廊和坊項目品牌規(guī)劃與管理

[廊和坊]項目品牌規(guī)劃與管理StrategyAd.PlanningPART1—品牌遠(yuǎn)景規(guī)劃PART2—開發(fā)模式PART3—規(guī)劃原理目錄ContentsPART4—品牌理念PART5—未來生活方式PART1—品牌遠(yuǎn)景規(guī)劃一、品牌遠(yuǎn)景1、宏觀遠(yuǎn)景——品牌價值市場影響力——整合全球頂級資源及合作伙伴傾力打造，中國新市鎮(zhèn)開發(fā)模式的樣板旗艦項目

品牌價值——一個集娛樂、消費、文化、會展、居住、金融、政務(wù)為一體的歷久彌新值得

傳誦的新市鎮(zhèn)

1）一個立意升級大北京地區(qū)生活品質(zhì)與消費功能為造鎮(zhèn)目標(biāo)的新興區(qū)域2）一個升級大北京地區(qū)消費潮流的作為國際大都市遠(yuǎn)郊地區(qū)功能補充的新市鎮(zhèn)項目2、中觀遠(yuǎn)景——城市戰(zhàn)略1）象征廊坊城市形象及城市硬件、功能配置整體升級的城市名片2）一個改變廊坊居民行為習(xí)慣的新城市中心3、微觀遠(yuǎn)景——產(chǎn)品價值大北京：一個能夠拉動大北京地區(qū)居民假日消費、升級生活品質(zhì)的新市鎮(zhèn)項目；廊坊：一個引領(lǐng)廊坊消費水準(zhǔn)、潮流趨勢的城市新區(qū)；商業(yè)區(qū)大北京：大北京地區(qū)一個關(guān)注生活哲學(xué)并具有人文想象力的遠(yuǎn)郊生活樣板；廊坊：一個拉升廊坊整體居住品質(zhì)的高端居住區(qū)；居住區(qū)大北京：大北京地區(qū)唯一由國際頂級酒店集團打造的最高規(guī)格的會議會展中心；廊坊：升級廊坊開發(fā)區(qū)軟硬件功能的會議、會展中心；酒店、會議、會展廊坊：象征廊坊新城市中心的以金融、科技產(chǎn)業(yè)為主題的金融中心；金融區(qū)二、地產(chǎn)開發(fā)/規(guī)劃/品牌戰(zhàn)略PART2—開發(fā)模式一、HOPSCA（豪布斯卡）模式1、“HOPSCA模式”定義城市的開發(fā)建設(shè)已發(fā)展到了綜合開發(fā)的高級階段。

所謂綜合開發(fā)，就是根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展目標(biāo)和城市總體規(guī)劃要求，在城市或局部進行統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、統(tǒng)一建設(shè)、協(xié)調(diào)開發(fā)、統(tǒng)籌經(jīng)營，以求得良好的經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益的城市建設(shè)方式，它注重建設(shè)全過程的互相配合、協(xié)同發(fā)展。

這種將城市中商業(yè)、辦公、居住、酒店、展覽、會議、娛樂等城市空間功能進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系建筑群，稱為“HOPSCA綜合體”。具有城市標(biāo)志的建筑特征，除了因建筑本身的領(lǐng)袖級地位外，將多種空間組合在一起，形成一個多功能、高效率，復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。2、“HOPSCA模式”開發(fā)優(yōu)勢A、節(jié)約利用土地，提高土地的使用率。開發(fā)通常是從地上到地下，在三維空間進行；B、波及性與互賴性降低投資風(fēng)險。使得人與人、活動與活動之間互動需求為彼此提供利益；C、達(dá)到聚集規(guī)模的效應(yīng)；

D、合理的交通規(guī)劃，區(qū)域的通達(dá)性較好；E、信息化程度較高，信息傳遞較快

F、是樹立城市形象的標(biāo)志性建筑

G、起到高級消費職能的作用，

滿足最高消費需求；

H、有助于城市的現(xiàn)代化與國際化；3、“HOPSCA模式”特征與效應(yīng)“HOPSCA綜合體”因其規(guī)模宏大、功能齊全而被稱為“城中之城”。A、有機綜合體——規(guī)模聚集效應(yīng)

a)有機整體：“HOPSCA綜合體”的關(guān)鍵是內(nèi)部的功能互相發(fā)生化學(xué)反應(yīng)成為一個有機的整體，而不只是物理的放在一起。

b)“城中城”經(jīng)營：自我調(diào)節(jié)能力是“HOPSCA綜合體”的優(yōu)勢所在。建筑綜合體在共生、互利的前提下，實現(xiàn)多功能的綜合，各種功能互為補充，整幢建筑可以在一定范圍內(nèi)實現(xiàn)自給自足，形成“城中城”的經(jīng)營方式；

c)

