戴德梁行泛城顧問上海青浦徐涇XX項目定位報告詳解課件

MARCH2007CityIntegratedResidentialServices

上海青浦徐涇XXXX項目合作文件（技術部分）戴德梁行房地產(chǎn)咨詢（上海）有限公司泛城（中國）綜合住宅服務2007年3月MARCH2007CityIntegratedResCityIntegratedResidentialServices

1宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)市場2項目總體定位3項目產(chǎn)品建議

本階段工作要點CityIntegratedResidentialSeCityIntegratedResidentialServices

1宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)市場CityIntegratedResidentialSe1.1青浦社會經(jīng)濟發(fā)展概況

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青浦全區(qū)土地總面積669.77平方公里，占上海市總面積的十分之一。境內(nèi)轄有上海市最大的淡水湖泊——淀山湖。徐涇位于青浦區(qū)的東南部，與閔行、松江接壤。青浦地處上海市西郊，太湖下游，黃浦江上游。東與閔行區(qū)毗鄰，南與松江區(qū)、金山區(qū)及浙江嘉善縣接壤，西連江蘇省吳江、昆山兩市，北與嘉定區(qū)相接。1.1青浦社會經(jīng)濟發(fā)展概況CityIntegrate1.1青浦社會經(jīng)濟發(fā)展概況

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2006年青浦區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值358.4億元，比上年增長17%。全區(qū)農(nóng)業(yè)、工業(yè)和服務業(yè)三次產(chǎn)業(yè)比重為2.2:62.9:34.9。青浦產(chǎn)業(yè)集聚明顯，有現(xiàn)代紡織、精密機械、信息電子和印刷傳媒四大支柱產(chǎn)業(yè)及文體類（休閑）用品制造特色產(chǎn)業(yè)?！?+1”主導產(chǎn)業(yè)2006年實現(xiàn)產(chǎn)值483.7億元，占全區(qū)規(guī)模產(chǎn)值比重57.8%。青浦工業(yè)園區(qū)及其配套區(qū)完成規(guī)模產(chǎn)值465.6億元，占全區(qū)規(guī)模產(chǎn)值55.6%，比上年增長36.3%。年末全區(qū)常住人口75.9萬人，戶籍人口45.6萬人，自然增長率0.014%。2006年全區(qū)城鎮(zhèn)職工年平均工資26,420元，比上年增長10.3%，城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入17,106元。1.1青浦社會經(jīng)濟發(fā)展概況CityIntegrate1.2青浦房地產(chǎn)市場CityIntegratedResidentialServices

1.2.1商品住宅市場分析2006－2007年青浦住宅市場供求及均價變化

數(shù)據(jù)來源：泛城資源中心1.2青浦房地產(chǎn)市場CityIntegratedRe1.2青浦房地產(chǎn)市場CityIntegratedResidentialServices

2006年，盡管受宏觀調(diào)控政策影響，但青浦住宅市場需求仍有所增加，全年的批準預售和登記預售面積分別為83.18萬平方米和86.22萬平方米，其中批準預售面積較2005年下跌31.5％，登記預售面積較2005年上升8.4％。均價從2月的最低點3,910元/平方米上升至5月的9,161元/平方米，動遷配套房的成交成為均價變化的重要因素；隨后三個月由于受宏觀調(diào)控政策影響，均價逐步走低，但自8月起均價處小幅波動狀態(tài)。全年均價為6,970元/平方米，較2005年上升3.6％。1.2.1商品住宅市場分析1.2青浦房地產(chǎn)市場CityIntegratedRe1.2青浦房地產(chǎn)市場CityIntegratedResidentialServices

1.2.2公寓市場分析均價從2月的最低點2,722元/平方米上升至6月的4,162元/平方米，隨后兩個月由于受宏觀調(diào)控政策影響，均價開始走低，但從8月起又逐步回升。全年均價為3,656元/平方米，較2005年下跌14.4％。2006－2007年青浦公寓市場供求及均價變化數(shù)據(jù)來源：泛城資源中心2006年，青浦區(qū)全年公寓的批準預售和登記預售面積分別為57.75萬平方米和56.45萬平方米，其中批準預售面積較2005年下跌38％，登記預售面積較2005年上升5.5％。1.2青浦房地產(chǎn)市場CityIntegratedRe1.3徐涇土地出讓情況CityIntegratedResidentialServices

徐涇歷年住宅用地出讓面積、可建面積及在青浦區(qū)占比（單位：萬平方米）泛城觀點：近年來徐涇住宅用地出讓面積有所波動，但可建面積不斷上升，土地面積和可建面積在青浦全區(qū)所占比例也在波動中上升。圖列四項指標都在2006達到近三年的新高，說明無論徐涇住宅開發(fā)的絕對量還是其在青浦占比都將迎來一個增加過程。數(shù)據(jù)來源：泛城資源中心1.3徐涇土地出讓情況CityIntegratedReCityIntegratedResidentialServices

2006年徐涇鎮(zhèn)成交住宅用地列表數(shù)據(jù)來源：泛城資源中心1.3徐涇土地出讓情況CityIntegratedResidentialSeCityIntegratedResidentialServices

2006年徐涇共成交6幅住宅用地，除本項目外容積率都不高于0.5，總土地面積和可建面積分別為42和29萬平方米，本項目土地面積和可建面積都約為16萬平方米，約占徐涇未來可建面積的56%。泛城觀點：2006年徐涇成交的6幅住宅用地中，本項目可建體量較大，這為本項目將來的去化帶來一定壓力，但由于本項目容積率為1，可以區(qū)別于其他項目的別墅定位，而發(fā)展相對豐富的住宅形態(tài)，考慮到目前徐涇公寓供應量較小，這也為本項目帶來了較大的差異化優(yōu)勢。1.3徐涇土地出讓情況CityIntegratedResidentialSe1.4徐涇商品住宅市場分析CityIntegratedResidentialServices

泛城觀點：市場新增供應以花園住宅為主，公寓新增供應為0,導致公寓成交較少。2006年徐涇一手商品住宅批準預售情況數(shù)據(jù)來源：泛城資源中心注:花園住宅指獨棟和雙拼別墅,聯(lián)列住宅包括指三聯(lián)（含三聯(lián)）以上及疊加別墅。下同。1.4徐涇商品住宅市場分析CityIntegrateCityIntegratedResidentialServices

數(shù)據(jù)來源：泛城資源中心2006年徐涇一手商品住宅成交情況CityIntegratedResidentialSe1.4徐涇商品住宅市場分析CityIntegratedResidentialServices

泛城觀點：從新增供應數(shù)據(jù)看，徐涇商品住宅主要以花園住宅為主，其次是聯(lián)列住宅，公寓新增供應為0。從成交看，花園住宅占該區(qū)域成交比重最大，其次是聯(lián)列，再次是公寓。2006年全年徐涇一手公寓成交僅19套，價格波動較大。成交比重變化方面，花園住宅成交比重逐步上升，公寓和聯(lián)列住宅成交比重緩步下降。徐涇商品住宅分類物業(yè)成交（套數(shù)）比重數(shù)據(jù)來源：泛城資源中心1.4徐涇商品住宅市場分析CityIntegrate1.4徐涇商品住宅市場分析CityIntegratedResidentialServices

2006年徐涇公寓住宅成交數(shù)量和成交價格數(shù)據(jù)來源：泛城資源中心1.4徐涇商品住宅市場分析CityIntegrated1.4徐涇商品住宅市場分析CityIntegratedResidentialServices

