星河時代項目亮點分享與經(jīng)驗總結(jié)課件

星河地產(chǎn)首進龍崗豪宅大盤營銷分享——代理六部潘月妮星河地產(chǎn)首進龍崗項目位置龍崗區(qū)黃閣南路與深惠路交匯處占地面積159236平方米建筑面積468090平米（其中住宅面積：170000平，商業(yè)面積：82000平方米）容積率1.69實際容積率2.9總戶數(shù)以及規(guī)模拼前1618戶，拼后1190戶；其中高層1445戶、多層173戶。由10棟高層住宅組成；規(guī)劃多層住宅包括4層疊墅住宅17棟、5-6層住宅11棟。交通狀況近黃閣路、深惠路、龍翔大道、南坪快速、惠鹽高速等城市主干道；靠地鐵3號線大運站3分鐘步程8.2萬商業(yè)，17萬住宅，由高層、多層、別墅多種物業(yè)類型共同組成項目概況大運新城與龍崗中心城交匯處46.8萬平米都會綜合體項目現(xiàn)場照片龍翔大道黃閣路深惠路星河時代花園周邊環(huán)境劣勢：1、周邊農(nóng)民房林立，無生活配套支撐，環(huán)境較差；2、無自然景觀資源；3、高鐵視線及噪音影響較大；3、位于中心城邊緣，昭示性差。項目位置龍崗區(qū)黃閣南路與深惠路交匯處占地面積159236平方12%的洋房＋４%別墅樹立豪宅大盤形象高層50％的88平改三房，34％的130-180平拼合四—五房備注：90平方米以上住宅面積：51000.00平方米，90平方米以下住宅面積：119000.00平方米。90平方米以下住宅占總住宅面積比例70%項目概況

面積戶型戶數(shù)套數(shù)比合計戶型面積比面積比高層平層小戶89三房二衛(wèi)48048%4272025%69.70%平層拼合130三房二衛(wèi)12412%1612020%146三房二衛(wèi)12412%18104162四房三衛(wèi)12412%2008824%176四房三衛(wèi)12012%21120復式不拼合205—293%59454%26.80%高層合計

1001100%124097

多層洋房203～258—14074%3110518%TH277～303—4926%143558%多層合計

189100%45460

合計（合拼后）

1190

169557100%100%12%的洋房＋４%別墅樹立豪宅大盤形象備注：90平方米以上住主打城市復合功能區(qū)、別墅稀缺價值、打造首個墅級綜合體高端生活全案

地段價值：處于大運新城與龍崗中心城交匯處，未來集體育運動、居住、商業(yè)文化、旅游休閑為一體的城市復合功能區(qū)。區(qū)域配套：享大運新城1800億國際配套。交通價值：深惠路沿線，3號線雙地鐵口物業(yè)。別墅價值：片區(qū)內(nèi)唯一高端別墅項目，高端綜合城市豪宅大盤。規(guī)劃價值：高低配物業(yè)，8萬商業(yè)MALL，3-12年學校教育體系。商業(yè)價值：復制深圳第二個COCOPARK、山姆等18家品牌商家，打造豪宅城市居住生活理念。星級物業(yè)：六星級星河麗思卡爾頓酒店物業(yè)管理。項目評價主打城市復合功能區(qū)、別墅稀缺價值、打造首個墅級2010.6.182010.6.222010.08.28舉辦產(chǎn)品發(fā)布會，暨COCOPARK正式進駐，山姆會員店等21個頂級品牌簽約

Cocopark分展場正式開放2010.09.212010.10.012010年10月1日第一批別墅產(chǎn)品推售，2011年1月10日第二批高層開盤，2011年3月26日第三批高層開盤。營銷節(jié)點攜手李連杰壹基金，于在星河麗思卡爾頓酒店召開《海洋天堂》首映禮新聞發(fā)布會，360度環(huán)幕營銷中心開放別墅樣板房開放2010.10.262010.12.012011.1.22011.3.26第一批高層樣板房開放第二批高層開盤業(yè)主晚宴別墅加推第三批高層開盤第一批別墅開盤2010.10.102011.1.9深圳實驗學校簽約2010.6.182010.6.222010.08.28舉辦2010年6月188.289.216.2210.110.10活動起勢線上李連杰主演《海洋天堂》深圳慈善首映禮明星見面會。星河捐款100萬營銷舉措發(fā)揮一貫慈善作風，嫁接相關電影，拉動項目首次亮相各大地產(chǎn)網(wǎng)站條幅贊助提供《海洋天堂》深圳慈善首映禮明星見面會門票10張，于房信、搜房網(wǎng)等業(yè)主論壇，提前一周炒作【網(wǎng)絡搶票活動規(guī)則】

1、有效時間內(nèi)，以下樓層可獲得兩張票，分別是尾數(shù)“333”、“666”、“888”樓，且回復符合要求者，可獲得電影票2張。不重復得獎，10張票送完為止！

2、跟帖回復需含有關鍵詞：“我愛公益活動”、“關注中國自閉癥患者”，和“星河地產(chǎn)：中國高端都會生活專家”，其中一個即可。不符合回復要求的樓層視為無效，將順延至下一樓層。

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【領票方式】提前2天到星河cocopark星空廣場報ID姓名和聯(lián)系電話。形象鋪墊

——2個月，大手筆活動鋪墊2010年6月188.289.216.2210.110.10現(xiàn)場配合線上設置《尊貴客戶置業(yè)計劃》房信、搜房網(wǎng)絡條幅，業(yè)主論壇及劍客炒作營銷推廣過程星河cocopark分展場開放三日千人到場6月188.289.212010.6.2210.110.10線下6月份開始進行來電接聽進行前期儲客階段（僅記錄客戶資本資料待后續(xù)跟進）目的蓄客啟動，傳遞項目所在區(qū)位、規(guī)模及定位，摸查客戶背景及置業(yè)情況，提前蓄客。借勢借4天前的明星見面會勢頭，啟動分展場營銷舉措形象鋪墊

——乘勢推出項目，正式面向市場現(xiàn)場配合線上設置《尊貴客戶置業(yè)計劃》房信、搜房網(wǎng)絡條幅，業(yè)主活動亮點線上于深圳麗思卡爾頓酒店隆重舉行星河時代大典，邀請國內(nèi)外各領域大師對項目進行介紹，特邀請深圳衛(wèi)視主持人劉茗茗和鳳凰衛(wèi)視主持人尉遲琳嘉主持全場

，特邀影星袁立、黃奕也親臨現(xiàn)場。房信網(wǎng)絡條幅、深惠路、水管高速出口戶外T牌、cocopark、山姆會員店商業(yè)立柱等廣告、星河世紀LED廣告、電臺、電視、報紙營銷推廣過程產(chǎn)品發(fā)布會，暨COCOPARK正式進駐，山姆會員店等21個頂級品牌簽約6.189.2110.110.10目的商家進駐確定高端豪宅全案生活，明星效應再掀市場高關注度2010.8.286.22營銷舉措形象造勢

