房地產(chǎn)投資分析之抵押貸款課件

1．抵押貸款

四、關(guān)于財務(wù)杠桿1．抵押貸款四、關(guān)于財務(wù)杠桿1房地產(chǎn)抵押貸款的原理抵押與房地產(chǎn)抵押抵押是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對其所有的財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)作為債權(quán)擔保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依照有關(guān)法律的規(guī)定，以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。2房地產(chǎn)抵押貸款的原理抵押與房地產(chǎn)抵押2房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法擁有的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)按期履行的擔保。在債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法處分作為抵押物的房地產(chǎn)，并優(yōu)先得到歸還的行為?？梢栽O(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)：依法獲得所有權(quán)的房屋及其占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)依法獲得的房屋期權(quán)依法可以抵押的其他房地產(chǎn)3房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法擁有的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向房地產(chǎn)抵押貸款及其種類房地產(chǎn)抵押貸款是指銀行等貸款機構(gòu)〔以下簡稱銀行〕以借款人擁有的房地產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款。房地產(chǎn)抵押人在抵押期間不得隨意處置受押房地產(chǎn)，受押房地產(chǎn)的貸款銀行作為抵押權(quán)人有權(quán)在抵押期間對抵押物進展必要的監(jiān)視和檢查。在貸款債務(wù)履行期屆滿，貸款人未清償貸款本金和利息的，貸款銀行可以與借款人協(xié)議以抵押的房地產(chǎn)折價或拍賣、變賣該抵押物所得的款本金和利息；協(xié)議不成的，貸款銀行可以向法院提起訴訟，通過法律途徑清償貸款銀行的債權(quán)。4房地產(chǎn)抵押貸款及其種類房地產(chǎn)抵押貸款是指銀行等貸款機構(gòu)〔以下房地產(chǎn)抵押貸款種類〔一〕按貸款對象分1、企事業(yè)法人房地產(chǎn)抵押貸款這是貸款銀行向?qū)嵭歇毩⒔?jīng)濟核算并能承擔經(jīng)濟責任和民事責任，符合房地產(chǎn)抵押貸款條件的企事業(yè)法人發(fā)放的房地產(chǎn)抵押貸款2、個人房地產(chǎn)抵押貸款這是貸款銀行向符合房地產(chǎn)抵押貸款條件規(guī)定的個人發(fā)放的房地產(chǎn)抵押貸款5房地產(chǎn)抵押貸款種類〔一〕按貸款對象分5〔二〕按貸款用途分1、房屋開發(fā)抵押貸款房屋開發(fā)抵押貸款是指貸款銀行以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)開發(fā)的房屋權(quán)利作為抵押而發(fā)放的貸款2、土地開發(fā)抵押貸款土地開發(fā)抵押貸款是指貸款銀行以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)擬開發(fā)土地的土地使用權(quán)作為抵押而發(fā)放的貸款房屋開發(fā)抵押貸款和土地開發(fā)抵押貸款，統(tǒng)稱房地產(chǎn)開發(fā)貸款，又稱房屋建立貸款6〔二〕按貸款用途分63、購房抵押貸款指貸款銀行以上述企事業(yè)法人和個人所購房屋作抵押而發(fā)放的貸款4、其他用途的房地產(chǎn)抵押貸款指貸款銀行所發(fā)放的貸款不是用于所抵押房地產(chǎn)的開發(fā)建立和購置，而是用于其他生產(chǎn)性或消費性貸款的抵押。73、購房抵押貸款7房地產(chǎn)抵押貸款是以房地產(chǎn)抵押為條件的貸款房地產(chǎn)抵押貸款的借貸雙方都不是為了直接取得房地產(chǎn)資產(chǎn)，而是以作為抵押物的房地產(chǎn)作抵押為條件而發(fā)生的資金借與貸的行為。房地產(chǎn)抵押貸款的實質(zhì)是一種融資關(guān)系而不是商品買賣關(guān)系。8房地產(chǎn)抵押貸款是以房地產(chǎn)抵押為條件的貸款8房地產(chǎn)抵押貸款的運作房地產(chǎn)抵押貸款的參與者貸款資金供給者/貸款人--指住宅抵押貸款資產(chǎn)的最終持有者，目前在我國還主要是商業(yè)銀行貸款效勞者--為抵押貸款的正常運作提供效勞，如向借款人收取月付款并轉(zhuǎn)交給抵押貸款債權(quán)人、催款、應(yīng)對提前還款等在我國資金提供者與貸款效勞者一樣9房地產(chǎn)抵押貸款的運作房地產(chǎn)抵押貸款的參與者9借款人10借款人10如銀行等金融機構(gòu)為房地產(chǎn)開發(fā)建立而發(fā)放的貸款，借款人〔企事業(yè)法人〕開發(fā)工程的資本金比例不低于規(guī)定比例〔如35%〕，借款人應(yīng)該提供指定地塊的土地使用權(quán)有償出讓合同、開發(fā)建立方案、工程可行性報告、歸還貸款本息的途徑、批準的建立方案和貸款人要求提供的其他文件，四證〔土地使用證、建立用地規(guī)劃許可證、建立工程規(guī)劃許可證、建立工程施工許可證〕齊全11如銀行等金融機構(gòu)為房地產(chǎn)開發(fā)建立而發(fā)放的貸款，借款人〔企事業(yè)簽訂貸款合同貸款人選擇貸款方式及期限批準貸款金融機構(gòu)評估抵押房產(chǎn)價值及申請人信用決定購房、申請抵押貸款住房抵押貸款的訂立過程12簽訂貸款合同貸款人選擇貸款方式及期限批準貸款金融機構(gòu)評估抵押個人住房貸款的申請、審查和審批1、個人住房貸款的申請雖然各銀行的具體業(yè)務(wù)操作流程可能會有所差異，但根本過程是一致的，就是對借款人資格的認定、審查其提交的各種相關(guān)證件的真實性。1〕借款人資格借款人資格的認定主要是確定其真實、合法，確認其具有較好的可信度和償債能力。13個人住房貸款的申請、審查和審批1、個人住房貸款的申請132〕申請人需要提供的材料一般來說，借款人需要提交的證件包括：〔1〕身份證件；〔2〕放款人認可部門出具的借款人經(jīng)濟收入或償債能力證明；〔3〕符合規(guī)定的購置房屋合同意向書、協(xié)議或其他批準文件；〔4〕抵押物或質(zhì)押物清單、權(quán)屬證明、有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明、抵押物估價證明；〔5〕保證人同意提供擔保的書面文件及其資信證明；〔6〕以儲蓄存款為自籌資金的需提供銀行存款憑證；〔7〕以住房公積金作為自籌資金的，需提供公積金管理部門批準動用公積金存款的證明；〔8〕放款人要求提供的其他文件或資料142〕申請人需要提供的材料1415152、貸款審查貸款審查的內(nèi)容主要包括：〔1〕核驗借款人申請表；〔2〕核實借款人購房行為、購房合同的真實性和合法性，防止借款人和開發(fā)商合謀騙取貸款；〔3〕審核借款人的收入情況，對借款人所提供的收入證明的真實性進展仔細審查核實，以保證借款人有足夠的歸還貸款本息的能力；〔4〕擬抵押的房屋或土地進展實地勘察，在必要時請相關(guān)評估機構(gòu)進展評估；〔5〕審查借款人的抵押物是否足額有效，其共有人是否出具同意抵押的合法證明文件；162、貸款審查16〔6〕審查保證人的保證資格和保證能力；〔7〕審查借款人及其聯(lián)名人的真實年齡，一般要求貸款期限不超過其中年長者的退休年限；〔8〕審查借款人自有資金情況，一般要求不低于30%，并要求其將自有資金存入開發(fā)商在放款銀行所開立的專門賬戶中。17〔6〕審查保證人的保證資格和保證能力；173、借款人資信評估1〕個人素質(zhì)包括職業(yè)穩(wěn)定性、職業(yè)地位、受教育程度、年齡、安康情況、行為表現(xiàn)等。2〕購房及還款能力3〕貸款平安性包括：抵押率、雙重擔保、抵押物的變現(xiàn)能力、借款人購置財產(chǎn)保險情況等。183、借款人資信評估18對抵押物價值的評估1、影響抵押房地產(chǎn)價格的因素〔1〕普通因素：社會經(jīng)濟因素、行政因素〔2〕區(qū)位因素：行政區(qū)劃、交通、特殊政策、房地產(chǎn)類別〔3〕個別因素：位置、面積、地質(zhì)、日照通風和干濕、朝向構(gòu)造和格局、設(shè)備配置、建筑物外觀19對抵押物價值的評估192、評估方法〔1〕本錢估價法/重置本錢法評估價值=重置完全價值*成新率〔2〕市場比較法〔3〕收益復原法202、評估方法20對貸款申請人的信用評估貸款申請人的償債能力貸款購房的月支出與月收入之比〔小于50%〕長期債務(wù)總支出與月收入之比〔小于55%〕：長期債務(wù)總支出還包括如購車貸款等另外，注意借款人收入來源的穩(wěn)定程度貸款申請人的償債意愿信用紀錄還款動機：從兩方面衡量，一是貸款成數(shù)〔即貸款額與房價的比率〕；二是購房動機〔自住、投資〕21對貸款申請人的信用評估21住房抵押貸款的方式按貸款利率確實定方式不同，住房抵押貸款可分為固定利率抵押貸款與可變利率抵押貸款。固定利率抵押貸款在貸款合同規(guī)定的貸款期限內(nèi)，貸款利率不隨市場利率變化而改變。可變利率抵押貸款我國目前的可變利率抵押貸款：貸款利率參照貸款基準利率22住房抵押貸款的方式按貸款利率確實定方式不同，住房抵押貸款可分1．抵押貸款計算盡管各種房地產(chǎn)抵押貸款方式差異較大，但是關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款的研究，主要從兩個方面展開，一個是抵押貸款還本付息額，一個是貸款余額。要想了解這兩個重要因素，首先要計算的就是抵押貸款常數(shù)。這里僅以固定利率抵押貸款為例，介紹抵押常數(shù)和貸款余額的計算方法。四、關(guān)于財務(wù)杠桿1．抵押貸款計算四、關(guān)于財務(wù)杠桿23單利法只考慮本金計息，前期所獲利息不再生息。單利法只考慮本金計息，前期所獲利息不再生息。24復利法本金及前期利息均生息。復利法本金及前期利息均生息。251.1相關(guān)概念終值：又稱將來值，是現(xiàn)在一定量現(xiàn)金在未來某一時點上的價值，俗稱本利和?，F(xiàn)值：又稱本金，是指未來某一時點上的現(xiàn)金折合為現(xiàn)在的價值。年金：一系列連續(xù)發(fā)生的相等的現(xiàn)金流量。1.2復利公式計算符號P：現(xiàn)值 i：折現(xiàn)率 n：時間周期數(shù)F：終值 A：等額年金1.1相關(guān)概念261.3相關(guān)計算公式復利終值公式：〔P，求F〕PF=?年1.3相關(guān)計算公式復利終值公式：〔P，求F〕PF=?年27復利現(xiàn)值公式〔F，求P〕P＝？F年復利現(xiàn)值公式〔F，求P〕P＝？F年28年金終值公式〔A，求F〕AF＝？年年金終值公式〔A，求F〕AF＝？年29例：某建立工程總投資額20億，方案在每年末投資5億，分4年投資完，資金借貸年利率為10％，問4年后應(yīng)歸還的總投資本利和為多少？年F=?01234A解：畫現(xiàn)金流圖如下：例：某建立工程總投資額20億，方案在每年末投資5億，分4年投30償債基金公式〔F，求A〕FA＝？年償債基金公式〔F，求A〕FA＝？年31例：某企業(yè)方案自籌資金，在5年后擴建廠房，估計那時需資金1000萬元，問從現(xiàn)在起平均每年應(yīng)積累多少資金？年利率6％。015AF年解：畫現(xiàn)金流圖如下：例：某企業(yè)方案自籌資金，在5年后擴建廠房，估計那時需資金1032年金現(xiàn)值公式〔A，求P〕P=?A年應(yīng)用：某人出國3年，請你代付房租，每年租金10000元，利率10％，他應(yīng)現(xiàn)在給你在銀行存入多少錢？P＝10000（P/A，10％，3）＝24869（元）年金現(xiàn)值公式〔A，求P〕P=?A年應(yīng)用：某人出國3年，請你代33例：采用某項專利技術(shù)，每年可獲利200萬元，在年利率6％的情況下，5年后即可連本代利全部收回，問期初的一次性投入為多少？015年P(guān)＝？A解：畫現(xiàn)金流圖如下：例：采用某項專利技術(shù)，每年可獲利200萬元，在年利率6％的情34住房抵押貸款的還款方式1〕固定付款法〔CPM〕在國內(nèi)被稱為“等額本息還款法〞，其主要特點是每期支付貸款本金與利息的總和都一樣。因此我們可將這些每期一樣的付款看成年金，這些付給貸方的年金，其現(xiàn)值總和必等于貸款的現(xiàn)值。其計算公式為：抵押貸款計算35住房抵押貸款的還款方式抵押貸款計算35抵押常數(shù)在房地產(chǎn)抵押貸款的清償中，為了簡化計算，將每一元貸款的每月歸還額定義為抵押常數(shù)，其實質(zhì)是年金現(xiàn)值〔貸款總額〕求解年金。連續(xù)出現(xiàn)在各計息周期期末的等額支付金額，用A表示資金運動起始點的金額抵押常數(shù)連續(xù)出現(xiàn)在各計息周期期末的等額支付金額，用A表示資金36按年等額還本付息時，抵押常數(shù)〔有的書中也叫還款系數(shù)〕為：式中：M：抵押常數(shù)（年）；r：年利率；n：貸款年數(shù)。

