淮安市淮海南路項(xiàng)目市場研究及前期定位方案課件

淮安市淮海南路項(xiàng)目市場研究及前期定位方案淮安市淮海南路項(xiàng)目定位方略淮安市淮海南路項(xiàng)目定位方略報(bào)告結(jié)構(gòu)Part1市場研究Part2項(xiàng)目定位及建議1.1宏觀政策分析1.2城市發(fā)展格局分析1.3整體市場環(huán)境分析1.4整體市場特征分析1.5項(xiàng)目區(qū)域市場分析1.6項(xiàng)目區(qū)域市場個案分析1.7區(qū)域市場特征分析2.1項(xiàng)目研判2.2項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位2.3項(xiàng)目形象定位2.4建筑風(fēng)格定位2.5物業(yè)類型定位2.6面積戶型配比建議報(bào)告結(jié)構(gòu)Part1市場研究Part2項(xiàng)目定位及建議1.11市場研究——了解并掌握市場，探尋市場機(jī)會點(diǎn)！1市場研究——2010年上半年出臺的主要房地產(chǎn)政策總結(jié)日期政策名稱政策意義1月10日國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知“國十一條”標(biāo)志著新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的啟動3月7日2010年政府工作報(bào)告強(qiáng)調(diào)遏制部分城市房價過快上漲，房地產(chǎn)調(diào)控力度開始加大3月10日國土部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知“國十一條”在土地方面的具體落實(shí)，加大保障性住房的土地供應(yīng)成為最大亮點(diǎn)4月15日國土部公布2010年全國土地供應(yīng)計(jì)劃極大的加強(qiáng)了普通商品房，中小套型商品房和保障性住房的土地供應(yīng)力度4月17日國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲的通知“新國十條”史上最嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控政策，標(biāo)志著本輪房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入深入期4月20日住建部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知著力解決預(yù)售中存在的違規(guī)行為，并首次提出由監(jiān)管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)管預(yù)售資金，各項(xiàng)措施具有很強(qiáng)的針對性和操作性4月27日住建部關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理有關(guān)問題的通知加大對騙購經(jīng)適房和其他違規(guī)行為的懲處力度，減少經(jīng)適房上市的獲利空間5月5日住建部關(guān)于加強(qiáng)廉租住房管理有關(guān)問題的通知加強(qiáng)廉租房租戶的動態(tài)監(jiān)測，嚴(yán)查騙取廉租房保障等行為5月22日國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)問題的通知》加大企業(yè)的稅收成本，降低房企利潤水平，促使企業(yè)加快開發(fā)和銷售節(jié)奏5月26日國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》6月3日國稅局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知促使稅務(wù)部門真正落實(shí)土地增值稅征管工作6月5日住建部關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知該標(biāo)準(zhǔn)”認(rèn)房又認(rèn)貸”，是史上最嚴(yán)厲二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)6月13日關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見新國十條的具體落實(shí),成為下一階段公共租賃房建設(shè)的指導(dǎo)政策環(huán)境城市發(fā)展格局整體市場環(huán)境整體市場特征項(xiàng)目區(qū)域市場區(qū)域市場個案區(qū)域市場特征2010年上半年出臺的主要房地產(chǎn)政策總結(jié)日期政策名稱政策2009年12月14日2010年1月7日2010年4月17日2010年

