浙大個人理財規(guī)劃-住房養(yǎng)老(稿)課件

“以房養(yǎng)老”模式研究

浙江大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院柴效武教

2013.“以房養(yǎng)老”模式研究浙江大學(xué)經(jīng)介紹新理論宣傳新思想，確立新理念

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介紹新理論目前已經(jīng)做出成果發(fā)表以房養(yǎng)老和反向抵押貸款論文50篇出版以房養(yǎng)老系列研究叢書7部,共收錄相關(guān)論文180篇,計230萬字.名稱為《以房養(yǎng)老模式》、《以房養(yǎng)老理念》、《反向抵押貸款制度》、《反向抵押貸款運作》、《反向抵押貸款功用》、《反向抵押貸款運做與風(fēng)險防范》、《反向抵押貸款產(chǎn)品定價》。出版讀物2本，《如何用房子養(yǎng)老》、《以房養(yǎng)老漫談》，共計50多萬字，專著《反向抵押貸款》，35萬字。以此為題撰寫碩士論文并論證通過18篇，本科論文8篇，博士論文2篇。正在撰寫6篇。翻譯國外反向抵押貸款資料文獻、手冊計140萬字。尚有以房養(yǎng)老、基地養(yǎng)老、反向抵押貸款方面書籍近10部，待籌措資金出版。目前已經(jīng)做出成果發(fā)表以房養(yǎng)老和反向抵押貸款論文50篇2006年全國兩會提案《開展以房養(yǎng)老的建議》，引起很大社會轟動和媒體大肆炒做。2007全國兩會提案《開辦養(yǎng)老基地的建議》報刊媒體、網(wǎng)站電臺、電視臺宣傳報道千余次。獲取國家社科基金課題《以房養(yǎng)老模式研究》，獲取浙江省科學(xué)普及項目《以房養(yǎng)老》3個為杭州發(fā)改委做課題，提出《建設(shè)養(yǎng)老基地，打造杭州養(yǎng)老天堂》的口號，得到建德臨安、安吉、桐鄉(xiāng)響應(yīng)。幸福人壽保險公司開業(yè)，將反向抵押貸款做為主打產(chǎn)品推出。其他銀行、保險公司要跟風(fēng)參與。以房養(yǎng)老、基地養(yǎng)老兩大事項已經(jīng)引起國家高層領(lǐng)導(dǎo)關(guān)注，將來有望成為國策。以房養(yǎng)老已列在10多個省份的政府文件杭州市委、市政府文件將兩大內(nèi)容全面引入。浙江省將推出以房養(yǎng)老，建德市提出打造養(yǎng)老城口號，并付諸行動。國家部委領(lǐng)導(dǎo)、經(jīng)濟學(xué)家、高官、高管對此有積極表態(tài)，認為將來可以成為養(yǎng)老模式的一種積極選擇?！?0歲前人養(yǎng)房，60歲后房養(yǎng)人”已深入人心。2006年全國兩會提案《開展以房養(yǎng)老的建議》，引起很大社會轟孟曉蘇原黨中央辦公廳二局副局長，萬里委員長秘書中房集團董事長總裁黨委書記，目前為中房理事長幸福人壽保險公司董事長北京大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院碩士、博士若干大學(xué)兼職教授思想家、社會活動家、學(xué)者、企業(yè)家、政治家住房按揭貸款的倡導(dǎo)者反向抵押貸款倡導(dǎo)者孟曉蘇原黨中央辦公廳二局副局長，萬里委員長秘書國家建設(shè)部科技司司長，全國政協(xié)委員九三學(xué)社中央副主席賴明2006年《以房養(yǎng)老》提案提交人國家建設(shè)部科技司司長，全國政協(xié)委員為什么研究這一課題

1.老齡化問題突出，60歲以上人口已經(jīng)達到總?cè)丝诘?2.5%。到2030年，這一指標(biāo)將上升到30%，京滬大城市將達到40%之多。

2.人口高齡化，人均壽命上海已達80歲。退休后時間大大延長，獨生子女的負面效應(yīng)開始顯現(xiàn)。

3.我國未富先老，人均GDP只有1000余美圓（國外已經(jīng)達到10000美圓或更多）

4.養(yǎng)老資源短缺，欠賬嚴重。養(yǎng)老保障體系初始建立，普及面過窄。

5.增加養(yǎng)老資源，創(chuàng)新養(yǎng)老觀念（將住宅和環(huán)境視為新的養(yǎng)老資源）。為什么研究這一課題1.老齡化問題突出，60歲以上人口問題的提出1.許多老年人生前過得很辛苦，死亡后卻遺留大量房產(chǎn)，端著“金飯碗討飯吃”，能否將死亡后遺留房產(chǎn)的價值在生前使用，同時對其正常生活又不帶來任何負面影響？2.都市老年人養(yǎng)老環(huán)境很差，養(yǎng)老成本很高，而某些環(huán)境優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn)養(yǎng)老環(huán)境很好，養(yǎng)老成本很低，能否將都市老年人遷移于鄉(xiāng)鎮(zhèn)以求更好地實現(xiàn)養(yǎng)老的目標(biāo)3.老人希望晚年能在適合養(yǎng)老的地段選購滿意的住宅以舒適養(yǎng)老，但只能支持部分資金，貸款無望也不必要的狀況下，如何滿足這部分老年人的購房需要。購買新房的使用年限遠超出自己余存壽命，多出價值又應(yīng)如何處理？能否有較好方法？問題的提出1.許多老年人生前過得很辛苦，死亡后卻遺留大量房產(chǎn)問題的解決辦法將住宅也作為養(yǎng)老的重要資源，打一個時間差，身故后的錢財生前使用將優(yōu)美環(huán)境作為養(yǎng)老的重要資源，打一個空間差，此地的錢財?shù)奖说厥褂猛瞥鲆环N新型貸款，整貸整還，貸期內(nèi)不必還本付息，老人身故后用住房還貸問題的解決辦法將住宅也作為養(yǎng)老的重要資源，打一個時間差，身故住房金融保險養(yǎng)老載體手段目的住房金融養(yǎng)老載體手段目的三個老太太的故事中國老太太