按年等額還本付息時，抵押常數(shù)〔有的書中也叫還款37

按月等額還本付息時，抵押常數(shù)M為：式中：M：抵押常數(shù)（月）；r/12：月利率；nX12：貸款月數(shù)。按月等額還本付息時，抵押常數(shù)M為：式中：38抵押貸款余額假設(shè)一筆貸款按月等額還本付息，那么有：t為已付款年數(shù)抵押貸款余額39以貸款20萬元為例，貸10年，年利率為5.04%。這樣，還款期限為120個月，月利率為0.42%，那么根據(jù)公式計算得每月還款額為2125元，每月歸還本金和利息見表2-1。40以貸款20萬元為例，貸10年，年利率為5.04%。這樣，還款期限月利率每月歸還本金累計歸還本金每月歸還利息累計歸還利息每月還款額累計歸還本息10.42%128512858408402125212520.42%1290257583516752125425030.42%129638718292504212563751200.42%2151-2000009550352160255035························表2-1固定付款法舉例單位：元41期限月利率每月歸還本金累計歸還本金每月歸還利息累計歸還利息每2〕固定還本法〔CAM〕又稱為“等額本金還款法〞，其主要特點是定期、定額還本，計算公式：422〕固定還本法〔CAM〕42以貸款20萬元為例，貸10年，年利率為5.04%。這樣，還款期限為120個月，月利率為0.42%，每月歸還本金1666.67元，每月還款額見表2-2。43以貸款20萬元為例，貸10年，年利率為5.04%。這樣，還款···表2-2固定還本法舉例單位：元期限（月）月利率每月歸還本金累計歸還本金每月歸還利息累計歸還利息每月還款額累計歸還本息10.42%166716678408402507250720.42%1667333483316732500500730.42%166750018262499249375001200.42%1627-2000007508101634250810·····················44···表2-2固定還本法舉例單位：元期限（月）月利率每月幾何序列公式〔j，求F，P，A〕j—逐年變化的百分比0123n年A1A2A3An＝A1(1+j)n-1幾何序列公式〔j，求F，P，A〕0123n年A1A2A3An45等差序列公式〔G，求F，P，A〕G—每年遞增的量012345nG2G3G4G(n-1)GG等差序列公式〔G，求F，P，A〕012345nG2G3G4G46房地產(chǎn)投資分析之抵押貸款課件47例：某項設(shè)備購置及安裝費共6000元，估計可使用6年，殘值忽略不計。使用該設(shè)備時，第1年維修操作費為1500元，但以后每年遞增200元，如年利率為12％，問該設(shè)備總費用現(xiàn)值為多少？相當于每年等額之費用為多少？解：現(xiàn)金流圖如下：0123456600015001500＋1000年例：某項設(shè)備購置及安裝費共6000元，估計可使用6年，殘值忽48例1-1〔P44-46)李某于2002年7月1日以2500元/平方米的價格買了140平方米的住宅，自付30%，申請了抵押率為70%、年利率為7.44%、抵押期限為20年、按月等額還本付息的貸款。2006年8月1日，一次性歸還7萬元。2021年1月1日，又申請了第2筆貸款，年利率為8.16%、貸款期10年、按月等額還本付息。貸款金額為當前住宅權(quán)益價值的40%。目前該住宅價格已上升到7000元/平方米，李某采用了按月遞增還款方式，遞增率0.5%。然后第一筆貸款余額與第二筆貸款合并執(zhí)行第二筆貸款的條件。請計算2021年12月份與2021年10月份的月還款額49例1-1〔P44-46)李某于2002年7月1日以2500元1、求第一筆貸款的月還本付息額501、求第一筆貸款的月還本付息額502、求2006年8月1日的貸款余額還了7萬元后，此時的貸款余額為21.957-7=14.957萬此后的月還本付息額為1338.36元，即為2021年12月的月還款額512、求2006年8月1日的貸款余額513、2021年12月31日的貸款余額4、2021年1月1日的貸款額住宅價值：0.7*140=98萬未還貸款：13.66萬住宅權(quán)益價值：98-13.66=84.34萬2筆貸款合并：13.66+33.74=47.4萬523、2021年12月31日的貸款余額525、2021年1月的月還款額6、2021年10月的月還款額