系統(tǒng)化組合：它是多種功能的系統(tǒng)化組合，使單個功能克服了局限性，并在相互依存的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造了更為廣泛與優(yōu)越的整體功能；同時系統(tǒng)內(nèi)部整體與部分、功能與目標(biāo)、系統(tǒng)與外部環(huán)境各對矛盾相互作用，促使系統(tǒng)向整體最優(yōu)化的方向發(fā)展，從而使之自我更新、經(jīng)濟和有生命力。

d)整合空間：

“HOPSCA綜合體”為城市生活功能提供了一個整合的空間。居住、辦公、購物、飲食以及消遣娛樂等城市生活的各要素以一種新的空間秩序出現(xiàn)在這個交合空間中，并相互促進。

B、消費職能——蛋糕膨脹效應(yīng)

效率集約：“HOPSCA綜合體”能夠滿足現(xiàn)代“24小時都市運轉(zhuǎn)”的要求，并且可以為大量辦公、居住于此的人們節(jié)約更多寶貴時間，提高工作效率與生活效率。

商業(yè)利益擴大：綜合體所形成的建筑形象和場所氛圍吸引了大量的高檔次辦公、居住和商業(yè)需求，有效的擴大的城市的商業(yè)利益點；

版塊經(jīng)濟：各種功能互為裨益，提供對方發(fā)展的潛力，反過來促進自身的增長，例如商業(yè)、辦公、酒店與會議中心相結(jié)合，集中不同的商業(yè)行為，彼此增加潛在顧客，并提供多門類，多層次的服務(wù)，從而使建筑獲得良好的經(jīng)濟效益。

4、HOPSCA與城市“HOPSCA綜合體”不是一個抽象的概念，而是有著深層的歷史文化背景的，是由城市的開發(fā)者、房地產(chǎn)發(fā)展商、建筑師和城市居民4種人共同互動導(dǎo)致的新型建筑。建筑綜合體的出現(xiàn)，是城市更加以人為本的表現(xiàn)。

綜合體的概念是次要的，重要的是綜合體與區(qū)域環(huán)境、特點的共融性。

“HOPSCA綜合體”組合了多項城市功能空間，所以，它所涉及到的問題已深入到城市生活及城市發(fā)展的各個層面，是一項經(jīng)濟與文化、技術(shù)與藝術(shù)、建筑與城市、環(huán)境與生態(tài)等多學(xué)科交織的系統(tǒng)工程，是與區(qū)域環(huán)境的共生、協(xié)作與互助。A、城市影響建筑——滿足城市需求

“HOPSCA綜合體”是彌補、升級城市特點與功能，使城市更加人本的建筑群。

綜合體通過對地域人群活動與文化的深度研讀，加以揚棄的整合包括辦公、居住、會議、展覽、娛樂等多項生活空間，去滿足特定于特定城市與區(qū)域的人群行為需求。

B、建筑影響城市——凝結(jié)城市精神

針對目前城市建設(shè)中存在的“有城無市”現(xiàn)象，“HOPSCA綜合體”模式從物理形態(tài)與精神形態(tài)兩方面來關(guān)注城市建設(shè)。

城市只是一個殼子，是散落在大地上的一幢幢建筑。而“HOPSCA模式”則是將原來較分散的城市功能空間組織在一起從而形成一個協(xié)同的綜合體，功能間的有機協(xié)同擴大了綜合體與城市的結(jié)合力，把人與空間、人與人的交互活動凝結(jié)為城市深層的歷史文化的城市精神。

“HOPSCA綜合體”的建成必然對城市形態(tài)、人們的生活形態(tài)帶來極大影響，通常是人們對一個城市的第一印象。建筑因區(qū)域發(fā)展需要而“生”，而大型建筑綜合體的成功開發(fā)又使區(qū)域地位發(fā)生巨變。

當(dāng)城市生活需求發(fā)生變化時，建筑綜合體可以在內(nèi)部進行自發(fā)調(diào)整；同時，某一部分的變化又能提供整體發(fā)展的方向。

5、“HOPSCA模式”典型參考案例LaDefense（巴黎拉德芳斯區(qū)）位于巴黎西北的德方斯新城事務(wù)區(qū)。巴黎是中古時期發(fā)展起來的城市，已不能適應(yīng)現(xiàn)代社會經(jīng)濟發(fā)展的需要。必須按照工業(yè)區(qū)、居住區(qū)、行政辦公區(qū)和中心商業(yè)區(qū)的劃分形式進行徹底改造。1963年通過的德方斯新城事務(wù)區(qū)總體規(guī)劃，將其建設(shè)成為工作、居住和游樂等設(shè)施齊全的現(xiàn)代化的商業(yè)事務(wù)區(qū)，以規(guī)模巨大的集中商業(yè)為主，九個鄰里商業(yè)中心，有效的填充了巴黎這一古老城市的現(xiàn)代功能。