終生儲蓄晚年購房死亡美國老太太青年貸款購房終生居住還貸死亡N國老太太青年貸款購房終生居住還貸晚年以房養(yǎng)老死亡三個老太太的故事中國老太太終生儲蓄晚年死亡美模式宣傳口號60歲前人養(yǎng)房，60歲后房養(yǎng)人60歲前抵押貸款買房，長期生活居住貨幣資產(chǎn)住房資產(chǎn)60歲后反向抵押貸款，晚年用房養(yǎng)老住房資產(chǎn)貨幣資產(chǎn)模式宣傳口號60歲前人養(yǎng)房，60歲后房養(yǎng)人基本宗旨

將老人身故后遺留房產(chǎn)的巨大余值，用一定的金融保險機制提前變現(xiàn)套現(xiàn)，取得一筆穩(wěn)定持續(xù)可靠的終生現(xiàn)金流入，用來養(yǎng)度老人余生。

避免“端著金飯碗討飯吃”的現(xiàn)象出現(xiàn)?；咀谥紝⒗先松砉屎筮z留房產(chǎn)的巨大余值，用一定的金融保險以房養(yǎng)老功用住房增加新功能（養(yǎng)老保障）養(yǎng)老增添新模式（住房養(yǎng)老）房產(chǎn)交易量增加激活國民經(jīng)濟有了新增長點金融保險產(chǎn)品、業(yè)績、利潤新增加點養(yǎng)兒防老、遺產(chǎn)繼承發(fā)生重大變革，家庭代際關(guān)系的革命，自立自強取代過度依賴家庭金融理財觀念大改變（全方位全過程）以房養(yǎng)老功用住房增加新功能（養(yǎng)老保障）住房功能：

生活居?。ㄊ褂脙r值作用發(fā)揮）投資贏利（價值增值保值）融資流動（價值短期變現(xiàn)臨時資金融通）養(yǎng)老保障（價值長期變現(xiàn)以實現(xiàn)晚年養(yǎng)老保障）住房功能：生活居?。ㄊ褂脙r值作用發(fā)揮）

養(yǎng)老方式：

養(yǎng)老——年輕時代創(chuàng)造并積累財富，供給年紀大時花銷耗用家庭有兒子、票子、房子三大財富，就有三大養(yǎng)老模式養(yǎng)兒防老（兒子養(yǎng)老）

傳統(tǒng)社會長期流傳，目前仍需要大發(fā)揚儲蓄保險養(yǎng)老（票子養(yǎng)老）

目前社會運用普遍，但有相當(dāng)缺陷和障礙以房養(yǎng)老（房子養(yǎng)老）

將來社會需要增加的新養(yǎng)老思路養(yǎng)老方式：家庭三大財富積累與三大養(yǎng)老保障1.生育撫養(yǎng)子女做人力資本積累，養(yǎng)兒防老（五六十年代家庭擁有的最大財產(chǎn)）；2.貨幣金融性儲蓄、養(yǎng)老壽險、社會養(yǎng)老保障，以用于晚年期的養(yǎng)老（目前家庭擁有的最大財產(chǎn)，占到家庭總資產(chǎn)的一半）；3.購買住宅不動產(chǎn)實物積累，在晚年期用做養(yǎng)老保障（目前家庭擁有的最大財產(chǎn)，占到家庭總資產(chǎn)的半數(shù)）。

家庭三大財富積累與三大養(yǎng)老保障1.生育撫養(yǎng)子女做人力資本積累子女養(yǎng)老子女贍養(yǎng)父母，

住房作為遺產(chǎn)由子女繼承，即傳統(tǒng)意義的養(yǎng)兒養(yǎng)老?，F(xiàn)代社會家庭養(yǎng)老功能急劇弱化，子女養(yǎng)老受到相當(dāng)局限家庭內(nèi)部的經(jīng)濟核算意識強烈，子女出于經(jīng)濟利益考慮，不樂意奉養(yǎng)父母現(xiàn)代社會競爭加劇，注重家庭被迫讓位于首先注重工作與社會子女養(yǎng)老子女贍養(yǎng)父母，住房作為遺產(chǎn)由子女繼承，兒女欲養(yǎng)力不支，父母贈房兒不欲未來“四二一”家庭，老年夫婦向中年夫婦遺留兩套住房，并不為中年夫婦看重；中年夫婦同時養(yǎng)度四位老人，經(jīng)濟能力難支持。房產(chǎn)繼承硬約束，贍養(yǎng)老人軟約束房產(chǎn)繼承是約定俗成，天經(jīng)地義，自然而然地發(fā)生。很難以人為剝奪贍養(yǎng)老人則是良心活，是否贍養(yǎng)及贍養(yǎng)的狀況是如何，都很難以計量界定兒女欲養(yǎng)力不支，父母贈房兒不欲未來“四二一”家庭，老年夫婦貨幣養(yǎng)老包括養(yǎng)老儲蓄、社會養(yǎng)老保障、商業(yè)養(yǎng)老壽險等，是目前養(yǎng)老主體形式養(yǎng)老資源嚴重短缺，缺口達3萬億元，遠遠不能滿足老齡化社會的需要養(yǎng)老保障體系不健全，覆蓋面過窄通貨膨脹，貨幣易于貶值養(yǎng)老金過多時只是個價值符號，不發(fā)揮實際作用加大養(yǎng)老金交納比例，易于引起企業(yè)成本升高，投資效應(yīng)降低，居民可支配收入減少，購買力降低，國民經(jīng)濟增長幅度減緩，貨幣養(yǎng)老包括養(yǎng)老儲蓄、社會養(yǎng)老保障、商業(yè)養(yǎng)老壽險等，是目前養(yǎng)房子養(yǎng)老住房是家庭的最大資產(chǎn)，應(yīng)予很好利用住宅天然具有保值增值的功能，房價呈現(xiàn)持續(xù)上漲趨勢住宅最為聽話，隨時聽從主人的安排（養(yǎng)兒子不如養(yǎng)房子）住宅可直接提升家庭生活居住質(zhì)量家庭可減少養(yǎng)老金存儲，將較多資金用于購買住房，晚年再用房養(yǎng)老。住宅可在正常生活居住的同時，發(fā)揮價值提前變現(xiàn)套現(xiàn)以養(yǎng)老保障的雙重功用房子養(yǎng)老住房是家庭的最大資產(chǎn)，應(yīng)予很好利用以房養(yǎng)老的缺陷人們不能吃磚頭啃瓦片過日子，住房存在價值變現(xiàn)的問題現(xiàn)行法律對此尚有眾多缺陷，如70年土地試用期的法律改變遺產(chǎn)繼承仍在日常生活及思想觀念中仍具有重要位置具體操作繁雜，聯(lián)系面眾多，風(fēng)險環(huán)生時期過長，長達10多年或更多，發(fā)生何種事項難以完全預(yù)料以房養(yǎng)老的缺陷人們不能吃磚頭啃瓦片過日子，住房存在價值變現(xiàn)的以房養(yǎng)老的具體模式以房養(yǎng)老的具體模式（1）住房出售住養(yǎng)老院

