印象江南一期可行性報告

寧鄉(xiāng)“印象江南一期”可行性研究報告匯龍森招商服務(wù)中心2011年4月寧鄉(xiāng)-湖南的版圖核心，交通樞紐。PART-1區(qū)位/交通版圖核心長沙湘潭婁底益陽株洲張家界韶山寧鄉(xiāng)2008年寧鄉(xiāng)縣作為湖南省政府全面啟動長株潭“兩型社會”改革重點打造的三大試點工程之一，決定了其“先鋒者”的使命,作為“兩型”縣城的建設(shè)試點、大河西先導(dǎo)區(qū)的龍頭，具備較強(qiáng)的先發(fā)優(yōu)勢，“兩型”縣城的建設(shè)試點，要創(chuàng)新“兩型社會”縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展新模式，要樹立“兩型社會”縣城開發(fā)建設(shè)新標(biāo)桿，使寧鄉(xiāng)縣域整體發(fā)展實現(xiàn)新的跨越。版圖核心寧鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)地處寧鄉(xiāng)縣城東北部新城區(qū)，總規(guī)劃面積60平方公里，主體園區(qū)一期規(guī)劃22.86平方公里，已建成區(qū)面積15平方公里，作為寧鄉(xiāng)縣發(fā)展的“排頭兵”、經(jīng)濟(jì)的主推力，產(chǎn)值占到全縣的15%，利稅占到全縣的20%，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增長率60%。寧鄉(xiāng)版圖核心本案位于開發(fā)區(qū)核心區(qū)位，是寧鄉(xiāng)對接經(jīng)開區(qū)、金洲區(qū)和長沙城區(qū)的橋頭堡，未來輕軌經(jīng)過項目周邊。版圖核心本案北部：西部：東部：南部:項目地理位置優(yōu)越,酒店、學(xué)校、醫(yī)院、政府機(jī)關(guān)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)遍布其左右。印象江南優(yōu)雅翠園行政中心寧鄉(xiāng)大道通程大酒店縣一中玉龍國際花園地處長株潭半小時經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，是長沙通往西部地區(qū)的重要節(jié)點，鐵路站點與高速公路提供便利交通聯(lián)系交通樞紐長常高速石長鐵路洛湛鐵路G319S209S208S311S206對外交通：長常高速和石常鐵路基本上實現(xiàn)了多通道的外部交通保障實現(xiàn)寧鄉(xiāng)與長沙及周邊重點城市的便捷聯(lián)系內(nèi)部交通：四條省道和一條國道確保了寧鄉(xiāng)縣與對外交通的有效對接，形成覆蓋縣域的交通網(wǎng)絡(luò).寧鄉(xiāng)，地處湘中東北部、湖南“五區(qū)一廊”金三角地帶，是長沙通往湘中、湘北之要沖，具有良好的區(qū)位優(yōu)勢和便捷的交通條件，處于長（沙）株（洲）（湘）潭金三角、武陵源、洞庭湖三大旅游圈連接地帶，東連古城長沙，西屏張家界國家森林公園，南接韶山名人故里，北望浩淼八百里洞庭。交通樞紐長沙湘潭婁底益陽株洲張家界韶山寧鄉(xiāng)交通樞紐紐香港臺灣東部沿海澳門1小時飛行航程圈1.5小時飛行航程2015年將修建建成的湖湖南城市市輕軌，，急速拉拉近了湖湖南各市市縣的距距離。更更為日后后湖南經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展注入入了一股股強(qiáng)勁的的動力。。