內(nèi)蒙古太仆寺旗市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

內(nèi)蒙古錫盟市太仆寺旗縣房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告2010年7月本案地塊經(jīng)濟(jì)效益投入產(chǎn)出分析2號(hào)地塊深層次研析太仆寺旗寶昌鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)太仆寺旗房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況太仆寺旗宏觀經(jīng)濟(jì)概述結(jié)論P(yáng)ART1太仆寺旗宏觀經(jīng)濟(jì)概述

太仆寺旗位于錫林郭勒盟南端,地處東經(jīng)114°51′－115°49′，北緯41°35′－42°10′地處陰山北麓，渾善達(dá)克沙地南緣，海拔1300米－1800米，屬中溫帶亞干旱大陸性氣候，年平均氣溫1.6℃，降水量不足400毫米，無霜期110天左右。與河北省張家口市張北縣、康?？h相鄰，西與正鑲白旗、正藍(lán)旗交界，東與多倫縣接壤，是錫林郭勒盟的南大門。

寶昌鎮(zhèn)距張家口市150公里，距北京350公里，距錫林浩特市260公里。區(qū)域優(yōu)勢(shì)

全旗現(xiàn)有耕地81.3萬畝，其中水澆地17.6萬畝。草場(chǎng)300萬畝，其中農(nóng)區(qū)194萬畝、牧區(qū)106萬畝。林地113萬畝。地上水資源貧乏，沒有可開發(fā)利用的河流；地下水凈儲(chǔ)量24億立方米，年可開采8312萬噸。礦產(chǎn)資源十分匱乏。

太旗屬農(nóng)牧結(jié)合、以農(nóng)為主的經(jīng)濟(jì)類型區(qū)。2005年全旗播種面積81.3萬畝，其中糧食作物36.2萬畝，油料12.3萬畝，蔬菜15萬畝，馬鈴薯18.1萬畝，高產(chǎn)飼草料14.8萬畝。牧業(yè)年度牲畜存欄52.7萬頭只，其中奶牛10984頭,寒羊22萬只；年末出欄33.3萬頭只。

草原特色旅游景區(qū)環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化，太仆寺旗御馬苑旅游景區(qū)通過國(guó)家3A級(jí)景區(qū)驗(yàn)收。全年接待京津及周邊地區(qū)旅游人數(shù)近13.5萬人次，旅游收入突破3565萬元。

宏觀經(jīng)濟(jì)2006年，全年縣內(nèi)生產(chǎn)總值13.94億元

，

比上年增長(zhǎng)18%；2007年，全縣生產(chǎn)總值16億元

，同比增長(zhǎng)15.3%；2008年，全縣生產(chǎn)總值完成20.58億元

，同比增長(zhǎng)13.4%；2009年，全縣生產(chǎn)總值完成23.3億元，同比增長(zhǎng)13.2%。2006年，居民可支配收入達(dá)6753元；2007年，居民可支配收入達(dá)8500元；2008年，居民可支配收入達(dá)11832元；2009年，居民可支配收入達(dá)13881元。2008年，全年全旗總?cè)丝?0.95萬人，比上年增長(zhǎng)0.4%。其中，少數(shù)民族人口1.37萬人，在少數(shù)民族人口中，蒙古族人口6187人；回族人口538人；滿族人口6897人。

2009年，

全年全旗總?cè)丝?1.05萬人，比上年增長(zhǎng)0.5%。其中，少數(shù)民族人口1.38萬人，在少數(shù)民族人口中，蒙古族人口6219人；回族人口543人；滿族人口6919人。由上述數(shù)據(jù)不難看出，太仆寺旗人口總量居錫盟轄屬周邊縣人口總量之首摘自《太仆寺旗國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》2008年，全年建筑業(yè)增加值1.23億元，比上年增長(zhǎng)20.7%。全旗具有建筑業(yè)資質(zhì)等級(jí)的建筑施工企業(yè)3個(gè)，與上年持平；施工企業(yè)房屋建筑面積及竣工面積均為10.08萬平方米，比上年增長(zhǎng)69.2%；房屋建筑竣工率100%。全年具有建筑業(yè)資質(zhì)等級(jí)的建筑企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)491萬元，比上年增長(zhǎng)445.6%；實(shí)現(xiàn)稅金36.0萬元，比上年增長(zhǎng)80.0%2009年，全年建筑業(yè)增加值1.9億元，比上年增長(zhǎng)52.5%。全旗具有建筑業(yè)資質(zhì)等級(jí)的建筑施工企業(yè)3個(gè)，與上年持平；施工企業(yè)房屋建筑面積及竣工面積均為14.9萬平方米，比上年增長(zhǎng)47.8%；房屋建筑竣工率86.6%。全年具有建筑業(yè)資質(zhì)等級(jí)的建筑企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)173.1萬元，比上年下降64.7%；實(shí)現(xiàn)稅金10.8萬元，比上年下降70%。城市發(fā)展概況：城市目前處于一個(gè)發(fā)展成長(zhǎng)的階段，各方面條件趨于成熟。