江蘇昆山湖濱花園南部地塊商業(yè)發(fā)展建議-

1謹(jǐn)呈：昆山市陽澄湖房產(chǎn)有限責(zé)任公司

“湖濱花園”南部地塊商業(yè)發(fā)展建議

國(guó)邦房產(chǎn)營(yíng)銷

2008年7月17日2滬寧城際輕軌（示意圖）3前進(jìn)西路4湖濱花園？前進(jìn)西路滬寧城際輕軌（示意圖）當(dāng)……“滬寧城際輕軌”陽澄湖站建成使用“前進(jìn)西路”全線貫通5Contents

目錄Chapter一.市場(chǎng)分析二.項(xiàng)目分析三.定位初探四.定位論證五.發(fā)展建議六.補(bǔ)充方案6【一、市場(chǎng)分析】71.昆山西部概況昆山西部是泛指的地理概念，通常以江浦路以西為界，以森林公園和陽澄湖兩大景觀區(qū)為主要區(qū)域。從2002年開始政府對(duì)昆山的定位就是一體兩翼，中心老城區(qū)是一體；兩翼是城市副中心——昆山的東部和西部。西部的定位是生態(tài)的，對(duì)于這個(gè)定位，政府在基礎(chǔ)設(shè)施方面投入了大量的資金。綜合而言，西部是集大學(xué)園區(qū)、教育文化、商業(yè)、居住為一體的區(qū)域。

湖濱花園8昆山市西部副中心城市交通形態(tài)規(guī)劃圖西部副中心控制規(guī)劃對(duì)面積約22平方公里的城市西部地區(qū)實(shí)施規(guī)劃控制，整體搬遷原玉山民營(yíng)開發(fā)區(qū)，規(guī)劃成人口相對(duì)集中，以中、高檔住宅區(qū)為主體，以馬鞍山生態(tài)大道、前進(jìn)西路、江浦路等主要道路為骨架，體育中心、森林公園、大學(xué)科教基地、商業(yè)街等功能設(shè)施完善的新城區(qū)。9城西目前住宅項(xiàng)目眾多，主要集中在二路一湖區(qū)域－－即前進(jìn)西路及馬鞍山路和陽澄湖。商業(yè)地產(chǎn)主要以前進(jìn)西路沿線為主。本案102.1前進(jìn)進(jìn)西西路路沿沿線線商商業(yè)業(yè)概概述述前進(jìn)進(jìn)西西路路的的商商業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展可可以以分分為為二二大大板板塊塊：：““市區(qū)區(qū)板板塊塊”、、““遠(yuǎn)城城板板塊塊”。?！笆惺袇^(qū)區(qū)板板塊塊””商商業(yè)業(yè)范范圍圍包包括括震震川川西西路路以以北北、、花花園園路路以以南南、、江江浦浦路路以以東東、、中中山山路路以以西西這這一一區(qū)區(qū)域域，，板板塊塊以以大大規(guī)規(guī)模模、、純純商商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目為為主主，，規(guī)規(guī)劃劃良良好好。。江浦浦路路以以西西的的都都稱稱為為““遠(yuǎn)遠(yuǎn)城城板板塊塊””，，該該板板塊塊商商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目基基本本以以社社區(qū)區(qū)配配套套為為主主，，規(guī)規(guī)模模較較小小，，缺缺少少規(guī)規(guī)劃劃。。同同時(shí)時(shí)，，由由于于前前進(jìn)進(jìn)西西路路延延伸伸段段直直達(dá)達(dá)正正儀儀，，所所以以，，遠(yuǎn)遠(yuǎn)城城板板塊塊又又可可以以分分為為森林林公公園園片片和正儀儀片片。市區(qū)區(qū)板塊塊遠(yuǎn)城城板板塊塊中高高檔檔、、大大規(guī)規(guī)模模商商業(yè)業(yè)中低低檔檔、、社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)本案案11市區(qū)區(qū)板板塊塊－－－超大大型型、、中中高高檔檔商商業(yè)業(yè)密密集集，，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激激烈烈，，輻輻射射全全昆昆山山該板板塊塊前前進(jìn)進(jìn)西西路路沿沿線線匯匯集集了了：：沃沃爾爾瑪瑪、、家家樂樂福福、、歐歐尚尚三三大大世世界界500強(qiáng)企企業(yè)業(yè)大大賣賣場(chǎng)場(chǎng)，，三三大大賣賣場(chǎng)場(chǎng)聚聚集集在在不不到到1公里里的的路路段段內(nèi)內(nèi)，，加加上上昆昆城城中中欣欣商商業(yè)業(yè)廣廣場(chǎng)場(chǎng)，，組組成成了了昆昆山山陣陣容容最最大大的的商商業(yè)業(yè)消消費(fèi)費(fèi)中中心心服服務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)。。2.2前進(jìn)進(jìn)西西路路沿沿線線商商業(yè)業(yè)－－－－市市區(qū)區(qū)板板塊塊121公里里沿沿線線內(nèi)內(nèi)超超過過20萬平平米米商商業(yè)業(yè)世貿(mào)貿(mào)廣廣場(chǎng)場(chǎng)（約約10萬平平米米））主題題：：家樂樂福福嘉信茂廣廣場(chǎng)（約4.5萬平米））主題：沃爾瑪昆城中欣欣（約5萬平米））曼哈頓廣廣場(chǎng)（約6萬平米））主題：歐尚片區(qū)內(nèi)四四大商業(yè)業(yè)項(xiàng)目相相距不到到一公里里，其中中三大賣賣場(chǎng)業(yè)態(tài)態(tài)、規(guī)模模彼此接接近，未未來近身身肉搏將將在所難難免。超超20萬平米的的面積，，其商圈圈范圍涵涵蓋全昆昆山，對(duì)對(duì)前進(jìn)路路沿線商商業(yè)而言言，將是是最大、、最強(qiáng)的的競(jìng)爭(zhēng)板板塊，對(duì)對(duì)大規(guī)模模同類業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)形成較較大競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)。13森林公園園片－－中小型社社區(qū)商業(yè)業(yè)為主，，商業(yè)體體量龐大大，重復(fù)復(fù)開發(fā)嚴(yán)嚴(yán)重片區(qū)以社社區(qū)配套套商鋪占占據(jù)著主主流位置置，純商商業(yè)項(xiàng)目目稀少。。該板塊樓樓盤基本本均有自自身的商商業(yè)配置置項(xiàng)目，，代表性性的擁有有自身配配套的有有通澄花花園、自自由創(chuàng)逸逸、時(shí)代代中央社社區(qū)等。。片區(qū)商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)以以快速消消費(fèi)品為為主，檔檔次較低低、規(guī)模模較小，，缺少規(guī)規(guī)劃，消消費(fèi)外溢溢現(xiàn)象嚴(yán)嚴(yán)重。隨隨著社區(qū)區(qū)入住率率的增加加，片區(qū)區(qū)商業(yè)的的繁榮指指數(shù)隨之之增加。。目前較較為成功功的有通通澄花園園社區(qū)商商業(yè)。2.3前進(jìn)西路路沿線商商業(yè)－－－遠(yuǎn)城板板塊之森森林公園園片遠(yuǎn)城板塊塊森林公園園片遠(yuǎn)城板塊塊正儀片本案14片區(qū)部分分在售商商業(yè)項(xiàng)目目售價(jià)情情況：海佳名邸?。壕鶅r(jià)價(jià)11000元/平米面積120平米左右右2層結(jié)構(gòu)：：1層層高4.2米2層層高3.6米進(jìn)深13米開間4米銷售進(jìn)度度：銷售售掉50%自由創(chuàng)逸逸：價(jià)格格8468～11000元/平米面積230平米左右右2層結(jié)構(gòu)：：1層層高3.9米1層進(jìn)深13米2層層高3.6米2層進(jìn)深19米片區(qū)前進(jìn)進(jìn)西路沿沿線商業(yè)業(yè)數(shù)量眾眾多，基基本空置置，人氣氣嚴(yán)重不不足。