——一周后攜手旗下品牌商家，明星造勢活動亮點線上于深圳麗思卡爾頓酒店隆重舉行星河時代大典，邀請國亮點環(huán)幕營銷中心、紅飄帶會所售樓處。首個將環(huán)幕影視營銷中心開放，制造話題，引起市場持續(xù)高關注度6.182010.9.2110.110.108.286.22營銷舉措正式亮相

——3周后360度環(huán)幕營銷中心開放不足售樓處設置于2樓，導示系統(tǒng)不清晰線上線下項目周邊及梧桐山道路旗、圍墻、短信房信網(wǎng)絡條幅、深惠路、水管高速出口戶外T牌、cocopark、山姆會員店商業(yè)立柱等廣告、星河世紀LED廣告、電臺、電視、報紙梳理客戶，正式接待亮點環(huán)幕營銷中心、紅飄帶會所售樓處。首個將環(huán)幕影視營銷中心營銷舉措6.189.212010.10.110.108.286.22高調(diào)面市——10天后亮相秋交會，園林及樣板房展示開放梳理客戶，客戶升級啟動，驗資10萬，并凍結(jié)20萬資金于中國銀行指定分行，開盤可享額外2個點優(yōu)惠。首推單位別墅產(chǎn)品亮相。蓄客升級線上線下房信網(wǎng)絡條幅、深惠路、水管高速出口戶外T牌、cocopark、山姆會員店商業(yè)立柱等廣告、星河世紀LED廣告、電臺、電視、報紙項目周邊及梧桐山道路旗、圍墻、短信營銷6.189.212010.10.110.108.286.營銷舉措6.189.2110.12010.10.108.286.22歷時4個月，第一批別墅產(chǎn)品開盤，蓄客量1000多批，認籌量僅40多個，開盤僅銷售35套。類型/規(guī)模占地面積:159236平方米建筑面積:468090平方米推售套數(shù)開盤推出28套（28套是對外口徑，其實別墅已全部拿到預售證，即全部可售，相當于全部推出）推售戶型250-300平米聯(lián)排10套303平米雙拼2套240平米疊加16套開盤時間2010年10月10日（上午11：00）開盤地點項目售樓處價格雙拼總價1500萬-1800萬，均價約6萬/平聯(lián)排總價900萬-1300萬，均價4-5萬/平疊拼總價650萬-800萬，均價3.5萬/平折扣最多享受十個點優(yōu)惠（中行VIP2個點，當天開盤選房5個點，七天內(nèi)簽約2個點，一次性付款1個點）銷售率當天銷售35套（28套售罄后又加推）到場客戶數(shù)量到場客戶約180人選房方式誠意客戶經(jīng)銷售代表確認發(fā)號，現(xiàn)場叫號約90余號，5個號一批進入內(nèi)場算價選房，進入內(nèi)場所有有號客戶算價同時可參與抽獎（獎品有香奈兒香水、施華洛世奇項鏈、IPhone4和蘋果一體式電腦等），算價后決定是否選房?？蛻魳嫵墒袃?nèi)和龍崗客戶都有，潮州人居多，年齡在35—55歲。從事行業(yè)以金融、公務員、私營業(yè)主居多營銷6.189.2110.12010.10.108.286.評價評價借星河品牌成功造勢，別墅產(chǎn)品高調(diào)入市，但疏于蓄客期間高端客戶積累，以失敗開盤告終，最終未能突破區(qū)域豪宅價格。蓄客方面：積累近千批客戶，多關注高層中小戶產(chǎn)品，高端別墅客戶前期未集中關注及拓展，導致最終別墅升級僅40余批。推盤策略：別墅入市，借此拉高項目后續(xù)整體價值嫁接造勢：4個月時間，星河自身品牌和資源，將項目高端形象迅速掀起熱潮。成功之處不足之處推售情況：對外宣稱推出28套，實際是全部都可以賣（別墅全部拿預售證），據(jù)內(nèi)部了解當天一共賣了20多套，其中關系戶占了10多套，其余10套左右為現(xiàn)場客戶成交，此部分客戶多為潮汕客戶（孩子多，身份證多）。成交情況：當天一共賣了20多套，其中靠星河關系戶占了10多套，其余10套左右為現(xiàn)場客戶成交，此部分客戶多為潮汕客戶（孩子多，身份證多）。價格情況：價格虛高，可打75折，大幅提高對外報價提高身份，提升后期大批量推售的89平米小戶的性價比，別墅號稱4-6萬，實際雙拼成交價格（臨湖）4萬/平，（不靠湖）3.8萬/平，聯(lián)排3萬/平，疊拼2.8萬/平。媒體推廣：啟動分展場蓄客，線上以戶外T牌、網(wǎng)絡、星河自身資源為主，電臺、電視為輔；線下以短信、樓體條幅、路旗為主，圍墻為輔。評價評價借星河品牌成功造勢，別墅產(chǎn)品高調(diào)入市，但疏于蓄客期間營銷舉措銷售持續(xù)，經(jīng)過20天，于六星級酒店舉辦業(yè)主答謝會，制造熱點關注，為再次加推剩余別墅單位作準備現(xiàn)場抽獎，來賓將近300多人

活動配合線上房信網(wǎng)絡條幅、深惠路、水管高速出口戶外T牌、cocopark、山姆會員店商業(yè)立柱等廣告、星河世紀LED廣告、電臺推售效果成交不理想，仍持續(xù)第一批的價格優(yōu)惠吸引成交10.3012.11.93.2612.201.211.5線下項目周邊及梧桐山道路旗、圍墻、短信營銷銷售持續(xù)，經(jīng)過20天，于六星級酒店舉辦業(yè)主答謝會，制造熱營銷舉措經(jīng)過一周，現(xiàn)場舉辦兒童繪畫比賽，再次加推剩余別墅單位于售樓處，邀請近百名業(yè)主及誠意客戶參與。制造現(xiàn)場熱鬧氣氛活動配合線上房信網(wǎng)絡條幅、深惠路、水管高速出口戶外T牌、cocopark、山姆會員店商業(yè)立柱等廣告、星河世紀LED廣告、電臺推售效果成交不理想，仍持續(xù)第一批的價格優(yōu)惠吸引成交10.3012.11.93.2612.201.211.5線下項目周邊及梧桐山道路旗、圍墻、短信營銷經(jīng)過一周，現(xiàn)場舉辦兒童繪畫比賽，再次加推剩余別墅單位于售營銷舉措重新造勢，高層89平樣板房開放，攜手房信網(wǎng)，開展幼兒教育主題系列活動12.5“贏在時代起跑線上”主題活動，兒童積木大賽、少兒時裝秀等，第一季共64個家庭參加?；顒优浜暇€上房信網(wǎng)絡條幅、深惠路、水管高速出口戶外T牌、星河世紀LED廣告啟動優(yōu)惠升級，驗資并凍結(jié)10萬于中國銀行，享開盤2個點優(yōu)惠蓄客方式10.302010.12.11.93.2612.201.211.5游園林、參觀樣板房、參與親子活動，完成即可獲得精美禮品，還有機會獲取迪斯尼全家游門票。【活動介紹】1、網(wǎng)絡填寫報名表，在12月12日前往“星河時代”銷售中心參與，或現(xiàn)場填寫報名卡