泛城觀點：2006年沒有新增公寓供應，成交量均為存量，且成交量小，均價波動明顯。2006全年新增公寓供應；成交方面，在第2季度，市場成交達到頂峰，為10套；全年成交共計19套，數(shù)量較少，且成交均價波動明顯，成交均價在第3季度達到最高，為6,537元/平方米，隨后在第4季度，大幅下跌至5,214元/平方米。相關數(shù)據(jù)證明，2006年該區(qū)域一手公寓成交均為往年存量銷售，這個存量本身不大，這是導致2006年公寓成交量不大的真實原因，同時，因為寥寥幾套的成交量，使得各單個成交個案對季度均價的影響非常顯著，致使該區(qū)域的公寓均價波動劇烈。1.4徐涇商品住宅市場分析CityIntegrate1.4徐涇商品住宅市場分析CityIntegratedResidentialServices

泛城觀點：在徐涇地區(qū)，2006年成交均價在8,000元/平方米以上的商品住宅占絕對比重，高達94%，這是因為在2006年成交的商品住宅中，花園別墅占了很大比例。2006年徐涇一手商品住宅市場分價格段成交比重數(shù)據(jù)來源：泛城資源中心1.4徐涇商品住宅市場分析CityIntegrate1.5區(qū)域規(guī)劃CityIntegratedResidentialServices

泛城觀點：青浦人文特色、環(huán)境生態(tài)優(yōu)勢將是提高住宅品質的重要利好因素。青浦區(qū)的城市建設是在1999年9月撤縣建區(qū)之后起步的，由于起步較晚，發(fā)展水平相對落后于幾個撤縣建區(qū)較早的郊區(qū)。青浦未經(jīng)過大規(guī)模工業(yè)化發(fā)展階段，依靠開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)帶動住宅的思路并不適合青浦。青浦的人文特色優(yōu)勢和環(huán)境生態(tài)優(yōu)勢非常突出，是其住宅市場發(fā)展的重要帶動因素?！渡虾Ｊ星嗥謪^(qū)區(qū)域規(guī)劃綱要（2004-2020）》明確青浦功能定位為：體現(xiàn)地方文化特征的休閑旅游區(qū)；具有濃郁地域特色的水鄉(xiāng)生態(tài)住區(qū)；具有集約性和都市型特征的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)區(qū)；與自然環(huán)境相協(xié)調(diào)的綠色工業(yè)區(qū)。1.5區(qū)域規(guī)劃CityIntegratedResiCityIntegratedResidentialServices

青浦各區(qū)規(guī)劃人口分布數(shù)據(jù)來源：上海市青浦區(qū)規(guī)劃管理局1.5區(qū)域規(guī)劃CityIntegratedResidentialSe1.5區(qū)域規(guī)劃CityIntegratedResidentialServices

泛城觀點：規(guī)劃大量人口導入為徐涇住宅市場提供需求保障。在青浦東南西北四個片區(qū)規(guī)劃中，只有西片環(huán)淀山湖的金澤地區(qū)和東片徐涇、趙巷和重固地區(qū)涉及房地產(chǎn)業(yè)，其中前者僅限為適度發(fā)展特色居住區(qū)，而后者定位是接受上海中心城的輻射，重點發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)服務業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)和都市型工業(yè)。徐涇鎮(zhèn)定位于接受中心城輻射，以生物制藥和電子信息為主導產(chǎn)業(yè)，是上海城郊重要的生活居住區(qū)和現(xiàn)代商貿(mào)服務區(qū)，規(guī)劃至2020年城鎮(zhèn)人口為17萬人，城鎮(zhèn)建設用地規(guī)模為19.5平方公里，是青浦八鎮(zhèn)中規(guī)劃人口最多的一個鎮(zhèn)。雖然徐涇鎮(zhèn)2020年規(guī)劃的人口和城鎮(zhèn)建設用地面積在青浦區(qū)排在首位，但2003年以來徐涇鎮(zhèn)土地出讓面積一直在低水平徘徊，因此可以預計，未來徐涇無論土地出讓還是住宅市場都將有一個快速發(fā)展過程。1.5區(qū)域規(guī)劃CityIntegratedResi1.5區(qū)域規(guī)劃CityIntegratedResidentialServices

泛城觀點：虹橋綜合交通樞紐工程將提升徐涇區(qū)域吸引力，同時，也將為徐涇商品住宅市場帶來潛在客戶。虹橋綜合交通樞紐工程項目建議書已初步獲國家批準，預計投資156億。虹橋交通樞紐建設將對其附近幾個郊區(qū)鎮(zhèn)級區(qū)域的住宅市場產(chǎn)生顯著帶動效應。從地理位置看，距離最近的有松江九亭、青浦徐涇及閔行七寶及華漕。四鎮(zhèn)之中徐涇住宅市場發(fā)展規(guī)模相對較小，因此未來發(fā)展上升空間也較大。1.5區(qū)域規(guī)劃CityIntegratedResi結論宏觀經(jīng)濟：最近幾年青浦經(jīng)濟增長迅速，人均收入水平增長較快；商品住宅土地供應：2005年以前徐涇商品土地供應水平較低，房地產(chǎn)開發(fā)有限，但2005年以后，相關土地出讓明顯增加，并且該區(qū)域土地出讓占整個青浦區(qū)的比重也在上升；徐涇公寓市場：商品住宅市場供應結構失衡，過去幾年中，該區(qū)域新開發(fā)樓盤基本都是別墅等高端項目，公寓供應很少，導致該區(qū)域公寓成交少；從對個案的研究看，當?shù)厥袌鰧⒌男枨蠛艽?；當?shù)毓潜P的客戶主要來自于徐涇當?shù)睾屯鈦韯展さ闹懈呤杖胝撸俨糠质袇^(qū)購房者。未來規(guī)劃：依據(jù)規(guī)劃，徐涇鎮(zhèn)未來將有大量的人口導入；虹橋綜合交通樞紐工程對徐涇商品住宅市場帶來極大促進。結論宏觀經(jīng)濟：最近幾年青浦經(jīng)濟增長迅速，人均收入水平增長較1.6典型案例CityIntegratedResidentialServices

上海豪都國際新城(上海捷克住宅小區(qū))1.6典型案例CityIntegratedResidCityIntegratedResidentialServices

上海豪都國際新城(上海捷克住宅小區(qū))上海豪都國際新城(上海捷克住宅小區(qū))開盤于2004年，在2004年當年非常熱銷，去化率高達80%以上，2005年以后銷售的基本上都是尾盤，剩余供應量不大。2005-2006年共銷售32套，其中17套公寓物業(yè)。該項目距離本案僅300-400米，社區(qū)內(nèi)建設了大量公寓，目前已交付使用。該項目開發(fā)較早，獨具特色的北歐風情（捷克建筑風格）吸引了青浦當?shù)丶耙恍┩鈦碚叩难矍?，市場反映良好。CityIntegratedResidentialSeCityIntegratedResidentialServices

上海豪都國際新城(上海捷克住宅小區(qū))CityIntegratedResidentialSe1.6典型案例結論：從此案例項目去化的情況看，徐涇公寓受到當?shù)厥袌龅臍g迎；相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示徐涇歷年公寓成交量低，并非因為徐涇公寓沒有市場，而是公寓供應較少；從此案例客戶看，徐涇本地人及在外來務工者（收入中上）占。從入住的情況看，居家者比例很高。1.6典型案例結論：CityIntegratedResidentialServices