15經(jīng)營(yíng)較佳佳的有通通澄花園園社區(qū)沿沿街商業(yè)業(yè)，小區(qū)區(qū)內(nèi)側(cè)商商鋪在100到130平米租租金從3萬元到5萬元一年年，位置置影響著著租金狀狀況。業(yè)態(tài)以中中低檔餐餐飲、服服裝、超超市、修修理、雜雜貨店為為主，生生意較好好。原因簡(jiǎn)析析：一方面面區(qū)內(nèi)有有黃泥山山小學(xué)的的行政配配套，帶帶來人氣氣支撐；；另一方方面，位位于社區(qū)區(qū)中心商商業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)明顯較較好，說說明該片片區(qū)內(nèi)居居民入住住率較高高，居民民入住率率的比例例直接影影響到區(qū)區(qū)內(nèi)商業(yè)業(yè)的繁榮榮程度。。16遠(yuǎn)城板塊塊代表項(xiàng)項(xiàng)目－－－馬鞍山路路步行街街該項(xiàng)目位位于通澄澄花園的的東北面面，總建建筑面積積約3萬平方米米，由內(nèi)內(nèi)外街貫貫通而成成，集購物休閑閑、美食娛樂樂、文化化風(fēng)情于一體，，是西部部少有的的純商業(yè)業(yè)街。項(xiàng)項(xiàng)目至今今仍然處處于全面面閑置狀狀態(tài)。由由于與本本案較近近，預(yù)計(jì)計(jì)將來將將是片區(qū)區(qū)內(nèi)商業(yè)業(yè)主力競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)者之之一。17馬鞍山路路步行街街分析：：從馬鞍山山路步行行街目前前幾乎全全部空置置的情況況來看，，主要有有以下幾幾個(gè)方面面的原因因：一、沒有特色色和主題題項(xiàng)目沒有有什么特特色和主主題，缺缺乏吸引引力。二、沒有進(jìn)行行招商管管理項(xiàng)目沒有有任何招招商管理理，任由由業(yè)主自自行管理理，沒有有人氣支支撐。三、區(qū)域內(nèi)商商業(yè)體量量較多，，業(yè)態(tài)重重合通澄花園園本身建建有大量量社區(qū)商商業(yè)，區(qū)區(qū)域商業(yè)業(yè)體量多多，彼此此業(yè)態(tài)上上又有重重合。四、區(qū)域內(nèi)人人口數(shù)量量較少目前區(qū)域域內(nèi)入住住率較低低，人口口數(shù)量較較少，不不足于支支撐如此此大體量量商業(yè)。。五、朝向馬鞍鞍山路項(xiàng)目與馬馬鞍山路路聯(lián)系不不夠緊密密，加之之對(duì)面為為墓地，，發(fā)展?jié)摑摿κ艿降捷^大影影響。綜上所述述，馬鞍鞍山路步步行街最最大的問問題在于于第一、、二條：：沒有特色色和主題題，沒有有進(jìn)行招招商管理理。18正儀片－－中小型社社區(qū)商業(yè)業(yè)，自成成一體正儀商業(yè)業(yè)集中于于君子亭亭路，長(zhǎng)長(zhǎng)約1.5公里，均均為住宅宅臨街商商鋪，業(yè)業(yè)態(tài)以中低檔快快速消費(fèi)費(fèi)品為主，如如餐飲、、服裝、、手機(jī)、、中型超超市等，，人流密密集、較較為繁華華。以新城路路為界，，君子亭亭路分為為東西兩兩個(gè)片區(qū)區(qū)。其中中，西片片商業(yè)明明顯好于于東片。。2.4前進(jìn)西路路沿線商商業(yè)－－－遠(yuǎn)城板板塊之正正儀片本案19君子亭東東路沿街街商業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)均為為上下二二層，每每鋪面積積約90～100平米，租租金水平平為2萬元/年。整體體出租率率約70％。君子亭西西路沿街街商業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)以一一層或二二層臨街街商鋪為為主，每每鋪面積積約40～100平米，租租金水平平為2萬元～4萬/年。整體體出租率率約100％。整體而言言，正儀儀商業(yè)消消費(fèi)人群群主要以以外來人人員為主主，消費(fèi)費(fèi)力有限限，整體體商業(yè)體體量飽和和度較高高。202.5前進(jìn)西路路沿線商商業(yè)小結(jié)結(jié)從前進(jìn)西西路沿線線遠(yuǎn)城區(qū)區(qū)板塊商商業(yè)空置置現(xiàn)狀可可以明顯顯看出，，造成區(qū)區(qū)域內(nèi)現(xiàn)現(xiàn)有商業(yè)空置置比例極高高的主要原因因?yàn)椋荷虡I(yè)開發(fā)發(fā)量較高高，區(qū)域域內(nèi)居民民人口數(shù)數(shù)量較少少、購買力力水平還還處于較較低水平平。這一一局面將會(huì)會(huì)持續(xù)3～5年以上上時(shí)間間。從前進(jìn)進(jìn)西路路市區(qū)區(qū)板塊塊商業(yè)巨巨頭云云集可以明明顯看看出，，國(guó)際際商業(yè)業(yè)巨頭頭對(duì)昆昆山商商品消消費(fèi)市市場(chǎng)前前景一一致看好。。與此此同時(shí)時(shí)，如如此密密集的的大規(guī)規(guī)模商商業(yè)扎扎堆，，對(duì)沿沿線商商業(yè)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)壓壓力較較大，，尤其其是大大規(guī)模模商業(yè)。前進(jìn)西西路沿沿線均均規(guī)劃劃了大大型住住宅區(qū)區(qū)，隨隨著城城西板板塊的的深入入開發(fā)發(fā)，前進(jìn)西西路日日益成成為昆昆山商商業(yè)最最密集、、繁華華程度度最高高的商商業(yè)黃黃金走走廊。雖然然發(fā)展展?jié)摿薮螅?，但是是沿線線商業(yè)業(yè)開發(fā)發(fā)量的的不斷斷加大大，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、、競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)壓力力隨之增增大。。21前進(jìn)西西路市市區(qū)板板塊為為大規(guī)模模、國(guó)國(guó)際級(jí)級(jí)商業(yè)業(yè)，其其影響響力和影響響范圍圍巨大大，本本案亦亦在其其影響響范圍圍之內(nèi)，，從區(qū)區(qū)位來來看，，由于于與本本案位位于同同一線線路，，對(duì)本本案的的負(fù)面面影響響和競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)壓壓力較較大。。本案處處于前前進(jìn)西西路遠(yuǎn)遠(yuǎn)城板板塊中中森林林公園園片和和正儀儀片之之間，，該片片區(qū)內(nèi)內(nèi)以滿滿足小小區(qū)或或區(qū)域域內(nèi)消消費(fèi)為為主，由由于規(guī)規(guī)模較較大，，與本本案間間存在在較大大競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)。綜上所所述，，本案案與前前進(jìn)西西路沿沿線商商業(yè)存存在較較大競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，，發(fā)展展空間間受到到局限限，可可供發(fā)發(fā)展與與選擇擇的余余地不大大。因此，，要想想取得得較好好的發(fā)發(fā)展前前景，，關(guān)鍵鍵在于于本案案如何何形成成自身身特色色和差差異化化，留留住并并吸引片片區(qū)內(nèi)內(nèi)更多多消費(fèi)費(fèi)人群群，同同時(shí)積積極向向外拓拓展和和延伸伸商圈圈范圍圍。2.6前進(jìn)西西路沿沿線商商業(yè)與與本案案間的的關(guān)系系22馬鞍山山西路路本案前進(jìn)西西路繞城高高速城際輕輕軌新城路路區(qū)域有有兩大大交通通規(guī)劃劃，分分別是是：第一，，城際際輕軌軌陽澄澄湖（（正儀儀）站站；第第二，，前進(jìn)進(jìn)西路路延伸伸段與與正儀儀新城城路相相連。。