交通樞紐紐星沙麓谷寧鄉(xiāng)望城瀏陽株洲湘潭長沙PART-2開發(fā)成本本土地成本本建安成本本稅收營銷資金PART-3市場可行行性分析析市場背景景分析寧鄉(xiāng)GDP發(fā)展?fàn)顩r況固定資產(chǎn)產(chǎn)投資總總額發(fā)展展?fàn)顩r社會消費費品零售售總額發(fā)發(fā)展?fàn)顩r況工業(yè)總產(chǎn)產(chǎn)值發(fā)展展?fàn)顩r人口總數(shù)數(shù)變化狀狀況城鎮(zhèn)在崗崗職工平平均年工工資情況況縣域經(jīng)濟(jì)濟(jì)的華麗麗蝶變隨著寧鄉(xiāng)鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的的快速發(fā)發(fā)展，城城市化進(jìn)進(jìn)程的提提速，新新的經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長極極必將催催生；新新城建設(shè)設(shè)、舊城城改造，，并駕齊齊驅(qū)，由由一元經(jīng)經(jīng)濟(jì)，向向2極甚至多多極經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展展轉(zhuǎn)型，，成為寧寧鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)騰飛、、城市蝶蝶變的必必由之路路。寧鄉(xiāng)GDP發(fā)展?fàn)顩r況GDP發(fā)展?fàn)顩r況圖（億億元）由于經(jīng)開開、金洲洲工業(yè)園園區(qū)的建建設(shè)發(fā)展展，及眾眾多國際際級品牌牌的進(jìn)駐駐，帶動動了寧鄉(xiāng)鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的的全面發(fā)發(fā)展，近近年來寧寧鄉(xiāng)國民民經(jīng)濟(jì)保保持了較較高的增增長速度度，2002年以來平平均每年年的經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長幅幅度在15%左右，為為寧鄉(xiāng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展提供了了良好的的市場環(huán)環(huán)境。固定資產(chǎn)產(chǎn)投資總總額發(fā)展展?fàn)顩r固定資產(chǎn)產(chǎn)投資總總額（億億元）近年來寧寧鄉(xiāng)政府府加不斷斷加大了了對城市市建設(shè)的的投資力力度，固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資增增幅較大大，城市市化建設(shè)設(shè)日新月月異，城城市化水水平不斷斷提高，，城市市市政設(shè)施施不斷完完善，為為寧鄉(xiāng)各各行業(yè)提提供良好好的發(fā)展展機(jī)遇。。社會消費費品零售售總額發(fā)發(fā)展?fàn)顩r況社會消費費品零售售總額（（億元））寧鄉(xiāng)社會會消費品品零售總總額保持持了較快快的增長長勢頭，，2004年以來保保持在12%—17%的較高漲漲幅，說說明寧鄉(xiāng)鄉(xiāng)消費市市場具有有較大的的發(fā)展?jié)摑摿?，寧寧鄉(xiāng)商業(yè)業(yè)市場具具有一定定的發(fā)展展前景。。工業(yè)總產(chǎn)產(chǎn)值發(fā)展展?fàn)顩r工業(yè)總產(chǎn)產(chǎn)值發(fā)展展圖（億億元）寧鄉(xiāng)產(chǎn)值值過億元元企業(yè)數(shù)數(shù)量近年來，，寧鄉(xiāng)工工業(yè)發(fā)展展較快，，特別是是07年起，增增幅達(dá)到到了25%以上，為為寧鄉(xiāng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)的快快速發(fā)展展作出了了重大貢貢獻(xiàn)，目目前寧鄉(xiāng)鄉(xiāng)年產(chǎn)值值過億元元的企業(yè)業(yè)達(dá)到近近90家，青島島啤酒、、三一重重工、加加加醬油油、華良良電器、、銀太紡紡織、泰泰國正大大、歐德德寶汽車車城、快快樂購、、聯(lián)合利利華、圣圣德西等等這些大大型企業(yè)業(yè)的進(jìn)駐駐，成功功推動了了寧鄉(xiāng)工工業(yè)的發(fā)發(fā)展，對對寧鄉(xiāng)房房地產(chǎn)的的發(fā)展起起到了推推波助瀾瀾的作用用。