住宅在市場出售，自己住養(yǎng)老院，將售房款積蓄用于養(yǎng)老。老人應(yīng)具有較好理財能力，錢存銀行易貶值。老人應(yīng)適應(yīng)群體生活，樂意去養(yǎng)老院養(yǎng)老孤身老人的最好選擇，單住一幢大住宅行同浪費，身邊無人又乏人照管此種事項目前已經(jīng)有較多存在，可望成一潮流。應(yīng)對此行為大力倡導(dǎo)，并給予政策優(yōu)惠（1）住房出售住養(yǎng)老院住宅在市場出售，自己住養(yǎng)老院，將（3）住房出售+養(yǎng)老壽險住房出售，自己居住養(yǎng)老院，將售房款項交辦養(yǎng)老壽險。整個余存生命期間，由壽險公司負責(zé)款項返還，用于晚年期的養(yǎng)老用度和住養(yǎng)老院的用費。晚年生活可保終生經(jīng)濟無憂比較簡單出售住養(yǎng)老院模式應(yīng)更為妥善壽險公司應(yīng)開發(fā)此項“房產(chǎn)養(yǎng)老壽險”產(chǎn)品（3）住房出售+養(yǎng)老壽險住房出售，自己居住養(yǎng)老院，將售房款項（3）反向抵押貸款又稱倒按揭，抵押房產(chǎn)，房款養(yǎng)老老年人將住宅抵押于銀行，每期從銀行取得貸款用于養(yǎng)老，死亡后用房產(chǎn)還貸付息國外已有此產(chǎn)品，國內(nèi)對此業(yè)務(wù)開辦已有相當(dāng)呼聲。應(yīng)當(dāng)結(jié)合國情，開發(fā)此項金融產(chǎn)品有較多風(fēng)險，適合壽險公司運營，銀行不適合開辦制度設(shè)計應(yīng)給予相當(dāng)重視，涉及事項復(fù)雜，目前還無法簡單給予推出（3）反向抵押貸款又稱倒按揭，抵押房產(chǎn)，房款養(yǎng)老（4）售房養(yǎng)老

老人將自有住宅出售給金融保險機構(gòu)或特設(shè)機構(gòu)，使用權(quán)繼續(xù)保留居住到死亡為止，房款在老人剩余生命期間，由特定機構(gòu)分期向老人支付，用作養(yǎng)老費用。國內(nèi)應(yīng)予開辦，但存在巨大運營風(fēng)險類似反向抵押貸款，一為產(chǎn)權(quán)交易，一為貸款融資。比反向抵押貸款更復(fù)雜也更合理特定機構(gòu)支付大量現(xiàn)金大規(guī)模收購住房，只得到該住房的“虛擬產(chǎn)權(quán)”，風(fēng)險很大。（4）售房養(yǎng)老老人將自有住宅出售給金融保險機構(gòu)或特設(shè)機構(gòu)（5）房產(chǎn)置換售出市內(nèi)大房，換購市郊小房，差價款養(yǎng)老方法可行，便于操作，晚年生活不需要太大的住宅郊區(qū)環(huán)境好，適合老年人生活居住房產(chǎn)轉(zhuǎn)換的交易成本過高，應(yīng)予降低可由政府給予大力倡導(dǎo)，在郊區(qū)建造老年公寓供老人居住。

（5）房產(chǎn)置換售出市內(nèi)大房，換購市郊小房，差價款養(yǎng)老（6）房產(chǎn)反置換

出售或出租市區(qū)小房舊房，換購市郊的大房新房，改善晚年的生活居住條件適用于貨幣有節(jié)余但對現(xiàn)有住房條件不很滿意的老人郊區(qū)自然環(huán)境適于老年人居住，可借以減輕大城市已老化的人口年齡結(jié)構(gòu)，減輕城市人口過于密集擁擠，“城市綜合癥”年輕人進城打工賺錢，老人出城居住養(yǎng)老（6）房產(chǎn)反置換出售或出租市區(qū)小房舊房，換購市郊的大房新房（7）資產(chǎn)租換

租出現(xiàn)居住大房租進小房，用房租差價養(yǎng)老免除現(xiàn)在出售房屋，日后房價上漲遭受損失日后尚可對住房做再處理（售房養(yǎng)老或反抵押貸款等）

（7）資產(chǎn)租換租出現(xiàn)居住大房租進小房，用房租差價養(yǎng)老（8）住房出租

住宅出租，用租金收入住老人公寓養(yǎng)老。養(yǎng)老用費有著落，喜歡集體生活又不放棄原住房，進退自如，可一直入住也可隨時回家老人去世后房產(chǎn)仍具有相當(dāng)余值可資利用成立老年房產(chǎn)經(jīng)營公司，辦理房產(chǎn)出售出租事項，可望形成一較大產(chǎn)業(yè)（8）住房出租住宅出租，用租金收入住老人公寓養(yǎng)老。重點研討模式