3.區(qū)域交交通規(guī)規(guī)劃23由鐵道道部、、江蘇蘇省和和上海海市三三方合合建的的滬寧寧城際際鐵路路投資資估算算總額額394.5億元。。全線線共設(shè)設(shè)21個(gè)車站站，其其中江江蘇境境內(nèi)設(shè)設(shè)南京京站、、仙林林站、、寶華華站、、鎮(zhèn)江江站、、三山山西站站、丹丹陽站站、常常州站站、戚戚墅堰堰站、、洛社社北站站、無無錫站站、無無錫新新區(qū)站站、蘇蘇州新新區(qū)站站、蘇蘇州站站、蘇蘇州工工業(yè)園園站、、陽澄湖湖站、昆山山南站站、陸陸家浜浜南站站17個(gè)車站站，上上海市市境內(nèi)內(nèi)設(shè)安安亭北北站、、南翔翔北站站、上上海西西站、、上海海站4個(gè)車站站。滬寧城城際鐵鐵路已已于2008年7月1日動(dòng)工，將將力爭(zhēng)在2010年7月1日世博會(huì)開開幕前通車車運(yùn)營(yíng)。公公交化運(yùn)營(yíng)營(yíng)是滬寧城城際鐵路的的最大特色色。沿線停?？空军c(diǎn)多多，發(fā)車班班次多，密密度高，最最小間隔可可達(dá)到每3分鐘發(fā)一班班車，蘇州州至上海僅僅需15分鐘。蘇州工業(yè)園區(qū)唯亭西陽澄湖站城際輕軌的的規(guī)劃24陽澄湖正儀儀輕軌站對(duì)對(duì)城西發(fā)展展的影響房地產(chǎn)城西住宅均均價(jià)4200元/m2，遠(yuǎn)低于上上海和蘇州州的1萬余元。巨巨大的價(jià)格格差將吸引引大量蘇滬滬兩地購房房者旅游業(yè)城西擁有包包括陽澄湖湖在內(nèi)的眾眾多生態(tài)、、歷史資源源，旅游業(yè)業(yè)將進(jìn)一步步得到發(fā)展展和加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)（商業(yè)業(yè)）交通的便捷捷將極大地地提高城西西的經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展水平，，光大閘蟹蟹一項(xiàng)就可可以增加更更多外來消消費(fèi)者25前進(jìn)西路延延伸段本案前進(jìn)西路（（延伸段））新城路陽澄湖輕軌軌站規(guī)劃中的前前進(jìn)西路延延伸段工程程，將直接接延伸至正正儀新城路路延伸段，，交匯于城城際輕軌站站點(diǎn)附近，，將昆山西西部直接同同市中心緊緊密連接，，預(yù)計(jì)于2010年與陽澄湖湖輕軌站同同期完工。。屆時(shí)，將將直接推動(dòng)動(dòng)正儀區(qū)域域的城市化化建設(shè)與水水平，將整整個(gè)西部串串聯(lián)起來，，昆山西部城市副副中心名至實(shí)歸。。注：該衛(wèi)星星圖拍攝時(shí)時(shí)間較早，，不能精確確反映當(dāng)前前情況，敬敬請(qǐng)諒解26無論是滬寧寧城際輕軌軌站點(diǎn)還是是前進(jìn)西路路延伸段，，對(duì)城西的的整體發(fā)展展具有明顯顯的積極意意義。同比而言，，對(duì)城西的住住宅發(fā)展影影響更大。274.城西商業(yè)前前景展望前景展望：：作為“一體體兩翼”的的重要城市市戰(zhàn)略規(guī)劃劃，城西的的發(fā)展空間間在不斷地地提高。隨隨著城西的的深入發(fā)展展，城西的的城市化率率和城市功功能不斷增增加，將逐漸形成成獨(dú)立于市市中心的區(qū)區(qū)域商業(yè)中中心。滬寧城際輕輕軌的開通通，將為城城西導(dǎo)入大大量人流和和物流，進(jìn)一步推動(dòng)動(dòng)城西沿線線住宅和商商業(yè)地產(chǎn)的的開發(fā)，加快西部部的城市化化進(jìn)程和經(jīng)經(jīng)濟(jì)的繁榮榮。對(duì)于沿沿線商業(yè)而而言，意味味著將迎來來更多的發(fā)發(fā)展機(jī)遇。。目前，區(qū)域域內(nèi)的現(xiàn)有有商業(yè)規(guī)劃劃遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能能適應(yīng)未來來發(fā)展形勢(shì)勢(shì)，城西商商業(yè)中心也也未形成，，城西商業(yè)業(yè)面臨著消消費(fèi)升級(jí)和和模式轉(zhuǎn)變變的契機(jī)與與挑戰(zhàn)。28【二、項(xiàng)目目分析】291.地塊由來地塊為城西西動(dòng)遷大盤盤－－湖濱濱花園（通通澄二村））項(xiàng)目南部部商業(yè)地塊塊。湖濱花園項(xiàng)項(xiàng)目總建筑筑面積約48萬平米。南部地塊302.區(qū)位分析正儀工業(yè)區(qū)巴城本案項(xiàng)目地塊位位于巴城鎮(zhèn)鎮(zhèn)南部、昆昆山市西部部，屬于昆昆山城西板板塊。31湖濱花園1000米3700米項(xiàng)目地塊距距離正儀約約1公里，距離離體育中心心約3.7公里（3700米），距離離馬鞍山路路約760米，處于正正儀與城西西交匯的中中間地帶。。由于目前前道路不暢暢，整體區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)不不夠明顯。。760米注：該衛(wèi)星星圖拍攝時(shí)時(shí)間較早，，不能精確確反映當(dāng)前前情況，敬敬請(qǐng)諒解323.地塊四至地塊北面為為湖濱花園園居民區(qū)地塊東面為為規(guī)劃用地地，目前為為池塘及農(nóng)農(nóng)田地塊西面為為規(guī)劃用地地，目前為為河道、池池塘及大棚棚蔬菜地地塊東面為為規(guī)劃用地地，目前為為池塘及農(nóng)農(nóng)田整個(gè)地塊被被河道和池池塘切割得得較為零散散，極不規(guī)規(guī)整。33地塊呈不規(guī)規(guī)整長(zhǎng)方形形，東西長(zhǎng)長(zhǎng)約700米，南北寬寬度約100余米。項(xiàng)目目地塊狹長(zhǎng)長(zhǎng)，有利有有弊。有利利面為－－－沿前進(jìn)西西路面較長(zhǎng)長(zhǎng)，臨街面面多、商業(yè)業(yè)價(jià)值大；；不利面為為－－地塊塊地勢(shì)狹長(zhǎng)長(zhǎng)，缺乏縱縱深發(fā)展。。344.1環(huán)境分析－－－外部環(huán)環(huán)境項(xiàng)目地塊所所在區(qū)域被被規(guī)劃為昆昆山城西大大型居住區(qū)區(qū)，現(xiàn)階段段1公里范圍內(nèi)內(nèi)僅有湖濱濱花園一個(gè)個(gè)住宅項(xiàng)目目，其它為為規(guī)劃中待待開發(fā)的荒荒田、池塘塘，一片荒荒蕪、雜亂亂，甚至沒沒有道路可可達(dá)東西兩兩面。外部部環(huán)境極不不理想。湖濱花園馬鞍山西路路傀儡湖注：該衛(wèi)星星圖拍攝時(shí)時(shí)間較早，，不能精確確反映當(dāng)前前情況，敬敬請(qǐng)諒解35整個(gè)地塊被被河道和池池塘切割得得較為零散散，極不規(guī)規(guī)整。預(yù)計(jì)計(jì)將來改造造難度和投投入較大。。4.2環(huán)境分析－－－內(nèi)部環(huán)環(huán)境365.社區(qū)分析湖濱花園。。從最新規(guī)規(guī)劃文本技技術(shù)指標(biāo)中中看出，湖湖濱花園規(guī)規(guī)劃總戶數(shù)數(shù)3090戶，以每戶戶固定人口口4人計(jì)算，小小區(qū)總?cè)丝诳跀?shù)量約1.2萬人。小區(qū)內(nèi)規(guī)劃劃有幼兒園園和小學(xué)，，配套較全全面，利于于形成區(qū)域域中心。湖濱花園內(nèi)內(nèi)部規(guī)劃有有幼兒園、、學(xué)校、農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等等，整體配配套較豐。。目前沒有居居民入住，，小區(qū)完全全建成有待待時(shí)日。整整體具備區(qū)區(qū)域中心社社區(qū)的潛力力。