人口總數(shù)數(shù)變化狀狀況近年來寧寧鄉(xiāng)人口口總數(shù)（（萬人））2006年前，寧寧鄉(xiāng)人口口的增長長速度較較緩慢，，一直維維持在130萬人左右右的規(guī)模模，2007年開始人人口增速速開始上上升，說說明隨著著寧鄉(xiāng)城城市化發(fā)發(fā)展的加加快，工工業(yè)化進(jìn)進(jìn)程的加加快，經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展，寧寧鄉(xiāng)對外外的吸附附力將越越來越強(qiáng)強(qiáng)，未來來人口將將會有較較大幅度度的增加加，對業(yè)業(yè)的需求求也將越越來越大大。目前前玉潭鎮(zhèn)鎮(zhèn)常住人人口約為為26萬左右，，每年以以5%的速度增增長。城鎮(zhèn)在崗崗職工平平均年工工資情況況近年來寧寧鄉(xiāng)城鎮(zhèn)鎮(zhèn)在崗職職工平均均年工資資（元））作為全國國百強(qiáng)縣縣，寧鄉(xiāng)鄉(xiāng)在崗職職工工資資以平均均每年18%左右的速速度增長長。城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民收收入水平平較高，，社會品品零售消消費及不不動產(chǎn)投投資消費費均比較較強(qiáng)勁，，為寧鄉(xiāng)鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展提提供了保保障。宏觀小結(jié)結(jié)：寧鄉(xiāng)經(jīng)過過近幾年年的快速速發(fā)展，，已經(jīng)躋躋身全國國百強(qiáng)縣縣行列。。今年更更提出了了“五年年五十強(qiáng)強(qiáng)，十年年過百億億”的口口號。作作為長沙沙的衛(wèi)星星城，特特別是金金洲大道道的拉通通和城市市輕軌的的規(guī)劃，，讓寧鄉(xiāng)鄉(xiāng)與長沙沙的空間間距離大大大縮短短，已轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變成為為長沙的的近郊，，金洲新新區(qū)產(chǎn)業(yè)業(yè)地位日日益提升升。在寧寧鄉(xiāng)被納納入大河河西先導(dǎo)導(dǎo)區(qū)戰(zhàn)略略后，寧寧鄉(xiāng)縣城城、寧鄉(xiāng)鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)開開發(fā)區(qū)和和金洲新新區(qū)已成成為湘江江以西板板塊的重重要組團(tuán)團(tuán)，一個個新寧鄉(xiāng)鄉(xiāng)正呼之之欲出。。得力于于政府的的助推，，寧鄉(xiāng)的的房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展也也將登上上一個嶄嶄新的平平臺。寧鄉(xiāng)房房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展析寧鄉(xiāng)房房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展歷程程寧鄉(xiāng)房房地產(chǎn)產(chǎn)格局局分析析中心城城區(qū)商商圈研研究房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展趨勢勢城市化化進(jìn)程程與房房地產(chǎn)產(chǎn)變革革目前寧寧鄉(xiāng)經(jīng)經(jīng)過近近幾年年發(fā)展展，城城市化化進(jìn)程程已經(jīng)經(jīng)初具具雛形形，形形成了了新老老城區(qū)區(qū)的格格局舉舉翼齊齊飛的的發(fā)展展格局局。堅堅持舊舊城改改造和和新區(qū)區(qū)開發(fā)發(fā)并舉舉，實實施“一洲兩兩岸”、“北拓東東擴(kuò)南南連中中改”工程，，以建建設(shè)中中等城城市為為目標(biāo)標(biāo)。房房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展也正正隨著著城市市化進(jìn)進(jìn)程謀謀求發(fā)發(fā)展和和變革革。