千篇一律，主題商業(yè)將受歡迎龍城商業(yè)環(huán)境現(xiàn)狀分析——存在問題商業(yè)增速超過城市規(guī)劃需求從83本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)分析——政府商業(yè)規(guī)劃根據(jù)《龍崗區(qū)“十一五”商業(yè)發(fā)展規(guī)劃（2006-2010）》，至2010年，社會(huì)消費(fèi)呂零售總額達(dá)到353億，零售總面積達(dá)到366萬平米，人均商業(yè)面積達(dá)到1.22平米/人，超過香港商業(yè)人均面積1.1平米/人。龍崗商業(yè)發(fā)展面臨巨大的機(jī)會(huì)！本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)分析——政府商業(yè)規(guī)劃根據(jù)《龍崗區(qū)“十一五”84本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)——政府商業(yè)規(guī)劃項(xiàng)目鄰近的龍城-龍崗墟商圈，被規(guī)劃為次市級(jí)商圈，未來將輻射力強(qiáng)項(xiàng)目所在地被規(guī)劃為深圳市4個(gè)次市級(jí)商業(yè)區(qū)之一。規(guī)劃該片區(qū)將引入高檔百貨、超市等先進(jìn)業(yè)態(tài)，以提升片區(qū)商業(yè)檔次。本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)——政府商業(yè)規(guī)劃項(xiàng)目鄰近的龍城-龍崗墟商圈85本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)——政府全力打造新興商圈1、雙龍?zhí)旌?、中心城天虹3、吉之島4、人人購物廣場(chǎng)5、瑪泰哈利6、世貿(mào)中心7、歲寶百貨8、昌盛百貨9、南城百貨10、龍洲百貨龍崗的知名品牌零售商家數(shù)量不多，且多分布在龍崗老鎮(zhèn)政府明確表示，會(huì)將龍城西區(qū)（臨近本項(xiàng)目）打造成龍崗的CBD。在檔次上能和本項(xiàng)目構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目多數(shù)集中在龍崗老鎮(zhèn)，項(xiàng)目所在地屬于中高檔商業(yè)的空白。本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)——政府全力打造新興商圈1、雙龍?zhí)旌琮垗彽?6本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)——奧體新城規(guī)劃利好奧體新城占地13.4平方公里。規(guī)劃將該片區(qū)定位為依托深圳市奧林匹克體育公園，集體育運(yùn)動(dòng)、居住、商業(yè)文化、旅游休閑為一體的城市復(fù)合功能區(qū)，服務(wù)于整個(gè)深圳市的奧林匹克體育新城，與之對(duì)應(yīng)的商業(yè)業(yè)態(tài)需求強(qiáng)勁承接奧體新城的建設(shè)，龍崗區(qū)政府將會(huì)大力發(fā)展龍城西區(qū)（項(xiàng)目所在地）的建設(shè)，將其建設(shè)成集商業(yè)文化中心、高尚住宅區(qū)為一體的新型體育衛(wèi)星城區(qū)。奧體新城輻射整個(gè)龍崗區(qū)甚至部分珠三角地區(qū)，輻射總?cè)丝谶_(dá)400余萬。本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)——奧體新城規(guī)劃利好奧體新城占地13.4平87本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)——四交八達(dá)的交通本項(xiàng)目為地鐵口物業(yè)，對(duì)內(nèi)對(duì)外交通都十分方便軌道三號(hào)線路線示意圖愛聯(lián)學(xué)校站奧體新城站本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)——四交八達(dá)的交通本項(xiàng)目為地鐵口物業(yè)，對(duì)內(nèi)88本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)——巨大的房地產(chǎn)增量未來愛聯(lián)本地舊改項(xiàng)目眾多，將帶來大量的居住人口。