2項目總體定位CityIntegratedResidentialSe2.1項目SWOT分析

南山公司本身實力雄厚，開發(fā)經(jīng)驗豐富，在全國各地有多個成功開發(fā)案例，具有強烈的品牌意識；地塊靠近滬青平交通干線，交通便利；項目所在區(qū)域以低密度住宅區(qū)為主，具有較為濃厚的高檔社區(qū)氛圍；區(qū)位環(huán)境適合、地價成本適中。近期徐涇土地供應市場集中，預計未來住宅上市量較大；市場對于項目區(qū)域小戶型產(chǎn)品的認可程度有待培育。本地塊雖然靠近滬青平公路，但此道路狹窄，且周邊緊靠住宅無法拓寬，交通繁忙，噪音大；本區(qū)域近期無軌道交通規(guī)劃，在客戶群選擇方面造成局限性；本地塊周邊基礎設施尚未完善，生活便利度較低；地塊本身無明顯的人文和觀景資源優(yōu)勢。產(chǎn)品規(guī)劃符合政策導向；預期對于改善區(qū)域產(chǎn)品結構具有很大貢獻，填補市場空白點；處于近期規(guī)劃人口導入?yún)^(qū)。SOWTCityIntegratedResidentialServices

2.1項目SWOT分析南山公司本身實力雄厚，開發(fā)經(jīng)CityIntegratedResidentialServices

2.2項目挑戰(zhàn)是什么？答案：1、受到“90—70%”調(diào)控政策的剛性限定；2、2006年徐涇鎮(zhèn)住宅開發(fā)的絕對量創(chuàng)近三年的新高，未來住宅供應量大；

3、2006年徐涇鎮(zhèn)成交的6幅住宅用地中，本項目可建體量較大，這為本項目將來的去化帶來一定壓力；

4、徐涇鎮(zhèn)作為傳統(tǒng)的別墅居住區(qū)域，現(xiàn)今開發(fā)小戶型產(chǎn)品，其市場認知度具有一定的市場風險。CityIntegratedResidentialSeCityIntegratedResidentialServices

2.3項目應對措施是什么？應對：1、雖然徐涇鎮(zhèn)未來住宅供應量大，但是徐涇區(qū)域商品住宅供應結構失衡，公寓供應極少，公寓作為當?shù)厣唐纷≌袌鑫刺钛a的空白，具有很大的發(fā)展?jié)摿Γ?、盡管本項目容積率比其他潛在競爭對手高，項目體量較大，但是可開發(fā)差異化產(chǎn)品，鎖定特定顧客群體，規(guī)避部分市場競爭；

3、雖然產(chǎn)品認知度存在一定的風險，但是未來規(guī)劃人口導入和虹橋綜合交通樞紐工程將為本項目帶來大量潛在客戶，只要準確鎖定未來的目標客戶群體，營銷策劃與銷售推廣重拳出擊，必將贏得核心市場。CityIntegratedResidentialSeCityIntegratedResidentialServices

2.4項目產(chǎn)品是什么？多層與小高層的中高檔公寓類產(chǎn)品類型定位占地159216m2容積率1限制高度12層(36m)建筑密度≦24%政策性要求“90-74”CityIntegratedResidentialSeCityIntegratedResidentialServices

泛城觀點：方案一：完全符合政策、批準可能性大、貼近市場方案二：走特色產(chǎn)品路線、針對特殊人群、吸引眼球2.4項目產(chǎn)品是什么？CityIntegratedResidentialSeCityIntegratedResidentialServices

2.5項目客戶在哪里？為改善當前居住條件虹橋交通樞紐動遷居民青浦徐涇項目客戶群范圍劃定未來鎮(zhèn)域規(guī)劃17萬人口規(guī)劃都市型工業(yè)園區(qū)的從業(yè)人員來自整個上海市，傳統(tǒng)型購房者，尋找面積、戶型、環(huán)境更為理想的住宅。多為徐涇或者青浦地區(qū)的本地人群。來自整個上海地區(qū)，關注區(qū)域未來發(fā)展和社區(qū)的生活氛圍。CityIntegratedResidentialSeCityIntegratedResidentialServices

虹橋交通樞紐動遷居民未來規(guī)劃人口導入為改善當前居住條件者虹橋綜合交通樞紐工程規(guī)劃設計，有相應數(shù)量的動遷居民需要購房。過去的幾年，該區(qū)域商品住宅供應失衡，別墅等高端物業(yè)過多，公寓過少。根據(jù)徐涇的發(fā)展與規(guī)劃，徐涇總體規(guī)劃2020年人口將達到17萬?，F(xiàn)有公寓樓盤銷售情況顯示，徐涇當?shù)丶巴鈦韯展ふ呤侵饕蛻簦灿猩俨糠质袇^(qū)人；相對周邊其他區(qū)域，徐涇房價較低，會吸引部分其他區(qū)域的客戶。部分傳統(tǒng)型購房者，尋找面積、戶型、環(huán)境更為理想的住宅。2.5項目客戶在哪里？產(chǎn)業(yè)發(fā)展人口現(xiàn)有當?shù)仉娮有畔⒑蜕镏扑幃a(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，吸引了大量外來務工人員；規(guī)劃的都市型工業(yè)園區(qū)將有大量從業(yè)人員，增加了本項目的潛在客戶CityIntegratedResidentialSeCityIntegratedResidentialServices

泛城觀點：

方案一：完全符合政策、批準可能性大、貼近市場；產(chǎn)品類型中大部分為居家型，符合市場發(fā)展，總價不高，并輔有少量舒適性較高的高檔住宅。針對客戶人群：多為徐涇或者青浦地區(qū)的本地人群，以及一些來自上海地區(qū)的傳統(tǒng)購房者，也包括未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)的從業(yè)人員。方案二：走特色產(chǎn)品路線、針對特殊人群、吸引眼球；產(chǎn)品特點在于追求特色，以大平層和PENTHOUSE為主、螞蟻工房為輔，體現(xiàn)居者獨特的潮流走向和價值品味。針對客戶人群：主要針對能夠接受中心城區(qū)以外地域生活環(huán)境的人群，尤其是處于事業(yè)起步、資本原始積累期的年輕群體。2.5項目客戶在哪里？CityIntegratedResidentialSeCityIntegratedResidentialServices

3項目產(chǎn)品建議CityIntegratedResidentialSe2.1方案一CityIntegratedResidentialServices

規(guī)劃特點：嚴格按照“套型建筑面積90m2以下住房面積所占比重大于開發(fā)建筑面積的74%”的指標限定，采用高層電梯公寓和多層花園洋房的產(chǎn)品組合。建筑分類：小戶型產(chǎn)品采用12層電梯公寓建筑，一梯兩戶，平均面積80m2

，共20棟，，主要排布在地塊北側。大于90的產(chǎn)品采用多層花園洋房建筑，分帶電梯和不帶電梯兩種，各有7棟和8棟，排布在地塊的南側。建筑風格：簡約、現(xiàn)代、靈動空間。借鑒案例：蘇州，楓情水岸2.1.1建筑規(guī)劃定位2.1方案一CityIntegratedResidenCityIntegratedResidentialServices

2.1方案一2.1.1建筑規(guī)劃定位——技術經(jīng)濟指標分析CityIntegratedResidentialSeCityIntegratedResidentialServices

2.1方案一2.1.1建筑規(guī)劃定位——戶型配比CityIntegratedResidentialSeCityIntegratedResidentialServices

2.1方案一2.1.1建筑規(guī)劃定位——規(guī)劃建議CityIntegratedResidentialSeCityIntegratedResidentialServices

底層借鑒：獨擁圍合式情景小院，凹凸層次錯落景觀贈送獨立停車位，直接步入氣派高廳，別墅級生活品質；贈送12平方米儲藏室，空間設計一切為您著想；獨立私家花園，錯落庭院自然生動；錯層設計，空間感更強，更奢華；3.6米客廳挑空，情趣大露臺，收藏更多風景；建面范圍：約148平方米。2.1方案一2.1.1建筑規(guī)劃定位——花園洋房案例借鑒CityIntegratedResidentialSeCityIntegratedResidentialServices