37社區(qū)內(nèi)部規(guī)規(guī)劃建有大大量商業(yè)配配套，可基基本滿足小小區(qū)內(nèi)居民民日常中低低檔商業(yè)消消費(fèi)需求，，不利于南南部地塊開開發(fā)大規(guī)模模社區(qū)型商商業(yè)。從目前小區(qū)區(qū)所見車庫庫來看，每每層底下均均有一排車車庫，總面面積6.4萬平米。該該型車庫面面寬達(dá)4米、層高達(dá)達(dá)3米（預(yù)估）），預(yù)計(jì)有有1000多個(gè)。從昆昆山現(xiàn)有部部分小區(qū)情情況來看，，可作商業(yè)業(yè)用途。小區(qū)西北角角規(guī)劃有數(shù)數(shù)萬平米農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和和社區(qū)商業(yè)業(yè)，體量較較大。386.1交通分析－－－現(xiàn)狀湖濱花園馬鞍山西路路京滬鐵路繞城高速作為重要的的交通動(dòng)脈脈，湖濱花花園目前僅僅能依賴一一條北面的的馬鞍山西路路。因?yàn)橹虚g間尚間隔著著其它小區(qū)區(qū)用地，因因此馬鞍山山西路對(duì)南南面商業(yè)幾幾乎沒有任任何幫助。。而京滬鐵路路線與繞城城高速均未未在片區(qū)內(nèi)內(nèi)設(shè)點(diǎn)，所所以對(duì)本案案商業(yè)沒有有明顯利好好作用。城西主干道道之一的馬馬鞍山西路路，距離小小區(qū)有350余米注：該衛(wèi)星星圖拍攝時(shí)時(shí)間較早，，不能精確確反映當(dāng)前前情況，敬敬請(qǐng)諒解396.2交通分析－－－未來湖濱花園馬鞍山西路路1.前進(jìn)西路（（規(guī)劃）京滬鐵路繞城高速注：以上交交通線路為為示意，位位置不能精精確處請(qǐng)諒諒解片區(qū)規(guī)劃中中將來有以以下幾條重重要干線經(jīng)經(jīng)過項(xiàng)目：：1.前進(jìn)西路延延伸段；2.京滬高鐵；；3.滬寧城際輕輕軌。由于京滬高高鐵未在片片區(qū)內(nèi)設(shè)立立站點(diǎn)，因因此以“前前進(jìn)西路延延伸段”和和“滬寧城城際輕軌””對(duì)項(xiàng)目的的發(fā)展影響響最大。2.京滬高鐵（（在建）3.城際輕軌（（規(guī)劃）40由于項(xiàng)目地地塊四周目目前幾乎無無路可達(dá)，，南臨規(guī)劃劃中的前進(jìn)進(jìn)西路便成成了項(xiàng)目開開發(fā)成敗、、規(guī)模大小小的最具有有決定性的的戰(zhàn)略要道道。前進(jìn)西路何何時(shí)建成通通車、延伸伸至哪里－－－直接決決定了南部部地塊商業(yè)業(yè)的發(fā)展走走向。前進(jìn)西路延延伸段工程程－－生命線41500米湖濱花園輕軌陽澄湖湖站正儀輕軌站站－－補(bǔ)給線滬寧城際輕輕軌正儀站站點(diǎn)距離項(xiàng)項(xiàng)目約500米，距離較較近。對(duì)于于本案而言言，正儀輕軌站站點(diǎn)的建成成具有較大大的利好作作用。42方案一總建筑面積58564.3m2容積率0.777.1原規(guī)劃方案案分析方案簡(jiǎn)析：：該方案存在在以下幾大大不足：步行街式設(shè)設(shè)計(jì)－－沒沒有亮點(diǎn)和和特色，與與馬鞍山路路步行街差差別不明顯顯將南部地塊塊河道全部部填掉－－－犧牲了自自身的景觀觀亮點(diǎn)43方案二總建筑面積38727.94m2容積率0.51方案簡(jiǎn)析：：該方方案案存存在在以以下下以以下下不不足足：：點(diǎn)狀狀商商業(yè)業(yè)沿沿河河排排布布－－－－項(xiàng)項(xiàng)目目商商業(yè)業(yè)格格局局零零散散，，不不能能形形成成整整體體44方案三總建筑面積45840.72m2容積率0.6方案案簡(jiǎn)簡(jiǎn)析析：：該方方案案存存在在以以下下以以下下不不足足：：迷宮宮一一樣樣的的商商業(yè)業(yè)街街－－－－街街區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)部部結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)復(fù)復(fù)雜雜建筑筑布布局局零零亂亂－－－－建建筑筑與與建建筑筑間間彼彼此此聯(lián)聯(lián)系系割割裂裂區(qū)區(qū)域域過過多多457.2原規(guī)規(guī)劃劃方方案案特特點(diǎn)點(diǎn)小小結(jié)結(jié)方案指標(biāo)用地面積75815.8m2方案一總建筑面積58564.3m2容積率0.77方案二總建筑面積38727.94m2容積率0.51方案三總建筑面積45840.72m2容積率0.6現(xiàn)有有項(xiàng)項(xiàng)目目三三套套規(guī)規(guī)劃劃方方案案中中的的總總建建筑筑面面積積、、建建筑筑布布局局差差距距較較大大，，規(guī)規(guī)模模均均達(dá)達(dá)到到4萬平平米米或或以以上上。。并并且且均均存存在在操操作作難難度度大大等等諸諸多多問問題題，，需需要要重重新新規(guī)規(guī)劃劃定定位位。。468.SWOT分析析S――優(yōu)勢(shì)交通便利，地塊南面朝向前進(jìn)西路，近鄰輕軌站點(diǎn)地塊內(nèi)部有700余米長(zhǎng)河道，有一定景觀資源O――機(jī)會(huì)點(diǎn)城西規(guī)劃為大型居住區(qū)，周邊住宅項(xiàng)目陸續(xù)建設(shè)中，可望導(dǎo)入更多常駐消費(fèi)人群區(qū)域內(nèi)商業(yè)缺少規(guī)劃，檔次較低W――劣勢(shì)項(xiàng)目目前為荒地，幾乎沒有道路，商業(yè)價(jià)值短期內(nèi)無法得到體現(xiàn)地塊狹長(zhǎng)，缺少縱深，不適宜建規(guī)模建筑包括前進(jìn)西路等在內(nèi)的區(qū)內(nèi)各項(xiàng)軟硬件配套完成和完善有待時(shí)日片區(qū)內(nèi)商業(yè)重復(fù)開發(fā)現(xiàn)象嚴(yán)重、競(jìng)爭(zhēng)激烈、人氣不足T――威脅點(diǎn)

區(qū)域內(nèi)新增住宅項(xiàng)目同樣會(huì)建設(shè)一定規(guī)模的配套商業(yè)湖濱花園內(nèi)部有較大規(guī)模商業(yè)配套，基本可滿足小區(qū)內(nèi)部商業(yè)消費(fèi)47湖濱濱花花園園內(nèi)內(nèi)部部建建有有大大規(guī)規(guī)模模社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)配配套套，，擠擠壓壓了了項(xiàng)項(xiàng)目目發(fā)發(fā)展展社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)的的空空間間;區(qū)域域內(nèi)內(nèi)商商業(yè)業(yè)同同質(zhì)質(zhì)化化開開發(fā)發(fā)、、體體量量過過多多、、人人氣氣不不足足，，區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)一一般般商商業(yè)業(yè)消消費(fèi)費(fèi)已已經(jīng)經(jīng)接接近近飽飽和和;。。。。。。。。。。。項(xiàng)目目直直臨臨前前進(jìn)進(jìn)西西路路是是最最大大的的優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，，但但是是單單靠靠一一條條前前進(jìn)進(jìn)西西路路遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不不夠夠！！48【三、、定定位位初初探探】491.