2、在繪畫比賽、游園林、參觀樣板房三個環(huán)節(jié)中分別領著游戲卡收集印章，集齊3枚印章即可領取精美禮品一份，更有機會抽取香港“迪士尼”門票3、蓋章區(qū)域：1)參與兒童繪畫賽，完成作品，收集1枚印章

2)參與游園林，收集1枚印章。3)參觀樣板房，收集1枚印章12.11蔡老師親子教育課堂12.18現(xiàn)場剪紙、花草種植和圣誕樹DIY活動12.29兒童親子攝影大賽線下項目周邊及梧桐山道路旗、圍墻、短信營銷重新造勢，高層89平樣板房開放，攜手房信網(wǎng)，開展幼營銷舉措乘勢追擊，高層130-160平樣板房開放，保持客戶持續(xù)關注線上房信網(wǎng)絡條幅、深惠路、水官高速出口戶外T牌、星河世紀LED廣告蓄客方式10.3012.11.93.262010.12.201.211.5持續(xù)驗資蓄客，升級客戶達200多批線下項目周邊及梧桐山道路旗、圍墻、短信營銷乘勢追擊，高層130-160平樣板房開放，保持客戶營銷舉措

正式簽約深圳實驗學校，主打名校教育，拉動客戶，堅定購買決心11.0512.11.93.2612.202011.1.2線上線下短信、條幅、梧桐山道路旗房信網(wǎng)絡條幅、深惠路、水官高速出口戶外T牌、星河世紀LED廣告、報紙、微博10.30營銷正式簽約深圳實驗學校，主打名校教育，拉動客戶，堅營銷舉措