《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（新國十條）2010年

《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國十一條）2009年

《完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施》（國四條）內(nèi)容：個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年。市場反應(yīng)：短期內(nèi)出現(xiàn)觀望，二手房成交量下降，2010年春節(jié)后市場恢復(fù)。內(nèi)容：要求二套房貸款首付款比例不得低于40%。市場反應(yīng)：繼續(xù)產(chǎn)生高價地王，3月后房價飆升。核心核心核心內(nèi)容：首套房90平方米以上，首付不低于30%，二套房首付50%，利率1.1倍；3套房銀行將不放貸等。市場反應(yīng)：市場觀望加重，整體市場人氣下降，樓盤銷售速度及價格停止上漲甚至下滑。政策環(huán)境城市發(fā)展格局整體市場環(huán)境整體市場特征項(xiàng)目區(qū)域市場區(qū)域市場個案區(qū)域市場特征2009年12月14日2010年1月7日2010年4月17日中天盛世認(rèn)為在新政之后，淮安房地產(chǎn)市場在明年仍然會保持健康持續(xù)的發(fā)展趨勢，市場所謂的拐點(diǎn)效應(yīng)在明年將不會出現(xiàn)。理由一：隨著4.17政策的發(fā)布，特別針對貸款第二套住房以上提高其首付比例和基準(zhǔn)利率這一條款，在行業(yè)內(nèi)引起了強(qiáng)烈的影響，對于消費(fèi)者，特別是投資客來說是一個極具殺傷力的政策，目前房產(chǎn)市場處于高度的觀望期，這里要說明的是觀望，而不是需求的消失，市場的剛性需求仍然存在。理由二：淮安城市的特性，決定了購房者剛性需求的可靠性，并將在相當(dāng)長一段時間內(nèi)有大量的需求，房價保持穩(wěn)定增長，且與一線城市地區(qū)投資性房價增長不同。理由三：房地產(chǎn)市場在面臨歷次新政后，均在一段時間會出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。淮安在經(jīng)濟(jì)（GDP快速增長）、城市化率增長、人口結(jié)構(gòu)優(yōu)化及房價基數(shù)低起點(diǎn)等利好因素都將是淮安房地產(chǎn)市場出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈的刺激點(diǎn)。因此，中天盛世預(yù)期在未來的一年中淮安房地產(chǎn)市場仍將保持健康穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢。政策環(huán)境城市發(fā)展格局整體市場環(huán)境整體市場特征項(xiàng)目區(qū)域市場區(qū)域市場個案區(qū)域市場特征中天盛世認(rèn)為政策環(huán)境城市發(fā)展格局整體市場環(huán)境整體市場特征項(xiàng)目淮安城市發(fā)展格局淮安市地處江蘇省北部中心地域。淮安市區(qū)范圍為清河區(qū)、青浦區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、淮陰區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、淮陰區(qū)及楚州區(qū)；主城區(qū)為清河區(qū)、青浦區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)；中心城區(qū)為清河區(qū)、青浦區(qū)。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)增加值比例由08年的15.5：49.5：35.0調(diào)整為09年的15.2:48.3:36.5。城市化率有待進(jìn)一步提高，截止到2009年年底全市戶籍總?cè)丝?34.16萬人，其中中心城區(qū)的常住人口在110萬人，規(guī)劃到2015年中心城區(qū)常住人口在150萬人。政策環(huán)境城市發(fā)展格局整體市場環(huán)境整體市場特征項(xiàng)目區(qū)域市場區(qū)域市場個案區(qū)域市場特征淮安城市發(fā)展格局政策環(huán)境城市發(fā)展格局整體市場環(huán)境整體市場特征城市規(guī)劃及未來發(fā)展方向淮安城市的發(fā)展目標(biāo)是建成輻射2000萬人口的蘇北腹地重要中心城市。除清河老城區(qū)以外，開發(fā)區(qū)和青浦新區(qū)在整個淮安城市規(guī)劃中是并列的兩個新城區(qū)。城市東擴(kuò)南連，打造宜居新城。近幾年城市規(guī)劃新增居住用地主要在城市東部和南部布局。“三城融合”和“五區(qū)聯(lián)動”。促進(jìn)原淮陰市城區(qū)、原淮陰縣城區(qū)和楚州區(qū)融合，加強(qiáng)清河區(qū)、青浦區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、淮陰區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、淮陰區(qū)及楚州區(qū)五區(qū)的聯(lián)動，整合城市空間發(fā)展。城南居住片區(qū)是目前淮安建設(shè)的重點(diǎn)區(qū)域，全力推動城南青浦新區(qū)的建設(shè)，使城市由原來的南北雙組團(tuán)的城市空間結(jié)構(gòu)向多組團(tuán)的城市空間結(jié)構(gòu)發(fā)展。政策環(huán)境城市發(fā)展格局整體市場環(huán)境整體市場特征項(xiàng)目區(qū)域市場區(qū)域市場個案區(qū)域市場特征城市規(guī)劃及未來發(fā)展方向政策環(huán)境城市發(fā)展格局整體市場環(huán)境整體市清浦區(qū)清河區(qū)開發(fā)區(qū)楚州區(qū)淮陰區(qū)政策環(huán)境城市發(fā)展格局整體市場環(huán)境整體市場特征項(xiàng)目區(qū)域市場區(qū)域市場個案區(qū)域市場特征清浦區(qū)清河區(qū)開發(fā)區(qū)楚州區(qū)淮陰區(qū)政策環(huán)境城市發(fā)展格局整體市場環(huán)清河板塊定位為城市行政中心和商業(yè)中心，是房地產(chǎn)市場起步最早發(fā)展最成熟的區(qū)域，其核心價值在于區(qū)位及配套優(yōu)勢。區(qū)位優(yōu)勢：中心區(qū)域房地產(chǎn)是以市政府為核心發(fā)展起來的，經(jīng)過多年發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入成熟階段；配套優(yōu)勢：中心城區(qū)客戶認(rèn)知度最高，商業(yè)生活配套最為齊全的區(qū)域；強(qiáng)烈的區(qū)域情節(jié)和對主城區(qū)的城市向心力是淮安人置業(yè)的主要驅(qū)動因素。政策環(huán)境城市發(fā)展格局整體市場環(huán)境整體市場特征項(xiàng)目區(qū)域市場區(qū)域市場個案區(qū)域市場特征清浦板塊主城重要組成區(qū)域，人口密集配套完善，隨著城南大學(xué)城的發(fā)展，區(qū)域價值將進(jìn)一步提升。區(qū)位優(yōu)勢：主城區(qū)域重要組成部分，區(qū)域內(nèi)集中了發(fā)電廠、卷煙廠等大部分的淮安大型事業(yè)單位；配套優(yōu)勢：商業(yè)、交通、教育等各項(xiàng)配套齊全，尤其是淮陰中學(xué)為區(qū)域帶來了大量的教育客群；項(xiàng)目供給較大，隨著市區(qū)發(fā)展南擴(kuò)，結(jié)合南部大學(xué)城的開發(fā)，區(qū)域的價值逐步顯現(xiàn)。清河板塊區(qū)位優(yōu)勢：中心區(qū)域房地產(chǎn)是以市政府為核心發(fā)展起來的，政策環(huán)境城市發(fā)展格局整體市場環(huán)境整體市場特征項(xiàng)目區(qū)域市場區(qū)域市場個案區(qū)域市場特征開發(fā)區(qū)板塊新城市東擴(kuò)的延伸帶，聚集大量的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的工業(yè)企業(yè)，生活居住、公共設(shè)施相配套的綜合性新區(qū)，產(chǎn)品差異化較大，市場有待成熟。區(qū)位優(yōu)勢：翔宇大道以東區(qū)域，政府規(guī)劃的工業(yè)園集中帶，發(fā)展速度快，內(nèi)部交通發(fā)達(dá)；配套優(yōu)勢：商業(yè)配套欠成熟，且商業(yè)配套集中在深圳路沿街，同時輻射半徑較弱，遠(yuǎn)遜色于市中心商業(yè)圈；車輛與人流量明顯不足，外部人口導(dǎo)入群集中在工廠藍(lán)領(lǐng)，收入中等偏低。淮陰板塊受中心地帶直接輻射，梯形差異化代表性樓盤，獨(dú)立性與依賴型的統(tǒng)一。區(qū)位優(yōu)勢：運(yùn)河北部區(qū)域，以王營鎮(zhèn)為核心輻射，大淮安中心區(qū)域的重要補(bǔ)充板塊；配套優(yōu)勢：無核心商業(yè)配套，依托于市區(qū)商業(yè)配套，區(qū)域靈散性配套較為完善；價格吸引力和區(qū)域情節(jié)，以及收入限制是該區(qū)域內(nèi)購房的策動元素，因此樓盤檔次相對一般，外部客源較少，高端客源外流量較大。政策環(huán)境城市發(fā)展格局整體市場環(huán)境整體市場特征項(xiàng)目區(qū)域市場區(qū)域楚州板塊定位于老城區(qū)行政中心，房地產(chǎn)市場起步較晚，其核心價值在于區(qū)位資源和配套優(yōu)勢較為成熟。區(qū)位優(yōu)勢：楚州區(qū)房地產(chǎn)是以原淮安市老城區(qū)為基礎(chǔ)發(fā)展起來的，房地產(chǎn)市場起步較晚；配套優(yōu)勢：楚州區(qū)客戶認(rèn)知度一般，區(qū)域內(nèi)交通生活配套及自然資源豐富；強(qiáng)烈的區(qū)域情節(jié)和對教育、自然資源的依賴是楚州區(qū)人置業(yè)的主要驅(qū)動因素。政策環(huán)境城市發(fā)展格局整體市場環(huán)境整體市場特征項(xiàng)目區(qū)域市場區(qū)域市場個案區(qū)域市場特征楚州板塊區(qū)位優(yōu)勢：楚州區(qū)房地產(chǎn)是以原淮安市老城區(qū)為基礎(chǔ)發(fā)展起政策環(huán)境城市發(fā)展格局整體市場環(huán)境整體市場特征項(xiàng)目區(qū)域市場區(qū)域市場個案區(qū)域市場特征整體供應(yīng)量分析2009年土地市場呈現(xiàn)井噴式上升，未來土地供應(yīng)量還將繼續(xù)加大。從07年到09年，淮安的土地市場同全國其他市場一樣，都經(jīng)歷了從活躍到火爆的過程；09年，市區(qū)土地市場共發(fā)布經(jīng)營性用地拍賣公告170宗，出讓土地面積683萬㎡，土地出讓均價1651元/㎡，土地出讓樓面地價為745元/㎡。政策環(huán)境城市發(fā)展格局整體市場環(huán)境整體市場特征項(xiàng)目區(qū)域市場區(qū)域政策環(huán)境城市發(fā)展格局整體市場環(huán)境整體市場特征項(xiàng)目區(qū)域市場區(qū)域市場個案區(qū)域市場特征各區(qū)域供應(yīng)量分析清河、淮陰區(qū)市場供不應(yīng)求，青浦、開發(fā)區(qū)供過于求，楚州區(qū)基本處于平衡。土地整體供給規(guī)模偏大，未來市場向新區(qū)發(fā)展，市場主要供應(yīng)量在開發(fā)區(qū)、清河區(qū)及楚州區(qū)；2009年，清河區(qū)、開發(fā)區(qū)兩區(qū)的土地出讓面積較多，其中開發(fā)區(qū)土地成交面積最大；從商品住宅和交易情況來看，現(xiàn)有土地供應(yīng)量偏大，去化周期拉長。政策環(huán)境城市發(fā)展格局整體市場環(huán)境整體市場特征項(xiàng)目區(qū)域市場區(qū)域09年度淮安的整體房價上漲在600元/㎡左右，漲幅21%；09年12月全市整體成交均價最高達(dá)到3449元/㎡；統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：10年淮安只是在5月份出現(xiàn)了非常短暫的市場最低谷，而6月份以后呈現(xiàn)快速反彈且逐步攀升的過程，在8月份整體市場價格就已經(jīng)突破4月份的市場最高點(diǎn)。政策環(huán)境城市發(fā)展格局整體市場環(huán)境整體市場特征項(xiàng)目區(qū)域市場區(qū)域市場個案區(qū)域市場特征全市住宅商品房價格分析淮安住宅商品房的整體價格基數(shù)不高，市場抗跌性強(qiáng)；預(yù)期：淮安市住宅商品房的價格走勢將是一個逐步穩(wěn)定增長的過程。09年度淮安的整體房價上漲在600元/㎡左右，漲幅21%；0淮安住宅商品房的成交量卻是出現(xiàn)了連續(xù)三個月的下滑，在7月份觸底；8月份出現(xiàn)了非?？焖俚姆磸棧欢仍诔山惶讛?shù)上超過了4月份的市場最高點(diǎn)。政策環(huán)境城市發(fā)展格局整體市場環(huán)境整體市場特征項(xiàng)目區(qū)域市場區(qū)域市場個案區(qū)域市場特征全市住宅商品房成交量分析淮安住宅商品房在不受政策影響的情況下，總體成交量都非常穩(wěn)定，基本保持在40萬㎡左右；預(yù)期：淮安市住宅商品房的成交量走勢也將是穩(wěn)定保量的過程。淮安住宅商品房的成交量卻是出現(xiàn)了連續(xù)三個月的下滑，在7月份觸價格層面從09年1月的2850元/㎡到12月的3449元/㎡分析09年一年的漲幅非常大；但從09年12月的3449元/㎡到10年8月份的3492元/㎡的成交均價變化情況看，漲幅非常小；預(yù)期在10年接下來的近4個月中漲幅會較大。結(jié)合淮安在經(jīng)濟(jì)、城市化率、人口結(jié)構(gòu)及房價基數(shù)等各因素，房價必將持續(xù)穩(wěn)定增長。供應(yīng)層面09年1-12月土地成交量是683萬㎡（按平均容積1.8計(jì)算），未來2-3年的供應(yīng)量最少在1229萬㎡；再加上至09年12月商品房存量205萬㎡，以09年全年296.78萬㎡銷售量計(jì)算其銷售周期將需要近5年的時間，因此淮安未來房地產(chǎn)市場潛在供應(yīng)量非常巨大。需求層面淮安的人均GDP主要是由民營企業(yè)和個體工商戶貢獻(xiàn)，居民的消費(fèi)實(shí)力還是很強(qiáng)的，且占了很大一部分剛性需求比例。80前后生育高峰人群大量步入適婚年齡，婚房剛性需求比例很大98年房改房后，經(jīng)過10幾年的時間，改善型住房和換房戶剛性需求比例也很大?；窗驳某鞘谢蕛H為40%，城市化進(jìn)程必將推動住房的剛性需求。政策環(huán)境城市發(fā)展格局整體市場環(huán)境整體市場特征項(xiàng)目區(qū)域市場區(qū)域市場個案區(qū)域市場特征價格層面從09年1月的2850元/㎡到12月的3449元/㎡市場供應(yīng)量巨大，且總體品質(zhì)及價格趨同，市場競爭異常激烈，大盤在市場競爭中占有優(yōu)勢。規(guī)劃設(shè)計(jì)基本采用兵營式排布，產(chǎn)品單一，以多層為主體，社區(qū)總體品質(zhì)感趨同；隨著市場競爭的加劇，新建項(xiàng)目在社區(qū)配套和戶型設(shè)計(jì)上有所提升，使得這些項(xiàng)目在市場競爭中優(yōu)勢明顯；營銷展示意識普遍淡薄，缺少驚艷的景觀示范；萬達(dá)廣場、綠地城、香格里拉花園、茂華國際匯、億力·未來城、華德力運(yùn)河城、恒大名都等大盤在社區(qū)品質(zhì)、產(chǎn)品細(xì)節(jié)及營銷展示上優(yōu)于其他樓盤，在市場競爭中占有優(yōu)勢。政策環(huán)境城市發(fā)展格局整體市場環(huán)境整體市場特征項(xiàng)目區(qū)域市場區(qū)域市場個案區(qū)域市場特征市場供應(yīng)量巨大，且總體品質(zhì)及價格趨同，市場競爭異常激烈，大盤政策環(huán)境城市發(fā)展格局整體市場環(huán)境整體市場特征項(xiàng)目區(qū)域市場區(qū)域市場個案區(qū)域市場特征金滿華府海潤楓景恒大名都運(yùn)河城本案京河灣恒和杰座中央美地中茵翰城東方豪城學(xué)林雅苑政策環(huán)境城市發(fā)展格局整體市場環(huán)境整體市場特征項(xiàng)目區(qū)域市場區(qū)域政策環(huán)境城市發(fā)展格局整體市場環(huán)境整體市場特征項(xiàng)目區(qū)域市場區(qū)域市場個案區(qū)域市場特征項(xiàng)目名稱規(guī)模（㎡）容積物業(yè)類型產(chǎn)品特色及核心優(yōu)勢價格（元/㎡）海潤楓景1466253.25純高層地段+運(yùn)河水岸景觀開盤前對外報(bào)價4700恒大名都9157342.99高層90萬㎡的超大型社區(qū)，首席歐陸御湖城4980起（送1500元/㎡豪裝）京河灣1513691.7高層、小高層多層緊鄰市委市政府巨資打造的近千畝陽光湖生態(tài)公園，小區(qū)內(nèi)北美風(fēng)情園林風(fēng)格和諧搭配，周邊多條生態(tài)水系環(huán)繞3800學(xué)林雅苑2266351.75高層、多層學(xué)林雅苑正對高校云集的淮安大學(xué)城，定位：精英之城，簡雅生活3850金滿華府1481942.27高層、多層地段+多層產(chǎn)品4500東方豪城736221.3多層位于京杭大運(yùn)河南岸。清一色的純多層住宅3850恒和杰座448203.78高層優(yōu)越的地理優(yōu)勢、高性價比，六大中心的中心5300運(yùn)河城5562931.7高層、小高層、花園洋房、疊加別墅淮海路新地標(biāo)，56萬平米異域風(fēng)情城邦，傲首城市“三心一軸”，圈定未來前景；全城稀有6層洋房、退臺花園洋房、疊加別墅、小高層、高層組合。4080中央美地250001.73高層、多層品質(zhì)與實(shí)在并存3800中茵翰城1147881.7高層、多層位于淮安高教園區(qū)的中心，是園內(nèi)首個大型配套項(xiàng)目3700政策環(huán)境城市發(fā)展格局整體市場環(huán)境整體市場特征項(xiàng)目區(qū)域市場區(qū)域政策環(huán)境城市發(fā)展格局整體市場環(huán)境整體市場特征項(xiàng)目區(qū)域市場區(qū)域市場個案區(qū)域市場特征產(chǎn)品價格賣點(diǎn)區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的容積率普遍偏高，因此產(chǎn)品多以多層、小高層、高層為主，別墅、類別墅及純粹的花園洋房產(chǎn)品所占比例很小。區(qū)域內(nèi)的教育資源、居住環(huán)境自然景觀資源及與老城中心區(qū)無縫對接的地段優(yōu)勢都是構(gòu)成區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目賣點(diǎn)的主要訴求，再加上區(qū)域內(nèi)運(yùn)河城、恒大名都等超大規(guī)模、全新規(guī)劃理念樓盤更為本區(qū)域提升了不少的競爭優(yōu)勢。區(qū)域內(nèi)的均價區(qū)間在3600-5300元/㎡不等，主力價格在4000元/㎡左右，在整個淮安市場而言，本項(xiàng)目區(qū)域的價格差異化算是比較大的。政策環(huán)境城市發(fā)展格局整體市場環(huán)境整體市場特征項(xiàng)目區(qū)域市場區(qū)域2項(xiàng)目定位及建議——

