東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p

匯景豪庭二期二區(qū)

項目營銷策略案廣東慧居置業(yè)有限公司2009年08月匿牧納匪蝶澤院念療慎廊值款讒腿份鍋梢籃靛巨潦訣迎潔遣巷穴位軸亢啼2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p片區(qū)高價在市場風險可控的前提下，突破目前片區(qū)價格,實現(xiàn)均價5100元/平米以上。高項目品牌本項目作為匯景集團在希爾頓酒店項目前的標志性項目，希望能樹立高端項目品牌與發(fā)展商溝通的目標：片區(qū)高價/品牌影響高企業(yè)品牌本項目將成為匯景集團的企業(yè)品牌的重要載體，宣傳匯景品牌發(fā)展意愿“三高”目標喂牲叁蠟禍盆孜姨征鉛選遺粗葦際姜珍施瑚睦荷澤戶掣老嗡宿予扛謠購揚2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p報告結(jié)構(gòu)項目分析與定位2營銷策略31市場分析營銷執(zhí)行4剖鴉驗貳攔掀除常醚晚唆闌仰耍菜逮千撿軌儡肩比椅嗜訛沏牛哆霸柳嘲助2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p市場分析1項目推出市場時的市場環(huán)境宏觀形勢&東莞樓市厚街市場奠校矢廂穿鎳瑤懶夠業(yè)悠琳贊硯就飄烯互瘦析攙撬畝校椽遂葷叉竟逮擴駕2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p全球經(jīng)濟：有望09年底復蘇，但風險猶存美元指數(shù)走低09年上半年全球經(jīng)濟和國際金融市場均呈現(xiàn)“先抑后揚”特征。第二季度，全球經(jīng)濟基本結(jié)束了前期加速下滑的勢頭，進入由衰退走向復蘇的轉(zhuǎn)折階段。金融系統(tǒng)漸趨穩(wěn)定，原油指數(shù)上調(diào)，但美元持續(xù)走低。隨著金融危機造成的骨牌效應(yīng)的繼續(xù)擴張，金融危機造成的影響還在擴散，特別是歐美經(jīng)濟體。金融危機對實體經(jīng)濟影響深遠，全球經(jīng)濟復蘇風險猶存。琶佃堂速檸丁玄貶鴦乒翔絢壩飼砰名棄援廠肩擴煥鉛彰溉囤摩議弄筒嘶茬2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p國內(nèi)經(jīng)濟：正處在由企穩(wěn)回暖走向平穩(wěn)較快發(fā)展的關(guān)鍵時期目前，我國經(jīng)濟正處在由企穩(wěn)回暖走向平穩(wěn)較快發(fā)展的關(guān)鍵時期。積極因素進一步增多，經(jīng)濟向上的動力進一步增強，企穩(wěn)回升態(tài)勢進一步發(fā)展：投資全面啟動——上半年，全社會固定資產(chǎn)投資同比增長33.5%；金融運行平穩(wěn)——6月末廣義貨幣供應(yīng)量余額同比增長28.5%，同期加快10.6%；金融機構(gòu)貸款余額比年初增加7.4萬億元，同比增加4.9萬億元；各項人民幣存款余額比年初增加10.0萬億元，同比增加5.0萬億元；市場普遍回暖——滬深兩市分別大幅上漲75%和95%；魯榴蟬乳念意瞇蔓瓤帆若料朝三漿抄庇遺權(quán)伎信粹赴虎砷鍬鋤地晰析慧聊2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p國內(nèi)經(jīng)濟：正處在由企穩(wěn)回暖走向平穩(wěn)較快發(fā)展的關(guān)鍵時期上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長7.1%；進出口探底回升，已初步擺脫最困難時期消費增長加速——全社會消費品零售總額同比增長15%，增速比上年同期加快3.7%；消費者信心指數(shù)明顯上升；社會信心增強——二季度企業(yè)家信心指數(shù)110.2點，比一季度回升9.1點；06-09年2月全國居民消費價格指數(shù)（cpi）灣戍騷疽膀壞鄉(xiāng)圾屹秸配報亢賒寂背斟治寐局捆蕉樹玄曙側(cè)霍眩素拍菱杠2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p09年政策：短期內(nèi)國內(nèi)政策面將持續(xù)穩(wěn)定2009年以來，隨著國內(nèi)經(jīng)濟的逐步走穩(wěn)，大力度的刺激政策很少，只有續(xù)的產(chǎn)業(yè)振興細則和部分細化規(guī)范的頒布。說明了政府暫時對目前的國內(nèi)經(jīng)濟表現(xiàn)保持樂觀態(tài)度?？傮w看來，09年上半年國內(nèi)政策面走勢平穩(wěn)，政策頻率降低且力度減弱，政策范圍逐漸變細。政策的主要目的從08年的強力調(diào)整，到09年補充調(diào)息。09年7月國內(nèi)二套房貸全面緊縮，可能在一定程度上限制了房價的快速上漲，但對自住目的購房者的影響不大。市場小幅波動。預測短期內(nèi)國內(nèi)政策面將持續(xù)穩(wěn)定，市場將在一定程度內(nèi)小幅波動。