第二批高層開盤，歷時3個月，蓄客1000多批，40天認籌量500多批，開盤銷售率85%推售套數(shù)推售594套（先推B1棟和B9棟，當天加推B10、B2棟和B8棟）推售戶型高層：86-89㎡，318套雙拼132㎡，92套雙拼153㎡，92套雙拼163㎡，92套開盤時間2011年1月9日開盤地點星河時代營銷中心實收均價86平米；單價：15100-17600元/平，均價：16000元/平89平米；單價：14900-19800元/平，均價：17500元/平132平米；單價：14700-15600元/平，均價：15000元/平153平米；單價：13400-14300元/平，均價：14000元/平163平米；單價：13000-13900元/平，均價：13300元/平（加推后：B10棟提價約2%，B2和B8提價約5%）折扣率凍結(jié)資金團購優(yōu)惠：98折七天按時付款折扣：97折銷售率整體銷售率約為86%（其中B2銷售率約為50%，其它樓棟基本售罄）；（截止當天21：30數(shù)據(jù)）到場客戶數(shù)量約750批，約1600人客戶構成成交客戶主要有近五成是龍崗客戶和約四成福田羅湖客戶，年齡主要是25-45歲；大戶型自住為主，小戶型自住兼投資為多。11.0512.12010.1.93.2612.201.210.30加推加推加推營銷第二批高層開盤，歷時3個月，蓄客1000多批，4評價評價二次加推，借業(yè)主資源大手筆晚宴造勢，為別墅加推做足準備，深圳實驗學校的簽約，為后續(xù)高層產(chǎn)品推售奠定堅實基礎，快速贏得剛需客戶關注，3個月時間取得高層銷售率85%的業(yè)績。推盤策略：繼第一批別墅，一個月后持續(xù)加推別墅產(chǎn)品；兩個月后加推高層，緊密的推盤節(jié)奏，保持客戶的持續(xù)高關注活動功略：每次加推前的大手筆的活動造勢，樣板房新形象展示節(jié)點，持續(xù)制造市場影響力；現(xiàn)場持續(xù)的教育主題小活動，營造銷售氛圍，制造賣壓成功之處不足之處別墅未能扭轉(zhuǎn)滯銷局面：基于第一批別墅的失敗開盤，盡管后續(xù)業(yè)主晚宴活動拉動老客戶，但客戶量有限，疏忽高端新客戶的拓展，別墅銷售處于銷售遲緩狀態(tài)。別墅價值未能體現(xiàn)：別墅價格仍以75折持銷，未能刷新區(qū)域豪宅高價（公園大地）。媒體推廣：線上以戶外T牌、網(wǎng)絡、星河自身資源為主；線下以短信、樓體條幅為主。評價評價二次加推，借業(yè)主資源大手筆晚宴造勢，為別墅加推做足準營銷舉措歷經(jīng)1個半月，籌備第三批高層，主打名校教育，配合系列幼兒教育活動，擴展剛需客戶關注，同時2%額外代理費三級聯(lián)動快速增加蓄客量10.3012.11.93.2612.201.211.52.27日有蔡博士教育季和看房團活動3.6日植樹活動3.13植樹活動，教育講座及房信網(wǎng)看房團3.20看房團、財經(jīng)論壇和教育講座活動配合線上線下短信、條幅、三級聯(lián)動房信網(wǎng)絡條幅、深惠路、水官高速出口戶外T牌、星河世紀LED廣告、報紙、微博蓄客情況驗資10萬收10萬誠意金營銷歷經(jīng)1個半月，籌備第三批高層，主打名校教育，配合系列幼兒營銷舉措歷經(jīng)1個半月，籌備第三批高層，主打名校教育，啟用新推廣渠道微博，每周現(xiàn)場活動暖場，拉動客戶持續(xù)關注10.3012.11.93.2612.201.211.5名校教育主題，2月27日開通微博，直至開盤歷時1個月客戶關注度近1.5萬人媒體主題線上線下短信、條幅、三級聯(lián)動房信網(wǎng)絡條幅、深惠路、水官高速出口戶外T牌、星河世紀LED廣告、報紙、微博客戶發(fā)布評論可參加每日抽獎，炒作配合深圳每年出生超15萬人，名校學位卻低于5千個。讓孩子贏在起跑線，我們一起出力吧！加關注、評論并轉(zhuǎn)發(fā)，搶到含*99樓的微友可獲星河COCOPARK電影票2張，搶到含*999樓的微友可獲價值736元星河思卡爾頓五星酒店自助餐券，搶到含*9999樓的微友可獲星河系購物卡5000元！【問題請你答，大獎等你拿！】名校對孩子意味著什么？起飛？機遇？挑戰(zhàn)？即日起，加關注、評論并轉(zhuǎn)發(fā)本微博，至少@3位好友，符合要求的，每天就有機會獲得星河會折疊自行車1輛。每天將在10:30、17:30、21:30各抽取1人，3月31日截止，多多參與，多多轉(zhuǎn)發(fā)評論，獲獎的就是你！營銷歷經(jīng)1個半月，籌備第三批高層，主打名校教育，啟用新推廣渠營銷舉措第三批高層開盤，一個半月時間蓄客670多批，半個月優(yōu)惠升級320批，開盤銷售率90%。10.3012.11.93.2612.201.211.5推售套數(shù)3月26日開盤推售89-163平米產(chǎn)品250套，當天加推183平米60套左右，共計310套左右推售戶型其中86-89平米產(chǎn)品160套左右，132、153及163平米產(chǎn)品各30套左右，183平米加推60套左右開盤時間2011年3月26日上午9點開盤地點星河時代售樓處均價86-89平米單產(chǎn)權房折后均價18500元；132、153、163平米雙拼折后均價15500元，（開盤當天享受認籌98折，7天內(nèi)付款再享受額外97優(yōu)惠，一次性付款98折）銷售率推出的250套89-163平米基本售罄，僅余153平米戶型頂層與底層2套，銷售率99%；當天加推的60套183平米產(chǎn)品售出29套，銷售率48%到場客戶數(shù)量中原發(fā)動了全深圳三級市場轉(zhuǎn)介（額外付出2個點的轉(zhuǎn)介費；共轉(zhuǎn)介認籌70批，轉(zhuǎn)介成交40批），當天共到場客戶有500多批，其中已驗資客戶400多批，新客戶100多批；成交客戶類型福田區(qū)客戶占50%，龍崗及羅湖區(qū)客戶各占20%，其它區(qū)域客戶占10%左右加推營銷第三批高層開盤，一個半月時間蓄客670多批，半個月優(yōu)惠升評價評價抓住深圳實驗學校，教育資源，配合主題活動，增加新渠道炒作，啟用三級聯(lián)動擴展客源，贏得剛需客戶認可。蓄客方面：大勢制造市場影響力，但蓄客量不足以支撐開盤，通過增加2%代理費三級聯(lián)動擴展客源。精準主題核心：落實教育名校，精準抓住剛需客戶置業(yè)需求制造持續(xù)話題：借力教育核心，與房信網(wǎng)、教育機構等單位合作舉辦系列主題活動，拉動主力客戶關注成功之處不足之處新媒體運用：增加新媒體渠道，擴大市場影響力，線上仍以戶外T牌、網(wǎng)絡、星河自身資源為主；線下以短信、樓體條幅為主。評價評價抓住深圳實驗學校，教育資源，配合主題活動，增加新渠道總結(jié)亮點一：產(chǎn)品自身受90/70限制，1.69容積率，50萬大盤豪宅無景觀資源優(yōu)勢，靠自身優(yōu)勢彌補不足。打造8.2萬平米商業(yè)MALL，復制COCOPARK商業(yè)模式，豐富自身配套資源人工打造湖景資源，拔升別墅大盤形象；高端、超前規(guī)劃別墅獨門獨戶，設置室內(nèi)電梯.雙層地下車庫規(guī)劃，別墅采用半地下室設計，地下層通風采光,社區(qū)地面完全“無車化”；寬闊樓間距，超高贈送率，多層雙層地下室贈送；產(chǎn)品在片區(qū)的四大首創(chuàng)：首創(chuàng)泛太平洋生態(tài)休閑公園園林，一步一景，家即公園；首創(chuàng)近1000平方米無邊界水景泳池；首創(chuàng)片區(qū)精裝修豪華雙層入戶大堂；·首創(chuàng)高層復式樓王一梯一戶，尊享私家電梯廳12引進幼兒園及深圳實驗學校，提升項目價值；3高端規(guī)劃，建筑產(chǎn)品細節(jié)，彰顯豪華、高端品質(zhì)；4總結(jié)亮點一：產(chǎn)品自身受90/70限制，1.69容積率，50萬總結(jié)亮點二：發(fā)揮星河支持慈善事業(yè)作風，利用自身資源，打造系列大型高效高影響力的主題活動積極參與慈善活動，嫁接影視，于旗下cocopark商業(yè)啟勢項目宣傳125花重金以慈善事業(yè)為由，引進深圳實驗學校在旗下六星級麗偲卡爾頓酒店舉辦晚宴舉辦產(chǎn)品發(fā)布會，復制cocopark并與21家品牌簽約，邀請明星主持及名人參與4利用自身資源，于cocopark商業(yè)設置分展場，提前蓄客3運用自身業(yè)主資源，在旗下六星級里斯卡爾頓酒店舉辦晚宴總結(jié)亮點二：發(fā)揮星河支持慈善事業(yè)作風，利用自身資源，打造系列利用自身資源渠道，cocopark、山姆商場廣告位、星河世紀LED屏、梧桐山道路旗等，長期配合項目宣傳?？偨Y(jié)亮點三：重金集中媒體轟炸，自身資源配合宣傳開盤前4個月，線上集中報紙（特報、商報跨版）、戶外T牌（深惠路及水官高速）、網(wǎng)絡（橫幅及新聞炒作、劍客）、電臺等，配合各營銷節(jié)點密集轟炸重金推廣。123線下短信、條幅為主力渠道，每周40-100萬短信，條幅依工程進度隨時更換，圍墻及周邊路旗信息隨項目各階段營銷主題隨時更換。重金疏通城管等政府關系，保證樓體條幅、戶外T牌廣告懸掛不受干擾。4利用自身資源渠道，cocopark、山姆商場廣告位、星河世紀總結(jié)亮點四：重金創(chuàng)營銷展示亮點紅飄帶主題會所，360度環(huán)幕影視廳，現(xiàn)代時尚品質(zhì)銷售中心，跳出常規(guī)營銷展示手法?？偨Y(jié)亮點四：重金創(chuàng)營銷展示亮點紅飄帶主題會所總結(jié)亮點四：園林細節(jié)、看樓通道、現(xiàn)場包裝到位社區(qū)外主入口廣場園林景觀細節(jié)別墅群人行路別墅綠化總結(jié)亮點四：園林細節(jié)、看樓通道、現(xiàn)場包裝到位社區(qū)外主入口廣場總結(jié)亮點五：樣板房特色展示88平二改三房樣板房130-160平雙拼四房130-160平雙拼藝術樣板房別墅樣板房總結(jié)亮點五：樣板房特色展示88平二改三房樣板房130-160總結(jié)失敗一：受90/70限制，致使中小戶型主力的產(chǎn)品定位，豪宅大盤形象受到一定影響雖為低密度豪宅大盤，但實際40%為88平二改三，34％130-180平都為拼合產(chǎn)品，豪宅居住品質(zhì)大打折扣。1聯(lián)排別墅戶型高達300%高贈送，但各功能區(qū)尺度欠佳，88平米贈送率高，但尺度小，實用性有一定影響，130-180平受雙拼結(jié)構影響，局部臥室開間尺度偏小2無論別墅，或是高層，受地塊及周邊環(huán)境限制，未能兼顧南向。3總結(jié)失敗一：受90/70限制，致使中小戶型主力的產(chǎn)品定位，豪總結(jié)以7.5折傾銷，實際雙拼成交價格（臨湖）4萬/平，（不靠湖）3.8萬/平，聯(lián)排3萬/平，疊拼2.8萬/平。聯(lián)排價格居然比不過公園大地小高層復式價格（266平，3.5萬/平），且價格接近坪山大東城（別墅，3萬/平）?？陀^講，星河時代在發(fā)展商品牌、營銷推廣力度、客戶口碑認可度等多方面上，均占有較大優(yōu)勢，但結(jié)果卻差人一等，營銷上的舉措對項目價值的拔升起到負面影響。第一批別墅產(chǎn)品，價格拔升有限，遠低于產(chǎn)品自身價值高層小戶價格（1.7萬/平）居然比不過公園大地價格（2.1萬/平），大戶型雙拼（1.4萬/平）比不過奧林華府價格（1.8萬/平）。第二批高層產(chǎn)品，未能充分體現(xiàn)高層豪宅價值失敗二：每次推盤價格未能充分溢價，豪宅價值貶損