與之相適應(yīng)的商業(yè)，如家居裝飾需求量大本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)——巨大的房地產(chǎn)增量未來愛聯(lián)本地舊改項(xiàng)目眾89由上面分析可知，本項(xiàng)目商業(yè)面臨巨大的發(fā)展機(jī)會(huì)，這在種機(jī)會(huì)下，我們?nèi)绾味ㄎ?？業(yè)態(tài)如何定位？由上面分析可知，本項(xiàng)目商業(yè)面臨巨大的發(fā)展機(jī)會(huì)，這在種機(jī)會(huì)下，90商業(yè)開發(fā)條件研判經(jīng)過對(duì)比，本項(xiàng)目具備打造成為愛聯(lián)片區(qū)購物中心的開發(fā)條件開發(fā)方向規(guī)模輻射范圍業(yè)態(tài)組合區(qū)域選擇交通要求人流要求深圳案例區(qū)級(jí)購物中心5萬平米以上本區(qū)域和周邊區(qū)域超市、百貨、餐飲、娛樂的聚合城市中心地帶城市交通中心商業(yè)人流或者其他目的性人流龍崗五洲風(fēng)情MALL、蛇口花園城中心片區(qū)級(jí)購物中心3-5萬平米一個(gè)或幾個(gè)片區(qū)以超市為主片區(qū)中心地帶片區(qū)的交通中心區(qū)域內(nèi)商業(yè)人流中港城百佳專業(yè)市場(chǎng)由經(jīng)營內(nèi)容決定由經(jīng)營內(nèi)容決定行業(yè)產(chǎn)品城區(qū)中心或邊緣地帶位于交通要道邊專業(yè)人流百安居、樂安居特色主體商業(yè)和商業(yè)街比較小全市依托某些資源特色區(qū)域旁邊不明顯目標(biāo)性銷費(fèi)群體蛇口酒吧街本項(xiàng)目近5萬平米愛聯(lián)區(qū)域--愛聯(lián)中心交通樞續(xù)，地鐵口愛聯(lián)區(qū)域人流---√商業(yè)開發(fā)條件研判經(jīng)過對(duì)比，本項(xiàng)目具備打造成為愛聯(lián)片區(qū)購物中心91本項(xiàng)目商圈劃分東莞東莞惠州惠州坑梓坪山橫崗住宅工業(yè)商業(yè)商圈距離范圍人流邊緣商圈20-40分鐘車程周邊各鎮(zhèn)5%-10%次級(jí)商圈10-20分鐘車程龍崗中心城20%-30%核心商圈5-10分鐘車程愛聯(lián)片區(qū)60%-70%本項(xiàng)目商圈劃分東莞東莞惠州惠州坑梓坪山橫崗住宅工業(yè)商業(yè)商圈距92商業(yè)定位思路片區(qū)購物中心對(duì)外經(jīng)營性商業(yè)社區(qū)配套性商業(yè)可測(cè)算指標(biāo)彈性預(yù)留指標(biāo)商業(yè)定位思路片區(qū)購物中心對(duì)外經(jīng)營性商業(yè)社區(qū)配套性商業(yè)可測(cè)算指93社區(qū)配套商業(yè)面積測(cè)算考慮到本項(xiàng)目地鐵商業(yè)的性質(zhì)，建議社區(qū)配套商業(yè)面積指標(biāo)水宜為高，建議為：1平方米/人居住小區(qū)配套商業(yè)指標(biāo)（一般要求）規(guī)模居住小區(qū)人均商業(yè)服務(wù)建筑面積0.60-0.75M2/人合理服務(wù)半徑300-500M實(shí)際案例比較（舒適性標(biāo)準(zhǔn)社區(qū))單位M2/人人均商業(yè)面積（M2）華僑城桃園居公園大地新亞洲花園人均商業(yè)面積1.080.911.51.9社區(qū)配套商業(yè)面積測(cè)算考慮到本項(xiàng)目地鐵商業(yè)的性質(zhì)，建議社區(qū)配套94社區(qū)配套商業(yè)面積測(cè)算初步按社區(qū)人口10000人算，本項(xiàng)目社區(qū)配套商業(yè)總建筑面積確定為：10000M2社區(qū)配套商業(yè)超市2500-4000藥店、書店等2000-3000金融郵電2000-3000其他（洗染、美發(fā)、相館等）約4000平米主要經(jīng)營業(yè)態(tài)面積經(jīng)驗(yàn)值估算表：?jiǎn)挝唬篗2初步可以確定，社區(qū)配套商業(yè)面積10000平米，對(duì)外經(jīng)營性商業(yè)3900平米社區(qū)配套商業(yè)面積測(cè)算初步按社區(qū)人口10000人算，本項(xiàng)目社區(qū)95對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)而言，最大優(yōu)勢(shì)在于片區(qū)規(guī)劃與地鐵商業(yè)價(jià)值。