城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度較快，發(fā)展較為活躍。城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較為優(yōu)秀，工業(yè)、能源基礎(chǔ)較好，發(fā)展?jié)摿Υ蟪鞘腥司杖胨揭话?，但消費(fèi)意識(shí)較為開放今年來城市固定資產(chǎn)投資趨熱，城市建設(shè)改造加速，商品房建設(shè)供應(yīng)加快，未來增長(zhǎng)空間較高。縣城在發(fā)展過程中，由于經(jīng)濟(jì)、土地等條件，南部新區(qū)新城已現(xiàn)雛形經(jīng)濟(jì)形勢(shì)預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)將保持迅猛勢(shì)頭發(fā)展。固定資產(chǎn)的投資將不斷加強(qiáng)。隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善，未來的投資主導(dǎo)方向?qū)⒅赶蚍康禺a(chǎn)行業(yè)。吸引外資能力將不斷加強(qiáng)太仆寺旗雖有旅游產(chǎn)業(yè)支撐，積極進(jìn)行對(duì)外接洽的，但現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，城市建設(shè)水平等還處于欠發(fā)達(dá)階段。第三產(chǎn)業(yè)將是經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)重點(diǎn)支持以生態(tài)旅游為重點(diǎn)的旅游業(yè)，將推動(dòng)城市交通、旅游、服務(wù)業(yè)地迅猛發(fā)展?！短退缕鞂殞毑?zhèn)城市市總體規(guī)劃劃（2007-2020）》節(jié)點(diǎn)內(nèi)容一、同意總總體規(guī)劃中中確定的面面積為100平方公里的的城市規(guī)劃劃區(qū)，在規(guī)規(guī)劃區(qū)范圍圍內(nèi)，要嚴(yán)嚴(yán)格執(zhí)行““一書三證證”制度。。二、城市人人口規(guī)模和和建設(shè)用地地規(guī)模分別別是：近期期到2010年總?cè)丝跒闉?.0萬人，城市建設(shè)設(shè)用地為12.83平方公里；；遠(yuǎn)期到2020年，總?cè)丝诳跒?4.8萬人，城市市建設(shè)用地地為21.4平方公里。。三、城市發(fā)展方方向以向南南為主。近期以改改建舊城區(qū)區(qū)，改善人人居環(huán)境、、提高生活活質(zhì)量為主主。整合城城市建設(shè)用用地，提高高土地利用用率，完善善城市功能能。四、要根據(jù)據(jù)太仆寺旗旗環(huán)境資源源的實(shí)際條條件，加強(qiáng)強(qiáng)生態(tài)環(huán)境境建設(shè)，加加強(qiáng)對(duì)城市市水源地保保護(hù)范圍的的管理，確確保城市供供水安全。。五、要結(jié)合合自治區(qū)交交通“十一一五”規(guī)劃劃，預(yù)留過過境交通線線位，為提提高公路等等級(jí)做好前前期準(zhǔn)備工工作。PART2太仆寺旗房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)行狀況況政策環(huán)境國(guó)八條到國(guó)國(guó)六條及備備受爭(zhēng)議的的70、90執(zhí)行細(xì)則我們發(fā)現(xiàn)，，幾輪的政政策調(diào)整對(duì)對(duì)太仆寺旗旗本地房地地產(chǎn)市場(chǎng)影影響不大，，太仆寺旗旗房地產(chǎn)依依舊保持著著健康的增增長(zhǎng)水平。。但是中大大戶型以及及產(chǎn)品多元元化（如：：躍層、錯(cuò)錯(cuò)層等）毫毫無疑問是是目前及未未來市場(chǎng)市市場(chǎng)中的稀稀缺產(chǎn)品。。國(guó)家宏觀政策的出臺(tái)旨在調(diào)控?zé)狳c(diǎn)地區(qū)房?jī)r(jià)水平，對(duì)太仆寺旗此類縣影響極小?！蛾P(guān)于進(jìn)一步步整頓規(guī)范范房地產(chǎn)交交易秩序的的通知》要求房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)取得預(yù)售售許可證后后，應(yīng)當(dāng)在在10日內(nèi)開始銷銷售商品房房，同時(shí)加加強(qiáng)房地產(chǎn)產(chǎn)廣告發(fā)布布管理，未未取得商品品房預(yù)售許許可證的房房地產(chǎn)項(xiàng)目目，不得發(fā)發(fā)布商品房房預(yù)售廣告告。此政策策對(duì)太仆寺寺旗房地產(chǎn)產(chǎn)沒有太大大影響，交交易秩序依依舊。宏觀市場(chǎng)環(huán)環(huán)境1、太仆寺旗旗宏觀房地地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)環(huán)境分析（（偏住宅類類）太仆寺旗房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)自2005年起步，至至今已初具具規(guī)模。