535、2021年1月的月還款額53補充：住房公積金制度一、住房公積金住房公積金是在職職工及其單位各自按照規(guī)定比例繳存的歸職工個人所有的長期住房儲金。住房公積金制度規(guī)定實行住房公積金方法的職工個人按月繳交占工資一定比例的住房公積金，職工所在單位也按月提供占職工工資一定比例的住房公積金，兩者均歸職工個人所有。隨著社會經(jīng)濟開展和職工收入的變化，可以分別調(diào)整職工和單位的繳交率，調(diào)整計算住房公積金的工資基數(shù)。住房公積金制度是一項強制性的住房儲蓄制度，具有長期性、義務(wù)性的特點。54補充：住房公積金制度一、住房公積金54二、我國住房公積金制度的建立自1988年2月國務(wù)院發(fā)布?關(guān)于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實施方案?以來，城市住房改分期分批推進，上海借鑒新加坡中央公積金制度的成功經(jīng)歷，1991年最早實行住房公積金制度。1992年擴展到北京、天津、江蘇和浙江等地。1996年起，住房公積金制度正式在全國范圍內(nèi)開場推行。1999年國務(wù)院公布并實施了?住房公積金管理條例?，調(diào)整了住房公積金的使用方向，停頓利用住房公積金發(fā)放新的工程貸款和單位貸款，加大了個人住房貸款的發(fā)放力度，條例的實施，標志著我國住房公積金制度進入了法制化、標準化的新時期。2002年，進一步對?住房公積金管理條例?進展了修訂。55二、我國住房公積金制度的建立55三、住房公積金的主要內(nèi)容1、住房公積金儲蓄的對象在當?shù)毓ぷ鳎哂挟數(shù)爻擎?zhèn)常住戶口或者當?shù)鼐幼∽C的國家機關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團體的在職職工。離休干部、退休職工不實行住房公積金的方法。56三、住房公積金的主要內(nèi)容562、

住房公積金的繳存

住房公積金的繳存由職工所在單位工作人員經(jīng)辦，經(jīng)辦人員每月將職工工資中扣除的住房公積金，連同單位繳存的住房公積金一起向指定辦理住房公積金金融業(yè)務(wù)的受托商業(yè)銀行辦理繳存手續(xù)，記入單位名下的職工個人住房公積金賬戶。572、住房公積金的繳存573、住房公積金的支取職工有以下情形之一的，可申請?zhí)崛∽》抗e金。1．購置、建造、翻建或大修具有所有權(quán)的自住住房的；2．歸還購房貸款本息的；3．租房自住的；4．離休、退休(或到達法定退休年齡)的；5．完全喪失勞動能力，并與所在單位終止勞動關(guān)系的；6．出境定居的；7．非本市戶口職工與單位終止勞動關(guān)系的；8．戶口遷出本市，并與所在單位終止勞動關(guān)系的；9．下崗、失業(yè)人員，男性45歲〔含45歲〕、女性40歲〔含40歲〕以上，且連續(xù)下崗、失業(yè)12個月以上的；10．職工死亡或被宣告死亡，其繼承人、受遺贈人申請?zhí)崛÷毠ぷ》抗e金賬戶內(nèi)繳存余額的；11．管委會依據(jù)相關(guān)法規(guī)規(guī)定的其他情形。583、住房公積金的支取584、住房公積金的轉(zhuǎn)移、中斷和恢復職工變開工作單位時，其公積金本息轉(zhuǎn)入新單位名下的職工個人住房公積金賬戶，該職工住房公積金賬號也做相應(yīng)調(diào)整。職工因故脫離工作單位，中斷工資關(guān)系時，其住房公積金繳存隨之中斷，其結(jié)余的住房公積金本息仍保存在原單位名下的職工個人住房公積金賬戶內(nèi)，該職工住房公積金賬號不變。職工恢復工作時，如在原單位發(fā)工資的，那么繼續(xù)在原單位繳存住房公積金，如變動單位的，那么應(yīng)在辦理住房公積金轉(zhuǎn)移手續(xù)。5、住房公積金儲蓄的計息、對帳和查詢594、住房公積金的轉(zhuǎn)移、中斷和恢復5、住房公積金儲蓄的計四、住房公積金貸款〔1〕公積金借款人的條件。〔2〕貸款限額標準?！?〕貸款的期限、利率及還款方式。60四、住房公積金貸款60廣州市2021年度住房公積金繳存〔一〕繳存基數(shù)1.自2021年7月1日起，職工個人住房公積金繳存基數(shù)由2021年職工個人月均工資總額，調(diào)整為2021年職工個人月均工資總額。工資總額按國家統(tǒng)計局?關(guān)于工資總額組成的規(guī)定?〔統(tǒng)制字〔1990〕1號〕計算。2.繳存基數(shù)不得超過本市統(tǒng)計部門公布的2021年職工月均工資的5倍，即4541元×5=22705元。職工月均工資總額〔實行年薪制的按月均分〕未超過上述限額的，以實際月均工資總額作為繳存基數(shù)；超過上述限額的，以該限額作為繳存基數(shù)61廣州市2021年度住房公積金繳存〔一〕繳存基數(shù)61〔二〕繳存比例

1.單位及個人的住房公積金繳存比例各為5％—20％，具體繳存比例由單位和個人根據(jù)實際情況自行選擇。每個單位只能選定一個單位繳存比例，個人繳存比例應(yīng)當?shù)扔诨蚋哂趩挝焕U存比例。繳存比例取1％的整數(shù)倍。2.繳存住房公積金確有困難的單位，需按現(xiàn)行政策文件規(guī)定，向我中心提出降低繳存比例或者緩繳申請，經(jīng)市住房公積金管理委員會審批后再進展調(diào)整。62〔二〕繳存比例62〔三〕職工個人繳存局部免繳的情況繳存基數(shù)低于或等于我市現(xiàn)行最低工資標準〔市區(qū)1300元/月，花都區(qū)、番禺區(qū)、南沙區(qū)、從化市和增城市1100元/月〕的職工，單位應(yīng)當按規(guī)定為職工繳存住房公積金，經(jīng)職工本人同意，職工個人繳存局部可以免繳。63〔三〕職工個人繳存局部免繳的情況63廣州住房公積金貸款效勞指南廣州住房公積金貸款效勞指南641．3房地產(chǎn)投資分析中常用的根本概念2．財務(wù)杠桿利用借貸資金擴大自有投資產(chǎn)出通常被稱為財務(wù)杠桿。資產(chǎn)回報率與貸款利率〔或借貸本錢〕之間的差價稱之為利差。高杠桿投資中，即使較小的有利利差也可能急劇擴大自有資本的收益率；一個小小的不利利差，也會帶來自有資本的負收益率。這使我們認識到財務(wù)杠桿不是在所有情況下都可以為投資者帶來收益。1．3房地產(chǎn)投資分析中常用的根本概念2．財務(wù)杠桿65杠桿原理的特性1、根本概念資產(chǎn)總額V：某項房地產(chǎn)投資的市場價格，即買入價。負債M：特指購置該項房地產(chǎn)而借入的資金。股東權(quán)益E：在該項房地產(chǎn)投資中投資者所投入的自有資金。三者的關(guān)系是：V=M+E負債比率M/V，在投資初始期即為按揭成數(shù)權(quán)益比率E/V，在投資的初始期即為首付比率66杠桿原理的特性1、根本概念66收益CF：指在房地產(chǎn)經(jīng)營中每年所產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流，即每年經(jīng)營收入減去經(jīng)營費用的差值。在房地產(chǎn)經(jīng)營中，凈營業(yè)收益的分配為兩局部：a、付給銀行貸款利息，b、股東收益CF=M*i+股東收益資產(chǎn)收益率：R=CF/V=CF/(M+E)股東權(quán)益收益率：Y=股東收益/股東權(quán)益=(CF-M*i)/E67收益CF：指在房地產(chǎn)經(jīng)營中每年所產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流，即每年經(jīng)營收2、原理與計算公式由資產(chǎn)收益率R=CF/V=CF/(M+E)得到：R=CF/V=(M*i+Y*E)/V=(M/V)*i+(E/V)*Y即資產(chǎn)收益率等于負債比率與利率的積同股東權(quán)益比率與股東收益率的積之和由此可得：Y=(V*R-M*i)/E=(V*R-M*i)/(V-M)=i+(R-i)V/(V-M)記(R-i)為D，即資產(chǎn)收益率與貸款利率的差，記V/(V-M)為L，即權(quán)益比率的倒數(shù)，稱為杠桿因子，那么Y=i+D*L682、原理與計算公式由資產(chǎn)收益率R=CF/V=CF/(M+E)3、計算實例我們通過幾個簡單的實例來說明杠桿原理的作用，分3種情況來計算：〔1〕杠桿效應(yīng)有一幢公寓價值2000萬元，投資者的自有資金足以購置，也可以向銀行貸款〔最高比例為90%〕，貸款的年利率為12%，公寓出租的年凈收益為300萬元，那么不同的貸款比例所帶來的股東權(quán)益收益率是有明顯差異的693、計算實例我們通過幾個簡單的實例來說明杠桿原理的作用，分3貸款比例0%30%60%90%經(jīng)營收入/萬元負債成本/萬元權(quán)益收入/萬元權(quán)益資本/萬元權(quán)益收益率/%資產(chǎn)收益率/%資產(chǎn)收益率與貸款利率差D杠桿因子L70貸款比例0%30%60%90%經(jīng)營收入/萬元負債成本/萬元權(quán)7171〔2〕財務(wù)風險有一幢公寓價值2000萬元，投資者的自有資金足以購置，也可以向銀行貸款〔最高比例為90%〕，貸款的年利率為12%，公寓出租的年凈收益為200萬元，那么不同的貸款比例所帶來的股東權(quán)益收益率是有明顯差異的，有時還會具有較大的風險72〔2〕財務(wù)風險72貸款比例0%30%60%90%經(jīng)營收入/萬元負債成本/萬元權(quán)益收入/萬元權(quán)益資本/萬元權(quán)益收益率/%資產(chǎn)收益率/%資產(chǎn)收益率與貸款利率差D杠桿因子L73貸款比例0%30%60%90%經(jīng)營收入/萬元負債成本/萬元權(quán)74747575〔3〕貸款不同利率水平對權(quán)益收益率的影響有一幢公寓價值2000萬元，投資者因為自有資金缺乏，向銀行貸款〔比例為70%〕，公寓出租的年凈收益為300萬元，請比較貸款的年利率為8%，10%，12%，14%，20%，25%時的權(quán)益收益率。76〔3〕貸款不同利率水平對權(quán)益收益率的影響767777二、杠桿作用的形式通過上述實例的計算分析，可以得到這樣的結(jié)論：杠桿作用包括正作用、中性作用、負作用。其具體影響如下：〔1〕杠桿正作用當資產(chǎn)收益率大于貸款利率時，即D>0，形成正的杠桿作用，使權(quán)益收益率上升，提高了自有資金的使用效率。D越大那么作用越強，提高貸款比例越有利。78二、杠桿作用的形式通過上述實例的計算分析，可以得到這樣的結(jié)論〔2〕杠桿中性作用當資產(chǎn)收益率等于貸款利率時，即D=0，形成中性杠桿作用，權(quán)益收益率不受影響?！?〕杠桿負作用當資產(chǎn)收益率小于貸款利率時，即D<0，形成杠桿的負作用，權(quán)益收益率不僅不能提高，反而會下降。這時，貸款比率越大，杠桿因子越大，權(quán)益收益率收到的影響也越大，負債經(jīng)營的風險就越突出。79〔2〕杠桿中性作用79運用財務(wù)杠桿應(yīng)注意：如何向銀行還款了解銀行擁有的權(quán)利注意把握銀行利率的走勢了解貸款的有關(guān)程序疏通多種融資渠道運用財務(wù)杠桿應(yīng)注意：如何向銀行還款80六、關(guān)于其他投資經(jīng)濟效果評價指標1．投資回收與投資回報房地產(chǎn)投資的收益包括投資回收和投資回報兩局部。投資回收是指投資者對其所投入的資本的回收，投資回報是指投資者所投入資本在使用過程中所獲得的報酬。就房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，投資回收主要是指開發(fā)商所投入的總開發(fā)本錢的回收，而其投資回報那么主要表現(xiàn)為開發(fā)商利潤。六、關(guān)于其他投資經(jīng)濟效果評價指標1．投資回收與投資回報811．3房地產(chǎn)投資分析中常用的根本概念2．收益率收益率通常被表示為一個復合年百分率，說明了投資工程在某一計算周期內(nèi)的連續(xù)收益能力。這種收益既包括物業(yè)在持有期間預期可獲得的收益，也包括物業(yè)持有期末轉(zhuǎn)售時所獲得的凈轉(zhuǎn)售收益，這是與投資回報率之間的最大區(qū)別。投資回報率通常為某年的收益或收入與投資之比。1．3房地產(chǎn)投資分析中常用的根本概念2．收益率821．3房地產(chǎn)投資分析中常用的根本概念