寧鄉(xiāng)住住宅商商業(yè)發(fā)發(fā)展歷歷程混亂無無序2000年城市發(fā)發(fā)展相相對滯滯后，，城市市的布布局混混亂導(dǎo)導(dǎo)致房房地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)發(fā)展處處于無無序狀狀態(tài)。。2002年-2005年由八一一路、、人民民路、、汽車車?yán)险菊緡虾辖M成成大西西門地地段由由于交交通便便利和和城區(qū)區(qū)的快快速發(fā)發(fā)展，，商貿(mào)貿(mào)和消消費快快速發(fā)發(fā)展，，逐漸漸形成成商圈圈，消消費開開始集集中。。房地地產(chǎn)在在周邊邊開始始發(fā)展展大西門門商圈圈崛起起2005年—2007年快速發(fā)發(fā)展賣場效效應(yīng)商業(yè)升升級沙河市市場成成為寧寧鄉(xiāng)最最大的的商品品零售售批發(fā)發(fā)集散散地；；各類類專業(yè)業(yè)市場場在老老城區(qū)區(qū)成行行城市市；龍龍頭灣灣、金金林時時代廣廣場、、步行行街的的開業(yè)業(yè)和步步步高高的進(jìn)進(jìn)駐使使得寧寧鄉(xiāng)房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場開始始第一一輪的的升級級。2008年—2010？房地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)發(fā)展使使城市市化進(jìn)進(jìn)程進(jìn)進(jìn)一步步提速速，開開始出出現(xiàn)南南城、、老城城、沿沿江、、新城城等商商圈。。多種種業(yè)態(tài)態(tài)如雨雨后春春筍般般跟進(jìn)進(jìn)并扎扎根發(fā)發(fā)展。。大型型集中中商住住區(qū)和和街區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)應(yīng)運運而生生、國國內(nèi)房房地產(chǎn)產(chǎn)巨頭頭的進(jìn)進(jìn)駐，，購物物中心心的出出現(xiàn)，，使寧寧鄉(xiāng)開開始進(jìn)進(jìn)入房房地產(chǎn)產(chǎn)變革革的時時代。。城市化化進(jìn)程程引領(lǐng)商商業(yè)變變革1、寧鄉(xiāng)鄉(xiāng)商業(yè)業(yè)基本本情況況近年來來，寧寧鄉(xiāng)的的房地地產(chǎn)規(guī)規(guī)模和和市場場不斷斷擴(kuò)大大，消消費市市場規(guī)規(guī)模也也不斷斷擴(kuò)大大，業(yè)業(yè)態(tài)涵涵蓋寫寫字樓樓，商商住樓樓，住住宅，，商業(yè)業(yè)，廠廠房等等。2、中間間集中中，兩兩頭分分散的的格局局寧鄉(xiāng)以以大璽璽門和和步行行街為為中心心，商商業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)格局局呈兩兩頭相相對分分散的的格局局。以八一一路、、花明明路、、人民民南路路、楚楚溈中中路圍圍合形形成的的區(qū)域域成為為寧鄉(xiāng)鄉(xiāng)目前前最繁繁華的的區(qū)域域。歷歷史較較久，，是寧寧鄉(xiāng)最最成熟熟的傳傳統(tǒng)生生活中中心。。隨著新新政府府北遷遷、通通程大大酒店店入駐駐新城城區(qū)、、金洲洲新區(qū)區(qū)的崛崛起帶帶動以以及眾眾多高高端房房地產(chǎn)產(chǎn)項目目的開開發(fā)，，未來來新城城區(qū)居居住氛氛圍的的濃郁郁，新新城區(qū)區(qū)的商商業(yè)市市場將將迅速速崛起起，寧寧鄉(xiāng)房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場未來來的競競爭格格局將將形成成舊城城區(qū)、、新城城區(qū)雙雙雄爭爭霸的的局面面。寧鄉(xiāng)房房地產(chǎn)產(chǎn)商業(yè)業(yè)發(fā)展展格局局及業(yè)業(yè)態(tài)特特點寧鄉(xiāng)城城區(qū)商商圈研研究商圈名稱商業(yè)特點商業(yè)簡介大西門傳統(tǒng)綜合型以大璽門、龍頭灣、金林時代廣場為代表的商業(yè)項目，占據(jù)寧鄉(xiāng)老城區(qū)繁華地段，也是寧鄉(xiāng)商業(yè)價值的制高點。