赤赤峰等個(gè)別別外地開發(fā)發(fā)商的涌入入，使太仆仆寺旗房地地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展日益規(guī)規(guī)范和完善善。房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的總總體供給量量不足，以以及南部城城區(qū)土地供供應(yīng)量加大大，導(dǎo)致今今年房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格格增長(zhǎng)幅度度較大，從從均價(jià)1650元/平米飆升到到1890元/平米左右。。供給：現(xiàn)階段房地地產(chǎn)市場(chǎng)供供給、需求求相對(duì)較旺旺盛，整體體供給低于于整體需求求。據(jù)粗略略統(tǒng)計(jì)，目目前太仆寺寺旗商品房房供給總量量約為30萬平方米。。（含部分分待入市項(xiàng)項(xiàng)目）需求：主力戶型均均集中在78-95平米二居。。產(chǎn)品形態(tài)態(tài)較為單一一，多以平平層為主。。表明太仆仆寺旗房地地產(chǎn)市場(chǎng)仍仍以改善性性自住需求求為主，市市場(chǎng)需求結(jié)結(jié)構(gòu)較為單單一。價(jià)格：房地產(chǎn)價(jià)格格水平較2005年漲幅較大大，但是隨隨著城市中中心的南移移，新區(qū)土土地供應(yīng)量量增大，房房地產(chǎn)的價(jià)價(jià)格增長(zhǎng)速速度將趨向向緩慢。供需情況目前市場(chǎng)上上在售的項(xiàng)項(xiàng)目基本上上屬08年已經(jīng)開始始銷售的項(xiàng)項(xiàng)目，由于于新城區(qū)加加大土地供供應(yīng)量，因因而新項(xiàng)目目今年入市市較多，且且多集中在在南部地帶帶，市場(chǎng)的的總體供應(yīng)應(yīng)量估測(cè)在在30萬平方米左左右；多數(shù)為多層層普通住宅宅產(chǎn)品，電電梯型小高高層及高層層產(chǎn)品為零零；多層產(chǎn)品需需求旺盛，，且產(chǎn)品從從外立面及及內(nèi)飾等方方面略顯普普通，高品品質(zhì)住宅產(chǎn)產(chǎn)品缺乏；；整體需求較較為旺盛，，多數(shù)為自自住性改善善需求。購(gòu)購(gòu)買人群集集中在30-50歲之間，購(gòu)購(gòu)買力較強(qiáng)強(qiáng)，購(gòu)買動(dòng)動(dòng)機(jī)中一小小部分有保保值增值、、投資傾向向。市場(chǎng)表現(xiàn)1、同質(zhì)化現(xiàn)現(xiàn)象嚴(yán)重缺乏獨(dú)特的的項(xiàng)目?jī)?nèi)涵涵，上述項(xiàng)項(xiàng)目均處于于僅供居住住為基礎(chǔ)，，以介于83-95㎡之間普通的的兩室主流流，而錯(cuò)層層、躍層等等代表更高高品質(zhì)生活活要求的產(chǎn)產(chǎn)品形式均均未出現(xiàn)。。2、缺乏真正正高品質(zhì)的的項(xiàng)目對(duì)于生活品品質(zhì)，無論論是從任何何城市及地地區(qū)，人們們的要求均均不可或缺缺。而對(duì)于于太仆寺旗旗市場(chǎng)，對(duì)對(duì)于真正有有著品質(zhì)需需求的樓盤盤的開發(fā)還還是非常缺缺乏的，雖雖然部分項(xiàng)項(xiàng)目也在深深入挖掘產(chǎn)產(chǎn)品本身可可以形成獨(dú)獨(dú)特賣點(diǎn)的的方面，但但是，略有有些牽強(qiáng)，，而且顯得得華而不實(shí)實(shí)。如：中央公公園、水系系、移步換換景等社區(qū)區(qū)小品為高高品質(zhì)的生生活園林景景觀并未出出現(xiàn)“一卡通智智能卡”““可視對(duì)講講”“樓宇宇信息化””“智能安安防系統(tǒng)””“地面背背景音樂””等現(xiàn)代化化設(shè)施尚未未進(jìn)入。產(chǎn)品印象規(guī)劃設(shè)計(jì)太仆寺旗縣縣城的建筑筑規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)起步較晚晚，新建項(xiàng)項(xiàng)目的建筑筑規(guī)劃起點(diǎn)點(diǎn)較低，在在整體建筑筑規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)上，許多多開發(fā)商并并沒有花太太多心思，，車位設(shè)計(jì)計(jì)、園林設(shè)設(shè)計(jì)、建筑筑外觀設(shè)計(jì)計(jì)都處于房房產(chǎn)建設(shè)初初級(jí)階段。。另外從建筑筑外觀及色色彩而言，，產(chǎn)品里面面感覺顯得得呆板，色色調(diào)單一、、形式陳舊舊，既無法法體現(xiàn)出時(shí)時(shí)代的活力力與生活的的意義，同同樣，對(duì)于于建筑產(chǎn)品品的發(fā)展格格局及意義義也非能起起到重要作作用。