利息率通常針對信貸資金而言的，因此它是借貸資本而不是權(quán)益資本的收益率。

折現(xiàn)率也是收益率的一個類型，是一個將未來收益或收入轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值的收益率。

內(nèi)部收益率是一個使得該項投資未來收益的現(xiàn)值等于其當前所投入資本價值的收益率。內(nèi)部收益率可以有兩種形式：全部投資收益率和權(quán)益投資收益率。1．3房地產(chǎn)投資分析中常用的根本概念利息率通常針對信83全部投資收益率是在假設(shè)工程的全部投資都是投資者的自有資本的情況下所計算的某個投資工程的內(nèi)部收益率。因為沒有借款，所以它不考慮還本付息對現(xiàn)金流的影響，它反映的是全部已投入的自有資本的收益水平。全部投資收益率是在假設(shè)工程的全部投資都是投資者的自有84權(quán)益投資收益率是衡量投資者投入自有資本或自有資金收益水平的指標。它是在假設(shè)工程的全部投資由借貸資金和自有資金兩局部構(gòu)成的情況下，針對其中的自有資金所計算的收益率。自有資金的投入通常也叫做權(quán)益投資。權(quán)益投資收益率是相對借貸資金收益率〔通常指利息率〕而言的，是投資者在投資工程中所投入的自有資本的內(nèi)部收益率。它考慮了還本付息對自有資金現(xiàn)金流的影響。權(quán)益投資收益率是衡量投資者投入85房地產(chǎn)間接投資購置房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的股票、債券投資房地產(chǎn)投資信托基金購置住房抵押貸款證券房地產(chǎn)間接投資購置房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的股票、債券86房地產(chǎn)投資信托基金信托概述房地產(chǎn)資金信托和其他受托業(yè)務(wù)REITs房地產(chǎn)投資信托基金信托概述87一、信托概述信托的產(chǎn)生及其開展信托是指資財?shù)乃腥?自然人或法人)按照自己的目的或利益，將其所擁有的資財委托給他人或信托機構(gòu)代為管理或處理的一種經(jīng)濟行為。信托是一種財產(chǎn)經(jīng)濟管理制度，它以財產(chǎn)為核心，以信任為根底，以他人受托管理為方式。一、信托概述信托的產(chǎn)生及其開展88信托的起源信托作為一種制度，起源于13世紀英國的尤斯〔USE〕制。中世紀早期的英國宗教信仰濃厚，教徒死后，往往把土地等財產(chǎn)捐贈給教會，教會因此積累了大量的財產(chǎn)。按照當時英國的法律，封建君主是不能對教會的土地征收稅收的，這嚴重影響了封建君主的收入。教會擁有的土地越多，對封建君主利益的影響就越大。為了改變這一局面，英國國王亨利三世便制定了土地“沒收法〞，規(guī)定但凡將土地捐贈給教會的，必須先征得君主的許可，否那么國家將給予沒收。教徒們?yōu)榱硕惚茉摲桑扇⑼恋匚薪o第三方使用，再由第三方將從土地上獲得的收益轉(zhuǎn)交給教會。通過這種做法，教會仍為受益者，其實質(zhì)與教會直接承受捐贈的利益一樣，也到達了教徒向教會做奉獻的目的。出現(xiàn)了委托者、受托者和收益者三者之間的關(guān)系，產(chǎn)生了“尤斯〞，即代為使用。這就是信托的雛形。信托的起源信托作為一種制度，起源于13世紀英國的尤斯〔USE89“尤斯制〞還運用于一般人的土地捐贈上，有些人想把土地送給家屬也采用這種方式，他們委托第三者代為管理土地，將土地使用收益交給委托者家屬，以防土地被沒收和繳納繼承稅?！坝人怪屁曔€運用于一般人的土地捐贈上，有些人想把土地送給家屬90信托表達多邊的經(jīng)濟關(guān)系，是一種包括委托人、受托人和受益人在內(nèi)的多邊經(jīng)濟關(guān)系。委托人：又稱為信托人，是提出辦理信托業(yè)務(wù)、讓受讓人按其要求進展管理或處理的人，也是信托財產(chǎn)的所有者。委托人提出信托要求是整個信托行為的起點；受托人：承受委托人的要求，按照合同規(guī)定對信托財產(chǎn)進展管理或處理的講信譽、有經(jīng)營管理能力、為委托人所信賴的機構(gòu)或個人。信托行為中受托人的行為是關(guān)鍵；受益人：指享受信托財產(chǎn)利益的人，受益人可以是委托人本人，也可以是委托人指定的第三者。信托原理信托表達多邊的經(jīng)濟關(guān)系，是一種包括委托人、受托人和受益人在內(nèi)91根據(jù)2002年6月5日公布的?信托投資公司管理方法?中關(guān)于信托公司“經(jīng)營范圍〞的規(guī)定：受托經(jīng)營資金信托業(yè)務(wù)，即委托人將自己合法擁有的資金委托信托投資公司按照約定的條件和目的，進展管理、運用和處分；受托經(jīng)營動產(chǎn)、不動產(chǎn)及其他財產(chǎn)的信托業(yè)務(wù)，即委托人將自己的動產(chǎn)、不動產(chǎn)以及知識產(chǎn)權(quán)等財產(chǎn)、財產(chǎn)權(quán)委托信托投資公司按照約定的條件和目的，進展管理、運用和處分。根據(jù)2002年6月5日公布的?信托投資公司管理方法?中關(guān)于信92房地產(chǎn)資金信托和其他受托業(yè)務(wù)一、房地產(chǎn)資金信托

房地產(chǎn)資金信托是指委托人基于對房地產(chǎn)信托機構(gòu)的信任，將自己合法擁有的資金委托給房地產(chǎn)信托機構(gòu)，由房地產(chǎn)信托機構(gòu)按照委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的在房地產(chǎn)領(lǐng)域管理、運用和處分的行為。房地產(chǎn)資金信托和其他受托業(yè)務(wù)一、房地產(chǎn)資金信托93信托投資公司辦理資金信托業(yè)務(wù)時可以按照要求，為委托人單獨管理信托資金，也可以為了共同的信托目的,將不同委托人的資金集合在一起管理，通常這種資金信托方式稱為集合資金信托。投資人（委托人）（受益人）資金交付（信托財產(chǎn)1）房地產(chǎn)信托機構(gòu)（受托人）信托財產(chǎn)2（含收益）資金運用扣除信托費用后返還注：信托財產(chǎn)1為委托人投入的資金（現(xiàn)金），信托財產(chǎn)2為受托人運用信托財產(chǎn)1后形成的信托財產(chǎn)，包括增值收益，通常需要轉(zhuǎn)換為資金（現(xiàn)金）。信托奮勇一般包括信托報酬、銀行手續(xù)費、服務(wù)費、證券交易手續(xù)費、審計費用和律師費用等。信托投資公司辦理資金信托業(yè)務(wù)時可以按照要求，為委托人單獨管理94青島房地產(chǎn)開發(fā)貸款資金信托青島房地產(chǎn)開發(fā)貸款資金信托95二、財產(chǎn)〔權(quán)〕信托