標準層借鑒：有天有地的奢華退臺。有情有景的室內(nèi)及室外空間。贈送室外車位，把車停在風景中；贈送4平方米儲藏室，空間設計人性化；贈送超大露臺，寬綽戶外空間；獨立別墅式入戶花園，鑒賞到最自然的景觀與園林藝術；錯層設計，享受別墅感居住尺度；客廳挑高3.4米，面寬4.8米，氣派雍容；主臥面寬4.2米，帶獨立陽臺，大明窗，因風景入室，盡顯舒適生活；建筑面積：約135平方米。2.1方案一2.1.1建筑規(guī)劃定位——花園洋房案例借鑒CityIntegratedResidentialSeCityIntegratedResidentialServices

標準層借鑒：自然城邦對自然的要求從未變改變。景觀豐盛，生活是一種充沛的感悟和領會。贈送室內(nèi)車位，尊崇別墅級生活；贈送4平方米儲藏室，空間設計人性化；贈送超大陽臺，私享園藝空間；獨創(chuàng)270度轉角觀景陽臺，每個方向均有不同風景；客廳面寬4.5米，通透開敞；長廳設計，更有利于室內(nèi)動靜空間區(qū)排布；主臥面寬4.2米，開闊視野與私密生活共存；建筑面積：133平方米。2.1方案一2.1.1建筑規(guī)劃定位——花園洋房案例借鑒CityIntegratedResidentialSeCityIntegratedResidentialServices

頂層借鑒：恰如其分的奢華尺度，呈現(xiàn)源于自然的生活境界，只為表征一種豁達的生活方式與心理印記。贈送室內(nèi)車位，別墅級生活品質；贈送4平方米儲藏室，空間設計一切為您著想；超大景觀露臺，總贈送面積約70平方米；客廳挑高3.3米，寬約7.8米，氣派雍容。上下兩層，通透格局，動靜皆宜；主臥4.2米面寬，帶獨立書房，且與露臺相連；建筑面積：約160平方米。2.1方案一2.1.1建筑規(guī)劃定位——花園洋房案例借鑒CityIntegratedResidentialSeCityIntegratedResidentialServices

90m以下的小戶型中房型設計的調(diào)整余地較小，房型設計優(yōu)化的主要方向在于提高其經(jīng)濟性。優(yōu)化公共部分設計，提高得房率市提高經(jīng)濟性的重要手段。一梯兩戶的小戶型住宅符合消費習慣，優(yōu)化其樓梯間設計能較好地平衡舒適性與經(jīng)濟性的關系。右圖案例較好地處理好房型和公共空間的關系。2.1方案一2.1.1建筑規(guī)劃定位——小戶型案例借鑒CityIntegratedResidentialSeCityIntegratedResidentialServices

建筑風格上汲取北歐情調(diào)的簡約特點，糅合江南水鄉(xiāng)民居的意念，通過新材料、新工藝、新技術的運用，賦予本案淡雅的色彩，清新的造型，靈動的空間變化。倡導與自然相通，延伸自由交往空間的現(xiàn)代建筑理念，力圖營造一個具有地標性的國際化水岸社區(qū)。借鑒案例：蘇州，楓情水岸。2.1方案一2.1.2建筑風格建議CityIntegratedResidentialSeCityIntegratedResidentialServices

◆花園洋房純凈淡雅立面、大面積玻璃，使建筑“純凈”而飄逸，創(chuàng)造出府邸的氣度和精巧風格。2.1方案一2.1.2建筑風格建議CityIntegratedResidentialSeCityIntegratedResidentialServices

◆高層住宅建筑立面顯現(xiàn)節(jié)節(jié)上升的意味，將含蓄優(yōu)雅的享受、獨一無二的品質表現(xiàn)無遺。2.1方案一2.1.2建筑風格建議CityIntegratedResidentialSeCityIntegratedResidentialServices

2.2方案二2.2.1建筑規(guī)劃定位規(guī)劃特點：突破“套型建筑面積90m2以下住房面積所占比重大于開發(fā)建筑面積的74%”的指標限定，采用特色產(chǎn)品、吸引眼球的產(chǎn)品主張，提供時尚、現(xiàn)代、新鮮的生活理念和價值氛圍。建筑分類：小戶型產(chǎn)品采用螞蟻工房產(chǎn)品形式，平均面積70m2

，共4棟，主要排布在地塊東北側。大于90m2

的產(chǎn)品采用PENTHOUSE和大平層的產(chǎn)品形式，其中PENTHOUSE的平均面積為360

m2，大平層平均面積200m2，有65棟，主要排布在地塊的南側和西側。建筑風格：現(xiàn)代、前衛(wèi)、時尚、宜人空間。借鑒案例：萬科假日風景、萬科朗潤園、杭州九樹。CityIntegratedResidentialSeCityIntegratedResidentialServices

2.2方案二2.2.1建筑規(guī)劃定位——技術經(jīng)濟指標分析CityIntegratedResidentialSeCityIntegratedResidentialServices

2.2方案二2.2.1建筑規(guī)劃定位——戶型配比CityIntegratedResidentialSeCityIntegratedResidentialServices

2.2方案二2.2.1建筑規(guī)劃定位——規(guī)劃建議CityIntegratedResidentialSeCityIntegratedResidentialServices

萬科的螞蟻工房分為兩類：一類是大螞蟻工房，面積在78—107平方米之間；另一類是經(jīng)典的小螞蟻工房，面積57一89平方米?！靶　背顺叨壬系奶攸c，還意味著精致、時尚、個性、前衛(wèi)等重要附加值。2.2方案二2.2.2參考案例——螞蟻工房/萬科假日風景CityIntegratedResidentialSeCityIntegratedResidentialServices

"留下人生居住中一段珍貴的記憶，在日趨開放的今天，包容人生，感受時代。"——摘自”螞蟻工房”樓書2.2方案二2.2.2參考案例——螞蟻工房/萬科朗潤園CityIntegratedResidentialSeCityIntegratedResidentialServices

本案例：一室一廳一衛(wèi)一廚螞蟻工房的設計是借用了日本住宅設備計的樸素理念：空間比例劃分適宜、實在；即使在多年后，都不會出現(xiàn)審美疲勞；從而形成一套完善的“全面家居解決方案”。2.2方案二2.2.2參考案例——螞蟻工房CityIntegratedResidentialSeCityIntegratedResidentialServices

本案例：一室一廳一衛(wèi)一廚朗潤園螞蟻工房是萬科經(jīng)典精裝小戶型單位，以戶型精致，功能齊備和時尚風格聞名，60平方米的空間，緊湊實用，一廚、一衛(wèi)、一陽臺，功能齊備起居室臥室可以滿足睡覺、會客、用餐、工作等多種功能分區(qū)的需要。同時該產(chǎn)品在全屋精致裝修的基礎上還配送空調(diào)、冰箱、洗衣機和微波路爐，真正實現(xiàn)讓客戶輕松入住。2.2方案二2.2.2參考案例——螞蟻工房CityIntegratedResidentialSeCityIntegratedResidentialServices

一室一廳一衛(wèi)一廚挖掘每一立方魔盒里的金礦

2.2方案二2.2.2參考案例——螞蟻工房CityIntegratedResidentialSeCityIntegratedResidentialServices

螞蟻工房廚房實景圖螞蟻工房樣板房實景圖螞蟻工房臥室實景圖螞蟻工房樓梯間實景圖2.2方案二2.2.2參考案例——螞蟻工房CityIntegratedResidentialSeCityIntegratedResidentialServices