項(xiàng)目目定定位位前前策策略略思思考考如果果從一一般般商商業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展模模式式來來考考慮慮專業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)大賣賣場(chǎng)場(chǎng)步行行街街社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)………50賽格格電電子子市市場(chǎng)場(chǎng)華茂茂汽汽車車城城超華華商商貿(mào)貿(mào)城城億豐豐建建材材城城專業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)－－－－汽汽車車、、電電子子、、商商貿(mào)貿(mào)、、建建材材、、服服裝裝等等云云集集51大賣賣場(chǎng)場(chǎng)－－－－世世界界級(jí)級(jí)零零售售業(yè)業(yè)巨巨頭頭扎扎堆堆52步行行街街－－－－沒沒有有主主題題和和招招商商的的馬馬鞍鞍山山路路步步行行街街，，區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)最最冷冷清清的的商商業(yè)業(yè)體體53社區(qū)區(qū)型型商商業(yè)業(yè)－－－－前前進(jìn)進(jìn)西西路路沿沿線線密密集集、、湖湖濱濱花花園園小小區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)部部規(guī)規(guī)劃劃有有大大量量商商業(yè)業(yè)湖濱濱花花園園內(nèi)內(nèi)部部規(guī)規(guī)劃劃商商業(yè)業(yè)54結(jié)合合市市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀狀分分析析：：昆山山專專業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)眾眾多多，，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激激烈烈前進(jìn)進(jìn)西西路路有有20萬平平米米以以上上3大賣賣場(chǎng)場(chǎng)前進(jìn)進(jìn)西西路路沿沿線線社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)空空置置率率居居高高不不下下片區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)馬馬鞍鞍山山路路步步行行街街的的不不景景氣氣現(xiàn)現(xiàn)狀狀湖濱濱花花園園小小區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)有有大大規(guī)規(guī)模模商商業(yè)業(yè)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)消消費(fèi)費(fèi)力力低低下下項(xiàng)目地塊不適適宜發(fā)展大規(guī)規(guī)模常規(guī)商業(yè)業(yè)55專業(yè)市場(chǎng)大賣場(chǎng)步行街社區(qū)商業(yè)……×5657走別人沒有走走的路！走自己的路?。?82.項(xiàng)目定位思路路超越現(xiàn)實(shí)，面向未來餐飲主題商業(yè)街特色主題式商業(yè)街59【四、定位論論證】60俗話說，民以以食為天。隨隨著經(jīng)濟(jì)的增增長(zhǎng)，城市人人口和城市規(guī)規(guī)模的擴(kuò)大，，作為第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的重要支支柱產(chǎn)業(yè)之一一－－餐飲業(yè)業(yè)，日益成為為一個(gè)城市的的商業(yè)最活躍躍的部分。餐餐飲業(yè)已成為為近年來發(fā)展展速度最快、、影響力最大大、涉及面最最廣的產(chǎn)業(yè)之之一。全國(guó)各大中小小城市或自然然成型、或開開發(fā)建設(shè)了大大大小小的各各色特色餐飲飲美食街，其其商業(yè)價(jià)值和和社會(huì)影響力力較大，餐飲飲美食街儼然然成為一個(gè)城城市的名片。。611.昆山餐飲行業(yè)業(yè)概述昆山市區(qū)餐飲飲行業(yè)現(xiàn)狀可可以分為二大大截然不同的的區(qū)域風(fēng)景區(qū)餐飲市區(qū)餐飲風(fēng)景區(qū)餐飲－－－主要以巴城陽澄湖蟹蟹坊為代表，特點(diǎn)點(diǎn)是業(yè)態(tài)單一一、規(guī)模較大大、季節(jié)性強(qiáng)強(qiáng)，對(duì)昆山本本地人吸引力力不大，以外外地旅游者為為主。市區(qū)餐飲－－－主要以黃河路為代表表的中低檔自自發(fā)成型餐飲飲街和以一醉醉為代表的高高檔餐飲酒店店為代表。由于于缺乏發(fā)展規(guī)規(guī)劃，昆山市市區(qū)的餐飲業(yè)業(yè)處于自發(fā)成成型狀態(tài)，規(guī)規(guī)模和檔次較較低，發(fā)展空空間不大，沒沒有形成特色色和規(guī)模效應(yīng)應(yīng)。62風(fēng)景區(qū)餐飲代代表－－陽澄澄湖蟹坊陽澄湖蟹坊聞聞名天下，有有上百家專營(yíng)營(yíng)蟹類特色水水產(chǎn)的餐飲店店，主要以滬滬上外地食客客為主。由于蟹坊業(yè)態(tài)態(tài)單一、季節(jié)節(jié)性強(qiáng)，對(duì)昆昆山本地人吸吸引力不大。。近年來有相相關(guān)生態(tài)旅游游一體的農(nóng)家家樂餐飲興起起，仍以外地客為主主。63地段：昆山周周莊古鎮(zhèn)項(xiàng)目規(guī)模：總總占地面積70畝，建筑面積積約4萬平方米，開發(fā)商：上海海澳格投資管管理有限公司司項(xiàng)目綜述：旅游房產(chǎn)開發(fā)發(fā)模式的典型型代表——新型商鋪“周周莊·江南人家”，，以打造“體體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代代”的消費(fèi)模模式為開發(fā)的的基本目標(biāo)。?！爸芮f江南人人家”總投投資2.5億元，該項(xiàng)目目以“清末民民初江南民俗再現(xiàn)”為開發(fā)發(fā)主題，以““主題公園式休休閑購物中心心”為設(shè)計(jì)概念念。項(xiàng)目功能能融參觀游覽、特特色商業(yè)、餐餐飲服務(wù)、休休閑娛樂、影影視表演、展展覽展示為一體，充分分滿足了現(xiàn)代代旅游消費(fèi)的的多種需求。?？腿褐饕酝獾赜^光客客為主。風(fēng)景區(qū)餐飲代代表－－周莊莊江南人家64市區(qū)的餐飲業(yè)業(yè)發(fā)展規(guī)模較較大、較為集集中的以黃河河路、珠江路路和同豐路為為代表，基本本為自然形成成。依托周邊邊寫字樓和居居住小區(qū)消費(fèi)費(fèi)，以外賣為為主，缺乏檔檔次和特色，，停車尤其不不便，發(fā)展?jié)摑摿τ邢?。市區(qū)餐飲代表表－－黃河路路、珠江路65市區(qū)餐飲代表表－－社區(qū)型型餐飲目前市區(qū)社區(qū)區(qū)型餐飲眾多多，主要以面面向社區(qū)為主主，規(guī)模較小小、檔次較低低。66市區(qū)餐飲代表表－－高檔餐餐飲市區(qū)有少量成成功的高端餐餐飲項(xiàng)目，如如：一醉、南南開、威哥、、勝記等。由由于數(shù)量較少少，未能形成成規(guī)模效應(yīng)，，影響力不大大。67走遍昆山市區(qū)區(qū)，居然沒有專業(yè)業(yè)規(guī)劃的美食食街！68昆山市區(qū)餐飲飲行業(yè)現(xiàn)狀可可以概括為自然形成，缺缺乏規(guī)劃遍地開花，參參次不齊69項(xiàng)目發(fā)展餐飲飲主題的市場(chǎng)場(chǎng)支撐點(diǎn)宏觀市場(chǎng)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)2.