智能化水平平“樓盤智能能化”作為為房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的時(shí)尚，，在城市中中已經(jīng)屢見見不鮮，但但是在本地地諸多發(fā)展展商與消費(fèi)費(fèi)者當(dāng)中都都還沒有見見過照面。。太仆寺旗旗縣城本地地個(gè)別定位位相對(duì)高品品質(zhì)型的社社區(qū)應(yīng)有的的保安監(jiān)控控系統(tǒng)、地地上背景音音樂系統(tǒng)、、紅外線報(bào)報(bào)警、車輛輛入庫(kù)一卡卡通系統(tǒng)等等與當(dāng)?shù)氐牡南M(fèi)者還還有一定的的距離。面積比例住宅類房地地產(chǎn)的主力力戶型及面面積主要集集中在83-95平米的兩居居，產(chǎn)品形形態(tài)較為單單一；高端端產(chǎn)品缺乏乏。銷售價(jià)格從2005年到現(xiàn)在，，太仆寺旗旗房地產(chǎn)市市場(chǎng)項(xiàng)目銷銷售價(jià)格呈呈現(xiàn)一個(gè)不不斷上升的的趨勢(shì)，項(xiàng)項(xiàng)目均價(jià)從從730元/平米左右上上升到目前前的1890元/平米左右。。截止到2010年6月28日，目前市市場(chǎng)中在售售樓盤最高高單價(jià)為2280元/平米左右，最低價(jià)約約為1328元/㎡。整體市場(chǎng)場(chǎng)均價(jià)區(qū)間間保持在1890元/㎡左右。價(jià)格趨勢(shì)物業(yè)管理目前太仆寺寺旗大多數(shù)數(shù)樓盤對(duì)物物業(yè)管理及及服務(wù)意識(shí)識(shí)處于盲點(diǎn)點(diǎn)，而目前前當(dāng)?shù)氐淖∽≌瑯潜P物物業(yè)管理費(fèi)費(fèi)集中在0.1—0.2元之間。收收費(fèi)低，但但大多數(shù)開開發(fā)商均為為自建自管管，經(jīng)驗(yàn)缺缺乏，手段段落后，基基本就處于于收取衛(wèi)生生費(fèi)的收取取基礎(chǔ)上，，沒有其他他配套的保保安、花草草種植員及及高科技的的監(jiān)控設(shè)備備及物管服服務(wù)。營(yíng)銷策劃本地樓盤的的房地產(chǎn)市市場(chǎng)進(jìn)入“零售時(shí)代代”樓盤的營(yíng)銷銷力度也是是絕對(duì)價(jià)格格差別的重重要因素，，成功的營(yíng)營(yíng)銷策略衍衍生出聲望望價(jià)格，聲聲望價(jià)格是是產(chǎn)品定位位、品牌形形象塑造、、營(yíng)銷策劃劃等一系列列成功手段段的長(zhǎng)期積積淀。不難發(fā)現(xiàn)，，本縣城的的房地產(chǎn)市市場(chǎng)整體的的營(yíng)銷策劃劃水平還不不高，還趨趨于營(yíng)銷的的基礎(chǔ)化及及產(chǎn)品本身身素質(zhì)的挖挖掘，但是是提煉主題題及意境烘烘托等輔助助手段匱乏乏。包裝手手法單調(diào)，，缺乏創(chuàng)新新。另外，，高尚社區(qū)區(qū)、優(yōu)質(zhì)生生活等方面面的營(yíng)銷理理念還未進(jìn)進(jìn)駐到人心心，這給我我們的所有有項(xiàng)目提供供了逐步完完善并采取取包裝的重重大課題機(jī)機(jī)會(huì)。2、太仆寺旗旗宏觀房地地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)環(huán)境分析（（偏商業(yè)類類）目前，張家家口市商業(yè)業(yè)布局基本本上形成了了解放大街街與207國(guó)道交叉口口處為核心心向東、南南輻射的城城市商業(yè)核核心地帶。。商業(yè)大多沿沿城市主要要交通干道道排列，服服裝、娛樂樂餐飲業(yè)較較為發(fā)達(dá)，，特色餐飲飲業(yè)較為滯滯后，整個(gè)個(gè)城市日常常百貨類的的大型超市市還不是很很多。大多多以自建、、自用為主主。在售商商業(yè)項(xiàng)目單單體戶型面面積在43－100平米左右，，價(jià)格差異異較大，集集中在4400－12000元/平米左右。。供給量不不大?？h城居民消消費(fèi)意識(shí)及及觀念還較較傳統(tǒng)，消消費(fèi)需求不不夠強(qiáng)，導(dǎo)導(dǎo)致城市商商業(yè)的營(yíng)業(yè)業(yè)時(shí)間較短短，多在10：00-18：30目前，太仆仆寺旗在售售商業(yè)項(xiàng)目目不多，以以張北輝業(yè)業(yè)房地產(chǎn)開開發(fā)公司開開發(fā)建設(shè)的的奧盛達(dá)購(gòu)購(gòu)物廣場(chǎng)為為主。該商商城區(qū)域位位置絕佳，，處于太仆仆寺旗縣城城的中心位位置（207國(guó)道與解放放大街交匯匯處）該商城采取取主題經(jīng)營(yíng)營(yíng)的模式，，針對(duì)各層層的不同區(qū)區(qū)域設(shè)置不不同的經(jīng)營(yíng)營(yíng)主題，并并針對(duì)業(yè)主主置業(yè)的經(jīng)經(jīng)營(yíng)采取返返祖形式，，返祖點(diǎn)為為8%。商城內(nèi)商鋪鋪面積劃分分最小約在在40平米左右，，最大約在在100平米左右。。沿主干街設(shè)設(shè)計(jì)為獨(dú)立立底商，該該底商開間間約在4.25米左右，進(jìn)進(jìn)深約在11.7米左右。