PENTHOUSE

的經(jīng)典獨到之處在于它的“品格”與“質地”兼顧，通過個性化、差異化建筑設計，抽象出高品質的生活意境，迎合高端消費人群的個性居住需求。如像歐洲頂級住宅一樣，戶型設計體現(xiàn)大空間的通透性與流動感，并以大面積通透的窗墻系統(tǒng)加強了風景與光影的交匯。室內(nèi)空間保證通透敞亮，創(chuàng)造簡潔的條理分明的空間層次。所有的臥室都帶獨立的走入式衣庫和衛(wèi)生間以保證每個房間都能整潔；盡量做到所有的臥室均有兩面為落地玻璃，帶可開啟的大窗。將客廳、休閑廳和餐廳全部聯(lián)通在一起，形成一個可流動空間。

房型設計引綠入戶，引景入室，增強室內(nèi)與自然的相互滲透，展現(xiàn)居住的生態(tài)化。2.2方案二2.2.2參考案例——PENTHOUSE/杭州九樹CityIntegratedResidentialSeCityIntegratedResidentialServices

◆

PENTHOUSE九樹經(jīng)典案例◆

4室

3廳

4衛(wèi)

1廚，三個臥室，一個書房，一個客廳，一個餐廳和一個休閑廳?！舨蛷d、客廳和若即若離的休息廳，作為一個流動空間，讓風景可以穿透整個公寓?！襞P室坐落在公寓的三個角落，每一個都朝著不同的方向，每一個都有獨立的衛(wèi)生間和衣櫥?！魰刻幵谝粋€安靜的壞境?！魪N房有一個后門通向供保姆使用的服務區(qū)和消防樓梯?！舴湛臻g包括獨立保姆房(帶衛(wèi)生間)、洗衣房和設備房。2.2方案二2.2.2參考案例——PENTHOUSE/杭州九樹CityIntegratedResidentialSeCityIntegratedResidentialServices

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PENTHOUSE九樹經(jīng)典案例◆

4室

2廳

4衛(wèi)

1廚，三個臥室，一個書房，一個客廳，一個餐廳。特別之處在于南邊有一個面積超過20平方米的大陽臺?！羧肟陂T廳、餐廳、客廳組成一個流動大空間，經(jīng)由西南角的大陽臺向南面開放。◆三個不同尺寸和朝向的臥室，都擁有獨立的衛(wèi)生間和走入式衣櫥。◆廚房有一個后門通向保姆使用的服務區(qū)和消防疏散樓梯?！舴湛臻g包括保姆房、洗衣房和設備房。2.2方案二2.2.2參考案例——PENTHOUSE/杭州九樹CityIntegratedResidentialSeCityIntegratedResidentialServices

2.2方案二2.2.3建筑風格——螞蟻工房現(xiàn)代、前衛(wèi)、簡潔CityIntegratedResidentialSeCityIntegratedResidentialServices

2.2方案二2.2.3建筑風格——PENTHOUSE時尚、寧靜、高純度CityIntegratedResidentialSeMARCH2007CityIntegratedResidentialServices

上海青浦徐涇XXXX項目合作文件（技術部分）戴德梁行房地產(chǎn)咨詢（上海）有限公司泛城（中國）綜合住宅服務2007年3月MARCH2007CityIntegratedResCityIntegratedResidentialServices

1宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)市場2項目總體定位3項目產(chǎn)品建議

本階段工作要點CityIntegratedResidentialSeCityIntegratedResidentialServices

1宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)市場CityIntegratedResidentialSe1.1青浦社會經(jīng)濟發(fā)展概況

CityIntegratedResidentialServices

青浦全區(qū)土地總面積669.77平方公里，占上海市總面積的十分之一。境內(nèi)轄有上海市最大的淡水湖泊——淀山湖。徐涇位于青浦區(qū)的東南部，與閔行、松江接壤。青浦地處上海市西郊，太湖下游，黃浦江上游。東與閔行區(qū)毗鄰，南與松江區(qū)、金山區(qū)及浙江嘉善縣接壤，西連江蘇省吳江、昆山兩市，北與嘉定區(qū)相接。1.1青浦社會經(jīng)濟發(fā)展概況CityIntegrate1.1青浦社會經(jīng)濟發(fā)展概況

CityIntegratedResidentialServices

2006年青浦區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值358.4億元，比上年增長17%。全區(qū)農(nóng)業(yè)、工業(yè)和服務業(yè)三次產(chǎn)業(yè)比重為2.2:62.9:34.9。青浦產(chǎn)業(yè)集聚明顯，有現(xiàn)代紡織、精密機械、信息電子和印刷傳媒四大支柱產(chǎn)業(yè)及文體類（休閑）用品制造特色產(chǎn)業(yè)?！?+1”主導產(chǎn)業(yè)2006年實現(xiàn)產(chǎn)值483.7億元，占全區(qū)規(guī)模產(chǎn)值比重57.8%。青浦工業(yè)園區(qū)及其配套區(qū)完成規(guī)模產(chǎn)值465.6億元，占全區(qū)規(guī)模產(chǎn)值55.6%，比上年增長36.3%。年末全區(qū)常住人口75.9萬人，戶籍人口45.6萬人，自然增長率0.014%。2006年全區(qū)城鎮(zhèn)職工年平均工資26,420元，比上年增長10.3%，城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入17,106元。1.1青浦社會經(jīng)濟發(fā)展概況CityIntegrate1.2青浦房地產(chǎn)市場CityIntegratedResidentialServices

1.2.1商品住宅市場分析2006－2007年青浦住宅市場供求及均價變化

數(shù)據(jù)來源：泛城資源中心1.2青浦房地產(chǎn)市場CityIntegratedRe1.2青浦房地產(chǎn)市場CityIntegratedResidentialServices

2006年，盡管受宏觀調(diào)控政策影響，但青浦住宅市場需求仍有所增加，全年的批準預售和登記預售面積分別為83.18萬平方米和86.22萬平方米，其中批準預售面積較2005年下跌31.5％，登記預售面積較2005年上升8.4％。均價從2月的最低點3,910元/平方米上升至5月的9,161元/平方米，動遷配套房的成交成為均價變化的重要因素；隨后三個月由于受宏觀調(diào)控政策影響，均價逐步走低，但自8月起均價處小幅波動狀態(tài)。全年均價為6,970元/平方米，較2005年上升3.6％。1.2.1商品住宅市場分析1.2青浦房地產(chǎn)市場CityIntegratedRe1.2青浦房地產(chǎn)市場CityIntegratedResidentialServices

1.2.2公寓市場分析均價從2月的最低點2,722元/平方米上升至6月的4,162元/平方米，隨后兩個月由于受宏觀調(diào)控政策影響，均價開始走低，但從8月起又逐步回升。全年均價為3,656元/平方米，較2005年下跌14.4％。2006－2007年青浦公寓市場供求及均價變化數(shù)據(jù)來源：泛城資源中心2006年，青浦區(qū)全年公寓的批準預售和登記預售面積分別為57.75萬平方米和56.45萬平方米，其中批準預售面積較2005年下跌38％，登記預售面積較2005年上升5.5％。1.2青浦房地產(chǎn)市場CityIntegratedRe1.3徐涇土地出讓情況CityIntegratedResidentialServices

徐涇歷年住宅用地出讓面積、可建面積及在青浦區(qū)占比（單位：萬平方米）泛城觀點：近年來徐涇住宅用地出讓面積有所波動，但可建面積不斷上升，土地面積和可建面積在青浦全區(qū)所占比例也在波動中上升。圖列四項指標都在2006達到近三年的新高，說明無論徐涇住宅開發(fā)的絕對量還是其在青浦占比都將迎來一個增加過程。數(shù)據(jù)來源：泛城資源中心1.3徐涇土地出讓情況CityIntegratedReCityIntegratedResidentialServices