定位市場(chǎng)支撐撐702.1項(xiàng)目支撐－－－昆山宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)概況指標(biāo)名稱昆山年末戶籍人口(萬)67.80地區(qū)生產(chǎn)總值(億元)1151.80地方財(cái)政一般預(yù)算收入(億元)86.56全社會(huì)固定資產(chǎn)投資(億元)325.00工業(yè)總產(chǎn)值(億元)4030.00規(guī)模以上(億元)3690.00社會(huì)消費(fèi)品零售總額(億元)160.90進(jìn)出口總額(億美元)530.00出口(億美元)317.00注冊(cè)外資金額(億美元)28.00實(shí)際利用外資(億美元)14.88金融機(jī)構(gòu)年末人民幣存款余額(億元)979.86居民存款余額(億元)312.692007年地區(qū)生產(chǎn)總值值增長(zhǎng)15％％以上，總量量達(dá)到1151.8億元。08年全國(guó)百強(qiáng)縣縣市評(píng)選中位位列第2名。農(nóng)村居民人均均純收入10615元，比上年增增長(zhǎng)12.8%；城鎮(zhèn)居民人人均可支配收收入21927元，比上年增增長(zhǎng)15.3%。各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)位于全國(guó)國(guó)前列。高速增長(zhǎng)的城城市經(jīng)濟(jì)和居居民收入，為為昆山當(dāng)?shù)氐牡牟惋嫎I(yè)發(fā)展展提供了雄厚厚支撐。71年份01年02年03年04年05年06年07年城鎮(zhèn)居民人均生活消費(fèi)支出元67768350930010287113111272614330城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)38.934.131.835.735.935.434.6農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出元4402484054606260678672948253農(nóng)民恩格爾系數(shù)41.141.137.036.235.634.933.892.1項(xiàng)目支撐－－－居民生活消消費(fèi)支出及結(jié)結(jié)構(gòu)昆山城鄉(xiāng)居民民消費(fèi)支出隨隨收入增長(zhǎng)而而同步增長(zhǎng)，，恩格爾系數(shù)數(shù)近3年持續(xù)穩(wěn)定在在36%左右。根據(jù)聯(lián)聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組組織提出的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾爾系數(shù)在40-50%為小康，30-40%為富裕，昆山山已達(dá)到全面面小康社會(huì)水水平，居民生生活較為富裕裕。72隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的快速發(fā)展展，居民收入入水平的提高高，消費(fèi)升級(jí)級(jí)加速，必然然產(chǎn)生對(duì)餐飲飲消費(fèi)的旺盛需求。。昆山市民越來來越多地選擇擇外出就餐消消費(fèi)，餐飲消消費(fèi)支出持續(xù)續(xù)上漲，這是是昆山市餐飲飲業(yè)不斷發(fā)展壯大大的主要?jiǎng)右蛞?。居民消費(fèi)觀念念改變的同時(shí)時(shí)，亦會(huì)對(duì)本本地城市餐飲飲業(yè)的軟、硬硬件環(huán)境提出出較高的要求求。從現(xiàn)有情況來來看，昆山市市現(xiàn)有餐飲業(yè)業(yè)的規(guī)模和發(fā)發(fā)展層次遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足這這一發(fā)展要求求。因此，從昆山山宏觀市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)得出，昆昆山的餐飲業(yè)業(yè)市場(chǎng)潛力巨巨大。732.2項(xiàng)目支撐－－－項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)1區(qū)域優(yōu)勢(shì)1.區(qū)位優(yōu)勢(shì)城西作為城市市副中心的地地位確立，以以及大型居住住區(qū)的住宅開開發(fā)建設(shè)，相相關(guān)政策上的引導(dǎo)和扶扶持，為城西西商業(yè)的發(fā)展展奠定雄厚的的發(fā)展基礎(chǔ)。。2.交通優(yōu)勢(shì)前進(jìn)西路的延延伸拉近與市市中心的距離離，出行更便便捷。滬寧城城際輕軌站點(diǎn)點(diǎn)的設(shè)立，將為區(qū)域域帶來可觀的的消費(fèi)客源。。3.資源優(yōu)勢(shì)城西擁有良好好的生態(tài)資源源，項(xiàng)目位于于城西中心地地帶，生態(tài)環(huán)環(huán)境較佳，利利于發(fā)展餐飲休閑類商商業(yè)。4.先天優(yōu)勢(shì)陽澄湖區(qū)域是是傳統(tǒng)的餐飲飲特區(qū)，項(xiàng)目目距離蟹坊較較近，具有發(fā)發(fā)展大規(guī)模餐餐飲的先天條件。742.2項(xiàng)目支撐－－－項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)2項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)21.規(guī)模優(yōu)勢(shì)4～6萬平米規(guī)模，，甚至更大。。適合發(fā)展大大型主題餐飲飲商業(yè)街。2.景觀優(yōu)勢(shì)700米蜿蜒天然河河道，具有一一定景觀資源源。3.交通優(yōu)勢(shì)前進(jìn)西路與輕輕軌站點(diǎn)旁。。從市區(qū)沿前前進(jìn)西路開車車可直達(dá)項(xiàng)目目，交通便利，易于吸引引市區(qū)消費(fèi)者者驅(qū)車就餐。。4.后發(fā)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目為純商業(yè)業(yè)地塊，同比比商住混居型型地產(chǎn)更容易易規(guī)劃建設(shè)。。75昆山人是富有有的富有的昆山人人不再滿足于于簡(jiǎn)單的一日日三餐口味越越來越越挑剔剔龐大的的昆山山饕餮餮客徘徘徊于于街頭頭尋找著著一個(gè)個(gè)真正正的美美食街街76【五、發(fā)發(fā)展建建議】77時(shí)尚，，改變變了你你對(duì)餐餐飲的的看法法78繽紛時(shí)時(shí)尚正正由建建筑和和餐飲飲的卓卓越改改變，，進(jìn)入市市民生生活。。79建筑扮扮演重重要的的符號(hào)號(hào)8081五種主主流餐餐飲模模式1.餐飲主主題發(fā)發(fā)展模模式探探析餐飲＋＋旅游游餐飲＋＋民俗俗餐飲＋＋娛樂樂餐飲＋＋綜合合純粹餐餐飲82代表案案例：：南京京夫子子廟、、昆山山周莊莊江南南人家家餐飲＋＋旅游游餐飲飲主題題模式式，一一般依依賴于于當(dāng)?shù)氐氐娘L(fēng)風(fēng)景名名勝的的歷史史、自自然資資源，，對(duì)環(huán)環(huán)境資資源要要求較較高。。餐飲飲與景景觀資資源間間形成成良性性互補(bǔ)補(bǔ)、相相互促促進(jìn)。。食客客大多多為觀觀光客客。不適宜宜本案案。餐飲＋＋旅游游83南京夫夫子廟廟夫子廟廟美食食街建建成于于1997年，總總投資資1.5億元，，位于于夫子子廟南南端，，東起起平江江府路路，西西止來來燕路路。建建筑造造型各各異，，高低低錯(cuò)落落有致致，青青磚小小瓦，，粉墻墻坡屋屋，古古樸典典雅，，與夫夫子廟廟古建建筑群群融為為一體體。