樓王價格僅1.9萬/平，與88平價格基本相持，未突破片區(qū)豪宅樓王價格（公園大地高層樓王2.3萬/平）。第三批高層中，含最后樓王收官，價值竟與88平小戶型價值持平總結(jié)以7.5折傾銷，實際雙拼成交價格（臨湖）4萬/平，（不靠總結(jié)泛泛的價值賣點，未深入挖掘別墅客戶對景觀資源、品質(zhì)居住細節(jié)、身份象征的價值觀需求，無法打動別墅客群，最終靠星河客戶資源成交。第一批別墅產(chǎn)品主打的“星河所在，必定中心”欲吸引關內(nèi)客戶買單，推出320套88平三房及276套130-160平雙拼四房，關內(nèi)剛需客群消化小戶型，但雙拼僅成交25％，以龍崗客戶為主。第二批高層主打自身的cocopark商業(yè)配套，失敗三：階段推廣主題均未抓準各推盤產(chǎn)品主力客群，最終靠名校教育資源拉動剛需消化經(jīng)前兩次經(jīng)驗教訓，主抓關內(nèi)客戶，推出160套88平三房及150套130-160平雙拼四房，最終贏得客戶認可，小戶型消化完，以福田剛需客戶為主，但雙拼僅成交40％，亦以福田客戶占50%，龍崗羅湖僅占20％。第三批高層主打深圳外國語學校，Ｌ系精品總結(jié)泛泛的價值賣點，未深入挖掘別墅客戶對景觀資源、品質(zhì)居住細總結(jié)失敗四：豪宅大盤，第三批單位最終靠三級市場，通過2%代理費開展外圍聯(lián)動拉動蓄客，半個月時間聯(lián)動蓄客量占75%中原發(fā)動了全深圳三級市場轉(zhuǎn)介，中原所有三級地鋪轉(zhuǎn)介客戶給現(xiàn)場13名銷售代表，世華等其他三級地鋪轉(zhuǎn)介客戶給現(xiàn)場5名星河銷售代表。通過額外付出2個點的轉(zhuǎn)介費；共轉(zhuǎn)介認籌70批，轉(zhuǎn)介成交40批，占整體成交量15%?？偨Y(jié)失敗四：豪宅大盤，第三批單位最終靠三級市場，通過2%代理結(jié)語星河時代表面看來銷售情況甚佳，但從根源分析，投入太多，中原跟進的豪宅大盤定位，欲挑動龍崗新城豪宅氣勢，實際確以中小戶為主，僅靠少量別墅支撐豪宅形象，貶損項目整體品質(zhì)；營銷各階段推廣主題未能精準抓住客群，中原最終靠三級聯(lián)動的看家本領提升蓄客量。而星河靠自身品牌影響力維護項目的高端形象，大手筆推廣及自身資源的高效利用，最終贏得市場的高關注和好評，真正發(fā)揮豪宅專家的項目運作能力。結(jié)語星河時代表面看來銷售情況甚佳，但從根源分析，投入1、低碳TheEnd!1、低碳TheEnd!星河地產(chǎn)首進龍崗豪宅大盤營銷分享——代理六部潘月妮星河地產(chǎn)首進龍崗項目位置龍崗區(qū)黃閣南路與深惠路交匯處占地面積159236平方米建筑面積468090平米（其中住宅面積：170000平，商業(yè)面積：82000平方米）容積率1.69實際容積率2.9總戶數(shù)以及規(guī)模拼前1618戶，拼后1190戶；其中高層1445戶、多層173戶。由10棟高層住宅組成；規(guī)劃多層住宅包括4層疊墅住宅17棟、5-6層住宅11棟。交通狀況近黃閣路、深惠路、龍翔大道、南坪快速、惠鹽高速等城市主干道；靠地鐵3號線大運站3分鐘步程8.2萬商業(yè)，17萬住宅，由高層、多層、別墅多種物業(yè)類型共同組成項目概況大運新城與龍崗中心城交匯處46.8萬平米都會綜合體項目現(xiàn)場照片龍翔大道黃閣路深惠路星河時代花園周邊環(huán)境劣勢：1、周邊農(nóng)民房林立，無生活配套支撐，環(huán)境較差；2、無自然景觀資源；3、高鐵視線及噪音影響較大；3、位于中心城邊緣，昭示性差。項目位置龍崗區(qū)黃閣南路與深惠路交匯處占地面積159236平方12%的洋房＋４%別墅樹立豪宅大盤形象高層50％的88平改三房，34％的130-180平拼合四—五房備注：90平方米以上住宅面積：51000.00平方米，90平方米以下住宅面積：119000.00平方米。90平方米以下住宅占總住宅面積比例70%項目概況

面積戶型戶數(shù)套數(shù)比合計戶型面積比面積比高層平層小戶89三房二衛(wèi)48048%4272025%69.70%平層拼合130三房二衛(wèi)12412%1612020%146三房二衛(wèi)12412%18104162四房三衛(wèi)12412%2008824%176四房三衛(wèi)12012%21120復式不拼合205—293%59454%26.80%高層合計

1001100%124097

多層洋房203～258—14074%3110518%TH277～303—4926%143558%多層合計

189100%45460

合計（合拼后）

1190

169557100%100%12%的洋房＋４%別墅樹立豪宅大盤形象備注：90平方米以上住主打城市復合功能區(qū)、別墅稀缺價值、打造首個墅級綜合體高端生活全案

地段價值：處于大運新城與龍崗中心城交匯處，未來集體育運動、居住、商業(yè)文化、旅游休閑為一體的城市復合功能區(qū)。區(qū)域配套：享大運新城1800億國際配套。交通價值：深惠路沿線，3號線雙地鐵口物業(yè)。別墅價值：片區(qū)內(nèi)唯一高端別墅項目，高端綜合城市豪宅大盤。規(guī)劃價值：高低配物業(yè)，8萬商業(yè)MALL，3-12年學校教育體系。商業(yè)價值：復制深圳第二個COCOPARK、山姆等18家品牌商家，打造豪宅城市居住生活理念。星級物業(yè)：六星級星河麗思卡爾頓酒店物業(yè)管理。項目評價主打城市復合功能區(qū)、別墅稀缺價值、打造首個墅級2010.6.182010.6.222010.08.28舉辦產(chǎn)品發(fā)布會，暨COCOPARK正式進駐，山姆會員店等21個頂級品牌簽約

