2022年上海房價走勢情況分析：500萬以上購房者年輕化

年上海房價走勢情況分析：500萬以上購房者年輕化18日，國家統(tǒng)計局公布2022年6月份70個大中城市住宅銷售價格變動狀況。隨著成交量日益活躍，全國房價回暖趨勢確立。6月份全國70大城市中，無論新居還是二手房環(huán)比價格回升的城市數(shù)量均在上升。值得留意的是，各線城市間價格分化走勢加劇，一線城市房價連續(xù)上漲，深圳以超7%的漲幅領漲全國；但三線城市則面臨較大庫存壓力，價格連續(xù)下滑。

無論是從新居還是二手房數(shù)據(jù)來看，一線城市仍是房價整體上漲的主要動力。深圳之外，上海是國內(nèi)房價上漲最厲害的城市。下文是對2022年上海房價走勢分析。

深圳之外，上海是國內(nèi)房價上漲最厲害的城市。

長期從事中高端房屋營銷的德佑區(qū)域總監(jiān)郭楷的感受很深，今年以來他加班的次數(shù)增加了，即使開車的路上也不斷有電話詢問?！?0后的新上海人，成了500萬-1000萬住宅的主力購房人群，他們這個階段有的已經(jīng)結婚并哺育了孩子，對改善性住宅的需求較明顯?！惫嬷浾?。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2022年6月，房價環(huán)比漲幅最為明顯的四座城市依次為深圳（7.2%）、上海（2.4%）、北京（1.6%）和廣州（1.6%）。值得一提的是，搜房網(wǎng)統(tǒng)計的上海外環(huán)內(nèi)成交的、2房以上公寓項目共計182個，其中價格超過500萬的項目數(shù)為124個，占比約70%。

記者多方采訪獲悉，政策影響、板塊補漲、土地市場火爆等多方位因素促成了上海的房價“溫柔”上漲，并導致中高端項目頻繁入市。

板塊補漲

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，上海市商品住宅成交均價為30722元/平方米，環(huán)比2022年下半年上漲11.87%，這個數(shù)據(jù)比今年初業(yè)內(nèi)猜測的全年漲幅10%還要夸張。更多最新居地產(chǎn)行業(yè)分析內(nèi)容請查閱發(fā)布的《2022-2022年房地產(chǎn)行業(yè)深度分析及“十三五”進展規(guī)劃指導報告》。

有市場人士對上海每個板塊進行分析，發(fā)覺閘北、普陀、徐匯區(qū)域的房價始終在領漲?！伴l北應當屬于補漲，虹口區(qū)和楊浦區(qū)也還會補漲，上海的土地價值將重新進行重估?！鄙鲜鍪袌鋈耸恐赋?。

以位于虹口區(qū)的瑞虹天地為例，其即將入市新一期平均價格比之前入市的一手房源提高了近8%，價格將在7萬/平米左右，價格超過了業(yè)內(nèi)的預期。事實上，瑞虹天地的二手房也隨著虹口板塊的補漲而水漲船高，第一財經(jīng)客戶端記者查閱搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，在“330”新政的前一天，上述樓盤成交的二手房價是47908元/平米，而最近一期的二手房成交價格則變成了55646元/平米。

政策影響和股市好轉促進了資金大量進入樓市，相比于傳統(tǒng)的靜安區(qū)、徐匯區(qū)高企房價，上述地區(qū)房價還有漲價空間，并由于這一輪的供求關系而快速上漲。

本月初，上海市政協(xié)經(jīng)濟委推出《上海2022年上半年經(jīng)濟運行狀況評估、下半年經(jīng)濟形勢分析》專題報告。報告指出，上半年雖然上海的固定資產(chǎn)投資增速企穩(wěn)回升，但房地產(chǎn)開發(fā)領域占了六成，可謂“一家獨大”，2022年底以來，在央行一系列釋放流淌性舉措刺激下，上海房市與股市漸漸復蘇，并呈現(xiàn)加速上行態(tài)勢。

第一財經(jīng)客戶端記者查閱上海統(tǒng)計局網(wǎng)站顯示，今年1-6月，上海房地產(chǎn)開發(fā)投資1550億元，同比增長15.8%，增幅較1-5月份提高0.3個百分點，相比2022年全年增速提高了2.1個百分點，與上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速相比，高出11.2個百分點，連續(xù)7個月高于全國平均水平。

上述板塊的價格上漲，一方面由于購房者反應到供求關系，同時也與土地市場火爆有關。由于上述區(qū)域土地日益削減，上海每年的土地供應日益削減。因此閘北區(qū)域不斷消失了地王項目，比如金融街（10.56，-0.31，-2.85%）、華潤等房企在今年上半年相繼拍下區(qū)域地王，而在這些地王旁邊的樓盤由于地價上漲其均價也在上漲。

80后選擇

郭楷發(fā)覺，目前500萬以上的房屋購買者越來越年輕化，這些購房者不同于之前的70后，他們的選擇影響到了市場的格局。

“80后都喜愛住新居，因此可以發(fā)覺，許多板塊新居可以賣到4萬/平米，但是四周二手房只有2萬/平米，由于80后對于新居的追求，一手房市場始終特別火爆。此外，80后由于進入了結婚生育階段因此對于學區(qū)房也是很看重，而學區(qū)房無疑增加了房價。再者，80后喜愛精裝修的房屋，這樣可以節(jié)省裝修時間，那么房價自然要上漲?！惫嬷浾?。

學區(qū)房和精裝修都在增加整個房屋的溢價。記者了解到，目前上海精裝修房屋一般裝修價格在3000元/平米-6000元/平米不等。而學區(qū)房更是提高了房屋的價格，復旦高校的一份討論報告顯示，將“重點學?！钡膶W區(qū)樓盤價格進行了統(tǒng)計，并根據(jù)市區(qū)和郊區(qū)歸類，并對比其區(qū)域內(nèi)學區(qū)房和全部樓盤的價格中位數(shù)，可以看出這些“學區(qū)房”單價比全部房屋單價均高出差不多6000元左右。

做為80后的曹波（化名）就是這樣一個例子，其之前在市區(qū)有一套一室的房屋，隨著結婚和生子就選擇在外環(huán)邊購買了一個小三房置換，而曹波購買的房屋旁邊的二手房則明顯價格比一手房低。

“現(xiàn)在大家都有車，因此我們可以考慮住遠一點，而且做為新上海人我只需要有學區(qū)房就可以，選擇略微外面一點的房屋可以讓我住的更加寬敞?！辈懿ㄔ陔娫捓锔嬷浾?。

郭楷認為，房屋做為不動產(chǎn)相對風險較小，雖然目前房價始終上漲，但是許多80后都存在“剛性置換需求”，因此500萬以上的改善型住宅不斷熱賣。