政策名稱頒布日期1.土地市場1.1《土地管理法（征求意見稿）》2009-3-232.房地產(chǎn)開發(fā)2.1關(guān)于調(diào)整我市建設(shè)項目規(guī)劃方案面積計算規(guī)定的通知2009-3-232.2《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》2009-5-252.3《2009～2011年廉租住房保障規(guī)劃》2009-6-33.房地產(chǎn)信貸管理3.1《關(guān)于進一步加強信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整促進國民經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的指導意見》2009-3-183.2《關(guān)于東莞市受理住房公積金互貸業(yè)務(wù)的公告》2009-4-223.3《廣東省珠江三角洲城市住房公積金貸款合作協(xié)議》-3.4首次購房144平米以下可享1%契稅2009-5-204.房地產(chǎn)交易市場相關(guān)政策4.1"交樓樣板房”制度2009-3-124.2《關(guān)于變更房地產(chǎn)項目車位、車庫銷售程序的通知》2009-3-254.3穩(wěn)定住房汽車等大宗消費2009-4-175.其他5.1新莞人入戶新社區(qū)享受戶籍待遇2009-3-125.2《東莞市公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目征地拆遷補償標準規(guī)定》2009-5-255.3《關(guān)于加快推進珠江三角洲區(qū)域經(jīng)濟一體化的指導意見》2009-6-13血滬徐料歸低快勞蘿滋矯馭峪霄玄靛毅勒設(shè)夫勒裂兔嬸錠造啼繼返敷耙朔2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p廣東樓市：房地產(chǎn)完成開發(fā)投資水平超過07年同期，但低于全國水平今年上半年，廣東房地產(chǎn)完成開發(fā)投資1135.67億元，同比下降15.4%，增幅同比減少49.5%，比全國平均水平低約25%，但仍在2007年同期水平之上。固定資產(chǎn)投資占gdp比重為31.76%，同比增加了3.37%，比全國平均水平低約33.53%。房地產(chǎn)開發(fā)投資占gdp比重為6.87%，同比下降1.5%，低于全國平均水平3.5%。汕舍莉雁連抽云夾禍玩忱礙巋舊強殷掖涌旺媒勾咀捎抨輿簽銷都肯惶悶憚2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p東莞09年上半年成交量近280萬平方米,共28000套,相當于去年整年銷售量的近八成。09年上半年，全市新增商品房供應(yīng)面積為219.04萬㎡，同比下降35.83%；成交面積為295.2萬㎡，同比增長81.6%；成交均價方面，09年上半年商品房成交均價為6160元/㎡，同比下降8.5%；其中商品住宅成交均價為5988元/㎡，同比下降4.0%；普通住宅（含洋房和公寓）均價5329元/㎡，同比下降7.7%。上半年供應(yīng)面積小于消化面積，下半年及10年可能出現(xiàn)供不應(yīng)求，成交價格略有下降。東莞樓市：市場持續(xù)回暖，供不應(yīng)求或在下半年及10年顯現(xiàn)捍魚凝衛(wèi)遼抿茲鳥控碰完櫥弊嶄盛敘扯既娠忽臃柿陸踐灼初掖課袋戍毖嗜2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p東莞樓市：中小戶型供應(yīng)日漸緊缺，銷售帶動土地市場升溫上半年以大戶型供應(yīng)為主，中小戶型供應(yīng)日漸緊缺，戶型比例有所失衡。上半年全市商品房成交以大戶型為主，120㎡以上（含拼合戶型）的戶型占36.39%，較去年同期提高7.73%；而100-120㎡的中等戶型成交比重則由去年同期的20.54%下降到14.95%。一方面說明由于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性供求失衡使得首次置業(yè)需求釋放受阻；同時也說明今年上半年改善型置業(yè)需求釋放明顯。土地升溫——上半年市場土地乏人問津，造成大部分土地以底價或略高于底價成交。不過，隨著后市“小陽春”的持續(xù)，預計下半年東莞土地市場也將回暖。7月09年第一塊東莞“地王”的拍出也從側(cè)面反映了土地市場的升溫。絨鄉(xiāng)川岡桔跋寸駱湖悍睜煮佯監(jiān)毒夷貧添鬧癢敢聘孵久鎳師荷娩瑣院斡浚2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p重點關(guān)注：二套房貸外緊實松政策將面臨調(diào)整目前慧谷集團已收到銀行通知，告知二套房貸政策確定面臨調(diào)整。該政策將抑制部分投資需求和改善型需求，特別是利率的上調(diào)將對市場產(chǎn)生重大影響。對本項目的銷售預計將產(chǎn)生一定的影響。誣怎稗糕獨鼻句塌鳴陡伸串汀第試多滌彌痔今廳喻括菌果享經(jīng)窺年盯內(nèi)壁2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p有關(guān)厚街緊鄰東莞重點發(fā)展區(qū)域南城；本地人口10多萬，外來人口近80萬；人口密度東莞前三；經(jīng)濟強鎮(zhèn)。仿喉公祝染培猿娃殺庫衛(wèi)饑隊背祭僵蘸庭性態(tài)卒甫氫笨畢玖沽瘍哺梳碴毯2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p厚街印象經(jīng)濟發(fā)達，超級明星鎮(zhèn)；酒店第一鎮(zhèn)；制鞋第一鎮(zhèn)；家具第一鎮(zhèn)；會展經(jīng)濟；十萬佳麗下厚街。嘉華酒店：厚街酒店業(yè)的縮影上千個大小鞋廠新的經(jīng)濟增長亮點：會展業(yè)咨無籮血賂撻錘浪膩俄鑄邑荔自嬰渤柄伯幟衣使育蕊挽寫?yīng)毮I件勸棺斯溉2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p經(jīng)濟危機影響人口減少約10萬部分大工廠倒閉部分超市倒閉厚街的g

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p增速，是目前發(fā)布數(shù)據(jù)的6個鎮(zhèn)街中最低的。厚街的支柱產(chǎn)業(yè)家具、制鞋都是以外銷為主，且原來發(fā)展火熱，gdp基數(shù)大，所以跌得也快。到目前為止，家具和制鞋行業(yè)仍未走出低谷。厚街的會展和酒店業(yè)實際上與家具和制鞋業(yè)有很大關(guān)系。要恢復gdp的高速增長，最終還有賴于兩個傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的復蘇。厚街新一佳倒閉：經(jīng)濟危機影響下的連鎖反應(yīng)芬莊坊漠異躲打重擋梧憶片騷抨禱勢碧溪易捎踏嘛嗚漁份裂腦仆竹墨彎白2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p厚街城市發(fā)展格局整體呈現(xiàn)長條形南北帶狀經(jīng)濟發(fā)展；目前以莞太路、博覽大道、厚街大道的兩縱一橫為發(fā)展主軸；城市發(fā)展越過廣深高速東向發(fā)展的趨勢明顯；北面向南城擴展聚集，南面與虎門接壤，為工業(yè)重點聚集地莞太路博覽大道厚街大道電瘦瞅駝拼諸瑰睛縫竅旬游詠疊慘淆瀕恕愿世賊紙擎茍奶爭敵汀也烷玩模2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p城市格局對區(qū)域客戶的影響：高端客戶及白領(lǐng)上班族向南城分流，跨區(qū)置業(yè)的量為東莞各鎮(zhèn)街之首；近虎門的村內(nèi)客戶向虎門分流；同時，由于經(jīng)濟發(fā)展強勁，吸引了大量在厚街工作經(jīng)商的外地人口在厚街置業(yè)；周邊鎮(zhèn)沙田、道滘部分客戶到厚街置業(yè)。御花苑金域中央百悅尚城上東國際城市綠洲豐泰東海山莊虎門國際公館君匯豪庭虎門、沙田客戶厚街客戶較集中對厚街客戶有分流例下繃跌陡曲墳轅櫥秘邱乙滇靛捏勸盔迂煮礬肌象噪謝嘿隧忽獵倒該蓋梁2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2005年東港城1998年世紀綠洲匯景豪庭1998前自建房康樂樓麗湖山莊君匯華庭海逸豪庭香榭麗盈豐商住富怡名居湖景一號盛和花園自98年厚街第一個商品房項目康樂樓開始，到05年厚街房地產(chǎn)開始爆發(fā)性發(fā)展，短短3－4年的地產(chǎn)發(fā)展周期，07年開始逐步達到地產(chǎn)發(fā)展峰值，08年后新項目減少，09年以消化存量為主，10年新開工項目減少，將步入供不應(yīng)求的狀態(tài)。發(fā)展峰值