〔一〕優(yōu)先收益權(quán)轉(zhuǎn)讓受托人將收益權(quán)分割為優(yōu)先收益權(quán)和普通收益權(quán)，在優(yōu)先受益人〔投資人〕收回本金、取得收益前，其他受益人不得參與分配。二、財產(chǎn)〔權(quán)〕信托

〔一〕優(yōu)先收益權(quán)轉(zhuǎn)讓96盛鴻大廈財產(chǎn)信托優(yōu)先受益權(quán)轉(zhuǎn)讓工程受托人將受益權(quán)分割為優(yōu)先受益權(quán)和普通受益權(quán)，在優(yōu)先受益人收回本金、取得收益前，其他受益人不得參與分配。盛鴻大廈財產(chǎn)信托優(yōu)先受益權(quán)轉(zhuǎn)讓工程受托人將受益權(quán)分割為優(yōu)先受97(二)股權(quán)信托信托公司通過持有股權(quán)對工程公司增資，派專人參與工程管理，信托終止，工程公司股東或第三方公司溢價回購股權(quán)。(二)股權(quán)信托信托公司通過持有股權(quán)對工程公司增資，派專人參與98中房濱江花苑工程股權(quán)投資資金信托融資通過實施信托方案，將多個指定用途的資金信托的信托資金聚集起來，形成具有一定投資規(guī)模和實力的資金組合，用于受讓上海中房置業(yè)持有的上海中房濱江的股權(quán)，通過持有上海中房濱江房產(chǎn)的股權(quán)，享有濱江花苑工程的開發(fā)權(quán)益。中房濱江花苑工程股權(quán)投資資金信托融資通過實施信托方案，將多個99房地產(chǎn)投資分析之抵押貸款課件100新華信托"鄂爾多斯市恒信金山工程股權(quán)投資方案"產(chǎn)品規(guī)模：7.5-9.8億元人民幣信托期限：24個月投資門檻：100萬元，并按10萬元的整數(shù)倍遞增預期年收益率：9%-12%資金投向：募集的信托資金中有1.3億元信托用于購置工程公司100%的股權(quán)，其余資金以增資的方式投資于鄂爾多斯市恒信金山投資有限責任公司，用于鄂爾多斯市東勝區(qū)罕臺鎮(zhèn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗示范區(qū)特定土地開發(fā)建立；

新華信托"鄂爾多斯市恒信金山工程股權(quán)投資方案"產(chǎn)品規(guī)模：7.101新華信托“鄂爾多斯市恒信金山工程股權(quán)投資方案〞〔續(xù)〕產(chǎn)品特點：該信托方案采用分層設(shè)計，分為優(yōu)先受益權(quán)和劣后受益權(quán)，其中優(yōu)先受益權(quán)信托單位5-7.3億元，劣后受益權(quán)信托單位2.5億元。在信用增級方面有內(nèi)蒙古恒信實業(yè)集團有限責任公司、鄂爾多斯市金山房地產(chǎn)開發(fā)〔集團〕有限責任公司承擔資金補足義務(wù)；且受托人會向工程公司委派具有一票否決權(quán)的董事、實行印信和資金監(jiān)管等方式，對工程公司的經(jīng)營、財務(wù)等事項進展監(jiān)視、管理，確保信托資金的平安。

新華信托“鄂爾多斯市恒信金山工程股權(quán)投資方案〞〔續(xù)〕產(chǎn)品特點102〔三〕房地產(chǎn)債權(quán)信托房地產(chǎn)債權(quán)信托是指房地產(chǎn)債權(quán)人將其所擁有的房地產(chǎn)債權(quán)委托給房地產(chǎn)信托機構(gòu)，由房地產(chǎn)信托機構(gòu)以受托人的身份發(fā)給受益權(quán)證書，然后由委托人通過將受益權(quán)證書轉(zhuǎn)讓給第三者等方式收回資金，從而使原已固定的債權(quán)轉(zhuǎn)為流動化的資金的行為?！踩撤康禺a(chǎn)債權(quán)信托房地產(chǎn)債權(quán)信托是指房地產(chǎn)債權(quán)人將其所擁有103新華信托“住房按揭貸款資金信托〞債權(quán)信托：銀行等金融企業(yè)將大額債權(quán)打包出售給信托公司，信托公司以此為標的設(shè)立債權(quán)信托。新華信托“住房按揭貸款資金信托〞債權(quán)信托：銀行等金融企業(yè)將大104房地產(chǎn)投資基金〔REIT〕投資基金，一般是指由投資基金公司通過發(fā)行基金股份或收益憑證等形式向社會募集資金，再將所籌得的資金投資于有價證券、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、根底產(chǎn)業(yè)等投資對象或領(lǐng)域，并將所獲得的凈收益分配給廣闊投資者的一種集合投資制度。證券投資基金產(chǎn)業(yè)投資基金房地產(chǎn)投資基金房地產(chǎn)投資基金〔REIT〕投資基金，一般是指由投資基金公司通105房地產(chǎn)投資分析之抵押貸款課件106在眾多投資領(lǐng)域中，房地產(chǎn)投資以其豐厚的投資利潤，較好的保值性，一直是投資的熱點領(lǐng)域。但是同時，房地產(chǎn)也以其資金需求量大，周轉(zhuǎn)時間長的特點，使得眾多的社會閑散資金和個人投資者不敢涉足該領(lǐng)域房地產(chǎn)投資信托基金REIT是一種房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，可以為中小投資者提供分享商業(yè)地產(chǎn)利潤的時機。在眾多投資領(lǐng)域中，房地產(chǎn)投資以其豐厚的投資利潤，較好的保值性107房地產(chǎn)投資分析之抵押貸款課件108美國REITs的投資對象房地產(chǎn)投資分析之抵押貸款課件109房地產(chǎn)投資分析之抵押貸款課件110房地產(chǎn)投資分析之抵押貸款課件111房地產(chǎn)投資分析之抵押貸款課件112房地產(chǎn)投資分析之抵押貸款課件113房地產(chǎn)投資分析之抵押貸款課件1141．抵押貸款