沒有最好，只有更好！2項(xiàng)目定位及建議——項(xiàng)目北面北面沿延安東路，路北面沿街分布一些老舊的沿街店面及部分廠房。另有一幢市政大樓及恒和杰座項(xiàng)目在售。項(xiàng)目東面東面為承德南路，其間為大塊空地及待拆遷的陳家莊老居民房。項(xiàng)目南面南面為運(yùn)北東路和京杭大運(yùn)河，其間有個延安路小學(xué)及大片的老舊廠房、工廠及老的居民區(qū)。項(xiàng)目西面地塊西面沿淮海南路，路的西面為在售金滿華府項(xiàng)目和已經(jīng)交付使用的天龍御城項(xiàng)目。項(xiàng)目研判客戶群定位形象定位建筑風(fēng)格建議物業(yè)類型定位面積戶型配比項(xiàng)目東面項(xiàng)目南面項(xiàng)目西面項(xiàng)目研判客戶群定位形象定位建筑風(fēng)格建

S（優(yōu)勢）StrengthW（劣勢）WeaknessO（機(jī)會）OpportunityT（威脅）ThreatenSWOT項(xiàng)目研判客戶群定位形象定位建筑風(fēng)格建議物業(yè)類型定位面積戶型配比S（優(yōu)勢）StrengthSWOT項(xiàng)目研判客戶群定位形象內(nèi)部因素