銷銷售單價(jià)約約為1.2W/㎡。1、底商是商商業(yè)經(jīng)營(yíng)的的主要形式式除上述以外外，太仆寺寺旗商業(yè)仍仍然以底商商為主，且且采取出租租的方式。。重點(diǎn)區(qū)域：：解放街根據(jù)我市調(diào)調(diào)小組對(duì)多多個(gè)經(jīng)營(yíng)店店（服裝、、百貨、食食品等）小小店店主交交談，其底底商租金采采取年租方方式，由面面積、位置置等因素決決定其租金金價(jià)格。商商業(yè)經(jīng)營(yíng)歷歷來有“金金角銀邊””之說，因因此，根據(jù)據(jù)其商業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)定律及及一般商家家的經(jīng)營(yíng)習(xí)習(xí)慣，基本本以207國(guó)道與解放放街交叉部部位門面房房租最高。。門店名稱：：美雅化妝妝品位置：匯通通商場(chǎng)對(duì)面面面積：約300㎡租金價(jià)格：：9W/年2、大的具有有消費(fèi)購(gòu)物物、娛樂、、餐飲為一一體的綜合合性商業(yè)群群點(diǎn)還未出出現(xiàn)。商圈的主要要構(gòu)成部分分依然以服服裝等物品品為主，缺缺少一站式式消費(fèi)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)。集休閑閑、娛樂、、購(gòu)物為一一體的綜合合性商業(yè)群群體有待出出現(xiàn)。3、地段、交交通仍是影影響商業(yè)繁繁華度的重重要因素4、缺少大的的商業(yè)主力力店，超市市數(shù)量和規(guī)規(guī)模與同類類城市相比比，相差甚甚遠(yuǎn)。5、商業(yè)的繁繁華度還不不夠發(fā)達(dá)，，單批的消消費(fèi)額度還還較低。6、缺少統(tǒng)一一管理，整整個(gè)商業(yè)環(huán)環(huán)境較差。。7、商業(yè)垂直直度差別較較大，仍然然以一層商商業(yè)為主，，二層以上上商業(yè)店鋪鋪空置率較較高。通過對(duì)區(qū)域域經(jīng)濟(jì)的對(duì)對(duì)比及房地地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)行狀況的的分析，我我們可以發(fā)發(fā)現(xiàn)：城市整體經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較較快且平穩(wěn)穩(wěn)，城市對(duì)對(duì)固定資產(chǎn)產(chǎn)的投資尤尤其是對(duì)房房地產(chǎn)的投投資在增強(qiáng)強(qiáng)，整體區(qū)區(qū)域市場(chǎng)環(huán)環(huán)境較好。。同時(shí)，城市市處于市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展的初初級(jí)階段，，市場(chǎng)活躍躍。供需兩兩旺，價(jià)量量同升。同同時(shí)產(chǎn)品差差異化較小小，行業(yè)內(nèi)內(nèi)同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)嚴(yán)重，中中低端產(chǎn)品品供給較大大，高端客客戶備受冷冷落。個(gè)案分析立強(qiáng).榮祥園4棟簡(jiǎn)約建筑筑，面積集集中在88平米左右，，目前施工工幾近封頂頂。商業(yè)街內(nèi)側(cè)側(cè)，目前剩剩余單位集集中在5層、6層銷售價(jià)格：：二層：1858元/㎡三層：1938元/㎡四層：1868元/㎡五層：1678元/㎡六層：1328元/㎡地下室：750元/㎡最小86.02㎡，最大122.98㎡目前銷售率率約為85%立強(qiáng).華盛園銷售價(jià)格：：二層：2200元/㎡太仆寺旗縣縣境內(nèi)唯一一注重圍擋擋廣告形式式的項(xiàng)目之之一三層：2280元/㎡四層：2200元/㎡五層：1880元/㎡規(guī)劃總建筑筑約20棟。六層：1600元/㎡地下室：750元/㎡施工進(jìn)度：：已開槽最小84㎡，最大122.98㎡目前銷售率率約為85%規(guī)劃總量約約20棟建筑，大大盤時(shí)代，，勢(shì)必引發(fā)發(fā)激烈的市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)資質(zhì)手續(xù)不不齊，對(duì)其其銷售價(jià)格格及銷售情情況不得而而知溫馨花園規(guī)劃總量約約23棟建筑，大大盤時(shí)代，，勢(shì)必引發(fā)發(fā)激烈的市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)最大117平米，最小小約在74㎡左右，離本本案較近項(xiàng)目名稱:天鹿睿園住住宅小區(qū)建建設(shè)項(xiàng)目項(xiàng)目位置:寶昌鎮(zhèn)寶昌昌大街南側(cè)側(cè)貢寶拉格格路西側(cè)面積積(公傾傾):7.986569（約約119畝））出讓讓土土地地使使用用年年限限:其他他商商服服用用地地40年;中低低價(jià)價(jià)位位、、中中小小套套型型普普通通商商品品住住房房用用地地70房