自90年代初至今，北京相繼建成了一批建筑綜合體，如中國國際貿(mào)易中心（1990年）、燕莎中心（1992年）、東方廣場等。這些綜合體以其鮮明的時代特征為北京帶來了現(xiàn)代化的氣息，改變了舊城外圍（尤其是沿東三環(huán)路）的城市面貌，它們與同期建造的一批高檔酒店、寫字樓和高層住宅一起構(gòu)成了北京城新的景觀輪廓線。而時下的廊坊也同樣迎來了城市化進程中的發(fā)展機遇。6、品牌目標(biāo)利用廊坊的城市化機遇打造一座個性鮮明的廊坊綜合建筑體，按照市場化、一體化、主題理念，設(shè)計廊坊的“城市名片”。二、關(guān)于1#地塊采用DISNEY（迪士尼）模式的開發(fā)策略1、品牌目標(biāo) 創(chuàng)造一個多元性，可以混合購物、飲食、娛樂、旅游、景點與娛樂業(yè)的都市環(huán)境，以吸引京津的觀光人潮。2、版塊定位 大北京地區(qū)的消費、游樂功能補充3、開發(fā)策略核心以“娛樂性”消費帶動1#地塊商業(yè)版塊，發(fā)展一種“集約型”的娛樂概念，目標(biāo)是要以娛樂帶動人潮，以人潮帶動區(qū)域經(jīng)濟增長。擁有全方位的表演空間，打造大北京區(qū)域的不夜城。

DISNEY模式下的主題公園與歡慶購物被認(rèn)為是創(chuàng)造一種有利可圖的城市形象的最出色的策略（另外兩種策略是中產(chǎn)階級向郊區(qū)的遷移和所謂的“新城市主義”）；城市采用一種視覺敘事的方式，以想象中設(shè)計精良的城市景觀來定義每一個角落；提高城市的觀光價值。使大眾旅游成為城市中心的一項重要收入來源；當(dāng)代城市的迪士尼化被大量采用：如曼哈頓市中心的南街港（SOUTHSTREETSEAPORT）、柯尼島（CONEYISLAND）等；4、迪士尼（DISNEY

）模式PART3—規(guī)劃原理“新都市主義者希望能從物質(zhì)上實現(xiàn)他們對歐洲的古老過去、小鎮(zhèn)生活的詩情畫意、封閉的自給自足的社區(qū)的種種優(yōu)點，以及不愛汽車愛人行道的單相思式的審美哲學(xué)”?！冻鞘袪顟B(tài)》[荷]根特城市研究小組1、新都市主義（NEWURBANISM）新都市主義（NEWURBANISM）是上世紀(jì)80年代晚期美國在社區(qū)發(fā)展和城市規(guī)劃界興起的新運動。宗旨是重新定義城市與住宅的意義和形成，重新整合現(xiàn)代生活諸多因素。如居家、工作、購物、休閑等；新都市主義主張讓城市自然化，讓自然城市化。在滿足人們對城市資源高度利用的同時，充分顧及人與自然、社會的關(guān)系。強調(diào)居住背景、個性化生活；強調(diào)生活輕松便利的居住環(huán)境、和睦的鄰里關(guān)系、全力以赴的工作、盡情地享受與娛樂的生活方式。2、新都市主義（NEWURBANISM）規(guī)劃主張1）街區(qū)功能復(fù)合化 同一街區(qū)應(yīng)集合多種功能的建筑，如商業(yè)、辦公、公建、居住和休閑娛樂應(yīng)混合布置，不應(yīng)將不同功能建筑分別布于不同的街區(qū)，以避免造成街區(qū)功能的單一化和簡單化。

2）面向公共交通進行布局城市規(guī)劃應(yīng)布置緊湊，以公共交通作為城市運行的支持系統(tǒng)，商場、住宅、公園、辦公樓和公建設(shè)施，應(yīng)分布在可步行到達(dá)公交站點的范圍之內(nèi)。3）重視步行系統(tǒng) 主張人們以步行方式到達(dá)目的地；并且目的地的分布半徑，其步行時間最好在10分鐘以內(nèi)。

4）設(shè)計城市公共空間 強調(diào)要安排足夠的城市公共空間（如城市廣場、綠地、公園等），供人們休閑、娛樂和交流。

5）強調(diào)城市有機性與街區(qū)尺度 主張加強城市各片區(qū)之間的聯(lián)系；同時強調(diào)街區(qū)規(guī)劃應(yīng)尺度適宜，與人的活動協(xié)調(diào)一致，不能忽視人的存在和尊嚴(yán)。