鼎盛時代新世紀頤和居2009年以后豐泰觀山花園匯景豪庭鹿港小鎮(zhèn)希爾頓項目廣場舊改項目厚街房地產(chǎn)發(fā)展歷程東逸翠苑一期明豐廣場富怡一期厚涌路幸福里上河居上河居三期橫崗湖后期2006豐泰二期2007、2008珊瑚酒店地塊本案扇乒嘆復屠賀昌攘因邁馮醞美籮薯睜茄瓜拐曲肯饞紳卯沈昧找綢莫蚊已坯2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p厚街主要樓盤分布①富怡花園②鹿港小鎮(zhèn)③本案④盛和花園⑤新世紀頤和居⑥盛和廣場⑦豐泰觀山碧水⑧君匯華庭⑨香榭麗⑩世紀綠洲11加州陽光12湖景壹號1435267891011121313上河居橫崗湖板塊厚街房地產(chǎn)項目呈現(xiàn)明顯的版塊分布特征：鎮(zhèn)中心板塊，主要沿康樂路、厚街大道、莞太大道分布，多為商住一體項目；橫崗湖板塊(及上河居)則以優(yōu)美的山水高爾夫資源集中了高素質(zhì)的豪宅大盤，成為東莞最具代表性的三大豪宅板塊之一。14藍色字體為已售完14幸福里1515嘉華酒店對面項目鎮(zhèn)中心板塊柯罷濰唇恍尼汀演揖彪鉀枝聊賺洗呆債幕癢坑緯彩捌迪含囊媽褥葵的待魔2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p在售項目統(tǒng)計分析——戶型比例厚街目前在售項目中三房（小三房及大三房）比例最大，占推出總量的34%在售項目總體兩房比例為31%，主要原因為盛和廣場共占其項目總套數(shù)61%共428套的兩房產(chǎn)品推高了兩房的總體比例，其他項目除鹿港小鎮(zhèn)有40%的套數(shù)為兩房，多在30%以下，橫崗湖板塊僅豐泰有66套兩房，其余皆為大戶型三房（小三房及大三房）是目前市場上供應(yīng)的主力戶型，兩房與四房的總體供應(yīng)量相當；相對其他鎮(zhèn)區(qū)，厚街的主力戶型面積區(qū)間小5-10平方米。以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)不含別墅戶型，下同累妥迷續(xù)孕爆乓堡瓜亦討萊陪域息黎塔迸試頒恢塞濤候冤帝達絹岡標豎釣2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p在售項目統(tǒng)計分析——各戶型銷售率在售項目的總體銷售率（備案）為64%，存貨主要集中在上河居（490套）、湖景壹號（441套）、富怡名居（240套），其余7個項目余貨都在200套以內(nèi)，即將步入掃尾階段；在售項目戶型中以150-170的大4房和100-130的大3房銷售率最高；254-264的大復式銷售率最低，僅31%，其次為90-110的大兩房（君匯華庭和上河居）和150-180的大三房（上河居及湖景壹號）單間1房1廳2房3房4房復式澈劣棉庫茂楷炙婁粒這與神卻帆牡擦菱宜卞亢躺迭路詣昌拒笆敖韶院霉負2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p在售項目統(tǒng)計分析——各項目銷售情況盛和廣場：1房2房銷售欠佳，3房銷售情況良好，3房總體比例偏小，余貨總量為165套，下半年將進入收尾階段。頤和居：余貨為1-4#復式單位，6#號樓為團購但未備案，實際余貨總量為100余套，下半年將進入收尾階段。長斯牽扳舍咨樞濫角毖胰浸酥惺歇纖柜胰刨伐洲捉輪生吩咋貫類算洽鋼釉2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p在售項目統(tǒng)計分析——各項目銷售情況上河居：余貨490套，戶型不方正及配套、地段（地段較偏，不少客戶擔心被水淹）抗性較大，后續(xù)將有三期推出，與本項目產(chǎn)生競爭。世紀綠洲：該項目位于靠近虎門的白濠村，以白濠及虎門白沙客戶為主，目前二期在售，余貨172套，下半年將進入收尾階段。右鬼淆焰哈諾立奴鎮(zhèn)漢跺褂臉甜鞍啞問六巾洞灘遜擋灌吠忱價堪會舉糊苔2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p在售項目統(tǒng)計分析——各項目銷售情況鹿港小鎮(zhèn)：余貨274套，主要為兩房單位，商業(yè)招商完成將更利于項目銷售，下半年將進入收尾階段。富怡名居：以低價取勝，目前余貨主要為大3房及4房產(chǎn)品，后繼將有第三期推出，與本項目產(chǎn)生競爭。誕隆秦維胎劈育抗芝試承鈔補賒琳真麻楚頭池塌裙財壕猾傻急州簿湛齋睡2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p在售項目統(tǒng)計分析——各項目銷售情況余貨18套，4房為主，銷售團隊已撤出，進入清貨階段。已推2房3房完全售完，余貨為4房及復式單位，后繼仍有洋房產(chǎn)品推出，與本項目產(chǎn)生競爭。錯默悠配吱旬禹廁拙糾鑿良興漲昏韶惶豆贏吏器憾筋畏夠桔屠古康絞盧鏈2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p在售項目統(tǒng)計分析——各項目銷售情況余貨257套，主要為2房4房的高樓層單位，下半年將進入收尾階段。有441套余貨，戶型及樓盤品質(zhì)一般，余貨與本項目將同期銷售。涼胰熟務(wù)暈犧魯貯蒜盯潰樣歌余懸潦氓夕至鞘奈坦聘猿孤伍智先勵孵詐兵2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p項目統(tǒng)計分析——在售及潛在項目推貨時間統(tǒng)計匯總2009.082010.01在售項目潛在項目盛和廣場余貨165套，1房2房為主頤和居余貨100余套3房復式單位，戶型較差上河居余貨490套3房單位，后續(xù)三期地塊，戶型不方正,產(chǎn)品與本項目差異大世紀綠洲余貨172套，客戶群與本項目交叉小鹿港小鎮(zhèn)余貨274套，主要為兩房單位，按目前速度2010年初即可售完2010.06富怡名居余貨240套，主要為大3房及4房產(chǎn)品，后繼有三期推出加州陽光余貨18套，已進入清貨階段豐泰項目余180套大4房及復式產(chǎn)品，后繼產(chǎn)品將持續(xù)推出湖景壹號莊園余貨441套，大3房、4房、5房厚涌路幸福里，136套君匯華庭余貨257套高層2房及4房產(chǎn)品……厚沙路項目……廣場舊改綜合體項目……王氏珊瑚酒店地塊部納麗傲翠鳴甲軍厭撂高貓耗桑多納靈父拖俠角矢責達頻哺首膛訝叮糊肥2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p在售項目統(tǒng)計分析——價格情況項目07年11月08年10月09年7月君匯華庭620047005200鹿港小鎮(zhèn)——39004300富怡名居（二期）530045004300湖景壹號——50005300豐泰觀山花園550052005800盛和廣場——42004800上河居——40004600頤和居600049004600各主要在售項目07年底至今價格走勢主要在售項目在07年底均有大幅度降價，由于頤和居的降價補償舉動，甚至引起其他項目沒有補償業(yè)主上街游行；目前售價較為理性，但較08年已有穩(wěn)步抬升，并有進一步升高的趨勢；目前中心區(qū)價格普遍分布在4500-5000元，邊緣則在4000-4500元區(qū)間。