那么，地鐵商業(yè)有什么特點(diǎn)？?jī)r(jià)值如何體現(xiàn)？對(duì)本項(xiàng)目有何借鑒——地鐵商業(yè)專題研究對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)而言，最大優(yōu)勢(shì)在于片區(qū)規(guī)劃與地鐵商業(yè)價(jià)值。那么，96地鐵商業(yè)的類型地鐵站廳內(nèi)部零星的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)：面積小，以即時(shí)性消費(fèi)商品、便利商品、流行商品、專業(yè)服務(wù)為主乘客通道的商業(yè)利用部分：比如可以采取“花車”等形式，提供便利服務(wù)地下商場(chǎng)或商業(yè)街：一般經(jīng)營流行性服飾、皮具和其它中低檔商品，目標(biāo)消費(fèi)人群通?？梢源_定為大中學(xué)生以及追求時(shí)尚的年輕一族，比如上海迪美廣場(chǎng)“香港名店街”、廣州“流行前線”、大連勝利廣場(chǎng)地鐵口商業(yè)：通過地鐵口和地上商業(yè)實(shí)現(xiàn)有機(jī)結(jié)合，形成一個(gè)輻射力很強(qiáng)的購物中心，如香港的太古城、深圳中信廣場(chǎng)、萬象城。本項(xiàng)目屬此種類型√地鐵商業(yè)的類型地鐵站廳內(nèi)部零星的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)：面積小，以即時(shí)性97地鐵商業(yè)的特點(diǎn)特定的穩(wěn)定群體：地鐵作為大眾交通工具，使大量人流聚集，但由于特定空間的限制，地鐵乘客就成為地鐵商業(yè)特定的消費(fèi)群。特定時(shí)段：上下班高峰期間特定消費(fèi)模式：地鐵聚集的人流最重要的特性就是快速流動(dòng)性，這也就決定了地鐵商業(yè)的消費(fèi)模式是快捷、便利。地鐵顧客特點(diǎn)：以年輕人為主，特色餐飲、休閑、娛樂、時(shí)尚產(chǎn)品深受歡迎地鐵商業(yè)與周邊商業(yè)緊密結(jié)合地鐵商業(yè)的特點(diǎn)特定的穩(wěn)定群體：地鐵作為大眾交通工具，使大量人98地鐵商業(yè)價(jià)值的體現(xiàn)地鐵自身的商業(yè)轉(zhuǎn)化：如1999年香港地鐵經(jīng)營收入72.5億，地鐵商業(yè)占16億地鐵的客流優(yōu)勢(shì)：廣州天河城廣場(chǎng)的迅速發(fā)展地鐵可以帶動(dòng)區(qū)域的商業(yè)規(guī)劃和整合，促成新商圈：如萬象城、中信廣場(chǎng)改變顧客消費(fèi)時(shí)間習(xí)慣：地鐵客流高峰在于一早一晚，而生活方式的進(jìn)步將使得地鐵對(duì)晚間消費(fèi)和假日消費(fèi)的刺激更為明顯。

放大商圈范圍：香港沿著地鐵網(wǎng)絡(luò)分布的大約30個(gè)購物中心，約占香港購物中心總數(shù)的五分之三

提升沿線商業(yè)檔次：向中高檔、主題商業(yè)方向發(fā)展地鐵商業(yè)價(jià)值的體現(xiàn)地鐵自身的商業(yè)轉(zhuǎn)化：如1999年香港地鐵經(jīng)99地鐵商業(yè)案例借鑒——金光華廣場(chǎng)地上一層國際精品服飾、化妝品、飾品、名表、餐飲HUGOBOSS，ORLANE，F(xiàn)OLLIFOLLIE，富明高，HAGEN-DAZS地上二層男表、雪茄、內(nèi)衣、皮鞋、箱包、皮具、餐飲、皮鞋護(hù)理新鞋藝，COFFEEBEANERY地上3層女裝，電影院南國影院地上4層童玩，嬰兒用品，童裝，孕婦裝、內(nèi)衣、女裝地上五層餐飲、數(shù)碼電器、音響、工藝精品、家私、配套用品、家具布藝INCLUB，必達(dá)音響、三星地上六層餐廳、運(yùn)動(dòng)、器材、牛仔、高爾夫、休閑服飾、泳裝、美容院、發(fā)廊好彩鐵板、LINING地上七層餐飲廚房制造、陶源酒家、咸亨酒店地上八層空地下一層女裝、服裝、珠寶、手表、皮具、皮鞋、飾品自然之素、FORNARI、F.C.K、周大福、時(shí)間廊、玉美人、香格里地下二層便利店、休閑服飾、個(gè)人護(hù)理店、餐飲、輕食、藥店、玩具、皮具地利店、DONEED、BALINO、一致藥店、面包物語、米奇地下三層停車場(chǎng)地鐵商業(yè)案例借鑒——金光華廣場(chǎng)地上一層國際精品服飾、化妝品、100地鐵商業(yè)案例借鑒——萬象城地下一層鞋包飾物、童裝玩具、鐘表眼鏡珠寶、食品洋酒、禮品、個(gè)人護(hù)理、家居生活音像、銀行服務(wù)展示中心、中西美食主力店RéEL時(