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)土土地地級(jí)級(jí)別別:二級(jí)級(jí)成交交價(jià)價(jià)格格(萬元元):1713.7093萬元元（（折折合合14.5萬/畝））土地地使使用用權(quán)權(quán)人人:赤峰峰天天鹿鹿房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)有有限限責(zé)責(zé)任任公公司司約定定容容積積率率:下限限:1.2約定定交交地地時(shí)時(shí)間間:2010-06-1410:08:46約定定開開工工時(shí)時(shí)間間:2010-07-0110:08:46約定定竣竣工工時(shí)時(shí)間間:2013-06-3010:08:46合同同簽簽訂訂日日期期:2010-06-0710:08:46PART3太仆仆寺寺旗旗寶寶昌昌鎮(zhèn)鎮(zhèn)房房地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展趨趨勢(shì)勢(shì)預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)固定定資資產(chǎn)產(chǎn)的的投投資資額額度度特特別別是是房房地地產(chǎn)產(chǎn)不不斷斷增增加加政府府正正在在加加強(qiáng)強(qiáng)高高新新區(qū)區(qū)建建設(shè)設(shè)，，基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施配配套套不不斷斷完完善善，，省省政政府府明明確確表表示示將將加加大大對(duì)對(duì)張張家家口口的的扶扶持持力力度度。。房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)置置業(yè)業(yè)升升級(jí)級(jí)類類需需求求不不斷斷增增加加，，改改善善性性升升級(jí)級(jí)需需求求將將成成為為市市場(chǎng)場(chǎng)的的主主力力。。地區(qū)區(qū)供供應(yīng)應(yīng)的的多多層層產(chǎn)產(chǎn)品品主主要要以以周周邊邊輻輻射射范范圍圍內(nèi)內(nèi)的的居居民民為為主主，，升升級(jí)級(jí)置置業(yè)業(yè)需需求求成成為為市市場(chǎng)場(chǎng)的的主主力力需需求求，，依依據(jù)據(jù)市市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)發(fā)展展情情況況及及2010年土地交易情情況，未來隨隨著舊城改造造以及新區(qū)的的加速建設(shè)，，市場(chǎng)改善型型需求將不斷斷增加，這部部分需求將成成為以后市場(chǎng)場(chǎng)的主力。房地產(chǎn)市場(chǎng)供供求量較大，，房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇從對(duì)2010年土地市場(chǎng)的的監(jiān)控來看，，未來房地產(chǎn)產(chǎn)的供應(yīng)體量量較大，特別別是南部城區(qū)區(qū)沿寶昌大街街南側(cè)的土地地供應(yīng)。未未來本區(qū)域?qū)⑹情_發(fā)公司司逐鹿的主要要區(qū)域。南部城區(qū)成為為房地產(chǎn)投資資的熱土，未未來將成為城城市重要的行行政、教育、、居住、商業(yè)業(yè)核心區(qū)城市重心的南南移、區(qū)域人人口的不斷增增加，交通配配套的不斷完完善，未來的的高新區(qū)將是是投資的熱門門區(qū)域。政策層面較為為趨緊，對(duì)規(guī)規(guī)劃、項(xiàng)目的的投資額度要要求彈性額度度較小產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)加劇中小型開發(fā)商商以土地為核核心生產(chǎn)要素素，泛濫的房房地產(chǎn)開發(fā)模模式已經(jīng)嚴(yán)重重的制約了房房地產(chǎn)的發(fā)展展。產(chǎn)品將是是未來房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的核心心競(jìng)爭(zhēng)力。項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃多采采用兵營(yíng)式排排列，多層產(chǎn)產(chǎn)品為主，面面積主要集中中在83-95米左右。同類類產(chǎn)品供應(yīng)體體量較大，產(chǎn)產(chǎn)品引發(fā)同質(zhì)質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。價(jià)格增長(zhǎng)步伐伐將放緩腳步步，依靠地段段和產(chǎn)品附加加值、服務(wù)質(zhì)質(zhì)量將是提升升價(jià)格的主要要手段。房地產(chǎn)經(jīng)歷了了近幾年的高高速發(fā)展，市市場(chǎng)日趨成熟熟和穩(wěn)健，消消費(fèi)者更加趨趨向理性化，，對(duì)產(chǎn)品和服服務(wù)質(zhì)量有了了更高的要求求。