售房養(yǎng)老反向抵押貸款

容易操作模式房產(chǎn)置換大房換小房房產(chǎn)反置換小房換大房出售住房+養(yǎng)老壽險住房出租+自住養(yǎng)老院重點研討模式

售房養(yǎng)老容易操作模式模式推出背景城市家庭多數(shù)已經(jīng)擁有自有產(chǎn)權(quán)的住房“四二一”家庭將大量出現(xiàn)，人口呈倒金字塔結(jié)構(gòu)商品意識進入家庭內(nèi)部，代際親情關(guān)系有淡泊家庭內(nèi)部經(jīng)濟核算意識與行為有較多出現(xiàn)。我國經(jīng)濟呈現(xiàn)長期快速增長，GDP持續(xù)拉升城市化進程加快，幾億農(nóng)民將進入城市城市土地資源嚴重不足，地價持續(xù)拉升居民收支預(yù)期不確定因素加大，需要保障模式推出背景城市家庭多數(shù)已經(jīng)擁有自有產(chǎn)權(quán)的住房模式推出需要具備的條件強大理論研發(fā)體系的形成與支撐輿論廣泛宣傳倡導(dǎo)，社會各界對此形成共識并積極參與國家相關(guān)法律法規(guī)的新建、變革與完善市場供應(yīng)需求、居民愛好的大規(guī)模調(diào)研新型金融保險產(chǎn)品形成并衍生其他金融保險產(chǎn)品推動銀證保投一體化，實現(xiàn)混業(yè)經(jīng)營幾千年傳留的遺產(chǎn)繼承觀念的轉(zhuǎn)變目前還不具備這一條件，任重道遠模式推出需要具備的條件強大理論研發(fā)體系的形成與支撐本模式涉及到房地產(chǎn)經(jīng)濟、養(yǎng)老保障、金融保險三大理論同制度經(jīng)濟、計量經(jīng)濟、金融工程、保險精算、婚姻家庭、社會、人口、法律、倫理道德、土地及其他相關(guān)理論有密切關(guān)系。以房養(yǎng)老理論是眾多相關(guān)學(xué)科的重新組合融會、聯(lián)接、凝聚深化并豐富本模式研發(fā)可對如上學(xué)科的研究起到相當(dāng)推動作用理論創(chuàng)新本模式涉及到房地產(chǎn)經(jīng)濟、養(yǎng)老保障、金融保險三大理論理論創(chuàng)新住房養(yǎng)老模式的意義國民經(jīng)濟尋找新增長點意義推動金融保險發(fā)展意義個人家庭資源優(yōu)化配置意義社會養(yǎng)老保障重擔(dān)減少的意義住房養(yǎng)老模式的意義國民經(jīng)濟尋找新增長點意義增加老人養(yǎng)老資金來源減輕兒女贍養(yǎng)父母負擔(dān)優(yōu)化配置家庭資產(chǎn)提供新思路老人依靠自己財力自主生活，不必過多依靠子女子女不能躺在父母遺產(chǎn)上過活，倡導(dǎo)子女獨立自強，自己打天下組建適應(yīng)市場經(jīng)濟體制的新型代際關(guān)系。家庭個人已經(jīng)成為市場經(jīng)濟社會的重要經(jīng)濟主體，擁有自主權(quán)利，獨立決策發(fā)揮功用，實現(xiàn)家庭利益最大化新型家庭生活增加老人養(yǎng)老資金來源新型家庭生活刺激內(nèi)需增長，增強中老年人購建住宅、晚年幸福生活的積極性激活房地產(chǎn)交易，改善國民居住水平為進入全面整體小康社會創(chuàng)造前提可刺激50多個相關(guān)行業(yè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展形成國民經(jīng)濟增長的新動力刺激相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展刺激內(nèi)需增長，增強中老年人購建住宅、晚年幸福生活的積極性刺激金融保險意義開發(fā)新的金融保險的系列產(chǎn)品，增長新的業(yè)績利潤增長點將養(yǎng)老保險、社會保障與購房養(yǎng)老相結(jié)合，為巨額保險金尋找安全可靠、收益穩(wěn)定的投資出路（每年數(shù)千億元現(xiàn)金流入）養(yǎng)老保險金的數(shù)額在日益龐大，將其投資于房地產(chǎn)項目，比投資于實業(yè)、股票債券更為合適，更符合養(yǎng)老金籌措的本意實現(xiàn)保險資金“從養(yǎng)老中來，到養(yǎng)老中去”的新型循環(huán)機制。