2006年徐涇鎮(zhèn)成交住宅用地列表數(shù)據(jù)來源：泛城資源中心1.3徐涇土地出讓情況CityIntegratedResidentialSeCityIntegratedResidentialServices

2006年徐涇共成交6幅住宅用地，除本項目外容積率都不高于0.5，總土地面積和可建面積分別為42和29萬平方米，本項目土地面積和可建面積都約為16萬平方米，約占徐涇未來可建面積的56%。泛城觀點：2006年徐涇成交的6幅住宅用地中，本項目可建體量較大，這為本項目將來的去化帶來一定壓力，但由于本項目容積率為1，可以區(qū)別于其他項目的別墅定位，而發(fā)展相對豐富的住宅形態(tài)，考慮到目前徐涇公寓供應量較小，這也為本項目帶來了較大的差異化優(yōu)勢。1.3徐涇土地出讓情況CityIntegratedResidentialSe1.4徐涇商品住宅市場分析CityIntegratedResidentialServices

泛城觀點：市場新增供應以花園住宅為主，公寓新增供應為0,導致公寓成交較少。2006年徐涇一手商品住宅批準預售情況數(shù)據(jù)來源：泛城資源中心注:花園住宅指獨棟和雙拼別墅,聯(lián)列住宅包括指三聯(lián)（含三聯(lián)）以上及疊加別墅。下同。1.4徐涇商品住宅市場分析CityIntegrateCityIntegratedResidentialServices

數(shù)據(jù)來源：泛城資源中心2006年徐涇一手商品住宅成交情況CityIntegratedResidentialSe1.4徐涇商品住宅市場分析CityIntegratedResidentialServices

泛城觀點：從新增供應數(shù)據(jù)看，徐涇商品住宅主要以花園住宅為主，其次是聯(lián)列住宅，公寓新增供應為0。從成交看，花園住宅占該區(qū)域成交比重最大，其次是聯(lián)列，再次是公寓。2006年全年徐涇一手公寓成交僅19套，價格波動較大。成交比重變化方面，花園住宅成交比重逐步上升，公寓和聯(lián)列住宅成交比重緩步下降。徐涇商品住宅分類物業(yè)成交（套數(shù)）比重數(shù)據(jù)來源：泛城資源中心1.4徐涇商品住宅市場分析CityIntegrate1.4徐涇商品住宅市場分析CityIntegratedResidentialServices

2006年徐涇公寓住宅成交數(shù)量和成交價格數(shù)據(jù)來源：泛城資源中心1.4徐涇商品住宅市場分析CityIntegrated1.4徐涇商品住宅市場分析CityIntegratedResidentialServices

泛城觀點：2006年沒有新增公寓供應，成交量均為存量，且成交量小，均價波動明顯。2006全年新增公寓供應；成交方面，在第2季度，市場成交達到頂峰，為10套；全年成交共計19套，數(shù)量較少，且成交均價波動明顯，成交均價在第3季度達到最高，為6,537元/平方米，隨后在第4季度，大幅下跌至5,214元/平方米。相關數(shù)據(jù)證明，2006年該區(qū)域一手公寓成交均為往年存量銷售，這個存量本身不大，這是導致2006年公寓成交量不大的真實原因，同時，因為寥寥幾套的成交量，使得各單個成交個案對季度均價的影響非常顯著，致使該區(qū)域的公寓均價波動劇烈。1.4徐涇商品住宅市場分析CityIntegrate1.4徐涇商品住宅市場分析CityIntegratedResidentialServices

泛城觀點：在徐涇地區(qū)，2006年成交均價在8,000元/平方米以上的商品住宅占絕對比重，高達94%，這是因為在2006年成交的商品住宅中，花園別墅占了很大比例。2006年徐涇一手商品住宅市場分價格段成交比重數(shù)據(jù)來源：泛城資源中心1.4徐涇商品住宅市場分析CityIntegrate1.5區(qū)域規(guī)劃CityIntegratedResidentialServices

泛城觀點：青浦人文特色、環(huán)境生態(tài)優(yōu)勢將是提高住宅品質的重要利好因素。青浦區(qū)的城市建設是在1999年9月撤縣建區(qū)之后起步的，由于起步較晚，發(fā)展水平相對落后于幾個撤縣建區(qū)較早的郊區(qū)。青浦未經(jīng)過大規(guī)模工業(yè)化發(fā)展階段，依靠開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)帶動住宅的思路并不適合青浦。青浦的人文特色優(yōu)勢和環(huán)境生態(tài)優(yōu)勢非常突出，是其住宅市場發(fā)展的重要帶動因素?！渡虾Ｊ星嗥謪^(qū)區(qū)域規(guī)劃綱要（2004-2020）》明確青浦功能定位為：體現(xiàn)地方文化特征的休閑旅游區(qū)；具有濃郁地域特色的水鄉(xiāng)生態(tài)住區(qū)；具有集約性和都市型特征的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)區(qū)；與自然環(huán)境相協(xié)調(diào)的綠色工業(yè)區(qū)。1.5區(qū)域規(guī)劃CityIntegratedResiCityIntegratedResidentialServices

青浦各區(qū)規(guī)劃人口分布數(shù)據(jù)來源：上海市青浦區(qū)規(guī)劃管理局1.5區(qū)域規(guī)劃CityIntegratedResidentialSe1.5區(qū)域規(guī)劃CityIntegratedResidentialServices

泛城觀點：規(guī)劃大量人口導入為徐涇住宅市場提供需求保障。在青浦東南西北四個片區(qū)規(guī)劃中，只有西片環(huán)淀山湖的金澤地區(qū)和東片徐涇、趙巷和重固地區(qū)涉及房地產(chǎn)業(yè)，其中前者僅限為適度發(fā)展特色居住區(qū)，而后者定位是接受上海中心城的輻射，重點發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)服務業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)和都市型工業(yè)。徐涇鎮(zhèn)定位于接受中心城輻射，以生物制藥和電子信息為主導產(chǎn)業(yè)，是上海城郊重要的生活居住區(qū)和現(xiàn)代商貿(mào)服務區(qū)，規(guī)劃至2020年城鎮(zhèn)人口為17萬人，城鎮(zhèn)建設用地規(guī)模為19.5平方公里，是青浦八鎮(zhèn)中規(guī)劃人口最多的一個鎮(zhèn)。雖然徐涇鎮(zhèn)2020年規(guī)劃的人口和城鎮(zhèn)建設用地面積在青浦區(qū)排在首位，但2003年以來徐涇鎮(zhèn)土地出讓面積一直在低水平徘徊，因此可以預計，未來徐涇無論土地出讓還是住宅市場都將有一個快速發(fā)展過程。1.5區(qū)域規(guī)劃CityIntegratedResi1.5區(qū)域規(guī)劃CityIntegratedResidentialServices