撫糜楷嘎螢錯岸肚紅饅裙悟岔攬奸猜傅癟局率扳局脈扣鴻翁暮軒慧謎挑爆2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p在售項目統(tǒng)計分析——客戶分析（中心區(qū)項目）中心區(qū)項目客戶大多在厚街工作生活，僅少量沙田、虎門及市區(qū)客戶90%的客戶用于自主，少量投資自住兼有，投資客少拌請方層劍征猿喇陵艙擺漾廓棋初瞳識賠甲聾踏次緊豹咐帶淹慈暫卡屠墑2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p三房的需求量最大，其次為兩房和四房企業(yè)主、企業(yè)及事業(yè)單位員工、做生意的檔主、工廠管理人員是四大最主要的購買群體在售項目統(tǒng)計分析——客戶分析（中心區(qū)項目）活橫輸瘍精尹寐妊程溺想徊船線妨該淚費閃列墓卿拳趙斌盎陽氏膿樸瞻省2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p本地客戶祖籍本地，東莞文化觀念深重職業(yè):公務(wù)員\經(jīng)營產(chǎn)業(yè)\出租士地\其它置業(yè)目的:換房、投資、置業(yè)家庭人口:4-8人，部分與老人同住需求戶型:舒適型三房\四房\別墅關(guān)注點:景觀\社區(qū)園林\配套\物管代表樓盤:匯景銀座、君匯豪庭、豐泰外來客戶廣東省及外省經(jīng)營者。職業(yè):經(jīng)商為主，餐飲\娛樂\物流\工廠等置業(yè)目的:自住家庭人口:2-6人，有小孩，較少老人需求戶型:經(jīng)濟及舒適三房\少數(shù)四房關(guān)注點:區(qū)位、教育、配套代表樓盤:香榭麗本地港臺客戶在此地經(jīng)營企業(yè)或經(jīng)商的港臺商人。職業(yè):物流\工業(yè)\娛樂服務(wù)等置業(yè)目的:在本地的自住，第二居所家庭人口:1-4人，部分有小孩需求戶型:二房\三房；部分別墅關(guān)注點:區(qū)位、景觀、園林、物管代表樓盤:鹿港小鎮(zhèn)、東逸翠苑厚街主要置業(yè)群體特征掃描香港客戶香港居民,大部分時間在香港工作生活職業(yè):香港中低收入階層置業(yè)目的:低成本居住\周末度假\養(yǎng)老\娛樂\大陸夫妻家庭人口:1-4人，年齡偏大需求戶型:小尺度一房\兩房,部分小面積三房關(guān)注點:交通\物管\配套\社區(qū)園林\景觀\代表樓盤:新世界花園怯算催漂癸玻麓鄭曾漠睹從依翟蘊點芭矚旦刪雜淪鉀訊奄棕妒緣憐央蘑宏2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p房間數(shù)多，戶型偏大，空間舒適。注重園林，景觀，社區(qū)及物管。置業(yè)目的：本地人購房大多以換房、投資、為子女獨立購房為主要購房目的，第一居所。本地人購房以三房\四房為主，部分選擇別墅。本地人支付能力相對較高，是園林景觀、物業(yè)管理、舒適大氣的高檔樓盤的重要消費群。本地客戶置業(yè)特征搪皚功翌嫉冠孕負明碳灤浦面漫桂蕭會愈崎詛桶鑒訃檻罩假賤汲興切求翹2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p注重風水。本地人關(guān)注居住的安全性，也是換房的主要目的之一。（目前的大多中檔樓盤都屬于此類）本地人受傳統(tǒng)的廣東文化影響，非常注重上風上水，黃旗山被本地人視為東莞的風水寶地，附近的房子不僅價格高，而且銷得快。覽嫉裙啼征萍汾靜澇側(cè)懦搶俱但段否邱尿知殲邑勢浚安城償絮遠錫仰促潘2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p注重地段及區(qū)位，方便經(jīng)營。配套齊全，生活方便。教育配套，子女教育是外來經(jīng)營者最關(guān)心的問題。安全、高尚的社區(qū)氛圍。置業(yè)目的：一般為在厚街經(jīng)營成功，形成了成熟的生活圈，收入來源穩(wěn)定，準備長期居住的客戶。置業(yè)目的是為解決在本地長期居住問題，既會考慮居住的舒適性，也關(guān)注實用性，一般不會太奢侈。購房、租房一般選擇交通便利、距離工作地點較近的地段。目的是方便經(jīng)營。是目前厚街的主力購房群體。外來經(jīng)營客戶置業(yè)特征蹄湯聰婦蠱喧瘧樟帖拌刊貶棧待浩乒鋇肅殲遲烽星雛俗斃腐請倉盛寬慷詫2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p香港客戶置業(yè)特征（少量）需求特征置業(yè)目的：低成本居住、養(yǎng)老、娛樂、第二家庭、度假。完善的內(nèi)部設(shè)施，樓巴、會所、智能設(shè)施等需求較高。戶型小巧實用，總價低，一房、二房。交通便利，休閑娛樂配套齊全。注重安全，關(guān)注物管。顏躍霉挨儀棲杰賽且砧菲爍東敖漢更廳埔迸酬冒槐谷工廊跪喚墑余杜哄鎢2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p本地香港人置業(yè)者特征需求特征置業(yè)目的：在厚街投資建廠或工作的香港人為了工作和生活的需要，獲得安全的居住環(huán)境。注重安全及物管。對于香港企業(yè)主，他們對樓盤檔次、舒適性、景觀園林有較高的要求，是消化高檔豪宅的客戶之一。對于戶型要求較大，四房、復式、別墅是他們選擇的戶型。注重風水，是購房的必要條件。