金融保險意義開發(fā)新的金融保險的系列產(chǎn)品，增長新的業(yè)績利潤增長風(fēng)險、不確定性本模式將遭遇以下五大風(fēng)險：住宅實物的保全與拆除毀損預(yù)期壽命和實際存活壽命的差異及風(fēng)險承擔(dān)機制住房價值波動的風(fēng)險及風(fēng)險承擔(dān)消除利率調(diào)整的風(fēng)險及消除政策變動、調(diào)整的風(fēng)險風(fēng)險、不確定性本模式將遭遇以下五大風(fēng)險：工作試點選擇若干經(jīng)濟發(fā)達、有活力、居民收入水平高、觀念創(chuàng)新的京、滬、杭、穗、深等沿海大城市先行試點，積累經(jīng)驗，再向全國推廣采取自愿自主原則，不搞強制命令可從高端市場（高收入、高學(xué)歷人員）先行開始，再向下普及（美國是先從低端市場開始，并予津貼優(yōu)惠）先易后難，循序漸進，不能期望值過高，操作速度過快。工作試點選擇若干經(jīng)濟發(fā)達、有活力、居民收入水平高、觀念創(chuàng)新的模式運行需要考慮本模式研究涉及到房地產(chǎn)、金融保險、社會保障三大部門以金融保險部門（尤其是保險機構(gòu)）為中介，連接房地產(chǎn)、社會保障部門共同操作。需要財政部門的稅費減免等政策優(yōu)惠。國家相關(guān)法律法規(guī)的出臺修訂居民“養(yǎng)兒防老遺產(chǎn)繼承”觀念意識的變革各部門參與積極性及態(tài)度、利益博弈分析模式運行需要考慮本模式研究涉及到房地產(chǎn)、金融保險、社會保障三利益博弈分析房地產(chǎn)部門可從業(yè)務(wù)開展中得到最大利益養(yǎng)老保障部門可因此解除重大負擔(dān)國民經(jīng)濟因此而有相當(dāng)刺激功用而非阻礙家庭可因此優(yōu)化資源配置，解脫養(yǎng)老負擔(dān)。老人晚年生活質(zhì)量有較大提高以上部門受益最大，但為此承擔(dān)成本幾乎為0。金融部門可借此增加新業(yè)務(wù)，增加業(yè)績利潤增長點，但需要做長期的資金大投入，經(jīng)營冒大風(fēng)險，利益并不特別明顯，成本收益明顯不對稱，金融部門對開辦這一業(yè)務(wù)并不熱心。采取辦法：國家財政優(yōu)惠貼息、稅費減免利益博弈分析房地產(chǎn)部門可從業(yè)務(wù)開展中得到最大利益金融保險新產(chǎn)品房產(chǎn)養(yǎng)老壽險、反向抵押貸款、整貸整還實物還貸等系列新型金融產(chǎn)品推出金融與住房整個生命周期的全過程的結(jié)合金融與養(yǎng)老保障結(jié)合的新模式混業(yè)經(jīng)營對分業(yè)經(jīng)營的取代金融對房地產(chǎn)業(yè)從貸款轉(zhuǎn)換為直接投資利率市場化，資產(chǎn)證券化的推出金融保險新產(chǎn)品房產(chǎn)養(yǎng)老壽險、反向抵押貸款、整貸整還實物還貸等以房養(yǎng)老與金融理財將房地產(chǎn)、養(yǎng)老保障與投資、金融保險三者有機聯(lián)絡(luò)一起，使住房同時發(fā)揮居住、投資與養(yǎng)老保障的三重功用因老年人身故后遺留住房的價值予以提前變現(xiàn)，遺產(chǎn)繼承及遺產(chǎn)稅交納的事項將大大減少；將住房、養(yǎng)老及相關(guān)的收入、支出消費等，放在家庭的整個生命周期中予以有機配置，實現(xiàn)資源運用的效用最大化養(yǎng)老保障增加新思路，傳統(tǒng)養(yǎng)老儲蓄壽險內(nèi)容可予大大減少，將較多錢財用于住宅購買金融理財教科書不僅對住房、養(yǎng)老、壽險、遺產(chǎn)等分別描述，還應(yīng)特列專章“以房養(yǎng)老”將如上內(nèi)容給予融會綜合，揭示其對金融理財影響，在家庭經(jīng)濟生活中可發(fā)揮作用以房養(yǎng)老與金融理財將房地產(chǎn)、養(yǎng)老保障與投資、金融保險三者有機需要您的支持大量借鑒國外經(jīng)驗（國外資料的翻譯）取得金融保險部門、社會保障部門、建設(shè)部門、房地產(chǎn)公司的行業(yè)支持大量社會家庭調(diào)研，取得第一手實證資料建立知識結(jié)構(gòu)全面或?qū)δ撤矫胬碚撛鷮嵉膶W(xué)術(shù)團隊，組織全面或?qū)ｎ}的專門研究科學(xué)普及性資料、報刊文章的撰寫新聞媒介支持，倡導(dǎo)宣傳新理念需要您的支持大量借鑒國外經(jīng)驗（國外資料的翻譯）演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！“以房養(yǎng)老”模式研究

浙江大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院柴效武教

2013.“以房養(yǎng)老”模式研究浙江大學(xué)經(jīng)介紹新理論宣傳新思想，確立新理念

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介紹新理論目前已經(jīng)做出成果發(fā)表以房養(yǎng)老和反向抵押貸款論文50篇出版以房養(yǎng)老系列研究叢書7部,共收錄相關(guān)論文180篇,計230萬字.名稱為《以房養(yǎng)老模式》、《以房養(yǎng)老理念》、《反向抵押貸款制度》、《反向抵押貸款運作》、《反向抵押貸款功用》、《反向抵押貸款運做與風(fēng)險防范》、《反向抵押貸款產(chǎn)品定價》。出版讀物2本，《如何用房子養(yǎng)老》、《以房養(yǎng)老漫談》，共計50多萬字，專著《反向抵押貸款》，35萬字。以此為題撰寫碩士論文并論證通過18篇，本科論文8篇，博士論文2篇。正在撰寫6篇。翻譯國外反向抵押貸款資料文獻、手冊計140萬字。尚有以房養(yǎng)老、基地養(yǎng)老、反向抵押貸款方面書籍近10部，待籌措資金出版。目前已經(jīng)做出成果發(fā)表以房養(yǎng)老和反向抵押貸款論文50篇2006年全國兩會提案《開展以房養(yǎng)老的建議》，引起很大社會轟動和媒體大肆炒做。2007全國兩會提案《開辦養(yǎng)老基地的建議》報刊媒體、網(wǎng)站電臺、電視臺宣傳報道千余次。獲取國家社科基金課題《以房養(yǎng)老模式研究》，獲取浙江省科學(xué)普及項目《以房養(yǎng)老》3個為杭州發(fā)改委做課題，提出《建設(shè)養(yǎng)老基地，打造杭州養(yǎng)老天堂》的口號，得到建德臨安、安吉、桐鄉(xiāng)響應(yīng)。幸福人壽保險公司開業(yè)，將反向抵押貸款做為主打產(chǎn)品推出。其他銀行、保險公司要跟風(fēng)參與。以房養(yǎng)老、基地養(yǎng)老兩大事項已經(jīng)引起國家高層領(lǐng)導(dǎo)關(guān)注，將來有望成為國策。以房養(yǎng)老已列在10多個省份的政府文件杭州市委、市政府文件將兩大內(nèi)容全面引入。浙江省將推出以房養(yǎng)老，建德市提出打造養(yǎng)老城口號，并付諸行動。國家部委領(lǐng)導(dǎo)、經(jīng)濟學(xué)家、高官、高管對此有積極表態(tài)，認為將來可以成為養(yǎng)老模式的一種積極選擇?！?0歲前人養(yǎng)房，60歲后房養(yǎng)人”已深入人心。2006年全國兩會提案《開展以房養(yǎng)老的建議》，引起很大社會轟孟曉蘇原黨中央辦公廳二局副局長，萬里委員長秘書中房集團董事長總裁黨委書記，目前為中房理事長幸福人壽保險公司董事長北京大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院碩士、博士若干大學(xué)兼職教授思想家、社會活動家、學(xué)者、企業(yè)家、政治家住房按揭貸款的倡導(dǎo)者反向抵押貸款倡導(dǎo)者孟曉蘇原黨中央辦公廳二局副局長，萬里委員長秘書國家建設(shè)部科技司司長，全國政協(xié)委員九三學(xué)社中央副主席賴明2006年《以房養(yǎng)老》提案提交人國家建設(shè)部科技司司長，全國政協(xié)委員為什么研究這一課題