6）城市發(fā)展理論多元兼容

對現(xiàn)代主義的合理性主張，如城市效率觀念，新都市主義都完全繼承；同時對古典主義的規(guī)劃秩序、中軸對稱、因形就勢等城市建設(shè)理念，也一并兼收并蓄。7）重視古建筑保護古建筑是城市文明不可缺失的一部分，它們構(gòu)成城市的文脈和記憶，是人類文明進化的縮影。因此對古建筑應(yīng)該加以保護和維護，而不能推倒重來。

2、新都市主義（NEWURBANISM）規(guī)劃理念1）增強鄰里交往 新都市主義最重要的明確主張。城市不僅僅是“載人”的機器，而是一個適宜人類生存和發(fā)展的理想居所，一個可以讓人的身心得到舒展和解放的空間。

2）滿足人性的多樣化需求 按照馬斯洛的需要層次理論，人都具有多種層次的復(fù)合需求?？梢苑譃樯硇枰?、安全需要、歸屬感和情感需要、尊重感及自我實現(xiàn)感等五個方面。都市主義強調(diào)土地功能混合開發(fā)，打破界限分明的功能區(qū)域劃分，將住宅、商業(yè)、辦公、公建、公園等設(shè)施緊湊布局，因而可以最大限度地滿足人性的多樣化需求。

3）可持續(xù)發(fā)展思想 新都市主義強調(diào)提高土地開發(fā)密度、節(jié)約土地資源、減少私人交通工具、節(jié)約能源、增加步行系統(tǒng)、降低環(huán)境污染等主張，提高城市質(zhì)量，改善城市生態(tài)環(huán)境，從而促進城市和人類社會的可持續(xù)發(fā)展。

4）尊重歷史

新都市主義強調(diào)保護歷史建筑的主張，可以使城市保持一種文明的血脈聯(lián)系，從而喚醒人的記憶，寄托人的情感，體現(xiàn)了一種深切的人文關(guān)懷。

5）與自然和諧共存 主張城市建設(shè)應(yīng)充分研究自然環(huán)境，城市規(guī)劃因形就勢，建筑設(shè)計適應(yīng)氣候要求，從而使城市與自然形成和諧共存的局面。3、品牌規(guī)劃目標(biāo)以古老小鎮(zhèn)生活哲學(xué)為啟發(fā)所營造的回歸工業(yè)時代前的田園城市形象。與商業(yè)中心相結(jié)合的田園都市風(fēng)貌。形成自然與建筑、現(xiàn)代與傳統(tǒng)、高層與低層、城市與郊外的平衡狀態(tài)。4、品牌定位描述1)大北京地區(qū)具有田園都市風(fēng)貌的遠(yuǎn)郊生活樣板2)一個拉升廊坊整體居住品質(zhì)的新都市主義生活范本PART4—品牌理念一、文脈研究1、廊坊溯源“廊坊”，由來已久。

早在6000多年前就有人類在此聚居；4000多年前“黃帝制天下以立萬國，始經(jīng)安墟（現(xiàn)城區(qū)）”?！独确皇兄尽份d：“現(xiàn)境域夏商處冀州之地，戰(zhàn)國秦漢于薊燕之野，晉唐屬幽州之域，元明清為京畿要沖”。2、地名典故1000多年前，安次人呂植(宋朝宰相呂端之父)在后晉做兵部侍郎。呂植在家鄉(xiāng)建一莊園，園大房高，遠(yuǎn)近聞名，被當(dāng)?shù)厝朔Q之為侍郎房。

久之，侍郎房成為村名。隨著時間的推移，人們?yōu)榱私兄奖?，便叫成郎房。明時，于皇城北京四門、鐘樓處，修建幾千間民房和鋪房，召民、商居住或居貨，謂之廊房。19世紀(jì)末，京山鐵路經(jīng)過郎房，車站將站牌名稱寫成廊房。這樣，廊房從此為外界所知。建國后，當(dāng)?shù)厝藶闀鴮懛奖阒饾u將廊房寫成廊坊。3、近代3個重要發(fā)展階段第一次，1898年，京山鐵路（北京——山海關(guān)）在廊坊設(shè)站，成為近代廊坊發(fā)展的開端；