內(nèi)內(nèi)部設(shè)設(shè)施一一流，，頗具具現(xiàn)代代氣息息。沿街座座落著著晚晴晴風(fēng)味味軒、、晚晴晴茗軒軒、金金陵春春酒樓樓、夫夫子廟廟康樂樂城、、秦淮淮人家家、白白鷺賓賓館等等一批批知名名餐飲飲娛樂樂企業(yè)業(yè)，薈薈萃了了海內(nèi)內(nèi)外美美食精精品。。84代表案案例：：武漢漢吉慶慶街該模式式主要要與民民俗表表演、、城市市發(fā)展展歷史史積淀淀有關(guān)關(guān)。適適宜于于城市市消費(fèi)費(fèi)中心心地區(qū)區(qū)，或或風(fēng)景景名勝勝區(qū)。。食客客大多多為觀觀光客客。不適宜宜本案案。餐飲＋＋民俗俗85武漢吉吉慶街街吉慶街街地處處武漢漢鬧市市區(qū)，，位于于武漢漢市著著名的的中華華老字字號(hào)飲飲食店店老通通城背背后，，其獨(dú)獨(dú)具特特色的的漢味味小吃吃、民民間藝藝人貼貼近生生活的的拉彈彈唱，，吸引引了來來自全全國(guó)各各地好好奇的的觀光光客人人，已已成為為武漢漢市一一張獨(dú)獨(dú)具特特色的的名片片。86代表案案例：：上海海新天天地、、蘇州州李公公堤國(guó)國(guó)際風(fēng)風(fēng)情水水街餐飲＋＋綜合合模式式的經(jīng)經(jīng)典代代表為為上海海新天天地。。新天天地開創(chuàng)了了將傳傳統(tǒng)建建筑風(fēng)風(fēng)格與與現(xiàn)代代時(shí)尚尚風(fēng)情情、東東方文文化內(nèi)內(nèi)涵與與西方方生活活方式式完美美凝粹粹的經(jīng)經(jīng)典商商業(yè)模模式。。該模模式依依賴于于城市市中心心區(qū)的的核心心地段段優(yōu)勢(shì)勢(shì)，對(duì)對(duì)軟硬硬件環(huán)環(huán)境要要求都都較高高，同同時(shí)業(yè)業(yè)態(tài)豐豐富，，涵蓋蓋餐飲、、娛樂樂、休休閑、、購物物、旅旅游等等內(nèi)容容，屬于于高端端類消消費(fèi)。?？蛻魬羧阂砸猿鞘懈吒叨讼M(fèi)群群和外外地觀觀光客客為主。。不適宜宜本案案。餐飲＋＋綜合合87上海新新天地地，成成為一一個(gè)嶄嶄新的的國(guó)際際大都都市的的時(shí)尚尚休閑閑之地地。地段：：上海海市盧盧灣區(qū)區(qū)體量：：占地地面積積3萬平方方米，，總建建筑面面積6萬平方方米開發(fā)商商：上上海瑞瑞安投投資有有限公公司宣傳推推廣點(diǎn)點(diǎn)：上上海新新天地地--石庫門門弄堂堂里的的新天天地業(yè)態(tài)定定位風(fēng)情餐餐飲、、中外外美食食、時(shí)時(shí)尚潮潮流用用品、、時(shí)裝裝、工工藝品品、娛娛樂上海新新天地地88蘇州李李公堤堤國(guó)際際風(fēng)情情水街街地理位位置：：蘇州州金雞雞湖中中央總建筑筑面積積：約約20萬平米米開開發(fā)商商：蘇蘇州圓圓融集集團(tuán)宣傳推推廣點(diǎn)點(diǎn)：集集高端特特色餐餐飲、、娛樂樂、購購物及及觀光光、休休閑、、文化化為一一體的的國(guó)際際風(fēng)情情商業(yè)業(yè)水街街89代表案例例：北京京簋街、、昆山蟹蟹坊純粹餐飲飲模式一一般位于于大型居居民區(qū)、、商業(yè)繁繁華之地地或風(fēng)景景區(qū)內(nèi)，，單一以以餐飲為為主，對(duì)對(duì)相關(guān)配配套依賴賴較高。。不適合合遠(yuǎn)離市市中心或或居民中中心區(qū)域域。不適宜本本案。純粹餐飲飲90北京簋街街北京十大大餐飲街街之一：：“麻小””活躍的的不夜街街東直門簋簋街是北北京最早早火起來來的食街街，也是是當(dāng)年那那些“夜夜貓子””們深夜夜饕餮的的地方。。一些簋簋街上的的老食客客都這么么形容當(dāng)當(dāng)年簋街街最興盛盛時(shí)的情情景：““人人皆皆啖小龍龍蝦，夜夜夜歡歌歌到凌晨晨”。的的確，來來簋街的的食客，，多半是是沖著““麻小””來的。。不過，，隨著簋簋街的改改造，不不少人氣氣挺旺的的小店遷遷走了，，簋街雖雖然已經(jīng)經(jīng)不敵當(dāng)當(dāng)年的繁繁華，但但是人氣氣依然還還在。如如今的半半條簋街街，仍然然留存著著四五十十家館子子?？拷鼥|口的的幾家回回遷的館館子，什什么通樂樂、天一一閣，一一到晚上上還是人人聲鼎沸沸，熱鬧鬧非凡。。91代表案例例：蘭桂桂坊蘭桂坊模模式是典典型的餐餐飲＋娛娛樂模式式。該模模式通常常以餐飲為為主，同同時(shí)亦有有豐富的的娛樂、、休閑配配套，二二者之間間相輔相相成，易于吸吸引眾多多高端消消費(fèi)群，，具有強(qiáng)強(qiáng)大的吸吸引力和和輻射面面。往往往不受區(qū)區(qū)域環(huán)境境、項(xiàng)目目地段、、周邊配配套方面面的影響響，可以以自成一一個(gè)商圈圈?？腿喝阂灾懈叨讼M(fèi)群、、外地嘗嘗鮮者為主。適宜本案案。餐飲＋娛娛樂92香港蘭桂桂坊蘭桂坊位位于港島島中環(huán)皇皇后大道道中的南南側(cè)，滿滿布西式餐館館和酒吧吧，被譽(yù)為為香港特特有的文文化特區(qū)區(qū)。景區(qū)看點(diǎn)點(diǎn)：蘭桂桂坊是香香港時(shí)尚尚夜生活活的據(jù)點(diǎn)點(diǎn)，每天天下午5時(shí)到8時(shí)是歡樂樂時(shí)光時(shí)時(shí)間，酒酒吧里擠擠滿了下下班的白白領(lǐng)一族族。晚上上9點(diǎn)開始，，許多時(shí)時(shí)尚新潮潮的年輕輕人及外外國(guó)人則則來酒吧吧飲酒娛娛樂，燈燈紅酒綠綠，五光光十色，，愈夜愈愈精彩。。93關(guān)鍵：昆山的需需要營(yíng)造多目目的、現(xiàn)現(xiàn)代城市市新消費(fèi)費(fèi)不夜城城美食、健健康休閑閑、娛樂樂、游玩玩、商務(wù)務(wù)社交2.項(xiàng)目規(guī)劃劃定位建建議94建筑風(fēng)格格建議：：江南水鄉(xiāng)鄉(xiāng)、現(xiàn)代代中式（“李公公堤國(guó)際際風(fēng)情水水街”式式）主題模式式建議：：美食＋娛娛樂、休休閑（“蘭桂桂坊”式式）以美食為為主，輔輔以娛樂樂休閑類類，成為為昆山第第一家、、也是唯唯一一家家，好吃吃、好玩玩、好看看的美食食娛樂休休閑消費(fèi)費(fèi)不夜城城。建議形式式95昆山首席席美美食娛樂樂不夜城城項(xiàng)目定位位96973.項(xiàng)目整體體規(guī)劃思思路建議湖濱濱小區(qū)南南部住宅宅做部分分退讓，給南部部商業(yè)騰騰出適宜宜的發(fā)展展空間保留原天天然河道道，以水景為為項(xiàng)目景景觀主題題，并符符合生態(tài)態(tài)城西之之區(qū)域特特色和規(guī)規(guī)劃要求求同時(shí)，在在原有河河道的基基礎(chǔ)上做做調(diào)整，，將直線線河道改改造成為為灣道。沿河建筑筑物依據(jù)據(jù)前進(jìn)路路和河道道走勢(shì)排排列，具具有一定定曲線幅度變化化項(xiàng)目設(shè)有有有內(nèi)外外街，通通過景觀觀道路、、橋梁等等緊密相相連，將將人流有有效導(dǎo)入入各個(gè)區(qū)區(qū)域，保保證每個(gè)區(qū)區(qū)位商業(yè)業(yè)的均好好性商鋪樓層層以2～3層為主。。98可建商業(yè)業(yè)面積6～7萬平米993.5萬平米美美食1.5萬平米娛娛樂休閑閑1萬平米做做餐飲建議小區(qū)區(qū)建設(shè)一一個(gè)南側(cè)側(cè)主出入入口，直直通前進(jìn)進(jìn)路建議小區(qū)區(qū)南側(cè)住住宅建筑筑少建一排排，將多多出空地地留出給給商業(yè)河道進(jìn)行行改造100規(guī)模6萬平米市場(chǎng)定位美食娛樂不夜城特色魅力之城可達(dá)1個(gè)主入口，4個(gè)木棧道，8個(gè)次入口。前進(jìn)西路綠化帶做停車位、地下停車位可游主題雙岸水景可樂特色景觀小品，娛樂休閑配套財(cái)富之城美食風(fēng)情街總面積45000平米娛樂休閑風(fēng)情街總面積15000平米動(dòng)感之城美食4類中外美食外國(guó)美食、地方特色、風(fēng)味小吃、海鮮樓娛樂休閑2大類KTV、茶樓、酒吧、會(huì)所、洗浴中心101項(xiàng)目售價(jià)價(jià)預(yù)估我們選取取了前進(jìn)進(jìn)西路（（市區(qū)段段）、北北門路、、黃河路路（珠江江路）、、正儀（（通澄花花園）四四大板塊塊/商圈的日日/m2平均租金金情況，，來比較較分析本本案日/m2租金收益益，并由由此參照照得出本本案售價(jià)價(jià)。比較分析析得出項(xiàng)項(xiàng)目租金金：2.5元/m2/日比較項(xiàng)目權(quán)重前進(jìn)西路市區(qū)段北門路黃河路、珠江路正儀、通澄花園租金/元/天/m2