1.老齡化問題突出，60歲以上人口已經(jīng)達到總?cè)丝诘?2.5%。到2030年，這一指標(biāo)將上升到30%，京滬大城市將達到40%之多。

2.人口高齡化，人均壽命上海已達80歲。退休后時間大大延長，獨生子女的負面效應(yīng)開始顯現(xiàn)。

3.我國未富先老，人均GDP只有1000余美圓（國外已經(jīng)達到10000美圓或更多）

4.養(yǎng)老資源短缺，欠賬嚴重。養(yǎng)老保障體系初始建立，普及面過窄。

5.增加養(yǎng)老資源，創(chuàng)新養(yǎng)老觀念（將住宅和環(huán)境視為新的養(yǎng)老資源）。為什么研究這一課題1.老齡化問題突出，60歲以上人口問題的提出1.許多老年人生前過得很辛苦，死亡后卻遺留大量房產(chǎn)，端著“金飯碗討飯吃”，能否將死亡后遺留房產(chǎn)的價值在生前使用，同時對其正常生活又不帶來任何負面影響？2.都市老年人養(yǎng)老環(huán)境很差，養(yǎng)老成本很高，而某些環(huán)境優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn)養(yǎng)老環(huán)境很好，養(yǎng)老成本很低，能否將都市老年人遷移于鄉(xiāng)鎮(zhèn)以求更好地實現(xiàn)養(yǎng)老的目標(biāo)3.老人希望晚年能在適合養(yǎng)老的地段選購滿意的住宅以舒適養(yǎng)老，但只能支持部分資金，貸款無望也不必要的狀況下，如何滿足這部分老年人的購房需要。購買新房的使用年限遠超出自己余存壽命，多出價值又應(yīng)如何處理？能否有較好方法？問題的提出1.許多老年人生前過得很辛苦，死亡后卻遺留大量房產(chǎn)問題的解決辦法將住宅也作為養(yǎng)老的重要資源，打一個時間差，身故后的錢財生前使用將優(yōu)美環(huán)境作為養(yǎng)老的重要資源，打一個空間差，此地的錢財?shù)奖说厥褂猛瞥鲆环N新型貸款，整貸整還，貸期內(nèi)不必還本付息，老人身故后用住房還貸問題的解決辦法將住宅也作為養(yǎng)老的重要資源，打一個時間差，身故住房金融保險養(yǎng)老載體手段目的住房金融養(yǎng)老載體手段目的三個老太太的故事中國老太太

終生儲蓄晚年購房死亡美國老太太青年貸款購房終生居住還貸死亡N國老太太青年貸款購房終生居住還貸晚年以房養(yǎng)老死亡三個老太太的故事中國老太太終生儲蓄晚年死亡美模式宣傳口號60歲前人養(yǎng)房，60歲后房養(yǎng)人60歲前抵押貸款買房，長期生活居住貨幣資產(chǎn)住房資產(chǎn)60歲后反向抵押貸款，晚年用房養(yǎng)老住房資產(chǎn)貨幣資產(chǎn)模式宣傳口號60歲前人養(yǎng)房，60歲后房養(yǎng)人基本宗旨

將老人身故后遺留房產(chǎn)的巨大余值，用一定的金融保險機制提前變現(xiàn)套現(xiàn)，取得一筆穩(wěn)定持續(xù)可靠的終生現(xiàn)金流入，用來養(yǎng)度老人余生。

避免“端著金飯碗討飯吃”的現(xiàn)象出現(xiàn)。基本宗旨將老人身故后遺留房產(chǎn)的巨大余值，用一定的金融保險以房養(yǎng)老功用住房增加新功能（養(yǎng)老保障）養(yǎng)老增添新模式（住房養(yǎng)老）房產(chǎn)交易量增加激活國民經(jīng)濟有了新增長點金融保險產(chǎn)品、業(yè)績、利潤新增加點養(yǎng)兒防老、遺產(chǎn)繼承發(fā)生重大變革，家庭代際關(guān)系的革命，自立自強取代過度依賴家庭金融理財觀念大改變（全方位全過程）以房養(yǎng)老功用住房增加新功能（養(yǎng)老保障）住房功能：

生活居住（使用價值作用發(fā)揮）投資贏利（價值增值保值）融資流動（價值短期變現(xiàn)臨時資金融通）養(yǎng)老保障（價值長期變現(xiàn)以實現(xiàn)晚年養(yǎng)老保障）住房功能：生活居?。ㄊ褂脙r值作用發(fā)揮）

養(yǎng)老方式：

養(yǎng)老——年輕時代創(chuàng)造并積累財富，供給年紀大時花銷耗用家庭有兒子、票子、房子三大財富，就有三大養(yǎng)老模式養(yǎng)兒防老（兒子養(yǎng)老）

傳統(tǒng)社會長期流傳，目前仍需要大發(fā)揚儲蓄保險養(yǎng)老（票子養(yǎng)老）

目前社會運用普遍，但有相當(dāng)缺陷和障礙以房養(yǎng)老（房子養(yǎng)老）

將來社會需要增加的新養(yǎng)老思路養(yǎng)老方式：家庭三大財富積累與三大養(yǎng)老保障1.生育撫養(yǎng)子女做人力資本積累，養(yǎng)兒防老（五六十年代家庭擁有的最大財產(chǎn)）；2.貨幣金融性儲蓄、養(yǎng)老壽險、社會養(yǎng)老保障，以用于晚年期的養(yǎng)老（目前家庭擁有的最大財產(chǎn)，占到家庭總資產(chǎn)的一半）；3.購買住宅不動產(chǎn)實物積累，在晚年期用做養(yǎng)老保障（目前家庭擁有的最大財產(chǎn)，占到家庭總資產(chǎn)的半數(shù)）。