shí)尚生活百貨、O＇lé超級(jí)市場(chǎng)、萬寧、olesupermarket、米奇、茂昌、EEGO、潤(rùn)金店情飾專家、天福茗茶、華潤(rùn)堂、蔡美化妝品、玫瑰人生、博恩音像、鉅田鼠馬、柯尼卡美能達(dá)、PIZZAHUT、面點(diǎn)王、星巴克地上一層銀行服務(wù)展示中心、女裝、休閑服、中西美食、鞋包飾物、禮品、鐘表珠寶眼鏡、個(gè)人護(hù)理、男裝主力店RéEL時(shí)尚生活百貨、O＇lé超級(jí)市場(chǎng)、NOVO、ESPRIT、MISSSIXTY、MERCEDESBENZ、深圳商業(yè)銀行、JOAN＆DAVID、SAMMY、哈根達(dá)斯、施華洛世奇、玻璃工房、ALTEA、十一德、LINDBERG、BELIEVE、亨得利世界名表中心、READEARTH、杰尼亞、KENZO地上二層男裝、女裝、休閑運(yùn)動(dòng)用品、鞋包飾物、鐘表珠寶眼鏡、銀行服務(wù)展示中心、中西美食、家居影音I.T、toninoLamborghini、LEO、Marisfrolg、FINITY、CALVINKLEINJEANS、APTINI、NINEWEST、QUEENXIXI、星展銀行、Alexandredeparis、CHEZMOL、DAVINCI地上三層男裝、女裝、鐘表珠寶眼鏡、禮品、鞋包飾物、休閑服、個(gè)人護(hù)理、中西美食、影院主力店嘉禾影城、完美專業(yè)美容纖體中心、a+、馬克華非、odbo、FINCO、LAPARGAY、KARINA、DISSONA、SKAP、EBASE、瑪花專業(yè)纖體中心、意粉物、仙蹤林、華倫天奴地上四層禮品、鞋包飾物、休閑服、個(gè)人護(hù)理、中西美食、影院、童裝玩具、休閑服、家居影音、主力店冰紛萬象滑冰場(chǎng)、次主力店順電、生活本色、sport100、inbase、豬扒家族、jeep、非非想時(shí)尚發(fā)藝、OSZM、VICTORINOX、PRIMUS、安奈兒、兒童樂園、MOUNTAINHARDWEAR、DRIVEPRO、APPLE、易家儂、和民居食屋、江南廚子地上五層禮品、家居生活影音、中西美食、美食廣場(chǎng)美樂匯美食廣場(chǎng)、王子國宴飯店、巧巧屋、南北東西、列奇、古來今家具、元律迴轉(zhuǎn)壽司、豆花工房川菜地鐵商業(yè)案例借鑒——萬象城地下一層鞋包飾物、童裝玩具、鐘表眼101對(duì)本項(xiàng)目的借鑒依托地鐵與本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模，本項(xiàng)目有成為片區(qū)商業(yè)中心的基礎(chǔ)條件地鐵為本項(xiàng)目帶來大量年輕人群，特色餐飲、休閑、娛樂、時(shí)尚產(chǎn)品需求大假日消費(fèi)與晚間消費(fèi)需求大無論片區(qū)發(fā)展要求還是地鐵商業(yè)特點(diǎn)，主題商業(yè)市場(chǎng)潛力巨大從地鐵商業(yè)案例來看，都定位為中高檔商業(yè)，這也是本項(xiàng)目商業(yè)的發(fā)展方向?qū)Ρ卷?xiàng)目的借鑒依托地鐵與本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模，本項(xiàng)目有成為片區(qū)商業(yè)102本項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位引入主力商家，帶來穩(wěn)定客流，樹立品牌形象。商場(chǎng)只租不售，體現(xiàn)發(fā)展商全力經(jīng)營商圈決心，

給投資者以信心，促進(jìn)商鋪銷售待商圈成熟后可整體轉(zhuǎn)讓或以商場(chǎng)向銀行抵押貸款，

獲取更高利潤(rùn)主力店本項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位引入主力商家，帶來穩(wěn)定客流，樹立品牌形象。商場(chǎng)103本項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位夜間消費(fèi)品牌餐飲休閑娛樂體育主題家居裝飾時(shí)尚精品主題商業(yè)街區(qū)本項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位夜間消費(fèi)品牌餐飲休閑娛樂體育主題家居裝飾時(shí)尚精104社區(qū)配套商業(yè)社區(qū)配套商業(yè)超市2500-4000藥店、書店等2000-3000金融郵電2000-3000其他（洗染、美發(fā)、相館等）約4000平米社區(qū)配套商業(yè)社超市2500-4000藥店、書店等2000-3105地鐵商城