社區(qū)商業(yè)將是是未來商業(yè)的的主要形式。。商業(yè)核心區(qū)已已經(jīng)區(qū)域飽和和狀態(tài)，新的的商業(yè)核心還還未形成，社社區(qū)商業(yè)以它它的便利性及及客戶目標(biāo)的的針對(duì)性，顯顯示出較大的的優(yōu)勢(shì)性，備備受投資者的的青睞。PART42號(hào)地塊深層次次研析本項(xiàng)目地塊地理位置：項(xiàng)目態(tài)勢(shì)(SWOT)分析優(yōu)勢(shì)Strengths威脅Threats劣勢(shì)Weaknesses機(jī)會(huì)Opportunities優(yōu)勢(shì)：Strengths優(yōu)勢(shì)1：項(xiàng)目處于快快速發(fā)展的太太仆寺旗南部部區(qū)域中，未未來本區(qū)域?qū)⑹峭顿Y、置置業(yè)的熱點(diǎn)區(qū)區(qū)域優(yōu)勢(shì)2：周邊社會(huì)人人文條件較好好，市政府等等機(jī)關(guān)單位新新址相距不遠(yuǎn)遠(yuǎn)、規(guī)劃在建建的校區(qū)環(huán)伺伺本案優(yōu)勢(shì)3：交通條件較較好，周邊有有貢寶拉格路路、察哈爾大大街、規(guī)劃中中的廣場(chǎng)西路路三路圍合。。優(yōu)勢(shì)4：周邊無大的的工礦企業(yè)，，整體環(huán)境較較好，具備宜宜居條件。劣勢(shì)：Weaknesses劣勢(shì)1：項(xiàng)目地塊從從心里感覺相相對(duì)較偏，尚尚不具備成熟熟的生活環(huán)境境。未來形成成氣候時(shí)間相相對(duì)較長(zhǎng)劣勢(shì)2：周邊配套環(huán)環(huán)境未來建設(shè)設(shè)時(shí)日較長(zhǎng)，，短期內(nèi)不能能為本案所用用劣勢(shì)3：區(qū)域整體改改造、建設(shè)較較快，較易引引發(fā)同質(zhì)化競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，未來競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，須須找到項(xiàng)目差差異點(diǎn)，增加加產(chǎn)品賣點(diǎn)。。劣勢(shì)4：項(xiàng)目周邊多多為大體量項(xiàng)項(xiàng)目，未來競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈烈。威脅5：如相應(yīng)推出出新產(chǎn)品，無無論從建筑本本身、銷售價(jià)價(jià)格等是否能能夠?yàn)槿藗兯邮堋Ａ觿?shì)6：時(shí)間推廣成成本延長(zhǎng)，導(dǎo)導(dǎo)致增加項(xiàng)目目營(yíng)銷成本，，另外，銷售售期限延長(zhǎng)將將增加市場(chǎng)產(chǎn)產(chǎn)品滯銷風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)機(jī)會(huì)：Opportunities機(jī)會(huì)1：城市未來發(fā)發(fā)展的核心區(qū)區(qū)域，市場(chǎng)認(rèn)認(rèn)可度高，升升值空間持續(xù)續(xù)良好，區(qū)域域住宅項(xiàng)目品品質(zhì)一般，產(chǎn)產(chǎn)品缺乏特色色，區(qū)域呼喚喚領(lǐng)軍項(xiàng)目機(jī)會(huì)2：項(xiàng)目集聚周周邊，通過差差異化的產(chǎn)品品類型及完善善的營(yíng)銷推廣廣活動(dòng)促成項(xiàng)項(xiàng)目良好的銷銷售。威脅：Threats威脅1：周邊市場(chǎng)潛潛在供給量大大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激烈程度較較高。威脅3：區(qū)域商業(yè)氛氛圍不足，尚尚未形成規(guī)模模，本項(xiàng)目商商業(yè)規(guī)模大。。威脅2：地塊的用地地性質(zhì)為商業(yè)業(yè)金融用地，，本區(qū)域商業(yè)業(yè)金融用地供供給量大，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈烈。面臨的主要開開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)：1、前期的資金金投入大，對(duì)對(duì)資金的變現(xiàn)現(xiàn)能力要求高高2、地價(jià)高，成成本高，對(duì)預(yù)預(yù)期售價(jià)要求求較高3、周邊配套何何時(shí)完善，周周邊道路何時(shí)時(shí)動(dòng)工修建，，均屬未知因因素面臨的主要市市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：1、競(jìng)爭(zhēng)大，項(xiàng)項(xiàng)目總體量大大，周邊人氣氣不旺。