Cocopark分展場正式開放2010.09.212010.10.012010年10月1日第一批別墅產(chǎn)品推售，2011年1月10日第二批高層開盤，2011年3月26日第三批高層開盤。營銷節(jié)點攜手李連杰壹基金，于在星河麗思卡爾頓酒店召開《海洋天堂》首映禮新聞發(fā)布會，360度環(huán)幕營銷中心開放別墅樣板房開放2010.10.262010.12.012011.1.22011.3.26第一批高層樣板房開放第二批高層開盤業(yè)主晚宴別墅加推第三批高層開盤第一批別墅開盤2010.10.102011.1.9深圳實驗學校簽約2010.6.182010.6.222010.08.28舉辦2010年6月188.289.216.2210.110.10活動起勢線上李連杰主演《海洋天堂》深圳慈善首映禮明星見面會。星河捐款100萬營銷舉措發(fā)揮一貫慈善作風，嫁接相關電影，拉動項目首次亮相各大地產(chǎn)網(wǎng)站條幅贊助提供《海洋天堂》深圳慈善首映禮明星見面會門票10張，于房信、搜房網(wǎng)等業(yè)主論壇，提前一周炒作【網(wǎng)絡搶票活動規(guī)則】

1、有效時間內(nèi)，以下樓層可獲得兩張票，分別是尾數(shù)“333”、“666”、“888”樓，且回復符合要求者，可獲得電影票2張。不重復得獎，10張票送完為止！

2、跟帖回復需含有關鍵詞：“我愛公益活動”、“關注中國自閉癥患者”，和“星河地產(chǎn)：中國高端都會生活專家”，其中一個即可。不符合回復要求的樓層視為無效，將順延至下一樓層。

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【領票方式】提前2天到星河cocopark星空廣場報ID姓名和聯(lián)系電話。形象鋪墊

——2個月，大手筆活動鋪墊2010年6月188.289.216.2210.110.10現(xiàn)場配合線上設置《尊貴客戶置業(yè)計劃》房信、搜房網(wǎng)絡條幅，業(yè)主論壇及劍客炒作營銷推廣過程星河cocopark分展場開放三日千人到場6月188.289.212010.6.2210.110.10線下6月份開始進行來電接聽進行前期儲客階段（僅記錄客戶資本資料待后續(xù)跟進）目的蓄客啟動，傳遞項目所在區(qū)位、規(guī)模及定位，摸查客戶背景及置業(yè)情況，提前蓄客。借勢借4天前的明星見面會勢頭，啟動分展場營銷舉措形象鋪墊

——乘勢推出項目，正式面向市場現(xiàn)場配合線上設置《尊貴客戶置業(yè)計劃》房信、搜房網(wǎng)絡條幅，業(yè)主活動亮點線上于深圳麗思卡爾頓酒店隆重舉行星河時代大典，邀請國內(nèi)外各領域大師對項目進行介紹，特邀請深圳衛(wèi)視主持人劉茗茗和鳳凰衛(wèi)視主持人尉遲琳嘉主持全場

，特邀影星袁立、黃奕也親臨現(xiàn)場。房信網(wǎng)絡條幅、深惠路、水管高速出口戶外T牌、cocopark、山姆會員店商業(yè)立柱等廣告、星河世紀LED廣告、電臺、電視、報紙營銷推廣過程產(chǎn)品發(fā)布會，暨COCOPARK正式進駐，山姆會員店等21個頂級品牌簽約6.189.2110.110.10目的商家進駐確定高端豪宅全案生活，明星效應再掀市場高關注度2010.8.286.22營銷舉措形象造勢

——一周后攜手旗下品牌商家，明星造勢活動亮點線上于深圳麗思卡爾頓酒店隆重舉行星河時代大典，邀請國亮點環(huán)幕營銷中心、紅飄帶會所售樓處。首個將環(huán)幕影視營銷中心開放，制造話題，引起市場持續(xù)高關注度6.182010.9.2110.110.108.286.22營銷舉措正式亮相

——3周后360度環(huán)幕營銷中心開放不足售樓處設置于2樓，導示系統(tǒng)不清晰線上線下項目周邊及梧桐山道路旗、圍墻、短信房信網(wǎng)絡條幅、深惠路、水管高速出口戶外T牌、cocopark、山姆會員店商業(yè)立柱等廣告、星河世紀LED廣告、電臺、電視、報紙梳理客戶，正式接待亮點環(huán)幕營銷中心、紅飄帶會所售樓處。首個將環(huán)幕影視營銷中心營銷舉措6.189.212010.10.110.108.286.22高調(diào)面市——10天后亮相秋交會，園林及樣板房展示開放梳理客戶，客戶升級啟動，驗資10萬，并凍結(jié)20萬資金于中國銀行指定分行，開盤可享額外2個點優(yōu)惠。首推單位別墅產(chǎn)品亮相。蓄客升級線上線下房信網(wǎng)絡條幅、深惠路、水管高速出口戶外T牌、cocopark、山姆會員店商業(yè)立柱等廣告、星河世紀LED廣告、電臺、電視、報紙項目周邊及梧桐山道路旗、圍墻、短信營銷6.189.212010.10.110.108.286.營銷舉措6.189.2110.12010.10.108.286.22歷時4個月，第一批別墅產(chǎn)品開盤，蓄客量1000多批，認籌量僅40多個，開盤僅銷售35套。類型/規(guī)模占地面積:159236平方米建筑面積:468090平方米推售套數(shù)開盤推出28套（28套是對外口徑，其實別墅已全部拿到預售證，即全部可售，相當于全部推出）推售戶型250-300平米聯(lián)排10套303平米雙拼2套240平米疊加16套開盤時間2010年10月10日（上午11：00）開盤地點項目售樓處價格雙拼總價1500萬-1800萬，均價約6萬/平聯(lián)排總價900萬-1300萬，均價4-5萬/平疊拼總價650萬-800萬，均價3.5萬/平折扣最多享受十個點優(yōu)惠（中行VIP2個點，當天開盤選房5個點，七天內(nèi)簽約2個點，一次性付款1個點）銷售率當天銷售35套（28套售罄后又加推）到場客戶數(shù)量到場客戶約180人選房方式誠意客戶經(jīng)銷售代表確認發(fā)號，現(xiàn)場叫號約90余號，5個號一批進入內(nèi)場算價選房，進入內(nèi)場所有有號客戶算價同時可參與抽獎（獎品有香奈兒香水、施華洛世奇項鏈、IPhone4和蘋果一體式電腦等），算價后決定是否選房。客戶構成市內(nèi)和龍崗客戶都有，潮州人居多，年齡在35—55歲。從事行業(yè)以金融、公務員、私營業(yè)主居多營銷6.189.2110.12010.10.108.286.評價評價借星河品牌成功造勢，別墅產(chǎn)品高調(diào)入市，但疏于蓄客期間高端客戶積累，以失敗開盤告終，最終未能突破區(qū)域豪宅價格。蓄客方面：積累近千批客戶，多關注高層中小戶產(chǎn)品，高端別墅客戶前期未集中關注及拓展，導致最終別墅升級僅40余批。推盤策略：別墅入市，借此拉高項目后續(xù)整體價值嫁接造勢：4個月時間，星河自身品牌和資源，將項目高端形象迅速掀起熱潮。成功之處不足之處推售情況：對外宣稱推出28套，實際是全部都可以賣（別墅全部拿預售證），據(jù)內(nèi)部了解當天一共賣了20多套，其中關系戶占了10多套，其余10套左右為現(xiàn)場客戶成交，此部分客戶多為潮汕客戶（孩子多，身份證多）。成交情況：當天一共賣了20多套，其中靠星河關系戶占了10多套，其余10套左右為現(xiàn)場客戶成交，此部分客戶多為潮汕客戶（孩子多，身份證多）。價格情況：價格虛高，可打75折，大幅提高對外報價提高身份，提升后期大批量推售的89平米小戶的性價比，別墅號稱4-6萬，實際雙拼成交價格（臨湖）4萬/平，（不靠湖）3.8萬/平，聯(lián)排3萬/平，疊拼2.8萬/平。媒體推廣：啟動分展場蓄客，線上以戶外T牌、網(wǎng)絡、星河自身資源為主，電臺、電視為輔；線下以短信、樓體條幅、路旗為主，圍墻為輔。評價評價借星河品牌成功造勢，別墅產(chǎn)品高調(diào)入市，但疏于蓄客期間營銷舉措銷售持續(xù)，經(jīng)過20天，于六星級酒店舉辦業(yè)主答謝會，制造熱點關注，為再次加推剩余別墅單位作準備現(xiàn)場抽獎，來賓將近300多人