第二次，1951年，安次縣設(shè)廊坊鎮(zhèn)，廊坊成為縣級行政中心；

第三次，1973年，天津地區(qū)行政公署遷往廊坊鎮(zhèn)，由此廊坊成為地級行政中心；

4、歷史事件黃帝逐鹿鏖兵經(jīng)過廊坊；宋遼國界分廊坊于南北；楊家將守三關(guān)于廊坊；明朝中葉劉氏兄弟起義之地：令明王朝三次戒嚴(yán)，影響重大；清義和團大捷于廊坊：史稱廊坊大捷；民國時期安平事件；5、廊坊人物北宋宰相呂端：被毛澤東稱為“諸葛一生唯謹(jǐn)慎，呂端大事不糊涂”。西晉大文學(xué)家張華民國北洋政府張紹曾小說《紅巖》中“成崗”的原型現(xiàn)代的革命烈士陳然八卦掌創(chuàng)始人董海川著名京韻大鼓“白派”創(chuàng)始人白云鵬：與劉寶全、洛豫笙和稱京韻三派。北京市原常務(wù)副市長張百發(fā)世界乒乓球冠軍郗恩庭6、特色文化固安屈家營古樂：樂風(fēng)古樸，在音樂領(lǐng)域獨樹一幟，以其嚴(yán)格的教習(xí)制度保持了古樂的純凈，被譽為“中國民間音樂的瑰寶”。

五音大鼓：京韻大鼓的重要原形，起源于安次縣境內(nèi)（現(xiàn)廊坊市區(qū)）。

大廠評劇團：以其代表作《嫁不出去的姑娘》、《水墻》蜚聲當(dāng)代中

國文藝舞臺。

評書廣播：廊坊電臺以評書見長（單田芳的母親是廊坊安次人）。7、歷史遺跡宋遼古棧道遺址：位于永清縣境內(nèi)保存完好，是研究宋遼戰(zhàn)爭及古代防御工程珍貴的實物資料。勝芳古城劉白村新石器遺址西小旺商周文化遺址張學(xué)良祖籍地李連英故居古城墻8、民間物產(chǎn)特色小吃：紅小豆、河蟹、松花蛋、香河肉餅、三河豆腐絲、永清燒雞、大城驢肉

風(fēng)俗工藝：花燈、剪紙、柳編、風(fēng)箏、景泰藍(lán)、刺繡、絹花

【結(jié)語】根據(jù)對于廊坊本土的文脈研習(xí)，針對本案所進行的考量如下：一、當(dāng)立足“大北京經(jīng)濟圈”的宏觀限閾，強調(diào)與國際接軌的定位及規(guī)劃思想；

二、當(dāng)傳承區(qū)域人文環(huán)境及地理環(huán)境的優(yōu)勢，結(jié)合本案獨具的文脈特質(zhì)進行定位；三、當(dāng)彰顯城市規(guī)劃及品牌運籌之價值，保持城市文明的血脈流通，從而釋放建筑之于城市的喚醒功能。二、社會消費文化研究文化因素社會主文化背景區(qū)域亞文化背景社會階層社會因素參照群體家庭角色及地位個人因素年齡層職業(yè)經(jīng)濟狀況生活方式個性與自我觀念心理因素購買動機處理信息的方式消費經(jīng)驗消費觀念消費者購買行為影響4P因素（一）文化因素1、社會文化背景A、工業(yè)時代中后期與和諧社會——社會結(jié)構(gòu)良性重組與人文需求升級 當(dāng)下社會處于一個由盲目工業(yè)化開發(fā)向和諧發(fā)展轉(zhuǎn)折的區(qū)間階段，在此背景下的城市化發(fā)展與商業(yè)開發(fā)逐步由滿足人的生理需要、安全需要轉(zhuǎn)向歸屬感、情感需要以及尊重感的滿足。

在這一“職業(yè)化與專業(yè)素養(yǎng)”尚未普及的階段，地產(chǎn)項目開發(fā)的個性滿足、創(chuàng)意能力、宜居尺度成為考量開發(fā)團隊的重要尺度，也成為市場核心競爭力。B、城市開發(fā)能力出現(xiàn)斷層——中小型城市的城市化發(fā)展面臨瓶頸 北京、上海等一級城市高速度、高品質(zhì)、差異化定位的城市發(fā)展成為中國城市化發(fā)展的頭羊模式，而大量的中小型城市則面臨城市風(fēng)貌同質(zhì)化、城市定位模糊化的開發(fā)瓶頸。

難于找到適合區(qū)域經(jīng)濟、文脈的城市發(fā)展模式，這就對城市開發(fā)團隊的構(gòu)成及素質(zhì)提出了新的要求，需要大量的經(jīng)濟學(xué)、社會學(xué)、營銷學(xué)的人才注入到城市開發(fā)的團隊中來，升級中小型城市的開發(fā)能力。2、區(qū)域亞文化背景A、極化效應(yīng)——城市呼喚商業(yè)順差 廊坊特殊的地理位置相對尷尬，距北京38公里、離天津也不過53公里，由于靠近兩大直轄市，形成了明顯的“極化效應(yīng)”，導(dǎo)致了商業(yè)與人才的雙逆差。