外部因素優(yōu)勢（S）劣勢（W）地段、地段、地段；項(xiàng)目位于城南新淮中板塊，教育、商業(yè)、市政、金融等配套一應(yīng)俱全。城市東擴(kuò)南連，城南居住片區(qū)是目前淮安建設(shè)的重點(diǎn)區(qū)域。項(xiàng)目規(guī)模大，可塑性強(qiáng)，且具有京杭大運(yùn)河的景觀資源優(yōu)勢。看好城南片區(qū)未來發(fā)展前景，但對目前區(qū)域陌生、吸引力不足，尚需2—3年后才有大發(fā)展。機(jī)會（O）S-O（抓住機(jī)會擴(kuò)大優(yōu)勢）W-O（巧占時機(jī)淡化劣勢）淮安勢必形成淮海廣場老城區(qū)，水渡口新城區(qū)，城南中心高教行政區(qū)的三大格局。本項(xiàng)目正處于三大板塊中心，三大城市板塊的互動輻射與影響，必將催生本項(xiàng)目的巨大升值潛力。本項(xiàng)目必將從規(guī)劃檔次，產(chǎn)品品質(zhì)、景觀等多方面提升項(xiàng)目價值利用三大城市板塊中心概念，強(qiáng)化項(xiàng)目在板塊中的認(rèn)同度；尋找新的亮點(diǎn)概念，創(chuàng)新賣點(diǎn)，提升產(chǎn)品的附加價值。結(jié)合區(qū)域及項(xiàng)目規(guī)劃，描繪區(qū)域發(fā)展的美好前景；樹立項(xiàng)目高檔次、高品質(zhì)形象，提升項(xiàng)目市場關(guān)注度。威脅（T）S-T（憑借優(yōu)勢掃除威脅）W-T（靈活戰(zhàn)術(shù)轉(zhuǎn)化威脅）板塊內(nèi)甚至是整個淮安市場今后的供應(yīng)量非常龐大，競爭激烈。挖掘景觀優(yōu)勢，打造城市標(biāo)桿性項(xiàng)目；充分利用景觀資源，產(chǎn)品規(guī)劃亮點(diǎn)于在市場中脫穎而出。把握客戶敏感點(diǎn)，提升產(chǎn)品核心競爭優(yōu)勢的針對性。優(yōu)勢（S）劣勢（W）地段、地段、地段；項(xiàng)目位于城南新淮中板塊區(qū)域核心競爭力客戶構(gòu)成客戶基本特征需求驅(qū)動因素清河區(qū)區(qū)域發(fā)展成熟，配套齊全。公務(wù)員、企事業(yè)單位職工、私營業(yè)主、教師等。生活習(xí)慣與生活圈子于此，依賴市中心教育，醫(yī)療和商業(yè)配套；易納新，有較強(qiáng)的購買力。公務(wù)員、教師、周邊私營業(yè)主等對更高檔次與品質(zhì)物業(yè)有強(qiáng)烈需求。清浦區(qū)未來大規(guī)劃——學(xué)府新區(qū),汽車總站。改善居住條件的原住居民（少量拆遷戶），公務(wù)員，煙廠，電廠職工，教師城市化水平稍低,拆遷戶較多,周邊原住民及學(xué)區(qū)教師聚集效應(yīng)較強(qiáng)；務(wù)實(shí)、較貪圖小便宜。有強(qiáng)烈的換房需求，希望能在熟悉的區(qū)域擁有更好的居住品質(zhì)。中心城區(qū)的成熟，客戶的自身生活習(xí)慣牽制著其置業(yè)方向的選擇，體現(xiàn)出很強(qiáng)的地域性；更高的產(chǎn)品品質(zhì)，更為優(yōu)良的產(chǎn)品整體表現(xiàn)有可能吸引并拉動此類客戶選擇區(qū)域外項(xiàng)目進(jìn)行置業(yè)。依賴成熟區(qū)域配套，中高層級，有一定支付能力，追求高檔次品質(zhì)居住生活的客戶。中等層級，尋求更好改善性居住條件，務(wù)實(shí)謹(jǐn)慎的客戶。定性分析青河與青浦區(qū)作為中心城區(qū)，其區(qū)域客戶多依賴于區(qū)域便利的生活配套環(huán)境。項(xiàng)目研判客戶群定位形象定位建筑風(fēng)格建議物業(yè)類型定位面積戶型配比區(qū)域核心競爭力客戶構(gòu)成客戶基本特征需求驅(qū)動因素清區(qū)域發(fā)展成公區(qū)域核心競爭力客戶構(gòu)成客戶基本特征需求驅(qū)動因素開發(fā)區(qū)政府主導(dǎo)，新城市規(guī)劃帶來的全新城市形象進(jìn)駐企業(yè)中高層職工，原住民，公務(wù)員；市區(qū)私營業(yè)主及高收入人群；受主城區(qū)價格壓迫客戶購買力有限的價格受壓者；要求一般的剛性需求；強(qiáng)烈需求高品質(zhì)項(xiàng)目，以滿足置業(yè)升級；工作在區(qū)域內(nèi)人群剛性需求；市區(qū)客戶追求更高的居住品質(zhì)和環(huán)境；周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民拆遷后換房?；搓巺^(qū)產(chǎn)業(yè)升級中小型私營業(yè)主，少量公務(wù)員及教師對中心城區(qū)有強(qiáng)烈向往，但收入有限；有較強(qiáng)的地域性渴望城市化的高品質(zhì)居住生活；換房帶來的產(chǎn)品升級需求。部分在解決剛性需求，部分被價格所吸引，部分尋求更高檔次的項(xiàng)目進(jìn)行產(chǎn)品換代。地域性強(qiáng)的同時，對主城區(qū)充滿向往，希望擁有更好的城市化居住生活。成長中和相對封閉性較強(qiáng)的區(qū)域客戶，自有數(shù)量不足及置業(yè)能力有限是其主要的特征；價格較低或者檔次較高，品質(zhì)優(yōu)秀，并能帶有城市化生活意向的項(xiàng)目能復(fù)合的吸引此二區(qū)域的客戶。定性分析淮陰區(qū)客戶在擁有地域性特征同時對城市化生活存在向往，開發(fā)區(qū)客戶則更復(fù)合項(xiàng)目研判客戶群定位形象定位建筑風(fēng)格建議物業(yè)類型定位面積戶型配比區(qū)域核心競爭力客戶構(gòu)成客戶基本特征需求驅(qū)動因素開政府主導(dǎo)，新置業(yè)觀念層面——消費(fèi)者置業(yè)觀念比較保守，但接受外界新鮮事物的能力較強(qiáng)；淮安人比較追捧時尚、城市化意向的東西，害怕落伍，喜歡跟風(fēng)；淮安整體都市感不強(qiáng)，消費(fèi)者向往都市生活；不愿離開市區(qū)；生活圈子觀念很重。對樓盤的看法和關(guān)注點(diǎn)層面——產(chǎn)品品質(zhì)與生活方式是客戶最關(guān)注的兩大因素；其次是環(huán)境和交通；重視物業(yè)管理、社區(qū)規(guī)劃環(huán)境和安全性，追求尊貴感；對距離較為敏感；對價格及贈送面積部分敏感；有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但未找到自己需求的高端物業(yè)；承受的總價區(qū)間多在：30-35萬（90㎡左右）、40-60萬（中大三房）。對區(qū)域的看法層面——目前對清浦區(qū)域有興趣的客戶主要集中于城市富裕階層以公務(wù)員及當(dāng)?shù)仄髽I(yè)中高管（煙廠、電廠等）；看好城南片區(qū)未來發(fā)展前景，目前區(qū)域陌生、吸引力不足，認(rèn)為2—3年后有大發(fā)展。追捧品質(zhì)感、城市現(xiàn)代感，離開市區(qū)需要理由需要高品質(zhì)物業(yè)并有一定支付能力，市場沒有充分滿足城市較富裕階層認(rèn)為城南有潛力，但是現(xiàn)狀陌生，心理認(rèn)知低主觀描述分析市場專業(yè)人士對淮安客戶置業(yè)特征訪談：項(xiàng)目研判客戶群定位形象定位建筑風(fēng)格建議物業(yè)類型定位面積戶型配比置業(yè)觀念層面——對樓盤的看法和關(guān)注點(diǎn)層面——對區(qū)域的看法層面區(qū)域樓盤主要客戶特征清河區(qū)淮海第一城客戶以自住為主，主要為周邊私營業(yè)主及政府官員，本區(qū)域客戶占到60%，區(qū)縣客戶30%左右；承受的總價區(qū)間：40-50萬（小三房）。康城明珠客戶以自住為主，少量兼投資，以項(xiàng)目周邊私營業(yè)主、公務(wù)員、教師為主，少量區(qū)縣客戶；能承受的總價區(qū)間：35-60萬（三房）。中鑫.上城客戶多為投資兼自住,項(xiàng)目周邊客戶為主,私營業(yè)主,公務(wù)員,少量教師。清浦區(qū)歐洲城一期客戶以自住為主，客戶為周邊原住民、企事業(yè)單位、煙廠職工、少量私營業(yè)主易接受的總價區(qū)間：30-40萬（三房）盛世名門一期客戶主要以教師、企事業(yè)單位職工居多，少量電廠、煙廠職工及私營業(yè)主，購房主要考慮小孩教育問題。日月星城多為煙廠、電廠、淮鋼廠職工為主，少量公務(wù)員及教師；煙廠普通職工一年收入：7-8萬元；淮鋼廠職工收入相對較低，偏好小兩房戶型；承受總價區(qū)間，兩房30-32萬，三房(130平米)40-50萬。開發(fā)區(qū)香格里拉投資、自住兼顧，以周邊生意人，煙廠、電廠職員為主，少量區(qū)縣客戶客戶承受的總價區(qū)間：35萬左右（三房）。河畔花城主要以煙廠、電廠、公務(wù)員為主，少量私營業(yè)主?；搓巺^(qū)淮安威尼斯以項(xiàng)目周邊原住民為主,客戶類型包含教師、生意人、公務(wù)員。定量分析淮安市典型樓盤實(shí)際成交客戶構(gòu)成與特征分析.項(xiàng)目研判客戶群定位形象定位建筑風(fēng)格建議物業(yè)類型定位面積戶型配比區(qū)域樓盤主要客戶特征清河區(qū)淮海第一城客戶以自住為主，主要為周區(qū)域主要客戶特征清河區(qū)收入較好的區(qū)域內(nèi)客戶，依賴與原有區(qū)域配套和生活體系；愿意并且有一定能力為更好的產(chǎn)品做出更多的支付；80%市區(qū)客戶和20%區(qū)縣客戶體現(xiàn)出較強(qiáng)的區(qū)域性；承受總價區(qū)間：35-45萬（兩房），40-60萬（小三房）。清浦區(qū)購房著重于能否更好改善居住環(huán)境，對性價比要求高；重視子女教育，75%本區(qū)域客戶，10%市區(qū)客戶，15%周邊企業(yè)職工；承受總價區(qū)間：不超過35萬（兩房），40-50萬三房。開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)成交客戶以產(chǎn)品升級，價格吸引為主；前者有較強(qiáng)支付能力，一般為多次置業(yè)者；承受總價區(qū)間：30萬以下兩房，40萬左右三房?；搓巺^(qū)定量分析總體而言，產(chǎn)品品質(zhì)特別突出，具備良好性價比及附加價值,且居住環(huán)境好，并能讓客戶實(shí)際體會到以上特點(diǎn)的項(xiàng)目才能吸取到更多層面的客戶群體。項(xiàng)目研判客戶群定位形象定位建筑風(fēng)格建議物業(yè)類型定位面積戶型配比區(qū)域主要客戶特征清河區(qū)收入較好的區(qū)域內(nèi)客戶，依賴與原有區(qū)域配歐洲城定量分析——項(xiàng)目周邊案例分析原住民、企事業(yè)單位、煙廠職工和教師為主，少量中心區(qū)客戶，教育配套、小區(qū)品質(zhì)、自然環(huán)境為主要購買因素。項(xiàng)目研判客戶群定位形象定位建筑風(fēng)格建議物業(yè)類型定位面積戶型配比歐洲城定量分析——項(xiàng)目周邊案例分析項(xiàng)目研判客戶群定位形象定位盛世名門定量分析——項(xiàng)目周邊案例分析以公務(wù)員、企事業(yè)單位職員及教師為主本區(qū)域?yàn)橹?，少量中心區(qū)客戶,教育配套及自然環(huán)境好為主要購買因素。項(xiàng)目研判客戶群定位形象定位建筑風(fēng)格建議物業(yè)類型定位面積戶型配比盛世名門定量分析——項(xiàng)目周邊案例分析項(xiàng)目研判客戶群定位形象定34日月星城定量分析——項(xiàng)目周邊案例分析以本區(qū)域電廠、煙廠、周邊原住民為主，少量中心區(qū)及區(qū)縣客戶,教育配套和低總價為主要購買因素。項(xiàng)目研判客戶群定位形象定位建筑風(fēng)格建議物業(yè)類型定位面積戶型配比34日月星城定量分析——項(xiàng)目周邊案例分析項(xiàng)目研判客戶群定位形35來源：開發(fā)區(qū)，周邊區(qū)縣；職業(yè)：生意人、公務(wù)員、醫(yī)生、教師、企業(yè)員工等；目的：以改善居住環(huán)境為主，兼有投資等目的；收入：8萬元以下；特征：向往城市化生活，專注家庭生活品質(zhì)的改善。偶得客戶——區(qū)域外及投資客來源：中心城區(qū)(清河區(qū))；職業(yè)：公務(wù)員，生意人，企業(yè)中高層，教師；目的：改善居住，產(chǎn)品升級；收入：家庭年收入10—20萬；特征：講究格調(diào)、品位，注重生活品質(zhì)的持續(xù)改善，向上層發(fā)展的意愿強(qiáng)烈。重要客戶——市中心區(qū)域客戶來源：青浦區(qū)、城南區(qū)域；職業(yè)：生意人，企業(yè)中高管，教師；目的：改善居住環(huán)境為主要目的；收入：家庭年收入10萬元左右；特征：向往城市化，期待改善生活品質(zhì)，青睞性價比高的產(chǎn)品。核心客戶——區(qū)域周邊中高收入階層項(xiàng)目具備捕獲核心與重要客戶的基礎(chǔ)，關(guān)鍵在于要將實(shí)際的優(yōu)勢展現(xiàn)于客戶的面前，刺激并給予其購買的理由。本項(xiàng)目客戶圈層確立項(xiàng)目客戶圈層確立及特征項(xiàng)描述：項(xiàng)目研判客戶群定位形象定位建筑風(fēng)格建議物業(yè)類型定位面積戶型配比35來源：開發(fā)區(qū)，周邊區(qū)縣；偶得客戶——區(qū)域外及投資客來源：改善居住環(huán)境和生活品質(zhì)注重品位和格調(diào)，追求時尚、尊貴感追求一種全新的生活方式改善居住條件，產(chǎn)品檔次、品質(zhì)升級追求高附加價值產(chǎn)品本案目標(biāo)客戶需求項(xiàng)目研判客戶群定位形象定位建筑風(fēng)格建議物業(yè)類型定位面積戶型配比改善居住環(huán)境和生活品質(zhì)注重品位和格調(diào)，追求時尚、尊貴感追求一淮安城市雙核之上項(xiàng)目在城市發(fā)展格局上的定位淮安城市的未來發(fā)展！以“三城融合”和“五區(qū)聯(lián)動”的空間格局觀進(jìn)行大整合！以“城市東擴(kuò)南連，打造宜居新城”的發(fā)展格調(diào)進(jìn)行城市戰(zhàn)略擴(kuò)張！項(xiàng)目研判客戶群定位形象定位建筑風(fēng)格建議物業(yè)類型定位面積戶型配比淮安城市雙核之上項(xiàng)目在城市發(fā)展格局上的定位淮安城市的未來發(fā)清浦清河·一城雙核清浦清河·一城雙核淮安第一建筑雙子塔項(xiàng)目定位概念基于項(xiàng)目地塊情況，本案在基地西北角處，規(guī)劃設(shè)計(jì)2座地標(biāo)性建筑。以此作為，淮安城市發(fā)展的印記！以此作為，區(qū)域發(fā)展的標(biāo)志性建筑體！項(xiàng)目研判客戶群定位形象定位建筑風(fēng)格建議物業(yè)類型定位面積戶型配比淮安第一建筑雙子塔項(xiàng)目定位概念基于項(xiàng)目地塊情況，項(xiàng)目研判客每個城市都有屬于自己的地標(biāo)——淮安雙子塔每個城市都有屬于自己的地標(biāo)——淮安雙子塔淮安第一會所雙子會所項(xiàng)目定位概念我們位于淮安城市發(fā)展雙核之上！我們擁有淮安第一座標(biāo)志性建筑體！我們更有淮安第一會所雙子會所！項(xiàng)目研判客戶群定位形象定位建筑風(fēng)格建議物業(yè)類型定位面積戶型配比淮安第一會所雙子會所項(xiàng)目定位概念我們位于淮安城市發(fā)展雙核之上每個城市都有屬于自己的生活

——淮安雙子會所每個城市都有屬于自己的生活雙子會所配套與檔次雙子會所淮安市淮海南路項(xiàng)目市場研究及前期定位方案四際空間-四維國度項(xiàng)目定位概念本社區(qū)根據(jù)物業(yè)類型不同共分四個組團(tuán)！我們社區(qū)打造的是一個四維空間的格局生活！●居住空間：疊墅、花園洋房、小高層、高層復(fù)合物業(yè)全情演繹豪宅的品質(zhì)，產(chǎn)品空間的格局創(chuàng)新！●生活空間：雙子會所，社區(qū)內(nèi)中央景觀，大運(yùn)河景觀帶等等！尊貴自然溶為一體！●社交空間：旨在為業(yè)主提供更具理財(cái)投資，商業(yè)外交等平臺，如商會！●事業(yè)空間：旨在為業(yè)主的事業(yè)打造前瞻性的居住，生活和社交大格局！項(xiàng)目研判客戶群定位形象定位建筑風(fēng)格建議物業(yè)類型定位面積戶型配比四際空間-四維國度項(xiàng)目定位概念本社區(qū)根據(jù)物業(yè)類型不同共分四個不一樣的視野不一樣的生活不一樣的平臺不一樣的高度