10340.8

比較系數(shù)比較系數(shù)比較系數(shù)比較系數(shù)項(xiàng)目區(qū)位20.40.50.360.2建筑結(jié)構(gòu)10.120.110.120.11城市規(guī)劃10.180.120.120.08區(qū)域人口10.30.250.40.1專業(yè)規(guī)劃20.160.0180.0180.01商圈氛圍20.40.360.360.024交通出行10.20.180.20.095合計(jì)101.761.5381.5780.619比較均價(jià)

5.72.02.51.3對(duì)比項(xiàng)目權(quán)重

0.20.10.20.5102以項(xiàng)目平平均租金金2.5元/m2/日以年租時(shí)時(shí)間為360天通常商鋪鋪投資年年8％回報(bào)率率（需13.5年收回成成本）計(jì)計(jì)算本案預(yù)估估價(jià)格為為－－2.5元/m2/日×360日×13.5年＝12150元/m2103案例例舉舉：珠江路““湘江紅紅”飯店店面積約500平米，年年收入約約500萬余元其中：毛毛利潤(rùn)約約45％，即225萬元日租金約約3.3元/m2年租金約約60萬元，約約占總收收入12％同等面積積和規(guī)模模進(jìn)入本本案經(jīng)營(yíng)營(yíng)，在確確保同等等收益的的情況下下：年租金只只需500m2×2.5元/m2×360天＝45萬元在確保同同等營(yíng)業(yè)業(yè)收入的的情況下下，租金金可節(jié)省省15萬元。104總建筑面積區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目售價(jià)項(xiàng)目特色增值21.5％項(xiàng)目商業(yè)售價(jià)銷售總價(jià)6萬平米10000元/m22150元/m212150元/m27.29億元7萬平米8.5億元簡(jiǎn)單財(cái)務(wù)務(wù)分析1.商業(yè)單位位售價(jià)參參照昆山山部分商商圈租金金回報(bào)計(jì)計(jì)算評(píng)估估得出；；2.相關(guān)數(shù)據(jù)據(jù)為預(yù)估估；3.項(xiàng)目收入入僅為總總銷金額額，未進(jìn)進(jìn)行成本本核算。。105利弊1.瞄準(zhǔn)美食主題商業(yè)的市場(chǎng)空白點(diǎn)，擺脫了現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)壓力，幾乎沒有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手2.整體開發(fā)成本較低，實(shí)現(xiàn)開發(fā)價(jià)值大3.餐飲業(yè)整體行業(yè)利潤(rùn)高，影響力大，能在較短的時(shí)間內(nèi)形成人氣，有利于提升商業(yè)價(jià)值。4.有利于樹立項(xiàng)目與開發(fā)商知名度5.符合昆山市政府對(duì)建設(shè)城西城市副中心和前進(jìn)西路商業(yè)規(guī)劃的較高要求，利于得到政府支持1.需要擠占北面小區(qū)部分住宅用地2.項(xiàng)目需要招商和管理，對(duì)開發(fā)商的要求較高3.項(xiàng)目變現(xiàn)周期較長(zhǎng)，短期回報(bào)較低4.項(xiàng)目成型需要一段時(shí)間，資金回籠較慢5.地塊改造力度較大綜述：該方案從純商業(yè)地產(chǎn)角度出發(fā)，抓住了目前商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)較低、投入較少、投資回報(bào)價(jià)值高的餐飲主題商業(yè)。將地塊商業(yè)價(jià)值做到最大化，有利于開發(fā)商實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值和樹立知名度，但對(duì)開發(fā)商的要求較高。項(xiàng)目模式式利弊分分析1064.案名建議議7街案名簡(jiǎn)析析：“7”在昆山方方言中為為“吃””，讓消消費(fèi)者聞聞名思義義而又耐耐人尋味味。一條專門門以經(jīng)營(yíng)營(yíng)吃為主主的商業(yè)業(yè)街，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)了項(xiàng)項(xiàng)目的唯唯一性和和主要特特色，能能讓人記記憶深刻刻，易于于廣泛傳傳播。107客官道可可後街備選案名名108109110111112113114115116【六、補(bǔ)補(bǔ)充方案案】117根據(jù)現(xiàn)實(shí)，穩(wěn)健之路高層住宅＋商業(yè)配套大型住宅社區(qū)118規(guī)劃思路路：改變用地地性質(zhì)，，以住宅宅為主、、商業(yè)為為輔。119臨小區(qū)北北側(cè)地塊塊空出，，作沿河河綠化帶帶6棟23層高層住住宅總建筑面面積約14..4萬平米2層底層商商業(yè)，位位于高層住宅宅下方120為了讓商商業(yè)更旺旺，底樓樓商業(yè)作作為裙樓樓，彼此此相連，，以利于于形成人人氣高層住宅宅戶型以以中小戶戶型主，，一梯三三結(jié)構(gòu)。。如：三房面積積110平米以內(nèi)內(nèi)；二房面積積90平米以內(nèi)內(nèi)。面向蘇滬滬兩地異異地置業(yè)業(yè)者為主主。1216棟高層類別每棟面積總建筑面積單位售價(jià)元/m2銷售總額住宅23層2.14萬平米12.8萬平米50006.4億元商業(yè)2層2700平米1.62萬平米100001.62億元總計(jì)――――14.42萬平米――約8億元簡(jiǎn)單財(cái)務(wù)務(wù)分析1.住宅和商商業(yè)單位位售價(jià)均均參照前前進(jìn)西路路森林公公園片區(qū)區(qū)項(xiàng)目08年7月在售價(jià)價(jià)格，住住宅參考軌道道交通的的利好影影響，略略有上浮??；2.相關(guān)數(shù)據(jù)據(jù)為預(yù)估估；3.項(xiàng)目收入入僅為總總銷金額額，未進(jìn)進(jìn)行成本本核算。。122利弊1.軌道交通直接提升本地住宅價(jià)值，區(qū)域住宅發(fā)展?jié)摿薮?。同比商業(yè)，銷售壓力小，市場(chǎng)接受度高，回款速度快。2.減少了商業(yè)面積。商業(yè)體量適中，加上自身有13余萬平米住宅居民作支撐，商業(yè)價(jià)值得到較大的提升1.商業(yè)用地改建住宅用地，需重新申報(bào)審批2.高層住宅投入成本高，施工周期長(zhǎng)3.總投入高，對(duì)開發(fā)商整體實(shí)力要求較高4.實(shí)際回報(bào)較低綜述：整體而言，該方案從穩(wěn)健、保守的規(guī)劃思路出發(fā)，結(jié)合了地塊當(dāng)前環(huán)境與未來發(fā)展?jié)摿?，以住宅為主，將發(fā)展商的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)降低。但是由于高層投入成本高、資金投入大，預(yù)計(jì)整體收益率不高。項(xiàng)目模式