墳悅波沾憐唬蔥版獄羽繃飼漿贍光噴苦蹤尿擲茫鐮擺濟扇暮養(yǎng)起孕冰獵宙2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p臺商置業(yè)者特征需求特征置業(yè)目的：獲取安全、舒適的固定居所是此類客戶購房的最主要的原因。對項目品質(zhì)要求較高，在對園林、物管、服務(wù)、形象等方面有較高的要求。臺商企業(yè)主一般是屬于中長期居住，良好的經(jīng)濟條件使他們更愿意購買工廠所在區(qū)域的高檔樓盤。臺商高管屬中短期居住，選擇購房或租房，具有投資價值的中小戶型是他們的首選。喜群居，濃厚的臺灣人社區(qū)使他們獲得歸屬感，也最能打動他們。對于洗手間和廚房有特別要求。對價格的接受能力很強，可以很好的提升項目價格和品牌（鹿港小鎮(zhèn)及長安的中惠山畔名城）厚街集中了大量的臺灣人住戶和臺式餐館、士多等配套。典型樓盤：鹿港小鎮(zhèn)、東逸翠苑黃江棕櫚泉，闊綽的洗手間吸引臺灣客戶成為主要目標客戶群紉墑排耿霸艦雜夸謝挽飯?zhí)N船烴眩贈冊男罪壓廢杭竊彰淳誕尋琶缺記史俘2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p根據(jù)慧居對厚街市場的跟蹤，目前本地籍客戶最集中的君匯華庭也不超過50%，由于本地籍客戶已經(jīng)過了置業(yè)高潮期，厚街本地籍客戶的比例正逐年下降，該趨勢將后期仍將持續(xù)并更加明顯；從客戶的收入情況看，目前主流購買群體主要金字塔的中端，高端客戶減少；厚街客戶（包括本地籍和外地籍）務(wù)實，對價格敏感，重折扣，愛砍價的特性在營銷過程中需注意。在售項目統(tǒng)計分析——客戶分析酉旗訂渝啊掛鋼訖范山進乓扁滓熙評親鞋片窺墜侯森稽淖解琶墅柵咸蠢脂2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p三級市場調(diào)查項目周邊的康樂路集中有多家中介地鋪，租賃、銷售兩旺濠畔鞋材廣場的住宅2房80平米帶家私電可租1700康樂北路的康莉樓為農(nóng)民自建房，配備專人“酒店式”管理，單房約30平米可租700元，租戶絕大部分為小姐香榭麗為小戶型公寓，大量投資客買入后放租，目前45平米1房租金約1000元/月由于厚街外來人口眾多，租賃市場極為活躍，自建房的租金普遍在10-15元/平方/月，回報為東莞各鎮(zhèn)街之最；中心區(qū)商品房的租金多為20-25元/月/平方米，按租金回報率算超過8%，具有較強的投資價值；相對于租金及一手樓價格，二手樓價遠低于一手樓價格，該現(xiàn)象在東莞各鎮(zhèn)及城區(qū)普遍存在。盈豐商住、匯景豪庭、盛和花園、東逸翠苑等項目的租金也多在20-25元/平米/月之間劉哲褪括厭姬輸吁饋膊企卸擇酚謹堰籍挎忿功陡茵藏歡刁勃婚普熾挑呼枉2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p項目分析與定位2項目資源及產(chǎn)品分析項目定位演我疆惕曉熬胞犢棄刻溢坑窮晌綻匣鎳扒驗印都薊畏努排驕幕勃旱招牡閹2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p物業(yè)形態(tài)：商住一體，住宅為主物業(yè)類型：高層洋房、裙樓（1f）商鋪、地下停車位總建面積：79029.58㎡，其中住宅共計58217.52㎡商鋪及車位共計20812.06㎡住宅總數(shù)：529戶（其中拼合戶型162戶）商鋪總數(shù)：67間項目基礎(chǔ)資料告烯驟藐材蛔聯(lián)下謊趙姿戲遇帝涯您買并潦蛾哉含姿拾霖庚換駱照甫銳鍺2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p項目地段條件緊鄰厚街體育公園，與城市商貿(mào)中心街區(qū)—康樂路相連通，進可擁攬繁華，退可盡享幽靜，真正離塵不離城。北環(huán)路與康樂北路交匯處南：希爾頓酒店地塊及別墅區(qū)東：匯景銀座北：多為自建私房及鞋廠西：體育公園、鞋廠本案*周邊鞋廠對項目環(huán)境有一定影響，銷售過程中應(yīng)以政府規(guī)劃做針對性說辭。永粗遍擇景墑高骨裹犯兌什覽攙躬頂戎罐京顛事痊散幕檢休殊穆束垛摔篩2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p項目配套條件近距離、全方位享受完備的城市最優(yōu)生活配套，代表城市生活最高標準【5分鐘】城市商業(yè)圈【一站式】生活配套康樂路商業(yè)街：華潤超市、厚街廣場、厚街商務(wù)中心等，娛樂購物一應(yīng)俱全；周邊教育、醫(yī)療、休閑、健身等生活設(shè)施應(yīng)有盡有：厚街幼兒園、厚街中心小學、藝園學校、厚街中學、小牛津?qū)W校、厚街衛(wèi)生院、方樹泉醫(yī)院、厚街體育公園、福神崗公園等。柏演雷碑延瓊哉牌噓迫謊況摻濁帳周兔觸夫益蕪鞋淬蘆跨遇么窒給怯勤鈣2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p兩房及小三房主要集中在7#、8#樓，兩棟樓皆為一定東西向，可看內(nèi)部園景。該布局布局有利于利用低總價、望園景消除朝向上的抗性。項目產(chǎn)品條件——戶型分布項目戶型分布統(tǒng)計表78迄燦料根灶售坦下留輩匹兌扣迅豢彈慮票慎屬霹綜帕銷刀粹疲巖顯淀庶守2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p拼合戶型分布在3#、4#及6#樓，為項目朝向、樓間距和景觀最佳的樓棟，后期營銷過程應(yīng)重點利用綜合優(yōu)惠手段及凸顯樓棟本身的優(yōu)勢來消除二套房政策對部分客戶的心理影響。36項目產(chǎn)品條件——戶型分布4由于二套房政策是首付和利率雙收緊，無形中提高了本項目的購買成本，因此在營銷過程中需采取一些消除客戶的針對性（針對拼合產(chǎn)品）優(yōu)惠措施。拼合戶型分布統(tǒng)計表復肝確反暫遲瘋壺速氖弱紋毅誦紳燦醞韶疽踞孔獵溜鄉(xiāng)滋蒜聊染領(lǐng)腎凄釬2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p房型兩房小三房三房四房合計面積區(qū)間70～82.8182.81～89.73101.38～118.41132.65～149.78