代表了寧鄉(xiāng)標(biāo)志性的傳統(tǒng)商業(yè)文化。新城區(qū)行政中心潛力型由二環(huán)路、一環(huán)路、花明路、寧鄉(xiāng)大道圍城形成的新商圈，具有成為商業(yè)中心的潛力，但目前業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)不夠豐富，居住人口不多，還處于理想階段，成型還須時日。金滿地和步行街集散型采取散鋪零售、統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營的方式，前期銷售上取得不錯的效果，但目前經(jīng)營上受購物環(huán)境和業(yè)態(tài)單一的影響略顯得人氣不足。河?xùn)|專業(yè)型是寧鄉(xiāng)起步較早，發(fā)展較慢的商業(yè)區(qū)域，以沙河市場為代表的專業(yè)市場為代表，形成了寧鄉(xiāng)汽配、小商品為主的經(jīng)營業(yè)態(tài)。老城區(qū)分散型其他老城區(qū)商業(yè)以楚溈中路、玉潭路、八一路、人民路的街鋪為主，業(yè)態(tài)分散單又逐步相對集中，如一環(huán)西路的餐飲娛樂、人民路的服裝等，主題不夠鮮明，未形成規(guī)模和特色，影響力有限。商業(yè)發(fā)發(fā)展趨趨勢分分析寧鄉(xiāng)商商業(yè)最最繁榮榮的商商圈主要集集中于于以步步行街街為中中心，，是全全縣零零售服服務(wù)網(wǎng)網(wǎng)點的的核心心區(qū)域域。購物為為主的的商圈圈寧鄉(xiāng)購購物最最為集集中的的商圈圈，成成為寧寧鄉(xiāng)人人日常常生活活消費費的核核心商商圈，，。商品同同質(zhì)化化嚴(yán)重重，競競爭激激烈品牌資資源的的相似似性造造成了了業(yè)態(tài)態(tài)同質(zhì)質(zhì)化嚴(yán)嚴(yán)重。。業(yè)態(tài)分分布比比例不不平衡衡，休休閑比比例缺缺乏商圈在在各業(yè)業(yè)態(tài)功功能上上的配配置較較為齊齊全但但各業(yè)業(yè)態(tài)分分布的的比例例并不不平衡衡，休休閑業(yè)業(yè)態(tài)由由于租租金問問題則則逐步步被擠擠出傳傳統(tǒng)的的商圈圈。內(nèi)部交交通制制約因因素影影響商商圈輻輻射能能力商圈道道路交交通受受到原原來舊舊規(guī)劃劃的限限制，，現(xiàn)有有主要要商圈圈的停停車位位資源源也較較為有有限，，很多多有車車的消消費者者停車車較為為困難難，影影響了了商圈圈的進(jìn)進(jìn)一步步發(fā)展展。商業(yè)購購物環(huán)環(huán)境檔檔次較較低，，硬件件、軟軟件欠欠缺現(xiàn)有商商業(yè)的的建造造時間間較早早，在在硬件件條件件及裝裝修的的效果果上都都相對對落后后。舊城區(qū)區(qū)新城區(qū)區(qū)區(qū)域價價值快快速速發(fā)展展中的的新城城新政中中心北北遷，，寧鄉(xiāng)鄉(xiāng)新城城區(qū)人人口將將增至至近20萬，新新城區(qū)區(qū)域?qū)⒊蔀闉閷庎l(xiāng)鄉(xiāng)新的的政治治文化化中心心和居居住中中心。。由此此帶來來的商商業(yè)發(fā)發(fā)展將將不可可估量量。交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)的交交通系系統(tǒng)寧鄉(xiāng)大大道、、花明明路、、二環(huán)環(huán)路、、一環(huán)環(huán)路等等多條條主干干道，，與金金洲大大道、、高速速公路路交錯錯相連連，加加未來來城際際輕軌軌規(guī)劃劃。居住環(huán)環(huán)境樓樓盤盤扎堆堆硬硬件升升級效效應(yīng)水晶酈酈城、、嘉誠誠花園園、玉玉龍國國際花花園、、優(yōu)雅雅翠園園、百百宜華華府、、紫金金公館館、凝凝香華華都、、富豪豪山莊莊二期期、綠綠地中中央公公館、、瑞景景春天天、山山水華華庭、、楚溈溈佳郡郡、水水木天天成等等幾十十個地地產(chǎn)項項目扎扎堆北北城，，居住住氛圍圍日漸漸成熟熟。