家庭三大財富積累與三大養(yǎng)老保障1.生育撫養(yǎng)子女做人力資本積累子女養(yǎng)老子女贍養(yǎng)父母，

住房作為遺產(chǎn)由子女繼承，即傳統(tǒng)意義的養(yǎng)兒養(yǎng)老。現(xiàn)代社會家庭養(yǎng)老功能急劇弱化，子女養(yǎng)老受到相當(dāng)局限家庭內(nèi)部的經(jīng)濟核算意識強烈，子女出于經(jīng)濟利益考慮，不樂意奉養(yǎng)父母現(xiàn)代社會競爭加劇，注重家庭被迫讓位于首先注重工作與社會子女養(yǎng)老子女贍養(yǎng)父母，住房作為遺產(chǎn)由子女繼承，兒女欲養(yǎng)力不支，父母贈房兒不欲未來“四二一”家庭，老年夫婦向中年夫婦遺留兩套住房，并不為中年夫婦看重；中年夫婦同時養(yǎng)度四位老人，經(jīng)濟能力難支持。房產(chǎn)繼承硬約束，贍養(yǎng)老人軟約束房產(chǎn)繼承是約定俗成，天經(jīng)地義，自然而然地發(fā)生。很難以人為剝奪贍養(yǎng)老人則是良心活，是否贍養(yǎng)及贍養(yǎng)的狀況是如何，都很難以計量界定兒女欲養(yǎng)力不支，父母贈房兒不欲未來“四二一”家庭，老年夫婦貨幣養(yǎng)老包括養(yǎng)老儲蓄、社會養(yǎng)老保障、商業(yè)養(yǎng)老壽險等，是目前養(yǎng)老主體形式養(yǎng)老資源嚴重短缺，缺口達3萬億元，遠遠不能滿足老齡化社會的需要養(yǎng)老保障體系不健全，覆蓋面過窄通貨膨脹，貨幣易于貶值養(yǎng)老金過多時只是個價值符號，不發(fā)揮實際作用加大養(yǎng)老金交納比例，易于引起企業(yè)成本升高，投資效應(yīng)降低，居民可支配收入減少，購買力降低，國民經(jīng)濟增長幅度減緩，貨幣養(yǎng)老包括養(yǎng)老儲蓄、社會養(yǎng)老保障、商業(yè)養(yǎng)老壽險等，是目前養(yǎng)房子養(yǎng)老住房是家庭的最大資產(chǎn)，應(yīng)予很好利用住宅天然具有保值增值的功能，房價呈現(xiàn)持續(xù)上漲趨勢住宅最為聽話，隨時聽從主人的安排（養(yǎng)兒子不如養(yǎng)房子）住宅可直接提升家庭生活居住質(zhì)量家庭可減少養(yǎng)老金存儲，將較多資金用于購買住房，晚年再用房養(yǎng)老。住宅可在正常生活居住的同時，發(fā)揮價值提前變現(xiàn)套現(xiàn)以養(yǎng)老保障的雙重功用房子養(yǎng)老住房是家庭的最大資產(chǎn)，應(yīng)予很好利用以房養(yǎng)老的缺陷人們不能吃磚頭啃瓦片過日子，住房存在價值變現(xiàn)的問題現(xiàn)行法律對此尚有眾多缺陷，如70年土地試用期的法律改變遺產(chǎn)繼承仍在日常生活及思想觀念中仍具有重要位置具體操作繁雜，聯(lián)系面眾多，風(fēng)險環(huán)生時期過長，長達10多年或更多，發(fā)生何種事項難以完全預(yù)料以房養(yǎng)老的缺陷人們不能吃磚頭啃瓦片過日子，住房存在價值變現(xiàn)的以房養(yǎng)老的具體模式以房養(yǎng)老的具體模式（1）住房出售住養(yǎng)老院

住宅在市場出售，自己住養(yǎng)老院，將售房款積蓄用于養(yǎng)老。老人應(yīng)具有較好理財能力，錢存銀行易貶值。老人應(yīng)適應(yīng)群體生活，樂意去養(yǎng)老院養(yǎng)老孤身老人的最好選擇，單住一幢大住宅行同浪費，身邊無人又乏人照管此種事項目前已經(jīng)有較多存在，可望成一潮流。應(yīng)對此行為大力倡導(dǎo)，并給予政策優(yōu)惠（1）住房出售住養(yǎng)老院住宅在市場出售，自己住養(yǎng)老院，將（3）住房出售+養(yǎng)老壽險住房出售，自己居住養(yǎng)老院，將售房款項交辦養(yǎng)老壽險。整個余存生命期間，由壽險公司負責(zé)款項返還，用于晚年期的養(yǎng)老用度和住養(yǎng)老院的用費。晚年生活可保終生經(jīng)濟無憂比較簡單出售住養(yǎng)老院模式應(yīng)更為妥善壽險公司應(yīng)開發(fā)此項“房產(chǎn)養(yǎng)老壽險”產(chǎn)品（3）住房出售+養(yǎng)老壽險住房出售，自己居住養(yǎng)老院，將售房款項（3）反向抵押貸款又稱倒按揭，抵押房產(chǎn)，房款養(yǎng)老老年人將住宅抵押于銀行，每期從銀行取得貸款用于養(yǎng)老，死亡后用房產(chǎn)還貸付息國外已有此產(chǎn)品，國內(nèi)對此業(yè)務(wù)開辦已有相當(dāng)呼聲。應(yīng)當(dāng)結(jié)合國情，開發(fā)此項金融產(chǎn)品有較多風(fēng)險，適合壽險公司運營，銀行不適合開辦制度設(shè)計應(yīng)給予相當(dāng)重視，涉及事項復(fù)雜，目前還無法簡單給予推出（3）反向抵押貸款又稱倒按揭，抵押房產(chǎn)，房款養(yǎng)老（4）售房養(yǎng)老