——四際空間-四維國度項(xiàng)目研判客戶群定位形象定位建筑風(fēng)格建議物業(yè)類型定位面積戶型配比項(xiàng)目研判客戶群定位形象定位建筑風(fēng)格建議物業(yè)類型定位面積戶型配雙城四際項(xiàng)目案名雙城：●城市雙核之上，未來城市的核心！●雙子塔，雙子會所的概念統(tǒng)籌！四際：●打造四維空間，塑造人生巔峰！●諧音四季，整個項(xiàng)目在園林上以四季變換的植被樹種進(jìn)行打造！一草一木，一磚一瓦！四季皆有景，季季景不同！項(xiàng)目研判客戶群定位形象定位建筑風(fēng)格建議物業(yè)類型定位面積戶型配比雙城四際項(xiàng)目案名雙城：項(xiàng)目研判客戶群定位形象定位建筑風(fēng)格建議從淮安目前建筑風(fēng)格看，主要還是以現(xiàn)代風(fēng)格為主，新古典主義風(fēng)格也有呈現(xiàn)，但都表現(xiàn)不夠純粹，因此本案建議以純粹的歐陸新古典主義風(fēng)格為主要思考方向。項(xiàng)目建筑風(fēng)格運(yùn)河城歐式新典雅恒大明都?xì)W洲新古典主義綠地世紀(jì)城現(xiàn)代海派海潤楓景現(xiàn)代萬達(dá)廣場現(xiàn)代金滿華府現(xiàn)代簡約京河灣北美英倫玫瑰園英倫歐洲城歐式恒和杰座現(xiàn)代項(xiàng)目研判客戶群定位形象定位建筑風(fēng)格建議物業(yè)類型定位面積戶型配比從淮安目前建筑風(fēng)格看，主要還是以現(xiàn)代風(fēng)格為主，新古典主義風(fēng)格特征新古典歐陸風(fēng)格的建筑外觀配以大面積墻及玻璃或簡單線腳構(gòu)架，在色彩上以大面積淺色為主;裝飾味相對簡化，追求一種輕松、清新、典雅的氣氛;獨(dú)特的簡歐式屋頂設(shè)計(jì)，氣質(zhì)出眾;高層在高空層次上保證高層住戶最大景觀視野，在中低空層次上易于形成人性化空間尺度。歐陸新古典風(fēng)格項(xiàng)目研判客戶群定位形象定位建筑風(fēng)格建議物業(yè)類型定位面積戶型配比特征歐陸新古典風(fēng)格項(xiàng)目研判客戶群定位形象定位建筑風(fēng)格建議物業(yè)典型案例：上海星河灣歐陸新古典風(fēng)格典型案例：上海星河灣歐陸新古典風(fēng)格建筑符號的重復(fù)運(yùn)用——“八角亭”成為整個社區(qū)外立面的標(biāo)志性符號。通過平面的多座向布局，加之單體立面豐富的體量變化，形成起伏多變的群體輪廓天際線。建筑采用休閑的風(fēng)格，以質(zhì)樸的材質(zhì)與柔和的色調(diào)表現(xiàn)清雅的格調(diào)，再以精雕細(xì)琢的細(xì)部設(shè)計(jì)、下部的石材處理，體現(xiàn)建筑的精美感。建筑符號的重復(fù)運(yùn)用——“八角亭”成為整個社區(qū)外立面的標(biāo)志性符外立面采用隱形管道設(shè)計(jì)，充分考慮空調(diào)機(jī)位擺放等對外立面美觀性的影響。外立面采用隱形管道設(shè)計(jì)，充分考慮空調(diào)機(jī)位擺放等對外立面美觀性采用多陽臺組合的設(shè)計(jì)，不僅增強(qiáng)了房間的空間感，更有利于通風(fēng)、采光和觀景；住戶有更多與外部景色接觸的開放空間。單元門入口處精雕細(xì)琢，著重裝飾。采用多陽臺組合的設(shè)計(jì)，不僅增強(qiáng)了房間的空間感，更有利于通風(fēng)、建筑風(fēng)格的打造最高境界

讓建筑本身成為小區(qū)內(nèi)最亮麗的風(fēng)景線新古典主義風(fēng)格，更像是一種多元化的思考方式，將懷古的浪漫情懷與現(xiàn)代人對生活的需求相結(jié)合，兼容華貴典雅與時尚現(xiàn)代，反映出后工業(yè)時代個性化的美學(xué)觀點(diǎn)和文化品位。建筑風(fēng)格的打造最高境界

讓建筑本身成為小區(qū)內(nèi)最亮麗的風(fēng)景線我們提供的不僅僅是建筑，更提供優(yōu)質(zhì)景觀資源；

提供的不僅僅是住房，更提供一種高品質(zhì)的生活方式。我們都市-生態(tài)-家園景觀設(shè)計(jì)主題思想都市-生態(tài)-家園景觀設(shè)計(jì)主題思想園林景觀——高差突破平面格局園林景觀——高差突破平面格局景觀小品——水景親水景觀打造景觀小品——水景親水景觀打造園林景觀——綠地凸顯“綠色”概念園林景觀——綠地凸顯“綠色”概念園林景觀——細(xì)部細(xì)節(jié)鑄就品質(zhì)園林景觀——細(xì)部細(xì)節(jié)鑄就品質(zhì)項(xiàng)目研判客戶群定位形象定位建筑風(fēng)格建議物業(yè)類型定位面積戶型配比疊墅觀景洋房高層小高層商業(yè)全景布局整體規(guī)劃項(xiàng)目研判客戶群定位形象定位建筑風(fēng)格建議物業(yè)類型定位面積戶型配90-120㎡戶型是市場供給主力，占總供給量的46.9%，該面積段的成交比重為39%，60㎡以下產(chǎn)品供給不足；市場需求以90-120㎡、120-144㎡為主，占總需求量的75.6%產(chǎn)品結(jié)構(gòu)主城大盤入市，舒適性戶型成為市場供求主力。項(xiàng)目研判客戶群定位形象定位建筑風(fēng)格建議物業(yè)類型定位面積戶型配比90-120㎡戶型是市場供給主力，占總供給量的46.9%，該2009年供應(yīng)和去化最好的是90-120平方米的，也反映目前市場上的供需結(jié)構(gòu)。市場供應(yīng)和銷售中對2/2/1、3/2/1及3/2/2戶型比較親睞。項(xiàng)目研判客戶群定位形象定位建筑風(fēng)格建議物業(yè)類型定位面積戶型配比2009年供應(yīng)和去化最好的是90-120平方米的，也反映目前63整體市場部分代表樓盤香格里拉花園萬達(dá)廣場億力·未來城羅馬假日大湖城邦東方·凱旋城東湖·翠景苑香榭麗花苑一房兩房三房一衛(wèi)三房兩衛(wèi)房型7080120130

14050面積四房90100110二房主要集中在80-100㎡之間的兩房；小三房面積主要集中在110-120㎡；大面積產(chǎn)品集中在130-144㎡以下；144㎡以上產(chǎn)品中頂復(fù)占比據(jù)多；目前市場在售項(xiàng)目主力戶型面積高度趨同。項(xiàng)目研判客戶群定位形象定位建筑風(fēng)格建議物業(yè)類型定位面積戶型配比整體市場部分代表樓盤香格里拉花園萬達(dá)廣場億力·未來城羅馬假日80-90㎡的兩房是目前市場主流產(chǎn)品，但隨著市場的不斷成熟，本案區(qū)域優(yōu)勢的進(jìn)一步顯現(xiàn)，目前95-100㎡的緊湊型3/2/1和110-120㎡的舒適型3/2/2，在本區(qū)域市場也漸占主導(dǎo)；從以上各在售項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)分析，90-105㎡面積段市場較為空白。本案區(qū)域在售項(xiàng)目面積配比分析項(xiàng)目研判客戶群定位形象定位建筑風(fēng)格建議物業(yè)類型定位面積戶型配比80-90㎡的兩房是目前市場主流產(chǎn)品，但隨著市場的不斷成熟，115-135㎡的舒適3/2/2和4/2/2將在本案區(qū)域市場漸占主導(dǎo)；90-115㎡市場較為空白；本案區(qū)域預(yù)售項(xiàng)目面積配比分析區(qū)域市場面積戶型配比分析總結(jié)：80-90㎡的兩房是目前市場主流，95-100㎡的緊湊型3/2/1和110-120㎡的舒適型3/2/2，在本區(qū)域市場也漸占主導(dǎo)；90-105㎡市場機(jī)會點(diǎn)很大，80㎡以下的戶型所占比例很小。項(xiàng)目研判客戶群定位形象定位建筑風(fēng)格建議物業(yè)類型定位面積戶型配比115-135㎡的舒適3/2/2和4/2/2將在本案區(qū)域市場物業(yè)類型層數(shù)面積（㎡）戶型優(yōu)勢項(xiàng)目所占比例疊墅4+1F180-2104房2廳3衛(wèi)贈送陽光地下室、入戶花園及露臺等10%電梯觀景洋房6+1F或7+1F140（1F）4房2廳2衛(wèi)贈送前后花園帶采光地下室15%100-130（2-6F）3房2廳2衛(wèi)帶露臺、入戶花園及室內(nèi)花園95左右（頂F）3房2廳1衛(wèi)贈送閣樓及露臺小高層16+1F95-1103房變4房雙花園設(shè)計(jì)25%110-1203房變3.5房六角書房130-1353.5房變4房小躍式（錯層概念）140-1444房變5房景觀大陽臺、空中花園高層21-28F30-501房1廳1衛(wèi)1櫥精裝修酒店式公寓50%701房變2房帶陽臺及室內(nèi)花園80-902房變3房帶陽臺及室內(nèi)花園90-952房變3房高層小復(fù)式95-1103房變4房雙花園設(shè)計(jì)1203房變4或5房高層中復(fù)式140-144以下4房變5或6房高層大復(fù)式項(xiàng)目研判客戶群定位形象定位建筑風(fēng)格建議物業(yè)類型定位面積戶型配比物業(yè)層數(shù)面積（㎡）戶型優(yōu)勢項(xiàng)目所疊墅4+1F180-2104雙花園+觀景陽臺設(shè)計(jì)面積94㎡：3房變4房本案戶型建議——高層標(biāo)準(zhǔn)層中戶型優(yōu)化的面積，經(jīng)典的三房+客廳轉(zhuǎn)角窗+兩個南向超大觀景陽臺+北向工作陽臺。項(xiàng)目研判客戶群定位形象定位建筑風(fēng)格建議物業(yè)類型定位面積戶型配比雙花園+觀景陽臺設(shè)計(jì)面積94㎡：3房變4房本案戶型建議優(yōu)化的建筑面積：89㎡，2房變3房本案戶型建議

——高層標(biāo)準(zhǔn)層小戶型N+1多功能可變戶型,在高層物業(yè)中間套設(shè)置中這樣的戶型就特別需要。項(xiàng)目研判客戶群定位形象定位建筑風(fēng)格建議物業(yè)類型定位面積戶型配比建筑面積：72㎡，1房變2房建筑面積：89㎡，2房變3房本案戶型建議項(xiàng)目研判客戶群定位形本案戶型建議——高層復(fù)式88㎡左右的經(jīng)典小復(fù)式，空間2變4。本案戶型建議——高層復(fù)式面積：130-135㎡，躍式本案戶型建議——小高層面積：130-135㎡，躍式本案戶型建議——小高層1F140㎡左右，贈送南向庭院、地下庭院、地下室、車位。本案戶型建議