因此需要利用廊坊城市化機遇打造一座個性鮮明的大型項目，按照市場化、主題化、一體化、主題理念設(shè)計的廊坊城市名片，提升城市形象、吸引京津人流；

B、城市主題模糊——人文競爭力缺失 具有差異性、主題性的人文魅力是廊坊吸引大規(guī)模京津人流的關(guān)鍵因素，故而對于本案的開發(fā)就需要充分研讀廊坊地脈人文、借鑒國際化的開發(fā)模式與經(jīng)驗，創(chuàng)造一個多元性、可以混合購物、飲食、娛樂、旅游景點與娛樂業(yè)的都市環(huán)境，以吸引京津的觀光人潮，升級廊坊城市形象。1、大北京地區(qū)——參照因素 以契合城市主題與實現(xiàn)商業(yè)順差為目標(biāo)，針對京津地區(qū)市場應(yīng)主要以滿足差異化娛樂消費、家庭周末出游、會議會展功能配置及商業(yè)滿足為立基點，升級京津地區(qū)消費潮流最為遠(yuǎn)郊功能補充，拉動假日消費，打造京津地區(qū)遠(yuǎn)郊生活樣板；（二）社會因素2、廊坊——參照因素 提升廊坊城市形象力，升級廊坊居民居住品質(zhì)與消費、娛樂潮流是重點的參照因素及社會需求。所以應(yīng)著力打造代表廊坊城市主題的城市綜合建筑群落、基于國際化商業(yè)模式形成新的廊坊城市中心；（三）個人因素1、大北京地區(qū)（人口結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟狀況、個性與自我觀念）A、人口結(jié)構(gòu) 京津地區(qū)的移民群、開發(fā)區(qū)工作的京津人、周末家庭旅游人流以及會議、會展吸引人群；B、經(jīng)濟狀況 事業(yè)穩(wěn)固、汽車消費階層為主流；C、個性與自我觀念 尋求壓力的釋放，個人生活的豐盛度，城市消費已不能滿足其生活需求，需要在近距離的遠(yuǎn)郊區(qū)域?qū)で螳C奇性的消費模式；2、廊坊（人口結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟狀況、個性與自我觀念）A、人口結(jié)構(gòu) 近年來廊坊人口數(shù)以0.78%緩慢增長，而家庭戶數(shù)卻以超過人口平均增長率一倍1.9%的速度高速增長，故而本案應(yīng)以穩(wěn)固型家庭為主力需求，作為衡量社區(qū)規(guī)劃的人本尺度；B、經(jīng)濟狀況 以購買能力相對堅挺的中高收入人群為主；C、個性與自我觀念 追求生活舒適化的升級、個人社會價值的認(rèn)同以及尋求差異化生活方式；（四）心理因素1、大北京地區(qū)（消費動機、消費經(jīng)驗、消費觀念）A、消費動機 相對于都市消費模式的差異性、獵奇消費需求、尋求生活壓力的釋放、家庭游樂需求等；B、消費經(jīng)驗 豐富的娛樂消費經(jīng)驗，屬于成熟型客戶C、消費觀念 集約型消費：因項目距離京津市區(qū)相對較遠(yuǎn)，城市居民對于遠(yuǎn)郊地區(qū)的商業(yè)相對傾向業(yè)態(tài)多樣化、模式差異化的娛樂、消費解決方案；2、廊坊（消費動機、消費經(jīng)驗、消費觀念）A、消費動機 追求社會認(rèn)同（事業(yè)上升層）環(huán)境舒適、安逸、便捷的品質(zhì)均好（成功層）B、消費經(jīng)驗 相對于商業(yè)消費屬于成熟型客戶（多來自于京津地區(qū)的外向型消費），相對于房產(chǎn)物業(yè)消費屬于未成熟型客戶（廊坊地產(chǎn)開發(fā)水平相對滯后）C、消費觀念

資料顯示：03年到04年廊坊居民用于交通與通訊的消費在可支配中的比例上升了一倍左右，說明市民多傾向于京津地區(qū)的外向型消費，因此本案應(yīng)拉動人們在廊坊的消費需求、升級廊坊居住品質(zhì)，影響廊坊市民消費觀念；三、案名及釋義LOGO設(shè)計思路（1）LOGO設(shè)計思路（2）LOGO設(shè)計思路（3）【語詞解析-廊