四、關(guān)于財務(wù)杠桿1．抵押貸款四、關(guān)于財務(wù)杠桿115房地產(chǎn)抵押貸款的原理抵押與房地產(chǎn)抵押抵押是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對其所有的財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)作為債權(quán)擔保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依照有關(guān)法律的規(guī)定，以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。116房地產(chǎn)抵押貸款的原理抵押與房地產(chǎn)抵押2房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法擁有的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)按期履行的擔保。在債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法處分作為抵押物的房地產(chǎn)，并優(yōu)先得到歸還的行為。可以設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)：依法獲得所有權(quán)的房屋及其占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)依法獲得的房屋期權(quán)依法可以抵押的其他房地產(chǎn)117房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法擁有的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向房地產(chǎn)抵押貸款及其種類房地產(chǎn)抵押貸款是指銀行等貸款機構(gòu)〔以下簡稱銀行〕以借款人擁有的房地產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款。房地產(chǎn)抵押人在抵押期間不得隨意處置受押房地產(chǎn)，受押房地產(chǎn)的貸款銀行作為抵押權(quán)人有權(quán)在抵押期間對抵押物進展必要的監(jiān)視和檢查。在貸款債務(wù)履行期屆滿，貸款人未清償貸款本金和利息的，貸款銀行可以與借款人協(xié)議以抵押的房地產(chǎn)折價或拍賣、變賣該抵押物所得的款本金和利息；協(xié)議不成的，貸款銀行可以向法院提起訴訟，通過法律途徑清償貸款銀行的債權(quán)。118房地產(chǎn)抵押貸款及其種類房地產(chǎn)抵押貸款是指銀行等貸款機構(gòu)〔以下房地產(chǎn)抵押貸款種類〔一〕按貸款對象分1、企事業(yè)法人房地產(chǎn)抵押貸款這是貸款銀行向?qū)嵭歇毩⒔?jīng)濟核算并能承擔經(jīng)濟責任和民事責任，符合房地產(chǎn)抵押貸款條件的企事業(yè)法人發(fā)放的房地產(chǎn)抵押貸款2、個人房地產(chǎn)抵押貸款這是貸款銀行向符合房地產(chǎn)抵押貸款條件規(guī)定的個人發(fā)放的房地產(chǎn)抵押貸款119房地產(chǎn)抵押貸款種類〔一〕按貸款對象分5〔二〕按貸款用途分1、房屋開發(fā)抵押貸款房屋開發(fā)抵押貸款是指貸款銀行以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)開發(fā)的房屋權(quán)利作為抵押而發(fā)放的貸款2、土地開發(fā)抵押貸款土地開發(fā)抵押貸款是指貸款銀行以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)擬開發(fā)土地的土地使用權(quán)作為抵押而發(fā)放的貸款房屋開發(fā)抵押貸款和土地開發(fā)抵押貸款，統(tǒng)稱房地產(chǎn)開發(fā)貸款，又稱房屋建立貸款120〔二〕按貸款用途分63、購房抵押貸款指貸款銀行以上述企事業(yè)法人和個人所購房屋作抵押而發(fā)放的貸款4、其他用途的房地產(chǎn)抵押貸款指貸款銀行所發(fā)放的貸款不是用于所抵押房地產(chǎn)的開發(fā)建立和購置，而是用于其他生產(chǎn)性或消費性貸款的抵押。1213、購房抵押貸款7房地產(chǎn)抵押貸款是以房地產(chǎn)抵押為條件的貸款房地產(chǎn)抵押貸款的借貸雙方都不是為了直接取得房地產(chǎn)資產(chǎn)，而是以作為抵押物的房地產(chǎn)作抵押為條件而發(fā)生的資金借與貸的行為。房地產(chǎn)抵押貸款的實質(zhì)是一種融資關(guān)系而不是商品買賣關(guān)系。122房地產(chǎn)抵押貸款是以房地產(chǎn)抵押為條件的貸款8房地產(chǎn)抵押貸款的運作房地產(chǎn)抵押貸款的參與者貸款資金供給者/貸款人--指住宅抵押貸款資產(chǎn)的最終持有者，目前在我國還主要是商業(yè)銀行貸款效勞者--為抵押貸款的正常運作提供效勞，如向借款人收取月付款并轉(zhuǎn)交給抵押貸款債權(quán)人、催款、應(yīng)對提前還款等在我國資金提供者與貸款效勞者一樣123房地產(chǎn)抵押貸款的運作房地產(chǎn)抵押貸款的參與者9借款人124借款人10如銀行等金融機構(gòu)為房地產(chǎn)開發(fā)建立而發(fā)放的貸款，借款人〔企事業(yè)法人〕開發(fā)工程的資本金比例不低于規(guī)定比例〔如35%〕，借款人應(yīng)該提供指定地塊的土地使用權(quán)有償出讓合同、開發(fā)建立方案、工程可行性報告、歸還貸款本息的途徑、批準的建立方案和貸款人要求提供的其他文件，四證〔土地使用證、建立用地規(guī)劃許可證、建立工程規(guī)劃許可證、建立工程施工許可證〕齊全125如銀行等金融機構(gòu)為房地產(chǎn)開發(fā)建立而發(fā)放的貸款，借款人〔企事業(yè)簽訂貸款合同貸款人選擇貸款方式及期限批準貸款金融機構(gòu)評估抵押房產(chǎn)價值及申請人信用決定購房、申請抵押貸款住房抵押貸款的訂立過程126簽訂貸款合同貸款人選擇貸款方式及期限批準貸款金融機構(gòu)評估抵押個人住房貸款的申請、審查和審批1、個人住房貸款的申請雖然各銀行的具體業(yè)務(wù)操作流程可能會有所差異，但根本過程是一致的，就是對借款人資格的認定、審查其提交的各種相關(guān)證件的真實性。1〕借款人資格借款人資格的認定主要是確定其真實、合法，確認其具有較好的可信度和償債能力。127個人住房貸款的申請、審查和審批1、個人住房貸款的申請132〕申請人需要提供的材料一般來說，借款人需要提交的證件包括：〔1〕身份證件；〔2〕放款人認可部門出具的借款人經(jīng)濟收入或償債能力證明；〔3〕符合規(guī)定的購置房屋合同意向書、協(xié)議或其他批準文件；〔4〕抵押物或質(zhì)押物清單、權(quán)屬證明、有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明、抵押物估價證明；〔5〕保證人同意提供擔保的書面文件及其資信證明；〔6〕以儲蓄存款為自籌資金的需提供銀行存款憑證；〔7〕以住房公積金作為自籌資金的，需提供公積金管理部門批準動用公積金存款的證明；〔8〕放款人要求提供的其他文件或資料1282〕申請人需要提供的材料14129152、貸款審查貸款審查的內(nèi)容主要包括：〔1〕核驗借款人申請表；〔2〕核實借款人購房行為、購房合同的真實性和合法性，防止借款人和開發(fā)商合謀騙取貸款；〔3〕審核借款人的收入情況，對借款人所提供的收入證明的真實性進展仔細審查核實，以保證借款人有足夠的歸還貸款本息的能力；〔4〕擬抵押的房屋或土地進展實地勘察，在必要時請相關(guān)評估機構(gòu)進展評估；〔5〕審查借款人的抵押物是否足額有效，其共有人是否出具同意抵押的合法證明文件；1302、貸款審查16〔6〕審查保證人的保證資格和保證能力；〔7〕審查借款人及其聯(lián)名人的真實年齡，一般要求貸款期限不超過其中年長者的退休年限；〔8〕審查借款人自有資金情況，一般要求不低于30%，并要求其將自有資金存入開發(fā)商在放款銀行所開立的專門賬戶中。131〔6〕審查保證人的保證資格和保證能力；173、借款人資信評估1〕個人素質(zhì)包括職業(yè)穩(wěn)定性、職業(yè)地位、受教育程度、年齡、安康情況、行為表現(xiàn)等。2〕購房及還款能力3〕貸款平安性包括：抵押率、雙重擔保、抵押物的變現(xiàn)能力、借款人購置財產(chǎn)保險情況等。1323、借款人資信評估18對抵押物價值的評估1、影響抵押房地產(chǎn)價格的因素〔1〕普通因素：社會經(jīng)濟因素、行政因素〔2〕區(qū)位因素：行政區(qū)劃、交通、特殊政策、房地產(chǎn)類別〔3〕個別因素：位置、面積、地質(zhì)、日照通風和干濕、朝向構(gòu)造和格局、設(shè)備配置、建筑物外觀133對抵押物價值的評估192、評估方法〔1〕本錢估價法/重置本錢法評估價值=重置完全價值*成新率〔2〕市場比較法〔3〕收益復原法1342、評估方法20對貸款申請人的信用評估貸款申請人的償債能力貸款購房的月支出與月收入之比〔小于50%〕長期債務(wù)總支出與月收入之比〔小于55%〕：長期債務(wù)總支出還包括如購車貸款等另外，注意借款人收入來源的穩(wěn)定程度貸款申請人的償債意愿信用紀錄還款動機：從兩方面衡量，一是貸款成數(shù)〔即貸款額與房價的比率〕；二是購房動機〔自住、投資〕135對貸款申請人的信用評估21住房抵押貸款的方式按貸款利率確實定方式不同，住房抵押貸款可分為固定利率抵押貸款與可變利率抵押貸款。固定利率抵押貸款在貸款合同規(guī)定的貸款期限內(nèi)，貸款利率不隨市場利率變化而改變?？勺兝实盅嘿J款我國目前的可變利率抵押貸款：貸款利率參照貸款基準利率136住房抵押貸款的方式按貸款利率確實定方式不同，住房抵押貸款可分1．抵押貸款計算盡管各種房地產(chǎn)抵押貸款方式差異較大，但是關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款的研究，主要從兩個方面展開，一個是抵押貸款還本付息額，一個是貸款余額。要想了解這兩個重要因素，首先要計算的就是抵押貸款常數(shù)。這里僅以固定利率抵押貸款為例，介紹抵押常數(shù)和貸款余額的計算方法。四、關(guān)于財務(wù)杠桿1．抵押貸款計算四、關(guān)于財務(wù)杠桿137單利法只考慮本金計息，前期所獲利息不再生息。單利法只考慮本金計息，前期所獲利息不再生息。138復利法本金及前期利息均生息。復利法本金及前期利息均生息。1391.1相關(guān)概念終值：又稱將來值，是現(xiàn)在一定量現(xiàn)金在未來某一時點上的價值，俗稱本利和?，F(xiàn)值：又稱本金，是指未來某一時點上的現(xiàn)金折合為現(xiàn)在的價值。年金：一系列連續(xù)發(fā)生的相等的現(xiàn)金流量。1.2復利公式計算符號P：現(xiàn)值 i：折現(xiàn)率 n：時間周期數(shù)F：終值 A：等額年金1.1相關(guān)概念1401.3相關(guān)計算公式復利終值公式：〔P，求F〕PF=?年1.3相關(guān)計算公式復利終值公式：〔P，求F〕PF=?年141復利現(xiàn)值公式〔F，求P〕P＝？F年復利現(xiàn)值公式〔F，求P〕P＝？F年142年金終值公式〔A，求F〕AF＝？年年金終值公式〔A，求F〕AF＝？年143例：某建立工程總投資額20億，方案在每年末投資5億，分4年投資完，資金借貸年利率為10％，問4年后應(yīng)歸還的總投資本利和為多少？年F=?01234A解：畫現(xiàn)金流圖如下：例：某建立工程總投資額20億，方案在每年末投資5億，分4年投144償債基金公式〔F，求A〕FA＝？年償債基金公式〔F，求A〕FA＝？年145例：某企業(yè)方案自籌資金，在5年后擴建廠房，估計那時需資金1000萬元，問從現(xiàn)在起平均每年應(yīng)積累多少資金？年利率6％。015AF年解：畫現(xiàn)金流圖如下：例：某企業(yè)方案自籌資金，在5年后擴建廠房，估計那時需資金10146年金現(xiàn)值公式〔A，求P〕P=?A年應(yīng)用：某人出國3年，請你代付房租，每年租金10000元，利率10％，他應(yīng)現(xiàn)在給你在銀行存入多少錢？P＝10000（P/A，10％，3）＝24869（元）年金現(xiàn)值公式〔A，求P〕P=?A年應(yīng)用：某人出國3年，請你代147例：采用某項專利技術(shù)，每年可獲利200萬元，在年利率6％的情況下，5年后即可連本代利全部收回，問期初的一次性投入為多少？015年P(guān)＝？A解：畫現(xiàn)金流圖如下：例：采用某項專利技術(shù)，每年可獲利200萬元，在年利率6％的情148住房抵押貸款的還款方式1〕固定付款法〔CPM〕在國內(nèi)被稱為“等額本息還款法〞，其主要特點是每期支付貸款本金與利息的總和都一樣。因此我們可將這些每期一樣的付款看成年金，這些付給貸方的年金，其現(xiàn)值總和必等于貸款的現(xiàn)值。其計算公式為：抵押貸款計算149住房抵押貸款的還款方式抵押貸款計算35抵押常數(shù)在房地產(chǎn)抵押貸款的清償中，為了簡化計算，將每一元貸款的每月歸還額定義為抵押常數(shù)，其實質(zhì)是年金現(xiàn)值〔貸款總額〕求解年金。連續(xù)出現(xiàn)在各計息周期期末的等額支付金額，用A表示資金運動起始點的金額抵押常數(shù)連續(xù)出現(xiàn)在各計息周期期末的等額支付金額，用A表示資金150按年等額還本付息時，抵押常數(shù)〔有的書中也叫還款系數(shù)〕為：式中：M：抵押常數(shù)（年）；r：年利率；n：貸款年數(shù)。