——電梯觀景洋房1F140㎡左右，贈送南向庭院、地下庭院、地下室、車位。本案贈送露臺和陽臺，頂樓增送閣樓一半面積三層126-128㎡四層113-115㎡頂層標(biāo)準(zhǔn)層100㎡左右贈送露臺和陽臺，頂樓增送閣樓一半面積三層126-128㎡四層疊加下套地上建筑面積約199-205㎡地下建筑面積約65-82㎡花園面積(北)約6㎡花園面積(南)約30-34㎡本案戶型建議——疊墅項(xiàng)目研判客戶群定位形象定位建筑風(fēng)格建議物業(yè)類型定位面積戶型配比疊加下套地上建筑面積約199-205㎡地下建筑面積約65-8項(xiàng)目研判客戶群定位形象定位建筑風(fēng)格建議物業(yè)類型定位面積戶型配比地上建筑面積約181-187㎡地下建筑面積約14-17㎡花園面積(北)約12-19㎡花園面積(南)約41-70㎡疊加上套項(xiàng)目研判客戶群定位形象定位建筑風(fēng)格建議物業(yè)類型定位面積戶型配上套陽光閣約26㎡上套陽光閣約26㎡預(yù)祝項(xiàng)目圓滿成功！深圳中天盛世地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)——您的地產(chǎn)服務(wù)專家2010.9預(yù)祝項(xiàng)目圓滿成功！深圳中天盛世地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)淮安市淮海南路項(xiàng)目市場研究及前期定位方案淮安市淮海南路項(xiàng)目定位方略淮安市淮海南路項(xiàng)目定位方略報(bào)告結(jié)構(gòu)Part1市場研究Part2項(xiàng)目定位及建議1.1宏觀政策分析1.2城市發(fā)展格局分析1.3整體市場環(huán)境分析1.4整體市場特征分析1.5項(xiàng)目區(qū)域市場分析1.6項(xiàng)目區(qū)域市場個案分析1.7區(qū)域市場特征分析2.1項(xiàng)目研判2.2項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位2.3項(xiàng)目形象定位2.4建筑風(fēng)格定位2.5物業(yè)類型定位2.6面積戶型配比建議報(bào)告結(jié)構(gòu)Part1市場研究Part2項(xiàng)目定位及建議1.11市場研究——了解并掌握市場，探尋市場機(jī)會點(diǎn)！1市場研究——2010年上半年出臺的主要房地產(chǎn)政策總結(jié)日期政策名稱政策意義1月10日國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知“國十一條”標(biāo)志著新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的啟動3月7日2010年政府工作報(bào)告強(qiáng)調(diào)遏制部分城市房價過快上漲，房地產(chǎn)調(diào)控力度開始加大3月10日國土部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知“國十一條”在土地方面的具體落實(shí)，加大保障性住房的土地供應(yīng)成為最大亮點(diǎn)4月15日國土部公布2010年全國土地供應(yīng)計(jì)劃極大的加強(qiáng)了普通商品房，中小套型商品房和保障性住房的土地供應(yīng)力度4月17日國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲的通知“新國十條”史上最嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控政策，標(biāo)志著本輪房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入深入期4月20日住建部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知著力解決預(yù)售中存在的違規(guī)行為，并首次提出由監(jiān)管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)管預(yù)售資金，各項(xiàng)措施具有很強(qiáng)的針對性和操作性4月27日住建部關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理有關(guān)問題的通知加大對騙購經(jīng)適房和其他違規(guī)行為的懲處力度，減少經(jīng)適房上市的獲利空間5月5日住建部關(guān)于加強(qiáng)廉租住房管理有關(guān)問題的通知加強(qiáng)廉租房租戶的動態(tài)監(jiān)測，嚴(yán)查騙取廉租房保障等行為5月22日國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)問題的通知》加大企業(yè)的稅收成本，降低房企利潤水平，促使企業(yè)加快開發(fā)和銷售節(jié)奏5月26日國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》6月3日國稅局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知促使稅務(wù)部門真正落實(shí)土地增值稅征管工作6月5日住建部關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知該標(biāo)準(zhǔn)”認(rèn)房又認(rèn)貸”，是史上最嚴(yán)厲二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)6月13日關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見新國十條的具體落實(shí),成為下一階段公共租賃房建設(shè)的指導(dǎo)政策環(huán)境城市發(fā)展格局整體市場環(huán)境整體市場特征項(xiàng)目區(qū)域市場區(qū)域市場個案區(qū)域市場特征2010年上半年出臺的主要房地產(chǎn)政策總結(jié)日期政策名稱政策2009年12月14日2010年1月7日2010年4月17日2010年