】溯源——廊，從郎。篆文從良（廊道），從邑（表示建筑），指會堂下四周的廊屋之意。《說文·邑部》：“郎，魯亭也，從邑，良聲?！?/p>

演變——本義廊屋，后特指宮殿的延廊。延廊是侍衛(wèi)人員的所在，故引申為帝王侍從官的通稱，如侍郎。

廊廟，廊屋與太廟,指朝廷，出自“計不下席，謀不出廊廟，坐制諸侯。”建筑眼——廊，正屋兩旁屋檐下面的過道，或有頂?shù)莫毩⑼ǖ馈Ｈ缱呃?、游廊?/p>

文化眼——1）京津通道

取“北京走廊，天津街坊”及“京津走廊，必經(jīng)之坊”之意，

強調(diào)廊坊“兩省飛地”的戰(zhàn)略價值及“黃金通道”的連接作用。

2）貿(mào)易長廊結(jié)合建筑規(guī)劃意向，取廊市之意，做為貿(mào)易市場的長廊，

承載未來的商業(yè)功能?！菊Z詞解析-坊】溯源——《說文·土部》新附，“坊，邑里之名。從土，方聲。”

演變——城市居民聚居地，與街市里巷類似。《唐六典》卷三：“兩京及州縣之郭內(nèi)分為坊，郊外為村。”繼而引申為牌坊，一種形似牌樓的建筑物，用石建成，上刻字。

明朝時寫成“房”，含“別屋別室”之意。

后泛指小手業(yè)者的工作場所。建筑眼——做為歷史上唐宋遼金元明清城市制度中的一種行政區(qū)劃方式，坊類似于居民區(qū)，是戶籍基層行政組織中的一級，如坊巷、街坊、坊廂。

西晉呂靜《韻林》：“坊、區(qū)也?！笔亲钤绲某欠恢频馁Y料之一。

文化眼——尊重本案規(guī)劃所形成的街道與建筑的紋理，“坊”，既暗合街市里巷的區(qū)劃狀態(tài)，又強調(diào)出規(guī)劃所營造的“城市居民聚居地”生動的生活氣息。【語詞解析-和】1）借喻西方商業(yè)精神與東方建筑智慧的和諧共生 “和”即“適中，恰到好處”。哲學(xué)術(shù)語，與“同”相對。

有相反相成之意，即在矛盾對立的作用下實現(xiàn)真正的和諧統(tǒng)一。

2）名片地標(biāo)門戶 援引古代軍隊的營門之意?！吨芏Y·夏宮·大司馬》：“以旌為左右和之門。”鄭玄注：軍門曰和，今謂之壘門，立兩旌為之。

在此指廊坊新地標(biāo)建筑門戶的重要地位。3）生態(tài)廊坊宜居社區(qū)緊扣規(guī)劃中的水系觀念，取和之諧音“河”。眾所周知，河流孕育和文明的進展，是四大文明發(fā)展之濫觴，它既展現(xiàn)了過去的光輝，也預(yù)示了未來的繁盛。

籍此“規(guī)劃中的脈絡(luò)”——河，將時尚潮流與古老文明相連，將富庶經(jīng)濟區(qū)的“廊”與人文生活區(qū)的“坊”相融，從而勾勒出建設(shè)“生態(tài)廊坊、宜居社區(qū)”的建設(shè)遠(yuǎn)景。

【“廊和坊”要義】

直接取義廊坊地名，拆分而后組，重構(gòu)實義語詞“廊和坊”，簡潔明了，立意深遠(yuǎn)：1、緊扣地源文脈 基于對“廊”、“坊”建筑形態(tài)與城市人文的精研細(xì)析，使案名與當(dāng)?shù)氐牡卦次拿}產(chǎn)生魚水關(guān)聯(lián)，從而保持了城市文明及其固有氣質(zhì)的傳承。2、符合規(guī)劃意向 案名直接概括出區(qū)域內(nèi)所規(guī)劃的街道及建筑意向：

——廊（商業(yè)）+和（河，生態(tài)宜居）+坊（住宅），言簡意賅。3、昭示城市形象 通過重構(gòu)詞語，釋放建筑之于城市的喚醒功能，傳達(dá)出廊坊“城市名片”的建筑價值。