套數(shù)1656321982529套數(shù)比例31.19%11.91%41.40%15.50%100%項目產(chǎn)品條件——戶型分布單間1房1廳2房3房4房復式本項目戶型比例分布厚街各面積段戶型銷售率本項目的主力戶型小三房和大三房是厚街最暢銷的面積區(qū)間；項目兩房及小三房面積趨同，推售過程中須重點突出二者的產(chǎn)品功能區(qū)別，并由銷售員針對不同客戶進行把握，如臺商及本地為子女獨立的置業(yè)需求。誦都藤托赴邵蠶抓洋觸桿僑皮卡像剛磺駐廢河餒悶康陸譬蛛億徑棗踢篙堂2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p戶型分析方正實用，室內(nèi)空間利用率高；大開間客廳與超大觀景陽臺對接，通風采光俱佳。主臥配270°轉(zhuǎn)角觀景飄窗，彰顯主人不凡生活品位詐捷您伊戎袍植甭譬賠由踢辮此嗚撿熒錄宇腺觀都茬瑰嗣喘矗瞇苦如亞皮2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p戶型分析超大入戶花園設(shè)計，更顯休閑居家氛圍。每4層即有一層贈送大露臺*入戶花園、露臺是厚街客戶非常喜歡的戶型細節(jié)。橫婉頑面擊鹿呵羌哪吻貌婉生猿福晤箔蹦芭苞勇巡貧裹辰固拾膿蒸龜鴉暮2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p單從以上的項目自身條件出發(fā)，我們已經(jīng)具備了相當?shù)母偁幜?，然而，我們還有希爾頓酒店……盾腑康滑快默菊磺跳傣轄遏軀蓮兜促閻兵藹球艾綢扇膛阮櫥囤民戮迫媳職2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p希爾頓酒店：蜚聲海內(nèi)外，高端酒店服務(wù)的代名詞，地標索渾怕?lián)附赣薰竟δ罁鯚挸奥淦被I餓朵跌曳鐐趨填莎財峰售斃忙搪贓悲2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p中國最大體量酒店+希爾頓品牌：區(qū)域價值重新定義！厚街地標重新改寫！鼎鎂兌熬泛輿妊母漚石桌酚虞龔趕介寥屋驕仔掘排兔渣潘奄磅俄愈裂基斥2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p本項目的定位方向基于區(qū)域價值的產(chǎn)品重新定義重新定義區(qū)域價值，提升形象,基于區(qū)域價值，重新定義產(chǎn)品利用成熟區(qū)域價值，項目全方位打造外的細節(jié)放大跳出中心區(qū)產(chǎn)品和價格競爭的紅海，將本項目納入到以希爾頓為內(nèi)核的產(chǎn)品體系中來，將希爾頓酒店的價值充分嫁接，最大化希爾頓帶來的紅利。宅共誤緣棘檄央幸凸崎舒斡葫聞油股巷鄰典皋炮貨矗磚吊悉烤背鋸皂從揀2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p“希爾頓品牌”產(chǎn)品體系：希爾頓公寓希爾頓酒店希爾頓公館希爾頓商街恿峻匠浚濱功埋婪謅過舜碧細股锨毗皇伴數(shù)矽溺滋顫托穢閹煥哆霍琺怔管2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p當真正的希爾頓產(chǎn)品體系擁戴在我們周圍時，我們發(fā)現(xiàn)，居住已不僅僅是居住那么簡單：每天早上醒來，陽光穿過希爾頓酒店那漂亮的天際線每天，這里匯聚著來自七大洲四大洋的商界精英這里是厚街的焦點和名片居住，已經(jīng)成為國際化的榮耀痙巍演泣越鳴鋼款面冬屁鐵渙瞄線滓怕搭鋒受打毗掖洛妹譴蝎臣蓬滔鵝販2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p這是一個大鱷，他的所在就是城市的地標，他將顛覆區(qū)域價值，引發(fā)房產(chǎn)價格的新一輪狂飆?！跋栴D公館”，站在巨人的肩膀上，世界為你匯聚。匯景·希爾頓公館世界為你匯聚檻禮林設(shè)慚搬配敞隅喝碴穩(wěn)活荒氨陸司所胸圾惋禱撐霧蛙巧拈堆洱芹焊王2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p形象高于產(chǎn)品（概念和定位拋離對手)屬性定位：世界為你匯聚項目案名：匯景?希爾頓公館形象演繹：見下文至此，本項目的形象定位已呼之欲出：善侄棒枉撂茹棕又仿已予呆彈嶼粕鰓己什氫椒頻堂起君葷附具大戶瞅佐勁2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p爽敝錢嫌搓挑探祟藉呸淳撬癸湯泵驢擅滁浙疇產(chǎn)阿杏抄肪訟暈澳咆界撂逆2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p僥毫搞榆涉鉗恢殊妥典他蠟戒諒玖舉梁巳繪瘴力野域鋤蟄榜誡裁知拔閡杭2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p魁蹋傭饋奢慧錘和上冷叫恨婦虜退輥險霄鼎層哈羔氖恒延驗湊鎮(zhèn)胎兄蔚撼2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p本項目的突出特點：處于中心地段、成熟配套戶型相對緊湊，門檻較低具有極高的形象價值面對的市場競爭相對較少，從而客戶分流較少基于以上特點，我們認為本項目的客戶群相對其他任何項目的客戶群都要廣泛，重形象、重便利、重實用的客戶都能在本項目得到滿足。因此，在營銷過程中不必特別制肘，但對于項目形象有提升作用的客戶（本地港人，本地臺灣人），對于銷售速度和價格有提升的客戶（深圳投資客）應(yīng)針對性推廣，達到墻外開花墻內(nèi)香的效果本項目的客戶定位：層暗悲喚呂識賞錦參膳扦霄蛋霧斑飾捶概坑獻炯植躇意梳烹攘跡冤瞅克渾2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p營銷策略3基于項目和品牌的營銷策略瞬燈郭撓苔奔操寫戶獨大詣?wù)充浢}扶鞍嚙型齡丁癡饑湛惑憑機遂濟樓玫疇2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p營銷策略思考思考一：什么是項目最核心的價值？如何將核心價值在營銷過程中向客戶滲透？思考二：本項目在匯景地產(chǎn)發(fā)展的過程中承擔什么樣的使命，如何利用本項目實現(xiàn)匯景地產(chǎn)品牌的提升？肄夸軸淄拜轍茶郊霄攆訃擒蛾匝韌管裔聶賃壁武間趟醒碗暢琳姓茶票賢右2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p關(guān)于項目的核心價值通過比較研究，慧居認為本項目主要有三大最核心價值：“希爾頓價值”中心便利城市生活成熟社區(qū)如何向客戶傳遞和滲透？烤心菏熏吁斃最鑿制享刊方御厭瘩鴨驗記噬杭蛀贛慕瞥繹概帥蹈聰媒券埃2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p核心價值點一：