《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（新國十條）2010年

《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國十一條）2009年

《完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施》（國四條）內(nèi)容：個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年。市場反應(yīng)：短期內(nèi)出現(xiàn)觀望，二手房成交量下降，2010年春節(jié)后市場恢復(fù)。內(nèi)容：要求二套房貸款首付款比例不得低于40%。市場反應(yīng)：繼續(xù)產(chǎn)生高價地王，3月后房價飆升。核心核心核心內(nèi)容：首套房90平方米以上，首付不低于30%，二套房首付50%，利率1.1倍；3套房銀行將不放貸等。市場反應(yīng)：市場觀望加重，整體市場人氣下降，樓盤銷售速度及價格停止上漲甚至下滑。政策環(huán)境城市發(fā)展格局整體市場環(huán)境整體市場特征項(xiàng)目區(qū)域市場區(qū)域市場個案區(qū)域市場特征2009年12月14日2010年1月7日2010年4月17日中天盛世認(rèn)為在新政之后，淮安房地產(chǎn)市場在明年仍然會保持健康持續(xù)的發(fā)展趨勢，市場所謂的拐點(diǎn)效應(yīng)在明年將不會出現(xiàn)。理由一：隨著4.17政策的發(fā)布，特別針對貸款第二套住房以上提高其首付比例和基準(zhǔn)利率這一條款，在行業(yè)內(nèi)引起了強(qiáng)烈的影響，對于消費(fèi)者，特別是投資客來說是一個極具殺傷力的政策，目前房產(chǎn)市場處于高度的觀望期，這里要說明的是觀望，而不是需求的消失，市場的剛性需求仍然存在。理由二：淮安城市的特性，決定了購房者剛性需求的可靠性，并將在相當(dāng)長一段時間內(nèi)有大量的需求，房價保持穩(wěn)定增長，且與一線城市地區(qū)投資性房價增長不同。理由三：房地產(chǎn)市場在面臨歷次新政后，均在一段時間會出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈?；窗苍诮?jīng)濟(jì)（GDP快速增長）、城市化率增長、人口結(jié)構(gòu)優(yōu)化及房價基數(shù)低起點(diǎn)等利好因素都將是淮安房地產(chǎn)市場出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈的刺激點(diǎn)。因此，中天盛世預(yù)期在未來的一年中淮安房地產(chǎn)市場仍將保持健康穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢。政策環(huán)境城市發(fā)展格局整體市場環(huán)境整體市場特征項(xiàng)目區(qū)域市場區(qū)域市場個案區(qū)域市場特征中天盛世認(rèn)為政策環(huán)境城市發(fā)展格局整體市場環(huán)境整體市場特征項(xiàng)目淮安城市發(fā)展格局淮安市地處江蘇省北部中心地域?；窗彩袇^(qū)范圍為清河區(qū)、青浦區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、淮陰區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、淮陰區(qū)及楚州區(qū)；主城區(qū)為清河區(qū)、青浦區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)；中心城區(qū)為清河區(qū)、青浦區(qū)。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)增加值比例由08年的15.5：49.5：35.0調(diào)整為09年的15.2:48.3:36.5。城市化率有待進(jìn)一步提高，截止到2009年年底全市戶籍總?cè)丝?34.16萬人，其中中心城區(qū)的常住人口在110萬人，規(guī)劃到2015年中心城區(qū)常住人口在150萬人。政策環(huán)境城市發(fā)展格局整體市場環(huán)境整體市場特征項(xiàng)目區(qū)域市場區(qū)域市場個案區(qū)域市場特征淮安城市發(fā)展格局政策環(huán)境城市發(fā)展格局整體市場環(huán)境整體市場特征城市規(guī)劃及未來發(fā)展方向淮安城市的發(fā)展目標(biāo)是建成輻射2000萬人口的蘇北腹地重要中心城市。除清河老城區(qū)以外，開發(fā)區(qū)和青浦新區(qū)在整個淮安城市規(guī)劃中是并列的兩個新城區(qū)。城市東擴(kuò)南連，打造宜居新城。近幾年城市規(guī)劃新增居住用地主要在城市東部和南部布局?！叭侨诤稀焙汀拔鍏^(qū)聯(lián)動”。促進(jìn)原淮陰市城區(qū)、原淮陰縣城區(qū)和楚州區(qū)融合，加強(qiáng)清河區(qū)、青浦區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、淮陰區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、淮陰區(qū)及楚州區(qū)五區(qū)的聯(lián)動，整合城市空間發(fā)展。城南居住片區(qū)是目前淮安建設(shè)的重點(diǎn)區(qū)域，全力推動城南青浦新區(qū)的建設(shè)，使城市由原來的南北雙組團(tuán)的城市空間結(jié)構(gòu)向多組團(tuán)的城市空間結(jié)構(gòu)發(fā)展。政策環(huán)境城市發(fā)展格局整體市場環(huán)境整體市場特征項(xiàng)目區(qū)域市場區(qū)域市場個案區(qū)域市場特征城市規(guī)劃及未來發(fā)展方向政策環(huán)境城市發(fā)展格局整體市場環(huán)境整體市清浦區(qū)清河區(qū)開發(fā)區(qū)楚州區(qū)淮陰區(qū)政策環(huán)境城市發(fā)展格局整體市場環(huán)境整體市場特征項(xiàng)目區(qū)域市場區(qū)域市場個案區(qū)域市場特征清浦區(qū)清河區(qū)開發(fā)區(qū)楚州區(qū)淮陰區(qū)政策環(huán)境城市發(fā)展格局整體市場環(huán)清河板塊定位為城市行政中心和商業(yè)中心，是房地產(chǎn)市場起步最早發(fā)展最成熟的區(qū)域，其核心價值在于區(qū)位及配套優(yōu)勢。區(qū)位優(yōu)勢：中心區(qū)域房地產(chǎn)是以市政府為核心發(fā)展起來的，經(jīng)過多年發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入成熟階段；配套優(yōu)勢：中心城區(qū)客戶認(rèn)知度最高，商業(yè)生活配套最為齊全的區(qū)域；強(qiáng)烈的區(qū)域情節(jié)和對主城區(qū)的城市向心力是淮安人置業(yè)的主要驅(qū)動因素。政策環(huán)境城市發(fā)展格局整體市場環(huán)境整體市場特征項(xiàng)目區(qū)域市場區(qū)域市場個案區(qū)域市場特征清浦板塊主城重要組成區(qū)域，人口密集配套完善，隨著城南大學(xué)城的發(fā)展，區(qū)域價值將進(jìn)一步提升。區(qū)位優(yōu)勢：主城區(qū)域重要組成部分，區(qū)域內(nèi)集中了發(fā)電廠、卷煙廠等大部分的淮安大型事業(yè)單位；配套優(yōu)勢：商業(yè)、交通、教育等各項(xiàng)配套齊全，尤其是淮陰中學(xué)為區(qū)域帶來了大量的教育客群；項(xiàng)目供給較大，隨著市區(qū)發(fā)展南擴(kuò)，結(jié)合南部大學(xué)城的開發(fā)，區(qū)域的價值逐步顯現(xiàn)。清河板塊區(qū)位優(yōu)勢：中心區(qū)域房地產(chǎn)是以市政府為核心發(fā)展起來的，政策環(huán)境城市發(fā)展格局整體市場環(huán)境整體市場特征項(xiàng)目區(qū)域市場區(qū)域市場個案區(qū)域市場特征開發(fā)區(qū)板塊新城市東擴(kuò)的延伸帶，聚集大量的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的工業(yè)企業(yè)，生活居住、公共設(shè)施相配套的綜合性新區(qū)，產(chǎn)品差異化較大，市場有待成熟。區(qū)位優(yōu)勢：翔宇大道以東區(qū)域，政府規(guī)劃的工業(yè)園集中帶，發(fā)展速度快，內(nèi)部交通發(fā)達(dá)；配套優(yōu)勢：商業(yè)配套欠成熟，且商業(yè)配套集中在深圳路沿街，同時輻射半徑較弱，遠(yuǎn)遜色于市中心商業(yè)圈；車輛與人流量明顯不足，外部人口導(dǎo)入群集中在工廠藍(lán)領(lǐng)，收入中等偏低?；搓幇鍓K受中心地帶直接輻射，梯形差異化代表性樓盤，獨(dú)立性與依賴型的統(tǒng)一。區(qū)位優(yōu)勢：運(yùn)河北部區(qū)域，以王營鎮(zhèn)為核心輻射，大淮安中心區(qū)域的重要補(bǔ)充板塊；配套優(yōu)勢：無核心商業(yè)配套，依托于市區(qū)商業(yè)配套，區(qū)域靈散性配套較為完善；價格吸引力和區(qū)域情節(jié)，以及收入限制是該區(qū)域內(nèi)購房的策動元素，因此樓盤檔次相對一般，外部客源較少，高端客源外流量較大。政策環(huán)境城市發(fā)展格局整體市場環(huán)境整體市場特征項(xiàng)目區(qū)域市場區(qū)域楚州板塊定位于老城區(qū)行政中心，房地產(chǎn)市場起步較晚，其核心價值在于區(qū)位資源和配套優(yōu)勢較為成熟。區(qū)位優(yōu)勢：楚州區(qū)房地產(chǎn)是以原淮安市老城區(qū)為基礎(chǔ)發(fā)展起來的，房地產(chǎn)市場起步較晚；配套優(yōu)勢：楚州區(qū)客戶認(rèn)知度一般，區(qū)域內(nèi)交通生活配套及自然資源豐富；強(qiáng)烈的區(qū)域情節(jié)和對教育、自然資源的依賴是楚州區(qū)人置業(yè)的主要驅(qū)動因素。政策環(huán)境城市發(fā)展格局整體市場環(huán)境整體市場特征項(xiàng)目區(qū)域市場區(qū)域市場個案區(qū)域市場特征楚州板塊區(qū)位優(yōu)勢：楚州區(qū)房地產(chǎn)是以原淮安市老城區(qū)為基礎(chǔ)發(fā)展起政策環(huán)境城市發(fā)展格局整體市場環(huán)境整體市場特征項(xiàng)目區(qū)域市場區(qū)域市場個案區(qū)域市場特征整體供應(yīng)量分析2009年土地市場呈現(xiàn)井噴式上升，未來土地供應(yīng)量還將繼續(xù)加大。從07年到09年，淮安的土地市場同全國其他市場一樣，都經(jīng)歷了從活躍到火爆的過程；09年，市區(qū)土地市場共發(fā)布經(jīng)營性用地拍賣公告170宗，出讓土地面積683萬㎡，土地出讓均價1651元/㎡，土地出讓樓面地價為745元/㎡。政策環(huán)境城市發(fā)展格局整體市場環(huán)境整體市場特征項(xiàng)目區(qū)域市場區(qū)域政策環(huán)境城市發(fā)展格局整體市場環(huán)境整體市場特征項(xiàng)目區(qū)域市場區(qū)域市場個案區(qū)域市場特征各區(qū)域供應(yīng)量分析清河、淮陰區(qū)市場供不應(yīng)求，青浦、開發(fā)區(qū)供過于求，楚州區(qū)基本處于平衡。土地整體供給規(guī)模偏大，未來市場向新區(qū)發(fā)展，市場主要供應(yīng)量在開發(fā)區(qū)、清河區(qū)及楚州區(qū)；2009年，清河區(qū)、開發(fā)區(qū)兩區(qū)的土地出讓面積較多，其中開發(fā)區(qū)土地成交面積最大；從商品住宅和交易情況來看，現(xiàn)有土地供應(yīng)量偏大，去化周期拉長。政策環(huán)境城市發(fā)展格局整體市場環(huán)境整體市場特征項(xiàng)目區(qū)域市場區(qū)域09年度淮安的整體房價上漲在600元/㎡左右，漲幅21%；09年12月全市整體成交均價最高達(dá)到3449元/㎡；統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：10年淮安只是在5月份出現(xiàn)了非常短暫的市場最低谷，而6月份以后呈現(xiàn)快速反彈且逐步攀升的過程，在8月份整體市場價格就已經(jīng)突破4月份的市場最高點(diǎn)。政策環(huán)境城市發(fā)展格局整體市場環(huán)境整體市場特征項(xiàng)目區(qū)域市場區(qū)域市場個案區(qū)域市場特征全市住宅商品房價格分析淮安住宅商品房的整體價格基數(shù)不高，市場抗跌性強(qiáng)；預(yù)期：淮安市住宅商品房的價格走勢將是一個逐步穩(wěn)定增長的過程。09年度淮安的整體房價上漲在600元/㎡左右，漲幅21%；0淮安住宅商品房的成交量卻是出現(xiàn)了連續(xù)三個月的下滑，在7月份觸底；8月份出現(xiàn)了非?？焖俚姆磸?，一度在成交套數(shù)上超過了4月份的市場最高點(diǎn)。政策環(huán)境城市發(fā)展格局整體市場環(huán)境整體市場特征項(xiàng)目區(qū)域市場區(qū)域市場個案區(qū)域市場特征全市住宅商品房成交量分析淮安住宅商品房在不受政策影響的情況下，總體成交量都非常穩(wěn)定，基本保持在40萬㎡左右；預(yù)期：淮安市住宅商品房的成交量走勢也將是穩(wěn)定保量的過程?；窗沧≌唐贩康某山涣繀s是出現(xiàn)了連續(xù)三個月的下滑，在7月份觸價格層面從09年1月的2850元/㎡到12月的3449元/㎡分析09年一年的漲幅非常大；但從09年12月的3449元/㎡到10年8月份的3492元/㎡的成交均價變化情況看，漲幅非常??；預(yù)期在10年接下來的近4個月中漲幅會較大。結(jié)合淮安在經(jīng)濟(jì)、城市化率、人口結(jié)構(gòu)及房價基數(shù)等各因素，房價必將持續(xù)穩(wěn)定增長。供應(yīng)層面09年1-12月土地成交量是683萬㎡（按平均容積1.8計(jì)算），未來2-3年的供應(yīng)量最少在1229萬㎡；再加上至09年12月商品房存量205萬㎡，以09年全年296.78萬㎡銷售量計(jì)算其銷售周期將需要近5年的時間，因此淮安未來房地產(chǎn)市場潛在供應(yīng)量非常巨大。需求層面淮安的人均GDP主要是由民營企業(yè)和個體工商戶貢獻(xiàn)，居民的消費(fèi)實(shí)力還是很強(qiáng)的，且占了很大一部分剛性需求比例。80前后生育高峰人群大量步入適婚年齡，婚房剛性需求比例很大98年房改房后，經(jīng)過10幾年的時間，改善型住房和換房戶剛性需求比例也很大?；窗驳某鞘谢蕛H為40%，城市化進(jìn)程必將推動住房的剛性需求。政策環(huán)境城市發(fā)展格局整體市場環(huán)境整體市場特征項(xiàng)目區(qū)域市場區(qū)域市場個案區(qū)域市場特征價格層面從09年1月的2850元/㎡到12月的3449元/㎡市場供應(yīng)量巨大，且總體品質(zhì)及價格趨同，市場競爭異常激烈，大盤在市場競爭中占有優(yōu)勢。規(guī)劃設(shè)計(jì)基本采用兵營式排布，產(chǎn)品單一，以多層為主體，社區(qū)總體品質(zhì)感趨同；隨著市場競爭的加劇，新建項(xiàng)目在社區(qū)配套和戶型設(shè)計(jì)上有所提升，使得這些項(xiàng)目在市場競爭中優(yōu)勢明顯；營銷展示意識普遍淡薄，缺少驚艷的景觀示范；萬達(dá)廣場、綠地城、香格里拉花園、茂華國際匯、億力·未來城、華德力運(yùn)河城、恒大名都等大盤在社區(qū)品質(zhì)、產(chǎn)品細(xì)節(jié)及營銷展示上優(yōu)于其他樓盤，在市場競爭中占有優(yōu)勢。政策環(huán)境城市發(fā)展格局整體市場環(huán)境整體市場特征項(xiàng)目區(qū)域市場區(qū)域市場個案區(qū)域市場特征市場供應(yīng)量巨大，且總體品質(zhì)及價格趨同，市場競爭異常激烈，大盤政策環(huán)境城市發(fā)展格局整體市場環(huán)境整體市場特征項(xiàng)目區(qū)域市場區(qū)域市場個案區(qū)域市場特征金滿華府海潤楓景恒大名都運(yùn)河城本案京河灣恒和杰座中央美地中茵翰城東方豪城學(xué)林雅苑政策環(huán)境城市發(fā)展格局整體市場環(huán)境整體市場特征項(xiàng)目區(qū)域市場區(qū)域政策環(huán)境城市發(fā)展格局整體市場環(huán)境整體市場特征項(xiàng)目區(qū)域市場區(qū)域市場個案區(qū)域市場特征項(xiàng)目名稱規(guī)模（㎡）容積物業(yè)類型產(chǎn)品特色及核心優(yōu)勢價格（元/㎡）海潤楓景1466253.25純高層地段+運(yùn)河水岸景觀開盤前對外報(bào)價4700恒大名都9157342.99高層90萬㎡的超大型社區(qū)，首席歐陸御湖城4980起（送1500元/㎡豪裝）京河灣1513691.7高層、小高層多層緊鄰市委市政府巨資打造的近千畝陽光湖生態(tài)公園，小區(qū)內(nèi)北美風(fēng)情園林風(fēng)格和諧搭配，周邊多條生態(tài)水系環(huán)繞3800學(xué)林雅苑2266351.75高層、多層學(xué)林雅苑正對高校云集的淮安大學(xué)城，定位：精英之城，簡雅生活3850金滿華府1481942.27高層、多層地段+多層產(chǎn)品4500東方豪城736221.3多層位于京杭大運(yùn)河南岸。清一色的純多層住宅3850恒和杰座448203.78高層優(yōu)越的地理優(yōu)勢、高性價比，六大中心的中心5300運(yùn)河城5562931.7高層、小高層、花園洋房、疊加別墅淮海路新地標(biāo)，56萬平米異域風(fēng)情城邦，傲首城市“三心一軸”，圈定未來前景；全城稀有6層洋房、退臺花園洋房、疊加別墅、小高層、高層組合。4080中央美地250001.73高層、多層品質(zhì)與實(shí)在并存3800中茵翰城1147881.7高層、多層位于淮安高教園區(qū)的中心，是園內(nèi)首個大型配套項(xiàng)目3700政策環(huán)境城市發(fā)展格局整體市場環(huán)境整體市場特征項(xiàng)目區(qū)域市場區(qū)域政策環(huán)境城市發(fā)展格局整體市場環(huán)境整體市場特征項(xiàng)目區(qū)域市場區(qū)域市場個案區(qū)域市場特征產(chǎn)品價格賣點(diǎn)區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的容積率普遍偏高，因此產(chǎn)品多以多層、小高層、高層為主，別墅、類別墅及純粹的花園洋房產(chǎn)品所占比例很小。區(qū)域內(nèi)的教育資源、居住環(huán)境自然景觀資源及與老城中心區(qū)無縫對接的地段優(yōu)勢都是構(gòu)成區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目賣點(diǎn)的主要訴求，再加上區(qū)域內(nèi)運(yùn)河城、恒大名都等超大規(guī)模、全新規(guī)劃理念樓盤更為本區(qū)域提升了不少的競爭優(yōu)勢。區(qū)域內(nèi)的均價區(qū)間在3600-5300元/㎡不等，主力價格在4000元/㎡左右，在整個淮安市場而言，本項(xiàng)目區(qū)域的價格差異化算是比較大的。政策環(huán)境城市發(fā)展格局整體市場環(huán)境整體市場特征項(xiàng)目區(qū)域市場區(qū)域2項(xiàng)目定位及建議——