活動配合線上房信網(wǎng)絡條幅、深惠路、水管高速出口戶外T牌、cocopark、山姆會員店商業(yè)立柱等廣告、星河世紀LED廣告、電臺推售效果成交不理想，仍持續(xù)第一批的價格優(yōu)惠吸引成交10.3012.11.93.2612.201.211.5線下項目周邊及梧桐山道路旗、圍墻、短信營銷銷售持續(xù)，經(jīng)過20天，于六星級酒店舉辦業(yè)主答謝會，制造熱營銷舉措經(jīng)過一周，現(xiàn)場舉辦兒童繪畫比賽，再次加推剩余別墅單位于售樓處，邀請近百名業(yè)主及誠意客戶參與。制造現(xiàn)場熱鬧氣氛活動配合線上房信網(wǎng)絡條幅、深惠路、水管高速出口戶外T牌、cocopark、山姆會員店商業(yè)立柱等廣告、星河世紀LED廣告、電臺推售效果成交不理想，仍持續(xù)第一批的價格優(yōu)惠吸引成交10.3012.11.93.2612.201.211.5線下項目周邊及梧桐山道路旗、圍墻、短信營銷經(jīng)過一周，現(xiàn)場舉辦兒童繪畫比賽，再次加推剩余別墅單位于售營銷舉措重新造勢，高層89平樣板房開放，攜手房信網(wǎng)，開展幼兒教育主題系列活動12.5“贏在時代起跑線上”主題活動，兒童積木大賽、少兒時裝秀等，第一季共64個家庭參加?；顒优浜暇€上房信網(wǎng)絡條幅、深惠路、水管高速出口戶外T牌、星河世紀LED廣告啟動優(yōu)惠升級，驗資并凍結(jié)10萬于中國銀行，享開盤2個點優(yōu)惠蓄客方式10.302010.12.11.93.2612.201.211.5游園林、參觀樣板房、參與親子活動，完成即可獲得精美禮品，還有機會獲取迪斯尼全家游門票。【活動介紹】1、網(wǎng)絡填寫報名表，在12月12日前往“星河時代”銷售中心參與，或現(xiàn)場填寫報名卡

2、在繪畫比賽、游園林、參觀樣板房三個環(huán)節(jié)中分別領著游戲卡收集印章，集齊3枚印章即可領取精美禮品一份，更有機會抽取香港“迪士尼”門票3、蓋章區(qū)域：1)參與兒童繪畫賽，完成作品，收集1枚印章

2)參與游園林，收集1枚印章。3)參觀樣板房，收集1枚印章12.11蔡老師親子教育課堂12.18現(xiàn)場剪紙、花草種植和圣誕樹DIY活動12.29兒童親子攝影大賽線下項目周邊及梧桐山道路旗、圍墻、短信營銷重新造勢，高層89平樣板房開放，攜手房信網(wǎng)，開展幼營銷舉措乘勢追擊，高層130-160平樣板房開放，保持客戶持續(xù)關注線上房信網(wǎng)絡條幅、深惠路、水官高速出口戶外T牌、星河世紀LED廣告蓄客方式10.3012.11.93.262010.12.201.211.5持續(xù)驗資蓄客，升級客戶達200多批線下項目周邊及梧桐山道路旗、圍墻、短信營銷乘勢追擊，高層130-160平樣板房開放，保持客戶營銷舉措

正式簽約深圳實驗學校，主打名校教育，拉動客戶，堅定購買決心11.0512.11.93.2612.202011.1.2線上線下短信、條幅、梧桐山道路旗房信網(wǎng)絡條幅、深惠路、水官高速出口戶外T牌、星河世紀LED廣告、報紙、微博10.30營銷正式簽約深圳實驗學校，主打名校教育，拉動客戶，堅營銷舉措