4、體現(xiàn)“大北京”精神 立足國際人文新鎮(zhèn)的品牌定位與規(guī)劃設(shè)計，“中國廊和坊”高度體現(xiàn)了“大北京”城市規(guī)劃戰(zhàn)略的遠(yuǎn)大意義?！尽袄群头弧币x】四、品牌個性宏觀人文生態(tài)國際復(fù)合廊和坊【廊和坊品牌建構(gòu)模型】在大北京區(qū)域發(fā)展趨勢下，選擇具有發(fā)展?jié)摿Φ睦确婚_發(fā)區(qū)作為開發(fā)背景。深度研發(fā)關(guān)于社會資源、自然資源、產(chǎn)品功能良性配比的集約化開發(fā)路線。協(xié)調(diào)了經(jīng)濟、政策、人脈、自然共同利益的新市鎮(zhèn)項目。宏觀作為富有責(zé)任感的”城市發(fā)展商”，通過研讀廊坊本土的地脈人文，在“全球化進程的時代背景下，以濃厚的歷史責(zé)任感與使命感，通過建筑形態(tài)、社區(qū)規(guī)劃、自治體系等為廊坊乃至大北京地區(qū)的居民提供了基于本土智慧的國際化生活模式。國際集娛樂、消費、文化、會展、居住、金融、政務(wù)為一體。整合具有社會基因的”城市營建“方案，從土地利用、功能分區(qū)、景觀規(guī)劃、交通組織全方位考量整體規(guī)劃的合理性與健全度，從而深入到每一個個體的終身需求，從教育、倫理、交往、休閑等全方位建構(gòu)有機、系統(tǒng)、完善的規(guī)劃體系。復(fù)合通過對中國及廊坊本土歷史的深刻研讀，提純來自過去的溫暖記憶和傳說典故，來創(chuàng)造一種充滿人文理想主義色彩、全新的國際化生活誘惑，為現(xiàn)代人提供情感寄托的生存載體，建立可行的”城市文明衍生“的解決方案。人文營造具有田園風(fēng)貌的小鎮(zhèn)生活情景及可持續(xù)循環(huán)的生態(tài)系統(tǒng)。通過對區(qū)域原有生態(tài)結(jié)構(gòu)的保留、改良與改造，所形成的以河流、綠化、坡體為主體的生態(tài)與規(guī)劃、功能的融合。生態(tài)PART5—未來生活方式很多時候，步行是體驗廊和坊的最好方法。在這里步行，首先要了解它的布局和方向。經(jīng)過時光與空間的重構(gòu)，廊和坊無形的被分割成一個個獨具特色的區(qū)域——廊+河+坊。它有選擇的吸引著一部分人并形成特有的人文景觀印跡，為世人所珍之，所藏之。廊語撲鼻而來的財富氣息于商街中穿梭，城市的時尚勢力于此風(fēng)生水聲。吸入財富，呼出時尚，這一刻，無論是街道、廣場，或者商店、餐館，都以其獨特的審美價值，成為居住區(qū)的優(yōu)雅延展，為這座新市鎮(zhèn)增添了一個更加堅挺的價值符號。河語一幢幢挺拔的建筑倒映在河水中，街市就這樣在燈火中搖曳，讓人看不出夜晚河水的真面目，因為它已經(jīng)成為這里的一塊神奇畫筆，描述著“城的自然，自然的城”的和諧之境?！皻W洲的古老過去、小鎮(zhèn)生活的詩情畫意以及不愛車道愛人行道的單相思式的生活哲學(xué)”在這里得到了完美實現(xiàn)。坊語從窗口看到第一眼的西洋景象令人很是興奮?，F(xiàn)在回想起來，其實只是一般的住家街景，以及大塊廣告牌，卻深深打動了我的眼睛與心靈。沒有特別的目的，只是在市街里悠哉閑晃，一邊想象著1000年以前侍郎呂植在花木扶疏的莊園里，恬淡生活的景致。淡市營銷成功案例

——東莞萬江·風(fēng)臨美麗灣世聯(lián)研究案例[關(guān)鍵字]：淡市營銷降價[案例簡介]：風(fēng)臨美麗灣4月25日進行了價格調(diào)整，調(diào)整幅度約為77折。調(diào)整價格后截至5月31日銷售202套，超過開發(fā)商目標(biāo)82套。[案例適用范圍]：歷史價格上漲較快且價格較高，市場轉(zhuǎn)入淡市之后，價格過高，遠(yuǎn)超過市場價格而形成滯銷，需要進行調(diào)整價格的項目。

項目基本情況介紹區(qū)位：萬江新行政文化中心（規(guī)劃中，何時動工一直未能確定）規(guī)劃總用地：68,679㎡總建筑面積：138,731㎡住宅建筑面積：89,323㎡容積率：1.5總套數(shù)：989停車位：87619棟9-18層小高層組成項目完全遵照90/70規(guī)定而建，規(guī)劃以板式為主，樓王布置點式，中心營造了大花園，戶型布局符合景觀資源最大化原則。未推售單位：407套項目入市背景9.27新政后，東莞市場一片蕭條，11月份南城區(qū)低端盤金色華庭70折降價，熱銷全城，震撼了東莞市場。春節(jié)后第一周，莞城區(qū)萬科運河?xùn)|1號全線80