沒有最好，只有更好！2項(xiàng)目定位及建議——項(xiàng)目北面北面沿延安東路，路北面沿街分布一些老舊的沿街店面及部分廠房。另有一幢市政大樓及恒和杰座項(xiàng)目在售。項(xiàng)目東面東面為承德南路，其間為大塊空地及待拆遷的陳家莊老居民房。項(xiàng)目南面南面為運(yùn)北東路和京杭大運(yùn)河，其間有個延安路小學(xué)及大片的老舊廠房、工廠及老的居民區(qū)。項(xiàng)目西面地塊西面沿淮海南路，路的西面為在售金滿華府項(xiàng)目和已經(jīng)交付使用的天龍御城項(xiàng)目。項(xiàng)目研判客戶群定位形象定位建筑風(fēng)格建議物業(yè)類型定位面積戶型配比項(xiàng)目東面項(xiàng)目南面項(xiàng)目西面項(xiàng)目研判客戶群定位形象定位建筑風(fēng)格建

S（優(yōu)勢）StrengthW（劣勢）WeaknessO（機(jī)會）OpportunityT（威脅）ThreatenSWOT項(xiàng)目研判客戶群定位形象定位建筑風(fēng)格建議物業(yè)類型定位面積戶型配比S（優(yōu)勢）StrengthSWOT項(xiàng)目研判客戶群定位形象內(nèi)部因素

外部因素優(yōu)勢（S）劣勢（W）地段、地段、地段；項(xiàng)目位于城南新淮中板塊，教育、商業(yè)、市政、金融等配套一應(yīng)俱全。城市東擴(kuò)南連，城南居住片區(qū)是目前淮安建設(shè)的重點(diǎn)區(qū)域。項(xiàng)目規(guī)模大，可塑性強(qiáng)，且具有京杭大運(yùn)河的景觀資源優(yōu)勢。看好城南片區(qū)未來發(fā)展前景，但對目前區(qū)域陌生、吸引力不足，尚需2—3年后才有大發(fā)展。機(jī)會（O）S-O（抓住機(jī)會擴(kuò)大優(yōu)勢）W-O（巧占時機(jī)淡化劣勢）淮安勢必形成淮海廣場老城區(qū)，水渡口新城區(qū)，城南中心高教行政區(qū)的三大格局。本項(xiàng)目正處于三大板塊中心，三大城市板塊的互動輻射與影響，必將催生本項(xiàng)目的巨大升值潛力。本項(xiàng)目必將從規(guī)劃檔次，產(chǎn)品品質(zhì)、景觀等多方面提升項(xiàng)目價值利用三大城市板塊中心概念，強(qiáng)化項(xiàng)目在板塊中的認(rèn)同度；尋找新的亮點(diǎn)概念，創(chuàng)新賣點(diǎn)，提升產(chǎn)品的附加價值。結(jié)合區(qū)域及項(xiàng)目規(guī)劃，描繪區(qū)域發(fā)展的美好前景；樹立項(xiàng)目高檔次、高品質(zhì)形象，提升項(xiàng)目市場關(guān)注度。威脅（T）S-T（憑借優(yōu)勢掃除威脅）W-T（靈活戰(zhàn)術(shù)轉(zhuǎn)化威脅）板塊內(nèi)甚至是整個淮安市場今后的供應(yīng)量非常龐大，競爭激烈。挖掘景觀優(yōu)勢，打造城市標(biāo)桿性項(xiàng)目；充分利用景觀資源，產(chǎn)品規(guī)劃亮點(diǎn)于在市場中脫穎而出。把握客戶敏感點(diǎn)，提升產(chǎn)品核心競爭優(yōu)勢的針對性。優(yōu)勢（S）劣勢（W）地段、地段、地段；項(xiàng)目位于城南新淮中板塊區(qū)域核心競爭力客戶構(gòu)成客戶基本特征需求驅(qū)動因素清河區(qū)區(qū)域發(fā)展成熟，配套齊全。公務(wù)員、企事業(yè)單位職工、私營業(yè)主、教師等。生活習(xí)慣與生活圈子于此，依賴市中心教育，醫(yī)療和商業(yè)配套；易納新，有較強(qiáng)的購買力。公務(wù)員、教師、周邊私營業(yè)主等對更高檔次與品質(zhì)物業(yè)有強(qiáng)烈需求。清浦區(qū)未來大規(guī)劃——學(xué)府新區(qū),汽車總站。改善居住條件的原住居民（少量拆遷戶），公務(wù)員，煙廠，電廠職工，教師城市化水平稍低,拆遷戶較多,周邊原住民及學(xué)區(qū)教師聚集效應(yīng)較強(qiáng)；務(wù)實(shí)、較貪圖小便宜。有強(qiáng)烈的換房需求，希望能在熟悉的區(qū)域擁有更好的居住品質(zhì)。中心城區(qū)的成熟，客戶的自身生活習(xí)慣牽制著其置業(yè)方向的選擇，體現(xiàn)出很強(qiáng)的地域性；更高的產(chǎn)品品質(zhì)，更為優(yōu)良的產(chǎn)品整體表現(xiàn)有可能吸引并拉動此類客戶選擇區(qū)域外項(xiàng)目進(jìn)行置業(yè)。依賴成熟區(qū)域配套，中高層級，有一定支付能力，追求高檔次品質(zhì)居住生活的客戶。中等層級，尋求更好改善性居住條件，務(wù)實(shí)謹(jǐn)慎的客戶。定性分析青河與青浦區(qū)作為中心城區(qū)，其區(qū)域客戶多依賴于區(qū)域便利的生活配套環(huán)境。項(xiàng)目研判客戶群定位形象定位建筑風(fēng)格建議物業(yè)類型定位面積戶型配比區(qū)域核心競爭力客戶構(gòu)成客戶基本特征需求驅(qū)動因素清區(qū)域發(fā)展成公區(qū)域核心競爭力客戶構(gòu)成客戶基本特征需求驅(qū)動因素開發(fā)區(qū)政府主導(dǎo)，新城市規(guī)劃帶來的全新城市形象進(jìn)駐企業(yè)中高層職工，原住民，公務(wù)員；市區(qū)私營業(yè)主及高收入人群；受主城區(qū)價格壓迫客戶購買力有限的價格受壓者；要求一般的剛性需求；強(qiáng)烈需求高品質(zhì)項(xiàng)目，以滿足置業(yè)升級；工作在區(qū)域內(nèi)人群剛性需求；市區(qū)客戶追求更高的居住品質(zhì)和環(huán)境；周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民拆遷后換房?；搓巺^(qū)產(chǎn)業(yè)升級中小型私營業(yè)主，少量公務(wù)員及教師對中心城區(qū)有強(qiáng)烈向往，但收入有限；有較強(qiáng)的地域性渴望城市化的高品質(zhì)居住生活；換房帶來的產(chǎn)品升級需求。部分在解決剛性需求，部分被價格所吸引，部分尋求更高檔次的項(xiàng)目進(jìn)行產(chǎn)品換代。地域性強(qiáng)的同時，對主城區(qū)充滿向往，希望擁有更好的城市化居住生活。成長中和相對封閉性較強(qiáng)的區(qū)域客戶，自有數(shù)量不足及置業(yè)能力有限是其主要的特征；價格較低或者檔次較高，品質(zhì)優(yōu)秀，并能帶有城市化生活意向的項(xiàng)目能復(fù)合的吸引此二區(qū)域的客戶。定性分析淮陰區(qū)客戶在擁有地域性特征同時對城市化生活存在向往，開發(fā)區(qū)客戶則更復(fù)合項(xiàng)目研判客戶群定位形象定位建筑風(fēng)格建議物業(yè)類型定位面積戶型配比區(qū)域核心競爭力客戶構(gòu)成客戶基本特征需求驅(qū)動因素開政府主導(dǎo)，新置業(yè)觀念層面——消費(fèi)者置業(yè)觀念比較保守，但接受外界新鮮事物的能力較強(qiáng)；淮安人比較追捧時尚、城市化意向的東西，害怕落伍，喜歡跟風(fēng)；淮安整體都市感不強(qiáng)，消費(fèi)者向往都市生活；不愿離開市區(qū)；生活圈子觀念很重。對樓盤的看法和關(guān)注點(diǎn)層面——產(chǎn)品品質(zhì)與生活方式是客戶最關(guān)注的兩大因素；其次是環(huán)境和交通；重視物業(yè)管理、社區(qū)規(guī)劃環(huán)境和安全性，追求尊貴感；對距離較為敏感；對價格及贈送面積部分敏感；有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但未找到自己需求的高端物業(yè)；承受的總價區(qū)間多在：30-35萬（90㎡左右）、40-60萬（中大三房）。對區(qū)域的看法層面——目前對清浦區(qū)域有興趣的客戶主要集中于城市富裕階層以公務(wù)員及當(dāng)?shù)仄髽I(yè)中高管（煙廠、電廠等）；看好城南片區(qū)未來發(fā)展前景，目前區(qū)域陌生、吸引力不足，認(rèn)為2—3年后有大發(fā)展。追捧品質(zhì)感、城市現(xiàn)代感，離開市區(qū)需要理由需要高品質(zhì)物