按年等額還本付息時，抵押常數(shù)〔有的書中也叫還款151

按月等額還本付息時，抵押常數(shù)M為：式中：M：抵押常數(shù)（月）；r/12：月利率；nX12：貸款月數(shù)。按月等額還本付息時，抵押常數(shù)M為：式中：152抵押貸款余額假設(shè)一筆貸款按月等額還本付息，那么有：t為已付款年數(shù)抵押貸款余額153以貸款20萬元為例，貸10年，年利率為5.04%。這樣，還款期限為120個月，月利率為0.42%，那么根據(jù)公式計算得每月還款額為2125元，每月歸還本金和利息見表2-1。154以貸款20萬元為例，貸10年，年利率為5.04%。這樣，還款期限月利率每月歸還本金累計歸還本金每月歸還利息累計歸還利息每月還款額累計歸還本息10.42%128512858408402125212520.42%1290257583516752125425030.42%129638718292504212563751200.42%2151-2000009550352160255035························表2-1固定付款法舉例單位：元155期限月利率每月歸還本金累計歸還本金每月歸還利息累計歸還利息每2〕固定還本法〔CAM〕又稱為“等額本金還款法〞，其主要特點是定期、定額還本，計算公式：1562〕固定還本法〔CAM〕42以貸款20萬元為例，貸10年，年利率為5.04%。這樣，還款期限為120個月，月利率為0.42%，每月歸還本金1666.67元，每月還款額見表2-2。157以貸款20萬元為例，貸10年，年利率為5.04%。這樣，還款···表2-2固定還本法舉例單位：元期限（月）月利率每月歸還本金累計歸還本金每月歸還利息累計歸還利息每月還款額累計歸還本息10.42%166716678408402507250720.42%1667333483316732500500730.42%166750018262499249375001200.42%1627-2000007508101634250810·····················158···表2-2固定還本法舉例單位：元期限（月）月利率每月幾何序列公式〔j，求F，P，A〕j—逐年變化的百分比0123n年A1A2A3An＝A1(1+j)n-1幾何序列公式〔j，求F，P，A〕0123n年A1A2A3An159等差序列公式〔G，求F，P，A〕G—每年遞增的量012345nG2G3G4G(n-1)GG等差序列公式〔G，求F，P，A〕012345nG2G3G4G160房地產(chǎn)投資分析之抵押貸款課件161例：某項設(shè)備購置及安裝費共6000元，估計可使用6年，殘值忽略不計。使用該設(shè)備時，第1年維修操作費為1500元，但以后每年遞增200元，如年利率為12％，問該設(shè)備總費用現(xiàn)值為多少？相當于每年等額之費用為多少？解：現(xiàn)金流圖如下：0123456600015001500＋1000年例：某項設(shè)備購置及安裝費共6000元，估計可使用6年，殘值忽162例1-1〔P44-46)李某于2002年7月1日以2500元/平方米的價格買了140平方米的住宅，自付30%，申請了抵押率為70%、年利率為7.44%、抵押期限為20年、按月等額還本付息的貸款。2006年8月1日，一次性歸還7萬元。2021年1月1日，又申請了第2筆貸款，年利率為8.16%、貸款期10年、按月等額還本付息。貸款金額為當前住宅權(quán)益價值的40%。目前該住宅價格已上升到7000元/平方米，李某采用了按月遞增還款方式，遞增率0.5%。然后第一筆貸款余額與第二筆貸款合并執(zhí)行第二筆貸款的條件。請計算2021年12月份與2021年10月份的月還款額163例1-1〔P44-46)李某于2002年7月1日以2500元1、求第一筆貸款的月還本付息額1641、求第一筆貸款的月還本付息額502、求2006年8月1日的貸款余額還了7萬元后，此時的貸款余額為21.957-7=14.957萬此后的月還本付息額為1338.36元，即為2021年12月的月還款額1652、求2006年8月1日的貸款余額513、2021年12月31日的貸款余額4、2021年1月1日的貸款額住宅價值：0.7*140=98萬未還貸款：13.66萬住宅權(quán)益價值：98-13.66=84.34萬2筆貸款合并：13.66+33.74=47.4萬1663、2021年12月31日的貸款余額525、2021年1月的月還款額6、2021年10月的月還款額

1675、2021年1月的月還款額53補充：住房公積金制度一、住房公積金住房公積金是在職職工及其單位各自按照規(guī)定比例繳存的歸職工個人所有的長期住房儲金。住房公積金制度規(guī)定實行住房公積金方法的職工個人按月繳交占工資一定比例的住房公積金，職工所在單位也按月提供占職工工資一定比例的住房公積金，兩者均歸職工個人所有。隨著社會經(jīng)濟開展和職工收入的變化，可以分別調(diào)整職工和單位的繳交率，調(diào)整計算住房公積金的工資基數(shù)。住房公積金制度是一項強制性的住房儲蓄制度，具有長期性、義務(wù)性的特點。168補充：住房公積金制度一、住房公積金54二、我國住房公積金制度的建立自1988年2月國務(wù)院發(fā)布?關(guān)于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實施方案?以來，城市住房改分期分批推進，上海借鑒新加坡中央公積金制度的成功經(jīng)歷，1991年最早實行住房公積金制度。1992年擴展到北京、天津、江蘇和浙江等地。1996年起，住房公積金制度正式在全國范圍內(nèi)開場推行。1999年國務(wù)院公布并實施了?住房公積金管理條例?，調(diào)整了住房公積金的使用方向，停頓利用住房公積金發(fā)放新的工程貸款和單位貸款，加大了個人住房貸款的發(fā)放力度，條例的實施，標志著我國住房公積金制度進入了法制化、標準化的新時期。2002年，進一步對?住房公積金管理條例?進展了修訂。169二、我國住房公積金制度的建立55三、住房公積金的主要內(nèi)容1、住房公積金儲蓄的對象在當?shù)毓ぷ鳎哂挟數(shù)爻擎?zhèn)常住戶口或者當?shù)鼐幼∽C的國家機關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團體的在職職工。離休干部、退休職工不實行住房公積金的方法。170三、住房公積金的主要內(nèi)容562、

住房公積金的繳存

住房公積金的繳存由職工所在單位工作人員經(jīng)辦，經(jīng)辦人員每月將職工工資中扣除的住房公積金，連同單位繳存的住房公積金一起向指定辦理住房公積金金融業(yè)務(wù)的受托商業(yè)銀行辦理繳存手續(xù)，記入單位名下的職工個人住房公積金賬戶。1712、住房公積金的繳存573、住房公積金的支取職工有以下情形之一的，可申請?zhí)崛∽》抗e金。1．購置、建造、翻建或大修具有所有權(quán)的自住住房的；2．歸還購房貸款本息的；3．租房自住的；4．離休、退休(或到達法定退休年齡)的；5．完全喪失勞動能力，并與所在單位終止勞動關(guān)系的；6．出境定居的；7．非本市戶口職工與單位終止勞動關(guān)系的；8．戶口遷出本市，并與所在單位終止勞動關(guān)系的；9．下崗、失業(yè)人員，男性45歲〔含45歲〕、女性40歲〔含40歲〕以上，且連續(xù)下崗、失業(yè)12個月以上的；10．職工死亡或被宣告死亡，其繼承人、受遺贈人申請?zhí)崛÷毠ぷ》抗e金賬戶內(nèi)繳存余額的；11．管委會依據(jù)相關(guān)法規(guī)規(guī)定的其他情形。1723、住房公積金的支取584、住房公積金的轉(zhuǎn)移、中斷和恢復職工變開工作單位時，其公積金本息轉(zhuǎn)入新單位名下的職工個人住房公積金賬戶，該職工住房公積金賬號也做相應(yīng)調(diào)整。職工因故脫離工作單位，中斷工資關(guān)系時，其住房公積金繳存隨之中斷，其結(jié)余的住房公積金本息仍保存在原單位名下的職工個人住房公積金賬戶內(nèi)，該職工住房公積金賬號不變。職工恢復工作時，如在原單位發(fā)工資的，那么繼續(xù)在原單位繳存住房公積金，如變動單位的，那么應(yīng)在辦理住房公積金轉(zhuǎn)移手續(xù)。5、住房公積金儲蓄的計息、對帳和查詢1734、住房公積金的轉(zhuǎn)移、中斷和恢復5、住房公積金儲蓄的計四、住房公積金貸款〔1〕公積金借款人的條件?！?〕貸款限額標準。〔3〕貸款的期限、利率及還款方式。174四、住房公積金貸款60廣州市2021年度住房公積金繳存〔一〕繳存基數(shù)1.自2021年7月1日起，職工個人住房公積金繳存基數(shù)由2021年職工個人月均工資總額，調(diào)整為2021年職工個人月均工資總額。工資總額按國家統(tǒng)計局?關(guān)于工資總額組成的規(guī)定?〔統(tǒng)制字〔1990〕1號〕計算。2.繳存基數(shù)不得超過本市統(tǒng)計部門公布的2021年職工月均工資的5倍，即4541元×5=22705元。職工月均工資總額〔實行年薪制的按月均分〕未超過上述限額的，以實際月均工資總額作為繳存基數(shù)；超過上述限額的，以該限額作為繳存基數(shù)175廣州市2021年度住房公積金繳存〔一〕繳存基數(shù)61〔二〕繳存比例