泛城觀點：虹橋綜合交通樞紐工程將提升徐涇區(qū)域吸引力，同時，也將為徐涇商品住宅市場帶來潛在客戶。虹橋綜合交通樞紐工程項目建議書已初步獲國家批準，預計投資156億。虹橋交通樞紐建設將對其附近幾個郊區(qū)鎮(zhèn)級區(qū)域的住宅市場產(chǎn)生顯著帶動效應。從地理位置看，距離最近的有松江九亭、青浦徐涇及閔行七寶及華漕。四鎮(zhèn)之中徐涇住宅市場發(fā)展規(guī)模相對較小，因此未來發(fā)展上升空間也較大。1.5區(qū)域規(guī)劃CityIntegratedResi結論宏觀經(jīng)濟：最近幾年青浦經(jīng)濟增長迅速，人均收入水平增長較快；商品住宅土地供應：2005年以前徐涇商品土地供應水平較低，房地產(chǎn)開發(fā)有限，但2005年以后，相關土地出讓明顯增加，并且該區(qū)域土地出讓占整個青浦區(qū)的比重也在上升；徐涇公寓市場：商品住宅市場供應結構失衡，過去幾年中，該區(qū)域新開發(fā)樓盤基本都是別墅等高端項目，公寓供應很少，導致該區(qū)域公寓成交少；從對個案的研究看，當?shù)厥袌鰧⒌男枨蠛艽?；當?shù)毓潜P的客戶主要來自于徐涇當?shù)睾屯鈦韯展さ闹懈呤杖胝?，少部分市區(qū)購房者。未來規(guī)劃：依據(jù)規(guī)劃，徐涇鎮(zhèn)未來將有大量的人口導入；虹橋綜合交通樞紐工程對徐涇商品住宅市場帶來極大促進。結論宏觀經(jīng)濟：最近幾年青浦經(jīng)濟增長迅速，人均收入水平增長較1.6典型案例CityIntegratedResidentialServices

上海豪都國際新城(上海捷克住宅小區(qū))1.6典型案例CityIntegratedResidCityIntegratedResidentialServices

上海豪都國際新城(上海捷克住宅小區(qū))上海豪都國際新城(上海捷克住宅小區(qū))開盤于2004年，在2004年當年非常熱銷，去化率高達80%以上，2005年以后銷售的基本上都是尾盤，剩余供應量不大。2005-2006年共銷售32套，其中17套公寓物業(yè)。該項目距離本案僅300-400米，社區(qū)內(nèi)建設了大量公寓，目前已交付使用。該項目開發(fā)較早，獨具特色的北歐風情（捷克建筑風格）吸引了青浦當?shù)丶耙恍┩鈦碚叩难矍?，市場反映良好。CityIntegratedResidentialSeCityIntegratedResidentialServices

上海豪都國際新城(上海捷克住宅小區(qū))CityIntegratedResidentialSe1.6典型案例結論：從此案例項目去化的情況看，徐涇公寓受到當?shù)厥袌龅臍g迎；相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示徐涇歷年公寓成交量低，并非因為徐涇公寓沒有市場，而是公寓供應較少；從此案例客戶看，徐涇本地人及在外來務工者（收入中上）占。從入住的情況看，居家者比例很高。1.6典型案例結論：CityIntegratedResidentialServices

2項目總體定位CityIntegratedResidentialSe2.1項目SWOT分析

南山公司本身實力雄厚，開發(fā)經(jīng)驗豐富，在全國各地有多個成功開發(fā)案例，具有強烈的品牌意識；地塊靠近滬青平交通干線，交通便利；項目所在區(qū)域以低密度住宅區(qū)為主，具有較為濃厚的高檔社區(qū)氛圍；區(qū)位環(huán)境適合、地價成本適中。近期徐涇土地供應市場集中，預計未來住宅上市量較大；市場對于項目區(qū)域小戶型產(chǎn)品的認可程度有待培育。本地塊雖然靠近滬青平公路，但此道路狹窄，且周邊緊靠住宅無法拓寬，交通繁忙，噪音大；本區(qū)域近期無軌道交通規(guī)劃，在客戶群選擇方面造成局限性；本地塊周邊基礎設施尚未完善，生活便利度較低；地塊本身無明顯的人文和觀景資源優(yōu)勢。產(chǎn)品規(guī)劃符合政策導向；預期對于改善區(qū)域產(chǎn)品結構具有很大貢獻，填補市場空白點；處于近期規(guī)劃人口導入?yún)^(qū)。SOWTCityIntegratedResidentialServices

2.1項目SWOT分析南山公司本身實力雄厚，開發(fā)經(jīng)CityIntegratedResidentialServices

2.2項目挑戰(zhàn)是什么？答案：1、受到“90—70%”調(diào)控政策的剛性限定；2、2006年徐涇鎮(zhèn)住宅開發(fā)的絕對量創(chuàng)近三年的新高，未來住宅供應量大；

3、2006年徐涇鎮(zhèn)成交的6幅住宅用地中，本項目可建體量較大，這為本項目將來的去化帶來一定壓力；

4、徐涇鎮(zhèn)作為傳統(tǒng)的別墅居住區(qū)域，現(xiàn)今開發(fā)小戶型產(chǎn)品，其市場認知度具有一定的市場風險。CityIntegratedResidentialSeCityIntegratedResidentialServices

2.3項目應對措施是什么？應對：1、雖然徐涇鎮(zhèn)未來住宅供應量大，但是徐涇區(qū)域商品住宅供應結構失衡，公寓供應極少，公寓作為當?shù)厣唐纷≌袌鑫刺钛a的空白，具有很大的發(fā)展?jié)摿Γ?、盡管本項目容積率比其他潛在競爭對手高，項目體量較大，但是可開發(fā)差異化產(chǎn)品，鎖定特定顧客群體，規(guī)避部分市場競爭；

3、雖然產(chǎn)品認知度存在一定的風險，但是未來規(guī)劃人口導入和虹橋綜合交通樞紐工程將為本項目帶來大量潛在客戶，只要準確鎖定未來的目標客戶群體，營銷策劃與銷售推廣重拳出擊，必將贏得核心市場。CityIntegratedResidentialSeCityIntegratedResidentialServices

2.4項目產(chǎn)品是什么？多層與小高層的中高檔公寓類產(chǎn)品類型定位占地159216m2容積率1限制高度12層(36m)建筑密度≦24%政策性要求“90-74”CityIntegratedResidentialSeCityIntegratedResidentialServices

泛城觀點：方案一：完全符合政策、批準可能性大、貼近市場方案二：走特色產(chǎn)品路線、針對特殊人群、吸引眼球2.4項目產(chǎn)品是什么？CityIntegratedResidentialSeCityIntegratedResidentialServices

2.5項目客戶在哪里？為改善當前居住條件虹橋交通樞紐動遷居民青浦徐涇項目客戶群范圍劃定未來鎮(zhèn)域規(guī)劃17萬人口規(guī)劃都市型工業(yè)園區(qū)的從業(yè)人員來自整個上海市，傳統(tǒng)型購房者，尋找面積、戶型、環(huán)境更為理想的住宅。多為徐涇或者青浦地區(qū)的本地人群。來自整個上海地區(qū)，關注區(qū)域未來發(fā)展和社區(qū)的生活氛圍。CityIntegratedResidentialSeCityIntegratedResidentialServices

虹橋交通樞紐動遷居民未來規(guī)劃人口導入為改善當前居住條件者虹橋綜合交通樞紐工程規(guī)劃設計，有相應數(shù)量的動遷居民需要購房。過去的幾年，該區(qū)域商品住宅供應失衡，別墅等高端物業(yè)過多，公寓過少。根據(jù)徐涇的發(fā)展與規(guī)劃，徐涇總體規(guī)劃2020年人口將達到17萬?，F(xiàn)有公寓樓盤銷售情況顯示，徐涇當?shù)丶巴鈦韯展ふ呤侵饕蛻?，也有少部分市區(qū)人；相對周邊其他區(qū)域，徐涇房價較低，會吸引部分其他區(qū)域的客戶。部分傳統(tǒng)型購房者，尋找面積、戶型、環(huán)境更為理想的住宅。2.5項目客戶在哪里？產(chǎn)業(yè)發(fā)展人口現(xiàn)有當?shù)仉娮有畔⒑蜕镏扑幃a(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，吸引了大量外來務工人員；規(guī)劃的都市型工業(yè)園區(qū)將有大量從業(yè)人員，增加了本項目的潛在客戶CityIntegratedResidentialSeCityIntegratedResidentialServices