2、整體房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還還不成熟，缺缺乏有效的機(jī)機(jī)制予以管理理打造城市未來規(guī)劃發(fā)展的核心區(qū)，最有景觀價(jià)值和文化內(nèi)涵的標(biāo)桿項(xiàng)目住宅－類型多樣化、差異性商業(yè)－主題商業(yè)街合理的開發(fā)與銷售策略，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定現(xiàn)金流解決的核心問題高成本、低單價(jià)區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)還不成熟市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域激烈臨地塊規(guī)劃路待建實(shí)踐附加值的體現(xiàn)在哪里如何規(guī)劃設(shè)計(jì)產(chǎn)品定位與市場(chǎng)定位如何結(jié)合如何確定開發(fā)節(jié)奏如何實(shí)現(xiàn)資金的變現(xiàn)產(chǎn)品如何定位PART5本地塊經(jīng)濟(jì)效效益投入產(chǎn)出出分析主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積131055㎡，折合196.6畝容積率≤1.2建筑密度≤28%綠化率≥25%根據(jù)上述數(shù)值值計(jì)算出，項(xiàng)項(xiàng)目總建筑面面積約在157266㎡左右。在下列列計(jì)算中，將將不以住宅、、商業(yè)分開計(jì)計(jì)算，初步全全部按照住宅宅進(jìn)行計(jì)算。。成本項(xiàng)目成本預(yù)估樓面地價(jià)225元/平米建安成本900元/平米前期費(fèi)、配套費(fèi)80元/平米稅費(fèi)及銷售120元/平米管理費(fèi)用30元/平米營(yíng)銷推廣費(fèi)用30元/平米不可預(yù)見費(fèi)50元/平米成本總計(jì)1435元/平米如本項(xiàng)目成本本及各種前期期費(fèi)用以1435元/㎡計(jì)算，項(xiàng)目總總建筑面積約約以157266㎡為計(jì)。則該項(xiàng)項(xiàng)目前期費(fèi)用用總計(jì)約225676710元（2.2億元）假如該項(xiàng)目住住宅部分以均均價(jià)1750元/㎡計(jì)算（全程均均價(jià)，且考慮慮到項(xiàng)目前期期低開等因素素產(chǎn)生的價(jià)值值差），則該該項(xiàng)目總銷售售額為275215500（2.7億元）則利潤(rùn)貢獻(xiàn)概概算為5000萬元，此外，，該利潤(rùn)部分分未考慮項(xiàng)目目銷售周期中中的不可預(yù)見見費(fèi)等。Clicktoeditcompanyslogan.ThankYou!9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。03:58:5403:58:5403:5812/31/20223:58:54AM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見見頻。。12月-2203:58:5403:58Dec-2231-Dec-2212、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。03:58:5403:58:5503:58Saturday,December31,202213、乍乍見見翻翻疑疑夢(mèng)夢(mèng)，，相相悲悲各各問問年年。。。。12月月-2212月月-2203:58:5503:58:55December31,202214、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國(guó)見見青山。。。31十十二月20223:58:55上午午03:58:5512月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月223:58上上午12月-2203:58December31,202216、行動(dòng)出成成果，工作作出財(cái)富。。。2022/12/313:58:5503:58:5531December202217、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時(shí)，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點(diǎn)的射線線向前。。3:58:55上午3:58上上午03:58:5512月-229、沒有有失敗敗，只只有暫暫時(shí)停停止成成功！！。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒有有。。。03:58:5503:58:5503:5812/31/20223:58:55AM11、成功就就是日復(fù)復(fù)一日那那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積積累。。。12月-2203:58:5503:58Dec-2231-Dec-2212、世間成成事，不不求其絕絕對(duì)圓滿滿，留一一份不足足，可得得無限完完美。。。03:58:5503:58:5503:58Saturday,December31