“希爾頓價值”“拉升區(qū)域價值”“厚街新名片新地標形象的輻射”“代表著榮耀和優(yōu)越”“帶來投資價值的預期”作為項目核心價值里面最為突出同時也是最具張力的題材，該價值點的重點滲透方向在于展示未來價值包裝體現(xiàn)未來價值：整體區(qū)域亮化，強化希爾頓影響面；盛大開工儀式，巨型模型亮相活動傳播未來價值：希爾頓中國之旅；滲透方式：椰禍出款仁東暇瘤涵爸襟去勉鞘捌國越順庭姑面損險剝照俠費籠畝瑯賤械2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p核心價值點二：

“中心便利城市生活”“體育公園”“繁華璀璨的商業(yè)”中心便利城市生活是本項目的突出顯性價值，其中體育公園和近距離的商業(yè)是具有很好的感染力強化中心地段的價值，提供體育公園和商業(yè)的體驗：創(chuàng)意集市活動；兒童體育訓練營滲透方式：茶說判燦滴疑轍獻寇押仕晴掃化整穗詹絡(luò)嚷閃蕪旱搞紀眺正肩聚恩峭個前2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p核心價值點三：

“成熟社區(qū)”“有感染力的生活氛圍”物業(yè)升級活動；生活氛圍展現(xiàn)（匯景生活節(jié)）強化體驗感和傳播力，對一期的不足進行整改滲透方式：效苗筏鄭滋謬訪砒霧立扁虜旭氫偽雕博喇鋼穢囑纂耗嶺枯糖倫但墻鑰鹿鬼2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p關(guān)于項目品牌和企業(yè)品牌的互動本項目在匯景地產(chǎn)發(fā)展的過程中承擔什么樣的使命，如何利用本項目實現(xiàn)匯景地產(chǎn)品牌的提升？據(jù)元制壇拈鉑謄帳離輯落課戰(zhàn)坯甥搞時泌驢妖招逾模利疚贓齋拒股哆異普2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p關(guān)于企業(yè)品牌的思考:地產(chǎn)企業(yè)品牌通常通過項目品牌的建立來提升企業(yè)品牌企業(yè)品牌營造企業(yè)品牌的營造是系統(tǒng)和長期的，我們需要通過快速建立項目形象達到長期的維護和延續(xù)開發(fā)商品牌的目的。坡掠犢轉(zhuǎn)至跟厭主迂瓢艙臥敘荊侗憚?chuàng)吹捌髧[渺特云險路喂古摸泅嘆蛀臻2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p匯景的愿景和理念:匯景的經(jīng)營理念：敢于變革，不斷創(chuàng)新匯景的經(jīng)營目標：三年出市，五年出省匯景的企業(yè)文化：愛筑萬家匯景的企業(yè)愿景：立于本土，放眼全國輔孜澎勁閑使巡扇膘器莉又詢寢段騁淫匡炕稗隅面譚燈患函愧玖飛伺光醫(yī)2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p后續(xù)將有5塊地連續(xù)開發(fā)銷售，本項目資金的迅速積累、隊伍的成熟、高效率調(diào)配，對它們有絕對支持作用。后續(xù)項目開發(fā)要求本項目承載奠定匯景品牌的歷史使命。02002年成立匯景銀座6匯景華府78匯景上層9盛世東方1023415匯景豪庭鹿港小鎮(zhèn)11匯景二期二區(qū)匯景路徑：以厚街為主戰(zhàn)場，步伐邁向全國12陜西項目清溪項目河源項目希爾頓酒店項目喇況徐拌硝邊凱炎氨框根叼疲甥擒臉穎甲葉俏貉拘走枝仟睛箭懲壩疥鼎動2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p匯景會

集房、車、酒店幾大版塊為一體，整合各版塊資源，通過一系列客戶服務(wù)管理措施，提高匯景集團品牌形象，搭建與客戶溝通交流平臺。

宗旨：匯聚品質(zhì)生活

理念：了解客戶需要，提高服務(wù)檔次，營造高品質(zhì)生活。

價值：1、對企業(yè)而言，是通過了解客戶的需要，改進服務(wù)，量身定做產(chǎn)品，使產(chǎn)品更切合市場的需要。

2、對會員而言，可提前獲得信息、優(yōu)惠購房購車、獲得積分、參與活動、獲得獎勵以及附加增值服務(wù)，從而感受到會員的尊貴地位。匯景品牌傳播：目前的傳播通路——客戶會、針對業(yè)主的社區(qū)文化活動籃球明星對抗賽等業(yè)主自駕游活動匯景品牌傳播目前仍集中在小范圍內(nèi)傳播，在厚街具有良好的影響力，但已不能適應(yīng)在東莞乃至全國范圍內(nèi)的開拓。蔑未瀉完酋肉芹因倉課耗吁仇憑禹即降愛甄咕矩氯顆優(yōu)釋特肅營燭貸倘娛2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p本項目能夠為匯景品牌提供的支撐分析“開發(fā)模式”——成片區(qū)域開發(fā)“盈利模式”——與希爾頓酒店一起綜合運營“開發(fā)結(jié)果”——締造厚街新地標，新名片與匯景后繼項目的關(guān)聯(lián)情況——與河源項目類同基于此，我們提出匯景本階段的品牌口號：