區(qū)域域優(yōu)優(yōu)勢勢相相輔輔相相成成城市市發(fā)發(fā)展展、、交交通通發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)促促進(jìn)進(jìn)人人口口遷遷移移；；居居住住小小區(qū)區(qū)增增多多帶帶來來區(qū)區(qū)域域人人流流量量的的增增大大；；區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展帶帶來來巨巨大大升升值值空空間間PK觀點市場給予我們們最大的興奮奮點：寧鄉(xiāng)的房地產(chǎn)產(chǎn)中心將向行行政中心轉(zhuǎn)移移核心推動力：：行政中心的遷遷移；區(qū)域內(nèi)大量高高檔次樓盤的的開發(fā)，使人人口快速增長長，產(chǎn)生巨大大的消費需求求；對接經(jīng)開區(qū)、、金洲新區(qū)和和大河西的獨獨特區(qū)位優(yōu)勢勢，將直接削削弱老城區(qū)的的交通地位；；老城區(qū)區(qū)是寧寧鄉(xiāng)金金融、、商業(yè)業(yè)休閑閑娛樂樂等一一體化化的商商貿(mào)中中心，，但其其受到到交通通、購購物環(huán)環(huán)境、、硬件件配套套等方方面受受到制制約，，有大大規(guī)模模、大大格局局的發(fā)發(fā)展受受到挑挑戰(zhàn)。。發(fā)展趨趨勢分分析——由城市市發(fā)展展趨勢勢看市市場機(jī)機(jī)會點點目前規(guī)規(guī)模商商業(yè)的的發(fā)展展進(jìn)入入快速速軌道道，未未來隨隨著城城市化化、工工業(yè)新新區(qū)的的發(fā)展展進(jìn)程程，巨巨大的的消費費潛力力有利利于吸吸引更更多外外來的的商家家，未未來有有空間間可以以整合合更多多的商商家資資源；；新城區(qū)商業(yè)業(yè)發(fā)展展望商業(yè)發(fā)展趨趨勢分析——新城區(qū)商業(yè)業(yè)發(fā)展展望望傳統(tǒng)商業(yè)面臨重新整整合，外資資及全國連連鎖賣場陸續(xù)進(jìn)入?yún)^(qū)域市場；它們們對擁有巨巨大消費潛潛力的新區(qū)區(qū)表現(xiàn)出積積極擴(kuò)張態(tài)態(tài)勢；創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、、店中店、、連鎖專賣賣、潮流百百貨等各種新型業(yè)業(yè)態(tài)將隨著城市的的不斷發(fā)展展在區(qū)域內(nèi)蓬勃發(fā)展，，街區(qū)商業(yè)體體驗類可融合多種業(yè)業(yè)態(tài)的商業(yè)業(yè)模式，未未來有望成成為寧鄉(xiāng)商商業(yè)發(fā)展的的重要方向向。娛樂、餐飲飲、休閑消消費潛力巨巨大，在目目前未形成成集群效應(yīng)應(yīng)的情況下下，顯視出出可整合的的發(fā)揮空間間。寧鄉(xiāng)消費人人群分析消費者調(diào)查查和分析任何地產(chǎn)項項目的價值值都是通過過消費者在在其項目內(nèi)內(nèi)的消費行行為實現(xiàn)的的，因此，，消費者的的消費水平平、消費習(xí)習(xí)慣、消費費需求直接接影響房地地產(chǎn)項目的的定位及經(jīng)經(jīng)營狀況人口構(gòu)成家庭狀況居民收入消費結(jié)構(gòu)住宅戶型商業(yè)戶型人口構(gòu)成周邊半徑1.5公里內(nèi)區(qū)域域樓盤居住住人口數(shù)量量統(tǒng)計1富豪山莊9東鑫·城市花園17金鳳花園25藏金樓2水晶酈城10世紀(jì)陽光18紫金公館26梅蘭景園3凝香華都11御景云天19中央公館27紫金佳苑4新府名邸12瑞景春天20同興花園28濱江·新外灘5山水華庭13楚溈佳郡21銀?；▓@29東方明珠6玉龍國際花園14水木天成22金海花園30錦江·錦秀蘭亭7嘉誠花園15湘核花園23新府·春城明珠31