泛城觀點：

方案一：完全符合政策、批準可能性大、貼近市場；產(chǎn)品類型中大部分為居家型，符合市場發(fā)展，總價不高，并輔有少量舒適性較高的高檔住宅。針對客戶人群：多為徐涇或者青浦地區(qū)的本地人群，以及一些來自上海地區(qū)的傳統(tǒng)購房者，也包括未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)的從業(yè)人員。方案二：走特色產(chǎn)品路線、針對特殊人群、吸引眼球；產(chǎn)品特點在于追求特色，以大平層和PENTHOUSE為主、螞蟻工房為輔，體現(xiàn)居者獨特的潮流走向和價值品味。針對客戶人群：主要針對能夠接受中心城區(qū)以外地域生活環(huán)境的人群，尤其是處于事業(yè)起步、資本原始積累期的年輕群體。2.5項目客戶在哪里？CityIntegratedResidentialSeCityIntegratedResidentialServices

3項目產(chǎn)品建議CityIntegratedResidentialSe2.1方案一CityIntegratedResidentialServices

規(guī)劃特點：嚴格按照“套型建筑面積90m2以下住房面積所占比重大于開發(fā)建筑面積的74%”的指標限定，采用高層電梯公寓和多層花園洋房的產(chǎn)品組合。建筑分類：小戶型產(chǎn)品采用12層電梯公寓建筑，一梯兩戶，平均面積80m2

，共20棟，，主要排布在地塊北側。大于90的產(chǎn)品采用多層花園洋房建筑，分帶電梯和不帶電梯兩種，各有7棟和8棟，排布在地塊的南側。建筑風格：簡約、現(xiàn)代、靈動空間。借鑒案例：蘇州，楓情水岸2.1.1建筑規(guī)劃定位2.1方案一CityIntegratedResidenCityIntegratedResidentialServices

2.1方案一2.1.1建筑規(guī)劃定位——技術經(jīng)濟指標分析CityIntegratedResidentialSeCityIntegratedResidentialServices

2.1方案一2.1.1建筑規(guī)劃定位——戶型配比CityIntegratedResidentialSeCityIntegratedResidentialServices

2.1方案一2.1.1建筑規(guī)劃定位——規(guī)劃建議CityIntegratedResidentialSeCityIntegratedResidentialServices

底層借鑒：獨擁圍合式情景小院，凹凸層次錯落景觀贈送獨立停車位，直接步入氣派高廳，別墅級生活品質；贈送12平方米儲藏室，空間設計一切為您著想；獨立私家花園，錯落庭院自然生動；錯層設計，空間感更強，更奢華；3.6米客廳挑空，情趣大露臺，收藏更多風景；建面范圍：約148平方米。2.1方案一2.1.1建筑規(guī)劃定位——花園洋房案例借鑒CityIntegratedResidentialSeCityIntegratedResidentialServices

標準層借鑒：有天有地的奢華退臺。有情有景的室內(nèi)及室外空間。贈送室外車位，把車停在風景中；贈送4平方米儲藏室，空間設計人性化；贈送超大露臺，寬綽戶外空間；獨立別墅式入戶花園，鑒賞到最自然的景觀與園林藝術；錯層設計，享受別墅感居住尺度；客廳挑高3.4米，面寬4.8米，氣派雍容；主臥面寬4.2米，帶獨立陽臺，大明窗，因風景入室，盡顯舒適生活；建筑面積：約135平方米。2.1方案一2.1.1建筑規(guī)劃定位——花園洋房案例借鑒CityIntegratedResidentialSeCityIntegratedResidentialServices

標準層借鑒：自然城邦對自然的要求從未變改變。景觀豐盛，生活是一種充沛的感悟和領會。贈送室內(nèi)車位，尊崇別墅級生活；贈送4平方米儲藏室，空間設計人性化；贈送超大陽臺，私享園藝空間；獨創(chuàng)270度轉角觀景陽臺，每個方向均有不同風景；客廳面寬4.5米，通透開敞；長廳設計，更有利于室內(nèi)動靜空間區(qū)排布；主臥面寬4.2米，開闊視野與私密生活共存；建筑面積：133平方米。2.1方案一2.1.1建筑規(guī)劃定位——花園洋房案例借鑒CityIntegratedResidentialSeCityIntegratedResidentialServices

頂層借鑒：恰如其分的奢華尺度，呈現(xiàn)源于自然的生活境界，只為表征一種豁達的生活方式與心理印記。贈送室內(nèi)車位，別墅級生活品質；贈送4平方米儲藏室，空間設計一切為您著想；超大景觀露臺，總贈送面積約70平方米；客廳挑高3.3米，寬約7.8米，氣派雍容。上下兩層，通透格局，動靜皆宜；主臥4.2米面寬，帶獨立書房，且與露臺相連；建筑面積：約160平方米。2.1方案一2.1.1建筑規(guī)劃定位——花園洋房案例借鑒CityIntegratedResidentialSeCityIntegratedResidentialServices

90m以下的小戶型中房型設計的調(diào)整余地較小，房型設計優(yōu)化的主要方向在于提高其經(jīng)濟性。優(yōu)化公共部分設計，提高得房率市提高經(jīng)濟性的重要手段。一梯兩戶的小戶型住宅符合消費習慣，優(yōu)化其樓梯間設計能較好地平衡舒適性與經(jīng)濟性的關系。右圖案例較好地處理好房型和公共空間的關系。2.1方案一2.1.1建筑規(guī)劃定位——小戶型案例借鑒CityIntegratedResidentialSeCityIntegratedResidentialServices

建筑風格上汲取北歐情調(diào)的簡約特點，糅合江南水鄉(xiāng)民居的意念，通過新材料、新工藝、新技術的運用，賦予本案淡雅的色彩，清新的造型，靈動的空間變化。倡導與自然相通，延伸自由交往空間的現(xiàn)代建筑理念，力圖營造一個具有地標性的國際化水岸社區(qū)。借鑒案例：蘇州，楓情水岸。2.1方案一2.1.2建筑風格建議CityIntegratedResidentialSeCityIntegratedResidentialServices

◆花園洋房純凈淡雅立面、大面積玻璃，使建筑“純凈”而飄逸，創(chuàng)造出府邸的氣度和精巧風格。2.1方案一2.1.2建筑風格建議CityIntegratedResidentialSeCityIntegratedResidentialServices

◆高層住宅建筑立面顯現(xiàn)節(jié)節(jié)上升的意味，將含蓄優(yōu)雅的享受、獨一無二的品質表現(xiàn)無遺。2.1方案一2.1.2建筑風格建議CityIntegratedResidentialSeCityIntegratedResidentialServices

2.2方案二2.2.1建筑規(guī)劃定位規(guī)劃特點：突破“套型建筑面積90m2以下住房面積所占比重大于開發(fā)建筑面積的74%”的指標限定，采用特色產(chǎn)品、吸引眼球的產(chǎn)品主張，提供時尚、現(xiàn)代、新鮮的生活理念和價值氛圍。建筑分類：小戶型產(chǎn)品采用螞蟻工房產(chǎn)品形式，平均面積70m2

，共4棟，主要排布在地塊東北側。大于90m2

的產(chǎn)品采用PENTHOUSE和大平層的產(chǎn)品形式，其中PENTHOUSE的平均面積為360

m2，大平層