黃金磁場(chǎng)融合夜間消費(fèi)、特色餐飲、休閑娛樂、家居飾品、體育消費(fèi)、時(shí)尚精品等復(fù)合概念名居商業(yè)城集居住、商力、購物、休閑、娛樂、文化等多種功能于一體打造片區(qū)商業(yè)中心以奧體新城建設(shè)為驅(qū)動(dòng)力以地鐵價(jià)值為拉升力地鐵商城

黃金磁場(chǎng)融合夜間消費(fèi)、特色餐飲、休閑娛樂、家居飾品106主力店原因及作用現(xiàn)階段人流不足以支撐商圈不成熟利于商業(yè)氛圍的營造固定的忠誠消費(fèi)者利于招商的順利進(jìn)行穩(wěn)定經(jīng)營初步判斷選擇輻射能力最強(qiáng)的如家樂福、天虹、萬佳主力店原因及現(xiàn)階段人流不足以支撐初步判斷選擇輻射能力最強(qiáng)的107夜間消費(fèi)原因及作用把握穩(wěn)定的游客消費(fèi)群延長(zhǎng)游客的消費(fèi)時(shí)間深化消費(fèi)層次初步判斷要與住宅區(qū)隔開，形成較固定的夜場(chǎng)經(jīng)營區(qū)域要具備特色的居住條件夜間消費(fèi)原因及把握穩(wěn)定的游客消費(fèi)群初步判斷要與住宅區(qū)隔開，形108原因及作用餐飲需求大，經(jīng)營旺品牌餐飲聚客能力強(qiáng)深化消費(fèi)層次初步判斷引進(jìn)麥當(dāng)勞或肯德基人氣店預(yù)留排煙口、隔油池品牌餐飲面積一般有要求，需提前考慮品牌/特色餐飲原因及餐飲需求大，經(jīng)營旺初步判斷引進(jìn)麥當(dāng)勞或肯德基人氣店品牌109休閑娛樂概念原因及作用大量居民的休閑需求形成特色、加強(qiáng)輻射初步判斷選取一至兩家品牌KTV電影城有特殊要求休閑娛樂概念原因及大量居民的休閑需求初步判斷選取一至兩家品牌110體育主題消費(fèi)原因及作用大量的消費(fèi)群體存在健康生活概念?yuàn)W體新城體育概念延伸載體初步判斷戶外運(yùn)動(dòng)的集中營選取知名商家：迪卡儂、運(yùn)動(dòng)100、龍之杰、李寧、361度體育主題消費(fèi)原因及大量的消費(fèi)群體存在初步判斷戶外運(yùn)動(dòng)的集中營111原因及作用龍崗巨大的商品房建設(shè)需求愛聯(lián)舊改需求初步判斷如B&Q、HOBA等設(shè)置在后啟動(dòng)的商業(yè)部分家居裝飾原因及龍崗巨大的商品房建設(shè)需求初步判斷如B&Q、HOBA等家112時(shí)尚精品原因及作用地鐵客流以年輕人為主女性消費(fèi)潛力大初步判斷設(shè)置時(shí)尚精品一條街，經(jīng)營飾品、涼鞋、包具、電子產(chǎn)品等時(shí)尚精品原因及地鐵客流以年輕人為主初步判斷設(shè)置時(shí)尚精品一條街113商業(yè)規(guī)劃建議東地塊共約20000平米東地塊設(shè)置二層商業(yè)做為主力店，面積約20000萬平米臨街兩則設(shè)置商鋪提升價(jià)值返還的商業(yè)面積可靈活確定不同位置的面積二層主力店：約17000一層商鋪：約1200一層商鋪：約1800商業(yè)規(guī)劃建議東地塊共約20000平米東地塊設(shè)置二層商業(yè)做為主114商業(yè)規(guī)劃建議其它面：設(shè)置一層商鋪，易于銷售西地塊共約27000平米三層街鋪約21000一層街鋪約1500一層街鋪約3500一層街鋪約1300臨深惠路：設(shè)置三層商鋪，外側(cè)與內(nèi)側(cè)均設(shè)置商鋪，形成雙環(huán)形人流人流互動(dòng)：東西地塊通過地鐵站連接，實(shí)現(xiàn)人流互動(dòng)商業(yè)規(guī)劃建議其它面：設(shè)置一層商鋪，易于銷售西地塊共約2700115商業(yè)規(guī)劃建議——雙首層設(shè)計(jì)利用輕軌的特點(diǎn)，采用雙首層設(shè)計(jì)，最大程度將進(jìn)出站臺(tái)的人流轉(zhuǎn)化為顧客流。商業(yè)規(guī)劃建議——雙首層設(shè)計(jì)利用輕軌的特點(diǎn)，采用雙首層設(shè)計(jì)，最1166.謀局篇：開發(fā)模式6.