福臨門明郡8優(yōu)雅翠園16現(xiàn)代嘉園24春城商業(yè)廣場32富貴世家共計約27745戶，按每戶戶3.5人計算，未未來周邊樓樓盤居住人人口達(dá)97107人人口構(gòu)成自建房住戶戶人口數(shù)量量從自建房所所處的區(qū)域域位置來看看，在項目目為圓心,1.5公里為半徑徑的區(qū)域范范圍內(nèi)，90%以上的自建建房分布于于一環(huán)路以以南和二環(huán)環(huán)路以北和和東溈廣場場片區(qū)，且且趨向于集集中化、密密集化布局局，人口密密度較大。。據(jù)調(diào)查統(tǒng)統(tǒng)計，此區(qū)區(qū)域范圍內(nèi)內(nèi)的自建房房住戶約1.5萬戶，以每每戶4人計算，共共計6萬余人。綜上所述，，在以項目目為圓心，，1.5公里為半徑徑的面積區(qū)區(qū)域中，未未來居住人人口數(shù)量可可達(dá)到約為為97107+60000=157107人。家庭狀況基本以三口口以上的家家庭結(jié)構(gòu)為為主家庭結(jié)構(gòu)年齡結(jié)構(gòu)年齡結(jié)構(gòu)集集中在20—40歲之間，也也是消費能能力最強(qiáng)和和欲望最旺旺盛的群體體。收入水平周邊的房價價購買力和和政府機(jī)關(guān)關(guān)等高端人人群聚集決決定了該區(qū)區(qū)域人群收收入水平比比其他地段段普遍較高高，集中在在2000-3000之間最多，，高收入決決定了高購購買力和消消費欲望以以及對消費費的需求。。消費結(jié)構(gòu)55%30%15%消費人群分分析調(diào)研總總結(jié)新城區(qū)人口口增長快速速，且人口口素質(zhì)和收收入水平將將有較大程程度的提升升，對消費費環(huán)境及住住宅、商業(yè)業(yè)配套的需需求也相應(yīng)應(yīng)提升。1.4主要競爭項項目分析商業(yè)項目住宅項目小結(jié)知己知彼從已經(jīng)投入入運營和未未來即將上上市的主要要商業(yè)項目目，住宅項項目進(jìn)行對對比和分析析，清晰認(rèn)認(rèn)識現(xiàn)狀，，謀求本項項目在商業(yè)業(yè)、住宅定定位、業(yè)態(tài)態(tài)等方面的的發(fā)展思路路。商業(yè)項目大璽門總用地面積（㎡）87037總建筑面積（㎡）251257首層商鋪面積（㎡）25839商業(yè)建筑面積（㎡）47894首層商鋪面積商業(yè)建筑面積一期5928.16018504二期14676.10321422三期5435.0007966項目分三期期開發(fā)，其其中一期為為1、2號街區(qū)；二二期為1、2號街區(qū)往東東北方向到到錦江路為為界（3#至6#街區(qū)）；三三期以錦江江路往東北北方向的所所有部分（（7#和8#）。規(guī)劃特點STREETMALL

街區(qū)復(fù)合商業(yè)主要業(yè)態(tài)購物休閑餐飲娛樂生活配套主要商家上島咖啡紅歌匯今典影院新一佳停車位：近1100個總用地面積（㎡）8669.6總建筑面積（㎡）35611.82首層商鋪面積（㎡）約2000商業(yè)建筑面積（㎡）8121.41項目為“L”型裙樓商業(yè)業(yè)，共四層層。一層作作為獨立鋪鋪面銷售，，二三四層層為帶租約約整售。目目前經(jīng)營狀狀況良好，，但停車位位較少導(dǎo)致致的停車難難問題對其其有所影響響。規(guī)劃特點

裙樓集中型商業(yè)主要業(yè)態(tài)快餐休閑西餐酒店主要商家漢子足浴米蘿咖啡經(jīng)濟(jì)型酒店臺北豆?jié){停車位：

地面停車不足20個綠地·紫金公館一樓層高5.6米，二、三三、四樓層層高3.6米，標(biāo)準(zhǔn)柱柱網(wǎng)間距8米，一樓為為標(biāo)準(zhǔn)獨立立臨街商業(yè)業(yè)，面寬4米、進(jìn)深19米。每個鋪鋪面都預(yù)留留有獨立的的給排水，，商業(yè)部分分共設(shè)計有有四個標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的消防樓樓梯、兩臺臺三菱電梯梯直通地下下停車場。。水晶酈城三三期總用地面積（㎡）87037總建筑面積（㎡）130000臨街商鋪面積（㎡）6000商業(yè)建筑面積（㎡）50000主要業(yè)態(tài)分布一層商業(yè)街（生活配套精品餐飲等）二層超市三層百貨四層影院娛樂等作為水晶酈城城收官之作，，項目定位于于寧鄉(xiāng)新的商商業(yè)中心。