老人將自有住宅出售給金融保險機構(gòu)或特設(shè)機構(gòu)，使用權(quán)繼續(xù)保留居住到死亡為止，房款在老人剩余生命期間，由特定機構(gòu)分期向老人支付，用作養(yǎng)老費用。國內(nèi)應(yīng)予開辦，但存在巨大運營風(fēng)險類似反向抵押貸款，一為產(chǎn)權(quán)交易，一為貸款融資。比反向抵押貸款更復(fù)雜也更合理特定機構(gòu)支付大量現(xiàn)金大規(guī)模收購住房，只得到該住房的“虛擬產(chǎn)權(quán)”，風(fēng)險很大。（4）售房養(yǎng)老老人將自有住宅出售給金融保險機構(gòu)或特設(shè)機構(gòu)（5）房產(chǎn)置換售出市內(nèi)大房，換購市郊小房，差價款養(yǎng)老方法可行，便于操作，晚年生活不需要太大的住宅郊區(qū)環(huán)境好，適合老年人生活居住房產(chǎn)轉(zhuǎn)換的交易成本過高，應(yīng)予降低可由政府給予大力倡導(dǎo)，在郊區(qū)建造老年公寓供老人居住。

（5）房產(chǎn)置換售出市內(nèi)大房，換購市郊小房，差價款養(yǎng)老（6）房產(chǎn)反置換

出售或出租市區(qū)小房舊房，換購市郊的大房新房，改善晚年的生活居住條件適用于貨幣有節(jié)余但對現(xiàn)有住房條件不很滿意的老人郊區(qū)自然環(huán)境適于老年人居住，可借以減輕大城市已老化的人口年齡結(jié)構(gòu)，減輕城市人口過于密集擁擠，“城市綜合癥”年輕人進城打工賺錢，老人出城居住養(yǎng)老（6）房產(chǎn)反置換出售或出租市區(qū)小房舊房，換購市郊的大房新房（7）資產(chǎn)租換

租出現(xiàn)居住大房租進小房，用房租差價養(yǎng)老免除現(xiàn)在出售房屋，日后房價上漲遭受損失日后尚可對住房做再處理（售房養(yǎng)老或反抵押貸款等）

（7）資產(chǎn)租換租出現(xiàn)居住大房租進小房，用房租差價養(yǎng)老（8）住房出租

住宅出租，用租金收入住老人公寓養(yǎng)老。養(yǎng)老用費有著落，喜歡集體生活又不放棄原住房，進退自如，可一直入住也可隨時回家老人去世后房產(chǎn)仍具有相當(dāng)余值可資利用成立老年房產(chǎn)經(jīng)營公司，辦理房產(chǎn)出售出租事項，可望形成一較大產(chǎn)業(yè)（8）住房出租住宅出租，用租金收入住老人公寓養(yǎng)老。重點研討模式

售房養(yǎng)老反向抵押貸款

容易操作模式房產(chǎn)置換大房換小房房產(chǎn)反置換小房換大房出售住房+養(yǎng)老壽險住房出租+自住養(yǎng)老院重點研討模式

售房養(yǎng)老容易操作模式模式推出背景城市家庭多數(shù)已經(jīng)擁有自有產(chǎn)權(quán)的住房“四二一”家庭將大量出現(xiàn)，人口呈倒金字塔結(jié)構(gòu)商品意識進入家庭內(nèi)部，代際親情關(guān)系有淡泊家庭內(nèi)部經(jīng)濟核算意識與行為有較多出現(xiàn)。我國經(jīng)濟呈現(xiàn)長期快速增長，GDP持續(xù)拉升城市化進程加快，幾億農(nóng)民將進入城市城市土地資源嚴重不足，地價持續(xù)拉升居民收支預(yù)期不確定因素加大，需要保障模式推出背景城市家庭多數(shù)已經(jīng)擁有自有產(chǎn)權(quán)的住房模式推出需要具備的條件強大理論研發(fā)體系的形成與支撐輿論廣泛宣傳倡導(dǎo)，社會各界對此形成共識并積極參與國家相關(guān)法律法規(guī)的新建、變革與完善市場供應(yīng)需求、居民愛好的大規(guī)模調(diào)研新型金融保險產(chǎn)品形成并衍生其他金融保險產(chǎn)品推動銀證保投一體化，實現(xiàn)混業(yè)經(jīng)營幾千年傳留的遺產(chǎn)繼承觀念的轉(zhuǎn)變目前還不具備這一條件，任重道遠模式推出需要具備的條件強大理論研發(fā)體系的形成與支撐本模式涉及到房地產(chǎn)經(jīng)濟、養(yǎng)老保障、金融保險三大理論同制度經(jīng)濟、計量經(jīng)濟、金融工程、保險精算、婚姻家庭、社會、人口、法律、倫理道德、土地及其他相關(guān)理論有密切關(guān)系。以房養(yǎng)老理論是眾多相關(guān)學(xué)科的重新組合融會、聯(lián)接、凝聚深化并豐富本模式研發(fā)可對如上學(xué)科的研究起到相當(dāng)推動作用理論創(chuàng)新本模式涉及到房地產(chǎn)經(jīng)濟、養(yǎng)老保障、金融保險三大理論理論創(chuàng)新住房養(yǎng)老模式的意義國民經(jīng)濟尋找新增長點意義推動金融保險發(fā)展意義個人家庭資源優(yōu)化配置意義社會養(yǎng)老保障重擔(dān)減少的意義住房養(yǎng)老模式的意義國民經(jīng)濟尋找新增長點意義增加老人養(yǎng)老資金來源減輕兒女贍養(yǎng)父母負擔(dān)優(yōu)化配置家庭資產(chǎn)提供新思路老人依靠自己財力自主生活，不必過多依靠子女子女不能躺在父母遺產(chǎn)上過活，倡導(dǎo)子女獨立自強，自己打天下組建適應(yīng)市場經(jīng)濟體制的新型代際關(guān)系。家庭個人已經(jīng)成為市場經(jīng)濟社會的重要經(jīng)濟主體，擁有自主權(quán)利，獨立決策發(fā)揮功用，實現(xiàn)家庭利益最大化新型家庭生活增加老人養(yǎng)老資金來源新型家庭生活刺激內(nèi)需增長，增強中老年人購建住宅、晚年幸福生活的積極性激活房地產(chǎn)交易，改善國民居住水平為進入全面整體小康社會創(chuàng)造前提可刺激50多個相關(guān)行業(yè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展形成國民經(jīng)濟增長的新動力刺激相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展刺激內(nèi)需增