謀局篇：開發(fā)模式1173種模式模式一住宅先行商業(yè)商務(wù)隨后啟動(dòng)模式二商業(yè)、商務(wù)先行住宅隨后啟動(dòng)模式三商業(yè)+商務(wù)+住宅同步展開優(yōu)劣勢(shì)分析案例分析三種模式3種模式模式一模式二模式三優(yōu)劣勢(shì)分析案例分析三種模式118模式一：住宅先行商業(yè)商務(wù)隨后啟動(dòng)商務(wù)配套（酒店、寫字樓）低風(fēng)險(xiǎn)中高回報(bào)優(yōu)勢(shì)：住宅的良好銷售能帶動(dòng)商業(yè)及商務(wù)部分的銷售；可實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定、持續(xù)的資金回收，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小劣勢(shì)：未能體現(xiàn)商業(yè)對(duì)住宅及商務(wù)配套的價(jià)格拉升。住宅（TH、多層、小高層）商業(yè)配套（主力店、街鋪）模式一：住宅先行商業(yè)商務(wù)隨后啟動(dòng)商務(wù)配套低風(fēng)險(xiǎn)優(yōu)勢(shì)：住119模式一：住宅先行商業(yè)商務(wù)隨后啟動(dòng)先興建大型住宅區(qū)→地塊周邊人氣提升

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開發(fā)商業(yè)獲利案例分析：Soho現(xiàn)代城模式（先住宅后商業(yè)）Soho現(xiàn)代城檔案一期建設(shè)：6棟28層塔樓，總建筑面積26萬平米，公寓總套數(shù)為1385套，車位1226個(gè)。二期建設(shè)：4棟聯(lián)體樓，總建筑面積22萬平米，其中SOHO公寓512套，商鋪48間，辦公室277套，車位866個(gè)，商業(yè)街1.9萬平米,寫字樓6.1萬平米。通過一期住宅項(xiàng)目營造的人氣，二期商業(yè)價(jià)值得到極大提升。模式一：住宅先行商業(yè)商務(wù)隨后啟動(dòng)先興建大型住宅區(qū)→地120模式二：商業(yè)、商務(wù)先行住宅隨后啟動(dòng)商務(wù)配套（寫字樓、酒店、公寓）住宅（TH、多層、小高層）商業(yè)配套（主力店、街鋪、內(nèi)鋪）高風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)優(yōu)勢(shì)：前期商業(yè)及商務(wù)配套將大大提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，促成項(xiàng)目商業(yè)、住宅價(jià)值最大化的實(shí)現(xiàn)；主力店的優(yōu)勢(shì)可發(fā)揮重要作用劣勢(shì)：前期商業(yè)宣傳、招商投入大、難度高，易影響資金回收模式二：商業(yè)、商務(wù)先行住宅隨后啟動(dòng)商務(wù)配套住宅商業(yè)配套高風(fēng)險(xiǎn)121地鐵口城市綜合體項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告122模式二：商業(yè)、商務(wù)先行住宅隨后啟動(dòng)先動(dòng)用巨額投資砸出品牌→提升周邊地塊的價(jià)值→再以開發(fā)周邊地產(chǎn)獲利萬象城檔案首期項(xiàng)目包括超大規(guī)模室內(nèi)購物及娛樂中心「萬象城」和國際標(biāo)準(zhǔn)5A甲級(jí)寫字樓「華潤(rùn)大廈」二期項(xiàng)目包括五星級(jí)商務(wù)大酒店、酒店式服務(wù)公寓及一個(gè)由商業(yè)步行街串聯(lián)而成的特大型室外娛樂休閑廣場(chǎng)通過一期商業(yè)項(xiàng)目的帶動(dòng)，二期價(jià)值得到極大提升案例分析：華潤(rùn)萬象城模式模式二：商業(yè)、商務(wù)先行住宅隨后啟動(dòng)先動(dòng)用巨額投資砸出品牌→提123模式三：商業(yè)+商務(wù)+住宅同步展開商務(wù)配套（寫字樓、酒店、公寓）商業(yè)配套（主力店、街鋪、內(nèi)鋪）同步展開投入高回報(bào)高優(yōu)勢(shì)：商業(yè)及商務(wù)配套將大大提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，促成項(xiàng)目商業(yè)、住宅價(jià)值最大化的實(shí)現(xiàn)劣勢(shì)：對(duì)資金投入要求高，且資金回收速度較慢。住宅（TH、多層、小高層）模式三：商業(yè)+商務(wù)+住宅同步展開商務(wù)配套商業(yè)配套同步展開投入124模式三：商業(yè)+商務(wù)+住宅同步展開案例分析：世界金融中心距2003年9月項(xiàng)目落成后二年多的租售周期對(duì)發(fā)展商來說，資金壓力極大?