1.單位及個人的住房公積金繳存比例各為5％—20％，具體繳存比例由單位和個人根據(jù)實際情況自行選擇。每個單位只能選定一個單位繳存比例，個人繳存比例應(yīng)當?shù)扔诨蚋哂趩挝焕U存比例。繳存比例取1％的整數(shù)倍。2.繳存住房公積金確有困難的單位，需按現(xiàn)行政策文件規(guī)定，向我中心提出降低繳存比例或者緩繳申請，經(jīng)市住房公積金管理委員會審批后再進展調(diào)整。176〔二〕繳存比例62〔三〕職工個人繳存局部免繳的情況繳存基數(shù)低于或等于我市現(xiàn)行最低工資標準〔市區(qū)1300元/月，花都區(qū)、番禺區(qū)、南沙區(qū)、從化市和增城市1100元/月〕的職工，單位應(yīng)當按規(guī)定為職工繳存住房公積金，經(jīng)職工本人同意，職工個人繳存局部可以免繳。177〔三〕職工個人繳存局部免繳的情況63廣州住房公積金貸款效勞指南廣州住房公積金貸款效勞指南1781．3房地產(chǎn)投資分析中常用的根本概念2．財務(wù)杠桿利用借貸資金擴大自有投資產(chǎn)出通常被稱為財務(wù)杠桿。資產(chǎn)回報率與貸款利率〔或借貸本錢〕之間的差價稱之為利差。高杠桿投資中，即使較小的有利利差也可能急劇擴大自有資本的收益率；一個小小的不利利差，也會帶來自有資本的負收益率。這使我們認識到財務(wù)杠桿不是在所有情況下都可以為投資者帶來收益。1．3房地產(chǎn)投資分析中常用的根本概念2．財務(wù)杠桿179杠桿原理的特性1、根本概念資產(chǎn)總額V：某項房地產(chǎn)投資的市場價格，即買入價。負債M：特指購置該項房地產(chǎn)而借入的資金。股東權(quán)益E：在該項房地產(chǎn)投資中投資者所投入的自有資金。三者的關(guān)系是：V=M+E負債比率M/V，在投資初始期即為按揭成數(shù)權(quán)益比率E/V，在投資的初始期即為首付比率180杠桿原理的特性1、根本概念66收益CF：指在房地產(chǎn)經(jīng)營中每年所產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流，即每年經(jīng)營收入減去經(jīng)營費用的差值。在房地產(chǎn)經(jīng)營中，凈營業(yè)收益的分配為兩局部：a、付給銀行貸款利息，b、股東收益CF=M*i+股東收益資產(chǎn)收益率：R=CF/V=CF/(M+E)股東權(quán)益收益率：Y=股東收益/股東權(quán)益=(CF-M*i)/E181收益CF：指在房地產(chǎn)經(jīng)營中每年所產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流，即每年經(jīng)營收2、原理與計算公式由資產(chǎn)收益率R=CF/V=CF/(M+E)得到：R=CF/V=(M*i+Y*E)/V=(M/V)*i+(E/V)*Y即資產(chǎn)收益率等于負債比率與利率的積同股東權(quán)益比率與股東收益率的積之和由此可得：Y=(V*R-M*i)/E=(V*R-M*i)/(V-M)=i+(R-i)V/(V-M)記(R-i)為D，即資產(chǎn)收益率與貸款利率的差，記V/(V-M)為L，即權(quán)益比率的倒數(shù)，稱為杠桿因子，那么Y=i+D*L1822、原理與計算公式由資產(chǎn)收益率R=CF/V=CF/(M+E)3、計算實例我們通過幾個簡單的實例來說明杠桿原理的作用，分3種情況來計算：〔1〕杠桿效應(yīng)有一幢公寓價值2000萬元，投資者的自有資金足以購置，也可以向銀行貸款〔最高比例為90%〕，貸款的年利率為12%，公寓出租的年凈收益為300萬元，那么不同的貸款比例所帶來的股東權(quán)益收益率是有明顯差異的1833、計算實例我們通過幾個簡單的實例來說明杠桿原理的作用，分3貸款比例0%30%60%90%經(jīng)營收入/萬元負債成本/萬元權(quán)益收入/萬元權(quán)益資本/萬元權(quán)益收益率/%資產(chǎn)收益率/%資產(chǎn)收益率與貸款利率差D杠桿因子L184貸款比例0%30%60%90%經(jīng)營收入/萬元負債成本/萬元權(quán)18571〔2〕財務(wù)風險有一幢公寓價值2000萬元，投資者的自有資金足以購置，也可以向銀行貸款〔最高比例為90%〕，貸款的年利率為12%，公寓出租的年凈收益為200萬元，那么不同的貸款比例所帶來的股東權(quán)益收益率是有明顯差異的，有時還會具有較大的風險186〔2〕財務(wù)風險72貸款比例0%30%60%90%經(jīng)營收入/萬元負債成本/萬元權(quán)益收入/萬元權(quán)益資本/萬元權(quán)益收益率/%資產(chǎn)收益率/%資產(chǎn)收益率與貸款利率差D杠桿因子L187貸款比例0%30%60%90%經(jīng)營收入/萬元負債成本/萬元權(quán)1887418975〔3〕貸款不同利率水平對權(quán)益收益率的影響有一幢公寓價值2000萬元，投資者因為自有資金缺乏，向銀行貸款〔比例為70%〕，公寓出租的年凈收益為300萬元，請比較貸款的年利率為8%，10%，12%，14%，20%，25%時的權(quán)益收益率。190〔3〕貸款不同利率水平對權(quán)益收益率的影響7619177二、杠桿作用的形式通過上述實例的計算分析，可以得到這樣的結(jié)論：杠桿作用包括正作用、中性作用、負作用。其具體影響如下：〔1〕杠桿正作用當資產(chǎn)收益率大于貸款利率時，即D>0，形成正的杠桿作用，使權(quán)益收益率上升，提高了自有資金的使用效率。D越大那么作用越強，提高貸款比例越有利。192二、杠桿作用的形式通過上述實例的計算分析，可以得到這樣的結(jié)論〔2〕杠桿中性作用當資產(chǎn)收益率等于貸款利率時，即D=0，形成中性杠桿作用，權(quán)益收益率不受影響?！?〕杠桿負作用當資產(chǎn)收益率小于貸款利率時，即D<0，形成杠桿的負作用，權(quán)益收益率不僅不能提高，反而會下降。這時，貸款比率越大，杠桿因子越大，權(quán)益收益率收到的影響也越大，負債經(jīng)營的風險就越突出。193〔2〕杠桿中性作用79運用財務(wù)杠桿應(yīng)注意：如何向銀行還款了解銀行擁有的權(quán)利注意把握銀行利率的走勢了解貸款的有關(guān)程序疏通多種融資渠道運用財務(wù)杠桿應(yīng)注意：如何向銀行還款194六、關(guān)于其他投資經(jīng)濟效果評價指標1．投資回收與投資回報房地產(chǎn)投資的收益包括投資回收和投資回報兩局部。投資回收是指投資者對其所投入的資本的回收，投資回報是指投資者所投入資本在使用過程中所獲得的報酬。就房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，投資回收主要是指開發(fā)商所投入的總開發(fā)本錢的回收，而其投資回報那么主要表現(xiàn)為開發(fā)商利潤。六、關(guān)于其他投資經(jīng)濟效果評價指標1．投資回收與投資回報1951．3房地產(chǎn)投資分析中常用的根本概念2．收益率收益率通常被表示為一個復合年百分率，說明了投資工程在某一計算周期內(nèi)的連續(xù)收益能力。這種收益既包括物業(yè)在持有期間預期可獲得的收益，也包括物業(yè)持有期末轉(zhuǎn)售時所獲得的凈轉(zhuǎn)售收益，這是與投資回報率之間的最大區(qū)別。投資回報率通常為某年的收益或收入與投資之比。1．3房地產(chǎn)投資分析中常用的根本概念2．收益率1961．3房地產(chǎn)投資分析中常用的根本概念

利息率通常針對信貸資金而言的，因此它是借貸資本而不是權(quán)益資本的收益率。

折現(xiàn)率也是收益率的一個類型，是一個將未來收益或收入轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值的收益率。

內(nèi)部收益率是一個使得該項投資