將將依托城市化化發(fā)展之精髓髓，以寧鄉(xiāng)高高端消費為基基礎(chǔ)，打造出出一個近13萬平米具有極極強(qiáng)輻射能力力的城市綜合合體。規(guī)劃特點HOPSCA（豪布斯卡）集中型復(fù)合商業(yè)主要業(yè)態(tài)大型超市購物中心餐飲影院酒店等主要商家家樂福華潤百貨大地影院停車位：近800個財富廣場總用地面積（㎡）8319總建筑面積（㎡）約39000商業(yè)建筑面積（㎡）約8000項目位于一環(huán)環(huán)西路和楚溈溈中路交匯處處，是老鎮(zhèn)政政府所在地，，優(yōu)越的地理理位置決定了了項目商業(yè)部部分具備良好好的發(fā)展?jié)摿α洼椛淠芰αΑＲ?guī)劃特點

底商類集中商業(yè)主要業(yè)態(tài)

餐飲娛樂停車位：

約300個大潤發(fā)廣場總用地面積（㎡）約19980總建筑面積（㎡）約69930首層商鋪面積（㎡）約20000商業(yè)建筑面積（㎡）約60000容積率約3.0由湖南新豐盛盛投資管理有有限公司投資資建設(shè)的大潤潤發(fā)商業(yè)廣場場，位于玉潭潭路和花明路路交匯處的紫紫荊廣場，占占據(jù)老城區(qū)繁繁華地段，引引入大潤發(fā)并并以購物廣場場的模式進(jìn)行行商業(yè)開發(fā)。。未來將對寧寧鄉(xiāng)城區(qū)商業(yè)業(yè)格局的發(fā)展展產(chǎn)生較大的的影響，其與與水晶酈城相相對同質(zhì)的定定位和業(yè)態(tài)，，將加劇其之之間的直接競競爭。規(guī)劃特點SHOPINGMALL

集中型商業(yè)主要業(yè)態(tài)

購廣超市主要商家

大潤發(fā)住宅項目項目名稱正源尚峰尚水位置寧鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)長常高速公路和寧鄉(xiāng)大道的交匯處建筑面積150萬平方米戶型320平米四房別墅售價均價3900元正源尚峰尚水水項目名稱嘉誠花園位置寧鄉(xiāng)二環(huán)西路，新一中對面建筑面積20萬平方米戶型114平米三居售價均價3800元嘉誠花園項目名稱水木清華位置寧鄉(xiāng)玉潭新城二環(huán)南路與寧黃路交匯處建筑面積18萬平方米戶型89-139平米二、三、四居售價均價3300元水木清華項目名稱福臨門·名郡位置寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)三環(huán)路建筑面積31萬平方米戶型170平米四居售價均價78萬元/套福臨門·名郡項目名稱中博·富貴世家位置寧鄉(xiāng)縣東二環(huán)路建筑面積22萬平方米戶型一期190-500平米四居別墅，二期109-130平米二、三居售價均價4000元中博·富貴世家項目名稱中源·凝香華都位置寧鄉(xiāng)二環(huán)路與花明北路、人民路交匯處建筑面積47萬平方米戶型85-180平米二、三、四居售價均價3800元中源·凝香華都項目名稱綠地·中央花園位置寧鄉(xiāng)西二環(huán)路縣行政中心對面建筑面積40萬平方米戶型90—143平米二、三、四居售價均價4000元綠地·中央花園競爭項目調(diào)研研小結(jié)PART-4項目定位LifeStyleCenter：“LifeStyle休閑生活中心心”其特色即是以以高端住宅，，干道商業(yè)結(jié)結(jié)合小型廣場場商業(yè)，結(jié)合合的方式布置置。本項目的商業(yè)業(yè)體量可控制制在150萬㎡左右，是整個個寧鄉(xiāng)未曾有有過的“巨盤盤”未來地標(biāo)標(biāo)性建筑綜合合群。結(jié)合開發(fā)區(qū)商商圈的發(fā)展與與周邊工業(yè)園園的發(fā)展規(guī)劃劃，營造一種種新鮮、休閑閑、自由的時時尚居住環(huán)境境，提升社區(qū)區(qū)品質(zhì)，并保保證項目的可可持續(xù)發(fā)展與與未來的升值值能力。商業(yè)街這建筑形式店鋪形象高端住宅產(chǎn)品整體