，F(xiàn)樓發(fā)售租售并舉租金、銷售價(jià)格最大化項(xiàng)目地址深南東路與和平路交匯處占地面積10204.7㎡總建筑面積157039.534㎡寫字樓建筑面積71995.06㎡B座(酒店)公寓19943.34㎡C座公寓14601.47㎡裙樓商業(yè)16211.3㎡模式三：商業(yè)+商務(wù)+住宅同步展開案例分析：世界金融中心距20125本項(xiàng)目開發(fā)模式的選取發(fā)展商經(jīng)營策略：名居地穩(wěn)健經(jīng)營策略,盡量控制風(fēng)險(xiǎn).從資金回籠角度：快速回籠資金，降低風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)：確保一期開發(fā)成功才能保障后期的成功建議采取模式一：先開發(fā)住宅再開發(fā)商業(yè)、商務(wù)公寓。通過住宅的開發(fā)，片區(qū)人氣提升，帶動(dòng)商鋪的銷售，最后開發(fā)集中商業(yè)與商務(wù)公寓，價(jià)值大大提升。模式一√本項(xiàng)目開發(fā)模式的選取發(fā)展商經(jīng)營策略：名居地穩(wěn)健經(jīng)營策略,盡量126本項(xiàng)目開發(fā)模式考慮到施工方便與開發(fā)量因素，建議分四期開發(fā)一期二期三期四期商務(wù)公寓與集中商業(yè)放在最后開發(fā)，價(jià)值最大化考慮到施工方便與開發(fā)量因素，建議分四期開發(fā)本項(xiàng)目開發(fā)模式考慮到施工方便與開發(fā)量因素，建議分四期開發(fā)一期127TheEnd預(yù)祝項(xiàng)目成功！地鐵口城市綜合體項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告128地鐵口·城市綜合體——名居愛聯(lián)項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告中原地產(chǎn)·五部出品地鐵口·城市綜合體——名居愛聯(lián)項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告中原地產(chǎn)·五部出品129……龍城地產(chǎn)就是一場(chǎng)棋局……對(duì)弈的有市場(chǎng)、有對(duì)手、有政府，還有自己愛聯(lián)項(xiàng)目就是名居地產(chǎn)手中一枚棋子這局棋該如何下？名居地產(chǎn)在思考中原，也在Thinking……引言……引130析局篇2創(chuàng)局篇4開局篇31破局篇33立局篇35謀局篇6析局篇2創(chuàng)局篇4開局篇31破局篇33立局篇35謀局篇61311.開局篇：龍城之變1.開局篇：龍城之變132龍城之變——定位高起點(diǎn)的定位為龍崗的飛速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。東莞東莞惠州惠州坑梓坪山橫崗住宅工業(yè)商業(yè)根據(jù)《龍崗區(qū)城市空間發(fā)展策略》，未來的龍崗中心城定位為:深圳市次中心，龍崗區(qū)行政、文化、商業(yè)中心，深圳東部的區(qū)域復(fù)合功能中心。龍城之變——定位高起點(diǎn)的定位為龍崗的飛速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。東莞133龍城之變——交通路名起止地點(diǎn)完工日期機(jī)荷高速深圳寶安國際機(jī)場(chǎng)至龍崗區(qū)荷坳。是我國第一條山嶺重丘區(qū)六車道高速公路。已通車水官高速西起深圳布吉鎮(zhèn)水徑村，與布龍路相連，東至龍崗鎮(zhèn)官井頭，與龍翔大道相接已通車深平快速路羅湖—布吉—平湖—觀瀾2005.7（一期）南坪快速路南山西部港區(qū)—龍崗大工業(yè)區(qū)2006（一期）地鐵三號(hào)線紅嶺中—龍興街，貫通羅湖﹑橫崗至龍崗中心城2010深惠路改造原深惠路沿線，擴(kuò)為8車道，與地鐵三號(hào)線復(fù)合2009中心城到市內(nèi)只需40分鐘，到機(jī)場(chǎng)只需30分鐘，將加快關(guān)內(nèi)客戶到中心城置業(yè)的步伐！地鐵三號(hào)線龍城之變——交通路名起止地點(diǎn)完工日期機(jī)荷高速深圳寶安國際機(jī)場(chǎng)134龍城之變——重大規(guī)劃龍崗中心城眾多重大規(guī)劃將直接推動(dòng)龍城經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展！