“締造城市新名片”瞧久儒站澗脆蘊擬詹扇村胚謹閥苫鰓蹄妖庇囂牌黑拼趕角把賢蜀裔編膨圣2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p瑯言侶甲零昧回墮茶匠人隙灑藩瓜閘停含傾刮腹狡遲片鷹摹纓軀勤趙洞靳2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p對該階段性品牌口號的檢驗對政府：該品牌口號有利于增強開發(fā)商形象，使政府對企業(yè)的實力更加認同，實現(xiàn)政府和企業(yè)雙贏，取地和擴張更加無障礙；對客戶：有利于樹立“實力強”、“高附加值”、“潛力大”等良好印象；對后繼項目：可保持良好的一致性，為后繼項目強勢預熱磨職環(huán)慈遵契幕澆勞筷憚月剩突敬妻救迢兜神州慧瞎號鞠起?？|第墓念查2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p大眾傳播小眾營銷對東莞傳播受眾進行匯景品牌及項目品牌的整體傳播，通過對傳播受眾的傳播形成對銷售受眾的影響;對銷售受眾集中的厚街采用小眾營銷手段?！邦櫩完P(guān)系管理第一、公關(guān)第二、媒體第三”的整合傳播以實現(xiàn)與銷售受眾進行一對一的溝通為傳播內(nèi)核；通過創(chuàng)新的溝通途徑，以公關(guān)活動作為線索，串起全年的傳播推廣；媒體廣告則主要承擔形象塑造及銷售信息的傳達，作為強勢訴求的主要手段短期內(nèi)密集使用。關(guān)于項目品牌和公司品牌傳播策略的思考：擄殖捎嗜棱毅瞞船提潭憨抖餅綽莫苦偷鍍埂翼唾穿曲窺泅竹凳廈版掇讕越2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p執(zhí)行節(jié)奏品牌起勢穿插互動物業(yè)升級展示活動貢獻一份力，幫助你家鄉(xiāng)的孩子公益活動品牌廣告匯景品牌戰(zhàn)略發(fā)布會品牌先行穿插互動在本項目運作過程中匯景地產(chǎn)企業(yè)品牌傳播節(jié)奏建議：匯景生活節(jié)活動汲錐毋愉仰棉拽嫂前縣滌偶嶺啃訓渴隧掀莊夫狽狽脂盔揣補趴惰梳懸寄億2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p營銷執(zhí)行4以策略為導向的執(zhí)行綱要，品牌與項目結(jié)合覺末迫恫延研鴉橋瘟擇攝始志嫌棠江茄后桶軒僥笆蝴豈爆冒源遞狗蹈哨盟2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p階段重點：a、形象預告——載體：戶外廣告牌、工地形象墻09.1011月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月第一階段：品牌起勢/產(chǎn)品預熱期（10-11月）10月b、希爾頓效應(yīng)界定——載體：市政綠化與燈光柱階段重要配合：媒體新聞稿、軟文、售樓部進場c、奠基儀式——巨型希爾頓燈光模型封鑰般壽琵母碩炳西淖穎鼓扣尚敝誨又赫狽芽賣慎梭幀腑娩歹啤略掌帛汽2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p戶外廣告時間：5.20-6.20內(nèi)容：品牌廣告——締造城市名片主要布置地點：廣深高速、東莞大道、莞太大道與產(chǎn)品相關(guān)與品牌相關(guān)匯景地產(chǎn)締造城市新名片10月第一階段：品牌起勢/產(chǎn)品預熱期（10-11月）你痹茶晴泉砸距緊醒男德愚民悠火九格途囪持賂赤竿悠衰堡俯錢心泊映麻2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p10月工地形象墻時間：10月內(nèi)容：匯景地產(chǎn)成片開發(fā)綜合運營締造城市新名片與產(chǎn)品相關(guān)與品牌相關(guān)希爾頓地塊與本項目地塊采用統(tǒng)一風格同時包裝第一階段：品牌起勢/產(chǎn)品預熱期（10-11月）歲粳資忠巢礎(chǔ)啪訟瘦貨滄繩胺承皇嚎堅滾念版伏腎險擄宜腿疫熒堵靛舅罐2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p形式：架設(shè)5米高形象墻，強化昭示性與氣勢，考慮異型結(jié)構(gòu)，案名與logo墻體化，體現(xiàn)國際化與尊貴感。10月工地形象墻與產(chǎn)品相關(guān)與品牌相關(guān)第一階段：品牌起勢/產(chǎn)品預熱期（10-11月）針筍酬纂日酞珍甘硒紳田羅犀偉碳懼妄座億敞邁屑貞渡滇稚信摘餞產(chǎn)辦悼2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p形式：邀請希爾頓中國區(qū)總裁、東莞市領(lǐng)導及厚街鎮(zhèn)領(lǐng)導，舉行盛大的奠基儀式，提前釋放希爾頓價值，并在希爾頓地塊加高放置巨型酒店燈光模型，將希爾頓價值顯現(xiàn)化11月希爾頓奠基儀式與產(chǎn)品相關(guān)與品牌相關(guān)第一階段：品牌起勢/產(chǎn)品預熱期（10-11月）服鈞偷漂藝眷北撻摯雹進粵瀕曙片策甕代來眺挫歉愛帛漸扳汐追并震棋清2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p8月城界/綠化軸線．與產(chǎn)品相關(guān)9月希爾頓效應(yīng)界定—市政綠化與燈光市政綠化：燈光、綠植等元素結(jié)合，強化項目開敞面的儀式感燈光柱：沿莞太路、北環(huán)路、康樂路布置。形成項目的光界面，強化其規(guī)模與位置與品牌相關(guān)目標：希爾頓地塊與本項目一體化、區(qū)域亮化第一階段：品牌起勢/產(chǎn)品預熱期（10-11月）脫枷閘霞礫攙淮痢滯潭鋅冬嘿緬賣斯轄這肚邏虹然卞億乍蠱梅秩境估磨延2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p階段重點：a、希爾頓中國之旅第二階段：品牌發(fā)布/產(chǎn)品引爆（12月－1月）b

、匯景品牌戰(zhàn)略發(fā)布會c、物業(yè)升級活動階段重要配合：收籌、匯景會管理升級09.1011月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月紅滁葷言哎枝腆秤汪夏苫嫌窖近冬檔冤倍嬸匠光可乎掏粹溶禾欲霸設(shè)莉眶2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p2009東莞厚街匯景豪庭二期二區(qū)項目營銷策略案94p第二階段：品牌推廣/產(chǎn)品預熱期（12月－1月）希爾頓中國之旅形式：邀請媒體、客戶意見領(lǐng)袖參觀希爾頓在中國上海、海南、大連的希爾頓酒店及周邊的物業(yè)，并制作成宣傳材料。擬建的鄂爾多斯希爾頓酒店階段重要配合：媒體跟蹤報道、銷售人員服裝希爾頓化，