第二批高層開盤，歷時3個月，蓄客1000多批，40天認籌量500多批，開盤銷售率85%推售套數(shù)推售594套（先推B1棟和B9棟，當天加推B10、B2棟和B8棟）推售戶型高層：86-89㎡，318套雙拼132㎡，92套雙拼153㎡，92套雙拼163㎡，92套開盤時間2011年1月9日開盤地點星河時代營銷中心實收均價86平米；單價：15100-17600元/平，均價：16000元/平89平米；單價：14900-19800元/平，均價：17500元/平132平米；單價：14700-15600元/平，均價：15000元/平153平米；單價：13400-14300元/平，均價：14000元/平163平米；單價：13000-13900元/平，均價：13300元/平（加推后：B10棟提價約2%，B2和B8提價約5%）折扣率凍結(jié)資金團購優(yōu)惠：98折七天按時付款折扣：97折銷售率整體銷售率約為86%（其中B2銷售率約為50%，其它樓棟基本售罄）；（截止當天21：30數(shù)據(jù)）到場客戶數(shù)量約750批，約1600人客戶構成成交客戶主要有近五成是龍崗客戶和約四成福田羅湖客戶，年齡主要是25-45歲；大戶型自住為主，小戶型自住兼投資為多。11.0512.12010.1.93.2612.201.210.30加推加推加推營銷第二批高層開盤，歷時3個月，蓄客1000多批，4評價評價二次加推，借業(yè)主資源大手筆晚宴造勢，為別墅加推做足準備，深圳實驗學校的簽約，為后續(xù)高層產(chǎn)品推售奠定堅實基礎，快速贏得剛需客戶關注，3個月時間取得高層銷售率85%的業(yè)績。推盤策略：繼第一批別墅，一個月后持續(xù)加推別墅產(chǎn)品；兩個月后加推高層，緊密的推盤節(jié)奏，保持客戶的持續(xù)高關注活動功略：每次加推前的大手筆的活動造勢，樣板房新形象展示節(jié)點，持續(xù)制造市場影響力；現(xiàn)場持續(xù)的教育主題小活動，營造銷售氛圍，制造賣壓成功之處不足之處別墅未能扭轉(zhuǎn)滯銷局面：基于第一批別墅的失敗開盤，盡管后續(xù)業(yè)主晚宴活動拉動老客戶，但客戶量有限，疏忽高端新客戶的拓展，別墅銷售處于銷售遲緩狀態(tài)。別墅價值未能體現(xiàn)：別墅價格仍以75折持銷，未能刷新區(qū)域豪宅高價（公園大地）。媒體推廣：線上以戶外T牌、網(wǎng)絡、星河自身資源為主；線下以短信、樓體條幅為主。評價評價二次加推，借業(yè)主資源大手筆晚宴造勢，為別墅加推做足準營銷舉措歷經(jīng)1個半月，籌備第三批高層，主打名校教育，配合系列幼兒教育活動，擴展剛需客戶關注，同時2%額外代理費三級聯(lián)動快速增加蓄客量10.3012.11.93.2612.201.211.52.27日有蔡博士教育季和看房團活動3.6日植樹活動3.13植樹活動，教育講座及房信網(wǎng)看房團3.20看房團、財經(jīng)論壇和教育講座活動配合線上線下短信、條幅、三級聯(lián)動房信網(wǎng)絡條幅、深惠路、水官高速出口戶外T牌、星河世紀LED廣告、報紙、微博蓄客情況驗資10萬收10萬誠意金營銷歷經(jīng)1個半月，籌備第三批高層，主打名校教育，配合系列幼兒營銷舉措歷經(jīng)1個半月，籌備第三批高層，主打名校教育，啟用新推廣渠道微博，每周現(xiàn)場活動暖場，拉動客戶持續(xù)關注10.3012.11.93.2612.201.211.5名校教育主題，2月27日開通微博，直至開盤歷時1個月客戶關注度近1.5萬人媒體主題線上線下短信、條幅、三級聯(lián)動房信網(wǎng)絡條幅、深惠路、水官高速出口戶外T牌、星河世紀LED廣告、報紙、微博客戶發(fā)布評論可參加每日抽獎，炒作配合深圳每年出生超15萬人，名校學位卻低于5千個。讓孩子贏在起跑線，我們一起出力吧！加關注、評論并轉(zhuǎn)發(fā)，搶到含*99樓的微友可獲星河COCOPARK電影票2張，搶到含*999樓的微友可獲價值736元星河思卡爾頓五星酒店自助餐券，搶到含*9999樓的微友可獲星河系購物卡5000元！【問題請你答，大獎等你拿！】名校對孩子意味著什么？起飛？機遇？挑戰(zhàn)？即日起，加關注、評論并轉(zhuǎn)發(fā)本微博，至少@3位好友，符合要求的，每天就有機會獲得星河會折疊自行車1輛。每天將在10:30、17:30、21:30各抽取1人，3月31日截止，多多參與，多多轉(zhuǎn)發(fā)評論，獲獎的就是你！營銷歷經(jīng)1個半月，籌備第三批高層，主打名校教育，啟用新推廣渠營銷舉措第三批高層開盤，一個半月時間蓄客670多批，半個月優(yōu)惠升級320批，開盤銷售率90%。10.3012.11.93.2612.201.211.5推售套數(shù)3月26日開盤推售89-163平米產(chǎn)品250套，當天加推183平米60套左右，共計310套左右推售戶型其中86-89平米產(chǎn)品160套左右，132、153及163平米產(chǎn)品各30套左右，183平米加推60套左右開盤時間2011年3月26日上午9點開盤地點星河時代售樓處均價86-89平米單產(chǎn)權房折后均價18500元；132、153、163平米雙拼折后均價15500元，（開盤當天享受認籌98折，7天內(nèi)付款再享受額外97優(yōu)惠，一次性付款98折）銷售率推出的250套89-163平米基本售罄，僅余153平米戶型頂層與底層2套，銷售率99%；當天加推的60套183平米產(chǎn)品售出29套，銷售率48%到場客戶數(shù)量中原發(fā)動了全深圳三級市場轉(zhuǎn)介（額外付出2個點的轉(zhuǎn)介費；共轉(zhuǎn)介認籌70批，轉(zhuǎn)介成交40批），當天共到場客戶有500多批，其中已驗資客戶400多批，新客戶100多批；成交客戶類型福田區(qū)客戶占50%，龍崗及羅湖區(qū)客戶各占20%，其它區(qū)域客戶占10%左右加推營銷第三批高層開盤，一個半月時間蓄客670多批，半個月優(yōu)惠升評價評價抓住深圳實驗學校，教育資源，配合主題活動，增加新渠道炒作，啟用三級聯(lián)動擴展客源，贏得剛需客戶認可。蓄客方面：大勢制造市場影響力，但蓄客量不足以支撐開盤，通過增加2%代理費三級聯(lián)動擴展客源。精準主題核心：落實教育名校，精準抓住剛需客戶置業(yè)需求制造持續(xù)話題：借力教育核心，與房信網(wǎng)、教育機構等單位合作舉辦系列主題活動，拉動主力客戶關注成功之處不足之處新媒體運用：增加新媒體渠道，擴大市場影響力，線上仍以戶外T牌、網(wǎng)絡、星河自身資源為主；線下以短信、樓體條幅為主。評價評價抓住深圳實驗學校，教育資源，配合主題活動，增加新渠道總結(jié)亮點一：產(chǎn)品自身受90/70限制，1.69容積率，50萬大盤豪宅無景觀資源優(yōu)勢，靠自身優(yōu)勢彌補不足。打造8.2萬平米商業(yè)MALL，復制COCOPARK商業(yè)模式，豐富自身配套資源人工打造湖景資源，拔升別墅大盤形象；高端、超前規(guī)劃別墅獨門獨戶，設置室內(nèi)電梯.雙層地下車庫規(guī)劃，別墅采用半地下室設計，地下層通風采光,社區(qū)地面完全“無車化”；寬闊樓間距，超高贈送率，多層雙層地下室贈送；產(chǎn)品在片區(qū)的四大首創(chuàng)：首創(chuàng)泛太平洋生態(tài)休閑公園園林，一步一景，家即公園；首創(chuàng)近1000平方米無邊界水景泳池；首創(chuàng)片區(qū)精裝修豪華雙層入戶大堂；·首創(chuàng)高層復式樓王一梯一戶，尊享私家電梯廳12引進幼兒園及深圳實驗學校，提升項目價值；3高端規(guī)劃，建筑產(chǎn)品細節(jié)，彰顯豪華、高端品質(zhì)；4總結(jié)亮點一：產(chǎn)品自身受90/70限制，1.69容積率，50萬總結(jié)亮點二：發(fā)揮星河支持慈善事業(yè)作風，利用自身資源，打造系列大型高效高影響力的主題活動積極參與慈善活動，嫁接影視，于旗下cocopark商業(yè)啟勢項目