□奧體新城、龍崗會(huì)展中心□清林徑森林公園□寶龍-碧嶺工業(yè)區(qū)□留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園□龍崗天安數(shù)碼城□龍崗鎮(zhèn)高科技工業(yè)園□香港金融后勤基地龍城之變——重大規(guī)劃龍崗中心城眾多重大規(guī)劃將直接推動(dòng)龍城經(jīng)濟(jì)135龍城之變——申大成功2007年，1月19日申大成功后，“大運(yùn)效應(yīng)”、“大運(yùn)經(jīng)濟(jì)”、“大運(yùn)情結(jié)”等新名詞成為深圳的焦點(diǎn)，大運(yùn)會(huì)成為龍崗騰飛的“核動(dòng)力”！龍城之變——申大成功2007年，1月19日申大成功后，“大運(yùn)136申大對(duì)中心城的影響申大成功將提速龍崗交通、市政、環(huán)境、商業(yè)配套的建設(shè)：如地鐵三號(hào)線、深惠路改造拆遷工程、龍崗北通道、龍城公園、八仙嶺公園等建設(shè)明顯提速；大運(yùn)會(huì)將促進(jìn)中心城第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)換，商務(wù)需求大大增加；大運(yùn)會(huì)將集聚大量的人流；大運(yùn)會(huì)直接投資達(dá)200億，大大加快龍崗的城市化、國際化、現(xiàn)代化的進(jìn)程；提升土地價(jià)值，商品房建設(shè)加速，中心城成為置業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域；申大對(duì)中心城的影響申大成功將提速龍崗交通、市政、環(huán)境、商業(yè)配137大運(yùn)會(huì)對(duì)中心城樓市的影響申大成功后一個(gè)月內(nèi)，客戶電話量和到訪量上升較大，關(guān)內(nèi)客戶增加區(qū)域樓盤申大成功前申大成功后區(qū)域關(guān)內(nèi)客戶比例上升率人流量關(guān)內(nèi)客戶比例人流量關(guān)內(nèi)客戶比例奧體新城奧林華府200-30020%400-50050%30%招商·依山郡150-20012%250-30025%13%天健·現(xiàn)代城20-3010%40-5025%15%南區(qū)龍城華府200-25020%300-40030%10%東區(qū)東方明珠城300-40013%400-50022%9%北區(qū)中央悅城150-20010%200-25015%5%龍城國際150-20010%200-25012-15%3%君悅龍庭60-806-8%100-12010-13%5%城市鋒尚100-1205%120-1508%3%龍崗鎮(zhèn)水岸新都20-308%30-4016%8%龍園印象250-30030%300-40035%5%（申大一月后中心城客戶變?nèi)A單位：人/周）大運(yùn)會(huì)對(duì)中心城樓市的影響申大成功后一個(gè)月內(nèi)，客戶電話量和到訪138大運(yùn)會(huì)對(duì)中心城樓市的影響關(guān)內(nèi)客戶比例迅速提高主要是關(guān)內(nèi)客戶量迅速上升，中心城關(guān)內(nèi)客戶比例由12%提升到25%左右。關(guān)內(nèi)客戶區(qū)域化分布明顯越靠近奧體新城的樓盤關(guān)內(nèi)客戶比例越高，申大成功后關(guān)內(nèi)客戶比例上升率也越高。申大對(duì)中心城各區(qū)域影響力：奧體新城、南區(qū)>東區(qū)>北區(qū)>龍崗鎮(zhèn)。大運(yùn)會(huì)對(duì)中心城樓市的影響關(guān)內(nèi)客戶比例迅速提高主要是關(guān)內(nèi)客戶量139在如此的高起點(diǎn)定位、眾多規(guī)劃利好與大運(yùn)經(jīng)濟(jì)的時(shí)代背景下，龍崗中心的房地產(chǎn)發(fā)展將如何？——龍城房地產(chǎn)之變。在如此的高起點(diǎn)定位、眾多規(guī)劃利好與大運(yùn)經(jīng)濟(jì)的時(shí)代背景下，龍崗140龍城房地產(chǎn)之變——供應(yīng)2006年以前，龍崗區(qū)房地產(chǎn)供應(yīng)布吉獨(dú)大，2005年達(dá)到頂峰，2006年開始下降，2007年一季度，中心城取代布吉成為龍崗新增供應(yīng)的霸主！龍城房地產(chǎn)之變——供應(yīng)2006年以前，龍崗區(qū)房地產(chǎn)供應(yīng)布吉獨(dú)141龍城房地產(chǎn)之變——需求由于2006年布吉存量較大，因此2007年一季度市場(chǎng)銷售量仍然最大；但中心城的銷售量所占的比例在不斷上升，